Quyết định 548/QĐ-KTNN của Kiểm toán Nhà nước về việc ban hành đề cương, hồ sơ, mẫu biểu kế toán đối với các cuộc kiểm toán chuyên đề

Kiểm toán nhà nước                             HƯỚNG DẪN Kiểm toán quản lý sử dụng đất đai, phát triển nhà đô thị (Ban hành kèm theo Quyết định số 548 /QĐ-KTNN ngày 11 tháng 4 năm 2012 của Tổng KTNN v/v ban hành Đề cương, hồ sơ, mẫu biểu kiểm toán)                                       Hà nội, tháng 4 năm 2012

 

MỤC LỤC

TT	NỘI DUNG	TRANG
	LỜI NÓI ĐẦU	2
	Phần I: ĐỀ CƯƠNG KIỂM TOÁN	3
I	Mục tiêu kiểm toán	3
I	Nội dung kiểm toán	3
II	Phạm vi, giới hạn kiểm toán	8
V	Phương pháp kiểm toán	9
V	Trọng yếu, Rủi ro kiểm toán	9
I	Thu thập thông tin, tài liệu	12
VII	Thực hiện kiểm toán theo một số nội dung	16
	Phần II: HỒ SƠ, MẨU BIỂU	26
I	Kế hoạch kiểm toán - Mẫu số 01/KHKT - CĐQL,SDĐ	26
I	Báo cáo kiểm toán - Mẫu số 02/BCKT - CĐQL,SDĐ
II	Biên bản kiểm toán
1	Mẫu số 01/BBKT - QLSDĐ (Áp dụng tại cơ quan tài chính)
2	Mẫu số 02/BBKT - QLSDĐ(Áp dụng tại cơ quan TN&MT)
3	Mẫu số 03/BBKT - QLSDĐ (Áp dụng tại cơ quanThuế)
4	Mẫu số 04/BBKT - QLSDĐ (Áp dụng tại cơ quan Sở XD)
5	Mẫu số 05/BBKT - QLSDĐ (Áp dụng tại chủ dự án đất)
6	Mẫu số 06/BBKT - QLSDĐ (Áp dụng tại BQLDA cơ sở hạ tầng được NSNN đầu tư trực tiếp hoặc đối trừ tiền thu SDĐ)
7	Mẫu số 07/BBKT - QLSDĐ (Áp dụng tại cơ quan tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất).
	Mẫu số 08/BBKT - QLSDĐ (Áp dụng tại Hội đồng Bồi thường và Ban đền bù giải phóng mặt bằng).
	Phần III: PHỤ LỤC VỀ CÁC VĂN BẢN CỦA NHÀ NƯỚC LIÊN QUAN QUẢN LÝ, SỬ DỤNG ĐẤT

 

 

 

LỜI NÓI ĐẦU

          Thực hiện sự chỉ đạo của Tổng kiểm toán Nhà nước tại Quyết định số 85/QĐ-KTNN ngày 13/2/2012 về việc phân công nhiệm vụ soạn thảo văn bản hướng dẫn kiểm toán của Kiểm toán Nhà nước.

           Tiếp thu ý kiến chỉ đạo của lãnh đạo Kiểm toán nhà nước và tham khảo ý kiến tham gia của các đơn vị trong ngành tại các buổi hội thảo về chuyên đề kiểm toán chuyên sâu đối với lĩnh vực quản lý sử dụng đất đai, phát triển nhà đô thị, KTNN khu vực I đã hoàn chỉnh hướng dẫn về “kiểm toán quản lý sử dụng đất đai, phát triển nhà đô thị” với các nội dung:

           Phần I:   ĐỀ CƯƠNG KIỂM TOÁN;

           Phần II:  HỒ SƠ, MẨU BIỂU;

           Phần III: PHỤ LỤC CÁC VĂN BẢN LIÊN QUAN QUẢN LÝ, SỬ DỤNG ĐẤT

Do nội dung quản lý, sử dụng đất đai, phát triển nhà đô thị rộng lớn và nhiều yếu tố phức tạp, trong quy định pháp luật cho phép các địa phương địa phương thực hiện theo phương pháp cách thức khác nhau về hình thức giao đất, phương pháp tính giá, vì vậy việc áp dụng chuyên đề này trong các cuộc kiểm toán cần lưu ý: Nội dung hướng dẫn mang tính khái quát chung, tùy thuộc vào mỗi cuộc kiểm toán, mỗi dự án được kiểm toán, các đơn vị chủ động và chịu trách nhiệm trong việc lựa chọn áp dụng toàn bộ hay từng phần, đồng thời có sự bổ sung đảm bảo thực hiện đầy đủ mục tiêu và kế hoạch kiểm toán được lãnh đạo KTNN phê duyệt.

            PHẦN I

ĐỀ CƯƠNG KIỂM TOÁN

I. MỤC TIÊU KIỂM TOÁN

Ngoài mục tiêu chung của KTNN cho hoạt động kiểm toán hàng năm, việc kiểm toán về giao đất, thu tiền sử dụng đất, triển khai thực hiện dự án; bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản hình thành từ dự án nhằm:

1. Đánh giá việc tuân thủ các quy định của pháp luật trong việc quản lý sử dụng đất, giao đất, thuê đất, thu tiền sử dụng đất, tiền thuế đất; triển khai thực hiện dự án; bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản hình thành từ dự án;

2. Xác định tính đúng đắn của các khoản thu nộp NSNN liên quan đến hoạt động giao đất, thu tiền sử dụng đất, triển khai thực hiện dự án; bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản hình thành từ dự án;

3. Đánh giá tính hiệu quả của việc thực hiện dự án, tác động của dự án tới kinh tế, xã hội, giao thông, môi trường;

4. Thông qua kiểm toán kiến nghị về điều chỉnh sửa đổi các văn bản quy định quản lý về quản lý sử dụng đất, giao đất, thuê đất, thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, triển khai thực hiện dự án; bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản hình thành từ dự án;

5. Thông qua kiểm toán kiến nghị xem xét, xử lý trách nhiệm của các tổ chức cá nhân có liên quan đến các sai phạm.

II. NỘI DUNG KIỂM TOÁN

1. Nội dung tổng quát

1.1. Kiểm toán việc chấp hành các quy định của pháp luật trong việc quản lý sử dụng đất, giao đất, thuê đất, thu tiền sử dụng đất, tiền thuế đất; giao đất và phê duyệt dự án; việc tuân thủ về quy hoạch, điều chỉnh quy hoạch của dự án (quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng; quy hoạch về hạ tầng, môi trường, ...).

1.2. Kiểm toán việc quản lý thu đối với các khoản thu liên quan đến đất đai (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ nhà, đất…).

1.3. Kiểm toán chi phí đầu tư cơ sở hạ tầng của dự án (do NSNN đầu tư trực tiếp hoặc khấu trừ vào tiền thu sử dụng đất đối với các dự án tính giá đất theo phương pháp thặng dư).

1.4. Kiểm toán việc việc bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản hình thành từ dự án.

1.5. Kiểm toán việc thực hiện mục tiêu của dự án.

 

2. Nội dung cụ thể

2. 1. Kiểm toán tại Sở Tài chính

-  Kiểm toán việc tham mưu phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định địa phương. Từ đó kiểm toán quyết định phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, các quyết định phê duyệt nghĩa vụ về tài chính của dự án (có đúng trình tự, thủ tục và thẩm quyền không...).

- Quy trình xác định nghĩa vụ tài chính và các văn bản xác định nghĩa vụ tài chính của địa phương.

- Việc xác định khấu trừ tiền bồi thường, hỗ trợ về đất vào nghĩa vụ tài chính của các dự án.

- Cơ sở thẩm định nghĩa vụ tài chính các dự án.

- Việc tuân thủ trình tự, thủ tục lập, thẩm định nghĩa vụ tài chính đối với các dự án.

- Sự hợp lý trong các chỉ tiêu xác định đơn giá tiền thu sử dụng đất, tiền thuê đất, chi phí để lại khấu trừ vào tiền sử dụng đất.

- Kiểm toán các hồ sơ miễn giảm nghĩa vụ tài chính về đất (nếu có).

- Công tác quản lý các khoản thu do Sở Tài chính trực tiếp quản lý: thu tiền sử dụng đất, thu tiền bán tài sản trên đất (đối với các dự án sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh thuộc sở hữu Nhà nước giao cho cơ quan, đơn vị, tổ chức quản lý, sử dụng).

- Công tác quản lý các khoản chi ngân sách do Sở Tài chính trực tiếp quản lý từ  nguồn thu tiền sử dụng đất của dự án; (đối với các dự án sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh thuộc sở hữu Nhà nước giao cho cơ quan, đơn vị, tổ chức quản lý, sử dụng).

- Việc thực hiện và chỉ đạo thực hiện các kết luận, kiến nghị của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai.

- Việc thẩm tra quyết toán vốn đầu tư xây dựng và thẩm định quyết toán các công trình xây dựng cơ bản hoàn thành của các dự án sử dụng kinh phí tiền sử dụng đất.

- Việc thẩm tra quyết toán vốn đầu tư xây dựng và thẩm định quyết toán các công trình xây dựng cơ bản hoàn thành của các dự án (do NSNN đầu tư trực tiếp hoặc khấu trừ vào tiền thu sử dụng đất đối với các dự án tính giá đất theo phương pháp thặng dư);

- Việc ghi thu, ghi chi các khoản thu từ đất của dự án.

- Công tác tổng hợp báo cáo tình hình thực hiện nghĩa vụ tài chính và quyết toán các khoản chi phí được để lại khấu trừ vào tiền thu sử dụng đất và quyết toán kinh phí tiền sử dụng đất (nếu có).

2.2. Kiểm toán tại Sở Quy hoạch và Kiến trúc, Sở Xây dựng

a. Kiểm toán tại Sở Quy hoạch và Kiến trúc

- Kiểm toán quy hoạch kiến trúc, xây dựng các dự án: Lần đầu và điều chỉnh

+ Cơ sở thẩm định, phê duyệt quy hoạch kiến trúc, xây dựng các dự án cấp tỉnh phê duyệt;

+ Việc tuân thủ trình tự, thủ tục lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch kiến trúc, xây dựng đối với các dự án cấp tỉnh phê duyệt;

+ Sự hợp lý trong các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc, xây dựng của dự án;

+ Việc tuân thủ trình tự, thủ tục lập, thẩm định phê duyệt điều chỉnh quy hoạch kiến trúc, xây dựng đối với các dự án cấp tỉnh phê duyệt;

- Việc thực hiện và chỉ đạo thực hiện các kết luận, kiến nghị của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về quy hoạch kiến trúc, xây dựng liên quan đến đất đai.

- Việc thực hiện quy hoạch chung của Nhà nước, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, các quy hoạch về an ninh quốc phòng, cơ sở hạ tầng, môi trường liên quan đến các dự án được kiểm toán...

- Việc thực hiện quy hoạch xây dựng của địa phương đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, về quy hoạch xây dựng, về mức giới hạn bị khống chế trong quy hoạch chiều cao xây dựng, về mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất và các nghị quyết của HĐND về quản lý và sử dụng đất của địa phương.

- Việc phê duyệt quy hoạch kiến trúc, xây dựng và thay đổi quy hoạch kiến trúc, xây dựng ảnh hưởng đến quy hoạch chung của nhà nước, ảnh hưởng đến giao thông đô thị, hạ tầng xã hội, lợi ích công cộng của dự án và ảnh hưởng đến hạ tầng của dự án.

- Xác định những thay đổi về quy hoạch kiến trúc, xây dựng ảnh hưởng tới nghĩa vụ tài chính của dự án.

- Xem xét trách nhiệm cá nhân trong việc phê duyệt quy hoạch kiến trúc xây dựng.

- Kiểm toán việc thực hiện mục tiêu của dự án về quy hoạch kiến trúc, xây dựng.

b. Kiểm toán tại Sở Xây dựng

- Cơ sở thẩm định phê duyệt dự toán chi phí đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng liên quan đến dự án.

