Công văn 3369/TCT-CS của Tổng cục Thuế về việc thu tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân

Trả lời công văn số 5845/CT-QLD ngày 19/7/2011 của Cục Thuế thành phố Hồ Chí Minh và đơn thư ngày 22/5/2012 của ông Lê Xuân Nhựt trú tại số 481, đường Kha Vạn Cân, khu phố 5, phường Linh Đông, quận Thủ Đức về việc xem xét không tính thuế sử dụng đất, Tổng cục Thuế có ý kiến như sau:

- Tại khoản 1 Điều 14 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai quy định:

"Điều 14. Cấp Giấy chứng nhận trong trường hợp đất do hộ gia đình, cá nhân sử dụng từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật Đất đai

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dưng mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật Đất đai nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 và không thuộc một trong các trường hợp sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều này, nay được ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp thì được xử lý theo quy định sau:

a) Tại thời điểm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với đất thuộc vùng đã có quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thi hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn (gọi chung là quy hoạch) được xét duyệt mà việc sử dụng đất phù hợp với quy hoạch đó và chưa có quyết đinh thu hôi đất trong trường hợp đất phải thu hồi thì được cấp Giấy chứng nhận.

Trường hợp đất có nhà ở thì người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở đang sử dụng những diện tích không phải nộp tiền sử dụng đất không vượt quá hạn mức giao đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân theo quy định tại khoản 2 Điều 83 và khoản 5 Điều 84 của luật Đất đai tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận; đối với diện tích đất ở ngoài hạn mức (nếu có) thì phải nộp tiền sử dụng đất theo mức thu quy định tại điểm a khoản 3 Điều 8 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP.

Trường hợp đất có công trình xây dựng (không phải nhà ở) thì phải xác định diện tích đất phi nông nghiệp và diện tích đất nông nghiệp theo hiện trạng sử dụng. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đói với diện tích đất phi nông nghiệp.

…

4. Hộ giá đình cá nhân không được cấp Giấy chứng nhận đối với phần diện tích đất được sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 trong trường hợp tại thời thể tìm bắt đầu sử dụng đất đã có một trong các hành vi vi phạm sau đây (trừ trường hợp quy định tại khoản 5 Điều này).

a) Vi phạm quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt và công khai;

b) Vi phạm quy hoạch chi tiết mặt bằng xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt và công khai đối với diện tích đất đã giao cho tổ chức, cộng đồng dân cư quản lý;

c) Lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng đã được công bố, cắm mốc;

d) Lấn, chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè đã có chỉ giới xây dựng;

đ) Lấn, chiếm đất sử dụng cho mục đích công cộng, đất chuyên dùng, đất của tổ chức, đất chưa sử dụng và các trường hợp vi phạm khác đã có văn bản ngăn chặn những ngươi sử dụng đất vẫn cố tình vi phạm.

5. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều này nhưng phù hợp với quy hoạch taại thời điểm cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận và Phải nộp tiền sử dụng đất theo mức quy định tại các điểm a, b và c khoản 1 Điều 15 Nghị định này. "

- Tại điểm a khoản 3 Điều 8 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất quy định:

a) Thu tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở, quy định này chỉ được thực hiện một lần đối với hộ gia đình, cá nhân; Lần giao đất sau thu 100% tiền sử dụng đất. "

Căn cứ quy định trên, trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật Đất đai nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 và không thuộc một trong các trường hợp sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 14 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ, nay được ủy ban nhân dân cấp xã xấc nhận là đất không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch sứ dụng đất thì được xử lý theo quy định sau:

Đối với diện tích đất ở: Trường hợp đất có nhà ở thì người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở đang sử dụng nhưng diện tích không phải nộp tiền sử dụng đất không vượt quả hạn mức giao đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân theo quy định tại khoản 2 Điều 83 và khoản 5 Điều 84 của Luật Đất đai tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận; đối với diện tích đất ở ngoài hạn mức (nếu có) thì phải nộp tiền sử dụng đất theo mức thu quy định tại điểm a khoản 3 Điều 8 Nghị định số 198Z2004/NĐ-CP.

- Đối với diện tích đất làm nhà xưởng:

Đề nghị Cục Thuế phối hợp với Phòng Tài nguyên và môi trường rà soát lại nguồn gốc đặt trước khi chuyển nhượng cho ông Lê Xuân Nhất có nguồn gốc là đất nông nghiệp, đất vườn ao, hay là đạt sản xuất kinh doanh vả có thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 1 4 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ hay không? để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật, cụ thể:

+ Trường hợp diện tích đất trên thuộc một trong các trường hợp theo quy định tại khoản 4 Điều 14 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP và phù hợp với quy hoạch tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận thì khi được cấp Giấy chứng nhận phải nộp tiên sử dụng đất theo quy định tại điểm b, c khoản 1 Điều 15 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ.

+ Trường hợp trước. khi nhận chuyển nhượng, diện tích đất trên có nguồn gốc là đất nông nghiệp, đất có vườn ao nhưng không có giây tờ vê đất, sau khi nhận chuyển nhượng ông Nhìn xây dựng nhà xưởng thì khi được cấp giấy phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 1 và điểm b khoản 4 Điều 36 luật Đất đai, điểm 6 Điều 36 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/102004 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.

+ Trường hợp trước khi nhận chuyển nhượng, diện tích đất trên có nguồn gốc đất sản xuất kinh doanh (được tạo lập hợp pháp từ trước) nhưng không có giấy tờ về đất, không thuộc một trong các trường hợp giấy định tại khoản 4 Điều 14 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP thì khi được cấp Giấy chứng nhận ông Nhựt không phải nộp tiền sử đụng đất theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 1 4 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ.

Tổng cục Thuế trả lời để Cục Thuế thành phố Hồ Chí Minh và ông Lê Xuân Nhựt được biết. Đề nghị Cục Thuế thành phố Hồ Chí Minh phối hợp với các đơn vị liên quan đê xử lý cụ thể theo đúng quy định của pháp luật./