Tổng quan
Nội dung
Dự thảo PDF
Hồ sơ dự án
Lược đồ
Tải về

Báo lỗi

Dự thảo Quyết định ban hành Quy chế quản lý kiến trúc Thành phố Hà Nội

Ngày cập nhật: Thứ Hai, 12/10/2026

Lĩnh vực:	Xây dựng	Nhóm dự thảo:	Dự thảo văn bản UBND
Lần ban hành:	Lần 1	Loại dự thảo:	Quyết định
Hạn gửi góp ý:	Đang cập nhật...	Link góp ý:	Gửi góp ý
Cơ quan chủ trì dự thảo:	Sở Xây dựng Thành phố Hà Nội	Trạng thái:	Chưa thông qua
Ngày cập nhật:	12/10/2026

Phạm vi điều chỉnh

Nội dung tóm tắt đang được cập nhật, Quý khách vui lòng quay lại sau!

Tải Dự thảo Quyết định

Tình trạng hiệu lực:

Tình trạng: Chưa thông qua

ỦY BAN NHÂN DÂN

THÀNH PHỐ HÀ NỘI

____________

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

_____________________

Số: /2026/QĐ-UBND

Hà Nội, ngày tháng năm 2026

DỰ THẢO

QUYẾT ĐỊNH

Ban hành Quy chế quản lý kiến trúc thành phố Hà Nội

Căn cứ Luật Tổ chức chính quyền địa phương số 72/2025/QH15;

Căn cứ Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật số 64/2025/QH15 được sửa đổi bổ sung bởi Luật số 87/2025/QH15;

Căn cứ Luật Kiến trúc số 40/2019/QH14 và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật số 19/2026/QH16;

Căn cứ Nghị định số 85/2020/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Kiến trúc;

Căn cứ Nghị định số 78/2025/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều và biện pháp để tổ chức, hướng dẫn thi hành Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 187/2025/NĐ-CP của Chính phủ;

Căn cứ Quyết định số 2512/QĐ-UBND ngày 13 tháng 5 năm 2026 của Chủ tịch UBND thành phố Hà Nội phê duyệt Quy hoạch tổng thể Thủ đô Hà Nội tầm nhỉn 100 năm;

Căn cứ Nghị quyết số .../NQ-HĐND ngày .... tháng 11 năm 2026 của HĐND Thành phố thông qua Quy chế quản lý kiến trúc thành phố Hà Nội;

Theo đề nghị của Giám đốc Sở Xây dựng tại Tờ trình ……/TTr-QXD ngày … tháng … năm 2026, Báo cáo thẩm định số ……/BC-HĐTĐ ngày ….. tháng 11 năm 2026 của Chủ tịch Hội đồng thẩm định Quy chế quản lý kiến trúc thành phố Hà Nội, Văn bản số …… ngày ….. tháng 11 năm 2026 của Sở Tư pháp.

Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội ban hành Quyết định quy định Quy chế quản lý kiến trúc thành phố Hà Nội.

Điều 1. Ban hành kèm theo Quyết định này Quy chế quản lý kiến trúc thành phố Hà Nội.

Điều 2. Quyết định này có hiệu lực từ ngày ... tháng ... năm 2026 và thay thế Quyết định số 73/2024/QĐ-UBND ngày 31 tháng 12 năm 2024 của UBND Thành phố ban hành Quy chế kiến trúc thành phố Hà Nội.

Điều 3. Chánh Văn phòng Ủy ban nhân dân Thành phố, Giám đốc các Sở: Xây dựng, Nông nghiệp và Môi trường, Tài chính, Giáo dục và Đào tạo, Y tế, Văn hóa, Thể thao và Du lịch, Công Thương; Giám đốc Ban Quản lý các Khu công nghệ cao và Khu công nghiệp Thành phố; Viện Quy hoạch xây dựng Hà Nội; Chủ tịch Ủy ban nhân dân các xã, phường; Thủ trưởng các cơ quan, đơn vị và các tổ chức, cá nhân có liên quan chịu trách nhiệm thi hành Quyết định này./.

Nơi nhận:

- Như Điều 3;

- Văn phòng Chính phủ;

- Bộ Xây dựng;

- Cục Kiểm tra văn bản - Bộ Tư pháp;

- TTTU Thành phố;

- TT HĐND Thành phố;

- Chủ tịch UBND Thành phố;

- Các PCT UBND Thành phố;

- UBMT Tổ quốc Việt Nam Thành phố;

- Văn phòng Đoàn ĐBQH Thành phố;

- Văn phòng Thành ủy;

- Các cơ quan báo, Phát thanh, Truyền hình TP;

- VPUB: CVP, các PCVP,

Các Phòng ĐT, TH, NNMT, KT, KGVX, NC;

- TT TT DL & CNS TP;

- Lưu: VT, SXD.

TM.ỦY BAN NHÂN DÂN

KT.CHỦ TỊCH

PHÓ CHỦ TỊCH

Dương Đức Tuấn

ỦY BAN NHÂN DÂN

THÀNH PHỐ HÀ NỘI

------------------------------

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

---------------------------------------------

QUY CHẾ

QUẢN LÝ KIẾN TRÚC THÀNH PHỐ HÀ NỘI

(Ban hành kèm theo Quyết định số ……/2026/QĐ-UBND ngày … tháng … năm 2026 của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội)

-----------------------------------

Chương I

QUY ĐỊNH CHUNG

Điều 1. Mục tiêu

Việc xây dựng, ban hành Quy chế quản lý kiến trúc thành phố Hà Nội nhằm:

1. Quản lý kiến trúc cảnh quan đô thị, nông thôn và các công trình xây dựng theo quy hoạch được duyệt, kiểm soát việc xây dựng mới, cải tạo, chỉnh trang đô thị theo định hướng phát triển kiến trúc, bảo vệ cảnh quan, bản sắc văn hóa dân tộc, đặc trưng kiến trúc Thủ đô Hà Nội. Kiến tạo hình ảnh Hà Nội Văn hiến - Văn minh - Hiện đại - Hạnh phúc;

2. Cụ thể hóa Luật Kiến trúc và Quy hoạch tổng thể Thủ đô tầm nhìn 100 năm, các quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch, kiến trúc và xây dựng để quản lý kiến trúc đô thị phù hợp với điều kiện thực tế của Thủ đô Hà Nội và của từng khu vực quản lý trên địa bàn Thành phố. Phù hợp cấu trúc đa tầng - đa lớp - đa cực - đa trung tâm;

3. Quy định về kiến trúc các loại hình công trình làm cơ sở cho việc bảo tồn giá trị văn hóa, di sản và phục vụ công tác quản lý nhà nước về quy hoạch, kiến trúc, đầu tư xây dựng, cấp phép, chỉnh trang, tái thiết, thiết kế đô thị, quản lý trật tự xây dựng và các công tác quản lý khác có liên quan trên địa bàn thành phố Hà Nội.

Điều 2. Đối tượng và phạm vi áp dụng

1. Đối tượng áp dụng:

Quy chế này áp dụng đối với cơ quan quản lý nhà nước, các doanh nghiệp, nhà thầu xây dựng, chủ đầu tư, các tổ chức chính trị xã hội, nghề nghiệp và các cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan đến hoạt động kiến trúc trên địa bàn thành phố Hà Nội.

2. Phạm vi áp dụng:

- Trong địa giới hành chính của thành phố Hà Nội. Tổng diện tích khoảng 3.359,84 km².

- Đối với khu vực, dự án, công trình đã có Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, đồ án Thiết kế đô thị riêng được duyệt hoặc đã được chấp thuận quy hoạch tổng mặt bằng và phương án kiến trúc công trình mà có quy định khác hoặc cụ thể hơn về kiến trúc so với Quy chế này thì được áp dụng theo các nội dung đã được phê duyệt, chấp thuận.

Điều 3. Giải thích từ ngữ

Trong Quy chế này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

1. Quy hoạch là việc sắp xếp, phân bố không gian các hoạt động kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh gắn với phát triển kết cấu hạ tầng, sử dụng tài nguyên và bảo vệ môi trường trên lãnh thổ xác định để sử dụng hiệu quả các nguồn lực của đất nước phục vụ mục tiêu phát triển bền vững cho thời kỳ xác định (theo khoản 1 Điều 3 Luật Quy hoạch số 21/2017/QH14 ngày 24/11/2017 của Quốc hội).

2. Quy hoạch xây dựng là việc tổ chức không gian của đô thị, nông thôn và khu chức năng; tổ chức hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; tạo lập môi trường thích hợp cho người dân sống tại các vùng lãnh thổ, bảo đảm kết hợp hài hòa giữa lợi ích quốc gia với lợi ích cộng đồng, đáp ứng mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường, ứng phó với biến đổi khí hậu. Quy hoạch xây dựng được thể hiện thông qua đồ án quy hoạch xây dựng gồm sơ đồ, bản vẽ, mô hình và thuyết minh (theo khoản 30 Điều 3 Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/6/2014 của Quốc hội (sửa đổi năm 2020)).

3. Quy hoạch đô thị là việc tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội và nhà ở để tạo lập môi trường sống thích hợp cho người dân sống trong đô thị, được thể hiện thông qua đồ án quy hoạch đô thị (theo khoản 4 Điều 3 Luật Quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12 ngày 17/6/2009 của Quốc hội được hợp nhất tại văn bản số 16/VBHN-VPQH ngày 15/7/2020 của Văn phòng Quốc hội - sau đây viết tắt là Luật Quy hoạch đô thị)

4. Đô thị là khu vực tập trung dân cư sinh sống có mật độ cao và chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực kinh tế phi nông nghiệp, là trung tâm chính trị, hành chính, kinh tế, văn hóa hoặc chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia hoặc một vùng lãnh thổ, một địa phương, bao gồm nội thành, ngoại thành của thành phố; nội thị, ngoại thị của thị xã; thị trấn (theo khoản 1 Điều 3 Luật Quy hoạch đô thị).

5. Đô thị mới là đô thị dự kiến hình thành trong tương lai theo quy hoạch hệ thống đô thị và nông thôn, được đầu tư xây dựng từng bước đạt các tiêu chí của đô thị theo quy định của pháp luật (theo khoản 2 Điều 3 Luật Quy hoạch đô thị).

6. Khu đô thị mới là một khu vực trong đô thị, được đầu tư xây dựng mới đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và nhà ở (theo khoản 3 Điều 3 Luật Quy hoạch đô thị).

7. Không gian đô thị là không gian bao gồm các vật thể kiến trúc đô thị, cây xanh, mặt nước trong đô thị có ảnh hưởng trực tiếp đến cảnh quan đô thị (theo khoản 13 Điều 3 Luật Quy hoạch đô thị).

8. Cảnh quan đô thị là không gian cụ thể có nhiều hướng quan sát ở trong đô thị như không gian trước tổ hợp kiến trúc, quảng trường, đường phố, hè, đường đi bộ, công viên, thảm thực vật, vườn cây, vườn hoa, đồi, núi, gò đất, đảo, cù lao, triền đất tự nhiên, dải đất ven bờ biển, mặt hồ, mặt sông, kênh, rạch trong đô thị và không gian sử dụng chung thuộc đô thị (theo khoản 14 Điều 3 Luật Quy hoạch đô thị).