- Việc tuân thủ trình tự, thủ tục thẩm định dự toán chi phí đối với các dự án.

- Việc tuân thủ trình tự, thủ tục lập, thẩm định điều chỉnh dự toán chi phí đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng liên quan đến dự án.

- Việc tuân thủ các quy định về xây dựng đơn giá dự toán chi phí của dự án.

- Việc tuân thủ các quy định trong xác định chi phí của dự án để làm cơ sở  xác định nghĩa vụ tài chính của dự án.

- Việc thực hiện và chỉ đạo thực hiện các kết luận, kiến nghị của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về dự toán chi phí liên quan đến đất đai.

- Các biện pháp xử lý và kiến nghị xử lý về tình hình thực hiện dự án, tiến độ dự án.

- Đối chiếu hồ sơ diện tích đăng ký xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu của dự án với:

+ Diện tích xây dựng được phê của dự án;

+ Diện tích đăng ký xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu của dự án tại sở TN&MT;

- Xem xét trách nhiệm cá nhân trong việc thẩm định dự toán chi phí xây dựng và xác định chi phí của dự án làm ảnh hưởng tới nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư.

 (Đối với những địa phương không có Sở Quy hoạch và Kiến trúc, thì tại Sở Xây dựng Đoàn kiểm toán thực hiện kiểm toán cả các nội dung tại mục a nêu trên)

2.3. Kiểm toán tại Sở TN&MT

- Việc tham mưu về quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất (cơ sở thẩm định, phê duyệt quy hoạch sử dụng đất các dự án cấp tỉnh; trình tự, thủ tục lập, thẩm định; …) Từ đó kiểm toán việc quyết định về quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất của địa phương.

- Kiểm toán việc tham mưu cho UBND về các quyết định giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

- Việc tuân thủ thẩm quyền, trình tự, thủ tục trong việc bàn giao đất dự án cấp tỉnh; các hồ sơ, biên bản bàn giao mốc giới, bàn giao thực tế của dự án.

- Đối chiếu quy hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước phê duyệt và quy hoạch sử dụng đất được cơ quan cấp tỉnh phê duyệt.

- Việc thực hiện và chỉ đạo thực hiện các kết luận, kiến nghị của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về quy hoạch sử dụng đất liên quan đến đất đai.

- Việc thực hiện quy hoạch chung của Nhà nước, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, quy hoạch về an ninh quốc phòng, cơ sở hạ tầng, môi trường...

- Xác định diện tích đất làm căn cứ tính tiền thu sử dụng đất, và những thay đổi về quy hoạch sử dụng đất làm thay đổi diện tích đất thu nghĩa vụ tài chính của dự án.

- Việc tuân thủ trình tự, thủ tục lập, thẩm định phê duyệt điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đối với các dự án.

- Việc tuân thủ các quy trình, thủ tục trong việc làm thủ tục về chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà....

- Xem xét trách nhiệm cá nhân trong việc quản lý, sử dụng đất, phê duyệt quy hoạch sử dụng đất, giao đất và bàn giao đất của các dự án.

- Kiểm toán việc thực hiện mục tiêu của dự án về quy hoạch sử dụng đất.

2.4. Kiểm toán tại cơ quan tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất (đối với các dự án thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất

- Việc tuân thủ trình tự, thủ tục đấu giá.

- Hồ sơ dự thầu và trúng thầu.

- Việc xây dựng đơn giá đất mời đấu giá đất (giá sàn).

- Việc chấm thầu, xét thầu.

2.5. Kiểm toán tại cơ quan thuế

- Việc xác định số thu tiền sử dụng đất.

- Việc đôn đốc thu nộp tiền sử dụng đất.

- Việc xử phạt kê khai sai, chậm nộp.

2.6. Kiểm toán tại chủ đầu tư, Ban quản lý dự án về cơ sở hạ tầng của dự án do NSNN đầu tư trực tiếp

- Việc tuân thủ các quy định của pháp luật về quản lý ĐTXD

- Kiểm toán chi phí đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng của dự án đối với các dự án do NSNN trực tiếp chi trả (tổng mức đầu tư; dự toán, quyết toán;...); quyết toán chi phí hạ tầng được để lại khấu trừ vào tiền thu sử dụng đất của dự án (đối với trường hợp giá thu tiền sử dụng đất của dự án được xác định theo phương pháp thặng dư).

- Việc thực hiện các công trình, dự án (tiến độ; thực tế thi công với thiết kế được phê duyệt, ....).

2.7. Kiểm toán tại chủ đầu tư dự án được giao đất và các đơn vị có liên quan

- Đối chiếu quy hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước phê duyệt và triển khai thực hiện dự án thực tế  của chủ đầu tư.

- Xác định những thay đổi quy hoạch sử dụng đất ảnh hưởng đến:

+ Quy hoạch chung của nhà nước, ảnh hưởng đến giao thông đô thị, hạ tầng xã hội, ảnh hưởng đến hạ tầng của dự án;

+ Nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư  dự án.

- Kiểm toán thời gian triển khai và thực hiện của dự án theo quy định.

- Việc tuân thủ các quy trình, thủ tục trong việc làm thủ tục về chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà...

- Kiểm toán việc chấp hành kê khai đăng ký nộp nghĩa vụ tài chính theo luật quản lý thuế của chủ đầu tư dự án.

- Kiểm toán việc thực hiện mục tiêu của dự án về quy hoạch sử dụng đất.

- Việc thực hiện các kết luận, kiến nghị của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng của chủ đầu tư.

- Kiểm toán việc tuân thủ các quy định về đăng ký diện tích bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà, giá chuyển nhượng, giá bán của chủ đầu tư.

Trường hợp chi phí về cơ sở hạ tầng của dự án khấu trừ vào tiền thu sử dụng đất đối với các dự án tính giá đất theo phương pháp thặng dư, hoặc đối trừ thu tiền sử dụng đất của chủ dự án thì nội dung kiểm toán bao gồm cả các nội dung tại 2.6 nêu trên.

2.8. Kiểm toán tại Hội đồng Bồi thường và Ban đền bù giải phóng mặt bằng quận huyện liên quan đến dự án được kiểm toán

- Kiểm toán việc thẩm định, phê duyệt phương án đền bù giải phóng mặt bằng (việc khấu trừ tiền đền bù về đất vào tiền sử dụng đất phải nộp NSNN sẽ theo đơn giá bồi thường được Hội đồng Bồi thường cấp huyện thông qua); việc tổ chức bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư đối với các dự án được giao đất có thu hồi đất; cắm mốc bàn giao đất ngoài thực địa cho người được giao đất.

- Kiểm toán kinh phí liên quan đến đền bù, giải phóng mặt bằng.

III. PHẠM VI, GIỚI HẠN KIỂM TOÁN

1.  Phạm vi kiểm toán

* Các hoạt động được kiểm toán bao gồm: Công tác quản lý sử dụng đất; quy hoạch, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất; thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất; việc thực hiện dự án, bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản hình thành trên đất 

*  Đơn vị được kiểm toán

Căn cứ vào hồ sơ tài liệu thu thập được về việc tổ chức quản lý, thực hiện dự án, các đơn vị kiểm toán có thể bao gồm:

-  Sở Tài chính (Phòng Tài chính).

- Sở Quy hoạch và Kiến trúc (Đối với những địa phương có Sở Quy hoạch và Kiến trúc).

- Sở Xây dựng (Phòng Quản lý xây dựng).

- Sở Tài nguyên &Môi trường (Phòng Tài nguyên và Môi trường).

- Cục Thuế (Chi cục Thuế).

- Chủ đầu tư thực hiện các dự án cơ sở hạ tầng được NSNN đầu tư trực tiếp và các đơn vị liên quan.

- Chủ đầu tư dự án được giao đất và các đơn vị liên quan.

- Đơn vị thực hiện tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất (đối với các dự án đấu giá quyền sử dụng đất).

- Hội đồng Bồi thường và Ban đền bù giải phóng mặt bằng quận huyện liên quan đến dự án được kiểm toán.

* Các dự án về giao đất (nêu các dự án lựa chọn kiểm toán – trong trường hợp cần xác định dự án kiểm toán).

(1).....................................

(2)....................................

....

* Niên độ kiểm toán: (nêu niên độ kiểm toán thực hiện)

            2. Giới hạn kiểm toán: Xác định rõ nội dung, phạm vi không thực hiện kiểm toán

IV. PHƯƠNG PHÁP KIỂM TOÁN

Các phương pháp kiểm toán được sử dụng trong kiểm toán gồm phương phương pháp chọn mẫu, pháp đối chiếu, phương pháp điều tra, phương pháp phân tích;  tổng hợp, phỏng vấn;

- Phương pháp chọn mẫu được sử dụng để chọn dự án sẽ thực hiện kiểm toán và các chi tiêu kiểm toán;

- Phương pháp phân tích, đối chiếu, điều tra áp dụng trong kiểm toán từng dự án;  trong đánh giá về công tác quản lý, sử dụng đất.

V. TRỌNG YẾU, RỦI RO KIỂM TOÁN

1. Trọng yếu kiểm toán

Căn cứ vào mục tiêu kiểm toán năm..., trên cơ sở thông tin thu thập được  về công tác giao đất, phê duyệt dự án, về thực hiện nghĩa vụ tài chính, về tình hình kinh tế xã hội và thông tin có liên quan khác, Đoàn kiểm toán phải xác định trọng yếu của cuộc kiểm toán, như:

- Việc giao đất, cho thuê đất và phê duyệt dự án.

-  Công tác quy hoạch, điều chỉnh quy hoạch.

-  Việc xác định nghĩa vụ tài chính của cơ quan chức năng.

- Công tác quản lý thu đối với các khoản thu liên quan đến đất đai của địa phương.

- Việc thực hiện dự án của các chủ đầu tư.

- Công tác miễn, giảm tiền sử dụng đất.

- Chi phí đầu tư cơ sở hạ tầng của dự án.

- Việc tuân thủ các quy định của chủ đầu tư trong việc chuyển nhượng, bán quyền sử dụng đất và tài sản hình thành từ dự án.

2. Rủi ro kiểm toán

Dựa vào nội dung về rủi ro kiểm toán như đã đề cập trong Mục 4 Chương II Quy trình kiểm toán của Kiểm toán Nhà nước ban hành kèm theo Quyết định số 04/2007/QĐ-KTNN ngày 02/8/2007 của Tổng Kiểm toán Nhà nước, kiểm toán viên cần tiến hành các thủ tục phân tích một cách tỉ mỉ các thông tin cũng như các đánh giá thông tin đã thu thập được từ hoạt động giao đất, phê duyệt dự án và thực hiện nghĩa vụ tài chính, hệ thống kiểm soát nội bộ như đã đề cập ở trên để thiết kế các thủ tục kiểm toán cần thiết nhằm hạn chế thấp nhất rủi ro kiểm toán. Việc xác định rủi ro kiểm toán cần được thực hiện một cách liên tục trong tất cả các bước của quy trình kiểm toán. Tuy nhiên ở bước chuẩn bị kiểm toán chỉ tiến hành xác định ở mức độ tổng thể để xác định các vấn đề cần lưu ý và cách thức xử lý cho các bước tiếp theo của quy trình.

Trên cơ sở các tài liệu, thông tin thu thập được cần đưa ra các xét đoán sơ bộ về mức độ của từng loại rủi ro (cao, trung bình, thấp) do các nguyên nhân sau:

- Do đặc thù của hoạt động giao đất, phê duyệt dự án và thực hiện nghĩa vụ tài chính tạo ra các cơ hội xảy ra gian lận, sai sót.

- Do tập quán văn hóa hay thói quen ứng xử làm sai lệch cách nhìn nhận về gian lận cho rằng chúng chỉ là bình thường hoặc giống như các sai sót không đáng kể.

- Do hệ thống kiểm soát nội bộ yếu (yếu tố quy trình, con người hoặc tổ chức bộ máy) liên quan đến các hoạt động giao đất, phê duyệt dự án và thực hiện nghĩa vụ tài chính dễ bị gian lận mà khó phát hiện được.

