Công văn 01/BXD-PTĐT của Bộ Xây dựng về hướng dẫn vấn đề liên quan đến quy trình, thủ tục đầu tư dự án nhà ở, phát triển đô thị

Kính gửi: Sở Xây dựng tỉnh Vĩnh Phúc

Phúc đáp Văn bản số 3722/SXD-PTĐT&HTKT ngày 16/10/2017 của Sở Xây dựng tỉnh Vĩnh Phúc đề nghị hướng dẫn một số vấn đề liên quan đến quy trình, thủ tục đầu tư các dự án nhà ở, phát triển đô thị trên địa bàn tỉnh. Sau khi nghiên cứu, Bộ Xây dựng có ý kiến như sau:

I. Về hình thức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án

1. Về đề nghị hướng dẫn liên quan đến phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng

Đối với việc làm rõ một số nội dung quy định tại Nghị định số 30/2015/NĐ-CP ngày 17/3/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu, đề nghị Sở Xây dựng Vĩnh Phúc lấy ý kiến của cơ quan chủ trì soạn thảo văn bản này để được hướng dẫn thực hiện.

2. Về đề nghị hướng dẫn các thủ tục liên quan đến đầu tư dự án nhà ở thương mại, phát triển đô thị

Thủ tục Quyết định chủ trương đầu tư thực hiện theo Luật Đầu tư, Luật Đầu tư công và thủ tục Chấp thuận chủ trương đầu tư theo Luật Nhà ở của cấp có thẩm quyền là cơ sở pháp lý ban đầu để lựa chọn nhà đầu tư và đồng ý về mặt chủ trương thực hiện dự án. Đây là những thủ tục cần thiết nhằm đảm bảo cơ sơ pháp lý cho các chủ đầu tư được nghiên cứu lập sự án cũng như thực hiện các bước triển khai tiếp theo.

Các dự án sau khi có Quyết định chủ trương đầu tư hoặc Chấp thuận chủ trương đầu tư thì tiếp tục thực hiện các bước triển khai theo quy định của pháp luật, cụ thể:

- Khoản 3 Điều 44 Luật Đầu tư công quy định “trình tự lập, thẩm định, quyết định đầu tư dự án có cấu phần xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật khác có liên quan, trừ dự án quan trọng quốc gia”;

- Điều 22 Nghị định số 118/2015/NĐ-CP ngày 12/11/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư đã quy định một số thủ tục mà các dự án phải thực hiện trong đó có "thủ tục về xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng " (Điểm d Khoản 1);

- Điều 10 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở (viết tắt là Nghị định số 99/2015/ND-CP) đã quy định “sau khi có quyết định hoặc văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo triển khai các bước chuẩn bị đầu tư và thực hiện dự án theo quy định của pháp luật”.

Với quy định nêu trên, các dự án sau khi thực hiện thủ tục Quyết định chủ trương đầu tư hoặc Chấp thuận chủ trương đầu tư thì cần tiếp tục thực hiện các thủ tục khác đề triển khai dự án. Trong đó, các dự án có cấu phần xây dựng thì thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật khác có liên quan.

Thủ tục Chấp thuận đầu tư quy định tại Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013 của Chính phủ về Quản lý đầu tư phát triển đô thị (sau đây viết tắt là Nghị định số 11/2013/NĐ-CP) được thực hiện sau khi đã xác định được Chủ đầu tư (Khoản 3 Điều 20 Nghị định số 11/2013/NĐ-CP) hoặc sau khi đã có quyết định chủ trương đầu tư. Thủ tục chấp thuận đầu tư được thực hiện nhằm kiểm soát các nội dung của dự án đảm bảo tuân thủ quyết định chủ trương đầu tư và quy hoạch chi tiết dự án tỷ lệ 1/500 đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt không điều chỉnh các nội dung liên quan đến việc lựa chọn nhà đầu tư và không chồng lấn với việc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xin ý kiến Hội đồng nhân dân cùng cấp trước khi chấp thuận chủ trương đầu tư dự án (đã được quy định tại Khoản 5 Điều 9 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP).

3. Về kiến nghị cho phép áp dụng đấu thầu trong nước theo hình thức đấu thầu không thông qua sơ tuyển đối với toàn bộ các dự án nhà ở xã hội sử dụng nguồn vốn ngoài ngân sách trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc

Nội dung này thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật về đấu thầu. Do vậy, đề nghị Sở Xây dựng tỉnh Vĩnh Phúc lấy ý kiến của cơ quan chủ trì soạn thảo văn bản này để được hướng dẫn thực hiện.

