Công văn 12/ĐKGDBĐ-NV của Bộ Tư pháp về giải đáp một số vướng mắc khi đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai

Kính gửi: Ngân hàng TMCP Á Châu

Trả lời Công văn số 126/CV-PC.06 ngày 17/01/2006 của Quý Ngân hàng về đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai (sau đây gọi tắt là công văn số 126/CV-PC.06), Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm có ý kiến như sau:

1. Về tài sản bảo đảm là tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 320 Bộ luật dân sự thì “vật dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là vật hiện có hoặc được hình thành trong tương lai. Vật hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời Điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết”.

Như vậy, để xác định mọt tài sản bảo đảm là vật hình thành trong tương lai thì chỉ căn cứ vào thời Điểm vật đó thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm. Cụ thể, nếu vật thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm sau thời Điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết thì được coi là vật hình thành trong tương lai, không phụ thuộc vào việc đó là động sản hay bất động sản, đã được hình thành hay đang trong quá trình hình thành (ví dụ như công trình đang được đầu tư, xây dựng mới, hay sản phẩm đang trong quá trình sản xuất).

Căn cứ vào quy định nêu trên tại Bộ Luật Dân sự, chúng tôi cho rằng:

Thứ nhất, việc ngân hàng ACB nhận bảo đảm bằng tài sản hình thành trong tương lai là công trình xây dựng hoàn toàn phù hợp với quy định của pháp luật về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

Thứ hai, công trình xây dựng là tài sản hình thành trong tương lai được hiểu là tại thời Điểm nghĩa vụ được xác lập (ngân hàng thực hiện việc cho vay) hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết, khách hàng vay chưa hoàn tất thủ tục xác lập quyền sở hữu của mình đối với công trình đó. Do đó, công trình có thể là đang được xây dựng hoặc đã hoàn thành việc xây dựng nhưng chưa làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2. Về thời hạn thực hiện giấy phép xây dựng

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 23 Nghị định số 16/2006/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình thì:

“trong thời hạn 12 tháng kể từ ngày được cấp giấy phép xây dựng mà công trình chưa được khởi công thì người xin cấp giấy phép xây dựng phải xin gia hạn giấy phép xây dựng”.

Như vậy, trong thời hạn 12 tháng kể từ ngày được cấp giấy phép xây dựng, người được cấp giấy phép xây dựng phải khởi công công trình xây dựng, nếu không thì phải xin gia hạn giấy phép xây dựng. Quy định trên hoàn toàn không có nghĩa là công trình phải được xây dựng xong trong thời hạn 12 tháng kể từ ngày cấp giấy phép xây dựng. Do vậy, việc “Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận 7, quận 12, quận Gò Vấp yêu cầu tại thời Điểm đăng ký thế chấp, bảo lãnh, giấy phép xây dựng không được quá thời hạn 12 tháng” (trích Công văn số 126/CV-PC.06) là không có căn cứ pháp lý và không phù hợp với quy định về hồ sơ đăng ký thế chấp, bảo lãnh tại Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

3. Về đơn yêu cầu đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

Theo quy định tại Điểm 2.3 Khoản 2 Mục I của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT thì việc “thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai” là một trong những trường hợp đăng ký thế chấp, bảo lãnh tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, nếu các tài sản nêu trên cùng được thế chấp, bảo lãnh theo một hợp đồng. Khi thực hiện đăng ký đối với trường hợp nêu trên, người yêu cầu đăng ký chỉ nộp một bộ hồ sơ đăng ký, trong đó quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là tài sản bảo đảm được kê khai trong cùng một Đơn.

Như vậy, việc “cơ quan đăng ký yêu cầu phải tách thành hai đơn: Đơn đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và Đơn đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất” (trích Công văn số 126/CV-PC.06) là trái với quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT .

Trên đây là ý của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm, xin gửi Quý Ngân hàng nghiên cứu, tham khảo.