- Do ý chí chủ quan của lãnh đạo địa phương nhằm đạt một mục tiêu nào đó do áp lực của HĐND, của nguồn vốn đầu tư phát triển của địa phương hoặc do áp lực của các yêu cầu phát triển kinh tế xã hội, yêu cầu về nhà ở của xã hội.

- Do quy mô về diện tích, về số lượng các dự án, về các hồ sơ liên quan đến quản lý, sử dụng đất của địa phương.

- Lưu ý là Hệ thống kiểm soát nội bộ của địa phương bao gồm nhiều cơ quan, sở, ban, ngành của địa phương do vậy cần phải xác định cụ thể cho từng đối tượng...

2.1. Rủi ro tiềm tàng

Hoạt động quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, hoạt động giao đất, phê duyệt dự án có tính chất phức tạp, đa dạng, các quy định về quản lý sử dụng đất có nhiều thay đổi theo từng thời kỳ, nhiều quy định không rõ ràng qua các năm và hoạt động quản lý sử dụng đất được nhiều cơ quan thực hiện.

Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, hoạt động giao đất, phê duyệt dự án, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất...

Các tiêu thức đánh giá về quản lý, sử dụng đất chưa được xây dựng và hệ thống hoá ... làm khó khăn khi đánh giá việc quản lý sử dụng đất.

Các khoản thu từ hoạt động chuyển quyền, sử dụng đất, bán tài sản trên đất, miễn giảm theo các cơ chế, chính sách của nhà nước, tình hình nợ đọng các khoản thu từ đất có nhiều biến động (Biến động về giá cả thị trường...); cơ chế quản lý thường xuyên thay đổi, nên rủi ro được đánh giá ở mức độ cao.

2.2. Rủi ro kiểm soát

Do hoạt động quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, hoạt động giao đất, phê duyệt dự án có tính chất phức tạp, các quy định về quản lý sử dụng đất có nhiều thay đổi khi kiểm tra phải áp dụng nhiều văn bản khác nhau cho từng thời kỳ, nhiều quy định không rõ ràng qua các năm và hoạt động quản lý sử dụng đất được nhiều cơ quan thực hiện.

Do chính sách về đền bù giải phóng mặt bằng, tái định cư... có nhiều thay đổi.

Do các huyện được phân cấp quản lý sử dụng đất, nhưng trình độ cán bộ quản lý còn có hạn chế.

Do chính sách, chế độ thu về thu tiền sử dụng đất có nhiều thay đổi khi kiểm tra phải áp dụng nhiều văn bản khác nhau cho từng thời kỳ, nhiều quy định không rõ ràng như quy định về thời điểm tính tiền sử dụng đất phải nộp, về khấu trừ chi đền bù giải phóng mặt bằng. Việc xác định đơn giá đất để tính tiền sử dụng đất phức tạp, do đó khả năng xảy ra việc áp dụng không đúng chính sách, chế độ trong thu tiền sử dụng đất khi kiểm soát như thế nào.

2.3 Rủi ro phát hiện

Qua khảo sát cần đánh giá các cơ quan quản lý sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, hoạt động giao đất, phê duyệt dự án và quản lý thu sử dụng đất của tỉnh đã thực hiện theo chức năng, nhiệm vụ được giao như thế nào. Đánh giá cơ chế quản lý, các quy định về quản lý sử dụng đất về chính sách về thu nghĩa vụ phát sinh từ đất của Nhà nước phức tạp trong khi việc thanh kiểm tra công tác quản lý ngân sách, tiền và tài sản Nhà nước tại các cơ quan tổng hợp tại địa phương đã được chú trọng chưa để đánh giá hiệu quả của hệ thống các cơ quan kiểm soát nội bộ tốt hay chưa tốt để xác định rủi ro cao, hay thấp, hay trung bình.

Đánh gía khả năng rủi ro kiểm soát vì đoàn Kiểm toán:

- Không tiến hành kiểm toán trực tiếp tại đơn vị mà mới dừng lại ở việc kiểm tra hồ sơ tại các cơ quan quản lý.

- Số thu lớn, đối tượng nhiều điều kiện thời gian đoàn Kiểm toán chỉ thực hiện kiểm tra, đối chiếu tại số ít các dự án được giao đất nên khả năng phát hiện những sai sót còn hạn chế.

- Chi phí đầu tư khấu trừ để lại nhiều, khối lượng XDCB với số lượng danh mục dự án lớn, nhân lực và thời gian kiểm toán ngắn, mẫu được chọn kiểm toán tỷ trọng thấp chưa đủ đại diện cho tổng thể; không kiểm tra kích thước hình học (nhất là phần khuất) và chất lượng công trình, không đối chiếu với các đơn vị thi công; vì vậy rủi ro là khá cao.

VI. THU THẬP THÔNG TIN TÀI LIỆU

1. Hệ thống thông tin, tài liệu chung

1.1. Các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, hoạt động giao đất, phê duyệt dự án

- Các văn bản của Nhà nước liên quan đến quản lý và sử dụng đất đai.

- Quy hoạch sử dụng đất chung của Nhà nước; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, các quy hoạch về an ninh quốc phòng, cơ sở hạ tầng, môi trường...

- Quy hoạch xây dựng của địa phương đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, về quy hoạch xây dựng, về mức giới hạn bị khống chế trong quy hoạch chiều cao xây dựng, về mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất và các nghị quyết của HĐND về quản lý và sử dụng đất của địa phương.

- Hoạt động giao đất, cho thuê đất, phê duyệt dự án của địa phương (quy trình quản lý các hoạt động thu hồi đất, giao đất, phê duyệt dự án của địa phương); hệ thống các cơ quan tham mưu giúp UBND trong quản lý, sử dụng đất TN&MT, Quy hoạch kiến trúc, Xây dựng; những thay đổi về tổ chức, mô hình, hoạt động của các đơn vị tham mưu giúp UBND trong hoạt động thu hồi đất, giao đất, phê duyệt dự án.

- Mục tiêu và chiến lược dài hạn và trung hạn của địa phương trong phát triển kinh tế xã hội có liên quan có thể dẫn tới các sai sót trọng yếu trong hoạt động thu hồi đất, giao đất, phê duyệt dự án.

1.2. Các thông tin về thực hiện nghĩa vụ tài chính

- Các văn bản của địa phương quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai, Nghị định của Chính phủ.

- Hệ thống các cơ quan tham mưu giúp UBND trong việc tổ chức thực hiện, quản lý, sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính từ hoạt động quản lý sử dụng đất.

- Về mô hình, cơ cấu tổ chức và những thay đổi trong hoạt động của các đơn vị tham mưu giúp UBND trong hoạt động quản lý, sử dụng đất và thu nghĩa vụ tài chính từ hoạt động quản lý sử dụng đất.

- Hệ thống các văn bản đặc thù của địa phương về quản lý đầu tư, xây dựng dự toán đầu tư xây dựng; về đơn giá xây dựng; v.v…

- Hệ thống (bảng khung giá) về giá thu tiền sử dụng đất của địa phương ban hành hàng năm liên quan đến các dự án kiểm toán.

1.3. Thông tin về tình hình kinh tế xã hội và thông tin có liên quan khác

- Những sai sót, gian lận phát hiện từ các cuộc kiểm toán trước của Kiểm toán Nhà nước và của các cơ quan thanh tra, kiểm tra của nhà nước liên quan đến giao đất, thu tiền sử dụng đất, triển khai thực hiện dự án; bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản hình thành từ dự án trên địa bàn.

- Những tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến các đối tượng thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai.

- Tình hình và các biện pháp của chính quyền các cấp của địa phương trong chống thất thu ngân sách, giảm nợ đọng nghĩa vụ tài chính về đất đai.

- Những thông tin, đơn thư khiếu nại, tố cáo liên quan đến cá nhân và cơ quan, tổ chức trong quản lý và sử dụng đất ở địa phương.

- Các thông tin về tình hình tài chính của các chủ đầu tư thực hiện dự án; các quy định đặc thù của địa phương đối với hoạt động thu hồi đất, giao đất, phê duyệt dự án và thực hiện nghĩa vụ tài chính của địa phương.

1.4. Thông tin về hệ thống kiểm soát nội bộ

a) Môi trường kiểm soát nội bộ

- Cơ cấu tổ chức bộ máy của các cơ quan tham mưu địa phương.

- Tổ chức bộ máy thanh tra, kiểm tra và chức năng của bộ máy thanh tra kiểm tra tại địa phương.

- Việc áp dụng Hệ thống quản lý chất lượng (nếu có) và áp dụng công nghệ thông tin trong quản lý (nếu có).

b) Hoạt động kiểm soát và các thủ tục kiểm soát

- Các thể thức kiểm soát được áp dụng: sự cách ly thích hợp về trách nhiệm, các thể thức phê chuẩn quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, thẩm định đơn giá dự toán, xác định đơn giá thu nghĩa vụ tài chính về đất đai và cơ quan quản lý đôn đốc thu nộp nghĩa vụ tài chính.

- Việc thực hiện quy chế quản lý nội bộ, quy chế kiểm soát trong tất cả các khâu trong hoạt động quản lý, thu nghĩa vụ tài chính về đất đai của địa phương.

c) Hệ thống bộ máy

- Tổ chức bộ máy tham mưu giúp việc cho UBND, HĐND trong quản lý, sử dụng đất.

- Tổ chức công tác thực hiện (hệ thống cơ quan, hệ thống mẫu biểu hồ sơ và báo cáo tổng kết tình hình thực hiện).

d) Kiểm toán, thanh tra và kiểm tra nội bộ

Các thông tin về kết quả kiểm toán, thanh tra và kiểm tra nội bộ; kết quả thực hiện và xử lý theo các kết luận, kiến nghị kiểm toán, thanh tra và kiểm tra nội bộ.

1.5. Thu thập và nắm vững các văn bản của nhà nước liên quan đến quản lý đất đai

2. Hệ thống thông tin, tài liệu chi tiết (Phương pháp thu thập thông tin)

* Tại cơ quan Tài chính

Thông thường cơ quan tài chính là cơ quan được giao chủ trì trong hoạt động xác định thu tiền sử dụng đất đối với các dự án giao đất, cho thuê đất vì vậy về cơ bản những hồ sơ có liên quan đến việc xác định nghĩa vụ tài chính thì được lưu giữ tại cơ quan tài chính. Tuy nhiên trong hoạt động thực tiễn thì tại cơ quan tài chính chỉ lưu giữ các tài liệu sau:

- Hố sơ pháp lý của dự án: Quyết định phê duyệt dự án, bản đồ quy hoạch chi tiết 1/500; hồ sơ cắm mốc, biên bản bàn giao mốc giới, đất; tên dự án; chủ đầu tư; địa điểm đất được giao; diện tích đất được giao; thời điểm Biên bản bàn giao đất thực tế, diện tích đất bàn giao (các tài liệu này không phải do cơ quan tài chính thực hiện, song có thể thu thập được từ cơ quan tài chính để phục vụ cho công tác kiểm toán).

- Hồ sơ thẩm định tiền thu sử dụng đất, thuê đất (chứng thư thẩm định, tờ trình thẩm định...).

-  Hồ sơ liên quan đến chi phí được khấu trừ tiền thu sử dụng đất.

-  Quy trình về xác định giá đất và các văn bản xác định giá đất của dự án.

- Thu thập thông tin về việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất (tổ chức, cá nhân) khi được giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

- Tài liệu về thanh tra kiểm tra công tác quản lý sử dụng đất thu tiền sử dụng đất của các dự án.

* Tại Cơ quan Tài nguyên và Môi trường

-  Các văn bản phê duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất của địa phương, quy hoạch xây dựng của dự án (lần đầu và các lần điều chỉnh); Quyết định phê duyệt dự án, bản đồ quy hoạch chi tiết 1/500; hồ sơ cắm mốc, biên bản bàn giao mốc giới, Biên bản bàn giao đất thực tế....

