QUYẾT ĐỊNH

CỦA BỘ TÀI CHÍNH SỐ 129/2008/QĐ-BTC NGÀY 31 THÁNG 12 NĂM 2008

VỀ VIỆC BAN HÀNH 06 TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ (ĐỢT 3)

 

 

 BỘ TRƯỞNG BỘ TÀI CHÍNH

 

- Căn cứ Pháp lệnh Giá số 40/2002/PL-UBTVQH 10 ngày 26 tháng 4 năm 2002;

- Căn cứ Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 của Chính phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều của Pháp lệnh Giá;

- Căn cứ Nghị định số 75/2008/NĐ-CP ngày 9 tháng 6 năm 2008 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Pháp lệnh Giá;

 - Căn cứ Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 3 tháng 8 năm 2005 của Chính phủ về thẩm định giá;

 - Căn cứ Nghị định số 118/2008/QĐ-CP ngày 26 tháng 11 năm 2008 của Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Tài chính;

Theo đề nghị của Cục trưởng Cục Quản lý giá,

 

QUYẾT ĐỊNH:

 

Điều 1. Ban hành sáu (06) Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt (đợt 3) có số hiệu và tên gọi như sau:

Tiêu chuẩn số 07: TĐGVN 07 - Phương pháp so sánh,

Tiêu chuẩn số 08: TĐGVN 08 - Phương pháp chi phí,

Tiêu chuẩn số 09: TĐGVN 09 - Phương pháp thu nhập,

Tiêu chuẩn số 10: TĐGVN 10 - Phương pháp thặng dư,

Tiêu chuẩn số 11: TĐGVN 11 - Phương pháp lợi nhuận,

Tiêu chuẩn số 12: TĐGVN 12 - Phân loại tài sản.

Điều 2. Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt được ban hành theo quyết định này áp dụng đối với hoạt động thẩm định giá trên lãnh thổ Việt .

Điều 3. Quyết định này có hiệu lực thi hành sau 15 ngày kể từ ngày đăng Công báo.

Chánh Văn phòng Bộ Tài chính, Cục trưởng Cục Quản lý giá, Thủ trưởng các đơn vị thuộc Bộ Tài chính, Chủ tịch Hội thẩm định giá Việt Nam, Tổng giám đốc, Giám đốc các doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên về giá chịu trách nhiệm thi hành Quyết định này./.

 

KT. BỘ TRƯỞNG

THỨ TRƯỞNG

Trần Văn Hiếu

 

 

 

 

HỆ THỐNG TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT

Giá trị hiện tại của khoản trả góp là:

M = 65.736.850đ x 7,606 = 500.000.000,0 đ

Do đó giá bất động sản so sánh này phải điều chỉnh chênh lệch về yếu tố thanh toán tăng 500.000.000đ. Giá trị thực sự của BĐS này là:

500.000.000 đ + 1.000.000.000 đ = 1.500.000.000.đ

- Hỗ trợ lãi suất vay thế chấp

Ví dụ: Một bất động sản so sánh được bán với giá 800.000.000 đồng, trong đó bên bán hỗ trợ cho người mua (dưới hình thức cho vay) một khoản tiền là 640.000.000 đồng với mức lãi suất 8% trong khi lãi suất trên thị trường là 10%, thời hạn của hợp đồng vay là 15 năm.

Số tiền phải trả hàng năm theo lãi suất 8%:

640.000.000đ x 0,1168295 = 74.770.880 đ

Cũng số tiền phải trả hàng năm này nếu quy lại thành số tiền cho vay theo lãi suất 10%, thời hạn 15 năm sẽ là:

74.770.880 đ x 7,606 = 568.713.590 đ

Vậy giá trị thực của thương vụ bán này là:

(800.000.000 đ - 640.000.000 đ ) + 568.713.590 đ = 728,713.590 đ

c) Điều chỉnh giá theo thời hạn giao đất:

Ví dụ: Một lô đất được chọn làm tài sản so sánh có thời hạn giao đất là 50 năm. Tại thời điểm thẩm định giá, mức giá giao dịch phổ biến là 20 tr đ/m². Tìm mức giá đưa vào so sánh.

Theo quy định tại Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất và Thông tư hướng dẫn số 117/2004/TT-BTC ngày 7/12/2004 của Bộ Tài chính thì dự án có thời hạn sử dụng đất dưới 70 năm thì giảm thu tiền sử dụng đất của mỗi năm không được giao đất sử dụng là 1,2% của mức thu 70 năm, theo công thức sau:

 

Tiền sử dụng đất của thời hạn giao đất (n năm)

=

Tiền sử dụng đất của thời hạn 70 năm

-

[

Tiền sử dụng đất của thời hạn 70 năm

x (70 - n) x 1,2% ]

 

Do đó trước khi đưa vào so sánh cần điều chỉnh giá thửa đất so sánh theo tiền sử dụng đất tương ứng với thời hạn 50 năm.

Áp dụng công thức trên, tiền sử dụng đất của thời hạn 50 năm như sau:

 

Tiền sử dụng đất của thời hạn giao đất 50 năm	=	20.000.000,0đ	-	[20.000.000,0đ x (70 - 50) x 1,2% ]
	=	15.200.000,0đ

 

Tiền sử dụng đất của thời hạn giao đất 50 năm bằng 15.200.000đ/m2 là mức giá đưa vào so sánh.

d) Tính chất của các giao dịch: phải là giao dịch giữa bên mua, bên bán độc lập (không ràng buộc), tự nguyện, có khả năng tiếp cận thông tin về tài sản như nhau và không bị sức ép từ bên ngoài. Nếu tính chất giao dịch của tài sản dự kiến đưa vào so sánh không đáp ứng yêu cầu trên thì cần phải loại bỏ khỏi diện so sánh, tìm một tài sản khác đáp ứng yêu cầu trên.

đ) Chi phí phải bỏ ra ngay sau khi mua.

Nếu có chi phí này phát sinh thì phải cộng vào mức giá giao dịch thành công.

e) Giá trị tài sản không phải bất động sản.

Trong trường hợp phát sinh việc bán kèm các tài sản không phải bất động sản thì phải xem xét loại trừ hoặc cộng giá trị các tài sản này vào giá bán tùy thuộc vào trường hợp này thuộc tài sản so sánh hay tài sản thẩm định giá.

g) Tình hình thị trường lúc giao dịch.

Tình hình thị trường lúc giao dịch của tài sản cần thẩm định giá và các tài sản so sánh phải tương tự nhau. Nếu có biến động giá phải thực hiện việc điều chỉnh. Tỷ lệ điều chỉnh biến động giá phải căn cứ vào điều tra trên thị trường.

Ví dụ:

Giao dịch 1 – Mua vào tháng 3/2007 với giá 1,5 tỷ đồng; bán lại vào 7/2008 1,62 tỷ đồng: tăng 10,8 %, khoảng 0,68% /tháng.