9. Không gian ngầm là không gian dưới mặt đất được quy hoạch để sử dụng cho mục đích xây dựng công trình ngầm đô thị (theo khoản 19 Điều 3 Luật Quy hoạch đô thị).

10. Khu vực phát triển đô thị là khu vực được xác định để đầu tư phát triển đô thị trong một giai đoạn nhất định. Khu vực phát triển đô thị bao gồm: Khu vực phát triển đô thị mới, khu vực phát triển đô thị mở rộng, khu vực cải tạo, khu vực bảo tồn, khu vực tái thiết đô thị, khu vực có chức năng chuyên biệt (theo điểm 1.4.7 QCVN 01:2021/BXD).

11. Không gian xây dựng ngầm đô thị là không gian xây dựng công trình dưới mặt đất bao gồm: công trình công cộng ngầm, công trình giao thông ngầm, các công trình đầu mối kỹ thuật ngầm và phần ngầm của các công trình xây dựng trên mặt đất, công trình đường dây, cáp, đường ống kỹ thuật ngầm, hào và tuy nen kỹ thuật (theo điểm 1.4.28 QCVN 01:2021/BXD).

12. Vùng nông thôn là khu vực địa giới hành chính không bao gồm địa bàn phường thuộc thị xã, quận và thành phố (theo khoản 1 Điều 3 Nghị định 57/2018/NĐ-CP ngày 17/4/2018 của Chính phủ về cơ chế, chính sách khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào nông nghiệp, nông thôn).

13. Cực phát triển: Là khu vực lãnh thổ có quy mô lớn, tập trung các chức năng phát triển, hạ tầng và nguồn lực để tạo ra động lực tăng trưởng và lan tỏa sang các khu vực xung quanh trong cấu trúc đô thị đã cực của Quy hoạch Tổng thể Thủ đô, theo đó, Thành phố Hà Nội có 09 cực phát triển.

14. Trục động lực phát triển: Trục động lực phát triển hay còn gọi là trục không gian phát triển quan trọng được xác định trong quy hoạch Tổng thể Thủ đô (có 09 trục) là tuyến hoặc dải không gian hình thành trên cơ sở hệ thống giao thông, hạ tầng và các trung tâm chức năng chủ đạo, có vai trò liên kết các cực phát triển, trung tâm đô thị, đầu mối giao thông và các khu vực chức năng quan trọng; tập trung, dẫn dắt và lan tỏa các hoạt động phát triển kinh tế - xã hội, đô thị và đổi mới sáng tạo, tạo động lực phát triển cho khu vực và toàn Thành phố.

15. Trục không gian cảnh quan: là tổ hợp cấu trúc không gian có tính tuyến, được hình thành bởi sự liên kết có ý đồ giữa các yếu tố tự nhiên, kiến trúc, cảnh quan, không gian mở và các điểm nhìn, nhằm tổ chức hình ảnh đô thị, tạo sự liên tục về không gian, định hướng thị giác và hình thành hình ảnh, bản sắc đặc trưng của khu vực.

16. Tái thiết đô thị: là quá trình tổ chức lại một cách cơ bản hoặc toàn diện một khu vực đô thị hiện hữu không còn đáp ứng yêu cầu phát triển, thông qua việc điều chỉnh chức năng sử dụng, cấu trúc không gian, hệ thống hạ tầng, không gian công cộng, cảnh quan và công trình xây dựng, nhằm tạo lập một cấu trúc đô thị mới có chất lượng, hiệu quả và thích ứng cao hơn, đồng thời bảo tồn các giá trị cần thiết.

17. Đường chân trời đô thị: là đường bao hình ảnh của không gian đô thị được cảm nhận từ các điểm, tuyến và hướng nhìn xác định, hình thành bởi sự tương tác giữa chiều cao, hình khối công trình, địa hình, cây xanh và các yếu tố cảnh quan tự nhiên, nhân tạo; thể hiện cấu trúc không gian, điểm nhấn và hình ảnh đặc trưng của khu vực đô thị.

18. Khu vực đầu mối hạ tầng kỹ thuật là khu vực quy hoạch để xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật chính cấp đô thị, bao gồm các trục giao thông, tuyến truyền tải năng lượng, tuyến truyền dẫn cấp nước, tuyến cống thoát nước, tuyến thông tin viễn thông và các công trình đầu mối kỹ thuật khác.

19. Khu vực nhà ở hiện hữu trong đô thị là những khu vực được xác định trong các đồ án Quy hoạch chung, Quy hoạch phân khu có chức năng ở và tính chất “hiện hữu, hiện trạng, cải tạo” (như khu dân cư hiện hữu, khu dân cư hiện hữu chỉnh trang, nhóm nhà ở hiện hữu,...).

20. Không gian mở là không gian trống sử dụng làm quảng trường, sân, vườn hoa, cây xanh, tiểu cảnh phía trước hoặc xung quanh công trình.

21. Khu vực điểm nhấn đô thị: là khu vực có vị trí, chức năng hoặc giá trị không gian đặc biệt, được tổ chức kiến trúc - cảnh quan và không gian công cộng nổi trội và có tính nhận diện cao so với không gian xung quanh, nhằm tạo điểm hội tụ, định hướng không gian, tạo lập hình ảnh đặc trưng và bản sắc đô thị.

22. Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ (theo khoản 1 Điều 3 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 của Quốc hội được hợp nhất tại văn bản số 21/VBHN-VPQH).

23. Lô đất là khái niệm bao gồm một hoặc nhiều thửa đất liền kề có chức năng sử dụng đất giống nhau được giới hạn bởi các tuyến đường giao thông, các đường ranh giới tự nhiên hoặc nhân tạo khác (theo điểm 1.4.10 QCVN 01:2021/BXD)

24. Mật độ xây dựng (theo điểm 1.4.20 QCVN 01:2021/BXD).

Mật độ xây dựng thuần: là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích lô đất (không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình ngoài trời như tiểu cảnh trang trí, bể bơi, bãi (sân) đỗ xe, sân thể thao, nhà bảo vệ, lối lên xuống, bộ phận thông gió tầng hầm có mái che và các công trình hạ tầng kỹ thuật khác).

Chú thích: Các bộ phận công trình, chi tiết kiến trúc trang trí như: sê-nô, ô-văng, mái đua, mái đón, bậc lên xuống, bậu cửa, hành lang cầu đã tuân thủ các quy định về an toàn cháy, an toàn xây dựng cho phép không tính vào diện tích chiếm đất nếu đảm bảo không gây cản trở lưu thông của người, phương tiện và không kết hợp các công năng sử dụng khác.

Mật độ xây dựng gộp của một khu vực đô thị: là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích toàn khu đất (diện tích toàn khu đất có thể bao gồm cả: sân, đường, các khu cây xanh, không gian mở và các khu vực không xây dựng công trình).

25. Hệ số sử dụng đất: là tỷ lệ của tổng diện tích sàn của công trình gồm cả tầng hầm (trừ các diện tích sàn phục vụ cho hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, gian lánh nạn và đỗ xe của công trình) trên tổng diện tích lô đất (theo điểm 1.4.21 QCVN 01:2021/BXD).

26. Chỉ giới đường đỏ: là đường ranh giới được xác định trên bản đồ quy hoạch và thực địa để phân định ranh giới giữa phần đất được xây dựng công trình và phần đất được dành cho đường giao thông hoặc công trình hạ tầng kỹ thuật, không gian công cộng khác (theo điểm 1.4.22 QCVN 01:2021/BXD).

27. Chỉ giới xây dựng: là đường giới hạn cho phép xây dựng công trình chính trên thửa đất (theo điểm 1.4.23 QCVN 01:2021/BXD).

28. Khoảng lùi: là không gian giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng (theo điểm 1.4.24 QCVN 01:2021/BXD).

29. Chiều cao công trình xây dựng: là chiều cao (tối đa) công trình tính từ cao độ mặt đất đặt công trình theo quy hoạch được duyệt tới điểm cao nhất của công trình (kể cả mái tum hoặc mái dốc). Đối với công trình có các cao độ mặt đất khác nhau thì chiều cao công trình tính từ cao độ mặt đất thấp nhất theo quy hoạch được duyệt Chú thích: Các thiết bị kỹ thuật trên mái: cột ăng ten, cột thu sét, thiết bị sử dụng năng lượng mặt trời, bể nước kim loại, ống khói, ống thông hơi, chi tiết kiến trúc trang trí (giàn hoa, vật liệu nhẹ, không đúc bê tông) thì không tính vào chiều cao công trình (theo điểm 1.4.25 QCVN 01:2021/BXD).

30. Tổng diện tích sàn của nhà/công trình: là Tổng diện tích sàn của tất cả các tầng, bao gồm cả các tầng hầm, tầng nửa hầm, tầng lửng, tầng kỹ thuật, tầng áp mái và tầng tum. Diện tích sàn của một tầng là diện tích sàn xây dựng của tầng đó, gồm cả tường bao (hoặc phần tường chung thuộc về nhà) và diện tích mặt bằng của lôgia, ban công, cầu thang, giếng thang máy, hộp kỹ thuật, ống khói (theo điểm m, mục 2 phần ghi chú của Phụ lục II, Thông tư số 06/2021/TT-BXD ngày 30/6/2021 của Bộ Xây dựng).

31. TOD: là từ viết tắt của cụm từ Transit Oriented Development (tiếng Anh), là thuật ngữ quốc tế, được dùng trong quy hoạch để chỉ mô hình phát triển đô thị theo định hướng phát triển giao thông công cộng, lấy các đầu mối giao thông công cộng làm điểm tập trung phát triển các chức năng chủ yếu là thương mại, dịch vụ, các chức năng công cộng khác và dân cư nhằm tối ưu khoảng cách, bán kính phục vụ, giảm tối đa thời gian hoạt động giao thông và hình thành tiếp hệ thống giao thông phân tán

32. Ô phố: là khu đất nhỏ bị bao quanh bởi các đường phố. Các ô phố là không gian cho những công trình xây cất bên trong mô hình đường phố của một thành phố, và hình thành nên đơn vị cơ bản cho kết cấu đô thị của một thành phố.

33. Đường đô thị (đường phố): là đường bộ nằm trong phạm vi địa giới hành chính nội thành, nội thị xã và thị trấn, đường xác định trong đồ án quy hoạch đô thị được cấp có thẩm quyền phê duyệt (theo điểm 1.4.1 QCVN 07-4:2023/BXD).

34. Vỉa hè (hè phố): là bộ phận của đường giao thông với chức năng chính là phục vụ cho người đi bộ, đi xe đạp, phục vụ nhu cầu tiếp cận với các công trình lân cận hai bên tuyến, bố trí các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị, cây xanh và các tiện ích đô thị. Vỉa hè đóng vai trò là không gian công cộng, góp phần tạo nên giá trị về kiến trúc cảnh quan của đô thị, nơi diễn ra các hoạt động kinh tế, văn hóa, xã hội của người dân.