- Tài liệu về thanh tra kiểm tra công tác quản lý sử dụng đất của các dự án

- Hồ sơ đăng ký đăng ký xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu của dự án. Hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu của dự án tại sở TN&MT.

- Thu thập thông tin của người sử dụng đất (tổ chức, cá nhân) khi xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên.

* Tại Sở Xây dựng (Sở Quy hoạch và Kiến trúc)

- Quyết định phê duyệt quy hoạch kiến trúc, xây dựng các dự án: Lần đầu và điều chỉnh; Quy hoạch 1/2000 và 1/500.

- Hồ sơ quy hoạch xây dựng của địa phương đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, về quy hoạch xây dựng, về mức giới hạn bị khống chế trong quy hoạch chiều cao xây dựng, về mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất và các nghị quyết của HĐND về quản lý và sử dụng đất của địa phương.

- Hồ sơ thẩm định phê duyệt dự toán chi phí các dự án phê duyệt.

- Việc thực hiện và chỉ đạo thực hiện các kết luận, kiến nghị của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về dự toán chi phí liên quan đến đất đai.

* Tại Cục Thuế

Thu thập thông tin về:

- Công tác lập dự toán, quyết toán các khoản thu từ đất

- Tình hình thu nộp các khoản thu về đất đối với dự án (Số phải nộp? Số đã nộp? Số còn phải nộp; ...).

* Tại đơn vị thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất (trường hợp dự án thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất)

- Quy chế thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất.

- Hồ sơ tài liệu liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất của dụ án dự kiến kiểm toán (Quyết định thành lập Hội đồng đấu giá; danh sách các đơn vị, cá nhân tham gia đấu giá; mức giá các đơn vị tham gia; ...).

* Tại chủ đầu tư thực hiện các dự án cơ sở hạ tầng được NSNN đầu tư trực tiếp

Thực hiện thu thập các thông tin, tài liệu  như đối với việc thu thập thông tin  tài liệu kiểm toán các dự án đầu tư XDCB (quản lý dự án, thực hiện đầu tư các dự án, ... ).

* Tại chủ đầu tư dự án

- Thu thập thông tin về việc triển khai thực hiện dự án; bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản hình thành từ dự án của chủ dự án.

- Tình hình thực hiện nghĩa vụ về tài chính của chủ đầu tư khi liên quan đến dự án đất được kiểm toán. (kê khai đăng ký nộp thuế..., kê khai đăng ký đối với Sở TN&MT và Sở Xây dựng về diện tích đất, diện tích xây dựng, về đăng ký xin cấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và việc chuyển nhượng nhà, đất của dự án.

VII.  THỰC HIỆN KIỂM TOÁN THEO MỘT SỐ NỘI DUNG

1. Kiểm toán việc chấp hành các quy định của pháp luật trong việc giao đất và phê duyệt dự án; việc tuân thủ về quy hoạch của dự án (quy hoạch sử dụng đất, quy  hoạch xây dựng;  quy hoạch về hạ tầng, môi trường, ...)

- Kiểm toán việc việc giao đất cho chủ đầu tư (có đúng pháp luật về đất đai không, đúng thẩm quyền, trình tự thủ tục không?).

- Kiểm toán việc lập và phê duyệt dự án (có đúng pháp luật và thẩm quyền không).

- Xem xét, xác định đất được giao thực hiện dự án có phù hợp với quy hoạch của địa phương không? Chú ý đến việc đảm bảo quy hoạch về an ninh quốc phòng, quy định về hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng; quy định số tầng của nhà cao tầng; quy định về diện tích giao thông, môi trường; …

Ở đây cần chú ý đến các quyết định điều chỉnh quy hoạch của dự án có thể:

- Không đúng thẩm quyền.

- Không đúng quy hoạch, phá vỡ, làm thay đổi quy hoạch ban đầu đã được phê duyệt như: Thay đổi tăng diện tích xây dựng, tăng số tầng nhà; giảm diện tích giao thông, khu cây xanh, làm thay ảnh hưởng đến giao thông, môi trường và các lợi ích công cộng khác có lợi cho các nhà đầu tư, từ đó xác định trách nhiệm cá nhân, tập thể; xác định tăng nghĩa vụ tài chính với NSNN của chủ dự án.

2. Kiểm toán thu tiền sử dụng đất

 2.1. Kiểm toán diện tích đất phải thu tiền SDĐ

- Căn cứ vào quyết định giao đất, bản đồ quy hoạch tỷ lệ 1/500 được duyệt, xác định diện tích đất phải thu tiền sử dụng đất (tổng diện tích đất được giao trừ  diện tích đất xây dựng cơ sở hạ tầng, đất công cộng...).

- Đối với các dự án phải giải phóng mặt bằng trước khi giao đất, cần xác định chính xác diện tích đất phải thu tiền sử dụng đất theo tiến độ bàn giao đất thực tế, chú ý so sánh diện tích đất bàn giao thực tế so với diện tích đất ghi trong quyết định giao đất.

- Thu thập các văn bản, thông tin có liên quan về việc điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, hoặc về việc cho phép chuyển một số diện tích đất công cộng thành đất kinh doanh để xác định chính xác diện tích đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính. Đối với các diện tích tăng thêm này đơn giá thu tiền sử dụng đất phải căn cứ vào thời điểm được điều chỉnh quy hoạch làm tăng diện tích đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính, thời điểm cho phép chuyển từ đất công cộng sang đất kinh doanh.

Sai phạm thường mắc phải:

- Tính tiền SDĐ không phù hợp với diện tích được giao đất hoặc có sự thay đổi về diện tích, cơ cấu sử dụng đất nhưng không tính bổ sung.

- Tính tiền SDĐ theo quyết định giao đất có diện tích thấp hơn trên bản đồ quy hoạch chi tiết lệ 1/500 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

- Chưa thực hiện tính tiền SDĐ đối với diện tích tăng thêm khi được cấp có thẩm quyền phê duyệt điều chỉnh.

2.2. Kiểm toán đơn giá đất làm căn cứ xác định thu tiền SDĐ

Giá đất thu tiền sử dụng đất có 2 trường hợp là: Giá đất được UBND tỉnh quyết định và giá đất được thực hiện qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu giá dự án...

a. Giá đất được UBND tỉnh quyết định

* Kiểm toán đơn giá thu tiền sử dụng đất cần chú ý một số mốc thời gian quan trọng sau:

- Từ ngày 24/12/2004 áp dụng theo quy định của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ, tại khoản 2 Điều 4 Nghị định này quy định: “Giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng đất được giao tại thời điểm giao đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành theo quy định của Chính phủ.”

- Từ ngày 27/2/2006 áp dụng theo quy định của Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ, tại khoản 1 Điều 5 Nghị định này quy định: “2. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng đất được giao đã được Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định và công bố; trường hợp tại thời điểm giao đất mà giá này chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp”.

- Từ ngày 27/8/2007 áp dụng theo quy định của Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007của Chính phủ, tại khoản 12 Điều 1 Nghị định này quy định: “Đối với trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, Nhà nước thu hồi đất và trường hợp doanh nghiệp nhà nước tiến hành cổ phần hóa lựa chọn hình thức giao đất mà giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm giao đất, thời điểm có quyết định thu hồi đất, thời điểm tính giá đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường tại địa phương để quyết định mức giá cụ thể cho phù hợp không bị giới hạn bởi các quy định tại khoản 5 Điều 1 Nghị định này.”

- Từ ngày 01/7/2007 áp dụng thời điểm xác định nghĩa vụ tài chính khi nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận hoặc xin chuyển mục đích sử dụng đất, xin giao đất hoặc thuê đất theo Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ; tại khoản 1 Điều 4 Nghị định này quy định: “1. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thì nghĩa vụ tài chính được xác định theo chính sách và giá đất tại thời điểm có quyết định giao đất hoặc cho thuê đất; trường hợp thời điểm bàn giao đất không đúng với thời điểm ghi trong quyết định giao đất, cho thuê đất thì nghĩa vụ tài chính được xác định theo chính sách và giá đất tại thời điểm bàn giao đất thực tế.”

* Theo quy định hiện nay, các địa phương được áp dụng theo các phương pháp xác định giá đất như sau: Phương pháp so sánh trực tiếp; Phương pháp thu nhập; Phương pháp chiết trừ; Phương pháp thặng dư và kết hợp một số phương pháp trên.

Việc áp dụng theo phương pháp nào là tuỳ thuộc vào mỗi địa phương đối với từng dự án cụ thể. Vì vậy, để kiểm toán giá đất thu tiền sử dụng đất phải căn cứ từng phương án xác định giá đất của địa phương để thực hiện.

 

 

(1). Phương pháp so sánh trực tiếp

Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá

=

Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của từng thửa đất, khu đất so sánh

±

Mức tiền điều chỉnh về giá hình thành từ những yếu tố khác biệt của từng thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá

 

   Với phương pháp này Kiểm toán viên cần xem xét các yếu tố:

- Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của từng thửa đất, khu đất so sánh: Chú ý giá chuyển nhượng có thể so sánh trong phương án xác định giá đất của địa phương là giá nào? có phù hợp với thực tế chuyển nhượng tại địa phương cùng thời kỳ không?

- Mức tiền điều chỉnh về giá hình thành từ những yếu tố khác biệt của từng thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá: Xem xét cơ sở của việc xác định mức điều chỉnh tăng giảm: Có đủ cơ sở, căn cứ không?

Có một số dự án được KTNN khu vực I kiểm toán áp dụng theo phương pháp này.

 (2). Phương pháp thu nhập

Phương pháp này thường được áp dụng đối với trường hợp không có giá thị trường để so sánh.

 

Giá đất ước tính	=	Thu nhập thuần túy hàng năm thu được từ thửa đất
		Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng Việt Nam kỳ hạn 12 tháng

 

 

Thu nhập thuần túy hàng năm

=

Tổng thu nhập hàng năm thu được từ thửa đất, khu đất cần định giá

-

Tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập

Với phương pháp này Kiểm toán viên cần xem xét các yếu tố:

- Tổng thu nhập hàng năm thu được từ thửa đất, khu đất cần định giá.

- Tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập.

- Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồngViệt Nam kỳ hạn 12 tháng.

(thực tế các cuộc kiểm toán của KTNN khu vực I chưa gặp trường hợp này)

(3).  Phương pháp chiết trừ

 

Giá trị của thửa đất

== =

Giá chuyển nhượng bất động sản

-- -

Giá trị hiện tại của các tài sản trên đất

 

Giá trị hiện tại của các tài sản trên đất

== =

Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá

-   - -

Phần giá trị hao mòn

Với phương pháp này Kiểm toán viên cần xem xét các yếu tố:

- Giá chuyển nhượng bất động sản.

- Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá;

- Phần giá trị hao mòn;

(thực tế các cuộc kiểm toán của KTNN khu vực I chưa gặp trường hợp này)

(4).  Phương pháp thặng dư

 

Giá trị ước tính của thửa đất

== =

Tổng giá trị phát triển

- -

Tổng chi phí phát triển

- Tổng giá trị phát triển của bất động sản bao gồm tổng giá trị nhà cửa, đất phân lô, v.v. dự kiến sẽ bán được khi hoàn thành dự án đầu tư vào khu đất.

- Chi phí phát triển bao gồm tất cả các khoản chi phí mà nhà đầu tư bỏ ra để xây dựng kết cấu hạ tầng; tạo cảnh quan môi trường; xây dựng nhà cửa, vật kiến trúc hoặc phân lô đất để bán theo đúng quy hoạch chi tiết đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; chi phí quảng cáo, bán hàng; chi phí quản lý chung; lợi nhuận của nhà đầu tư.

- Việc ước tính tổng chi phí phát triển phải được xác định trên cơ sở đơn giá, suất vốn đầu tư, những định mức theo hướng dẫn hoặc theo quy định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

(Một số dự án được KTNN khu vực I kiểm toán thường áp dụng theo phương pháp này).

Với phương pháp trên, Kiểm toán viên cần xem xét các yếu tố:

- Tổng giá trị phát triển;

- Tổng chi phí phát triển;

+ Kiểm toán chi phí xây lắp của các công trình (nội dung,phương pháp tương tự như kiểm toán các dự án đầu tư XDCB).