Giao dịch 2 – Mua vào tháng 4/2007 với giá 1,535 tỷ đồng; bán lại vào tháng 2/2008 giá 1,642 tỷ đồng: tăng 7,0%, khoảng 0,70 % /tháng.

Giao dịch 3 – Mua vào tháng 10/2007 với giá 1,480 tỷ đồng; bán lại vào tháng 2/2008 giá 1,520 tỷ đồng: tăng 2,7%, khoảng 0,67% /tháng.

Kết luận: tỷ lệ tăng giá bình quân hàng tháng: 0,68%

h) Địa điểm, địa thế: khoảng cách đến chợ, siêu thị, trường học, bệnh viện, công viên, bến xe bus…

Việc điều chỉnh sự chênh lệch về yếu tố địa điểm cần quy đổi thành chênh lệch về thời gian hoặc chi phí phát sinh liên quan đến việc đi lại, căn cứ vào chứng cứ thu thập từ thị trường.

i) Các đặc điểm tự nhiên: hình dáng, chiều rộng mặt tiền, chiều sâu lô đất, hướng...

Việc điều chỉnh sự chênh lệch về đặc điểm tự nhiên cần quy đổi thành chênh lệch về giá giao dịch trên thị trường hoặc chi phí phát sinh để khắc phục điểm bất lợi, căn cứ vào chứng cứ thu thập từ thị trường.

k) Qui hoạch

Khi xem xét so sánh giá bán của các bất động sản cần chú ý đến bất động sản cần thẩm định giá với các bất động sản đối chiếu so sánh có đồng dạng với nhau về mặt quy hoạch của khu vực hay không.

l) Đặc điểm tài sản trên đất (ngôi nhà chính và các hạng mục xây dựng khác như gara, nhà phụ, đường đi, các bức tường xây, hàng rào, phong cảnh và bãi cỏ, cây cối và vườn,… ).

Các công trình xây dựng trên đất là một bộ phận quan trọng cấu thành bất động sản và đóng góp vào chi phí hình thành, tính hữu dụng, tính thẩm mỹ của bất động sản do đó khi xem xét so sánh giá trị của các bất động sản cần phải chú ý xem xét tỉ mỉ yếu tố này. Điều chỉnh yếu tố này theo số tiền tuyệt đối.

1.2 Cửa hàng, chợ, siêu thị, khu thương mại

 Giá bán, thuê,

 Vị trí, khả năng sinh lời,

 Thời gian kinh doanh (một buổi hay cả ngày),

 Chiều rộng mặt tiền,

 Điều kiện bán, thuê mướn mặt bằng,

 Điều kiện giao nhận và phân phối hàng hóa (chỗ đỗ ô tô, xe máy, bãi xếp dỡ hàng hóa),

 Sự phù hợp của thiết kế với công năng làm nơi bán hàng của công trình,

 Hệ thống phòng chống cháy nổ, lối thoát hiểm,

 Dịch vụ vệ sinh, thu gom rác,

- Sự thuận tiện cho người mua hàng,

- Các yếu tố khác.

1.3 Văn phòng

Giá thuê,

 Diện tích sử dụng,

Địa điểm, vị trí,

 Hệ thống điều hòa nhiệt độ, phòng cháy chữa cháy,

 Hệ thống thông tin, liên lạc,

 Hệ thống ánh sáng,

 Sự phù hợp của thiết kế với công năng làm văn phòng của công trình,

 Cầu thang máy, lối thoát hiểm,

 Dịch vụ vệ sinh, môi trường,

 Hệ thống bảo đảm an ninh,

 Chi phí và mức độ sẵn có dịch vụ quản lý, duy tu,

 Chất lượng quản lý,

 Điều kiện bán, thuê mướn,

 Các yếu tố khác.

1.4 Bất động sản công nghiệp

- Địa điểm, vị trí,

- Giá thuê,

- Các dịch vụ cấp và thoát nước, cung cấp điện, khí hóa lỏng, điện thoại, viễn thông, xử lý nước thải,

- Mức độ thuận lợi hay khó khăn của hệ thống giao thông nội bộ phục vụ cung cấp vật tư, giao nhận hàng hóa,

- Hệ thống giao thông nối liền với cảng, ga tàu hỏa, ga hàng không, khu dân cư,

- Đảm bảo ánh sáng tự nhiên,

- Địa hình đất,

- Tình trạng trật tự, trị an khu vực,

- Các phương tiện chống cháy nổ, hệ thống vệ sinh và thông gió, thoát hiểm,

- Sự phù hợp của thiết kế xây dựng với mục đích và loại hình sản xuất, kinh doanh,

- Sự sẵn có các nguồn lao động của địa phương và các vùng lân cận,

- Hệ thống nhà ăn, phúc lợi xã hội và bãi đỗ ô tô,

- Các yếu tố khác.

1.5 Trang trại

Đất đai, mặt nước,

Đặc tính pháp lý,

Vị trí,  

Địa hình (dốc, bằng phẳng),

Khí hậu và lượng mưa,

Quy mô trang trại,

Năng suất,

Hệ thống tưới, tiêu,

Đường vào và ra,

Hàng rào và cổng,

Đường nước và điện,

Nhà cửa,

Loại, hạng, tình trạng và đặc điểm của công trình xây dựng phục vụ trang trại,

- Các yếu tố khác.

2. Động sản: (tàu thuyền, phương tiện vận tải, máy, thiết bị…)

a) Các thông số đặc trưng kinh tế kỹ thuật cơ bản nhất của loại máy, thiết bị.

- Đối với máy, thiết bị cần chú ý các thông số cơ bản: cấu tạo máy, thiết bị , công suất, năng suất, khả năng gia công, kích thước vật gia công, sức chứa, mức tiêu hao nhiên liệu, …

 - Đối với phương tiện vận tải cần chú ý các thông số cơ bản: loại hình, công suất máy, mức tiêu hao nhiên liệu, trọng tải, trang bị kèm theo, tiện nghi nội thất…

 b) Điều kiện bán: chế độ bảo trì, bảo hành, hướng dẫn sử dụng, lắp ráp, thiết bị kèm theo...