35. Công trình kiến trúc: là một hoặc tổ hợp công trình, hạng mục công trình được xây dựng theo ý tưởng kiến trúc hoặc thiết kế kiến trúc (theo khoản 4 Điều 3 Luật Kiến trúc số 40/2019/QH14 ngày 13/6/2019 của Quốc hội - sau đây viết tắt là Luật Kiến trúc).

36. Công trình kiến trúc có giá trị: là công trình kiến trúc tiêu biểu, có giá trị về kiến trúc, lịch sử, văn hóa, nghệ thuật được cấp có thẩm quyền phê duyệt (theo điểm c khoản 2 Điều 6 Luật Kiến trúc).

37. Công trình điểm nhấn: là công trình có kiến trúc hoặc chức năng nổi bật trong tổng thể của một khu vực quy hoạch hoặc cụm công trình; có ảnh hưởng lớn đến cảnh quan khu vực hoặc thu hút nhiều hoạt động công cộng đô thị.

38. Nhà ở riêng lẻ: là nhà ở được xây dựng trên thửa đất riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập (theo điểm 1.4.11 QCVN 01:2021/BXD).

39. Nhà ở liên kế: là loại nhà ở riêng lẻ của các hộ gia đình, cá nhân được xây dựng liền nhau, thông nhiều tầng được xây dựng sát nhau thành dãy trong những lô đất nằm liền nhau và có chiều rộng nhỏ hơn so với chiều sâu (chiều dài) của nhà, cùng sử dụng chung một hệ thống hạ tầng của khu vực đô thị (theo điểm 3.2 Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9411:2012 về “Nhà ở liên kế - Tiêu chuẩn thiết kế - sau đây viết tắt là TCVN 9411:2012).

40. Công trình nhà biệt thự: là nhà ở riêng lẻ được xây dựng trên thửa đất riêng biệt có diện tích lớn thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (theo điểm 1.4.11 QCVN 01:2021/BXD). Việc xác định công trình nhà biệt thự xây dựng mới phải đảm bảo tuân thủ theo Điều 34 (về phân loại và quản lý, sử dụng nhà biệt thự) Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở.

41. Công trình hỗn hợp: là công trình có các chức năng sử dụng khác nhau (theo điểm 1.4.14 QCVN 01:2021/BXD).

42. Công trình điểm nhấn: là công trình có kiến trúc hoặc chức năng nổi bật trong tổng thể của một khu vực quy hoạch hoặc cụm công trình; có ảnh hưởng lớn đến cảnh quan khu vực hoặc thu hút nhiều hoạt động công cộng đô thị.

43. Công trình cao tầng: là công trình có số tầng từ 9 trở lên.

44. Công trình điểm nhấn cao tầng: là công trình có chiều cao đột biến so với các khu vực xung quanh.

45. Hợp khối: là việc xây dựng công trình riêng lẻ trên ít nhất hai lô đất riêng biệt trở lên thành hình thức như một khối công trình, do cơ quan quản lý quy hoạch - kiến trúc xem xét quyết định.

46. Số tầng nhà:

a) Số tầng của tòa nhà bao gồm toàn bộ các tầng trên mặt đất (kể cả tầng kỹ thuật, tầng tum) và tầng bán/nửa hầm, không bao gồm tầng áp mái. Tầng tum không tính vào số tầng nhà của công trình khi chỉ có chức năng sử dụng để bao che lồng cầu thang bộ/giếng thang máy và che chắn các thiết bị kỹ thuật của công trình (nếu có), đồng thời có diện tích mái tum không vượt quá 30% diện tích sàn mái. Đối với công trình có các cao độ mặt đất khác nhau thì số tầng nhà tính theo cao độ mặt đất thấp nhất theo quy hoạch được duyệt (theo điểm 1.4.14 Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư QCVN 04:2021/BXD được ban hành kèm theo Thông tư số 03/2021/TT-BXD ngày 19/5/2021 của Bộ xây dựng - sau đây viết tắt là QCVN 04:2021BXD).

b) Đối với nhà ở riêng lẻ, nhà ở riêng lẻ kết hợp các mục đích dân dụng khác: tầng lửng không tính vào số tầng cao của công trình trong các trường hợp tầng lửng có diện tích sàn không vượt quá 65% diện tích sàn xây dựng của tầng có công năng sử dụng chính ngay bên dưới và chỉ cho phép có một tầng lửng không tính vào số tầng cao của nhà, tầng lửng không được phép xây dựng ban công (theo điểm 4 phần ghi chú, Phụ lục II Thông tư số 06/2021/TT-BXD ngày 30/6/2021 của Bộ Xây dựng quy định về phân cấp công trình xây dựng và hướng dẫn áp dụng trong quản lý hoạt động đầu tư xây dựng - sau đây viết tắt là Thông tư số 06/2021/TT-BXD).

c) Đối với nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp: duy nhất 01 tầng lửng không tính vào số tầng cao của công trình khi tầng lửng chỉ bố trí sử dụng làm khu kỹ thuật (ví dụ: sàn kỹ thuật đáy bể bơi, sàn đặt máy phát điện, hoặc các thiết bị công trình khác), có diện tích sàn xây dựng không vượt quá 10% diện tích sàn xây dựng của tầng ngay bên dưới và không vượt quá 300 m² (theo điểm 4 phần ghi chú, Phụ lục II Thông tư số 06/2021/TT-BXD).

d) Các công trình khác: tầng lửng chỉ bố trí sử dụng làm khu kỹ thuật, có
diện tích sàn không vượt quá 10% diện tích sàn xây dựng của tầng có công năng sử dụng chính ngay bên dưới (theo điểm 4 phần ghi chú, Phụ lục II Thông tư số 06/2021/TT-BXD).

47. Các khái niệm kỹ thuật về Tầng nhà (theo Thông tư số 07/2019/TT-BXD sửa đổi, bổ sung, thay thế một số quy định tại thông tư số 03/2016/TT-BXD ngày 10/3/2016 của Bộ Xây dựng quy định về phân cấp công trình xây dựng và hướng dẫn áp dụng trong quản lý hoạt động đầu tư xây dựng).

a) Tầng trên mặt đất: là tầng mà cao độ sàn của nó cao hơn hoặc bằng cao độ mặt đất đặt công trình theo quy hoạch được duyệt.

b) Tầng hầm: là tầng mà quá một nửa chiều cao của nó nằm dưới cao độ mặt đất đặt công trình theo quy hoạch được duyệt.

c) Tầng kỹ thuật: là tầng bố trí các thiết bị kỹ thuật của tòa nhà. Tầng kỹ thuật có thể là tầng hầm, tầng nửa hầm, tầng áp mái hoặc tầng bất kỳ.

d) Tầng áp mái: là tầng nằm bên trong không gian của mái dốc mà toàn bộ hoặc một phần mặt đứng của nó được tạo bởi bề mặt mái nghiêng hoặc mái gấp, trong đó tường đứng (nếu có) không cao quá mặt sản l,5m.

48. Nhà chung cư: là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp (theo điểm 1.4.1 QCVN 04:2021/BXD).

49. Nhà chung cư hỗn hợp: là nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp được thiết kế, xây dựng để sử dụng vào mục đích ở và các mục đích khác như làm văn phòng, dịch vụ, thương mại v.v.... (theo điểm 1.4.3 QCVN 04:2021/BXD).

50. Các khái niệm trong công trình:

a) Ban công: là một thiết kế theo chiều ngang với phạm vi hẹp được nhô ra hẳn so với bức tường mặt ngoài của tòa nhà, có rào chắn lan can an toàn và nối liền trước một cánh cửa thông vào ngôi nhà.

b) Mái đua: là mái che vươn ra từ công trình, phần mái vươn ra có thể nằm trên phần không gian hè đường và ngoài chỉ giới xây dựng công trình.

c) Lô gia: là khoảng hành lang trong nhà hướng ra bên ngoài có một mặt thoáng, có thiết kế lùi vào bên trong và gắn liền với tổng thể ngôi nhà.

Mái đua là mái che vươn ra từ công trình, phần mái vươn ra có thể nằm trên phần không gian hè đường và ngoài chỉ giới xây dựng công trình.

51. Mái: là bộ phận bao phủ phần trên cùng của một tòa nhà.

52. Mái đón: là mái che của cổng, gắn vào tường ngoài nhà và đua ra tới cổng vào nhà hoặc che một phần đường đi từ hè, đường vào nhà.

53. Mái hè phố: là mái che gắn vào tường ngoài nhà và che phủ một đoạn vỉa hè.

GHI CHÚ: Đối với các từ ngữ và khái niệm chưa được giải thích trong văn bản này, đã được nêu hoặc sửa đổi tại các văn bản quy phạm pháp luật cấp cao hơn thì được giải thích và diễn giải theo các văn bản đó.

Điều 4. Nguyên tắc quản lý kiến trúc thành phố Hà Nội

1. Các nguyên tắc chung:

a) Tuân thủ Luật Kiến trúc, Luật Thủ đô, Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn; phù hợp với định hướng Quy hoạch tổng thể Thủ đô Hà Nội tầm nhìn 100 năm, Quy hoạch không gian ngầm, các quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết, Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia, bản Quy chế này và các Nghị quyết chuyên đề của Hội đồng nhân dân Thành phố (Nghị quyết số 64/2026/NQ-HĐND, Nghị quyết số 66/2026/NQ-HĐND).

b) Quản lý và tổ chức không gian kiến trúc theo cấu trúc đô thị lập thể “Đa tầng – Đa lớp” và mô hình “Nén – Xanh”:

- Tổ chức không gian kiến trúc liên hoàn ba chiều: kết nối đồng bộ giữa không gian ngầm (hạ tầng, thương mại, đỗ xe), không gian mặt đất (ưu tiên con người, đi bộ, cây xanh, mặt nước) và không gian trên cao (kiểm soát mật độ, tầng cao theo năng lực hạ tầng); dự trữ hành lang an toàn cho hoạt động kinh tế tầm thấp (dưới 3.000m).

- Tại các cực tăng trưởng, trung tâm đô thị mới và khu vực TOD: khuyến khích công trình hợp khối, gia tăng hệ số sử dụng đất, tối ưu hóa chiều cao công trình đi đôi với việc giảm mật độ xây dựng khối tháp để dành quỹ đất tối đa tại tầng trệt cho cây xanh, mặt nước và tiện ích công cộng.

c) Kiến trúc thích ứng biến đổi khí hậu và phát triển theo mô hình “Đô thị bọt biển” (Sponge City):

- Thiết kế công trình và cảnh quan ngoại thất phải bảo đảm diện tích bề mặt thấm nước tự nhiên (vật liệu lát rỗng, thảm cỏ, vườn mưa) tối thiểu đạt 30% đối với các khu đất xây dựng công cộng, thương mại, quảng trường và bãi đỗ xe ngoài trời.

- Bắt buộc tích hợp giải pháp thu gom, tái sử dụng nước mưa, thiết kế bể ngầm lưu trữ nước mưa tại chỗ nhằm giảm tải cục bộ cho hệ thống tiêu thoát nước đô thị.

