Thông tư 122/2017/TT-BTC của Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12

thuộc tính Thông tư 122/2017/TT-BTC

Thông tư 122/2017/TT-BTC của Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12
Cơ quan ban hành: Bộ Tài chính
Số công báo:Đang cập nhật
Số hiệu:122/2017/TT-BTC
Ngày đăng công báo:Đang cập nhật
Loại văn bản:Thông tư
Người ký:Trần Văn Hiếu
Ngày ban hành:15/11/2017
Ngày hết hiệu lực:
Đã biết

Vui lòng đăng nhập tài khoản gói Tiêu chuẩn hoặc Nâng cao để xem Ngày hết hiệu lực. Nếu chưa có tài khoản Quý khách đăng ký tại đây!

Áp dụng:
Đã biết

Vui lòng đăng nhập tài khoản để xem Ngày áp dụng. Nếu chưa có tài khoản Quý khách đăng ký tại đây!

Tình trạng hiệu lực:
Đã biết

Vui lòng đăng nhập tài khoản gói Tiêu chuẩn hoặc Nâng cao để xem Tình trạng hiệu lực. Nếu chưa có tài khoản Quý khách đăng ký tại đây!

Lĩnh vực: Tài chính-Ngân hàng

TÓM TẮT VĂN BẢN

Công bố tiêu chuẩn thẩm định giá doanh nghiệp
Ngày 15/11/2017, Bộ Tài chính đã ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12 - Tiêu chuẩn thẩm định giá doanh nghiệp tại Thông tư số 122/2017/TT-BTC.

Thông thường giá trị của doanh nghiệp là giá trị doanh nghiệp hoạt động liên tục. Trong trường hợp thẩm định viên nhận định rằng doanh nghiệp sẽ chấm dứt hoạt động sau thời điểm thẩm định giá thì giá trị của doanh nghiệp sẽ là giá trị doanh nghiệp hoạt động có thời hạn hoặc giá trị thanh lý.

Giá trị doanh nghiệp cuối cùng có thể được xác định thông qua việc tính bình quân có trọng số kết quả của các phương pháp thẩm định giá được áp dụng. Việc xác định trọng số cho từng phương án dựa trên độ tin cậy của từng phương pháp, thông tin dữ liệu đầu vào, mục đích thẩm định giá…đảm bảo phù hợp với thị trường.

Báo cáo tài chính được sử dụng trong thẩm định giá doanh nghiệp bao gồm: Báo cáo tài chính năm, báo cáo tài chính năm được kiểm toán, báo cáo tài chính giữa niên độ, báo cáo tài chính giữa niên độ được soát xét, báo cáo tài chính tại thời điểm thẩm định giá được kiểm toán. Trong đó, đối với cùng một số liệu, chỉ tiêu, thứ tự ưu tiên như sau: Số liệu, chỉ tiêu tại báo cáo tài chính gần nhất với thời điểm thẩm định giá được ưu tiên sử dụng; Tại cùng một thời điểm, số liệu, chỉ tiêu tại báo cáo tài chính được kiểm toán, soát xét được ưu tiên sử dụng.

Thông tư này có hiệu lực từ ngày 01/01/2018.

Xem chi tiết Thông tư122/2017/TT-BTC tại đây

LuatVietnam.vn độc quyền cung cấp bản dịch chính thống Công báo tiếng Anh của Thông Tấn Xã Việt Nam.
Tình trạng hiệu lực: Đã biết

BỘ TÀI CHÍNH
--------

Số: 122/2017/TT-BTC

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------

Hà Nội, ngày 15 tháng 11 năm 2017

THÔNG TƯ

BAN HÀNH TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM SỐ 12

Căn cứ Luật Giá số 11/2012/QH13 ngày 20 tháng 6 năm 2012;

Căn cứ Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06 tháng 8 năm 2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Giá về thẩm định giá;

Căn cứ Nghị định số 87/2017/NĐ-CP ngày 26 tháng 07 năm 2017 của Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Tài chính;

Theo đề nghị của Cục trưởng Cục Quản lý giá,

Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành Thông tư ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12

Điều 1. Ban hành kèm theo Thông tư này Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12 - Tiêu chuẩn thẩm định giá Doanh nghiệp.
Điều 2. Tổ chức thực hiện
1. Thông tư này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2018.
2. Cục Quản lý giá chủ trì, phối hợp với các cơ quan có liên quan chỉ đạo, hướng dẫn, kiểm tra việc thực hiện các quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá ban hành kèm theo Thông tư này và các văn bản pháp luật có liên quan.
3. Trong quá trình thực hiện nếu có vướng mắc đề nghị các đơn vị phản ánh về Bộ Tài chính để hướng dẫn giải quyết và sửa đổi, bổ sung cho phù hợp./.

Nơi nhận:
- Thủ tướng, các Phó Thủ tướng Chính phủ;
- Văn phòng Chính phủ;
- Văn phòng Tổng Bí thư;
- Văn phòng Chủ tịch nước;
- Văn phòng Quốc hội;
- Các Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ;
- Toà án nhân dân tối cao;
- Viện Kiểm sát nhân dân tối cao;
- Kiểm toán nhà nước;
- UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương;
- Công báo;
- Cục Kiểm tra văn bản - Bộ Tư pháp;
- Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam;
- Hội Thẩm định giá Việt Nam; các doanh nghiệp thẩm định giá;
- Website Chính phủ;
- Website Bộ Tài chính;
- Các đơn vị thuộc Bộ Tài chính;
- Lưu: VT; QLG (VT,CSG).

KT. BỘ TRƯỞNG
THỨ TRƯỞNG




Trần Văn Hiếu

HỆ THỐNG TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM

Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12

Thẩm định giá doanh nghiệp

(Ký hiệu: TĐGVN 12)

(Ban hành kèm theo Thông tư số 122/2017/TT-BTC ngày 15/11/2017 của Bộ Tài chính)