 

 

 

Phụ lục số 02

Phân tích và điều chỉnh theo yếu tố so sánh định lượng

 và yếu tố so sánh định tính

(Các số liệu nêu trong ví dụ mang tính chất minh họa)

(Kèm theo Tiêu chuẩn số 07 - TĐGVN 07)

1 . Điều chỉnh khi phân tích yếu tố so sánh định lượng

 

Yếu tố so sánh	Tài sản thẩm định giá	Tài sản so sánh  A	Tài sản so sánh B	Tài sản so sánh C	Tài sản so sánh  D	Tài sản so sánh  E
Giá bán		670 tr	750 tr	565 tr	700 tr	532 tr
1. Pháp lý	Sở hữu	Sở hữu	Sở hữu	Sở hữu	Sở hữu	Sở hữu
2. Điều kiện tài chính	Thị trường	Ưu đãi	Ưu đãi	Thị trường	Thị trường	Thị trường
Mức điều chỉnh		- 50 tr	- 50 tr
Giá điều chỉnh		620 tr	700 tr	565 tr	700 tr	532 tr
3. Điều kiện bán	Khách quan	Khách quan	Khách quan	Khách quan	Khách quan	Khách quan
Mức điều chỉnh
4. Điều kiện thị trường		- 3 tuần	- 1 tháng	- 1 năm	- 1 năm	- 1 năm
Tỷ lệ điều chỉnh				+ 10%	+ 10%	+ 10%
Mức điều chỉnh				+ 56,5
Giá điều chỉnh		620 tr	700 tr	621,5 tr	770 tr	585,2 tr
5. Đặc điểm tài sản 5. Đặc điểm tài sản
a) Vị trí		Tương đồng	Tương đồng	Tương đồng	Tương đồng	Tương đồng
Mức điều chỉnh
b) Kích thước (m2)	930	930	1.110	930	1.110	930
Mức điều chỉnh			- 80 tr		- 80 tr
c) Garage	Không	Garage 2 xe	Garage 2 xe	Garage 2 xe	Garage 2 xe	Không
Mức điều chỉnh		- 36 tr	- 36 tr	- 36 tr	- 36 tr
d) Tầng hầm	Có	Không	Không	Không	Có	Không
Mức điều chỉnh		+ 70 tr	+ 70 tr	+ 70 tr		+ 70 tr
Giá điều chỉnh cuối cùng		654 tr	654 tr	655,5 tr	654,0 tr	655,2 tr
Thống nhất mức giá chỉ dẫn
- Số lần điều chỉnh		2	4	3	3	2
- Điều chỉnh thuần		16 tr	96 tr	90,5 tr	46 tr	123,2 tr
Tỷ lệ		2,38%	12,8%	16,02%	6,57%	23,16%
- Điều chỉnh gộp		156 tr	236 tr	162,5 tr	186 tr	123,2 tr
Tỷ lệ		23,28%	31,46%	28,76 %	26,57 %	23,16%

 

 

 

 

 

2 . Điều chỉnh khi phân tích yếu tố so sánh theo định tính

 

So sánh DD 87,0 trđ/m2 Âm (-)

So sánh AA 84,0 trđ/m2 Âm (-)

So sánh CC 82,0 trđ/m2  Âm (-)

So sánh EE 78,6 trđ/m2  Dương (+)

So sánh BB 76,8 trđ/m2 Dương (+)

Mức giá của tài sản cần thẩm định giá nằm ở khoảng giữa từ dương (+) chuyển sang âm (-) là 80,5 trđ/m²

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Phụ lục số 03

Ví dụ về áp dụng phương pháp so sánh

(Các số liệu nêu trong ví dụ mang tính chất minh họa)

(Kèm theo Tiêu chuẩn số 07 - TĐGVN 07)

Ví dụ 1:

Tài sản cần thẩm định giá là một thửa đất xây dựng nhà ở dân cư có diện tích 56m² tại phường A thành phố X. Qua thu thập thông tin trong vòng 01 năm so với ngày thẩm định giá ở khu vực này (thuộc phường A và phường lân cận) có 3 thửa đất giao dịch thành công và có các yếu tố so sánh gần tương tự với thửa đất cần thẩm định giá. Cụ thể như sau:

Ngoài ra, qua điều tra thị trường, thu thập được các thông tin như sau:

- Chi phí hợp thức hóa quyền sử dụng đất thửa đất so sánh 1 là 1 triệu đ/m²_.

- Giá đất mặt ngõ 10m cao hơn mặt ngõ 8m 10%, kém hơn 2 mặt ngõ 8m 5%.

- Giá đất nhìn ra công viên cao hơn giá đất nhìn ra khu dân cư 5%.

- Giá đất khu vực thoát nước tốt cao hơn khu vực thoát nước kém 10%.

- Giá đất của thửa đất nằm ở hướng Tây và hướng Bắc như nhau, nhưng kém hơn thửa đất nằm ở hướng Đông 5% và kém hơn thửa đất nằm ở hướng Đông Nam 10%.

- Lãi suất tiền vay ngân hàng kỳ hạn 1 năm là 20%/ năm.

  Lời giải:

1/ Phân tích thông tin thu thập

- Giá đất mặt ngõ 10 m cao hơn mặt ngõ 8m 10%, kém hơn 2 mặt ngõ 8m là 5%, điều này cho thấy: ngõ 10m có tỷ lệ 100%; ngõ 8m là 90%, 2 mặt ngõ 8m là 105%. Tài sản thẩm định ở ngõ 10m, mức điều chỉnh cho tài sản 2 và 3 như sau:

Tài sản so sánh 2 ở ngõ 8m: (100% - 90%) / 90% = + 11,11%

Tài sản so sánh 3 ở 2 mặt ngõ 8m: (100% - 105%)/105% = - 4,76%

- Giá đất nhìn ra công viên cao hơn giá đất nhìn ra khu dân cư 5%, điều này cho thấy nhìn ra công viên bằng 1,05 lần nhìn ra khu dân cư. Tài sản thẩm định nhìn ra khu dân cư nên sẽ bằng tài sản so sánh chia cho 1,05 lần. Mức điều chỉnh là: (100% - 105%) / 105% = - 4,76%

- Giá đất khu vực thoát nước tốt cao hơn khu vực thoát nước kém 10%,điều này cho thấy khu vực thoát nước tốt bằng 1,1 lần khu vực thoát nước kém. Tài sản thẩm định nằm ở khu vực thoát nước kém nên sẽ bằng tài sản so sánh chia cho 1,1 lần. Mức điều chỉnh là (100% - 110%) / 110% = 9,09%.

- Giá đất nằm ở hướng Tây và hướng Bắc như nhau, nhưng kém thửa đất nằm ở hướng Đông 5% và kém hơn thửa đất nằm ở hướng Đông Nam 10%, điều này cho thấy: giá đất hướng Tây và Bắc là 90%, hướng Đông là 95% và hướng Đông Nam là 100% . Tài sản thẩm định nằm ở hướng tây nên có tỷ lệ là 90%. Mức điều chỉnh là:

Điều chỉnh cho tài sản nằm hướng Đông: (90% - 95%) / 95% = - 5,26%

Điều chỉnh cho tài sản hướng Đông : (90% -100%) / 100% = - 10%

2/ Bảng so sánh và điều chỉnh số liệu (Market data grid)

Từ các thông tin nêu trên thực hiện việc điều chỉnh giá đất của các thửa đất so sánh:

So sánh 2 và 3 có số lần điều chỉnh ít nhất (3), số điều chỉnh thuần của bất động sản 2 là 1,6 triệu đồng và điều chỉnh gộp là 6,04 triệu đồng. So sánh 3 có điều chỉnh thuần và điều chỉnh gộp đều là 4,19 trđ, thấp hơn so sánh 2 nên thẩm định viên chọn so sánh 3 làm mức giá chỉ dẫn cho tài sản thẩm định.