- Tối ưu hóa hướng công trình đón gió mát tự nhiên, hành lang thông gió từ các nêm xanh, sông hồ; giảm hiệu ứng đảo nhiệt đô thị; sử dụng vật liệu xây dựng phát thải thấp, tiết kiệm năng lượng theo tiêu chuẩn công trình xanh.

d) Bảo đảm hài hòa giữa phát triển kinh tế với bảo vệ quốc phòng, an ninh, tài nguyên môi trường. Giữ gìn, kế thừa và phát huy giá trị di sản văn hóa Thăng Long - Xứ Đoài, bản sắc làng cổ, làng nghề truyền thống theo nguyên tắc “bảo tồn đi trước” và “bảo tồn động”.

đ) Kiểm soát chặt chẽ tầng cao và hình thái kiến trúc theo đặc thù từng phân vùng:

- Khu vực nội đô lịch sử (trong Vành đai 2): Kiểm soát nghiêm ngặt mật độ cư trú và tầng cao; không xây dựng công trình cao tầng phá vỡ cảnh quan di sản. Việc nghiên cứu công trình điểm nhấn cao tầng chỉ được xem xét tại một số vị trí đặc biệt trong đồ án Thiết kế đô thị riêng hoặc Quy hoạch chi tiết tái thiết đô thị, khu vực TOD khi đáp ứng đầy đủ điều kiện hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt theo quy định.

- Khu vực đô thị mở rộng và các cực phát triển: Khuyến khích tổ chức cụm công trình cao tầng điểm nhấn dọc theo 09 trục động lực và các nút giao thông vành đai liên vùng.

e) Ứng dụng công nghệ số và chuyển đổi số toàn diện: Triển khai ứng dụng dữ liệu Bản sao số 3D/4D (Digital Twin), mô hình thông tin công trình (BIM) và hệ thống thông tin địa lý (GIS) trong lập phương án kiến trúc, thẩm định thiết kế, cấp phép xây dựng và giám sát trật tự kiến trúc thời gian thực. g) Bảo đảm sự tham gia của cộng đồng dân cư, công khai minh bạch thông tin; kết hợp hài hòa lợi ích của Nhà nước, người dân và nhà đầu tư.

- Các khu vực có ý nghĩa quan trọng về kiến trúc, cảnh quan: Quản lý đồng bộ, tạo nét đặc trưng riêng biệt, kết nối hài hòa giữa công trình với cảnh quan sông, hồ, đồi núi tự nhiên. b) Các trục động lực phát triển, tuyến đường chính đô thị, tuyến phố đi bộ:

2. Các nguyên tắc đối với khu vực có yêu cầu quản lý đặc thù.

Các khu vực có yêu cầu quản lý đặc thù được xác định trên cơ sở Quy hoạch tổng thể Thủ đô Hà Nội tầm nhìn 100 năm.

a) Xác định ranh giới, vị trí và danh mục các khu vực có yêu cầu quản lý đặc thù:

a1) Các khu vực có ý nghĩa về kiến trúc, cảnh quan.

- Các khu vực có ý nghĩa quan trọng về kiến trúc: Trung tâm chính trị Ba Đình; Khu vực di tích Trung tâm Hoàng Thành - Thăng Long; Khu vực Hồ Gươm và phụ cận; Khu vực phố cổ Hà Nội; Khu vực phố cũ Hà Nội; Khu vực hồ Tây và phụ cận.

- Các khu vực có ý nghĩa về cảnh quan:

Khu vực cảnh quan tự nhiên nằm dọc hai bên các dòng sông chính sông Hồng - sông Đuống; sông Tích - sông Đáy; sông Cà Lồ và hệ thống sông suối gắn với đồi núi ở Lương Sơn (Hòa Bình), Ba Vì, từ sông Tích đến Quan Sơn, Hương Tích.

Khu vực cảnh quan trong các khu trung tâm: Khu vực hồ Hoàn Kiếm, khu vực Hồ Tây, Đầm Vân Trì, Vành đai xanh, nêm xanh: dọc sông Nhuệ, sông Pheo, sông Cầu Ngà, sông Cầu Bây, các sông mương thoát nước chính của Hà Nội. trục xanh trên đại lộ Thăng Long, khu vực Hà Đông, Bắc, Nam Từ Liêm; Thanh Trì;

- Các trục không gian có ý nghĩa về cảnh quan:

Trục không gian cảnh quan trung tâm (sông Hồng - sông Đuống): được xác định với sông Hồng là trục chính và các trục không gian sông Đuống, sông Đáy, sông Tích và sông Nhuệ… là các trục nhánh liên kết về mặt tự nhiên tạo nên một hệ thống không gian cảnh quan sinh thái mặt nước quan trọng của Thủ đô; Trục không gian cảnh quan sông Hồng là các không gian ngoài đê bao gồm mặt nước, không gian bãi sông, các khu vực dân cư hiện hữu. Theo định hướng Quy hoạch chung, đây là Trục không gian đặc biệt đa chức năng, không gian biểu tượng, giá trị, nhiều ý nghĩa của Thủ đô Hà Nội; là Trục không gian đặc trưng cây xanh, mặt nước, văn hóa lịch sử, cảnh quan chủ đạo của đô thị trung tâm.

Trục không gian phía Tây (Hồ Tây - Ba Vì): Phát triển trục Hồ Tây - Ba Vì theo định hướng Quy hoạch, kết nối văn hóa Thăng Long - Xứ Đoài; điều chỉnh phù hợp với thực tế, gìn giữ các làng nghề lâu đời. Là trục kết nối phát triển kinh tế - xã hội Hà Nội, trục không gian cảnh quan mới phía Tây Thành phố, để liên kết các không gian cảnh quan lớn từ Ba Đình - Hồ Tây - Tây Hồ Tây - Trung tâm văn hoá du lịch Ba Vì. Tuyến trục này có ý nghĩa quan trọng về giao thông và kết nối các vùng văn hóa và lịch sử Thăng Long - Xứ Đoài. Tạo dựng trục không gian cảnh quan đặc trưng, các công trình kiến trúc hiện đại, không gian quảng trường đi bộ, công trình văn hóa trung tâm - nơi tổ chức các lễ hội văn hóa dân gian.

Trục không gian Hồ Tây - Cổ Loa: Xác lập không gian kiểm soát đặc biệt là tổ hợp các khu chức năng công cộng: công viên cây xanh, văn hóa, vui chơi giải trí, thương mại dịch vụ phía Bắc sông Hồng với bờ Nam sông Hồng và Hồ Tây gắn với các công trình biểu tượng, là nơi có thể tổ chức các hoạt động và sự kiện văn hóa lớn của Thủ đô. Đây là trục kết nối di sản đô thị lịch sử tạo dựng giá trị truyền thống – hiện đại và là trục không gian vừa chức năng cảnh quan, vừa là cầu nối lịch sử, văn hoá, trong đó, khu vực bán đảo Quảng An, Hồ Tây là điểm hội tụ của hai trục không gian quan trọng là Hồ Tây - Cổ Loa và Hồ Tây - Ba Vì.

Khu vực hai bên trục Nhật Tân - Nội Bài: Phát triển các trung tâm mới, là động lực kinh tế - văn hoá phía Bắc sông Hồng kết hợp với không gian nêm xanh nối kết sông Hồng với sông Cà Lồ, như trung tâm công cộng, thương mại tài chính, đô thị thông minh, dịch vụ logistics, vui chơi giải trí, nơi tổ chức các sự kiện của khu vực và quốc tế. Không gian này được kết nối từ không gian trung tâm Thành phố đến Cảng hàng không quốc tế Nội Bài thông qua cầu Nhật Tân. Hình thành trục kinh tế động lực thành phố trẻ Bắc Sông Hồng: Nhật Tân - Nội Bài, tạo dựng Trục không gian sáng tạo - văn hóa - hội nhập dọc sông Thiếp, đầm Vân Trì.

Trục không gian phía Nam (Tô Lịch - Châu Giang): Là trục xanh, trục kết nối đô thị Nam sông Hồng với khu vực phía Nam, liên kết với sân bay thứ hai và quần thể di tích Quan Sơn - Hương Sơn tạo nhiều không gian mở, không gian công cộng; Trục không gian văn hóa kết nối lịch sử: Quá khứ - Hiện tại - Tương lai. Hình thành các trung tâm văn hóa tại khu vực công viên tưởng niệm Chu Văn An (lịch sử ) và gần với khu vực dự kiến xây dựng sân bay mới (tương lai).

Đối với 09 trục động lực phát triển (Nhật Tân – Nội Bài; Hồ Tây – Cổ Loa; Quốc lộ 5; Quốc lộ 1A; Quốc lộ 21B/21C; Quốc lộ 6; Đại lộ Thăng Long/Hồ Tây – Ba Vì; Quốc lộ 32; Đại lộ cảnh quan Sông Hồng): Tổ chức không gian kiến trúc hiện đại, liên tục; khống chế khoảng lùi đồng bộ; tạo nhịp điệu không gian đô thị có chiều sâu.

(Bản đồ ranh giới, vị trí xác định tại Phụ lục … kèm theo Quy chế này).

a2) Các trục đường chính, các tuyến phố đi bộ, các trục đường có tính chất đặc biệt quan trọng về hành chính, thương mại, du lịch:

- Các trục đường chính:

Tuyến đường vành đai: Đường Vành đai 1 (Trần Khát Chân - Đại Cồ Việt - Đê La Thành…), đường Vành đai 2 (Vĩnh Tuy - Minh Khai - Đại La - Trường Chinh - Láng - Võ Chí Công…), đường Vành đai 3 (Nguyễn Xiển - Khuất Duy Tiến - Phạm Hùng - Phạm Văn Đồng…).

Tuyến đường hướng tâm: Nguyễn Trãi - Tây Sơn - Nguyễn Lương Bằng; Giải Phóng - Lê Duẩn; Cầu Giấy - Kim Mã; Tố Hữu - Lê Văn Lương - Láng Hạ - Giảng Võ; Trần Duy Hưng - Nguyễn Chí Thanh - Liễu Giai;... Đại Lộ Thăng Long; Tuyến đường Nhật Tân - Nội Bài; Trục Hồ Tây - Ba Vì.

- Các tuyến phố đi bộ:

Khu Trung tâm chính trị Ba Đình: phố Chùa Một Cột, đầu phố Hùng Vương - Lê Hồng Phong, một đoạn phố Ông Ích Khiêm, đường Điện Biên Phủ (từ nút giao với đường Trần Phú đến nút giao với đường Tôn Thất Đàm.

Khu vực phố Cổ: Hàng Đào - Hàng Ngang -Hàng Đường - Đồng Xuân; Hàng Buồm, Mã Mây, Lương Ngọc Quyến, Tạ Hiện, Đào Duy Từ, Hàng Giầy.