I. QUY ĐỊNH CHUNG
1. Phạm vi điều chỉnh: Tiêu chuẩn này quy định và hướng dẫn thực hiện thẩm định giá doanh nghiệp.
2. Đối tượng áp dụng: Thẩm định viên về giá hành nghề (sau đây gọi chung là thẩm định viên), doanh nghiệp thẩm định giá, các tổ chức và cá nhân khác thực hiện hoạt động thẩm định giá theo quy định của Luật Giá và các quy định khác của pháp luật có liên quan.
3. Khách hàng thẩm định giá và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá (nếu có) theo hợp đồng thẩm định giá đã ký kết phải có những hiểu biết cần thiết về các quy định trong tiêu chuẩn này để hợp tác với doanh nghiệp thẩm định giá trong quá trình thẩm định giá.
4. Giải thích từ ngữ
Tài sản hoạt động là những tài sản sử dụng trong quá trình hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp và góp phần tạo ra doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ hoặc giúp tiết giảm chi phí hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp.
Tài sản phi hoạt động là những tài sản không tham gia vào hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp, bao gồm: khoản đầu tư vào công ty khác (trừ trường hợp các doanh nghiệp cần thẩm định giá là các công ty đầu tư tài chính) không góp phần tạo ra doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ hoặc không giúp tiết giảm chi phí hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp cần thẩm định giá; các khoản đầu tư tài chính ngắn hạn; tiền mặt và các khoản tương đương tiền; tài sản thuộc quyền sở hữu, sử dụng của doanh nghiệp không đóng góp vào việc tạo ra thu nhập cho doanh nghiệp nhưng vẫn có giá trị (tài sản chưa khai thác, bằng sáng chế chưa sử dụng, quyền sử dụng đất, quyền thuê đất chưa khai thác...); tài sản thuộc quyền sở hữu, sử dụng của doanh nghiệp có tạo ra thu nhập cho doanh nghiệp nhưng không góp phần tạo ra doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ hoặc không giúp tiết giảm chi phí hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp cần thẩm định giá (quyền sử dụng đất, quyền thuê đất khai thác không đúng với ngành nghề kinh doanh của doanh nghiệp...) và tài sản phi hoạt động khác. Khi xác định giá trị doanh nghiệp bằng cách tiếp cận từ thu nhập cần cộng giá trị của các tài sản phi hoạt động tại thời điểm thẩm định giá với giá trị chiết khấu dòng thu nhập của các tài sản hoạt động tại thời điểm thẩm định giá. Riêng phương pháp chiết khấu cổ tức thì không cộng thêm phần tài sản phi hoạt động là tiền mặt và tương đương tiền.
Giá trị doanh nghiệp hoạt động liên tục là giá trị doanh nghiệp đang hoạt động với giả thiết doanh nghiệp sẽ tiếp tục hoạt động sau thời điểm thẩm định giá.
Giá trị doanh nghiệp hoạt động có thời hạn là giá trị doanh nghiệp đang hoạt động với giả thiết tuổi đời của doanh nghiệp là hữu hạn do doanh nghiệp buộc phải chấm dứt hoạt động sau một thời điểm được xác định trong tương lai.
Giá trị doanh nghiệp thanh lý là giá trị doanh nghiệp với giả thiết các tài sản của doanh nghiệp sẽ được bán riêng lẻ và doanh nghiệp sẽ sớm chấm dứt hoạt động sau thời điểm thẩm định giá.
II. NỘI DUNG TIÊU CHUẨN
1. Lựa chọn cơ sở giá trị và sử dụng báo cáo tài chính trong thẩm định giá doanh nghiệp
1.1 Cơ sở giá trị trong thẩm định giá doanh nghiệp
Cơ sở giá trị doanh nghiệp là cơ sở giá trị thị trường hoặc cơ sở giá trị phi thị trường. Cơ sở giá trị doanh nghiệp được xác định trên cơ sở mục đích thẩm định giá, đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế - kỹ thuật và đặc điểm thị trường của doanh nghiệp cần thẩm định giá, yêu cầu của khách hàng thẩm định giá tại hợp đồng thẩm định giá (nếu phù hợp với mục đích thẩm định giá) và quy định của pháp luật có liên quan. Các nội dung khác thực hiện theo quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 2 và số 3.
Căn cứ vào triển vọng thực tế của doanh nghiệp, thị trường kinh doanh của doanh nghiệp, mục đích thẩm định giá và quy định của pháp luật, thẩm định viên đưa ra nhận định về tình trạng hoạt động, tình trạng giao dịch (thực tế hoặc giả thiết) của doanh nghiệp cần thẩm định giá sau thời điểm thẩm định giá. Thông thường giá trị của doanh nghiệp là giá trị doanh nghiệp hoạt động liên tục. Trong trường hợp thẩm định viên nhận định rằng doanh nghiệp sẽ chấm dứt hoạt động sau thời điểm thẩm định giá thì giá trị của doanh nghiệp sẽ là giá trị doanh nghiệp hoạt động có thời hạn hoặc giá trị thanh lý.
Việc áp dụng các phương pháp thẩm định giá doanh nghiệp cần phù hợp với cơ sở giá trị doanh nghiệp và nhận định của thẩm định viên về trạng thái hoạt động của doanh nghiệp tại và sau thời điểm thẩm định giá.
1.2. Sử dụng báo cáo tài chính trong thẩm định giá doanh nghiệp
a) Báo cáo tài chính được sử dụng trong thẩm định giá doanh nghiệp
Báo cáo tài chính được sử dụng trong thẩm định giá doanh nghiệp bao gồm: Báo cáo tài chính năm, báo cáo tài chính năm được kiểm toán, báo cáo tài chính giữa niên độ, báo cáo tài chính giữa niên độ được soát xét, báo cáo tài chính tại thời điểm thẩm định giá được kiểm toán. Trong đó, đối với cùng một số liệu, chỉ tiêu, thứ tự ưu tiên như sau:
- Số liệu, chỉ tiêu tại báo cáo tài chính gần nhất với thời điểm thẩm định giá được ưu tiên sử dụng.
- Tại cùng một thời điểm, số liệu, chỉ tiêu tại báo cáo tài chính được kiểm toán, soát xét được ưu tiên sử dụng.
Trường hợp doanh nghiệp cần thẩm định giá là công ty mẹ và có báo cáo hợp nhất tại thời điểm thẩm định giá thì thẩm định viên cần xem xét cả báo cáo tài chính hợp nhất và báo cáo tài chính riêng của công ty mẹ và công ty con để sử dụng cho phù hợp với cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá lựa chọn, ưu tiên sử dụng báo cáo tài chính riêng.
b) Một số lưu ý khi sử dụng báo cáo tài chính
- Thẩm định viên nên đối chiếu, kiểm tra tính chính xác để bảo đảm độ tin cậy, trường hợp cần thiết, thẩm định viên yêu cầu doanh nghiệp điều chỉnh lại báo cáo tài chính và sổ sách kế toán chính xác trước khi đưa vào phân tích thông tin, áp dụng các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá. Trường hợp doanh nghiệp cần thẩm định giá không điều chỉnh thì thẩm định viên có thể xác định chênh lệch và có phân tích rõ nội dung, căn cứ xác định chênh lệch và ghi rõ trong Báo cáo kết quả thẩm định giá.
- Khi sử dụng số liệu từ báo cáo tài chính chưa được kiểm toán, soát xét mà không thực hiện đối chiếu, kiểm tra tính chính xác của các số liệu, thẩm định viên phải nêu rõ hạn chế này trong phần hạn chế của Chứng thư và Báo cáo kết quả thẩm định giá để khách hàng thẩm định giá và người sử dụng kết quả thẩm định giá được biết.
- Đối với phương pháp trong cách tiếp cận từ thị trường: khi sử dụng số liệu từ báo cáo tài chính của doanh nghiệp cần thẩm định giá, doanh nghiệp so sánh để tính toán các chỉ tiêu: lãi cơ bản trên một cổ phiếu (EPS), lợi nhuận trước thuế, lãi vay và khấu hao (EBITDA) trong tính toán các tỷ số thị trường nhằm mục đích thẩm định giá, thẩm định viên cần cân nhắc điều chỉnh để loại trừ thu nhập và chi phí của các tài sản phi hoạt động, các khoản chi phí, thu nhập bất thường, không mang tính thường xuyên.
- Đối với phương pháp trong cách tiếp cận từ chi phí, cách tiếp cận từ thu nhập: khi sử dụng số liệu về lợi nhuận từ báo cáo tài chính trong các năm gần nhất của doanh nghiệp cần thẩm định giá nhằm mục đích dự báo dòng thu nhập hàng năm của doanh nghiệp cần thẩm định giá, thẩm định viên cần cân nhắc loại trừ thu nhập và chi phí của các tài sản phi hoạt động, các khoản chi phí, thu nhập bất thường, không mang tính thường xuyên.
- Các khoản chi phí, lợi nhuận không mang tính thường xuyên bao gồm: các khoản chi phí liên quan đến việc tái cấu trúc doanh nghiệp; các khoản tăng, giảm ghi nhận khi bán tài sản; thay đổi các nguyên tắc hạch toán kế toán; ghi nhận giảm giá hàng tồn kho; suy giảm lợi thế thương mại; xóa sổ nợ; tổn thất hoặc lợi ích từ các quyết định của tòa án và các khoản lợi nhuận, chi phí không thường xuyên khác. Các khoản mục này khi điều chỉnh phải xem xét đến tác động của thuế thu nhập doanh nghiệp (nếu có).
2. Các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá doanh nghiệp
Các cách tiếp cận áp dụng trong thẩm định giá doanh nghiệp bao gồm: cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập. Doanh nghiệp thẩm định giá có thể sử dụng tất cả các cách tiếp cận để thẩm định giá doanh nghiệp.
- Trong cách tiếp cận từ thị trường, giá trị doanh nghiệp được xác định thông qua giá trị của doanh nghiệp tương tự hoặc giống hệt với doanh nghiệp cần thẩm định giá về các yếu tố: ngành nghề kinh doanh chính; khách hàng và thị trường tiêu thụ; các chỉ số tài chính hoặc giá giao dịch đã thành công của chính doanh nghiệp cần thẩm định giá. Phương pháp được sử dụng trong cách tiếp cận từ thị trường để xác định giá trị doanh nghiệp là phương pháp tỷ số bình quân và phương pháp giá giao dịch.
- Trong cách tiếp cận từ chi phí, giá trị doanh nghiệp được xác định thông qua giá trị các tài sản của doanh nghiệp. Phương pháp được sử dụng trong cách tiếp cận từ chi phí để xác định giá trị doanh nghiệp là phương pháp tài sản.
- Trong cách tiếp cận từ thu nhập, giá trị doanh nghiệp được xác định thông qua việc quy đổi dòng thu nhập thuần có được trong tương lai về giá trị hiện tại. Phương pháp được sử dụng trong cách tiếp cận từ thu nhập để xác định giá trị doanh nghiệp là phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do của doanh nghiệp, phương pháp chiết khấu dòng cổ tức và phương pháp chiết khấu dòng tiền thuần vốn chủ sở hữu.
3. Phương pháp tỷ số bình quân
3.1. Phương pháp tỷ số bình quân ước tính giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá thông qua tỷ số thị trường trung bình của các doanh nghiệp so sánh. Doanh nghiệp so sánh là doanh nghiệp thỏa mãn các điều kiện sau:
- Tương tự với doanh nghiệp cần thẩm định giá về các yếu tố: ngành nghề kinh doanh chính; khách hàng và thị trường tiêu thụ; các chỉ số tài chính.
- Có cổ phần được giao dịch thành công trên thị trường tại thời điểm thẩm định giá hoặc gần thời điểm thẩm định giá nhưng không quá 01 năm tính đến thời điểm thẩm định giá.

