Công văn 1237/TCQLĐĐ-CĐKĐĐ 2020 về thực hiện đăng ký thay đổi bên nhận thế chấp đối với trường hợp mua nợ xấu theo Nghị quyết 42/2017/QH14

Kính gửi: Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Hải Dương

Tổng cục Quản lý đất đai nhận được Công văn số 702/STNMT- VPĐKQSDĐ ngày 09/4/2020 của Quý Sở về việc hướng dẫn thực hiện đăng ký thay đổi bên nhận thế chấp mua nợ xấu theo Nghị quyết số 42/2017/QH14. Sau khi nghiên cứu, nếu không có tình tiết nào khác, Tổng cục Quản lý đất đai có ý kiến như sau:

1. Về nội dung phản ánh tại Công văn số 702/STNMT-VPĐKQSDĐ

Theo nội dung Công văn số 702/STNMT-VPĐKQSDĐ thì:

- Công ty TNHH Yến Thanh được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Giấy chứng nhận) số AL 569321 ngày 22/9/2008, thời hạn sử dụng đất là 50 năm, nguồn gốc đất thuê trả tiền hàng năm tại xã Thanh Quang, huyện Nam Sách, tỉnh Hải Dương; Công ty đã đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai trên diện tích được cấp Giấy chứng nhận tại 02 Ngân hàng:

+ Đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai thuộc dây chuyền số 01 và số 02 tại Ngân hàng TMCP Gia Định - Chi nhánh Hà Nội vào ngày 12/11/2008; đăng ký thay đổi nội dung thế chấp (bổ sung thêm tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai) ngày 17/11/2010; ngày 04/12/2019 đăng ký thay đổi tên Ngân hàng TMCP Gia Định - Chi nhánh Hà Nội thành Ngân hàng TMCP Bản Việt - Chi nhánh Hà Nội

+ Đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai thuộc dây chuyền số 03 tại Phòng Giao dịch Tây Sơn - Chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Thăng Long ngày 17/11/2010; đăng ký thay đổi nội dung thế chấp (bổ sung thêm tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai) ngày 01/6/2012.

- Khoản nợ nêu trên của Công ty TNHH Yến Thanh đã được Ngân hàng TMCP Bản Việt xác định là khoản nợ xấu theo Nghị quyết số 42/2017/QH14 (Công văn số 285/2020/BVB-QLRR ngày 19/3/2020 của Ngân hàng TMCP Bản Việt). Đến nay Bà Bùi Thị Hải Yến đã mua khoản nợ của Ngân hàng TMCP Bản Việt để trở thành bên nhận thế chấp mới theo Hợp đồng mua bán nợ ký ngày 28/11/2019 giữa bà Bùi Thị Hải Yến và Ngân hàng TMCP Bản Việt.

2. Quy định của pháp luật và hướng xử lý

2.1. Theo quy định tại Điều 175 của Luật Đất đai thì một trong các quyền của tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm là được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam nhưng không có quy định được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại cá nhân trong nước.

Tuy nhiên, theo quy định tại Khoản 1 Điều 9 của Nghị quyết số 42/2017/QH14 thì “Bên mua khoản nợ có nguồn gốc từ khoản nợ xấu của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài mà tài sản bảo đảm của khoản nợ đó là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hoặc tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai được quyền nhận thế chấp, đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai là tài sản bảo đảm của khoản nợ đã mua”.

Đồng thời, tại Khoản 2 Điều 17 của Nghị quyết số 42/2017/QH14 quy định “Trường hợp có quy định khác nhau giữa Nghị quyết này và luật khác về cùng một vấn đề về xử lý nợ xấu và xử lý tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, tổ chức mua bán, xử lý nợ xấu thì áp dụng quy định của Nghị quyết này”.