Khu vực Hồ Gươm và phụ cận: các tuyến phố: Đinh Tiên Hoàng, Lê Lai, Lê Thạch, Đinh Lễ, Nguyễn Xí, Tràng Tiền (Đoạn từ Ngô Quyền đến Đinh Tiên Hoàng), Hàng Khay, Lê Thái Tổ (một nửa đường phía Hồ Hoàn Kiếm đoạn từ Hàng Trống đến Hàng Khay), Lò Sũ (từ Hàng Dầu đến Đinh Tiên Hoàng), Hàng Dầu (đoạn từ ngã tư Lò Sũ - Hàng Dầu đến Đinh Tiên Hoàng), khu vực quảng trường Đông Kinh Nghĩa Thục, Trần Nguyên Hãn (từ Đinh Tiên Hoàng đến Lý Thái Tổ), phố Hồ Hoàn Kiếm, Lương Văn Can (đoạn từ Hàng Hành đến Lê Thái Tổ), Bảo Khánh (đoạn từ ngõ Bảo Khánh đến Lê Thái Tổ), Hàng Bài (đoạn từ Hai Bà Trưng đến Tràng Tiền).

Khu vực phố Cũ: Phố Ngũ Xã, Nguyễn Khắc Hiếu (đang thí điểm).

Khu vực xung quanh hồ Thiền Quang...; và các tuyến phố sẽ được rà soát, đề xuất phù hợp định hướng quy hoạch được duyệt.

(Các tuyến đường sẽ được tiếp tục bổ sung trong quá trình nghiên cứu lập, phê duyệt các Quy hoạch chi tiết liên quan).

- Các trục đường có tính chất đặc biệt quan trọng về hành chính, thương mại, du lịch:

Các trục không gian chính: Trục Bắc Sơn, trục Hùng Vương và các công trình mang tính biểu tượng như Nhà làm việc Chủ tịch Nước, Nhà Quốc Hội, Lăng Chủ tịch Hồ Chí Minh..; các tuyến đường chính: Hùng Vương, Điện Biên Phủ, Hoàng Diệu, Hoàng Văn Thụ, Độc Lập, Bắc Sơn… (A1 theo Quy hoạch chung).

Các tuyến phố có nhiều kiến trúc đặc trưng như: Bà Triệu, Phố Huế, Hàng Bài, Lê Duẩn, Hai Bà Trưng, Lý Thường Kiệt, Trần Hưng Đạo, Ngô Quyền, Phan Chu Trinh, Quang Trung, Tràng Thi… (A4 theo Quy hoạch chung, QHPK H1-1C).

Các trục thương mại - dịch vụ quy mô lớn trên các tuyến phố chính hướng tâm, như đường Lê Duẩn, đường Tây Sơn, đường Nguyễn Chí Thanh - Liễu Giai -Văn Cao, đường Kim Mã - Nguyễn Thái Học, Nguyễn Lương Bằng..., các tuyến đường Đông Tây như Trần Khát Chân - Kim Liên, Giảng Võ - Láng Hạ, đường Minh Khai… (A7 theo Quy hoạch chung, các QHPK…).

a3) Các khu vực di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, bảo tồn từ cấp thành phố, quốc gia trở lên:

Khu vực Nội đô: Di tích Hoàng Thành - Thăng Long; Lăng Bác; Khu di tích nhà sàn, ao cá Bác Hồ, Phủ Chủ Tịch, bảo tàng Hồ Chí Minh, công viên Bách Thảo, công viên Lê Nin…; các công trình di tích thuộc “Tứ Trấn Thăng Long”; Cụm di tích và di tích vùng Hồ Tây; Khu phố cổ Hà Nội; Cụm di tích khu vực Hồ Gươm; Cụm di tích Văn Miếu - Hồ Văn; Cụm di tích Gò Đống Đa.

Các cụm di tích, công trình di tích đơn lẻ khác: Cụm di tích Chùa Thầy; Cụm di tích đền Sóc; Cụm di tích chùa Tây Phương; Cụm di tích chùa Trầm; Cụm di tích chùa Hương; Vườn Quốc gia Ba Vì; Cụm di tích đền Hai Bà Trưng; Cụm di tích thuộc làng cổ Đường Lâm; các cụm di tích và làng nghề truyền thống nằm ven sông Hồng, sông Đuống, sông Đáy, sông Nhuệ và sông Tô Lịch; Thành Cổ Loa; Thành cổ Sơn Tây; và các cụm di tích, công trình di tích đơn lẻ khác.

a4) Các quảng trường và công viên lớn; các khu trung tâm công cộng; các khu vực xung quanh đầu mối giao thông công cộng, nhà ga đường sắt đô thị.

- Khu vực quảng trường (trong khu vực nội đô lịch sử):

Khu vực quảng trường Ba Đình; Khu vực quảng trường Ga Hà Nội (3,15ha); Khu vực quảng trường 01 tháng 5 - Quảng trường trước Cung Văn hóa Hữu nghị Việt Xô (4,76ha); Khu vực quảng trường Cách mạng Tháng Tám (3,25ha); Khu vực quảng trường trước Ngân hàng Nhà nước (2,26ha); Khu vực quảng trường Nhà Thờ lớn (0,25ha); Khu vực ngã sáu Trần Hưng Đạo - Lê Thánh Tông - Trần Thánh Tông (1,44ha); Khu vực nút giao Lê Duẩn - Điện Biên Phủ (0,9ha); Khu vực nút giao Điện Biên Phủ - Trần Phủ (0,6ha); khu vực nút giao thông ngã bảy Cửa Nam (1,44ha); khu vực nút giao Lê Duẩn - Trần Nhân Tông (0,94ha); Khu vực nút giao Lý Thường Kiệt - Thợ Nhuộm (1ha); Khu vực nút giao ngã năm Bà Triệu - Nguyễn Du (0,5ha); Khu vực nút giao Thái Phiên - Lê Đại Hành - Bà Triệu (1,41ha); khu vực nút giao Ô Cầu Dền (ngã tư nút giao Phố Huế - Đại Cồ Việt - Trần Khát Chân, 087ha); khu vực nút phía Nam cầu Long Biên (2,95ha).

- Các công viên lớn cấp Thành phố (theo Quyết định số 1495/QĐ-UBND ngày 18/3/2014 của UBND Thành phố phê duyệt Quy hoạch hệ thống cây xanh, công viên, vườn hoa và hồ thành phố Hà Nội đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050).

Công viên Thống Nhất - quận Hai Bà Trưng; Công viên Tuổi trẻ - quận Hai Bà Trưng; Công viên Thủ Lệ - quận Ba Đình, Công viên Bách Thảo - quận Ba Đình; Công viên India Gandhi - quận Ba Đình; Công viên nước Hồ Tây - quận Tây Hồ; Công viên Yên Sở - quận Hoàng Mai; Công viên Linh Đàm - quận Hoàng Mai; Công viên sinh thái Vĩnh Hưng - quận Hoàng Mai; Công viên Đống Đa - quận Đống Đa; Công viên Yên Hòa - quận Cầu Giấy; Công viên Ba Mẫu - quận Đống Đa.

- Các khu trung tâm công cộng:

- Các khu vực xung quanh đầu mối giao thông công cộng, nhà ga đường sắt đô thị: Khu vực Ga Hà Nội; Khu vực Ga Cát Linh đường sắt đô thị Cát Linh - Hà Đông; Khu vực Ga Long Biên; Khu vực Ga Gia lâm; Khu vực Ga và bến xe Yên Nghĩa;...và các công trình bến xe, nhà ga khác được nâng cấp, cải tạo phục vụ giao thông công cộng, nhà ga đường sắt đô thị theo định hướng Quy hoạch.

a5) Các khu vực cửa ngõ đô thị: Sẽ được xác định chính xác trong quá trình lập quy hoạch, dự án đầu tư.

b) Các nguyên tắc đối với khu vực có yêu cầu quản lý đặc thù:

b1) Các khu vực có ý nghĩa quan trọng về kiến trúc, cảnh quan:

Việc quản lý kiến trúc, cảnh quan phải thống nhất, đồng bộ và phù hợp với điều kiện tự nhiên, văn hóa, kinh tế xã hội trong phạm vi ranh giới của khu vực nhằm tạo được nét độc đáo, đặc trưng riêng cho khu vực.

Trong từng trường hợp cụ thể, việc cải tạo, tác động tới kiến trúc cảnh quan tại khu vực này: cần được cơ quan quản lý chuyên ngành thỏa thuận theo quy trình, quy định hiện hành; đảm bảo phù hợp quy hoạch chuyên ngành và các yêu cầu khác có liên quan.

b2) Các tuyến đường chính đô thị, các tuyến đi bộ và các trục đường có tính chất đặc biệt quan trọng về hành chính, thương mại, du lịch và an ninh quốc phòng:

Các tuyến đường chính đô thị: tạo được sự đồng bộ, tính liên tục, dễ nhận diện định hướng kiến trúc chính, công trình điểm nhấn cho các trục đường chính. Khoảng lùi công trình cần được nghiên cứu phù hợp với từng chức năng công trình nhằm đảm bảo phù hợp về không gian, kiến trúc, cảnh quan chung; đảm bảo khả năng tiếp cận công trình; đảm bảo các điều kiện về chiếu sáng tự nhiên và an toàn thoát hiểm, thoát nạn theo quy định. Khuyến khích các công trình lớn, hợp khối.

Các tuyến phố đi bộ: bố trí các mảng xanh, thiết bị đường phố hình thành không gian cho các hoạt động đường phố. Sử dụng các giải pháp kiến trúc thân thiện với con người. Tỷ lệ diện tích mảng tường đặc của mặt tiền (mặt ngoài) công trình tiếp giáp tuyến phố đi bộ không quá 20%. Khuyến khích tạo hành lang phía trước các tòa nhà và kết nối không gian bên trong lõi ô phố.

Các tuyến đường có tính chất đặc biệt quan trọng về hành chính, thương mại, du lịch: sử dụng các hình thức kiến trúc trang trọng, hấp dẫn, năng động,... phù hợp với chức năng của trục đường.

b3) Các khu vực di tích lịch sử, văn hóa, danh lam thắng cảnh, bảo tồn từ cấp tỉnh, quốc gia trở lên:

Kiểm soát theo 03 vùng bảo vệ: Vùng I (tuyệt đối không xây dựng mới công trình không phục vụ di tích); Vùng II (kiểm soát nghiêm ngặt mật độ, khống chế chiều cao, hình thức kiến trúc hài hòa); Vùng III (vùng đệm, kiểm soát chuyển tiếp không gian).

Bảo tồn nguyên vẹn các trục tầm nhìn hướng về di sản; khuyến khích áp dụng công nghệ số phục dựng không gian di sản.

b4) Các khu trung tâm công cộng, quảng trường và công viên lớn:

Ưu tiên không gian mở, kết nối thông suốt với không gian ngầm đô thị và mạng lưới giao thông công cộng. đ) Các khu vực phát triển theo mô hình TOD (Đầu mối giao thông công cộng, nhà ga ĐSĐT):

Phân vùng kiểm soát không gian theo 03 phạm vi xung quanh ga/đề-pô:

Khu vực lõi (bán kính 200m - 500m): Ưu tiên công trình dịch vụ thương mại, văn phòng, quảng trường ga, hạ tầng trung chuyển đa phương thức; mật độ xây dựng cao; thiết kế tầng trệt mở thân thiện cho người đi bộ;

Khu vực chính (500m - 800m): Ưu tiên nhà ở cao tầng hỗn hợp, công trình hạ tầng xã hội (y tế, giáo dục), công viên sinh hoạt cộng đồng;

Khu vực mở rộng (800m - 1.000m): Bố trí nhà ở mật độ vừa phải, công trình công cộng và không gian chuyển tiếp.

