Công văn 5658/CTBRV-TTHT 2023 chính sách thuế

Kính gửi: Công ty TNHH Dự Án Hồ Tràm.

Địa chỉ: Tầng trệt, tòa nhà Hải Hà, 217 Nguyễn Văn Thủ, phường Đa Kao, quận 1, TP. HCM. Mã số thuế: 3500856718.

Trả lời văn bản số 01-082023/FAT-HTP ngày 01/08/2023 (Cục Thuế nhận ngày 09/08/2023) của Công ty TNHH Dự Án Hồ Tràm (Công ty) về việc chính sách thuế, Cục Thuế tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu có ý kiến như sau:

Căn cứ Điều 42 Luật Quản lý thuế số 38/2019/QH14 ngày 13/06/2019; quy định nguyên tắc khai thuế, tính thuế: 

“...

2. Người nộp thuế tự tính số tiền thuế phải nộp, trừ trường hợp việc tính thuế do cơ quan quản lý thuế thực hiện theo quy định của Chính phủ. ... ”; 

Căn cứ Luật nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014; 

- Tại Điều 117 quy định các hình thức giao dịch về nhà ở: 

“Giao dịch về nhà ở bao gồm các hình thức mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ và ủy quyền quản lý nhà ở.”; 

- Tại Điều 120 quy định trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở: 

“1. Các bên tham gia giao dịch nhà ở thỏa thuận lập hợp đồng mua bán, cho thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở hoặc văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại (sau đây gọi chung là hợp đồng về nhà ở) có các nội dung quy định tại Điều 121 của Luật này; trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương thì chỉ cần lập văn bản tặng cho. 

...”;

- Tại Điều 122 quy định công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở: 

“...

2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu. 

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng. ...”; 

Căn cứ Luật kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014;

- Tại Điều 3 quy định giải thích từ ngữ:

“Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau: 

1. Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bản, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi. 

...”;

- Tại Điều 9 quy định điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh: 

“1. Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây: 

a) Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; 

b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất; 

c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. 

...”;

- Tại Điều 17 quy định Hợp đồng kinh doanh bất động sản: 

“1. Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản:

a) Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng;

b) Hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng;

c) Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng; 

d) Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;

đ) Hợp đồng chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản.

2. Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chúng, chúng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực. 

3. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng. Trường hợp hợp đồng có công chúng, chúng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực. Trường hợp các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng. 

4. Chính phủ quy định các loại hợp đồng mẫu kinh doanh bất động sản.”; 

- Tại Điều 18 quy định nội dung hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng 

“Hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng phải có các nội dung chính sau đây: 

... "; 

Căn cứ Thông tư số 219/2013/TT-BTC ngày 31/12/2013 của Bộ trưởng Bộ Tài chính hướng dẫn về thuế GTGT; 

- Tại Điều 7 quy định giá tính thuế: 

“...

6. Đối với hoạt động cho thuê tài sản như cho thuê nhà, văn phòng, xưởng, kho tàng, bến, bãi, phương tiện vận chuyển, máy móc, thiết bị là số tiền cho thuê chưa có thuế GTGT. 

Trường hợp cho thuê theo hình thức trả tiền thuê từng kỳ hoặc trả trước tiền thuê cho một thời hạn thuê thì giá tính thuế là tiền cho thuê trả từng kỳ hoặc trả trước cho thời hạn thuê chưa có thuế GTGT. 

Giá cho thuê tài sản do các bên thỏa thuận được xác định theo hợp đồng. Trường hợp pháp luật có quy định về khung giá thuê thì giá thuê được xác định trong phạm vi khung giá quy định. 

...”.

- Tại Điều 11 quy định Thuế suất 10%:

“Thuế suất 10% áp dụng đối với hàng hóa, dịch vụ không được quy định tại Điều 4, Điều 9 và Điều 10 Thông tư này. 

...”.

Căn cứ Thông tư số 78/2014/TT-BTC ngày 18/06/2014 của Bộ trưởng Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành về thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN);

- Tại Điều 5 quy định doanh thu: 

“...

3. Doanh thu để tính thu nhập chịu thuế trong một số trường hợp xác định như sau: 

...

e) Đối với hoạt động cho thuê tài sản là số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê. Trường hợp bên thuê trả tiền trước cho nhiều năm thì doanh thu để tính thu nhập chịu thuế được phân bổ cho số năm trả tiền trước hoặc được xác định theo doanh thu trả tiền một lần. 

Doanh nghiệp căn cứ điều kiện thực hiện chế độ kế toán, hóa đơn chứng từ thực tế và việc xác định chi phí, có thể lựa chọn một trong hai phương pháp xác định doanh thu để tính thu nhập chịu thuế như sau: 

- Là số tiền cho thuê tài sản của từng năm được xác định bằng (=) số tiền trả trước chia (:) số năm trả tiền trước. 

- Là toàn bộ số tiền cho thuê tài sản của số năm trả tiền trước. 

Trường hợp doanh nghiệp đang trong thời gian hưởng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp lựa chọn phương pháp xác định doanh thu để tính thu nhập chịu thuế là toàn bộ số tiền thuê bên thuê trả trước cho nhiều năm thì việc xác định số thuế thu nhập doanh nghiệp từng ưu đãi thuế căn cứ vào tổng số thuế thu nhập doanh nghiệp của số năm trả tiền trước chia (:) số năm bên thuê trả tiền trước. ....”; 

- Tại Điều 7 quy định thu nhập khác: 

“...

5. Thu nhập từ cho thuê tài sản dưới mọi hình thức. 

Thu nhập từ cho thuê tài sản được xác định bằng doanh thu từ hoạt động cho thuê tài sản trừ (-) các khoản chi: chi phí khấu hao, duy tu, sửa chữa, bảo dưỡng tài sản, chi phí thuê tài sản để cho thuê lại (nếu có) và các chi được trừ khác có liên quan đến việc cho thuê tài sản. ...”; 

- Tại Điều 18 quy định điều kiện áp dụng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp: 

“...

9. Trường hợp trong cùng kỳ tính thuế, doanh nghiệp có phát sinh hoạt động kinh doanh được hưởng ưu đãi thuế bị lỗ, hoạt động kinh doanh không được hưởng ưu đãi thuế, thu nhập khác của các hoạt động kinh doanh (không bao gồm thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, chuyển nhượng dự án đầu tư; thu nhập từ chuyển nhượng quyền tham gia dự án đầu tư, chuyển nhượng quyền thăm dò, khai thác, chế biến khoáng sản theo quy định của pháp luật) có thu nhập (hoặc ngược lại) thì doanh nghiệp bù trừ vào thu nhập chịu thuế của các hoạt động có thu nhập do doanh nghiệp lựa chọn. Phần thu nhập còn lại sau khi bù trừ áp dụng mức thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp theo mức thuế suất của hoạt động còn thu nhập. 

Trường hợp trong các kỳ tính thuế trước, doanh nghiệp đang bị lỗ (nếu còn trong thời hạn chuyển lỗ) thì doanh nghiệp phải chuyển lỗ tương ứng với các hoạt động có thu nhập. Nếu doanh nghiệp không tách riêng được lỗ của từng hoạt động thì doanh nghiệp chuyển lỗ vào thu nhập của hoạt động được hưởng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp trước sau đó vẫn còn lỗ thì chuyển vào thu nhập của hoạt động không được hưởng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp (không bao gồm thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, chuyển nhượng dự án đầu tư; thu nhập từ chuyển nhượng quyền tham gia dự án đầu tư, chuyển nhượng quyền thăm dò, khai thác khoáng sản theo quy định của pháp luật). ... ”.

Căn cứ các quy định trên, nếu Công ty ký hợp đồng cho thuê dài hạn dành cho căn hộ khách sạn đáp ứng điều kiện theo quy định của Luật nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản, thì Công ty tự xác định thu nhập phát sinh từ hợp đồng cho thuê nêu trên, kê khai, nộp thuế GTGT và thuế TNDN theo quy định của pháp luật. 

Cục Thuế tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu thông báo để Công ty TNHH Dự Án Hồ Tràm được biết và thực hiện theo đúng quy định của pháp luật./.