Công văn 1714/BXD-HĐXD của Bộ Xây dựng về việc thiết kế cơ sở điều chỉnh công trình Tổ hợp thương mại dịch vụ & căn hộ - THE PRIDE (TTDV02) thuộc Khu đô thị mới An Hưng, Hà Đông - Thành phố Hà Nội.

Kính gửi: Công ty cổ phần đầu tư Hải Phát

Bộ Xây dựng đã nhận Tờ trình số 02/2009/TTr/LD-ĐTXD ngày  29/7/2009 của Công ty cổ phần đầu tư Hải Phát trình xin ý kiến góp ý thiết kế cơ sở điều chỉnh công trình tổ hợp thương mại dịch vụ và căn hộ - THE PRIDE (TTDV02) thuộc Khu đô thị  mới An Hưng, Hà Đông-Thành phố Hà Nội.

- Căn cứ Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản số 38/2009/QH12 ngày 19/6/2009.

- Căn cứ Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình;

- Căn cứ Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ về quản lý chất lượng công trình xây dựng; Nghị định số 49/2008/NĐ-CP ngày 18/04/2008 về việc Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ về quản lý chất lượng công trình xây dựng;

- Căn cứ Nghị quyết số 33/2008/NQ-CP ngày 31/12/2008 của Chính phủ về thực hiện thí điểm một số thủ tục hành chính trong đầu tư xây dựng đối với dự án khu đô thị mới, khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp .

Sau khi nghiên cứu hồ sơ, Bộ Xây dựng có ý kiến như sau:

I. Thông tin chung về Dự án:

1. Tên dự án : Trung tâm thương mại dịch vụ và căn hộ - THE PRIDE (TTDV02) thuộc Khu đô thị mới An Hưng, Hà Đông, Hà Nội.

2. Loại và cấp công trình: Cấp I

3. Thuộc dự án: Nhóm A

4. Dự kiến tổng mức đầu tư dự án: 3.260 tỷ đồng.

5. Chủ đầu tư: Công ty cổ phần đầu tư Hải Phát.

6. Địa điểm xây dựng: Khu đô thị mới An Hưng, Hà Đông, Hà Nội.

7. Diện tích sử dụng đất: 28.984 m2.

8. Nhà thầu lập thiết kế cơ sở điều chỉnh: Công ty CP tư vấn đầu tư và phát triển kiến trúc I.D.E.A và Công ty SUNJIN ENGINEERING & ARCHITECTURAL.

9. Nhà thầu thực hiện khảo sát xây dựng: Liên hiệp khảo sát địa chất - xử lý nền móng công trình.

10. Quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng được áp dụng: Quy chuẩn, Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam,  IBC 2006 và một số tiêu chuẩn thiết kế nước ngoài như tiêu chuẩn Singapore, Nhật Bản, Đức, Anh, Mỹ.

II. Nội dung hồ sơ đề nghị góp ý kiến điều chỉnh thiết kế cơ sở.

1. Các văn bản pháp lý

-    Quyết định số 2679/QĐ-UBND ngày 31/12/2007 của UBND tỉnh Hà Tây về việc phê duyệt Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 khu đô thị mới An Hưng, thành phố Hà Đông;

-    Quyết định số 187/QĐ-UBND ngày 23/01/2008 của UBND tỉnh Hà Tây về việc giao Công ty cổ phần đầu tư đô thị An Hưng (Liên danh Công ty hỗ trợ người tàn tật Hồng Hà, Công ty cổ phần đầu tư phát triển trang trại Sông Nhuệ, Công ty cổ phần thương mại Miền Bắc) làm chủ đầu tư và thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới An Hưng, thành phố Hà Đông, tỉnh Hà Tây;

-    Quyết định số 409/QĐ-UBND ngày 28/02/2008 của UBND tỉnh Hà Tây về việc cho phép đầu tư xây dựng dự án khu đô thị mới An Hưng, thành phố Hà Đông, tỉnh Hà Tây;

-    Quyết định số 429/QĐ-UBND ngày 29/02/2008 của UBND tỉnh Hà Tây về việc thu hồi 294.545,3m2 đất trên địa bàn các xã: Văn Khê, Dương Nội, thành phố Hà Đông giao Công ty CP đầu tư đô thị An Hưng thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới An Hưng, thành phố Hà Đông;

-    Quyết định số 1569/QĐ-UBND ngày 10/6/2008 của UBND tỉnh Hà Tây về việc phê duyệt  điều chỉnh Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 khu đô thị mới An Hưng, thành phố Hà Đông;

-    Văn bản số 477/BXD-HĐXD ngày 26/3/2009 của Bộ Xây dựng về kết quả thẩm định thiết kế cơ sở Dự án đầu tư xây dựng tổ hợp thương mại dịch vụ và căn hộ An Hưng thuộc Khu đô thị mới An Hưng, Quận Hà Đông, Hà Nội;