Kết nối ngầm liên thông: Bắt buộc thiết kế hành lang ngầm đi bộ kết nối trực tiếp từ nhà ga metro tới tầng hầm các tòa nhà cao tầng lân cận.

Hạn chế bố trí bãi đỗ xe cơ giới cá nhân trên mặt đất tại vùng lõi TOD; thay thế bằng bãi đỗ xe ngầm tích hợp, điểm đỗ xe đạp/xe điện chia sẻ.

b5) Các khu vực xung quanh đầu mối giao thông công cộng, nhà ga đường sắt đô thị:

Kiến trúc công trình dễ định hướng, nhận diện. Tổ chức không gian tiếp cận công trình tạo thuận tiện cho người đi bộ, dễ dàng kết nối các loại phương tiện giao thông khác, ưu tiên phát triển các chức năng thương mại dịch vụ.

Tùy từng vị trí cụ thể trong các khu vực đô thị có tác động tới kiến trúc cảnh quan khu vực, trong quá trình nghiên cứu lập dự án đầu tư, cơ quan quản lý về quy hoạch, kiến trúc xem xét báo cáo UBND Thành phố về kiến trúc, cảnh quan dự án để tổ chức xin ý kiến Hội đồng Kiến trúc Thành phố.

b6) Các khu vực cửa ngõ đô thị:

Tại các khu vực cửa ngõ, ưu tiên tạo lập được các không gian mở (quảng trường, tượng đài, vườn hoa trước công trình), các không gian lớn, các không gian phù hợp để phục vụ các hoạt động văn hóa, giải trí của nhân dân đồng thời tạo điểm nhấn cho đô thị và các trục giao thông cảnh quan kết nối các không gian mở, các trục giao thông có các công trình văn hóa, thương mại theo quy hoạch; khuyến khích các công trình thương mại, dịch vụ không xây dựng cổng tường rào, sử dụng cây xanh, vườn hoa hoặc quảng trường nhỏ để góp phần mở rộng không gian khu vực cửa ngõ.

b7) Trục không gian Sông Hồng và hệ thống các dòng sông nội đô:

Trục Đại lộ cảnh quan Sông Hồng: Quản lý kiến trúc theo hướng trục xanh trung tâm, không gian văn hóa sáng tạo, dịch vụ thương mại biểu tượng của Thủ đô. Công trình xây dựng ngoài bãi sông phải bảo đảm tuyệt đối hành lang thoát lũ theo quy định của Bộ Nông nghiệp và Môi trường; ưu tiên công viên sinh thái tuyến tính, công trình văn hóa mở cho cộng đồng tiếp cận mặt nước.

Hệ thống sông nội đô (sông Đáy, sông Nhuệ, sông Tô Lịch, sông Tích...): Thực hiện kiến trúc cảnh quan theo đề án “Hồi sinh các dòng sông”, kết hợp hạ tầng ngầm tách nước thải triệt để với mở rộng dải công viên cây xanh đường dạo ven sông, tạo hành lang vi khí hậu thông thoáng.

b8) Không gian ngầm đô thị:

Phân tầng chức năng khai thác: Tầng nông B1 (0 đến -15m: đi bộ ngầm, bãi đỗ xe, dịch vụ thương mại); Tầng trung B2 (-15m đến -30m: nhà ga ĐSĐT, hạ tầng kỹ thuật); Tầng cận sâu B3 (-30m đến -50m: trục hạ tầng chính, bể trữ nước ngầm quy mô lớn); Tầng sâu B4 (dưới -50m: bảo vệ dự trữ chiến lược).

Tuyệt đối nghiêm cấm xây dựng tầng hầm, công trình ngầm trong Khu vực bảo vệ I của các di tích quốc gia đặc biệt. h) Khu vực cửa ngõ đô thị: Tạo lập điểm nhấn kiến trúc mang tính biểu tượng chào đón, kết nối hài hòa giữa hệ thống giao thông đối ngoại với cấu trúc cảnh quan mở của Thành phố.

c) Các yêu cầu khác:

Khuyến khích hình thành hệ thống hành lang đi bộ có mái che, kết nối với các công trình công cộng, đầu mối giao thông công cộng.

Đối với các công trình (dân dụng, hạ tầng, đầu tư công) được xây dựng mới có đông người sử dụng, thiết kế cần thể hiện được giá trị kiến trúc, đổi mới sáng tạo, yếu tố tiên tiến hơn các công trình tương tự đã được xây dựng.

Kiến trúc công trình cần đảm bảo các yêu cầu về phòng chống thiên tai, thích ứng biến đổi khí hậu.

3. Khu vực ưu tiên lập thiết kế đô thị riêng:

a) Các khu vực có ý nghĩa quan trọng về chính trị, văn hóa, lịch sử; các khu vực xung quanh ga ĐSĐT (TOD cấp Quốc gia và cấp Thành phố); trục cảnh quan Sông Hồng, Sông Tô Lịch; hai bên các tuyến vành đai và trục hướng tâm phải được ưu tiên lập Thiết kế đô thị riêng.

b) Danh mục các khu vực ưu tiên lập Thiết kế đô thị riêng xác định tại Phụ lục …… kèm theo Quy chế này và được rà soát, cập nhật theo Kế hoạch định kỳ của Ủy ban nhân dân Thành phố, không phải thực hiện thủ tục lập nhiệm vụ quy hoạch theo quy định tại Nghị quyết số 64/2026/NQ-HĐND.

c) Phạm vi, ranh giới cụ thể được chuẩn hóa trên nền tảng bản đồ số GIS và phê duyệt theo đồ án.

4. Khu vực, tuyến phố ưu tiên chỉnh trang và tái thiết đô thị:

a) Việc cải tạo, chỉnh trang và tái thiết đô thị được thực hiện theo dự án đồng bộ cấp ô phố hoặc đơn vị ở nhằm bảo đảm cân đối hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, giải quyết triệt để tình trạng quá tải hạ tầng.

b) Áp dụng các chính sách đột phá theo Nghị quyết số 66/2026/NQ-HĐND:

Ưu tiên tái thiết các khu chung cư cũ, khu tập thể xuống cấp, khu dân cư có nguy cơ sập đổ, mất an toàn PCCC theo mô hình đô thị nén, hiện đại;

Khuyến khích cơ chế điều tiết, chuyển quyền phát triển (TDR) từ các khu vực hạn chế phát triển, bảo tồn di sản sang các khu vực TOD hoặc khu đô thị mở rộng;

Khuyến khích góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh đất đai, gom thửa để tái thiết không gian mở, bổ sung bãi đỗ xe và công trình tiện ích công cộng.

c) Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm rà soát hiện trạng kiến trúc, lập danh mục các khu vực cần cải tạo, chỉnh trang trên địa bàn, báo cáo Ủy ban nhân dân Thành phố phê duyệt đưa vào kế hoạch triển khai hàng năm."

Điều 5. Các công trình phải tổ chức thi tuyển phương án kiến trúc

1. Nguyên tắc chung:

a) Thi tuyển phương án kiến trúc là việc tổ chức cuộc thi để chọn phương án kiến trúc tối ưu, đáp ứng yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, văn hóa, hiệu quả kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh và bảo vệ môi trường. Trên cơ sở phương án kiến trúc trúng tuyển, tổ chức, cá nhân có phương án kiến trúc trúng tuyển được thực hiện các bước tiếp theo của dự án khi đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật đấu thầu.

b) Việc thi tuyển, tuyển chọn phương án kiến trúc công trình được thực hiện tuân thủ theo quy định tại: Điều 17 Luật Kiến trúc; Mục 3, chương II, Nghị định số 85/2020/NĐ-CP ngày 17/7/2020 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Kiến trúc; Điều 10, khoản 3, điểm b Luật Thủ đô số 02/2026/QH16 và Điều 25 Nghị Quyết số 64/2026/NQ-HĐND ngày 15/6/2026 của Hội đồng nhân dân Thành phố Hà Nội.

2. Các khu vực, vị trí hoặc công trình phải thi tuyển phương án kiến trúc:

Trừ công trình có yêu cầu bảo vệ bí mật, công trình được thực hiện theo thủ tục đầu tư đặc biệt không bắt buộc phải thi tuyển kiến trúc theo quy định; công trình thi tuyển kiến trúc bao gồm:

a) Công trình công cộng cấp đặc biệt, cấp I theo Nghị định số 207/2026/NĐ-CP ngày 15/6/2026 của Chính phủ và Thông tư số 34/2026/TT-BXD ngày 25/6/2026 của Bộ Xây dựng (cụ thể tại Phụ lục….kèm theo Quy chế này).

b) Công trình tượng đài, công trình là biểu tượng về truyền thống, văn hóa, lịch sử của thành phố, địa phương và công trình công cộng cấp I, công trình quan trọng, điểm nhấn trong đô thị, trên các tuyến đường chính được xác định trên cơ sở quy hoạch theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn hoặc trong quy chế quản lý kiến trúc đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;

c) Công trình được xây dựng tại vị trí có ảnh hưởng trực tiếp đến diện mạo kiến trúc, cảnh quan đô thị của Thành phố. Công trình có vị trí quan trọng trong đô thị; công trình tại cửa ngõ hàng không, đường thủy, đường bộ; các cực phát triển, trục động lực, cửa ngõ, quảng trường trung tâm, đầu mối giao thông, nhà ga và khu vực phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD), các khu vực không gian mở lớn và trên các tuyến đường chính được xác định trong các Quy hoạch (quy hoạch chung, quy hoạch phân khu đô thị, quy hoạch chi tiết), thiết kế đô thị, quy chế quản lý kiến trúc được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

3. Công trình kiến trúc được cấp có thẩm quyền quyết định đầu tư quyết định việc thi tuyển hoặc không thi tuyển phương án kiến trúc song phải bảo đảm yêu cầu quản lý không gian, kiến trúc cảnh quan, thuộc các trường hợp sau:

a) Dự án lớn, quan trọng quy định tại khoản 4, Điều 3 Luật Thủ đô số 02/2026/QH16 (cụ thể tại Phục lục…..kèm theo Quy chế).

b) Dự án xây dựng khẩn cấp, cấp bách; công trình thuộc dự án đầu tư công đặc biệt; công trình thuộc dự án đầu tư theo thủ tục đầu tư đặc biệt theo quy định pháp luật về xây dựng.

c) Đối với các trường hợp nêu tại khoản a, khoản b, mục 3, điều 17 nếu không tổ chức thi tuyển phương án kiến trúc thì chủ đầu tư dự án có trách nhiệm lựa chọn tổ chức tư vấn thiết kế có năng lực, kinh nghiệm phù hợp, thuộc các đơn vị tư vấn đã được cộng đồng và đông đảo giới nghề nghiệp, chuyên môn chuyên ngành thừa nhận;; phương án kiến trúc phải lấy ý kiến Hội đồng tư vấn về kiến trúc Thành phố trước khi phê duyệt.

d) Các công trình khác cần quản lý, kiểm soát chặt chẽ về kiến trúc do Sở Xây dựng tham mưu, đề xuất và được UBND Thành phố chấp thuận.