+ Kiểm toán việc áp dụng suất đầu tư đúng, sai (nếu chi phí khấu trừ của dự án được xác định theo suất đầu tư của mỗi công trình);

+ Kiểm toán việc thực hiện các công trình xây dựng cơ sở hạ tầng có đảm bảo theo đúng phê duyệt ban đầu của dự án khi phê duyệt chi phí khấu trừ của dự án không?.

(5). Kết hợp các phương pháp trên

Kiểm toán viên xem xét việc xác định giá được áp dụng theo phương pháp nào để xác định nội dung kiểm toán phù hợp như đã nêu đối với từng phương pháp.

Một số sai phạm các địa phương thường mắc phải

- Đơn giá đất áp dụng không phù hợp với thời điểm giao đất, thấp hơn đơn giá UBND tỉnh ban hành.

- Giá so sánh không phù hợp (giao đất nhưng lấy giá thuê đất của dự án khác làm giá so sánh).

- Địa phương xác định đơn giá tính tiền SDĐ không phù hợp giá thị trường có thể xác định được.

 b. Giá đất được thực hiện qua đấu giá

Kiểm toán viên cần phải kiểm toán

- Việc xác định giá sàn làm căn cứ xác định giá trúng thầu (được xác định theo các phương pháp nêu trên).

-  Việc tổ chức đấu giá có đảm bảo theo các quy định của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất không (quy chế đấu giá; trình tự thủ tục; hồ sơ; ...).

2.3. Kiểm toán việc khấu trừ tiền bồi thường, hỗ trợ về đất vào tiền sử dụng đất phải nộp

            2.3.1. Trư­ờng hợp cơ quan Nhà n­ước có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ đủ điều kiện kê khai, nộp các khoản thu liên quan đến nhà, đất từ ngày Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất có hiệu lực thi hành thì việc tính khấu trừ tiền đền bù thiệt hại về đất vào tiền sử dụng đất đ­ược xác định nh­ư sau:

            -  Trư­ờng hợp đư­ợc giao đất, chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất phải thực hiện bồi th­ường, hỗ trợ cho ng­ười có đất bị thu hồi theo quy định tại Điều 3 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định c­ư khi Nhà n­ước thu hồi đất thì đư­ợc trừ số tiền đã bồi th­ường, hỗ trợ đất vào tiền sử dụng đất, nh­ưng mức đ­ược trừ không vư­ợt quá tiền sử dụng đất phải nộp.

            -  Trư­ờng hợp đ­ược giao đất, chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất phải thực hiện bồi th­ường, hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi theo thoả thuận (không theo mức bồi thư­ờng về đất theo quy định tại Nghị định số 197/2004/NĐ-CP) thì đư­ợc khấu trừ vào tiền sử dụng đất số tiền bồi th­ường, hỗ trợ về đất theo thoả thuận, nh­ưng tối đa chỉ bằng mức chi bồi thư­ờng, hỗ trợ về đất theo quy định tại Nghị định  197/2004/NĐ-CP và không v­ượt quá số tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách nhà n­ước.

2.3.2. Trường hợp nhà đầu tư thực hiện ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng theo phương án đã được phê duyệt theo quy định tại Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ thì được trừ số tiền đã ứng trước vào tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định tại Điều 15 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ.

Sai phạm thường mắc phải

Xác định tiền đền bù, hỗ trợ về đất được khấu trừ vào tiền SDĐ phải nộp không đúng quy định, cụ thể:

- Diện tích đất tính tiền bồi thường, hỗ trợ về đất không đúng với thực tế, quyết định phê duyệt phương án bồi thường của cấp có thẩm quyền;

- Sai về đơn giá bồi thường, hỗ trợ về đất khi thực hiện giải phóng mặt bằng.

2.4. Kiểm toán việc miễn giảm tiền sử dụng đất

Căn cứ theo quy định Nghị định 198/2004/NĐ-CP, Nghị định số 17/2006/NĐ-CP; Nghị định số 84/2007/NĐ-CP; Nghị định số 44/2008/NĐ-CP; Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ.

- Xem xét việc miễn giảm có đúng đối tượng không?

- Việc xác định diện tích miễn giảm có đúng không?

- Việc xác định số tiền miễn giảm có đúng không?

3. Kiểm toán tiền thuê đất

3.1.Kiểm toán diện tích đất  tính tiền thuê đất

(Áp dụng như điểm 2.1 nêu trên)

3.2. Kiểm toán đơn giá đất làm căn cứ xác định thu tiền thuê đất

Đơn giá đất thuê đất có 2 trường hợp là: Đơn giá thuê được xác định trên căn cứ giá đất được UBND tỉnh quyết định hoặc giá thuê đất được thực hiện qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu giá dự án.

a. Đơn giá thuê xác định trên căn cứ giá đất được UBND tỉnh quyết định

* Kiểm toán đơn giá thuê đất cần chú ý: Tại Điều 4, Nghị định Nghị định 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ quy định:

Trường hợp 1: Đơn giá thuê đất một năm tính bằng 0,5% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành theo quy định của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.

Trường hợp 2: Đối với đất thuộc đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, đầu mối giao thông, khu dân cư tập trung có khả năng sinh lợi đặc biệt, có lợi thế trong việc sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, thương mại và dịch vụ, thì căn cứ vào thực tế địa phương, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định ban hành đơn giá thuê đất cao hơn đơn giá theo quy định nhưng tối đa không quá 04 lần đơn giá thuê đất quy định tại khoản 1 Điều này.

Trường hợp 3: Đất ở vùng sâu, vùng xa, vùng núi cao, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn; đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối, đất sử dụng làm mặt bằng sản xuất kinh doanh của dự án thuộc lĩnh vực khuyến khích đầu tư, lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư, thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định ban hành đơn giá thuê đất thấp hơn đơn giá thuê đất theo quy định, nhưng mức giá cho thuê đất thấp nhất bằng 0,5 lần đơn giá thuê đất quy định tại khoản 1 Điều 4 nêu trên.

Như vậy, tuỳ thuộc vào việc xác định đơn giá thuê đất của từng dự án, từng địa phương kiểm toán viên xác định các nội dung kiểm toán cho phù hợp, cụ thể:

Đối với trường hợp 1: Kiểm toán viên (KTV) cần phải xem xét việc áp giá của lô đất cho thuê có phù hợp với khung giá đã được UBND tỉnh (T.P) ban hành không?

Đối với trường hợp 2: KTV cần xem xét việc xác định giá đất làm cơ sở xác định đơn giá cho thuê. Trường hợp này có thể vận dụng theo việc xác định giá đất như đã nêu trên để xem xét, kiểm toán.

Đối với trường hợp 3: KTV cần xem xét:

- Giá đất được xác định có đảm bảo quy định không;

- Mức mức giá cho thuê tối thiểu có đảm bảo 0,5 lần đơn giá thuê đất như đã quy định tại trường hợp 1 không?

3.3. Kiểm toán việc tiền bồi thường đất, hỗ trợ đất, giá trị quyền sử dụng đất được giao, do nhận chuyển nhượng được trừ vào tiền thuê đất

Khi kiểm toán nội dung này cần chú ý:

- Tiền bồi thường đất, hỗ trợ đất được trừ vào tiền thuê đất phải nộp được tính theo giá đất tính bồi thường tại thời điểm trừ tiền bồi thường đất, hỗ trợ đất của loại đất cùng mục đích sử dụng với đất đã bồi thường, hỗ trợ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.

- Giá trị quyền sử dụng đất được giao, do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được trừ vào tiền thuê đất phải nộp quy định tại Điều 10, Điều 11 Nghị định này được tính theo giá của loại đất được giao, loại đất khi nhận chuyển nhượng tại thời điểm chuyển từ giao đất sang thuê đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.

3.4. Kiểm toán việc miễn giảm tiền sử dụng đất

Căn cứ theo quy định tại các Diều 14; Điều 15 và Điều 16 tại Nghị định 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ.

- Xem xét việc miễn giảm có đúng đối tượng không?

- Việc xác định diện tích miễn giảm có đúng không?

- Việc xác định số tiền miễn giảm có đúng không?

4. Kiểm toán việc bán, chuyển nhượng nhượng quyền sử dụng đất và tài sản hình thành tự dự án.

Trong thực tế, có thể xảy ra các chủ dự án khi bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản hình thành từ dự án, giá cả được phản ánh qua hóa đơn chứng từ, sổ kế toán và hợp đồng bán, chuyển nhượng thấp hơn nhiều so với giá thị trường có thể xác định được làm thất thoát tài sản nhà nước (đối với DNNN) và mất thuế của NSNN (đối với mọi loại hình doanh nghiệp), tuy nhiên để thực hiện kiểm toán nội dung này, về mặt pháp lý KTNN khó thực hiện khi chỉ thực hiện đơn thuần về kiểm toán dự án đất, vì việc bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản hình thành từ dự án thuộc quyền quản lý và điều hành của doanh nghiệp.

Do vậy, để có căn cứ pháp lý cho việc kiểm toán nội dung này, quyết định kiểm toán cần thiết phải đề cập đến kiểm toán việc quản lý, tài sản hình thành từ dự án và kiểm toán việc thực hiện các nghĩa vụ về thuế của chủ dự án (đối với DNNN); việc thực hiện các nghĩa vụ về thuế của chủ dự án liên quan đến thực hiện dự án (đối với chủ dự án không phải là DNNN).

- Kiểm tra các hợp đồng chuyển nhượng bán tài sản hình thành từ dự án.

- Đối chiếu với các thông tin, tài liệu về giá cả bất động sản trên thị trường cùng thời điểm với các giao dịch và tại khu vực có vị trí tương đương: Đây là nội dung khó khăn trong công tác kiểm toán, vì các thông tin trên thường đã xảy ra quá lâu và không có đủ cơ sở pháp lý.

5. Kiểm toán chi phí đầu tư cơ sở hạ tầng của dự án được NSNN đầu tư tư trưc tiếp hoặc ghi thu, ghi chi qua NSNN tiền sử dụng đất của chủ dự án (nếu có)

Nội dung, phương pháp, quy trình kiểm toán như kiểm toán dự án ĐTXD.

6. Kiểm toán việc thực hiện mục tiêu của dự án

Mục tiêu của dự án được lập và phê duyệt tại Luận chứng kinh tế kỹ thuật hoặc các tài liệu có liên quan khi chủ đầu tư trình phê duyệt dự án. Để kiểm toán nội dung này, cần thiết phải đối chiếu, so sánh, phân tích mục tiêu đã được lập, phê duyệt so với thực tế đạt được của dự án. Xác định nguyên nhân không đạt được, ảnh hưởng của việc không đạt được mục tiêu với sự phát triển kinh tế, xã hội, hạ tầng và các lĩnh vực khác, từ đó kiến nghị trách nhiệm tập thể, cá nhân có liên quan.

7. Kiểm toán công tác đền bù giải phóng mặt bằng tại quận huyện được kiểm toán

- Kiểm toán việc thẩm định, phê duyệt phương án đền bù giải phóng mặt bằng (việc khấu trừ tiền đền bù về đất vào tiền sử dụng đất phải nộp NSNN sẽ theo đơn giá bồi thường được Hội đồng Bồi thường cấp huyện thông qua).

- Kiểm toán việc tổ chức bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư đối với các dự án được giao đất có thu hồi đất; cắm mốc bàn giao đất ngoài thực địa cho người được giao đất.

- Kiểm toán chi phí liên quan đến công tác tổ chức bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Phần II

HỒ SƠ MẦU BIỂU KIỂM TOÁN

Hồ sơ mẫu biểu kiểm toán gồm:

- Kế hoạch kiểm toán, Báo cáo kiểm toán (được lập chung khi kết thúc kiểm toán chuyên đề) và Biên bản xác nhận số liệu và tình hình kiểm toán (lập tại các đơn vị kiểm toán) thực hiện theo mẫu riêng của chuyên đề như sau:

- Các hồ sơ còn lại được thực hiện chung theo quy định của KTNN.