Các tỷ số thị trường được sử dụng trong phương pháp tỷ số bình quân bao gồm: tỷ số giá trên thu nhập bình quân Thông tư 122/2017/TT-BTC của Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12, tỷ số giá trên doanh thu bình quân Thông tư 122/2017/TT-BTC của Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12, tỷ số giá trên giá trị sổ sách bình quân Thông tư 122/2017/TT-BTC của Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12, tỷ số giá trị doanh nghiệp trên lợi nhuận trước thuế, lãi vay và khấu hao bình quân Thông tư 122/2017/TT-BTC của Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12.

3.2. Trường hợp áp dụng phương pháp tỷ số bình quân
Có ít nhất 03 doanh nghiệp so sánh. Ưu tiên các doanh nghiệp so sánh là các doanh nghiệp đã niêm yết trên sàn chứng khoán hoặc đăng ký giao dịch trên UPCoM.
3.3. Nguyên tắc thực hiện
- Cách thức xác định các chỉ số tài chính, tỷ số thị trường phải nhất quán đối với tất cả các doanh nghiệp so sánh và doanh nghiệp cần thẩm định giá.
- Các chỉ số tài chính, tỷ số thị trường của các doanh nghiệp so sánh được thu thập từ các nguồn khác nhau phải được rà soát, điều chỉnh để bảo đảm tính nhất quán về cách thức xác định trước khi đưa vào sử dụng trong thẩm định giá.
3.4. Các bước xác định giá trị doanh nghiệp
- Bước 1: Đánh giá, lựa chọn các doanh nghiệp so sánh.
- Bước 2: Xác định tỷ số thị trường được sử dụng để ước tính giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá.
- Bước 3: Ước tính giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá.
3.5. Đánh giá, lựa chọn các doanh nghiệp so sánh
Tiêu chí đánh giá, lựa chọn các doanh nghiệp so sánh bao gồm:
(i) Doanh nghiệp so sánh phải tương tự với doanh nghiệp cần thẩm định giá về các yếu tố: ngành nghề kinh doanh chính; nhóm khách hàng và thị trường tiêu thụ. Trong nhiều trường hợp, các doanh nghiệp tương tự với doanh nghiệp cần thẩm định giá về các yếu tố này có thể được lựa chọn từ các đối thủ cạnh tranh của doanh nghiệp cần thẩm định giá.
(ii) Doanh nghiệp so sánh phải tương tự với doanh nghiệp cần thẩm định giá về các chỉ số tài chính, bao gồm:
- Chỉ số phản ánh quy mô của doanh nghiệp: vốn điều lệ, doanh thu, lợi nhuận gộp về bán hàng và cung cấp dịch vụ.
- Chỉ số phản ánh khả năng tăng trưởng của doanh nghiệp: tốc độ tăng trưởng lợi nhuận sau thuế thu nhập doanh nghiệp trung bình trong 03 năm gần nhất.
- Chỉ số phản ánh hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp: tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (ROE), tỷ suất lợi nhuận trên tài sản (ROA).
Thẩm định viên tiến hành đánh giá theo các tiêu chí trên để lựa chọn được ít nhất 03 doanh nghiệp so sánh. Tỷ số thị trường của các doanh nghiệp so sánh này được sử dụng để ước tính giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá. Số lượng doanh nghiệp so sánh càng nhiều thì độ tin cậy của các tỷ số thị trường bình quân càng cao.
3.6. Xác định tỷ số thị trường được sử dụng để ước tính giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá

Thẩm định viên xác định các tỷ số thị trường của doanh nghiệp so sánh, bao gồm: Thông tư 122/2017/TT-BTC của Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12. Khi thẩm định giá các công ty tài chính, ngân hàng, thẩm định viên có thể không cần xác định tỷ số thị trường Thông tư 122/2017/TT-BTC của Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12.

Lưu ý khi xác định các tỷ số thị trường:
- Giá cổ phần của doanh nghiệp so sánh được lấy là mức giá đóng cửa trong ngày giao dịch gần nhất của các cổ phần này trên thị trường chứng khoán tại thời điểm thẩm định giá. Trong trường hợp cổ phần của doanh nghiệp so sánh chưa niêm yết trên sàn chứng khoán hoặc chưa đăng ký giao dịch trên UPCoM, giá cổ phần của doanh nghiệp so sánh là giá cổ phần của doanh nghiệp này được giao dịch thành công trên thị trường gần nhất với thời điểm thẩm định giá nhưng không quá 01 năm tính đến thời điểm thẩm định giá.

- Giá trị sổ sách của cổ phần trong chỉ số Thông tư 122/2017/TT-BTC của Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12 cần lưu ý trừ phần giá trị sổ sách của tài sản cố định vô hình (không bao gồm quyền sử dụng đất, quyền khai thác tài sản trên đất) để hạn chế tác động của quy định về hạch toán kế toán đối với tài sản cố định vô hình có thể làm sai lệch kết quả thẩm định giá trong trường hợp các doanh nghiệp so sánh, doanh nghiệp cần thẩm định giá có tài sản cố định vô hình trong bảng cân đối kế toán. Trong trường hợp không trừ phần giá trị sổ sách của tài sản cố định vô hình phải nêu rõ lý do.