Đơn giá đất / m2 ước tính cho thẩm định thẩm định là 18,31 trđ/m2

Giá thị trường của lô đất cần thẩm định giá: 18,31 trđ x 56m2 = 1.025,45 trđ

Làm tròn: 1.025 triệu đồng (Một tỷ không trăm hai mươi lăm triệu đồng)

Ví dụ 2

Bất động sản (BĐS) cần thẩm định giá là một căn hộ có diện tích 56m² nằm ở tầng 3 của một chung cư 5 tầng. Chung cư này được xây dựng xong và đưa vào sử dụng cách đây 2 năm.

Qua thu thập thông tin trong vòng 12 tháng so với ngày thẩm định giá ở khu vực này có 5 BĐS giao dịch thành như sau:

- BĐS 1 nằm ở ngay tầng trệt ở chung cư này có diện tích 84m² và trang trí nội thất tốt hơn BĐS cần thẩm định giá 20 triệu đồng, được bán với giá 692 triệu đồng.

- BĐS 2 nằm ở lô chung cư cách đó 30 m và cùng nằm trong cụm chung cư này cũng là chung cư 5 tầng và đưa vào sử dụng cách đây 2 năm, nhưng vị trí thuận lợi hơn, có diện tích 70m² nằm ở tầng 3 trang trí nội thất tốt hơn BĐS cần thẩm định giá 10 triệu đồng, được bán với giá 360 triệu đồng.

- BĐS 3 nằm ở tầng trệt cùng lô chung cư với BĐS 2 có diện tích 84m² trang trí nội thất tốt hơn BĐS cần thẩm định giá 20 triệu đồng, được bán với giá 717,2 triệu đồng.

- BĐS 4 nằm ở lô chung cư cách chung cư có căn hộ cần thẩm định giá 150 m, vị trí kém thuận lợi hơn, cũng là chung cư 5 tầng và đưa vào sử dụng cách đây 2 năm có diện tích 42m², nằm ở tầng 3, trang trí nội thất tương tự bất động sản cần thẩm định giá, được bán với giá 189 triệu đồng.

- BĐS 5 nằm ngay tầng trệt của BĐS 4 có diện tích 70m², trang trí nội thất tương tự BĐS 4 được bán với giá 525 triệu đồng.

Qua so sánh cho thấy các BĐS so sánh và BĐS cần thẩm định giá có các yếu tố khác nhau cơ bản sau: vị trí các tầng, trang trí nội thất, vị trí chung cư.

Lời giải:

Trước hết điều chỉnh sự khác nhau về trang trí nội thất.

* Ước tính giá bán BĐS 1 sau khi điều chỉnh sự khác biệt về trang trí nội thất so với BĐS cần thẩm định giá:

692 trđ – 20 trđ = 672 trđ

Đơn giá bán BĐS 1 sau khi điều chỉnh sự khác biệt về trang trí nội thất:

672 trđ/ 84m² = 8 trđ/m²

* Ước tính giá bán BĐS 2 sau khi điều chỉnh sự khác biệt về trang trí nội thất so với BDS cần thẩm định giá:

360 trđ -10 trđ = 350 trđ

Đơn giá bán BĐS 2 sau khi điều chỉnh sự khác biệt về trang trí nội thất:

350 trđ / 70m² = 5trđ/m²

* Ước tính giá bán BĐS 3 sau khi điều chỉnh sự khác biệt về trang trí nội thất so với BĐS cần thẩm định giá:

717,2 trđ – 20trđ = 697,2 trđ

Đơn giá bán BĐS 3 sau khi điều chỉnh sự khác biệt về trang trí nội thất:

697,2 trđ/ 84m² = 8,3 trđ/m²

* Đơn giá bán BĐS 4

189 trđ/ 42m² = 4,5 trđ/m²

* Đơn giá bán BĐS 5

525 trđ/ 70m² = 7,5 trđ/m²

Qua đối chiếu vị trí các tầng và vị trí chung cư cho thấy:

- BĐS cần thẩm định giá, BĐS 2, BĐS 4 cùng nằm ở tầng 3.

- BĐS 1, BĐS 3, BĐS 5 cùng nằm ở tầng trệt.

- BĐS cần thẩm định và BĐS 1 cùng nằm ở 1 chung cư.

- BĐS 2 và BĐS 3 cùng nằm ở 1 chung cư.

- BĐS 4 và BĐS 5 cùng nằm ở 1 chung cư.

Qua so sánh đơn giá bán giữa BĐS 2 và BĐS 3, giữa BĐS 4 và BĐS 5 cho thấy:

Đơn giá bán:

Do vậy có thể ước tính đơn giá bán căn hộ ở tầng 3 bằng khoảng 60% đơn giá bán căn hộ tầng trệt.

Từ đó ước tính đơn giá bán căn hộ cần thẩm định giá bằng khoảng 60% đơn giá bán của BĐS1.

Giá thị trường của BĐS cần thẩm định giá là:

8trđ/m² x 60% x 56m² = 268 triệu đồng

Ví dụ 3

Tài sản cần thẩm định giá là một lô hàng 80 máy bơm nước do Đài Loan sản xuất năm 2006, công suất bơm: 10m³/ giờ, độ cao cột nước đẩy: 15m, chất lượng còn lại: 85%, mục đích thẩm định giá là đưa ra bán trên thị trường.

Qua thu thập thông tin trên thị trường có các thông tin vào thời điểm thẩm định giá như sau :

- Máy bơm nước cùng nhãn mác do Đài Loan sản xuất năm 2006 công suất bơm 10m³/ giờ, độ cao cột nước đẩy 15m, chất lượng mới 100%, giá bán 14.400.000 đ/ cái.

- Máy bơm nước cùng nhãn mác do Đài Loan sản xuất năm 2006 công suất 10m³/giờ, độ cao cột nước đẩy 12m, chất lượng còn lại 85%, giá bán 8.300.000 đ/cái.

- Máy bơm cùng nhãn mác do Đài Loan sản xuất năm 2008 công suất 10m³/giờ, độ cao cột nước đẩy 15m, chất lượng mới 100%, giá bán 13.500.000 đ/cái.

- Giá máy bơm sản xuất năm 2006 bằng 80% giá máy sản xuất năm 2008 cùng đặc tính kỹ thuật;

- Giá máy bơm có độ cao cột nước đẩy 12m bằng 80% giá máy bơm cùng công suất có độ cao cột nước 15m;

- Giá máy bơm chất lượng còn lại 85% bằng 80% giá máy cùng năm sản xuất, cùng đặc trưng kỹ thuật có chất lượng 100%.

Lời giải:

- Đối chiếu máy bơm cần thẩm định giá và các máy bơm so sánh

- Căn cứ vào các thông tin trên thị trường tiến hành điều chỉnh giá bán các máy thiết bị so sánh như sau:

 

 

Từ các mức giá sau khi điều chỉnh (giá chỉ dẫn) của các máy bơm so sánh có thể ước tính giá trị thị trường của máy bơm cần thẩm định giá bằng bình quân giá đã điều chỉnh của 3 tài sản so sánh trên :

 =10.898.000đ

Giá trị thị trường của máy bơm cần thẩm định giá: 10.900.000 đ/cái (làm tròn).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

HỆ THỐNG TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT

 Trong đó:

H : Hao mòn của công trình xây dựng tính theo tỷ lệ %;

H_ki : Hao mòn của kết cấu chính thứ i tính theo tỷ lệ %;

T_ki : Tỷ trọng của kết cấu chính i trong tổng giá trị công trình;

n : Số kết cấu chính trong công trình .