I. KẾ HOẠCH KIỂM TOÁN (Mẫu số 01/KHKT/ QL, SDĐ)

Áp dụng cho trường hợp chuyên đề kiểm toán được thực hiện theo quyết định kiểm toán riêng. Trường hợp kiểm toán lồng gép trong cuộc kiểm toán ngân sách, tiền và tài sản nhà nước lập kế hoạch kiểm toán theo mẫu quy định của KTNN đối với Kế hoạch kiểm toán ngân sách ngân sách, tiền và tài sản nhà nước có bổ sung thêm tình hình thực hiện giao đất, cho thuế đất, thu tiền sử dụng đất thuế đất niên độ được kiểm toán (phụ biểu số 03; 04; 05 và 06/KHKT-QL.SDĐ) và một số thông tin có liên quan về công tác giao, quản lý sử dụng đất đai của địa phương.

II. BÁO CÁO KIỂM TOÁN (Mẫu số 02/BCKT/QL, SDĐ)

Lập chung khi kết thúc kiểm toán chuyên đề

III. BIÊN BẢN KIỂM TOÁN  

      1. Mẫu số 01/ BBKT- QL, SDĐ (Áp dụng tại cơ quan tài chính).

2. Mẫu số 02/ BBKT- QL, SDĐ(Áp dụng tại cơ quan TN&MT).

3. Mẫu số 03/ BBKT-QL, SDĐ (Áp dụng tại cơ quan Thuế.

4. Mẫu số 04/ BBKT- QL, SDĐ (Áp dụng tại cơ quan Sở XD).

5. Mẫu số 05/ BBKT- QL, SDĐ (Áp dụng tại chủ dự án đất).

6. Mẫu số 06/ BBKT- QL, SDĐ (Áp dụng tại BQLDA cơ sở hạ tầng NSNN đầu tư trực tiếp hoặc đối trừ tiền thu SDĐ).

7. Mẫu số 07/ BBKT- QL, SDĐ (Áp dụng tại cơ quan tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất).

8. Mẫu số 08/ BBKT- QL, SDĐ (Áp dụng tại Hội đồng Bồi thường và Ban đền bù giải phóng mặt bằng quận huyện liên quan đến dự án được kiểm toán.

Ghi chú: Riêng các dự án cho thuê đất áp dụng các mẫu biểu như đối với các dự án giao đất.

Mẫu số 01/KHKT/CĐQL, SDĐ

KIỂM TOÁN NHÀ NƯỚC	CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
CHUYÊN NGÀNH (KV) Số :       /KH-CN (KV)...	Độc lập - Tự do - Hạnh phúc …, ngày  ….tháng …..năm …

KẾ HOẠCH KIỂM TOÁN……

(ghi theo quyết định kiểm toán – )

Căn cứ Quyết định số /QĐ-KTNN ngày  …….của Tổng Kiểm toán Nhà nước về giao kế hoạch kiểm toán năm 20….. cho các đơn vị trực thuộc Kiểm toán Nhà nước, KTNN Khu vực (chuyên ngành)... đã tiến hành khảo sát và lập kế hoạch kiểm toán việc quản lý sử dụng đất, thu tiền sử dụng đất, việc thực hiện dự án, bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản hình thành trên đất từ ngày .. đến ngày ....

 

PHẦN THỨ NHẤT

KHẢO SÁT VÀ THU THẬP THÔNG TIN

I. Một số thông tin cơ bản về quản lý sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thu tiền sử dụng đất, việc thực hiện dự án, bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản hình thành trên đất năm 2..của tỉnh ....

1. Tình hình chung

* Về hành chính: Năm ..., Tỉnh có...thành phố, …huyện, ... xã, phường, thị trấn:

Vị trí địa lý, kinh tế xã hội....

2. Tình hình phân cấp quản lý về việc quản lý sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của địa phương

 Nêu khái quát về chế độ phân cấp cho các huyện, thành phố trong quản lý sử dụng đất, thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, quản lý thực hiện dự án của địa phương.

3. Tình hình về việc giao đất, quản lý thu tièn sử dụng đất,cho thuê đất, của địa phương.

3.1.  Tỉnh hình giao đất, cho thuê đất

3.2.  Các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, hoạt giao đất, phê duyệt dự án

- Các văn bản của Nhà nước liên quan đến quản lý và sử dụng đất đai của dự án.

- Quy hoạch chung của Nhà nước, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, các quy hoạch về an ninh quốc phòng, cơ sở hạ tầng, môi trường...

- Quy hoạch xây dựng của địa phương đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, về quy hoạch xây dựng, về mức giới hạn bị khống chế trong quy hoạch chiều cao xây dựng, về mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất và các nghị quyết của HĐND về quản lý và sử dụng đất của địa phương;

- Nghị quyết của hội đồng nhân dân tỉnh về quy hoạch sử dụng đất đất dài hạn, trung hạn...

- Nghị quyết của hội đồng nhân dân tỉnh về nhu cầu sử dụng đất để thực hiện các công trình cấp bách hàng năm....

- Hoạt động thu hồi đất, giao đất, phê duyệt dự án của địa phương; hệ thống các cơ quan tham mưu giúp UBND trong quản lý, sử dụng đất, TN&MT, Quy hoạch kiến trúc, Xây dựng; những thay đổi về tổ chức, mô hình, hoạt động của các đơn vị tham mưu giúp UBND trong hoạt động thu hồi đất, giao đất, phê duyệt dự án.

- Mục tiêu và các chiến lược trong dài hạn và trung hạn của địa phương trong phát triển kinh tế xã hội có liên quan hoạt động thu hồi đất, giao đất, phê duyệt dự án.

3.3. Các thông tin về thực hiện nghĩa vụ tài chính

Các thông tin về thực hiện nghĩa vụ tài chính của địa phương cần được tìm hiểu phải được thu thập một cách chi tiết, tập trung trên các khía cạnh trọng yếu sau:

- Hệ thống các cơ quan tham mưu giúp UBND trong việc tổ chức thực hiện nghĩa vụ tài chính; những thay đổi về tổ chức, mô hình, hoạt động của các đơn vị tham mưu giúp UBND trong hoạt động thực hiện nghĩa vụ tài chính.

- Hệ thống các văn bản đặc thù của địa phương về xây dựng dự toán đầu tư xây dựng; về đơn giá xây dựng; về xác định chi phí đầu tư xây dựng...

- Quy trình thẩm định và văn bản của địa phương về thẩm định các chi phí của dự án được khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính phải nộp của dự án.

- Quy trình xác định và văn bản của địa phương về nghĩa vụ tài chính.

- Đơn giá thu sử dụng đất của địa phương ban hành.

- Các văn bản của địa phương liên quan đến bồi thường, hỗ trợ, chính sách tái định cư và hỗ trợ khi thu hồi đất.

- Tình hình quản lý thu nghĩa vụ tài chính, tình hình tồn đọng các năm trước, phát sinh phải nộp, miễn giảm và công tác đôn đốc thu nộp theo quy định, cụ thể:

+ Tình hình thu nộp ngân sách: Căn cứ vào số báo cáo của cơ quan thuế, tổ khảo sát tổng hợp số liệu thu nộp ngân sách các khoản thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất.

+ Miễn giảm  các khoản thu về đất trên địa bàn: Căn cứ vào số báo cáo của cơ quan thuế, tổ khảo sát tổng hợp số liệu.

+ Tình hình tồn đọng các khoản thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, các nghĩa vụ tài chính về bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản hình thành trên đất.

+  Tình hình chấp hành nghĩa vụ tài chính của các cá nhân, các tổ chức liên quan đến hoạt động  quản lý và sử dụng đất của địa phương.

3.4. Thông tin về tình hình kinh tế xã hội và thông tin có liên quan khác

- Những sai sót, gian lận phát hiện từ các cuộc kiểm toán trước của Kiểm toán Nhà nước và của các cơ quan thanh tra, kiểm tra của nhà nước liên quan đến thu ngân sách nhà nước trên địa bàn.

- Tình hình và kết luận thanh tra của ngành hoặc Thanh tra Chính phủ, Thanh tra tỉnh, huyện về thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai tại các đối tượng hoặc tại các cơ quan  tổ chức thu nghĩa vụ tài chính về đất đai trên địa bàn.

- Tình hình và các biện pháp của chính quyền các cấp của địa phương trong chống thất thu ngân sách, giảm nợ đọng nghĩa vụ tài chính về đất đai.  

- Những thông tin về đơn thư khiếu nại, tố cáo liên quan đến cá nhân và cơ quan, tổ chức trong quản lý và sử dụng đất ở địa phương.

- Các thông tin về tình hình tài chính của các chủ đầu tư thực hiện dự án.

3.5.  Các thông tin về các dự án dự kiến kiểm toán

- Tên dự án

- Chủ đầu tư

- Vị trí dự án

- Qui mô dự án

- Quy hoạch sử dụng đất của dự án

.......

3.6.  Các thông tin về các dự án đầu tư cơ sở hạ tầng dự kiến kiểm toán

- Tên dự án

- Tổng mức đầu tư

- Quy mô

- Tỉnh hình thực hiênj dự án

- Hình thức NSNN đầu tư: trực tiếp hay ghi thu ghi chi từ  tức các khoản thu về đất của dự án

4. Hệ thống kiểm soát nội bộ về việc quản lý sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, kiểm toán việc thực hiện dự án, bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản hình thành trên đất của địa phương

4.1. Thông tin về hệ thống kiểm soát nội bộ

4.1.1. Môi trường kiểm soát

- Quan điểm và nhận thức của ban lãnh đạo địa phương về quản lý và kiểm soát các cơ quan, các bộ phận liên quan đến hoạt động thu hồi đất, giao đất, phê duyệt dự án và thực hiện nghĩa vụ tài chính của địa phương.

- Cách thức điều hành của lãnh đạo địa phương.

- Cơ cấu tổ chức bộ máy của các cơ quan tham mưu địa phương.

- Chính sách nhân sự, các quy định, quy chế nội bộ của địa phương.

- Tổ chức bộ máy thanh tra, kiểm tra và chức năng của bộ máy thanh tra kiểm tra tại địa phương.

4.1.2. Hoạt động kiểm soát và các thủ tục kiểm soát

- Việc thực hiện quy chế quản lý nội bộ, quy chế kiểm soát trong tất cả các khâu trong hoạt động quản lý, thu nghĩa vụ tài chính về đất đai của địa phương.

4.1.3. Hệ thống bộ máy

- Tổ chức bộ máy tham mưu giúp việc cho UBND, HĐND trong quản lý, sử dụng đất.

- Tổ chức công tác thực hiện (hệ thống cơ quan, hệ thống mẫu biểu hồ sơ và báo cáo tổng kết tình hình thực hiện).

4.1.4. Thanh tra và kiểm tra nội bộ

Các thông tin về kết quả thanh tra và kiểm tra nội bộ; kế hoạch thanh tra kiểm tra, kết quả thực hiện và xử lý theo các kết luận, kiến nghị kiểm toán, thanh tra và kiểm tra nội bộ.

- Hoạt động giám sát của HĐND các cấp, Ban kinh tế  NS về ĐTXD, lĩnh vực đất đai tài nguyên môi trường; công tác phối kết hợp với ngành của HĐND các cấp và kết quả về chấn chỉnh quản lý tài chính, việc thực hiện Luật NSNN, Luật thực hành tiết kiệm chống lãng phí, Luật phòng, chống tham nhũng...

4.1.5. Đánh giá hệ thống kiểm soát nội bộ của địa phương được kiểm toán

- Xem xét cơ cấu tổ chức, cơ chế hoạt động, mối quan hệ của hệ thống kiểm soát nội bộ.

- Đánh giá tính hiệu lực, hiệu quả và độ tin cậy của hệ thống kiểm soát nội bộ.

- Xem xét, phát hiện những hạn chế của hệ thống kiểm soát nội bộ của địa phương.

- Xác định rủi ro kiểm soát.