-    Hợp đồng Chuyển nhượng quyền sử dụng đất kèm theo quyền phát triển dự án số 01/2009/AH-HP ngày 11/5/2009 giữa Công ty cổ phần đầu tư đô thị An Hưng và Công ty cổ phần đầu tư Hải Phát;

-    Quyết định đầu tư số 02/2009/HĐQT-QĐĐT ngày 20/7/2009 của Chủ tịch hội đồng quản trị Công ty cổ phần đầu tư Hải Phát về việc đầu tư dự án Trung tâm thương mại dịch vụ và căn hộ - THE PRIDE (TTDV-02) thuộc Khu đô thị mới An Hưng, Quận Hà Đông, Hà Nội;

- Biên bản của chủ đầu tư nghiệm thu kết quả khảo sát, thiết kế;

- Hồ sơ năng lực của nhà thầu thiết kế, nhà thầu khảo sát xây dựng.

2. Tài liệu thiết kế:

- Thuyết minh thiết kế cơ sở điều chỉnh;

- Bản vẽ thiết kế cơ sở điều chỉnh;

- Báo cáo kết quả khảo sát xây dựng;

3. Nội dung thiết kế cơ sở điều chỉnh:

a. Tổng mặt bằng và phương án kiến trúc: Khu đất xây dựng có diện tích mặt bằng 28.984m2, tại lô đất có ký hiệu TTDV02 khu đô thị mới An Hưng, phía Tây Bắc giáp đường Lê Văn Lương, phía Bắc giáp đường quy hoạch và khu đất TTDV03. Công trình với chức năng hỗn hợp là trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê, căn hộ bao gồm 04 tòa tháp cao 35 và 45 tầng không kể tầng hầm. (Khối tháp 45 tầng được bố trí tại trung tâm của công trình) nằm đối xứng với TTDV01 qua trục đường Lê Văn Lương. Bốn tòa tháp TTDV02 sử dụng chung một khối đế 6 tầng và 1 tầng hầm.

- Nội dung điều chỉnh thiết kế cơ sở bao gồm:

·  Điều chỉnh thiết kế tầng đỗ xe, tầng thương mại: Giảm tầng hầm từ 3 tầng hầm xuống 1 tầng hầm; Bổ sung khu vực để xe và dịch vụ khác ở tầng 3 và tầng 4 (trong thiết kế cơ sở trước đây là tầng thương mại); Giữ nguyên các tầng 1, tầng 2 và tầng 5 bố trí chức năng dịch vụ thương mại, dịch vụ chăm sóc sức khỏe, thể thao cộng đồng…Tầng 6 sử dụng cho mục đích dịch vụ nhà ở, văn phòng cho thuê.

·  Điều chỉnh cơ cấu căn hộ từ loại 2-3 phòng ngủ thành căn hộ có 1-2 phòng ngủ là chủ yếu; Điều chỉnh mặt bằng căn hộ điển hình và tầng penthouse. 

- Các chỉ tiêu chính theo TKCS điều chỉnh: Mật độ xây dựng là 45%; Hệ số sử dụng đất là 10,44 lần.

- Phương án kiến trúc tổ chức không gian và chức năng:

·  Phần tầng hầm: Bao gồm 01 tầng hầm, chức năng chính là khu đỗ xe và kỹ thuật, diện tích sàn ( 26.961 m2.

·  Khối đế: Cao 6 tầng, chức năng hỗn hợp là trung tâm thương mại, dịch vụ, vui chơi giải trí, chỗ đỗ xe cho khu vực các căn hộ ở và các hoạt động cộng đồng, bao gồm;

+ Tầng 1: bố trí các sảnh siêu thị, sảnh vui chơi giải trí, sảnh cho khu ở, showroom và thương mại với diện tích ( 13.182m2.

+ Tầng 2: bố trí trung tâm thương mại, dịch vụ, văn phòng cho thuê và các khu phụ trợ có diện tích (11.190m2.

+ Các tầng 3, tầng 4: bố trí khu vực đỗ xe cho khối căn hộ ở và dịch vụ khác có diện tích ( 25.504m2.

+ Tầng 5: bố trí các khu vực dịch vụ thể thao, chăm sóc sức khỏe, dịch vụ khác, hoạt động cộng đồng dân cư cho khu ở và các khu kỹ thuật có diện tích ( 12.752m2.

+ Tầng 6: bố trí khu dịch vụ nhà ở, văn phòng cho thuê.