Ví dụ về phương pháp xác định tuổi đời hiệu quả; phương pháp tính toán hao mòn về giá trị công trình xây dựng tại phụ lục số 01 kèm theo Tiêu chuẩn này.

a2) Hao mòn do lỗi thời chức năng là hao mòn do giá trị sử dụng của công trình bị giảm do thiết bị không phù hợp hay thiết kế công trình có lỗi (như trần nhà quá cao hoặc quá thấp, phòng ngủ, phòng tắm không thích hợp, lỗi thời về thiết bị…) dẫn đến việc sử dụng tài sản không đáp ứng được yêu cầu sử dụng tốt nhất.

Giá trị hao mòn do lỗi thời về chức năng được ước tính căn cứ vào chi phí để khắc phục sự lỗi thời chức năng công trình để tính giá trị hao mòn. Nói cách khác, đó là những chi phí vượt trội phải bỏ ra để sửa chữa, khắc phục sự lạc hậu đó so với chi phí nếu thiết kế hợp lý ngay từ ban đầu.

Ví dụ về phương pháp xác định hao mòn do lỗi thời chức năng của công trình xây dựng tại phụ lục số 01 kèm theo Tiêu chuẩn này.

a3) Hao mòn kinh tế (còn gọi là hao mòn do tác nhân bên ngoài) là hao mòn do giá trị của công trình bị giảm vì các yếu tố bên ngoài tài sản như ô nhiễm (không khí, tiếng ồn, rác thải…), sử dụng đất không tương thích, suy thoái kinh tế...

Giá trị hao mòn kinh tế được tính như sau:

- Trường hợp các quy định mới về tiêu chuẩn xây dựng, thiết kế công trình, bảo vệ môi trường…của cơ quan có thẩm quyền cao hơn, khắt khe hơn trước, từ đó làm giảm sút tính hữu ích của việc sử dụng và sở hữu công trình thì thẩm định viên về giá cần xem xét mức độ giảm sút này để tính sự giảm giá.

- Trường hợp giá trị tài sản bị giảm vì các yếu tố bên ngoài như ô nhiễm (không khí, tiếng ồn, rác thải), sử dụng đất không tương thích, do suy thoái kinh tế... thì thẩm định viên về giá căn cứ vào tình hình thị trường để tính sự giảm giá.

b) Đối với máy, thiết bị: bao gồm hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình

b1) Việc ước tính hao mòn hữu hình của máy, thiết bị tương tự như ước tính hao mòn tự nhiên của công trình xây dựng và có thể theo 2 cách:

- Cách 1: căn cứ vào tuổi đời hiệu quả và tuổi đời kinh tế của máy, thiết bị để tính sự hao mòn từ đó tính giảm giá của tài sản.

Tuổi đời hiệu quả

Hao mòn của tài sản = ---------------------------- x 100%

Tuổi đời kinh tế

   - Cách 2: căn cứ vào sự hư hỏng, hao mòn của các bộ phận chính của máy, thiết bị.Công thức:

H =

Trong đó :

H : Hao mòn của máy, thiết bị tính theo tỷ lệ %

H_i: Hao mòn của bộ phận kỹ thuật chủ yếu thứ i

T_i: Tỷ trọng giá trị của bộ phận i trong tổng giá trị máy, thiết bị

n : Số lượng bộ phận kỹ thuật chủ yếu trong máy, thiết bị

Ví dụ về phương pháp tính toán hao mòn về giá trị máy thiết bị tại phụ lục số 01 kèm theo Tiêu chuẩn này.

b2) Việc ước tính hao mòn vô hình của máy, thiết bị căn cứ vào thực tế giá bán trên thị trường gắn liền với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của máy thiết bị

Ví dụ về áp dụng phương pháp chi phí tại phụ lục số 02 kèm theo Tiêu chuẩn này.

 

Phụ lục số 01

Ví dụ về phương pháp xác định tuổi đời, phương pháp tính toán tỷ lệ hao mòn đối với công trình xây dựng, máy thiết bị

(Các số liệu nêu trong ví dụ mang tính chất minh họa)

( Kèm theo Tiêu chuẩn số 08 - TĐGVN 08)

1. Xác định tuổi đời

Ví dụ: Cần xác định tuổi đời kinh tế, tuổi đời kinh tế còn lại, tuổi đời thực tế và tuổi đời hiệu quả một ngôi nhà có các thông số sau:

- Hoàn thành xây dựng vào năm 1990

- Theo tiêu chuẩn kỹ thuật thì ngôi nhà sẽ tồn tại trong 70 năm (đến năm 2060 bị phá bỏ). Trong đó, giá trị ngôi nhà đóng góp vào giá trị chung của bất động sản sẽ giảm dần, ước tính đến năm 2058 giá trị ngôi nhà đóng góp giá trị BĐS bằng 0 đ và từ sau năm 2058 ngôi nhà đóng góp giá trị âm (chi phí sửa chữa nhà lớn hơn giá trị mang lại cho BĐS).

- Năm 2000 ngôi nhà được nâng cấp sửa chữa. Do được nâng cấp nên tuổi thọ kinh tế của ngôi nhà được kéo dài thêm 8 năm nữa.

- Năm 2008 tiến hành thẩm định giá.

Lời giải: Từ các thông tin trên có thể xác định các thông số tuổi đời của ngôi nhà như sau:

Tuổi đời kinh tế: là số năm ngôi nhà đóng góp làm tăng giá trị của bất động sản (nhà + đất) là 68 năm (2058-1990)

Tuổi đời kinh tế còn lại: là số năm theo đó sự tồn tại của công trình kiến trúc trên đất có thể đóng góp vào giá trị của toàn bộ bất động sản là 58 năm (2058-2000)

Tuổi đời hiệu quả: là số năm của một công trình dựa trên tình trạng duy tu, bảo dưỡng công trình là 10 năm.

Tuổi đời thực tế: là số năm đã trôi qua kể từ hoàn thành xây dựng công trình (mới 100%) đến thời điểm thẩm định giá là 18 năm (2008-1990).

2. Phương pháp xác định tỷ lệ hao mòn đối với công trình xây dựng

Ví dụ 1: Xác định tỷ lệ hao mòn theo phương pháp chiết trừ (sử dụng kỹ thuật so sánh).

