Dự thảo Quyết định quy định tiêu chí áp dụng phương pháp thặng dư xác định giá đất tại Lào Cai

QUYẾT ĐỊNH

Quy định một số tiêu chí khi áp dụng phương pháp thặng dư để xác định
giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa của
từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn tỉnh Lào Cai

Căn cứ Luật Tổ chức chính quyền địa phương số 72/2025/QH15;

Căn cứ Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật số 64/2025/QH15 được sửa đổi, bổ sung bởi Luật số 87/2025/QH15;

Căn cứ Luật Đất đai số 31/2024/QH15 được sửa đổi, bổ sung bởi Luật số 43/2024/QH15 của Quốc hội;

Căn cứ Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2024 của Chính phủ quy định về giá đất;

Theo đề nghị của Giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường tại Tờ trình số    /TTr-SNNMT ngày     tháng    năm 2026.

Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành Quyết định Quy định một số tiêu chí khi áp dụng phương pháp thặng dư để xác định giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn tỉnh Lào Cai

Điều 1. Phạm vi điều chỉnh

Quyết định này quy định một số tiêu chí khi áp dụng phương pháp thặng dư để xác định giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn tỉnh Lào Cai theo quy định tại điểm đ khoản 2, điểm đ khoản 3 Điều 6 và khoản 3 Điều 8 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2024 của Chính phủ quy định về giá đất.

Điều 2. Đối tượng áp dụng

1. Cơ quan thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đất đai; cơ quan, người có thẩm quyền xác định, thẩm định, quyết định giá đất cụ thể;

2. Tổ chức tư vấn xác định giá đất, cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất;

3. Các cơ quan, tổ chức, cá nhân khác có liên quan.

Điều 3. Tỷ lệ lấp đầy

1. Đối với các dự án kinh doanh cho thuê văn phòng, sàn thương mại dịch vụ, thuê kho xưởng, bến bãi, dịch vụ trông giữ xe, đất trống.

a) Tại địa bàn các phường: Tỷ lệ lấp đầy trong năm đầu tiên phát sinh doanh thu là 55%, tăng đều mỗi năm 5%/năm cho đến khi đạt mức tối đa là 90% và giữ ổn định hết thời gian thực hiện dự án;

b) Tại địa bàn các xã: Tỷ lệ lấp đầy trong năm đầu tiên phát sinh doanh thu là 45%, tăng đều mỗi năm 5%/năm cho đến khi đạt mức tối đa là 90% và giữ ổn định hết thời gian thực hiện dự án.

2. Đối với các dự án kinh doanh khách sạn, dịch vụ lưu trú, nghỉ dưỡng; đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh.

a) Tại địa bàn các phường: Tỷ lệ lấp đầy trong năm đầu tiên phát sinh doanh thu là 40%, tăng đều 10%/3 năm cho đến khi đạt mức tối đa là 75% và giữ ổn định hết thời gian thực hiện dự án;

b) Tại địa bàn các xã: Tỷ lệ lấp đầy trong năm đầu tiên phát sinh doanh thu là 35%, tăng đều 10%/3 năm cho đến khi đạt mức tối đa là 70% và giữ ổn định hết thời gian thực hiện dự án.

3. Đối với các dự án thuộc khoản 1 và khoản 2 nằm trên cả 02 địa bàn quy định tại điểm a và điểm b khoản 1, khoản 2 Điều này thì tỷ lệ lấp đầy được tính theo địa bàn có diện tích thực hiện dự án lớn hơn.

Điều 4. Tỷ lệ bán hàng, thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng

1. Đối với dự án sử dụng đất để xây dựng dự án chung cư, khu nhà ở cao tầng theo Phụ lục I ban hành kèm theo Quyết định này.

2. Đối với dự án sử dụng đất để xây dựng dự án kinh doanh khu nhà ở thấp tầng theo Phụ lục II ban hành kèm theo Quyết định này.

3. Đối với dự án sử dụng đất để xây dựng văn phòng, cơ sở thương mại dịch vụ, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh theo Phụ lục III ban hành kèm theo Quyết định này.

4. Đối với thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng thì căn cứ vào tiến độ đã được xác định trong chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư để ước tính doanh thu, chi phí phát triển của dự án. Trường hợp trong các văn bản về chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư chưa xác định thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng thì thực hiện theo quy định tại khoản 1, khoản 2, khoản 3 Điều này và các phụ lục I, II, III ban hành kèm theo Quyết định này.

Điều 5. Chi phí kinh doanh

1. Chi phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng

Chi phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng được tính bằng 1% trên doanh thu trước thuế đã quy về thời điểm hiện tại của dự án.

2. Chi phí quản lý vận hành

a) Đối với loại hình cho thuê sàn thương mại dịch vụ, văn phòng và các loại hình dịch vụ thương mại khác chi phí quản lý vận hành tính bằng 10% doanh thu hằng năm;

b) Đối với loại hình trông giữ xe, kho xưởng chi phí quản lý vận hành tính bằng 5% doanh thu hằng năm;

c) Đối với loại hình kinh doanh khách sạn, dịch vụ lưu trú, nghỉ dưỡng chi phí quản lý vận hành tính bằng 45% doanh thu hằng năm.

Điều 6. Chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư

Chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh được tính bằng 14% nhân với tổng của chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh và giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất, khu đất cần định giá.

Điều 7. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phi nông nghiệp

1. Vị trí, địa điểm của thửa đất, khu đất

Khoảng cách đến một trong các địa điểm như: Trung tâm hành chính, trung tâm thương mại, chợ, cơ sở y tế, giáo dục và đào tạo, thể thao, du lịch, công viên, quảng trường, khu vui chơi giải trí công cộng của thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá mức độ chênh lệch tối đa 30%.