4. Quá trình thực hiện Quy chế này, trường hợp có sự thay đổi và bổ sung các quy định pháp luật có liên quan (Luật Kiến trúc sửa đổi và Nghị định, Thông tư hướng dẫn cụ thể…). Sở Xây dựng chủ trì rà soát, trình UBND Thành phố xem xét, quyết định về nội dung sửa đổi, bổ sung Điều 17 Quy chế này đảm bảo phù hợp với các quy định pháp luật hiện hành của Nhà nước và Thành phố Hà Nội.

Chương II

QUẢN LÝ KIẾN TRÚC, KHÔNG GIAN CẢNH QUAN

Điều 6. Định hướng kiến trúc, không gian cảnh quan thành phố Hà Nội

1. Định hướng chung:

a) Định hướng chung về kiến trúc cho toàn Thành phố:

Không gian, kiến trúc cảnh quan toàn Thành phố tuân thủ Quy hoạch tổng thể Thủ đô Hà Nội tầm nhìn 100 năm, Quy định quản lý kèm theo Quy hoạch tổng thể, Quy hoạch không gian ngầm và các quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết, thiết kế đô thị được cấp thẩm quyền phê duyệt.

Tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan theo cấu trúc “Chùm đô thị đa cực – đa trung tâm, đa tầng – đa lớp” và mô hình phát triển “Nén – Xanh”:

Phát triển không gian lập thể ba chiều (Đa tầng): kết nối đồng bộ, xuyên suốt giữa không gian ngầm (tầng nông B1 đến tầng cận sâu B3: hạ tầng, thương mại, bãi đỗ xe, bể trữ nước ngầm), không gian mặt đất (ưu tiên cho con người, đi bộ, cây xanh, mặt nước, không gian sinh hoạt cộng đồng) và không gian trên cao (kiểm soát mật độ, chiều cao công trình tương thích với năng lực hạ tầng kỹ thuật và an toàn hàng không); dự trữ không gian tầm thấp (dưới 3.000m) phục vụ vận tải công nghệ mới (eVTOL, drone).

Tích hợp đa chiều các giá trị đô thị (Đa lớp): lớp Di sản - Văn hóa; lớp Sinh thái - Tự nhiên (“Rừng trong Thành phố”); lớp Xã hội - Cộng đồng; lớp Kinh tế - Dịch vụ và lớp Không gian số (quản trị bằng Bản sao số Digital Twin, CIM/BIM).

Kiến trúc thích ứng biến đổi khí hậu và phát triển theo mô hình “Đô thị bọt biển” (Sponge City): Công trình xây dựng mới và các khu đô thị phải đảm bảo tỷ lệ diện tích bề mặt có khả năng thấm nước tự nhiên (vật liệu lát rỗng, thảm cỏ, vườn mưa) tối thiểu 30% đối với sân bãi, quảng trường, bãi đỗ xe ngoài trời; bắt buộc thiết kế bể ngầm thu trữ nước mưa tại chỗ để giảm tải cho hệ thống tiêu thoát nước đô thị.

Quản lý tầng cao công trình theo nguyên tắc tập trung cao tầng tại các khu vực trung tâm đô thị nén, dọc 09 trục động lực phát triển và các khu vực đầu mối giao thông công cộng (TOD) nhằm tối ưu hóa hiệu quả sử dụng đất; mật độ và tầng cao giảm dần về phía các nêm xanh, vành đai sinh thái và khu vực bảo tồn di sản.

Phát huy bản sắc văn hóa Thăng Long – Xứ Đoài; khuyến khích tổ chức thi tuyển phương án kiến trúc đối với các công trình điểm nhấn, công trình công cộng lớn để tạo dựng các tài sản đô thị có giá trị lâu dài cho Thủ đô.

b) Định hướng về kiến trúc khu trung tâm (Nội đô lịch sử):

Kiểm soát nghiêm ngặt mật độ cư trú và tầng cao xây dựng trong phạm vi Vành đai 2. Hạn chế tối đa xây dựng công trình cao tầng phá vỡ cấu trúc không gian di sản. Việc xem xét công trình điểm nhấn cao tầng chỉ được thực hiện có chọn lọc tại một số vị trí đặc biệt trong đồ án Thiết kế đô thị riêng hoặc Quy hoạch chi tiết tái thiết đô thị, tại các điểm nút TOD khi đáp ứng đầy đủ năng lực hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội và được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Mở rộng mạng lưới không gian đi bộ, kết nối liên hoàn giữa các không gian văn hóa đặc trưng: hồ Hoàn Kiếm, khu phố Cổ, phố Cũ, Hoàng thành Thăng Long, Quảng trường Ba Đình; hình thành Không gian di sản - học thuật theo mô hình "bảo tồn động".

Từng bước di dời các cơ sở sản xuất công nghiệp gây ô nhiễm, bệnh viện truyền nhiễm, trường đại học quy mô nhỏ ra các cực tăng trưởng ngoại vi; quỹ đất sau di dời phải ưu tiên chuyển đổi xây dựng công viên cây xanh, bãi đỗ xe ngầm, công trình giáo dục phổ thông và tiện ích công cộng, không xây dựng nhà ở thương mại mới.

c) Định hướng về kiến trúc khu đô thị hiện hữu:

Thực hiện tái cấu trúc, cải tạo và tái thiết đô thị, trên cơ sở bảo tồn, tôn tạo, phát huy giá trị lịch sử, văn hóa, kiến trúc, cảnh quan đặc trưng, hạn chế tình trạng cải tạo manh mún làm gia tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng. Bổ xung các Công viên quảng trường, cây xanh kết hợp các biểu tượng, tái hiện các di tích có giá trị lịch sử, phục vụ phát triển văn hóa, sinh hoạt cộng đồng của người dân.

Cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ, khu tập thể xuống cấp (đặc biệt các khu nguy hiểm cấp D, C): cho phép nén tầng cao khối tháp theo quy hoạch chi tiết để giảm mật độ xây dựng khối đế, ưu tiên quỹ đất cho cây xanh, vườn hoa, bãi đỗ xe, sân chơi công cộng và tiện ích an sinh xã hội.

Triển khai mô hình hạ tầng tích hợp đa năng: kết hợp xây dựng bể ngầm trữ nước mưa đa năng với cải tạo chỉnh trang tuyến phố, giải quyết triệt để các điểm úng ngập cục bộ và ùn tắc giao thông.

d) Định hướng về kiến trúc khu phát triển mới (tại 09 cực tăng trưởng và các đô thị vệ tinh):

Quản lý kiến trúc hiện đại, đồng bộ theo quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết. Khuyến khích xây dựng công trình hỗn hợp đa chức năng, công trình cao tầng hợp khối tại các khu vực trung tâm cực phát triển và các khu vực TOD; tạo khoảng lùi lớn kết hợp quảng trường công cộng và mảng xanh lớn.

Bắt buộc quy hoạch và phát triển hệ thống hạ tầng ngầm đồng bộ: tuy-nen, hào kỹ thuật tổng hợp, hành lang ngầm đi bộ kết nối ga đường sắt đô thị, bãi đỗ xe ngầm thông minh.

Đảm bảo tỷ lệ cây xanh đô thị bình quân đạt tối thiểu 12m²/người (đến năm 2035) và đạt ≥ 15m²/người (giai đoạn 2045-2065).

đ) Các khu vực không gian xanh, vành đai xanh 2 bên các sông và nêm xanh:

Duy trì và phát triển mạng lưới hành lang xanh, nêm xanh dọc các sông Hồng, Đuống, Đà, Nhuệ, Đáy, Tích, Cà Lồ, sông Thiếp – đầm Vân Trì theo định hướng "Rừng trong thành phố – Thành phố trong rừng".

Trục không gian Sông Hồng – Sông Đuống: Xác lập là trục xương sống cảnh quan xanh trung tâm, không gian văn hóa sáng tạo, dịch vụ thương mại, biểu tượng của Thủ đô. Kiểm soát không gian kiến trúc theo quy định tại điểm e khoản 2 Điều 4 Quy chế này và phương án thoát lũ được duyệt.

Hành lang sông Nhuệ: Xác lập là trục xanh chiến lược đa mục tiêu (tích hợp cân bằng sinh thái, điều tiết thủy văn và hạ tầng giao thông xanh kết nối ngoại vi với lõi nội đô). Thực hiện chỉnh trang hai bên sông, giải phóng bờ kè, tạo dải công viên cây xanh, hồ cảnh quan liên tục.

Vành đai xanh sông Đáy, sông Tích và các nêm xanh: Kiểm soát nghiêm ngặt, hạn chế mật độ xây dựng và tầng cao; ngăn chặn đô thị hóa tự phát; bảo vệ vành đai nông nghiệp sinh thái công nghệ cao và vùng đệm thoát lũ.

e) Khu vực giáp ranh nội – ngoại thị:

Tổ chức không gian chuyển tiếp hài hòa về tầng cao, mật độ xây dựng và hình thức kiến trúc giữa khu vực phát triển đô thị với nông thôn.

Thiết lập các vùng đệm xanh bảo vệ cấu trúc làng xóm hiện hữu, giữ gìn mặt nước, ao hồ, kênh rạch tự nhiên; kiểm soát không để phát triển đô thị tự phát làm phá vỡ cảnh quan sinh thái nông nghiệp ven đô.

g) Các khu vực nông thôn và các khu chức năng khác:

Quy hoạch và quản lý không gian kiến trúc nông thôn theo mô hình chính quyền địa phương 02 cấp (tích hợp toàn diện cấp xã). Thực hiện mô hình “Làng trong phố – Phố trong làng”, kế thừa hình thái kiến trúc truyền thống đồng bằng Bắc Bộ (mái dốc ngói đỏ, hiên rộng, vật liệu thân thiện), hài hòa với địa hình tự nhiên và thích ứng thiên tai, lũ lụt.

Bảo tồn nguyên trạng cấu trúc làng cổ, làng nghề truyền thống, cây xanh, mặt nước giếng làng; nghiêm cấm phân lô chia thửa tự phát kiểu nhà ống đô thị trong lõi làng xóm nông thôn. (Bản đồ ranh giới, vị trí phân vùng quản lý kiến trúc cảnh quan xác định cụ thể tại Phụ lục 05 kèm theo Quy chế).

2. Định hướng cụ thể về không gian cảnh quan đô thị:

a) Các vị trí điểm nhấn cảnh quan đô thị:

09 Trục động lực phát triển Thủ đô:

Trục Nhật Tân – Nội Bài / Bắc Thăng Long – Nội Bài: Trục đối ngoại hiện đại, phát triển mô hình Đô thị sân bay, trung tâm tài chính, thương mại quốc tế, triển lãm quốc gia, công trình cao tầng mang tính biểu tượng chào đón.