·  Phần khối các tòa tháp:

+ 03 khối tháp 35 tầng với cơ cấu: Tổng số gồm 1.146 căn hộ được bố trí từ tầng 7 đến tầng 20 và từ tầng 22 đến tầng 33 với số căn hộ 14 căn/tầng; Tầng 21 bố trí kỹ thuật chữa cháy và 10 căn hộ/tầng; Tầng 34 và tầng 35 là căn hộ penthouse thông 2 tầng với số căn hộ 08 căn hộ/tầng; Tầng áp mái là tầng kỹ thuật, dịch vụ, cây xanh.

+ 01 khối tháp 45 tầng có tổng số 522 căn hộ được bố trí từ tầng 7 đến tầng 23 và tầng 25 đến tầng 43 với số căn hộ 14 căn/tầng; Tầng 24 bố trí kỹ thuật chữa cháy và 10 căn hộ/tầng; Tầng 44 và tầng 45 là căn hộ penhouse thông 2 tầng với số căn hộ 08 căn hộ/tầng; Tầng áp mái là các tầng kỹ thuật, dịch vụ, cây xanh.

·  Hệ thống giao thông theo phương đứng bao gồm :

+ Khu vực tầng hầm: bố trí 14 thang máy dành cho khu vực thương mại, dịch vụ, 28 thang máy dành cho khu vực căn hộ, 14 thang bộ, 04 đường dốc và 02 thang máy nâng hàng.

+ Khối thương mại dịch vụ: bố trí 04 cụm thang cuốn, 10 thang máy, 02 thang nâng hàng.

+ Khối căn hộ: tổng cộng có 28 thang máy (mỗi tháp 35 tầng có 06 thang, riêng tháp 45 tầng có 10 thang máy), mỗi tòa tháp bố trí 02 thang bộ.

·  Chiều cao công trình: Tháp 35 tầng cao 127m, tháp 45 tầng cao 160m. Chiều cao cho tầng là 3,6m; các tầng đế từ 1 đến 2 cao 5,4m; các tầng đế 3 đến 5 cao 3,9m các tầng từ 6 đến 45 cao 3,3m.

b. Phương án kết cấu:

-   Kết cấu móng: sử dụng hệ móng cọc Barrete kết hợp cọc khoan nhồi với mũi cọc đưa sâu vào lớp cuội sỏi (dự kiến 55m dưới mặt đất tự nhiên) kết hợp với hệ tường vây tầng hầm dạng móng cọc Barrete liên tục (hoặc cọc ứng lực trước).

-   Kết cấu phần thân sử dụng hệ kết cấu lõi vách cứng kết hợp cột bê tông cốt thép, từ tầng 6 trở lên cột được chuyển thành vách kết hợp cột để phù hợp với yêu cầu sử dụng. Dầm, sàn bê tông cốt thép đổ toàn khối, phần tháp cao tầng sử dụng sàn bê tông cốt thép đổ toàn khối.

c. Các hệ thống kỹ thuật khác:

Các hệ thống kỹ thuật khác của công trình bao gồm: hệ thống cấp điện; Hệ thống thông tin liên lạc, viễn thông và truyền hình; hệ thống cấp thoát nước; hệ thống khí đốt (gas); hệ thống thông gió điều hòa không khí; hệ thống chống sét và nối đất bảo vệ; hệ thống an ninh, giám sát hình ảnh; hệ thống điều khiển chữa cháy và báo cháy tự động; hệ thống quản lý tòa nhà BMS; hệ thống thu gom và xử lý rác thải; hệ thống thông báo và hướng dẫn thoát người ... được thiết kế điều chỉnh đồng bộ, đáp ứng yêu cầu sử dụng và vận hành công trình.

III. ý kiến về thiết kế cơ sở điều chỉnh

1. Thiết kế cơ sở điều chỉnh của công trình phù hợp với các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc về mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, chiều cao công trình đã được UBND tỉnh Hà Tây phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 khu đô thị mới An Hưng, thành phố Hà Đông tại Quyết định số 1569/QĐ-UBND ngày 10/06/2008.

Trong quá trình triển khai thiết kế kỹ thuật – thi công, Chủ đầu tư và Tư vấn thiết kế đã khảo sát bổ sung hiện trạng điều kiện địa hình, địa chất công trình, xem xét biện pháp thi công, các dự án liên quan... và điều chỉnh thiết kế cơ sở phù hợp, nhưng các chỉ tiêu quy hoạch xây dựng (mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, chiều cao công trình) phù hợp quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt, không làm thay đổi mục tiêu, tính chất của công trình, các giải pháp kỹ thuật, tiện ích cũng như không gian sống, đáp ứng yêu cầu thực tế bao gồm:

- (i) Giảm tầng hầm từ 3 tầng hầm xuống 1 tầng hầm; bổ sung khu vực đỗ xe công cộng và dịch vụ khác ở tầng 3 và tầng 4; giữ nguyên các tầng 1, tầng 2 và tầng 5 bố trí chức năng dịch vụ thương mại, dịch vụ chăm sóc sức khỏe, thể thao cộng đồng…; tầng 6 sử dụng cho mục đích dịch vụ nhà ở, văn phòng cho thuê;

- (ii) Điều chỉnh cơ cấu căn hộ từ loại 2-3 phòng ngủ thành căn hộ có 1-2 phòng ngủ là chủ yếu, phục vụ được nhiều đối tượng dân cư, đảm bảo tuân thủ tiêu chuẩn TCXDVN 323-2004 "Nhà ở cao tầng - Tiêu chuẩn thiết kế ; "QCXDVN 01: 2008/BXD “Quy chuẩn xây dựng Việt Nam - Quy hoạch xây dựng”.

