Công văn 47/BXD-QLN của Bộ Xây dựng về việc tổ chức, thực hiện các dự án đầu tư phát triển nhà ở thương mại

Kính gửi: Sở Xây dựng tỉnh Hòa Bình

Bộ Xây dựng đã nhận công văn số 433/SXD-QLNĐ ngày 03 tháng 6 năm 2008 của Sở Xây dựng tỉnh Hòa Bình đề nghị hướng dẫn tổ chức, thực hiện các dự án đầu tư phát triển nhà ở thương mại. Sau khi nghiên cứu, Bộ Xây dựng trả lời như sau :

1. Trình tự, thủ tục triển khai các dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án khu đô thị mới, dự án kinh doanh bất động sản đã được quy định cụ thể, chi tiết tại Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng 9 năm 2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở; Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản ; Nghị định số 02/2006/NĐ-CP ngày 05 tháng 01 năm 2006 ban hành Quy chế quản lý khu đô thị mới của Chính phủ; Thông tư số 04/2006/TT-BXD ngày 18 tháng 8 năm 2006 và Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng 5 năm 2008 của Bộ Xây dựng. Đề nghị Sở Xây dựng tỉnh Hòa Bình nghiên cứu các văn bản quy phạm pháp luật nêu trên để triển khai thực hiện.

2. Một số nội dung cần lưu ý khi triển khai thực hiện:

2.1. Các dự án phát triển nhà ở cũng như dự án khu đô thị mới có đặc thù riêng so với các dự án đầu tư xây dựng công trình khác, bởi vì trong đó có hai nội dung quan trọng thuộc trách nhiệm và quyền hạn của Nhà nước là quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 và cơ chế đầu tư (bao gồm cơ chế sử dụng và nộp tiền sử dụng đất, cơ chế đầu tư các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, phương án đền bù giải phóng mặt bằng, cơ chế quản lý dự án sau đầu tư...). Thực chất các dự án này là kinh doanh đất có hạ tầng. Các chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở trước tiên phải lập quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 và trình ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phê duyệt. Sau khi có quy hoạch được duyệt, chủ đầu tư lập dự án đầu tư, trong đó có đề xuất cơ chế đầu tư. Sau khi có quy hoạch được duyệt, cơ chế đầu tư được chấp thuận thì chủ đầu tư tự phê duyệt quyết định đầu tư.

Do đó, để đảm bảo công tác quản lý nhà nước và hiệu quả của dự án phát triển nhà ở, Bộ Xây dựng đã thống nhất chỉ đạo các địa phương thực hiện theo hướng đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại không có nguồn vốn Nhà nước thì ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500, chấp thuận về cơ chế đầu tư còn việc quyết định đầu tư thuộc thẩm quyền của chủ đầu tư.

2.2. Về việc giao đất để đầu tư xây dựng các dự án phát triển nhà ở có hai phương thức gồm đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất. Phương thức đấu giá quyền sử dụng đất chỉ thực hiện với thửa đất đã có quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết; quy hoạch xây dựng chi tiết; đã được bồi thường giải phóng mặt bằng (đất sạch) theo quy định của Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất ban hành kèm theo quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31 tháng 8 năm 2005 của Thủ tướng Chính phủ. Phương thức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng 9 năm 2006. Trong đó, việc đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại không chỉ căn cứ vào mức giá quyền sử dụng đất mà còn phải xem xét đánh giá các tiêu chí về năng lực - kinh nghiệm của chủ đầu tư, giải pháp quy hoạch – kiến trúc, hiệu quả kinh tế – xã hội, giải pháp kỹ thuật...do các bên tham gia đấu thầu đề xuất. Trường hợp đấu thầu mà có một đơn vị đã triển khai các bước ban đầu như lập dự án và trình duyệt (về quy hoạch và các điều kiện khác), thì đơn vị trúng thầu phải trả chi phí hợp lý cho đơn vị thực hiện theo quy định của cơ quan chọn thầu.

2.3. Về điều kiện năng lực tài chính đối với các chủ đầu tư dự án, pháp luật về kinh doanh bất động sản và Nghị định số 90/2006/NĐ-CP quy định đối với dự án có diện tích đất dưới 20 ha thì chủ đầu tư phải đảm bảo có vốn sở hữu không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án, các dự án có diện tích đất từ 20 ha trở lên thì chủ đầu tư phải có vốn sở hữu không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư. Trường hợp chủ đầu tư đã có quyền sử dụng đất và đã thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng thì trong tổng mức đầu tư không tính các khoản chi phí này khi xác định tỷ lệ vốn sở hữu mà chủ đầu tư phải đảm bảo theo quy định nêu trên. Khi đó chủ đầu tư chỉ cần đáp ứng điều kiện vốn sở hữu của mình không thấp hơn tỷ lệ quy định tính trên tổng mức đầu tư chỉ bao gồm chi phí xây dựng hạ tầng và các công trình xây dựng khác (nếu có). Việc xác định tỷ lệ vốn sở hữu nêu trên đã được quy định cụ thể tại Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng 5 năm 2008 của Bộ Xây dựng Hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản.

Đề nghị Sở Xây dựng tỉnh Hòa Bình căn cứ vào các nguyên tắc nêu trên tham mưu cho ủy ban nhân dân tỉnh Hòa Bình để triển khai các dự án phát triển nhà ở thương mại trên địa bàn tỉnh theo đúng quy định./.