Cần xác định tỷ lệ hao mòn của một ngôi nhà 2 tầng, có tuổi đời hiệu quả 22 năm (gọi là bất động sản A). Qua điều tra thị trường, thẩm định viên thu được thông tin sau:

- Tại thị trường lân cận có 2 bất động sản mà nhà trên đất có mức độ khấu hao tương tự với ngôi nhà cần định giá, đã được bán với giá 3,55 tỷ đồng (gọi là BĐS so sánh thứ 1), và 3,1 tỷ đồng (BĐS so sánh thứ 2).

- Tuổi đời hiệu quả (số năm) của BĐS 1 là 20 năm, của BĐS 2 là 21 năm, của BĐS cần thẩm định giá là 22 năm.

- Chi phí xây dựng ngôi nhà tương tự, mới 100% (sau khi đã điều chỉnh so với bất động sản A) là: BĐS so sánh 1: 1,765 tỷ đồng, BĐS so sánh 2: 1,8 tỷ đồng.

- Giá đất (qua điều tra thị trường) của BĐS so sánh 1 là 2,485 tỷ đồng, của BĐS so sánh 2 là 2,015 tỷ đồng,

Lời giải: Xác định tỷ lệ khấu hao của BĐS A thực hiện theo các bước sau:

 

Bước	Trình tự	BĐS so sánh 1	BĐS so sánh 2
1	Giá bán của bất động sản so sánh (giá nhà + đất)	3,550	3,100
2	Giá trị của đất	2,485	2,015
3	Giá trị của nhà tại thời điểm thẩm định giá (3 = 1-2)	1,065	1,085
4	Chi phí xây dựng ngôi nhà tương tự,  mới 100%	1,765	1,800
5	Giá trị hao mòn lũy kế của nhà tại thời điểm thẩm định giá (5 = 4-3)	700	715
6	Tỷ lệ hao mòn lũy kế (6 = 5:4) (%)	39,66	39,72
7	Tuổi đời hiệu quả (năm)	20	21
8	Tỷ lệ giá trị hao mòn hàng năm của nhà (8 = 6:7) (%)	1,983	1,891
9	Xác định tỷ lệ hao mòn của công trình cần thẩm định

 Tỷ lệ hao mòn của BĐS A là 42,61%.

Ví dụ 2: Xác định tỷ lệ hao mòn theo phương pháp tuổi đời.

Cần xác định tỷ lệ hao mòn theo phương pháp tuổi đời của một công trình có các thông tin sau:

Tuổi đời hiệu quả: 10 năm.

Tuổi đời kinh tế còn lại: 40 năm.

Lời giải: Tuổi đời kinh tế của công trình là 10 năm + 40 năm = 50 năm

Tuổi đời hiệu quả 10

Tỷ lệ hao mòn là: ----------------------- x 100 = -------- x 100 = 20%.

Tuổi đời kinh tế 50

Ví dụ 3: Xác định mức độ hao mòn do lạc hậu về chức năng.

Một công trình xây dựng có thiết kế không hợp lý về hệ thống bếp + phòng ăn. Sau khi đưa vào sử dụng 2 năm phải đầu tư chi phí sửa chữa, khắc phục như sau:

 

 

Khoản mục	Chi phí
Thay thế hệ thống đun củi bằng bếp gaz	20.000.000đ
Thay thế bình đun nước nóng 20 lit	8.000.000 đ
Di dời tường ngăn, sửa lại phòng ăn	32.000.000đ
Tổng chi phí	60.000.000đ
Trừ đi
Chi phí phát sinh nếu thiết kế đúng ngay từ khi công trình mới xây dựng	30.000.000đ
Mức độ hao mòn do lạc hậu về chức năng	30.000.000đ

3. Phương pháp xác định tỷ lệ hao mòn đối với máy, thiết bị

Ví dụ 1: Cần xác định tỷ lệ hao mòn của loại cần cẩu HINO có các thông số sau: sức nâng 20 tấn, tuổi đời kinh tế là 18 năm, tuổi đời thực tế là 12 năm (tính đến thời điểm cần thẩm định giá).

Lời giải:

Tuổi đời hiệu quả 12

Tỷ lệ hao mòn là: ----------------------- x 100 = -------- x 100 = 67%.

Tuổi đời kinh tế 18

 

Ví dụ 2: Cần xác định tỷ lệ hao mòn của một ô tô tải nhẹ hiệu TOYOTA HI-AX có các thông số sau:

 

	Bộ phận	Hao mòn của bộ phận kỹ thuật chủ yếu	Tỷ trọng giá trị của bộ phận i trong tổng giá trị	Giá trị hao mòn
1	Động cơ	20%	55%	11,0%
2	Khung gầm	15%	15%	22,5%
3	Hệ thống điện	5%	20%	10%
4	Hệ thống khác	5%	10%	5%

Lời giải:

Tỷ lệ hao mòn của xe TOYOTA HI-AX là:

(20% x 55%) + (15% x 15%) + (5% x 20%) + (5% x 10%) = 48,5%

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Phụ lục số 02

Ví dụ về phương pháp chi phí

(Các số liệu nêu trong ví dụ mang tính chất minh họa)

( Kèm theo Tiêu chuẩn số 08 - TĐGVN 08)

 

Ví dụ 1:

Cần ước tính giá trị thị trường một bất động sản có các đặc điểm: diện tích thửa đất: 100m² (4m x 25 m), diện tích sàn xây dựng: 150 m²; nhà 2 tầng kết cấu khung bê tông; sàn, mái bê tông cốt thép; nền lát gạch ceramic; chất lượng nhà còn lại 80%. Đơn giá xây dựng mới nhà tương tự: 1.800.000 đ/m².

Qua điều tra thị trường, thu thập thông tin về 3 bất động sản ở khu vực lân cận vừa giao dịch thành công như sau:

- BĐS 1 có các đặc điểm: diện tích thửa đất 80m² (5m x 16m); diện tích sàn xây dựng 120m^2; nhà 2 tầng kết cấu khung bê tông, sàn, mái bê tông cốt thép, nền lát gạch ceramic; chất lượng nhà còn lại 90%; vừa bán được với giá 614.400.000đ. Đơn giá xây dựng mới nhà tương tự: 1.800.000đ/m².

- BĐS 2 có các đặc điểm: diện tích thửa đất: 60m² (3m x 20m); diện tích sàn xây dựng 180m²; nhà 3 tầng kết cấu khung, sàn bê tông cốt thép, mái ngói, tường gạch, tầng trệt lát gạch granite, lầu 1 lát gạch ceramic; chất lượng nhà còn lại 85% vừa được bán với giá 591.000.000đ. Đơn giá xây dựng mới nhà tương tự: 2.000.000đ/m².

- BĐS 3 có các đặc điểm: diện tích thửa đất 150m² (5m x 30 m); diện tích sàn xây dựng 200m²; nhà 2 tầng kết cấu khung, sàn bê tông cốt thép, tường gạch, mái ngói, toàn bộ nền lát gạch granite, cầu thang gỗ; chất lượng nhà còn lại 95%; vừa được bán với giá 1.142.200.000đ. Đơn giá xây dựng mới nhà tương tự 2.200.000đ/m².