Căn cứ các quy định nêu trên, nếu bà Bùi Thị Hải Yến mua khoản nợ có nguồn gốc từ khoản nợ xấu của Ngân hàng TMCP Bản Việt, đã được Ngân hàng này xác nhận là khoản nợ xấu theo thẩm quyền quy định tại Khoản 2 Điều 4 của Nghị quyết số 42/2017/QH14 mà tài sản bảo đảm của khoản nợ đó là tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai để trở thành bên nhận thế chấp mới thì được đăng ký thay đổi bên nhận thế chấp theo quy định của pháp luật về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; việc đăng ký thay đổi bên nhận thế chấp được thực hiện theo quy định tại Khoản 1 Điều 18 và Điểm b Khoản 1 Điều 43 của Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01/9/2017 của Chính phủ về đăng ký biện pháp bảo đảm và Khoản 4 Điều 16 của Thông tư số 07/2019/TT-BTP ngày 25/11/2019 của Bộ trưởng Bộ Tư pháp về hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Trong quá trình thực hiện cần thực hiện đăng ký thay đổi khi tài sản hình thành trong tương lai đã hình thành.

Bà Bùi Thị Hải Yến nhận thế chấp để trở thành bên nhận thế chấp mới thì việc xử lý tài sản bảo đảm, kiểm soát lãi suất được thực hiện trên cơ sở bà Yến kế thừa quyền và nghĩa vụ của bên bán nợ theo quy định tại Điều 14 và Điều 16 của Thông tư số 09/2015/TT-NHNN ngày 17/7/2015 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định về hoạt động mua, bán nợ của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và theo nội dung Hợp đồng tín dụng, Hợp đồng bảo đảm đã ký kết (bên mua và bán nợ đã thể hiện nội dung này tại mục C Điều 1, Điều 3 và Điều 7 của Hợp đồng mua bán nợ được ký giữa các bên).

2.2. Về thẩm quyền đăng ký biến động quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 60 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện tiếp nhận hồ sơ đối với hộ gia đình, cá nhân. Tổng cục Quản lý đất đai đề nghị Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Hải Dương căn cứ quy định nêu trên để hướng dẫn người sử dụng đất nộp hồ sơ. Theo đó, Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh cần chuyển thông tin tới Văn phòng đăng ký đất đai huyện Nam Sách để giải quyết thủ tục cho người dân theo thẩm quyền quy định. Trong quá trình giải quyết, cần lưu ý Ngân hàng thương mại cổ phần Bản Việt có trách nhiệm trước pháp luật trong việc xác định khoản nợ là nợ xấu theo quy định tại Nghị quyết số 42/2017/QH14 và thẩm quyền bán nợ xấu phù hợp với quy định của pháp luật.

2.3. Tổng cục Quản lý đất đai đề nghị Sở Tài nguyên và Môi trường rà soát lại một số nhận định tại Công văn số 702/STNMT-VPĐKQSDĐ cho phù hợp như:

- Nhận định Hợp đồng mua, bán nợ chưa có thỏa thuận về việc thay đổi bên nhận thế chấp, trong khi đó nội dung này đã được thể hiện tại Điều 1 và Điều 7 của Hợp đồng mua, bán nợ.

- Nhận định về nhiệm vụ được giao tại Khoản 4 Điều 9 của Nghị quyết số 42/2017/QH14: Sở nhận định Bộ Tài nguyên và Môi trường chưa thực hiện nhiệm vụ được giao tại Nghị quyết, song hiện nay Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành quy định hướng dẫn việc đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho tổ chức mua bán nợ tại Khoản 8 Điều 7 của Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017, phối hợp với Bộ Tư pháp ban hành Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/6/2016, Thông tư số 07/2019/TT-BTP ngày 25/11/2019 (thay thế Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT), trong đó có nội dung hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trên đây là ý kiến của Tổng cục Quản lý đất đai để Quý Sở nghiên cứu, chỉ đạo rà soát hồ sơ cụ thể để giải quyết theo quy định của pháp luật./.