II. Về trình tự, thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư/ chấp thuận chủ trương đầu tư của dự án nhà ở

1. Về đề nghị cho ý kiến về việc lựa chọn chủ đầu tư, trình tự, thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư của dự án nhà ở xã hội và nhà ở cho người lao động làm việc trong khu công nghiệp

Theo quy định tại khoản 3 Điều 9 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ thì hồ sơ, trình tự, thủ tục và thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư đối với dự án nhà ở thuộc dự án quy định tại Điểm a Khoản 1, Khoản 2 Điều 31 và Điểm a Khoản 1, Khoản 2 Điều 32 của Luật Đầu tư thì được thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư.

Như vậy, trường hợp dự án nhà ở xã hội thuộc quy định tại khoản 3 Điều 9 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ thì trình tự, thủ tục và thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư dự án thực hiện theo Luật Đầu tư là đúng quy định (kể cả dự án nhà ở xã hội do nhà đầu tư nước ngoài làm chủ đầu tư). Còn các trường hợp khác không thuộc phạm vi điều chỉnh của khoản 3 Điều 9 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ, mà thuộc phạm vi điều chỉnh của khoản 4, khoản 5, khoản 6 Điều 9 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ thì chỉ thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật về nhà ở.

- Theo quy định tại điểm a khoản 8 Điều 33 Luật Đầu tư thì trong nội dung quyết định chủ trương đầu tư của UBND cấp tỉnh đã có nhà đầu tư thực hiện dự án. Căn cứ vào quy định này thì không cần thực hiện bước giao chủ đầu tư nữa. Trường hợp cần hướng dẫn chi tiết hơn về quy định này của Luật Đầu tư, đề nghị Sở Xây dựng tỉnh Vĩnh Phúc lấy ý kiến của cơ quan quản lý nhà nước về đầu tư để được hướng dẫn theo thẩm quyền.

2. Về đề nghị hướng dẫn đối với các dự án có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 32 Luật Đầu tư

Việc thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật về đất đai. Vì vậy, đề nghị Sở Xây dựng tỉnh Vĩnh Phúc lấy ý kiến của cơ quan quản lý nhà nước về đất đai để được hướng dẫn theo thẩm quyền.

III. Về tổ chuyên gia lựa chọn nhà đầu tư và yêu cầu về điều kiện, năng lực của Nhà đầu tư để được giao chủ đầu tư thực hiện dự án đối với các dự án quy định tại điểm c, d Khoản 2 Điều 57 Luật Nhà ở

1. Về đề nghị cho ý kiến về tổ chuyên gia lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án nhà ở xã hội quy định tại Điểm c, d Khoản 2 Điều 57 Luật Nhà ở

Pháp luật về nhà ở không quy định về Tổ chuyên gia lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn ngoài ngân sách. Trình tự, thủ tục đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn ngoài ngân sách thì thực hiện theo các quy định của pháp luật về đấu thầu (bao gồm cả thủ tục thành lập tổ chuyên gia nếu có)

2. Về đề nghị hướng dẫn các quy định về điều kiện, năng lực, v.v… của doanh nghiệp để được giao làm “Nhà đầu tư” dự án theo quy định tại khoản 2 Điều 10 Nghị định 99/2015/NĐ-CP

Khoản 2 Điều 10 Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định về hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư của đơn vị được giao làm chủ đầu tư dự án, không quy định hồ sơ về điều kiện, năng lực của nhà đầu tư dự án.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 22 Luật Nhà ở thì việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại được thực hiện thông qua các hình thức: đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; đấu thầu dự án có sử dụng đất; chỉ định chủ đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư có đủ điều kiện, có quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định tại khoản 1 và khoản 4 Điều 23 của Luật này.

Do vậy, điều kiện để lựa chọn chủ đầu tư quy định tại điểm a khoản 2 Điều 10 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ cần căn cứ vào yêu cầu của từng hình thức để lựa chọn chủ đầu tư theo quy định của pháp luật tương ứng với từng hình thức (đấu giá, đấu thầu, chỉ định thầu).

IV. Về lĩnh vực phát triển đô thị

1. Về đề nghị hướng dẫn về yêu cầu năng lực tài chính của nhà đầu tư

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai đã ban hành và có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2014 (sau thời điểm Nghị định số 11/2013/NĐ-CP có hiệu lực kể từ ngày 01/3/2013). Do đó, căn cứ theo quy định tại Điều 156 Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật, đối với các nội dung yêu cầu về năng lực tài chính của nhà đầu tư, đề nghị Sở Xây dựng tỉnh Vĩnh Phúc thực hiện theo quy định tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP .

2. Về thay đổi chủ đầu tư và điều kiện đối với nhà đầu tư thứ cấp

Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản đã ban hành và có hiệu lực kể từ ngày 01/11/2015 (sau thời điểm Nghị định số 11/2013/NĐ-CP có hiệu lực kể từ ngày 01/3/2013). Do đó, căn cứ theo quy định tại Điều 156 Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật, các nội dung về: thời gian xem xét trả lời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với việc thay đổi chủ đầu tư; trình tự thủ tục, thành phần hồ sơ quy trình chuyển giao thực hiện dự án giữa chủ đầu tư cấp 1 và chủ đầu tư thứ cấp; các quy định về điều kiện, năng lực của chủ đầu tư thứ cấp, đề nghị Sở Xây dựng tỉnh Vĩnh Phúc thực hiện theo quy định tại Nghị định số 76/2015/NĐ-CP .