- Xem xét tài liệu của các lần kiểm toán trước, các tài liệu về các cuộc thanh tra hay kiểm tra của các cơ quan có thẩm quyền đã được tiến hành, các cuộc kiểm tra trong nội bộ địa phương.

4.2.  Xác định các nội dung trọng tâm kiểm toán, đánh giá rủi ro kiểm toán, lựa chọn các đơn vị được kiểm toán,

4.2.1. Xác định mức độ trọng yếu kiểm toán

Căn cứ vào mục tiêu kiểm toán năm..., trên cơ sở khảo sát số liệu báo cáo về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, hoạt động giao đất, phê duyệt dự án, về thực hiện nghĩa vụ tài chính, về tình hình kinh tế xã hội và thông tin có liên quan khác, Kiểm toán viên cần dựa trên các thông tin thu thập được và từ kinh nghiệm nghề nghiệp để đánh giá mối quan hệ giữa mức độ trọng yếu và mức độ rủi ro kiểm toán đối với từng giai đoạn trong quá trình quản lý sử dụng đất khi xác định bản chất, thời gian và phạm vi của các thủ tục kiểm toán cần thực hiện.

Dựa trên mục tiêu của cuộc kiểm toán, kiểm toán viên đưa ra các xét đoán tập trung vào các chỉ tiêu được coi là trọng yếu của cuộc kiểm toán

 4.2.2. Xác định rủi ro kiểm toán

Dựa vào nội dung về rủi ro kiểm toán như đã đề cập trong Mục 4 Chương II Quy trình kiểm toán của Kiểm toán Nhà nước ban hành kèm theo Quyết định số 04/2007/QĐ-KTNN ngày 02/8/2007 của Tổng Kiểm toán Nhà nước, trên cơ sở các tài liệu, thông tin thu thập được kiểm toán viên cần đưa ra các xét đoán sơ bộ về mức độ của từng loại rủi ro (cao, trung bình, thấp).

4.2.2.1. Rủi ro tiềm tàng

Hoạt động quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, hoạt động thu hồi đất, giao đất, phê duyệt dự án có tính chất phức tạp, đa dạng, các quy định về quản lý sử dụng đất có nhiều thay đổi theo từng thời kỳ, nhiều quy định không rõ ràng qua các năm và hoạt động quản lý sử dụng đất được nhiều cơ quan thực hiện.

4.2.2.2. Rủi ro kiểm soát

- Do hoạt động quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, hoạt động thu hồi đất, giao đất, phê duyệt dự án có tính chất phức tạp, các quy định về quản lý sử dụng đất có nhiều thay đổi khi kiểm tra phải áp dụng nhiều văn bản khác nhau cho từng thời kỳ, nhiều quy định không rõ ràng qua các năm và hoạt động quản lý sử dụng đất được nhiều cơ quan thực hiện.

- Đánh gía khả năng rủi ro kiểm soát vì đoàn Kiểm toán:

+ Không tiến hành kiểm toán trực tiếp các dự án tại đơn vị mà mới dừng lại ở việc kiểm tra hồ sơ tại các cơ quan quản lý;

+ Số thu lớn, đối tượng nhiều điều kiện thời gian đoàn Kiểm toán chỉ thực hiện kiểm tra, đối chiếu tại số ít các dự án được giao đất nên khả năng phát hiện những sai sót còn hạn chế;

+ Chi phí đầu tư khấu trừ để lại nhiều, khối lượng XDCB với số lượng danh mục dự án lớn, nhân lực và thời gian kiểm toán ngắn, mẫu được chọn kiểm toán tỷ trọng thấp chưa đủ đại diện cho tổng thể; không kiểm tra kích thước hình học (nhất là phần khuất) và chất lượng công trình, không đối chiếu với các đơn vị thi công; vì vậy rủi ro là khá cao.

4.2.2.3 Rủi ro phát hiện

Qua khảo sát cần đánh giá các cơ quan quản lý sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, hoạt động thu hồi đất, giao đất, phê duyệt dự án và quản lý thu sử dụng đất của tỉnh đã thực hiện theo chức năng, nhiệm vụ được giao như thế nào. Đánh giá cơ chế quản lý, các quy định về quản lý sử dụng đất về chính sách về thu nghĩa vụ phát sinh từ đất của Nhà nước phức tạp trong khi việc thanh kiểm tra công tác quản lý ngân sách, tiền và tài sản Nhà nước tại các cơ quan tổng hợp tại địa phương đã được chú trọng chưa để đánh giá hiệu quả của hệ thống các cơ quan kiểm soát nội bộ tốt hay chưa tốt để xác định rủi ro cao, hay thấp, hay trung bình.

4. 3.2. Xác định các đơn vị được kiểm toán, các dự án, hồ sơ được kiểm toán

Dựa trên đánh giá ban đầu về rủi ro kiểm toán và yêu cầu quản lý để lựa chọn các dự án, giao đất, thuê đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính và các đơn vị thực hiện quản lý thực hiện nghĩa vụ tài chính khi nhà nước giao đất, chuyển quyền sử dụng đất, xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc từng cấp chính quyền được kiểm toán, như:

-  Cục Thuế, Sở tài chính, Sở TN&MT, Sở Quy hoạch và kiến trúc, Sở Xây dựng,  ....

 - Chi cục Thuế, Phòng Tài chính, Phòng TN&MT, Phòng Quy hoạch và kiến trúc, Phòng Xây dựng, Phòng Tư pháp và các cơ quan tổ chức thu ngân sách nhà nước khác;

- Các dự án và các tổ chức, cá nhân được nhà nước giao đất dự án đầu tư xây dựng;

- Các dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và các chủ đầu tư, Ban quản lý dự án liên quan;

.....

4.3.4. Các tiêu chuẩn đánh giá của kiểm toán hoạt động

Đề ra những hướng dẫn trong xây dựng, lựa chọn tiêu chí và mức chuẩn đánh giá của kiểm toán hoạt động trong từng lĩnh vực hoạt động của các đơn vị trực tiếp thực hiện việc quản lý và sử dụng đất các cấp được kiểm toán:

- Hoạt động quản lý Nhà nước về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;

- Hoạt động quản lý Nhà nước về quy hoạch, kiến trúc;

- Hoạt động quản lý Nhà nước về xây dựng;

- Hoạt động quản lý Nhà nước về thực hiện nghĩa vụ tài chính;

- Mục tiêu của dự án giao đất.

PHẦN THỨ HAI

KẾ HOẠCH KIỂM TOÁN

            I. Mục tiêu kiểm toán

Trên cơ sở khảo sát thu thập và đánh giá thông tin về hệ thống kiểm soát nội bộ và các thông tin khác của địa phương, Trưởng đoàn kiểm toán lập kế hoạch kiểm toán theo hướng dẫn tại Mục 5 Chương II Quy trình kiểm toán của Kiểm toán Nhà nước ban hành kèm theo Quyết định số 04/2007/QĐ-KTNN ngày 02/8/2007 của Tổng Kiểm toán Nhà nước và các văn bản sửa đổi, bổ sung đối với từng thời kỳ cho phù hợp.

(Tham khảo Đề cương)

II. Phạm vi, giới hạn kiểm toán

1. Phạm vi kiểm toán

(Tham khảo Đề cương)

2. Giới hạn kiểm toán

(Tham khảo Đề cương)

III. Nội dung kiểm toán và phương pháp kiểm toán

(Tham khảo Đề cương)

IV. KẾ HOẠCH NHÂN SỰ VÀ TỔ CHỨC BIÊN CHẾ ĐOÀN KIỂM TOÁN  (Lập như hướng dẫn chung của KTNN)

1. Tổ chức của đoàn kiểm toán

1.1. Lãnh đạo đoàn

1.2. Kiểm toán viên: ngoài trưởng, phó đoàn, danh sách của đoàn kiểm toán như sau:

1.3. Các tổ kiểm toán

2. Kinh phí và các điều kiện vật chất cần thiết khác

4. Thời gian kiểm toán

Kế hoạch kiểm toán đã được lãnh đạo KTNN phê duyệt ngày ……………. Trong quá trình thực hiện nếu có thay đổi kế hoạch kiểm toán phải được sự đồng ý bằng văn bản của lãnh đạo KTNN./.

Nơi nhận: - Lãnh đạo KTNN; - KTNN KV...; - Đoàn KTNN; - Vụ Tổng hợp; - Vụ Pháp chế; - Văn phòng KTNN KV...; - Phòng tổng hợp.

KIỂM TOÁN TR­ƯỞNG         ……..

 

 

 

Phụ biểu 01/KHKT- QL,SDĐ

DANH SÁCH CÁC ĐƠN VỊ ĐƯỢC KIỂM TOÁN

 

 (lập như quy định chung của KTNN)

 

 

Phụ biểu 02/KHKT- QL,SDĐ

KẾ HOẠCH CHI TIẾT THỜI GIAN VÀ NHÂN SỰ KIỂM TOÁN

 

 (lập như quy định chung của KTNN)

 

 

Phụ biểu số 03/KHKT- QL,SDĐ
TỔNG HỢP TÌNH HÌNH THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC DỰ ÁN NĂM ...... (Tổng hợp theo thời gian kiểm toán)
TT	Tên đơn vị , dự án đ­ược giao đất	Tên đơn vị đ­ược giao đất	Quyết định		Diện tích  (ha)	Số thu SDĐ được miễn giảm	Số thu SDĐ đ­ược trừ	Số thu SDĐ phải nộp NS	Số thu SDĐ đã nộp NS	Số thu SDĐ còn nợ
			Số	Ngày tháng
	Năm: 20 ...
I	Các dự án đ­ược giao đất
1
2
	….
II	Các dự án đấu giá đất
1
2
	Năm: 20 ...
I	Các dự án đ­uợc giao đất
1
2
	…	X	X	X
II	Các dự án đấu giá đất
1
2
	…
	Năm: 20 ...

 

 

Ghi chú: Có thể bổ sung các chi tiết hơn chỉ tiêu về mức độ hoàn thành các dự án (đã quyết toán; hoàn thành nhưng chưa quyết toán; chưa hoàn thành; ...)

 

 

Phụ biểu số 04/KHKT- QL,SDĐ
TỔNG HỢP TÌNH HÌNH  THU TIỀN THUÊ ĐẤT THEO DÕI QUẢN LÝ THU  NĂM...... (GHI THEO THỜI GIAN KIỂM TOÁN)  CỦA ….
TT	Tên đơn vị  đư­ợc thuê đất	Tên dự án	Địa chỉ	Diện tích đất thuê	Số tiền thuê đất phải nộp	Số tiền thuê đất đ­ược miễn giảm	Số tiền thuê đất được trừ	Số tiền thuê đất đã nộp	Số tiền thuê đất còn phải nộp
I	NĂM: 20…
II	NĂM: 20…
III	NĂM: 20…
	Tổng cộng

 

Phụ biểu số 05/KHKT- QL,SDĐ
TỔNG HỢP TÌNH HÌNH CHO THUÊ ĐẤT TRONG NĂM  CỦA …
TT	Tên đơn vị  đ­ược thuê đất	Hợp đồng thuê đất		Diện tích đất thuê	Địa điểm
		Sè	Ngày, tháng, năm
	Tổng cộng			X

 

 

Phụ biểu số 06/KHKT- QL,SDĐ
TỔNG HỢP TÌNH HÌNH GIAO ĐẤT, ĐẤU GIÁ ĐẤT CÓ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG NĂM ….
CỦA ….
TT	Tên dự án	Tên đơn vị đ­ược giao đất	Địa chỉ	Số quyết định	Ngày, tháng, năm	Diện tích  (ha)
I	Các dự án giá đất thực hiện theo quyết định của cấp có thẩm quyền
1
2
3
…
II	Các dự án  giá đất thực hiện qua đấu giá
1
2
3
…
	Tổng cộng				x

 

Ghi chú: Có thể bổ sung các chi tiết hơn chỉ tiêu về mức độ hoàn thành các dự án (đã quyết toán; hoàn thành nhưng chưa quyết toán; chưa hoàn thành; ...)