- Tham số giá trị thị trường của các doanh nghiệp so sánh (EV) trong tỷ số thị trường Thông tư 122/2017/TT-BTC của Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12 được tính theo công thức sau:

Giá trị thị trường của doanh nghiệp

=

Vốn hóa thị trường của cổ phần thường

+

Giá trị các khoản nợ

+

Giá trị cổ phần ưu đãi (nếu có)

+

Lợi ích của cổ đông không nắm quyền kiểm soát (nếu có)

-

Giá trị tiền và các khoản tương đương tiền

Trong đó:
+ Giá trị các khoản nợ, giá trị cổ phần ưu đãi, lợi ích của cổ đông không nắm quyền kiểm soát, giá trị tiền và các khoản tương đương tiền được xác định theo giá trị sổ sách kế toán.
+ Trường hợp doanh nghiệp có phát hành chứng khoán chuyển đổi, chứng khoán quyền chọn, thẩm định viên cân nhắc việc chuyển đổi các chứng khoán này sang cổ phần thường nếu phù hợp khi xác định vốn hóa thị trường của doanh nghiệp.
- EBITDA của doanh nghiệp so sánh không bao gồm các khoản thu nhập từ tiền và các khoản tương đương tiền.
3.7. Ước tính giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá
a) Xác định tỷ số thị trường bình quân cho từng tỷ số thị trường:
Tỷ số thị trường bình quân có thể được xác định bằng trung bình cộng tỷ số thị trường của các doanh nghiệp so sánh hoặc xác định bằng việc tính bình quân có trọng số tỷ số thị trường của các doanh nghiệp so sánh. Việc xác định trọng số tỷ số thị trường cho từng doanh nghiệp so sánh có thể dựa trên phân tích về đặc thù phát triển ngành, khả năng phát triển của từng doanh nghiệp.
b) Xác định giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá theo từng tỷ số thị trường bình quân:

- Xác định giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá theo tỷ số thị trường Thông tư 122/2017/TT-BTC của Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12

Giá trị thị trường doanh nghiệp cần thẩm định giá

=

EBITDA của doanh nghiệp cần thẩm định giá

×

Thông tư 122/2017/TT-BTC của Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12 bình quân của các doanh nghiệp so sánh

+

Giá trị tiền và các khoản tương đương tiền

Trong đó EBITDA của doanh nghiệp cần thẩm định giá không bao gồm các khoản thu nhập từ tiền và các khoản tương đương tiền.

- Xác định giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá theo tỷ số thị trường Thông tư 122/2017/TT-BTC của Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12

+ Xác định giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá theo tỷ số thị trường Thông tư 122/2017/TT-BTC của Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12

Giá trị thị trường vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá

=

Lợi nhuận sau thuế thu nhập doanh nghiệp 4 quý gần nhất của doanh nghiệp cần thẩm định giá

×

Thông tư 122/2017/TT-BTC của Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12 bình quân của các doanh nghiệp so sánh

+ Xác định giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá theo tỷ số thị trường Thông tư 122/2017/TT-BTC của Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12

Giá trị thị trường vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá

=

Giá trị sổ sách của vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá gần nhất thời điểm thẩm định giá

×

Thông tư 122/2017/TT-BTC của Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12 bình quân của các doanh nghiệp so sánh

+ Xác định giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá theo tỷ số thị trường Thông tư 122/2017/TT-BTC của Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12

Giá trị thị trường vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá

=

Doanh thu thuần 4 quý gần nhất của doanh nghiệp cần thẩm định thẩm định giá

×

Thông tư 122/2017/TT-BTC của Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12 bình quân của các doanh nghiệp so sánh

+ Giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá được tính toán theo công thức sau:

Giá trị thị trường của doanh nghiệp

=

Giá trị thị trường vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp

+

Giá trị các khoản nợ

Trong đó: Giá trị các khoản nợ của doanh nghiệp cần thẩm định giá được xác định theo giá thị trường nếu có chứng cứ thị trường, nếu không có thì xác định theo giá trị sổ sách kế toán
c) Ước tính giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá theo phương pháp tỷ số bình quân:
Giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá theo phương pháp tỷ số bình quân có thể được xác định bằng trung bình cộng các kết quả giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá được xác định theo từng tỷ số thị trường bình quân hoặc xác định bằng việc tính bình quân có trọng số của các kết quả. Việc xác định trọng số cho từng kết quả giá trị có thể dựa trên đánh giá mức độ tương đồng giữa các doanh nghiệp so sánh đối với từng loại tỷ số thị trường được sử dụng để tính toán kết quả giá trị đó theo nguyên tắc: tỷ số thị trường nào có mức độ tương đồng càng cao giữa các doanh nghiệp so sánh thì kết quả giá trị sử dụng tỷ số thị trường đó có trọng số càng lớn.
4. Phương pháp giá giao dịch
4.1. Phương pháp giá giao dịch ước tính giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá thông qua giá giao dịch chuyển nhượng phần vốn góp hoặc chuyển nhượng cổ phần thành công trên thị trường của chính doanh nghiệp cần thẩm định giá.
4.2. Trường hợp áp dụng phương pháp giá giao dịch
Doanh nghiệp cần thẩm định giá có ít nhất 03 giao dịch chuyển nhượng phần vốn góp hoặc chuyển nhượng cổ phần thành công trên thị trường, đồng thời, thời điểm diễn ra giao dịch không quá 01 năm tính đến thời điểm thẩm định giá.
4.3. Nguyên tắc áp dụng
Thẩm định viên cần cân nhắc điều chỉnh giá các giao dịch thành công cho phù hợp với thời điểm thẩm định giá nếu cần thiết.
4.4. Ước tính giá trị doanh nghiệp Giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá được xác định theo công thức xác định giá trị thị trường của doanh nghiệp như sau:

Giá trị thị trường của doanh nghiệp

=

Giá trị thị trường vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp

+

Giá trị các khoản nợ

Trong đó:
+ Giá trị thị trường vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá được tính theo giá bình quân theo khối lượng giao dịch của ít nhất 03 giao dịch thành công của việc chuyển nhượng phần vốn góp hoặc cổ phần gần nhất trước với thời điểm thẩm định giá. Riêng trường hợp doanh nghiệp cần thẩm định giá là doanh nghiệp đã niêm yết cổ phần trên sàn chứng khoán, đăng ký giao dịch trên UPCoM, giá cổ phần để tính giá thị trường vốn chủ sở hữu là giá đóng cửa bình quân theo khối lượng giao dịch 15 ngày giao dịch gần nhất trước thời điểm thẩm định giá. Trường hợp các giao dịch trước thời điểm thẩm định giá có dấu hiệu bất thường, thẩm định viên có thể xem xét cả các giao dịch 15 ngày giao dịch gần nhất sau thời điểm thẩm định giá.
+ Giá trị các khoản nợ của doanh nghiệp cần thẩm định giá được xác định theo giá thị trường nếu có chứng cứ thị trường, nếu không có thì xác định theo giá trị sổ sách kế toán
5. Phương pháp tài sản
5.1. Phương pháp tài sản là phương pháp ước tính giá trị của doanh nghiệp cần thẩm định giá thông qua tính tổng giá trị thị trường của các tài sản thuộc quyền sở hữu và sử dụng của doanh nghiệp cần thẩm định giá.
5.2. Nguyên tắc thực hiện:
- Tài sản được xem xét trong quá trình thẩm định giá là tất cả các tài sản của doanh nghiệp, bao gồm cả tài sản hoạt động và tài sản phi hoạt động.
- Khi thẩm định giá doanh nghiệp theo cơ sở giá trị thị trường thì giá trị các tài sản của doanh nghiệp là giá trị thị trường của tài sản đó tại thời điểm thẩm định giá. Tài sản trong sổ sách kế toán cần được thẩm định giá đúng với giá trị thị trường, một số trường hợp cá biệt được thực hiện theo hướng dẫn tại mục 5.4.
- Tài sản vô hình không thỏa mãn các điều kiện để được ghi nhận trên sổ sách kế toán (tên thương mại, nhãn hiệu, sáng chế, kiểu dáng công nghiệp…) và các tài sản không được ghi nhận trên sổ sách kế toán cần được áp dụng phương pháp thẩm định giá phù hợp để xác định.
- Đối với tài sản được hạch toán bằng ngoại tệ: Tỷ giá ngoại tệ được xác định theo tỷ giá mua ngoại tệ của ngân hàng thương mại nơi doanh nghiệp có giá trị giao dịch ngoại tệ lớn nhất tại thời điểm thẩm định giá. Trường hợp doanh nghiệp cần thẩm định giá không có giao dịch ngoại tệ tại thời điểm thẩm định giá thì xác định theo tỷ giá trung tâm do Ngân hàng nhà nước công bố áp dụng tại thời điểm thẩm định giá.
5.3. Các bước tiến hành
- Bước 1: Ước tính tổng giá trị các tài sản hữu hình và tài sản tài chính của doanh nghiệp cần thẩm định giá.
- Bước 2: Ước tính tổng giá trị các tài sản vô hình của doanh nghiệp cần thẩm định giá.
- Bước 3: Ước tính giá trị của doanh nghiệp cần thẩm định giá.
5.4. Ước tính tổng giá trị các tài sản hữu hình và tài sản tài chính của doanh nghiệp cần thẩm định giá
Tổng giá trị các tài sản hữu hình và tài sản tài chính của doanh nghiệp cần thẩm định giá được tính bằng tổng giá trị của các tài sản hữu hình và tài sản tài chính của doanh nghiệp cần thẩm định giá.
Việc ước tính giá thị trường các tài sản hữu hình và tài sản tài chính của doanh nghiệp được thực hiện theo các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí, cách tiếp cận từ thu nhập và tiêu chuẩn thẩm định giá bất động sản. Ngoài ra, thẩm định viên có thể thực hiện theo hướng dẫn như sau:
a) Xác định giá trị tài sản cố định hữu hình:
- Đối với tài sản cố định hữu hình là nhà cửa, vật kiến trúc, bất động sản đầu tư:
+ Đối với công trình xác định được quy mô công trình và đơn giá hoặc suất vốn đầu tư: xác định theo phương pháp chi phí tái tạo tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ chi phí.
+ Đối với công trình mới hoàn thành đầu tư xây dựng trong 03 năm trước thời điểm thẩm định giá thì sử dụng giá trị quyết toán công trình đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Trường hợp chưa có giá trị quyết toán thì sử dụng giá tạm tính trên sổ sách kế toán, đồng thời phải nêu rõ hạn chế này trong Chứng thư thẩm định giá và Báo cáo kết quả thẩm định giá.
+ Đối với các công trình đặc thù không xác định được quy mô công trình hoặc đơn giá xây dựng, suất vốn đầu tư: tính theo nguyên giá sổ sách kế toán có tính đến yếu tố trượt giá trừ đi giá trị hao mòn tại thời điểm thẩm định giá.
- Đối với tài sản cố định là máy móc, phương tiện vận tải, thiết bị truyền dẫn, thiết bị, dụng cụ quản lý:
+ Đối với tài sản đặc thù là tài sản không có tài sản tương đương giao dịch trên thị trường, không có đủ hồ sơ đầu tư, hồ sơ kỹ thuật và không còn được sản xuất: giá trị các tài sản này được xác định theo nguyên giá sổ sách kế toán trừ đi giá trị hao mòn tại thời điểm thẩm định giá.
b) Xác định giá trị công cụ, dụng cụ:
- Giá trị công cụ, dụng cụ có thể xác định theo giá trị tại sổ sách kế toán hoặc được xác định như sau:
Giá trị công cụ, dụng cụ được xác định theo giá giao dịch trên thị trường của tài sản so sánh; khi không thu thập được giá giao dịch trên thị trường của tài sản so sánh thì xác định theo giá giao dịch của công cụ dụng cụ mới cùng loại hoặc có tính năng tương đương hoặc theo giá mua ban đầu theo dõi trên sổ kế toán trừ đi giá trị hao mòn tại thời điểm thẩm định giá.
- Trường hợp giá trị công cụ, dụng cụ được xác định theo giá trị tại sổ sách kế toán, thẩm định viên phải nêu rõ hạn chế này trong phần hạn chế của Chứng thư thẩm định giá và Báo cáo kết quả thẩm định giá.
c) Xác định giá trị đối với chi phí sản xuất kinh doanh dở dang, nguyên vật liệu, hàng tồn kho:
- Chi phí sản xuất kinh doanh dở dang được xác định theo chi phí thực tế phát sinh đang hạch toán trên sổ kế toán. Trường hợp chi phí sản xuất kinh doanh dở dang trong xây dựng cơ bản gắn liền với việc tạo ra các bất động sản hình thành trong tương lai thì được xác định lại theo các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường và/ hoặc cách tiếp cận từ chi phí và/hoặc cách tiếp cận từ thu nhập và/ hoặc theo tiêu chuẩn thẩm định giá bất động sản.
- Nguyên vật liệu, hàng tồn kho
+ Hàng hóa tồn kho, nguyên vật liệu, công cụ dụng cụ tồn kho phục vụ nhu cầu hoạt động, sản xuất bình thường, đang luân chuyển được xác định bằng chi phí thực tế phát sinh trên sổ kế toán.
+ Trường hợp hàng tồn kho là hàng hóa, thành phẩm bất động sản thì giá trị các bất động sản này có thể được xác định theo các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí, cách tiếp cận từ thu nhập, thẩm định giá bất động sản.