3. Về đề nghị hướng dẫn việc thẩm định hồ sơ thiết kế cơ sở của các dự án phát triển đô thị

Thủ tục chấp thuận đầu tư dự án phát triển đô thị theo quy định tại Nghị định số 11/2013/NĐ-CP được thực hiện trong giai đoạn đề xuất chấp thuận đầu tư, quyết định chấp thuận đầu tư là một trong các cơ sở pháp lý để thẩm định và trình phê duyệt dự án đầu tư xây dựng khu đô thị. Việc thẩm định thiết kế cơ sở của dự án được thực hiện sau khi có quyết định chấp thuận đầu tư.

Do vậy, hồ sơ trình chấp thuận đầu tư đối với các dự án thuộc thẩm quyền của Thủ tướng Chính phủ quy định tại Khoản 1 Điều 21 Nghị định số 11/2013/NĐ-CP không bao gồm hồ sơ thiết kế cơ sở của dự án; báo cáo thẩm định chấp thuận đầu tư của Bộ Xây dựng không bao gồm thẩm định thiết kế cơ sở của dự án.

4. Về quy định thời gian hoàn thiện hồ sơ xin chấp thuận đầu tư dự án và thu hồi quyết định giao chủ đầu tư

a. Về đề nghị hướng dẫn về thời gian hoàn thiện hồ sơ xin chấp thuận đầu tư

Tại Khoản 3 Điều 20 Nghị định số 11/2013/NĐ-CP quy định: “Sau khi được lựa chọn, chủ đầu tư dự án có trách nhiệm lập hồ sơ đề xuất chấp thuận đầu tư theo quy định tại Điều 26 của Nghị định này, ...”. Do đó, để hoàn thiện hồ sơ xin chấp thuận đầu tư, chủ đầu tư cần chuẩn bị đầy đủ thành phần hồ sơ theo quy định tại Điều 26 Nghị định số 11/2013/NĐ-CP. Thời gian hoàn thiện hồ sơ xin chấp thuận đầu tư dự án phụ thuộc vào năng lực thực hiện của chủ đầu tư. Việc xem xét hồ sơ của cơ quan quản lý được thực hiện sau khi đã nhận đầy đủ hồ sơ theo quy định (thời hạn thẩm định hồ sơ đề xuất và quyết định chấp thuận đầu tư của cấp có thẩm quyền được quy định tại Điều 27 Nghị định số 11/2013/NĐ-CP).

Ngoài ra, hiện nay Bộ Xây dựng đang chủ trì nghiên cứu xây dựng Luật Quản lý phát triển đô thị. Do đó đối với các nội dung đề nghị của Sở Xây dựng tỉnh Vĩnh Phúc, Bộ sẽ tổng hợp vào kết quả thực thi pháp luật về phát triển đô thị để báo cáo Chính Phủ, trình Quốc hội xem xét, quyết định.

b. Về đề nghị hướng dẫn căn cứ, quy trình thu hồi quyết định giao chủ đầu tư

Việc quyết định giao chủ đầu tư thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật về đấu thầu và đất đai. Vì vậy, đối với nội dung thu hồi quyết định giao chủ đầu tư, đề nghị Sở Xây dựng tỉnh Vĩnh Phúc lấy ý kiến của cơ quan chủ trì soạn thảo văn các bản này để được hướng dẫn thực hiện.

5. Về việc công nhận đô thị loại V

Đối với đề nghị của Sở Xây dựng Vĩnh Phúc về việc hướng dẫn trường hợp một số thị trấn trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc đã có quyết định phân loại đơn vị hành chính trước thời điểm Nghị quyết số 1211/2016/UBTVQH13 có hiệu lực mà chưa thực hiện phân loại đô thị, đề nghị Sở Xây dựng Vĩnh Phúc tham mưu để UBND tỉnh Vĩnh Phúc chỉ đạo các đơn vị có liên quan thực hiện công tác rà soát, trình cấp có thẩm quyền quyết định công nhận loại đô thị theo quy định tại Nghị quyết số 1210/2016/UBTVQH13 ngày 25/5/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về phân loại đô thị làm cơ sở để quản lý.

Trên đây là ý kiến của Bộ Xây dựng về việc phúc đáp một số vấn đề liên quan đến quy trình, thủ tục đầu tư các dự án nhà ở, phát triển đô thị, đề nghị Sở Xây dựng tỉnh Vĩnh Phúc nghiên cứu, thực hiện./.