Cũng qua điều tra thị trường, thu thập được tương quan giá đất trên thị trường theo các yếu tố chiều rộng, chiều dài và diện tích đất như sau:

- Chiều rộng:

Từ 3m đến 3,8m : 95%

Từ trên 3,8m đến dưới 4m : 100%

Từ 4m – 6m trở lên : 105%

- Chiều dài :

Từ 25m trở xuống : 100%

Từ trên 25 m đến 50m : 96,71%

- Quy mô diện tích :

Từ 60m² đến 100m² : 100%

Từ trên 100m² đến 200m² : 95%

Lời giải:

1. Xác định giá trị đất tài sản thẩm định giá

1.1 Phân tích giá bán BĐS 1

- Giá trị phần xây dựng của BĐS 1

1.8000.000đ/m2 x 90% x 120m2 = 194.400.000đ

- Giá trị đất của BĐS 1

614.400.000đ – 194.400.000đ = 420.000.000đ

- Đơn giá đất của BĐS 1

420.000.000đ / 80m2 = 5.250.000đ/m2

1.2 Phân tích giá bán BĐS 2

- Giá trị phần xây dựng của BĐS 2

2.000.000đ/m2 x 85% x 180m2 = 306.000.000đ

- Giá trị phần đất của BĐS 2

591.000.000đ - 306.000.000đ = 285.000.000đ

- Đơn giá đất của BĐS 2

285.000.000đ / 60m2 = 4.750.000đ/m2

1.3 Phân tích giá bán BĐS 3

- Giá trị. phần xây dựng của BĐS 3

2.200000đ/m2 x 95% x 200m2 = 418.000.000đ

- Giá trị đất của BĐS 3

1.142.200.000đ – 418.000.000đ = 724.200.000đ

- Đơn giá đất của BĐS 3

24.200.000đ / 150m2 = 4.828.000đ/m2

1.4 So sánh bất động sản thẩm định giá và các bất động sản so sánh

Qua so sánh cho thấy các bất động sản trên cùng nằm trong khu vực gần cận với bất động sản thẩm định giá; theo tương quan giá đất trên thị trường:

- Bất động sản thẩm định giá kém thuận lợi hơn bất động sản 1 về chiều rộng 4,76% (100% - 100%/ 105%).

- Bất động sản thẩm định giá thuận lợi hơn bất động sản 2 về chiều rộng 5,26% (100%/ 95% - 100%).

- Bất động sản thẩm định giá kém thuận lợi hơn bất động sản 3 về chiều rộng 4,76% (100% - 100%/ 105%); nhưng thuận lợi hơn về chiều dài 3,41 % (100%/ 96,71% - 100%) và về quy mô diện tích 5,26 % (100%/ 95% - 100%).

Từ các so sánh trên thực hiện điều chỉnh đơn giá đất các bất động sản so sánh.

Đơn giá đất điều chỉnh bình quân của các bất động sản trên là 5,005 trđ/m². Từ đó có thể ước tính đơn giá đất của bất động sản thẩm định giá khoảng 5,0 trđ /m².

1.5 Giá đất bất động sản cần thẩm định giá

5.000.000 đ/m² x 100m² = 500.000.000 đ

2. Giá trị tài sản trên đất:

1.800.000 đ/m² x 0,80 x 150m² = 216.000.000 đ

3. Giá trị thị trường bất động sản cần thẩm định giá:

500.000.000 đ + 216.000.000 đ = 716.000.000 đ

Ví dụ 2: Thẩm định giá trạm trộn bê tông ướt (di động) của công ty X đang sử dụng, do công ty ABB nhập khẩu linh kiện và sản xuất lắp ráp tại Việt Nam với các thông tin sau:

Nguồn gốc xuất xứ thiết bị:

- Các hệ thống đầu đo cân điện tử, máy tính công nghiệp, van điện khí, xi lanh nén khí, thiết bị điện động lực do công ty AAB nhập khẩu từ Hoa Kỳ.

- Các bộ phận còn lại (kiểu dáng công nghiệp; kết cấu; cabin điều khiển được chống nóng, chống ẩm, bụi và lắp điều hoà nhiệt độ...) do ABB thiết kế và sản xuất.

Tính năng kỹ thuật:

- Kết cấu trạm trộn dạng module tiêu chuẩn.

- Cối trộn có dung tích 1.650/1.200 lít . Công suất 60m³/giờ.

- Tuổi đời kinh tế 30 năm, tuổi đời hiệu quả 6 năm.

Lời giải:

1. Căn cứ vào hồ sơ nhập khẩu thiết bị, hồ sơ thiết kế, mặt bằng giá thị trường nguyên, nhiên, vật liệu và tiền công vào thời điểm thẩm định giá; ước tính giá trị trạm trộn bê tông ướt, di động (mới 100%) do công ty ABB sản xuất, lắp ráp hòan chỉnh tại công ty X như sau:

 

tt	Khoản mục	Thành tiền
1	Giá vốn nhập khẩu các hệ thống đầu đo cân điện tử, máy tính công nghiệp, van điện khí, xi lanh nén khí, thiết bị điện động lực nhập ngoại (thuế suất thuế nhập khẩu thiết bị 0%)	Giá vốn nhập: 516.000.000 đ
	Trong đó: Giá nhập CIF:	310.000 USD x 16.500đ/USD = 511.000.000 đ
	Chi phí vận chuyển:	5.000.000đ
2	Chi phí trực tiếp (sản xuất, chế tạo phần thiết bị trong nước), trong đó:	800.000.000đ
	- Chi phí nguyên, nhiên, vật liệu	370.000.000đ
	- Chi phí máy, thiết bị - Chi phí nhân công	220.000.000đ 310.000.000đ
3.	Chi phí quản lý phân xưởng	120.000.000đ
4.	Chi phí quản lý xí nghiệp	130.000.000đ
5.	Giá thành sản xuất (1+ 2 + 3 + 4)	1.566.000.000đ
6.	Lợi nhuận (10% giá thành)	156.000.000đ
7.	Chi phí lắp đặt	23.000.000đ
8.	Gía bán tại nhà máy	1.745.000.000đ

2. Ước tính khấu hao tích lũy thiết bị do công ty X sử dụng:

Tuổi đời hiệu quả 6 năm

Tỷ lệ hao mòn = ---------------------------- = ------------- = 20%

Tuổi đời kinh tế 30 năm

3. Giá trị của trạm trộn bê tông:

1.745.000.000đ x (100%-20%) = 1.396.000.000đ

Giá trị của trạm trộn bê tông là 1.400.000.000đ (một tỷ bốn trăm triệu đồng).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

HỆ THỐNG TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM

Trong đó: V : Giá trị thị trường của tài sản,

CF_t : Thu nhập năm thứ t,

Vn : Giá trị thu hồi của tài sản vào năm thứ n,

n : Thời gian nắm giữ tài sản,

r : tỷ suất chiết khấu.

Trường hợp dòng tiền đều

8.3 Các bước tiến hành

Bước 1: Ước tính doanh thu từ việc khai thác tài sản.

Bước 2: Ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác tài sản.