 

Phụ biểu số 07/KHKT- QL,SDĐ
TÌNH HÌNH TRIỂN KHAI THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN ĐẦU T­ XD CƠ SỞ HẠ TẦNG DO NSNN ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP TẠI …..
(ÁP DỤNG CHO DỰ ÁN ĐƯỢC NSNN ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP)
											§¬n vÞ: Tr.®ång
STT	Dự án	Địa điểm XD	Đơn vị thi công chính	Th/gian khởi công-H/thành		Tổng mức ĐT được duyệt	Tổng dự toán đư­ợc duyệt			Giá trị trúng thầu được duyệt	Giá trị K/L hoàn thành
				Theo QĐ đầu tư	Theo thực tế		Tổng số	Trong ®ã			L/kế từ K/công đến hết năm 20…
								Xây lắp	TB
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12
I	Ban QLDA …
1	Giao thông
2	Y tế
3	Giáo dục
4	Văn hoá Thể thao
5	Ngành .. ..
II	Ban QLDA ….
1	Giao thông
2	Y tế
3	Giáo dục
4	Văn hoá Thể thao
5	Ngành .. ..
III	…
TÌNH HÌNH TRIỂN KHAI THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ XD CƠ SỞ HẠ TẦNG DO NSNN ĐÀU TƯ TRỰC TIẾP TẠI …..
(ÁP DỤNG CHO DỰ ÁN  GHI THU, GHI CHI QUA NSNN)

Đơn vị: Tr.đồng

STT	Dự án	Địa điểm XD	Đơn vị thi công chính	Th/gian khởi công-H/thành		Tổng mức ĐT được duyệt	Tổng dự toán  xét duyệt				Giá trị cơ  cú thẩm quyền xác định khấu trừ vào giá đất, tiền thu sử dụng đất	Giá trị đó được ghi thu- ghi chi		Ghi chú
				Theo Q.Đ đầu tư	Theo thực tế		Tổng số	Trong đó				L/kế từ K/công đến hết năm 20…	Năm năm 20…
								Xây lắp	TBị
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11		14	15	16
I	Ban QLDA …
1	Giao thông
2	Y tế
3	Giáo dục
4	Văn hoá Thể thao
5	Ngành .. ..
II	Ban QLDA …
1	Giao thông
2	Y tế
3	Giáo dục
4	Văn hoá Thể thao
5	Ngành .. ..
III	…

Mẫu số 02/BCKT- CĐQL,SDĐ

 

KIỂM TOÁN NHÀ NƯỚC  KTNN KHU VỰC[1]

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc   [2]..,ngày... tháng... năm ...

                   

BÁO CÁO KIỂM TOÁN

VIỆC QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI ...

CỦA .... (ghi theo quyết định kiểm toán)

           

Thực hiện Quyết định số .../QĐ-KTNN ngày .../.../...  của Tổng Kiểm toán Nhà nước về việc kiểm toán việc quản lý và sử dụng đất đai  (Ghi theo quyết định của Tổng Kiểm toán Nhà nước: có thể chỉ là một dự án đầu tư được giao đất, thuê đất), Đoàn KTNN thuộc KTNN ..... đã tiến hành kiểm toán tại ..... từ ngày …. đến ngày ….. 

1. Nội dung kiểm toán

Ghi theo quyết định kiểm toán

2. Phạm vi và giới hạn kiểm toán

2.1. Phạm vi kiểm toán

- Thời kỳ đ­ược kiểm toán:

- Đơn vị được kiểm toán: Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính, Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch và Kiến trúc, Cục Thuế....(Ghi theo quyết định kiểm toán)

2.2. Giới hạn kiểm toán

Nêu những phần không thực hiện kiểm toán

3. Căn cứ kiểm toán

- Luật Kiểm toán Nhà nước, Luật Đất đai, các luật và văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan;

- Hệ thống chuẩn mực kiểm toán, Quy trình kiểm toán, Quy chế Tổ chức và hoạt động Đoàn kiểm toán của Kiểm toán Nhà nước;

- Hệ thống hồ sơ pháp lý của các dự án được kiểm toán;

Báo cáo kiểm toán được lập trên cơ sở các bằng chứng kiểm toán, Biên bản xác nhận số liệu và tình hình kiểm toán của tổ kiểm toán và các tài liệu có liên quan. Báo cáo kiểm toán gồm những nội dung sau:

PHẦN THỨ NHẤT

KẾT QUẢ KIỂM TOÁN

            A. VIỆC TUÂN THỦ PHÁP LUẬT TRONG QUẢN LÝ, SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI VÀ THỰC HIỆN DỰ ÁN

            I. TẠI CÁC CƠ QUAN CHỨC NĂNG CỦA ĐỊA PHƯƠNG

1. Sở Tài nguyên và Môi trường

1.1. Về quy hoạch sử dụng đất

- Việc tham mưu cho UBND tỉnh trong việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên địa bàn tỉnh.

- Việc thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

1.2. Về giao đất

Việc chấp hành các quy định về giao đất có đúng theo quy định của Luật Đất đai, các văn bản hướng dẫn thực hiện Luật hay không ? Giao đất có theo đúng quy hoạch được Chính phủ, UBND tỉnh phê duyệt hay không ?

1.3. Việc tiếp nhận và luân chuyển hồ sơ của người SDĐ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính.

- Việc tổ chức tiếp nhận hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính của người SDĐ theo quy định về chế độ một cửa.

- Số hồ sơ hợp lệ đã tiếp nhận nhưng chưa gửi cho cơ quan thuế.

2. Sở Xây dựng (Bao gồm cả chức năng của Sở Quy hoạch và Kiến trúc)

- Việc tham mưu cho UBND tỉnh trong việc lập quy hoạch về Kiến trúc, xây dựng.

- Việc thẩm định quy hoạch, điều chỉnh quy hoạch về Kiến trúc, xây dựng đối với các dự án đầu tư làm cơ sở trình cấp có thẩm quyền phê duyệt. Một số nội dung cần tập trung đánh giá: hệ số sử dụng đât, số  tầng cao trung bình có phù hợp với quy hoạch vùng, mục tiêu dự án đề ra.

- Việc thẩm định về thiết kế, dự toán công trình đối với các dự án đầu tư cần phải xây dựng cơ sở hạ tầng (Dự toán công trình này có thể liên quan đến đến việc xác định giá đất để thu tiền sử dụng đất theo phương pháp thặng dư, hoặc chi phí công trình xây dựng nhà tái định cư ... được đối trừ vào tiền sử dụng đất).

 Ghi chú: Trường hợp các địa phương thành lập Sở Quy hoạch và Kiến trúc thì tách riêng kết luận theo chức năng, nhiệm vụ của từng sở

3. Sở Tài chính

3.1. Việc tham mưu cho UBND tỉnh trong việc ban hành các chính sách liên quan đến việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.

- Tính kịp thời của văn bản ban hành;

- Tính hợp pháp của văn bản: Về thể thức, nội dung có đúng theo quy định của pháp luật hay không?

 3.2. Việc xác định giá đất

- Đánh giá việc xác định giá đất của Sở Tài chính có tuân thủ theo đúng quy định của pháp luật hay không? Giá đất do Sở Tài chính chủ trì xác định để trình UBND tỉnh có phù hợp với giá đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường hay không?

Kiểm toán việc xác định giá đất làm căn cứ thu tiền sử dụng đất tại dự án … có kết quả như sau:

- Số báo cáo:

- Số kiểm toán:

- Chênh lệch:

(Chi tiết tại Phụ biểu số: 01/BCKT)

5. Cục Thuế

5.1. Công tác tiếp nhận và xử lý hồ sơ khai thuế

5.2. Việc xác định nghĩa vụ tài chính phải nộp NSNN

- Số báo cáo (Số xác định của cơ quan thuế):

- Số Kiểm toán:

- Chênh lệch:

(Chi tiết tại phụ biểu số: 03/BCKT )

Giải thích nguyên nhân chênh lệch:

Tại phần giải thích, phụ biểu đưa về mấy nguyên chính như sau:

- Sai về diện tích;

- Sai về giá đất;

- Sai về số được miễn, giảm;

- Sai về số tiền bồi thường, hỗ trợ được khấu trừ vào số phải nộp.

5.3. Công tác đôn đốc thu nộp, quản lý nợ thuế

Đánh giá về công tác đôn đốc thu nộp, quản lý nợ thuế: Cơ quan thuế có đôn đốc thu nộp kịp thời, có xử phạt chậm nộp thuế theo quy định của Luật Quản lý Thuế hay không? Việc phân loại và theo dõi số nợ thuế?

II. VIỆC QUẢN LÝ, ĐIỀU HÀNH CỦA CÁC CẤP CHÍNH QUYỀN ĐỊA PHƯƠNG  ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN ĐƯỢC KIỂM TOÁN

1. Công tác ra quyết định giao đất;

2. Việc ra quyết định phê duyệt quy hoạch sử dụng đất;

3. Việc điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất (lần đầu và các lần điều chỉnh);

4. Việc ra quyết định phê duyệt quy hoạch kiến trúc của dự án;

5. Việc điều chỉnh quy hoạch kiến trúc của dự án (lần đầu và các lần điều chỉnh);

6. Việc ra quyết định về giá thu tiền sử dụng đất ;

7. Việc ra quyết định miễn, giảm (nếu có);

...

III. VIỆC TUÂNTHỦ CÁC QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT TRONG VIỆC TRIỂN KHAI THỰC HIỆN DỰ ÁN

1. Tình hình thực hiện nghĩa vụ tài chính với NSNN khi được giao đất

- Kiểm toán để đánh giá chi phí bồi thường, hỗ trợ về đất được khấu trừ vào tiền SDĐ phải nộp NSNN thực tế có đúng theo phương án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt hay không?

- Việc nộp tiền SDĐ theo thông báo của cơ quan thuế.

2. Việc tuân thủ pháp luật khi triển khai thực hiện dự án

- Sự tuân thủ quy định về tiến độ thực hiện dự án;

- Tuân thủ về quy hoạch SDĐ, quy hoạch và các quy định về kiến trúc, xây dựng đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

(Việc quyết toán các chi phí được để lại từ tiền sử dụng đất để thực hiện dự án)

(Nêu nguyên nhân chênh lệch).

IV. VIỆC TUÂN THỦ CÁC QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT TRONG VIỆC  THỰC HIÊN CÁC  DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CƠ SỞ HẠ TẦNG ĐƯỢC NSNN ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP; CHI PHÍ ĐẦU TƯ ĐƯỢC  ĐỐI TRỪ VÀO TIỀN THU SỬ DỤNG ĐẤT

(áp dụng theo kiểm toán đầu tư dự án; chi tiết phụ biểu số: 02/BCKT)

V. VIỆC TUÂN THỦ CÁC QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT TRONG VIỆC CHUYỂN NHƯỢNG, BÁN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, TÀI SẢN HÌNH THÀNH TỪ DỰ ÁN

 1. Đánh giá về giá kê khai nộp thuế GTGT; giá kê khai nộp thuế TNDN;

 2. Xác định kết quả về các khoản thuế nộp NSNN (Chi tiết phụ biểu số 04/BCKT)

 -  Số báo cáo

 -  Số kiểm toán

 -  Chênh lệch:

 Trong đó:

 + Thuế GTGT;

 + Thuế TNDN;

B. ĐÁNH GIÁ TÍNH KINH TẾ, TÍNH HIỆU LỰC VÀ HIỆU QUẢ VỀ QUẢN LÝ, SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI

1. Tính kinh tế

2. Tính hiệu quả

3. Tính hiệu lực

 

 

 

PHẦN THỨ HAI

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

I. KẾT LUẬN

1. Công tác chỉ đạo và điều hành của UBND tỉnh.

2.Việc thực hiện theo chức năng, nhiệm vụ được phân công của các sở, ngành của tỉnh.

3. Việc tuân thủ pháp luật của chủ đầu tư.

4. Tính kinh tế, hiệu lực và hiệu quả trong việc giao đất, thực hiện dự án.

5. Những phát hiện về những bất cập của chính sách, chế độ liên quan đến đất đai.