+ Trường hợp hàng tồn kho, nguyên vật liệu, công cụ dụng cụ tồn kho lâu ngày do lỗi sản xuất, sản phẩm dở dang không tiếp tục hoàn thiện do không tiêu thụ được, do thay đổi sản phẩm sản xuất … dẫn đến kém phẩm chất cần yêu cầu doanh nghiệp phân loại để thẩm định theo giá trị thu hồi theo nguyên tắc sử dụng tốt nhất hiệu quả nhất.
d) Xác định giá trị tài sản bằng tiền:
- Tiền mặt được xác định theo biên bản kiểm quỹ của doanh nghiệp cần thẩm định giá.
- Tiền gửi được xác định theo số dư đã đối chiếu xác nhận hoặc sổ phụ với ngân hàng nơi doanh nghiệp cần thẩm định giá mở tài khoản tại thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp.
- Tiền mặt và tiền gửi là ngoại tệ được xác định theo nguyên tắc tại Mục 5.2 Tiêu chuẩn này.
đ) Xác định giá trị các khoản phải thu, phải trả:
- Giá trị các khoản phải thu được xác định theo số dư thực tế trên sổ kế toán. Đối với các khoản phải thu không có khả năng thu hồi được, thẩm định viên phải nêu rõ các khoản này kèm theo lý do có thể không thu hồi được trong phần hạn chế của Chứng thư thẩm định giá và Báo cáo kết quả thẩm định giá.
- Trường hợp không có đối chiếu công nợ, thẩm định viên cần nêu rõ trong phần hạn chế của Chứng thư thẩm định giá, Báo cáo kết quả thẩm định giá để đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá cân nhắc khi sử dụng kết quả thẩm định giá.
e) Xác định giá trị khoản đầu tư: Các khoản đầu tư của doanh nghiệp cần được xác định giá trị thị trường tại thời điểm thẩm định giá như sau:
- Trường hợp doanh nghiệp (mà doanh nghiệp cần thẩm định giá đầu tư góp vốn, mua cổ phần) có các giao dịch chuyển nhượng vốn hoặc cổ phần thành công trên thị trường, giá trị các khoản đầu tư góp vốn, mua cổ phần được xác định theo giá trị thị trường vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp mà doanh nghiệp cần thẩm định giá đã đầu tư trong đó giá trị thị trường vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp mà doanh nghiệp cần thẩm định giá đã đầu tư được xác định theo các phương pháp nêu tại Mục 2 của Tiêu chuẩn này hoặc được xác định như sau:
+ Trường hợp cổ phần của các doanh nghiệp chưa niêm yết trên sàn chứng khoán hoặc chưa đăng ký giao dịch trên UPCoM, đồng thời các giao dịch chuyển nhượng vốn hoặc cổ phần thành công trên thị trường thỏa mãn cả 2 điều kiện: (i) trên 51% số vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp được chuyển nhượng trong tổng các giao dịch; (ii) thời điểm các giao dịch không quá 01 năm tính đến thời điểm thẩm định giá; thì giá trị các khoản đầu tư của doanh nghiệp cần thẩm định giá có thể được xác định theo giá chuyển nhượng bình quân theo khối lượng của các giao dịch gần nhất trước thời điểm thẩm định giá.
+ Trường hợp khoản đầu tư là cổ phần của các doanh nghiệp đã niêm yết trên sàn chứng khoán hoặc đã đăng ký giao dịch trên UPCoM thì giá trị các khoản đầu tư được xác định theo giá cổ phần là giá đóng cửa bình quân theo khối lượng giao dịch 15 ngày giao dịch gần nhất trước với thời điểm thẩm định giá. Trường hợp các giao dịch trước thời điểm thẩm định giá có dấu hiệu bất thường, thẩm định viên có thể xem xét cả các giao dịch 15 ngày giao dịch gần nhất sau thời điểm thẩm định giá.
- Trường hợp doanh nghiệp (mà doanh nghiệp cần thẩm định giá đầu tư góp vốn, mua cổ phần) không có các giao dịch chuyển nhượng vốn hoặc cổ phần thành công trên thị trường, giá trị các khoản đầu tư góp vốn, mua cổ phần được xác định như sau:
+ Trường hợp doanh nghiệp cần thẩm định giá nắm giữ 100% phần vốn của các doanh nghiệp được đầu tư, góp vốn: giá trị khoản đầu tư được xác định theo giá trị của doanh nghiệp được đầu tư, góp vốn và được xác định theo các phương pháp nêu tại Mục 2 của Tiêu chuẩn này.
+ Trường hợp doanh nghiệp cần thẩm định giá nắm giữ từ 51 % đến dưới 100% phần vốn của các doanh nghiệp được đầu tư, góp vốn: Giá trị các khoản đầu tư được xác định theo giá trị thị trường vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp mà doanh nghiệp cần thẩm định giá đã đầu tư trong đó giá trị thị trường vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp mà doanh nghiệp cần thẩm định giá đã đầu tư được xác định theo các phương pháp nêu tại Mục 2 của Tiêu chuẩn này, ngoài ra có thể được xác định theo hướng sau:
(i) Đối với phương pháp chiết khấu dòng tiền thuần vốn chủ: chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu có thể được ước tính trên cơ sở tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu bình quân 5 năm gần nhất, dòng tiền thuần vốn chủ có thể được dự báo trên cơ sở số liệu lợi nhuận dành cho chủ sở hữu, tốc độ tăng tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu 5 năm gần nhất.
(ii) Đối với phương pháp tỷ số Thông tư 122/2017/TT-BTC của Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12 bình quân: các tỷ số Thông tư 122/2017/TT-BTC của Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12 bình quân có thể được ước tính trên cơ sở tỷ số Thông tư 122/2017/TT-BTC của Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12của ít nhất 03 doanh nghiệp có cùng ngành sản xuất, kinh doanh.
(iii) Trường hợp không xác định được theo 2 phương pháp trên, giá trị khoản đầu tư có thể được xác định trên cơ sở: tỷ lệ vốn đầu tư của doanh nghiệp cần thẩm định giá trên vốn điều lệ hoặc tổng số vốn thực góp tại các doanh nghiệp khác và giá trị vốn chủ sở hữu tại các doanh nghiệp khác theo báo cáo tài chính đã được kiểm toán. Trường hợp chưa kiểm toán thì căn cứ vào giá trị vốn chủ sở hữu theo báo cáo tài chính tại thời điểm gần nhất của doanh nghiệp đó để xác định.
+ Trường hợp doanh nghiệp cần thẩm định giá nắm giữ dưới 51 % phần vốn của các doanh nghiệp được đầu tư, góp vốn: giá trị các khoản đầu tư có thể được xác định theo hướng dẫn tại điểm (iii), đồng thời phải nêu rõ trong phần hạn chế của Chứng thư và Báo cáo kết quả thẩm định giá. Tuy nhiên, khuyến khích các thẩm định viên xác định theo các phương pháp nêu tại Mục 2 của Tiêu chuẩn này hoặc theo hướng dẫn tại điểm (i) và (ii).
g) Xác định chi phí xây dựng cơ bản dở dang, các khoản ký quỹ, ký cược ngắn hạn và dài hạn theo sổ sách kế toán.
h) Giá trị tài sản tài chính dưới dạng hợp đồng được ưu tiên áp dụng phương pháp chiết khấu dòng thu nhập trong tương lai.
5.5. Ước tính tổng giá trị các tài sản vô hình của doanh nghiệp cần thẩm định giá
Tài sản vô hình của doanh nghiệp cần thẩm định giá bao gồm những tài sản cố định vô hình đã được ghi nhận trong sổ sách kế toán và các tài sản vô hình khác được xác định thỏa mãn điều kiện quy định tại điểm 3.1 mục 3 của Tiêu chuẩn Thẩm định giá tài sản vô hình.
Tổng giá trị các tài sản vô hình của doanh nghiệp cần thẩm định giá được xác định thông qua một trong các phương pháp sau:
a) Phương pháp 1: Ước tính tổng giá trị các tài sản vô hình của doanh nghiệp cần thẩm định giá thông qua việc ước tính giá trị của từng tài sản vô hình có thể xác định và giá trị của tài sản vô hình không xác định được (các tài sản vô hình còn lại).
Giá trị tài sản vô hình của doanh nghiệp cần thẩm định giá được tính bằng tổng giá trị của các tài sản vô hình có thể xác định được và giá trị tài sản vô hình không xác định được.
Thẩm định viên thực hiện xác định giá trị của từng tài sản vô hình có thể xác định được theo quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 13. Riêng giá trị quyền sử dụng đất, quyền thuê đất được xác định theo quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ thu nhập và thẩm định giá bất động sản.
Thẩm định viên xác định giá trị của các tài sản vô hình không xác định được (các tài sản vô hình còn lại) thông qua các bước sau:
Bước 1: Ước tính tổng giá trị thị trường của các tài sản hữu hình và tài sản vô hình xác định được tham gia vào quá trình tạo ra thu nhập cho doanh nghiệp cần thẩm định giá. Giá trị thị trường của các tài sản này được xác định theo quy định tại Mục 5.4 Tiêu chuẩn này và các hướng dẫn tại Hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.
Bước 2: Ước tính mức thu nhập mà doanh nghiệp cần thẩm định giá có thể đạt được hàng năm. Mức thu nhập này là mức thu nhập trong điều kiện hoạt động bình thường của doanh nghiệp cần thẩm định giá, được ước tính trên cơ sở kết quả đạt được của doanh nghiệp cần thẩm định giá trong 03 năm gần nhất, có tính đến triển vọng phát triển của doanh nghiệp sau khi đã loại trừ các yếu tố bất thường ảnh hưởng đến thu nhập như: các khoản thu nhập tăng giảm từ thanh lý tài sản cố định, đánh giá lại tài sản tài chính, rủi ro tỉ giá…
Bước 3: Ước tính tỷ suất lợi nhuận phù hợp cho các tài sản hữu hình và các tài sản vô hình xác định được của doanh nghiệp cần thẩm định giá. Tỷ suất lợi nhuận của tài sản hữu hình này phải không quá chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền của doanh nghiệp cần thẩm định giá. Tỷ suất lợi nhuận của các tài sản vô hình này phải không thấp hơn chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền của doanh nghiệp cần thẩm định giá. Việc xác định chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền của doanh nghiệp cần thẩm định theo công thức quy định tại Mục 6.4 Tiêu chuẩn này; trong đó: tỷ trọng nợ dài hạn trên tổng nguồn vốn dài hạn của doanh nghiệp cần thẩm định giá được xác định theo cơ cấu vốn của doanh nghiệp cần thẩm định giá, chi phí nợ dài hạn được xác định trên cơ sở bình quân gia quyền lãi suất các khoản nợ dài hạn của doanh nghiệp cần thẩm định giá.
Bước 4: Ước tính thu nhập do tài sản hữu hình, tài sản vô hình xác định được đem lại cho doanh nghiệp cần thẩm định giá hàng năm thông qua giá trị các tài sản hữu hình và tài sản vô hình đã xác định được giá trị của doanh nghiệp cần thẩm định giá được tính tại bước 1 nhân với (×) các mức tỷ suất lợi nhuận tương ứng xác định tại bước 3.
Bước 5: Ước tính thu nhập do các tài sản vô hình không xác định được đem lại cho doanh nghiệp cần thẩm định giá được tính bằng thu nhập mà doanh nghiệp cần thẩm định giá có thể đạt được tính tại bước 2 trừ đi (-) thu nhập do các tài sản hữu hình và tài sản vô hình xác định được đem lại cho doanh nghiệp cần thẩm định giá tính tại bước 4.
Bước 6: Ước tính tỷ suất vốn hóa phù hợp cho thu nhập do các tài sản vô hình không xác định được đem lại cho doanh nghiệp cần thẩm định giá. Tỷ suất vốn hóa này ít nhất phải bằng chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá. Việc xác định chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá theo quy định tại điểm d Mục 6.4 Tiêu chuẩn này.
Bước 7: Ước tính tổng giá trị các tài sản vô hình không xác định được của doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng cách vốn hóa phần thu nhập do các tài sản vô hình này đem lại cho doanh nghiệp cần thẩm định giá.
b) Phương pháp 2: Ước tính tổng giá trị các tài sản vô hình của doanh nghiệp cần thẩm định giá thông qua vốn hóa dòng thu nhập do tất cả các tài sản vô hình đem lại cho doanh nghiệp cần thẩm định giá.
Bước 1: Ước tính tổng giá trị thị trường của các tài sản hữu hình tham gia vào quá trình tạo ra thu nhập cho doanh nghiệp cần thẩm định giá. Giá trị thị trường của các tài sản này được xác định theo quy định tại Mục 5.4 Tiêu chuẩn này.
Bước 2: Ước tính mức thu nhập mà doanh nghiệp cần thẩm định giá có thể đạt được hàng năm. Mức thu nhập này là mức thu nhập trong điều kiện hoạt động bình thường của doanh nghiệp cần thẩm định giá, được ước tính trên cơ sở kết quả đạt được của doanh nghiệp cần thẩm định giá trong các năm gần nhất, có tính đến triển vọng phát triển của doanh nghiệp sau khi đã loại trừ các yếu tố bất thường ảnh hưởng đến thu nhập như: các khoản thu nhập tăng giảm từ thanh lý tài sản cố định, đánh giá lại tài sản tài chính, rủi ro tỉ giá…
Bước 3: Ước tính tỷ suất lợi nhuận phù hợp cho tài sản hữu hình của doanh nghiệp cần thẩm định giá. Tỷ suất lợi nhuận này phải không quá chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền của doanh nghiệp cần thẩm định giá. Việc xác định chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền của doanh nghiệp cần thẩm định giá theo công thức quy định tại Mục 6.4 Tiêu chuẩn này; trong đó: tỷ trọng nợ dài hạn trên tổng nguồn vốn dài hạn của doanh nghiệp cần thẩm định giá được xác định theo cơ cấu vốn của doanh nghiệp cần thẩm định giá, chi phí nợ dài hạn được xác định trên cơ sở bình quân gia quyền lãi suất các khoản nợ dài hạn của doanh nghiệp cần thẩm định giá.
Bước 4: Ước tính thu nhập do tài sản hữu hình đem lại cho doanh nghiệp cần thẩm định giá hàng năm được tính bằng tổng giá trị các tài sản hữu hình của doanh nghiệp cần thẩm định giá được tính tại bước 1 nhân với (×) tỷ suất lợi nhuận được tính tại bước 3.
Bước 5: Ước tính thu nhập do tất cả các tài sản vô hình đem lại cho doanh nghiệp cần thẩm định giá được tính bằng thu nhập mà doanh nghiệp cần thẩm định giá có thể đạt được tính tại bước 2 trừ đi (-) thu nhập do các tài sản hữu hình đem lại cho doanh nghiệp cần thẩm định giá tính tại bước 4.
Bước 6: Ước tính tỷ suất vốn hóa phù hợp cho thu nhập do tất cả các tài sản vô hình đem lại cho doanh nghiệp cần thẩm định giá. Tỷ suất vốn hóa này ít nhất phải bằng chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá. Việc xác định chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá quy định tại điểm d Mục 6.4 Tiêu chuẩn này.
Bước 7: Ước tính tổng giá trị các tài sản vô hình của doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng cách vốn hóa phần thu nhập do các tài sản vô hình đem lại cho doanh nghiệp cần thẩm định giá.
5.6. Ước tính giá trị của doanh nghiệp cần thẩm định giá