Bước 3: Ước tính thu nhập ròng hay dòng tiền từ doanh thu và chi phí.

Bước 2: Ước tính giá trị thu hồi của tài sản vào cuối kỳ.

Bước 3: Ước tính tỷ suất vốn hoá thích hợp.

Bước 4: Xác định giá trị tài sản bằng công thức nêu trên.

Ví dụ về phương pháp vốn hóa trực tiếp và phương pháp dòng tiền chiết khấu xem phụ lục số 02 kèm theo tiêu chuẩn này.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Phụ lục số 01

Ví dụ về xác định tỷ suất chiết khấu, tỷ suất vốn hóa

(Các số liệu nêu trong ví dụ mang tính chất minh họa)

(Kèm theo Tiêu chuẩn số 09 - TĐGVN 09)

1. Xác định thu nhập ròng từ cho thuê tài sản

Ví dụ:

Một chung cư gồm có :

- 10 đơn nguyên, mỗi đơn nguyên có 01 phòng ngủ, được cho thuê với giá 3.200.000 đ/tháng/đơn nguyên;

- 10 đơn nguyên, mỗi đơn nguyên có 02 phòng ngủ, được cho thuê với giá 4.800.000đ/tháng/đơn nguyên.

- Tổng thu nhập tiềm năng từ chung cư đó là:

Đơn nguyên một phòng ngủ	10 x 3.200.000 đx 12 tháng	= 384.000.000,0đ
Đơn nguyên hai phòng ngủ	10 x 4.800.000đ x 12 tháng	= 576.000.000,0 đ
Tổng thu nhập tiềm năng từ cho thuê		= 960.000.000,0 đ

- Xác định tỷ lệ tổn thất do phòng trống và khách thuê nợ dây dưa:

Qua điều tra thị trường lân cận có 03 chung cư tương tự có các tỷ lệ phòng có khách thuê và trống như sau:

Như vậy tỷ lệ phòng trống phổ biến là 9,0%

Qua điều tra thị trường tỷ lệ tổn thất do khách thuê nợ dây dưa là 1,0%

Do đó tổng thu nhập thực tế từ chung cư cần định giá là:

960.000.000 đ – (960.000.000 x 10%) = 864.000.000,0 đ

- Xác định chi phí duy tu vận hành: Qua điều tra thị trường lân cận có 03 chung cư tương tự có chi phí duy tu vận hành như sau:

Thu nhập ròng từ cho thuê chung cư là:

864.000.000,0 đ - 302.000.000đ = 562.000.000 đ

2. Xác định tỷ suất chiết khấu

Phương pháp 1: Tính tổng các yếu tố cấu thành tỷ suất chiết khấu

Tỷ suất chiết khấu gồm các yếu tố cấu thành sau đây:

- Tỉ lệ an toàn: là tỉ suất lợi nhuận thu được từ các khoản đầu tư không rủi ro, được tính bằng lãi suất trả trước của Trái phiếu Chính phủ kỳ hạn từ 10 năm trở lên ở thời điểm gần nhất với thời điểm thẩm định giá.

- Phụ phí rủi ro: bao gồm rủi ro kinh doanh, rủi ro tài chính và rủi ro thanh khoản.

Khi xác định tỉ lệ rủi ro dự kiến, thẩm định viên về giá phải nghiên cứu kỹ đặc điểm đối với từng vùng, từng cơ sở kinh tế của địa phương, đặc điểm của bất động sản và khả năng khách thuê ổn định.

Phương pháp 2: Phương pháp đầu tư

Trong phương pháp này, tỉ suất chiết khấu bằng bình quân gia quyền của các lãi suất từ các nguồn huy động vốn khác nhau đầu tư vào bất động sản.

Ví dụ 1: Giả sử cần đầu tư vào một bất động sản trị giá 1.000 triệu đồng. Trong đó 66% tổng giá trị bất động sản là từ vốn vay ngân hàng với tỷ suất thu hồi vốn 5%/năm; 34% tổng giá trị bất động sản là từ vốn do nhà đầu tư bỏ ra với lãi suất kỳ vọng của nhà đầu tư là 8%/năm. Tính tỷ suất chiết khấu năm.

Lời giải:

Xác định tỷ suất chiết khấu như sau:

- Chi phí tiền vay ngân hàng:

660 triệu đồng x 5%/ năm = 33 triệu đồng

- Thu nhập từ vốn tự có:

340 triệu đồng x 8%/năm = 27,2 triệu đồng

Như vậy, chi phí cho số vốn 1.000 triệu đồng để đầu tư vào bất động sản là:

33 triệu đồng + 27,2 triệu đồng = 60,2 triệu đồng

- Tỷ suất chiết khấu năm:

60,2 / 1.000 = 0,0602 hay 6,02%

Ví dụ 2: Một doanh nghiệp cần đầu tư vào một bất động sản trị giá 10.000 triệu đồng. Giả sử thế chấp lần đầu 50% giá trị bất động sản với lãi suất 4,5%/năm; thế chấp lần hai 25% giá trị bất động sản với lãi suất 7%/ năm; vốn tự có của doanh nghiệp chiếm 25% giá trị bất động sản với tỷ suất hoàn vốn 10%. Tính tỷ suất chiết khấu năm.

Lời giải:

- Thế chấp lần đầu: 5.000 triệu đồng: 50% x 4,5% = 2,25%

- Thế chấp lần hai: 2.500 triệu đồng: 25% x 7% = 1,75%

- Vốn tự có: 2.500 triệu đồng: 25% x 10% = 2,50%

Tỷ suất chiết khấu năm: 2,25% + 1,75% +2,50% = 6,5%

Phương pháp 3: Phương pháp so sánh

Ví dụ : cần xác định tỷ suất chiết khấu để ước tính giá trị của bất động sản A. Kết quả điều tra thị trường cho thấy có 03 giao dịch thành công của bất động sản B, C và D tương tự với bất động sản A như sau:

 

Tỷ suất chiết khấu dùng để ước tính giá trị của bất động sản A là:

(0.14 +0.1421+0.1391):3 = 0.1404 (làm tròn 14,0%)

Nếu thu nhập ròng sau thuế và khấu hao của bất động sản A là 2.000 triệu đồng thì giá trị của bất động sản A là 14.281 triệu đồng.

2. Xác định tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR) là tỷ suất chiết khấu r mà tại đó giá trị hiện tại của các dòng tiền thu nhập tương lai của một dự án đầu tư bằng giá trị hiện tại của các dòng tiền chi phí tương lai của dự án đầu tư đó. Nói cách khác, với tỷ suất chiết khấu đó thì NPV = 0.

- Có thể tìm IRR bằng phương pháp thử - sai:

+ Chọn ngẫu nhiên r₁ sao cho NPV₁>0

  + Chọn ngẫu nhiên r₂ sao cho NPV₂<0

Giá trị NPV₁ và NPV₂ càng gần giá trị 0 thì độ chính xác của IRR càng cao.

- hoặc có thể tìm IRR theo công thức: