Công văn 54/BXD-QLN của Bộ Xây dựng hướng dẫn nội dung liên quan đến phần diện tích 20% sàn kinh doanh thương mại trong dự án nhà ở xã hội

Kính gửi: Công ty Cổ phần TV-TM-DV Địa ốc Hoàng Quân

Bộ Xây dựng nhận được văn bản số 105/2016/HQ-CV ngày 31/3/2016 của Công ty Cổ phần TV-TM-DV Địa ốc Hoàng Quân, đề nghị hướng dẫn một số nội dung liên quan đến việc bán 20% sàn kinh doanh thương mại trong dự án phát triển nhà ở xã hội.

Theo báo cáo (văn bản số 105/2016/HQ-CV) của Công ty Cổ phần TV-TM-DV Địa ốc Hoàng Quân (Công ty), hiện nay Công ty đang triển khai đầu tư một số dự án nhà ở xã hội như: Dự án nhà ở xã hội Trung tâm thương mại và Khu chung cư cao tầng tại xã Xuân Thới Đông, huyện Hóc Môn; Dự án Nhà ở xã hội HOF – HQC -35 Hồ Học Lãm, phường An Lạc, quận Bình Tân; Dự án Nhà ở xã hội tại Khu dân cư Bắc Vĩnh Hải, Nha Trang. Các dự án này đã hoàn thành xong phần móng và đang tiếp tục hoàn thiện phần thô của các tòa nhà. Trong quá trình triển khai, Công ty đề nghị hướng dẫn một số nội dung liên quan đến việc bán 20% sàn kinh doanh thương mại trong dự án phát triển nhà ở xã hội như vấn đề bảo lãnh đối với việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất của chủ sở hữu khi bán lại các căn hộ này. Sau khi nghiên cứu, Bộ Xây dựng có ý kiến như sau:

1. Về vấn đề bảo lãnh khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đối với phần diện tích 20% sàn kinh doanh thương mại trong dự án phát triển nhà ở xã hội:

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 9 của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội: “Trường hợp phương án quy hoạch chi tiết của dự án do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt mà không bố trí quỹ đất riêng để xây dựng công trình kinh doanh thương mại trong phạm vi dự án thì chủ đầu tư được phép dành 20% tổng diện tích sàn nhà ở của dự án đó để bán, cho thuê, thuê mua theo giá kinh doanh thương mại”.

Theo quy định tại Điều 1 của Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 (sau đây gọi tắt là Luật Nhà ở 2014) thì các giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại của các doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản phải thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, đồng thời theo quy định tại khoản 2 Điều 26 của Luật Nhà ở 2014 thì chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại có trách nhiệm đóng tiền bảo lãnh giao dịch nhà ở theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản.

Căn cứ vào các quy định nêu trên thì chủ đầu tư dự án khi bán, cho thuê mua căn hộ hình thành trong tương lai thuộc phần diện tích 20% sàn kinh doanh thương mại trong dự án phát triển nhà ở xã hội phải thực hiện việc bảo lãnh theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.

2. Về nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất đối với khách hàng mua căn hộ thuộc phần diện tích 20% sàn kinh doanh thương mại trong dự án phát triển nhà ở xã hội:

Theo quy định tại điểm b, điểm c Khoản 1 Điều 9 của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội thì chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được dành 20% tổng diện tích đất để xây dựng nhà ở trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội (bao gồm cả dự án sử dụng quỹ đất 20%) để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh thương mại (kể cả nhà ở thương mại cao tầng hoặc thấp tầng) nhằm bù đắp chi phí đầu tư, góp phần giảm giá bán, giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội và giảm kinh phí dịch vụ quản lý, vận hành nhà ở xã hội sau khi đầu tư; Trường hợp phương án quy hoạch chi tiết của dự án do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt mà không bố trí quỹ đất riêng để xây dựng công trình kinh doanh thương mại trong phạm vi dự án thì chủ đầu tư được phép dành 20% tổng diện tích sàn nhà ở của dự án đó để bán, cho thuê, thuê mua theo giá kinh doanh thương mại. Phần kinh doanh thương mại quy định tại Khoản này chủ đầu tư được tự quyết định giá bán theo thị trường (trong cơ cấu giá bán bao gồm cả tiền sử dụng đất mặc dù Nhà nước không thu tiền sử dụng đất) và phải được hạch toán chung vào toàn bộ dự án, bảo đảm nguyên tắc lợi nhuận định mức tối đa theo quy định.

Việc dành phần diện tích 20% sàn để bán, cho thuê, cho thuê mua theo giá kinh doanh thương mại nhằm để bù đắp chi phí đầu tư, góp phần giảm giá bán, giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội và giảm kinh phí dịch vụ quản lý, vận hành nhà ở xã hội sau khi đầu tư như đã nêu trên. Do đó, theo quy định của pháp luật về nhà ở thì khách hàng mua căn hộ thuộc phần diện tích 20% sàn theo giá kinh doanh thương mại trong dự án phát triển nhà ở xã hội, khi chuyển nhượng căn hộ đã mua không phải nộp tiền sử dụng đất như đối với trường hợp bán lại nhà ở xã hội.

Trên đây là ý kiến của Bộ Xây dựng trả lời văn bản số 105/2016/HQ-CV ngày 31/3/2016, đề nghị Công ty Cổ phần TV-TM-DV Địa ốc Hoàng Quân nghiên cứu, thực hiện theo quy định của pháp luật./.