Trục Hồ Tây – Cổ Loa – Sân bay Gia Bình: Trục kết nối di sản đô thị lịch sử và sáng tạo, trung tâm tài chính - công nghệ cao, công trình văn hóa biểu tượng kết nối Hồ Tây qua cầu Tứ Liên tới Cổ Loa.

Trục Quốc lộ 5 / Cao tốc Hà Nội – Hải Phòng: Trục dịch vụ thương mại, logistics thông minh, công nghiệp sạch, cửa ngõ hướng biển.

Trục Quốc lộ 1A / Cao tốc Pháp Vân – Cầu Giẽ: Trục kinh tế công nghiệp hỗ trợ, logistics đa phương thức kết nối phía Nam; mở rộng mặt cắt đảm bảo lộ giới tối thiểu 6 làn xe chính.

Trục Quốc lộ 21B / Quốc lộ 21C: Trục văn hóa - tâm linh và sinh thái kết nối di sản Hoàng thành Thăng Long – Văn Miếu – Hương Sơn – Tam Chúc – Bái Đính.

Trục Quốc lộ 6 / Tuyến Hà Đông – Xuân Mai: Chuỗi đô thị sinh thái, giáo dục, nghỉ dưỡng cửa ngõ Tây Bắc.

Trục Đại lộ Thăng Long / Hồ Tây – Ba Vì: Trục động lực kinh tế tri thức (Khu CNC Hòa Lạc, Đại học Quốc gia), kết nối văn hóa Thăng Long – Xứ Đoài và Vườn quốc gia Ba Vì.

Trục Quốc lộ 32 / Tuyến Tây Thăng Long: Trục hướng tâm đô thị dịch vụ du lịch, văn hóa lịch sử kết nối Sơn Tây và vùng thượng lưu sông Hồng.

Trục Đại lộ cảnh quan Sông Hồng: Trục xanh trung tâm, văn hóa, dịch vụ thương mại và biểu tượng mới của Thủ đô. Phân thành 03 đoạn quản lý:

Đoạn Thượng lưu (Cổ Đô đến Sơn Tây - Phúc Thọ): Bảo tồn sinh thái, làng cổ Đường Lâm, Thành cổ Sơn Tây, kết nối du lịch K9 – Ba Vì; mật độ xây dựng thấp;

Đoạn Trung tâm (cầu Hồng Hà đến cầu Mễ Sở): Trục đại lộ cảnh quan hiện đại, nén - xanh, công viên tuyến tính ven sông, công trình văn hóa biểu tượng, đảm bảo tuyệt đối hành lang an toàn thoát lũ;

Đoạn Hạ lưu (cầu Mễ Sở đến Phú Xuyên): Cực logistics, công nghiệp sạch, cảng sông kết nối Cảng hàng không thứ 2 phía Nam.

Cụm công trình điểm nhấn cao tầng: Bố trí tại các ga đầu mối ĐSĐT (Super Hub), nút giao vành đai liên vùng, khu vực cửa ngõ và trung tâm các cực phát triển (Hòa Lạc, Bắc sông Hồng, Đô thị Thể thao).

b) Các không gian mở và khu vực cảnh quan tự nhiên:

Vành đai xanh di sản thiên nhiên, văn hóa, lịch sử, tâm linh phía Tây Thủ đô: Thiết lập chuỗi không gian cảnh quan bảo vệ nghiêm ngặt: Sóc Sơn (Đền Gióng) – Ba Vì (Núi Tản Viên, Vườn quốc gia) – Lương Sơn – Quan Sơn – Hương Sơn (Chùa Hương), kết nối liên vùng Tam Chúc, Tràng An – Bái Đính (Ninh Bình).

Quản lý cảnh quan Vườn quốc gia Ba Vì theo thẩm quyền trực tiếp của UBND Thành phố; bảo vệ nghiêm ngặt diện tích rừng tự nhiên, chỉ phát triển du lịch sinh thái mật độ thấp dưới tán rừng tại vùng đệm.

c) Hệ thống công viên, cây xanh, mặt nước:

Thực hiện Đột phá chiến lược “Hồi sinh các dòng sông” (sông Nhuệ, Đáy, Tô Lịch, Tích, Cầu Bây): triển khai hạ tầng ngầm tách nước thải kết hợp mở rộng đại lộ ven sông, đường dạo, công viên cây xanh ven sông, khơi thông dòng chảy.

Phát triển hệ thống công viên đa tầng: kết hợp công viên sinh thái trên mặt đất với hồ điều tiết, bể ngầm thu trữ nước mưa đa năng chống ngập lụt.

Xây dựng mô hình Công viên ngập nước (Wetland Park) và Công viên rừng tại các vùng trũng thấp ven sông Hồng, sông Đuống, sông Nhuệ, sông Đáy để tăng dung tích trữ lũ sinh thái và bảo vệ đa dạng sinh học.

Tháo bỏ triệt để hàng rào tại tất cả các công viên công cộng (Thống Nhất, Thủ Lệ, Tuổi Trẻ, Bách Thảo...); tạo không gian mở thân thiện cho người dân tiếp cận tự do.

3. Định hướng cụ thể về kiến trúc:

a) Trên các trục động lực, tuyến đường chính đô thị:

Quản lý kiến trúc mặt đứng đồng bộ, hiện đại; khống chế chỉ giới xây dựng và khoảng lùi phù hợp với từng cấp đường và chức năng công trình.

Khuyến khích giải pháp kiến trúc hợp khối cho các công trình lớn; hạn chế tối đa việc phân chia mặt tiền manh mún.

Tại tầng 1: bắt buộc tạo không gian mở, hành lang đi bộ có mái che kết nối liên hoàn giữa các công trình trên tuyến phố. Tỷ lệ mảng tường đặc mặt ngoài tầng 1 tiếp giáp tuyến phố chính không quá 20% đối với khối thương mại, dịch vụ.

Thiết kế hè phố đồng bộ, tích hợp vật liệu thấm nước tự nhiên (đạt tối thiểu 30% diện tích), bố trí dải hạ tầng ngầm trong hào/tuynen kỹ thuật, lối đi riêng và gờ xúc giác dẫn hướng cho người khuyết tật.

b) Kiến trúc khu vực phát triển theo mô hình TOD (xung quanh nhà ga đường sắt đô thị, đầu mối giao thông):

Phân vùng kiểm soát hình thái kiến trúc theo 03 bán kính phục vụ:

Khu vực lõi (bán kính 200m – 500m quanh ga/đề-pô): Ưu tiên công trình dịch vụ thương mại, văn phòng, khách sạn, quảng trường ga; mật độ xây dựng cao, tầng cao tối ưu; thiết kế khối đế mở, liên hoàn, tạo lối đi bộ có mái che kết nối trực tiếp vào sảnh ga; không bố trí bãi đỗ xe ô tô cơ giới trên mặt đất;

Khu vực chính (500m – 800m): Ưu tiên nhà ở cao tầng hỗn hợp, công trình hạ tầng xã hội đồng bộ (trường học, y tế, sinh hoạt cộng đồng);

Khu vực mở rộng (800m – 1.000m): Bố trí công trình mật độ vừa phải, nhà ở, công viên cây xanh và không gian chuyển tiếp cảnh quan.

Kết nối không gian ngầm liên thông: Bắt buộc thiết kế hành lang ngầm đi bộ kết nối trực tiếp từ nhà ga metro tới tầng hầm (tầng B1) của các tổ hợp cao ốc lân cận trong bán kính 200m.

c) Khu vực đô thị hiện hữu (cải tạo, chỉnh trang, tái thiết):

Việc cải tạo, xây mới nhà ở riêng lẻ phải tuân thủ nghiêm ngặt chỉ giới xây dựng, cốt nền, chiều cao tầng 1 và phân vị mặt đứng điển hình của đoạn phố.

Khuyến khích hợp thửa đất nhỏ thành lô đất lớn hơn và hợp khối công trình xây dựng liền kề để tạo mặt đứng thống nhất, ngăn nắp.

Nghiêm cấm cơi nới, xây dựng "chuồng cọp", lấn chiếm không gian công cộng; bắt buộc che chắn thẩm mỹ các thiết bị kỹ thuật (bồn nước, cục nóng điều hòa, giàn phơi) trên mặt tiền và mái công trình.

d) Khu vực đô thị mới:

Thiết kế hiện đại, thông minh, đạt tiêu chuẩn công trình xanh (Green Building); khuyến khích ứng dụng năng lượng tái tạo (pin mặt trời tích hợp trên mái), công nghệ cách nhiệt, thông gió tự nhiên giảm hiệu ứng đảo nhiệt.

Bố cục khối tháp cao tầng thanh mảnh, khoảng lùi rộng, mật độ xây dựng khối tháp thấp để dành quỹ đất tầng trệt cho vườn hoa, sân chơi, mặt nước.

đ) Khu vực bảo tồn:

Thực hiện nghiêm ngặt theo Luật Di sản văn hóa và các quy hoạch bảo tồn được duyệt.

Tuyệt đối giữ gìn nguyên trạng hình thái không gian, mặt đứng, vật liệu, màu sắc và các chi tiết kiến trúc gốc của công trình di sản; không xây dựng công trình làm che khuất các trục tầm nhìn hướng về di sản.

e) Khu vực công nghiệp và công nghệ cao:

Chuyển đổi các khu, cụm công nghiệp hiện hữu sang mô hình khu công nghiệp sinh thái, công nghiệp xanh, phát thải thấp.

Tại Khu Công nghệ cao Hòa Lạc và các khu công nghệ số tập trung: Kiến trúc mở, hiện đại, tích hợp không gian R&D, giáo dục và tiện ích đô thị; phân tầng lập thể “tầng thấp giao tiếp – tầng giữa nghiên cứu – tầng cao căn hộ chuyên gia”; dự trữ hành lang cất hạ cánh cho thiết bị bay không người lái (drone logistics).

g) Khu vực nông thôn:

Kiến trúc nhà ở và công trình công cộng kế thừa phong cách truyền thống Bắc Bộ, mái dốc ngói đỏ, tường gạch/đá, hiên rộng, tỷ lệ cân đối, hài hòa với cây xanh sân vườn.

Tầng cao xây dựng đặc trưng từ 01 đến 03 tầng; chỉ cho phép tối đa 05 tầng tại các khu vực trung tâm cụm xã được quy hoạch. Giữ gìn cốt cao độ tự nhiên, không san bạt đồi núi, không lấp ao hồ tự nhiên.

h) Không gian ngầm đô thị:

Khai thác không gian ngầm theo cấu trúc phân tầng: B1 (0m đến -15m: đi bộ, thương mại, dịch vụ, đỗ xe); B2 (-15m đến -30m: nhà ga metro, hạ tầng kỹ thuật, bãi đỗ xe); B3 (-30m đến -50m: trục hạ tầng chính, bể trữ nước ngầm quy mô lớn); B4 (dưới -50m: dự trữ chiến lược).

Nghiêm cấm mọi hoạt động xây dựng công trình ngầm, tầng hầm trong Khu vực bảo vệ I của các di tích quốc gia đặc biệt."

b) Về kiến trúc: