Phong tỏa tài sản của bị đơn đã bán cho người thứ 3 được không?

Câu hỏi:

Xin hỏi LuatVietNam: Ngày 1/4/2021, tôi và anh A có ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với nhau. Ngày 10/5/2021, anh A do nợ tiền của bên ngân hàng nên bị tòa án áp dụng biện pháp phong tòa tài sản. Ngày 11/5/2021, tôi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất trên. Ngày 12/5/2021, UBND huyện X ra quyết định thu hồi lại giấy chứng nhận đã cấp với lý do để thực hiện việc phong tòa tài sản theo quyết định của tòa án. Vậy trong trường hợp này, việc tôi bị thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là đúng hay là sai? Tôi phải làm gì để bảo vệ quyền lợi của mình ? Xin cảm ơn

Trả lời:

Khi nào được thu hồi sổ đỏ?

Hiện nay, theo quy định của pháp luật hiện hành, nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp nếu thuộc một trong các trường hợp sau đây:

1. Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp.

2. Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp.

3. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

4. Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.

Đồng thời, theo quy định tại khoản 3 Điều 106 Luật Đất đai hiện hành thì việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp do cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai chỉ được thực hiện sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai.

Vì chưa có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp hoặc văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai cho nên, việc UBND huyện X ra quyết định thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho anh/chị với lí do để thực hiện quyết định phong tỏa tài sản của Tòa án là không có cơ sở pháp luật. Do đó, anh/chị có thể lựa chọn việc khiếu nại đối với quyết định thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của UBND huyện X  hoặc khởi kiện ra tòa để đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của mình.

 

Phong tỏa tài sản của bị đơn đã bán cho người khác được không?

Đồng thời, căn cứ vào nội dung anh/chị cung cấp, Luật sư nhận thấy việc Tòa án ra quyết định phong tỏa tài sản là quyền sử dụng đất nói trên có dấu hiệu vi phạm pháp luật về tố tụng dân sự, ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của anh/chị. Bởi lẽ:

Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.

Đồng thời, tại khoản 8 Mục IV Công văn số 89/TANDTC-PC của Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn giải quyết vụ án dân sự xác định :

“ … Trường hợp tài sản là quyền sử dụng đất, theo quy định của pháp luật thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Vì vậy, trường hợp nguyên đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ là thửa đất thuộc quyền sử dụng của bị đơn thì giải quyết như sau: Nếu bị đơn đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, hợp đồng đã được công chứng và đã hoàn thành thủ tục đăng ký vào sổ địa chính thì kể từ thời điểm này thửa đất không thuộc quyền sử dụng của bị đơn, nên Tòa án không được áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ; nếu đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, hợp đồng đã được công chứng, nhưng chưa đăng ký vào sổ địa chính thì thửa đất đó vẫn thuộc quyền sử dụng của bị đơn, nên Tòa án được áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự”.

Vì anh/chị đã thực hiện kí hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với Ông A, đồng thời đã tiến hành việc đăng kí cấp và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước thời điểm Ông A bị tòa án ra quyết định phong tỏa tài sản để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ theo quy định tại Điều 126 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 cho nên có thể xác định, anh/chị là người có quyền sở hữu hợp pháp đối với thửa đất nêu trên.

Vì vậy, việc Tòa án ra quyết định áp dụng biện pháp phong tỏa quyền sử dụng đất để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ đối với Ông A là không có cơ sở. Do đó, anh/chị có quyền khiếu nại quyết định phong tỏa tài sản của tòa án theo quy định tại Điều 140, 141 Bộ Luật Tố tụng dân sự 2015 để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình.

Trên đây là nội dung tư vấn dựa trên những thông tin mà luật sư đã nhận được. Nếu còn bất kỳ thắc mắc nào liên quan, vui lòng liên 19006192 để được hỗ trợ kịp thời. Xin cảm ơn!

*Lưu ý: Nội dung tư vấn trên đây chỉ mang tính tham khảo. Tùy từng thời điểm và đối tượng khác nhau mà nội dung tư vấn trên có thể sẽ không còn phù hợp do sự thay đổi của chính sách pháp luật. Mọi thắc mắc, góp ý xin vui lòng liên hệ về email: tuvan@luatvietnam.vn

Quý khách có bất kỳ vấn đề nào cần tư vấn, hãy đặt câu hỏi cho các luật sư để được tư vấn một cách nhanh chóng nhất!

Để được giải đáp thắc mắc, vui lòng gọi

1900.6192 hoặc gửi câu hỏi tại đây

Tải app LuatVietnam miễn phí tại đây

Vui lòng đợi