- (iii) Tăng diện tích chỗ đỗ xe theo thiết kế điều chỉnh đạt 981 xe ôtô (trong TKCS đã thẩm định là 979 xe), 36 chỗ đỗ xe cho người tàn tật, bố trí trên 3257 chỗ đỗ xe máy và xe đạp, phù hợp với tiêu chuẩn Việt Nam.

Nội dung điều chỉnh, bổ sung thiết kế trên phù hợp với quy định tại Điều 17, Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ về quản lý chất lượng công trình xây dựng.

2. Về tiêu chuẩn áp dụng:

Thiết kế cơ sở áp dụng các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng của Việt Nam và các tiêu chuẩn nước ngoài được Chủ đầu tư chấp thuận, chủ đầu tư đã kiểm  tra, nghiệm thu đảm bảo chất lượng theo quy định, phù hợp với Quy chế áp dụng tiêu chuẩn nước ngoài trong hoạt động xây dựng tại Việt Nam ban hành kèm theo Quyết định số 09/2005/QĐ- BXD ngày 07/4/2005 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.

Khi áp dụng các tiêu chuẩn nước ngoài, phải đảm bảo đồng bộ từ thiết kế, thi công đến nghiệm thu đối với từng công việc của công trình như quy định tại Quy chế trên.

3. Nhà thầu lập thiết kế cơ sở có đăng ký kinh doanh và được phép hành nghề phù hợp với công việc thực hiện. Chủ nhiệm và các chủ trì thiết kế có chứng chỉ hành nghề.

4. Một số yêu cầu và lưu ý khác:

- Chủ đầu tư phải đảm bảo bố trí đủ diện tích công trình hạ tầng xã hội (diện tích khu vực sinh hoạt cộng đồng và tiện ích khác cho cộng đồng...) phù hợp với quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt và tuân thủ Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam;

- Chủ đầu tư và Tư vấn thiết kế hoàn toàn chịu trách nhiệm về chất lượng, an toàn công trình xây dựng, an toàn phòng chống cháy nổ công trình.

- Do lối lên xuống của xe ô tô - xe máy từ tầng 1 lên garage tầng 3,4 nằm bên trong toà nhà, vì vậy cần có giải pháp kỹ thuật - vật liệu kiến trúc đảm bảo an toàn về phòng chống cháy nổ, giảm thiểu ô nhiễm môi trường (không khí, bụi và tiếng ồn).

- Khi triển khai các bước thiết kế tiếp theo cần tiến hành thí nghiệm hiện trường, kiểm tra sức chịu tải của cọc móng để điều chỉnh kích thước và số lượng cọc nếu cần thiết.

- Trước khi triển khai xây dựng cần thực hiện khảo sát các công trình ngầm, rà phá bom mìn và những công trình khác trong khu vực thực hiện dự án để có giải pháp xử lý hoặc di chuyển theo quy định, có biện pháp đảm bảo an toàn trong quá trình thi công, xây dựng, sử dụng công trình.

- Trong quá trình thi công xây dựng và sử dụng công trình, phải có biện pháp đảm bảo vệ sinh môi trường, đảm bảo an toàn cho công trình và công trình lân cận. Nước thải sinh hoạt phải được xử lý đạt tiêu chuẩn môi trường trước khi thoát ra hệ thống thoát nước chung của khu vực. Rác thải phải được thu gom, vận chuyển đến nơi xử lý theo quy định.

- Chỉ đưa công trình vào sử dụng sau khi đã có chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của Luật Phòng cháy chữa cháy và Luật Bảo vệ môi trường; có chứng nhận sự phù hợp về chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng. 

Trên đây là ý kiến của Bộ Xây dựng về thiết kế cơ sở điều chỉnh công trình Tổ hợp thương mại dịch vụ, căn hộ - THE PRIDE (TTDV02) thuộc Khu đô thị  mới An Hưng, Hà Đông-Thành phố Hà Nội. Chủ đầu tư, Tư vấn thiết kế căn cứ ý kiến trên đây để hoàn thiện hồ sơ thiết kế cơ sở công trình và thực hiện Dự án theo các quy định hiện hành của Nhà nước.