2. Điều kiện về giao thông

a) Độ rộng đường (bao gồm mặt đường và vỉa hè) mức độ chênh lệch tối đa 30%, trong đó 2,5% tương ứng với 1m mặt đường, 1% tương ứng với 1m vỉa hè. Đối với loại đường có dải phân cách cứng: Xác định phần mặt cắt đường từ dải phân cách cứng đến vỉa hè của tuyến đường, phố.

b) Kết cấu mặt đường mức độ chênh lệch tối đa 10%;

c) Số mặt đường tiếp giáp: Tiếp giáp hai mặt đường mức độ chênh lệch tối đa 15%; tiếp giáp từ ba mặt đường trở lên mức độ chênh lệch tối đa 20%.

3. Điều kiện về cấp thoát nước, cấp điện

a) Khu vực cấp nước, cấp điện mức độ chênh lệch tối đa 5%;

b) Tình trạng ngập úng khi mưa mức độ chênh lệch tối đa 5%.

4. Diện tích, kích thước, hình thể của thửa đất, khu đất

a) Diện tích của thửa đất, khu đất mức độ chênh lệch tối đa 20%, trong đó đối với nhà ở liền kề 1% tương ứng với 10 m² , đối với nhà ở biệt thự 1% tương ứng với 15 m²;

b) Chiều sâu của thửa đất, khu đất mức độ chênh lệch tối đa 10%, trong đó đối với vị trí 1 (20 m) tỷ lệ là 0%, từ trên 20 m tăng 1 m chiều sâu tương ứng 1%.

c) Mặt tiền của thửa đất, khu đất mức độ chênh lệch tối đa 10%, trong đó 1% tương ứng với 1m mặt tiền; đối với đất liền kề so với đất biệt thự 3 m mặt tiền tương ứng 1%.

d) Hình thể của thửa đất mức độ chênh lệch tối đa 10%;

5. Các yếu tố liên quan đến quy hoạch xây dựng gồm: Hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chỉ giới xây dựng, giới hạn về chiều cao công trình xây dựng, giới hạn số tầng hầm được xây dựng theo quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (nếu có) mức độ chênh lệch tối đa 20%.

6. Hiện trạng môi trường, an ninh là bị ảnh hưởng bụi, tiếng ồn, ô nhiễm không khí và nguồn nước mức độ chênh lệch tối đa 20%.

7. Thời hạn sử dụng đất mức độ chênh lệch tối đa 5%.

8. Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với điều kiện thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương, chi phí phát triển thương hiệu, chi phí thúc đẩy kinh doanh, hỗ trợ khách hàng, quà tặng, khuyến mại mà chủ đầu tư đã cộng vào giá bán và các chi phí hợp lý khác ảnh hưởng đến giá đất mức độ chênh lệch tối đa 20%.

Điều 8. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất nông nghiệp

1. Năng suất cây trồng, vật nuôi mức độ chênh lệch tối đa 20%.

2. Vị trí, đặc điểm thửa đất, khu đất là khoảng cách gần nhất đến nơi sản xuất, tiêu thụ sản phẩm mức độ chênh lệch tối đa 20%.

3. Điều kiện giao thông phục vụ sản xuất, tiêu thụ sản phẩm: Độ rộng, cấp đường, kết cấu mặt đường; điều kiện về địa hình mức độ chênh lệch tối đa 20%;

4. Thời hạn sử dụng đất, trừ đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất mức độ chênh lệch tối đa 20%.

5. Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương mức độ chênh lệch tối đa 20%.

Điều 9. Điều khoản thi hành

1. Quyết định này có hiệu lực thi hành kể từ ngày    tháng    năm 2026

2. Quy định chuyển tiếp

Đối với hồ sơ xác định giá đất cụ thể đã có thông báo thẩm định của Hội đồng thẩm định giá đất, cơ quan có chức năng quản lý đất đai tiếp tục thực hiện trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định giá đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2024 và Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2024 của Chính phủ quy định về giá đất, không xác định lại giá đất theo các tiêu chí và yếu tố theo Quyết định này.

Điều 10. Trách nhiệm thi hành

Chánh Văn phòng Ủy ban nhân dân tỉnh, Giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường; Thủ trưởng các sở, ban, ngành, đơn vị có liên quan; Ủy ban nhân dân các xã, phường và tổ chức, cá nhân có liên quan chịu trách nhiệm thi hành Quyết định này./.

Phụ lục I

TỶ LỆ BÁN HÀNG, THỜI GIAN BÁN HÀNG, THỜI ĐIỂM BẮT ĐẦU BÁN HÀNG, THỜI GIAN XÂY DỰNG,
TIẾN ĐỘ XÂY DỰNG ĐỐI VỚI DỰ ÁN CHUNG CƯ, KHU NHÀ Ở CAO TẦNG

(Ban hành kèm theo Quyết định số      /2026/QĐ-UBND ngày     tháng     năm 2026 của Ủy ban nhân dân tỉnh Lào Cai)

Phụ lục II

TỶ LỆ BÁN HÀNG, THỜI GIAN BÁN HÀNG, THỜI ĐIỂM BẮT ĐẦU BÁN HÀNG, THỜI GIAN XÂY DỰNG,
TIẾN ĐỘ XÂY DỰNG ĐỐI VỚI DỰ ÁN KINH DOANH KHU NHÀ Ở THẤP TẦNG

(Kèm theo Quyết định số        /2026/QĐ-UBND ngày    tháng        năm 2026 của Ủy ban nhân dân tỉnh Lào Cai)