Hủy bỏ hợp đồng đặt cọc do dịch Covid có được không?

Câu hỏi:

Xin hỏi LuatVietnam: Tôi vừa ký kết xong hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Sau đó, do có nội dung cần phải sửa đổi nên hai bên đã thống nhất là sẽ tẩy, xoá và gạch bỏ một phần nội dung trong hợp đồng. Đến nay, do có mẫu thuẫn nên người bán không chịu bán cho tôi và lấy lý do là hợp đồng đó và bị tẩy xoá nên không còn hiệu lực. Cho tôi hỏi, người bán nói như vậy có đúng không? Hợp đồng mà do hai bên thoả thuận cùng tẩy xoá thì có hiệu lực pháp luật không? Nếu do dịch bệnh mà hết thời hạn của hợp đồng đặt cọc, tôi không thể đến để làm thủ tục mua đất được thì tôi có bị mất cọc nếu bên kia không đồng ý gia hạn không? Xin cảm ơn!

Trả lời:

Quy định pháp luật hiện nay không yêu cầu bắt buộc hợp đồng đặt cọc phải lập thành văn bản, công chứng, chứng thực.

Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về Điều kiện có hiệu lực của Hợp đồng gồm: Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự; mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội.

Do đó, Luật sư có thể khẳng định rằng Hợp đồng giữa bạn và bên bán có hiệu lực, hai bên phải có nghĩa vụ thực hiện. Trường hợp nội dung hợp đồng có sự tẩy xoá, nhưng đã được hai bên biết, thống nhất, cùng ký vào nội dung tẩy xoá đó thì việc tẩy xoá đó không làm ảnh hưởng đến toàn bộ nội dung cũng như hiệu lực của hợp đồng đặt cọc.

Nếu do dịch bệnh mà hết thời hạn của hợp đồng đặt cọc, tôi không thể đến để làm thủ tục mua đất được thì tôi có bị mất cọc nếu bên kia không đồng ý gia hạn không? Tại sao?

Theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:

 “Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”

Như vậy, căn cứ nội dung câu hỏi của bạn có thể hiểu hai bên đã thoả thuận một thời điểm cụ thể để hai bên tiến hành ký hợp đồng mua bán đất. Tuy nhiên vì lí do dịch bệnh bạn không thể đến để giao kết được, mà thoả thuận đặt cọc không quy định một ngoại lệ nào khác thì bạn sẽ bị mất tiền cọc do từ chối thực hiện hợp đồng mua bán khi đến hạn, trừ trường hợp giữa bạn và bên bán có thoả thuận khác.

Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 420 Bộ luật Dân sự 2015 thì bên bạn có thể thực hiện đàm phán lại hợp đồng khi có đủ các điều kiện sau:

- Sự thay đổi hoàn cảnh do nguyên nhân khách quan xảy ra sau khi giao kết hợp đồng;

- Tại thời điểm giao kết hợp đồng, các bên không thể lường trước được về sự thay đổi hoàn cảnh;

- Hoàn cảnh thay đổi lớn đến mức nếu như các bên biết trước thì hợp đồng đã không được giao kết hoặc được giao kết nhưng với nội dung hoàn toàn khác;

- Việc tiếp tục thực hiện hợp đồng mà không có sự thay đổi nội dung hợp đồng sẽ gây thiệt hại nghiêm trọng cho một bên;

- Bên có lợi ích bị ảnh hưởng đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết trong khả năng cho phép, phù hợp với tính chất của hợp đồng mà không thể ngăn chặn, giảm thiểu mức độ ảnh hưởng đến lợi ích.

Như vậy, trong trường hợp hoàn cảnh thay đổi cơ bản (mà cụ thể ở đây là sự xuất hiện của đại dịch Covid), bên bạn là bên có lợi ích bị ảnh hưởng có quyền yêu cầu bên kia đàm phán lại hợp đồng trong một thời hạn hợp lý.

Trường hợp bạn và bên kia không thể thỏa thuận được về việc sửa đổi hợp đồng trong một thời hạn hợp lý, bạn có thể yêu cầu Tòa án:

+ Chấm dứt hợp đồng tại một thời điểm xác định;

+ Sửa đổi hợp đồng để cân bằng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên do hoàn cảnh thay đổi cơ bản.

Tòa án chỉ được quyết định việc sửa đổi hợp đồng trong trường hợp việc chấm dứt hợp đồng sẽ gây thiệt hại lớn hơn so với các chi phí để thực hiện hợp đồng nếu được sửa đổi.

Trong quá trình đàm phán sửa đổi, chấm dứt hợp đồng, Tòa án giải quyết vụ việc, các bên vẫn phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ của mình theo hợp đồng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Đầu tiên vẫn trên tinh thần tự nguyện, hai bên có thể thỏa thuận để tạm dừng hợp đồng hoặc chấm dứt hợp đồng và trả lại tiền đặt cọc. Trường hợp không thỏa thuận được thì có thể yêu cầu tòa án chấm dứt hợp đồng do hoàn cảnh thay đổi nếu tiếp tục thực hiện hợp đồng sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng cho bên đặt cọc, nếu được tòa án tuyên bố chấm dứt thì bạn sẽ được trả lại tiền cọc.

Lưu ý: Trong quá trình đàm phán sửa đổi, chấm dứt hợp đồng, Tòa án giải quyết vụ việc, các bên vẫn phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ của mình theo hợp đồng đã ký kết

Xem thêmĐặt cọc mua nhà đất: 7 điều phải biết khi ký hợp đồng đặt cọc

Trên đây là nội dung tư vấn dựa trên những thông tin mà luật sư đã nhận được. Nếu còn bất kỳ thắc mắc nào liên quan, vui lòng liên 19006192 để được hỗ trợ kịp thời. Xin cảm ơn!

*Lưu ý: Nội dung tư vấn trên đây chỉ mang tính tham khảo. Tùy từng thời điểm và đối tượng khác nhau mà nội dung tư vấn trên có thể sẽ không còn phù hợp do sự thay đổi của chính sách pháp luật. Mọi thắc mắc, góp ý xin vui lòng liên hệ về email: tuvan@luatvietnam.vn

Quý khách có bất kỳ vấn đề nào cần tư vấn, hãy đặt câu hỏi cho các luật sư để được tư vấn một cách nhanh chóng nhất!

Để được giải đáp thắc mắc, vui lòng gọi

1900.6192 hoặc gửi câu hỏi tại đây

Tải app LuatVietnam miễn phí tại đây

Vui lòng đợi