Giá trị thị trường của doanh nghiệp cần thẩm định giá

=

Tổng giá trị các tài sản hữu hình và tài sản tài chính của doanh nghiệp cần thẩm định giá

+

Tổng giá trị các tài sản vô hình của doanh nghiệp cần thẩm định giá

Trường hợp cần xác định giá trị vốn chủ sở hữu từ giá trị thị trường của doanh nghiệp cần thẩm định giá được xác định theo phương pháp này, giá trị vốn chủ sở hữu được xác định theo công thức sau:

Giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá

=

Giá trị thị trường của doanh nghiệp cần thẩm định giá

-

Giá trị các khoản nợ

Trong đó: Giá trị các khoản nợ của doanh nghiệp cần thẩm định giá được xác định theo giá thị trường nếu có chứng cứ thị trường, nếu không có thì xác định theo giá trị sổ sách kế toán.
6. Phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do của doanh nghiệp
6.1. Phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do của doanh nghiệp xác định giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá thông qua ước tính tổng của giá trị chiết khấu dòng tiền tự do của doanh nghiệp cần thẩm định giá với giá trị hiện tại của các tài sản phi hoạt động của doanh nghiệp tại thời điểm thẩm định giá. Trường hợp doanh nghiệp cần thẩm định giá là công ty cổ phần, phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do của doanh nghiệp được sử dụng với giả định coi các cổ phần ưu đãi của doanh nghiệp cần thẩm định giá như cổ phần thường. Giả định này cần được nêu rõ trong phần hạn chế của Chứng thư thẩm định giá và Báo cáo kết quả thẩm định giá.
6.2. Các bước xác định giá trị doanh nghiệp:
- Bước 1: Dự báo dòng tiền tự do của doanh nghiệp cần thẩm định giá.
- Bước 2: Ước tính chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền của doanh nghiệp cần thẩm định giá.
- Bước 3: Ước tính giá trị cuối kỳ dự báo.
- Bước 4: Ước tính giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá.
6.3. Dự báo dòng tiền tự do của doanh nghiệp cần thẩm định giá:
Thẩm định viên cần ước tính giai đoạn dự báo dòng tiền. Đối với các doanh nghiệp đã tăng trưởng bền vững thì giai đoạn dự báo dòng tiền thông thường là 05 năm. Đối với các doanh nghiệp mới thành lập hoặc đang tăng trưởng nhanh thì giai đoạn dự báo dòng tiền có thể kéo dài hơn 5 năm cho đến khi doanh nghiệp bước vào giai đoạn tăng trưởng đều. Đối với doanh nghiệp hoạt động có thời hạn thì giai đoạn dự báo dòng tiền được xác định theo tuổi đời của doanh nghiệp.
Công thức tính dòng tiền tự do hàng năm của doanh nghiệp:
FCFF = Lợi nhuận trước lãi vay sau thuế (EBIAT) + Khấu hao - Chi đầu tư vốn - Thay đổi vốn lưu động thuần ngoài tiền mặt và tài sản phi hoạt động ngắn hạn (chênh lệch vốn hoạt động thuần)
Lợi nhuận trước lãi vay sau thuế (EBIAT) là lợi nhuận trước lãi vay sau thuế đã loại trừ các khoản doanh thu và chi phí từ tài sản phi hoạt động.
Công thức tính lợi nhuận trước lãi vay sau thuế (EBIAT) từ lợi nhuận trước lãi vay và thuế (EBIT) như sau:
EBIAT = EBIT × (1 ̶ t)
Trong đó:
t: mức thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp
Chi đầu tư vốn bao gồm: chi đầu tư tài sản cố định và tài sản dài hạn khác; chi đầu tư tài sản hoạt động nằm trong nhóm chi mua công cụ nợ của đơn vị khác và chi đầu tư góp vốn vào đơn vị khác (nếu có).
- Công thức tính vốn lưu động ngoài tiền mặt và tài sản phi hoạt động ngắn hạn:
Vốn lưu động ngoài tiền mặt và tài sản phi hoạt động ngắn hạn = (Các khoản phải thu ngắn hạn + Hàng tồn kho + Tài sản ngắn hạn khác) - Nợ ngắn hạn không bao gồm vay ngắn hạn
6.4. Ước tính chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền của doanh nghiệp cần thẩm định giá
Thẩm định viên ước tính chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền của doanh nghiệp cần thẩm định giá theo công thức:
WACC = Rd × Fd × (1 - t) + Re × Fe
Trong đó:
WACC: Chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền
Rd: Chi phí sử dụng nợ của doanh nghiệp
Fd: Tỷ trọng nợ dài hạn trên tổng nguồn vốn dài hạn tài trợ cho hoạt động của doanh nghiệp
t: Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp
Re: Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu
Fe: Tỷ trọng vốn chủ sở hữu trên tổng nguồn vốn dài hạn tài trợ cho hoạt động của doanh nghiệp
a) Ước tính tỷ trọng nợ dài hạn trên tổng nguồn vốn của doanh nghiệp cần thẩm định giá:
Tỷ trọng nợ dài hạn trên tổng nguồn vốn của doanh nghiệp cần thẩm định giá được xác định theo tỷ trọng vốn vay của các doanh nghiệp có cùng ngành sản xuất, kinh doanh với doanh nghiệp cần thẩm định giá. Trường hợp không xác định được theo hướng dẫn trên thì có thể xác định theo tỷ trọng nợ dài hạn trên tổng nguồn vốn trong các năm gần nhất của doanh nghiệp cần thẩm định giá có xem xét đến cơ cấu vốn dài hạn trong tương lai.
b) Ước tính chi phí sử dụng nợ dài hạn của doanh nghiệp cần thẩm định giá
Chi phí sử dụng nợ dài hạn của doanh nghiệp cần thẩm định giá được xác định theo lãi suất của các khoản vay dài hạn của doanh nghiệp cần thẩm định giá. Trường hợp trong cơ cấu vốn của doanh nghiệp cần thẩm định giá hiện không có các khoản vay dài hạn, lãi suất của các khoản vay dài hạn là mức lãi suất dự kiến trên cơ sở đánh giá khả năng thương thảo của doanh nghiệp cần thẩm định giá với các nhà cung cấp tín dụng, lãi vay dài hạn của các doanh nghiệp cùng ngành nghề sản xuất kinh doanh với doanh nghiệp cần thẩm định giá. Trường hợp doanh nghiệp vay từ nhiều nguồn với các mức lãi suất khác nhau, chi phí sử dụng nợ dài hạn được xác định theo lãi suất bình quân gia quyền của các khoản nợ dài hạn.
c) Ước tính tỷ trọng vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá:
Tỷ trọng vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá được xác định theo công thức: Fe = (1 − Fd)

d) Uớc tính chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá (Re)

Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá được tính theo các phương pháp sau:

d1) Phương pháp 1: có ít nhất 03 doanh nghiệp cùng ngành nghề kinh doanh với doanh nghiệp cần thẩm định giá đã có cổ phiếu niêm yết hoặc đăng ký giao dịch trên thị trường chứng khoán Việt Nam.

Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá được tính theo công thức sau:

Re = Rf + bL × (Rm – Rf)

- Tỷ suất lợi nhuận phi rủi ro (Rf) được ước tính trên cơ sở lãi suất trái phiếu Chính phủ kỳ hạn 10 năm hoặc kỳ hạn dài nhất gần thời điểm thẩm định giá.

- Phần bù rủi ro thị trường (Rm – Rf) được ước tính bằng tỷ suất lợi nhuận dự kiến khi đầu tư trên thị trường chứng khoán (Rm) trừ đi (−) tỷ suất lợi nhuận phi rủi ro (Rf). Tỷ suất lợi nhuận dự kiến khi đầu tư trên thị trường chứng khoán Việt Nam được thẩm định viên ước tính theo phương pháp thống kê theo chỉ số VN-INDEX trong giai đoạn 05 năm gần nhất thời điểm thẩm định giá. Chỉ số VN-INDEX được thống kê theo tháng, cụ thể là chỉ số đóng cửa của phiên giao dịch cuối cùng của tháng.

- Hệ số rủi ro có tính đến ảnh hưởng của cơ cấu vốn (bL) của doanh nghiệp cần thẩm định giá được ước tính thông qua hệ số rủi ro của các cổ phần của các doanh nghiệp có cùng ngành nghề kinh doanh với doanh nghiệp cần thẩm định giá trên thị trường chứng khoán.

Thẩm định viên cần lựa chọn ít nhất 03 doanh nghiệp có cùng ngành nghề kinh doanh với doanh nghiệp cần thẩm định giá và xác định hệ số bL của các doanh nghiệp này.

Việc xác định hệ số bL được thực hiện theo phương pháp hồi quy biến động giá của cổ phiếu với biến động giá của thị trường theo công thức:

bL =

Hiệp phương sai (cổ phiếu, thị trường)

Phương sai của thị trường

Trong đó biến động giá được xác định theo tháng và tối thiểu là 5 năm (đối với doanh nghiệp không có số liệu đủ 5 năm thì tính kể từ ngày doanh nghiệp niêm yết hoặc đăng ký giao dịch), thu nhập thị trường được tính toán dựa trên chỉ số VN-INDEX. Thẩm định viên có thể lấy hệ số bL đã được công bố trong điều kiện cách tính được thực hiện tương tự như trên.

Do có thể có sự khác nhau về cơ cấu vốn giữa doanh nghiệp cần thẩm định giá và các doanh nghiệp cùng ngành nghề, thẩm định viên cần điều chỉnh hệ số rủi ro của các doanh nghiệp cùng ngành nghề theo cơ cấu vốn của doanh nghiệp cần thẩm định giá theo các bước sau:

+ Bước 1: Loại bỏ sự ảnh hưởng của cơ cấu vốn trong hệ số rủi ro theo công thức:

bU = Thông tư 122/2017/TT-BTC của Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12

Trong đó:

bU : Hệ số rủi ro phi đòn bẩy

 : Tỷ trọng nợ trên vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cùng ngành nghề với doanh nghiệp cần thẩm định giá

t: Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp

+ Bước 2: Tính toán hệ số rủi ro phi đòn bẩy bình quân của các doanh nghiệp có cùng ngành nghề kinh doanh với doanh nghiệp cần thẩm định giá.

+ Bước 3: Ước tính hệ số rủi ro có tính đến ảnh hưởng của cơ cấu vốn (bL) của doanh nghiệp cần thẩm định giá theo công thức

bL thẩm định = bU bình quân × Thông tư 122/2017/TT-BTC của Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12

Trong đó:

bL thẩm định: Hệ số rủi ro có tính đến ảnh hưởng của cơ cấu vốn của doanh nghiệp cần thẩm định giá

bU bình quân: Hệ số rủi ro phi đòn bẩy bình quân

 : Tỷ trọng nợ trên vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá

t: Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp

d2) Phương pháp 2: chưa đủ 03 doanh nghiệp cùng ngành nghề kinh doanh với doanh nghiệp cần thẩm định giá đã có cổ phiếu niêm yết và giao dịch trên thị trường chứng khoán Việt Nam nhưng thu thập được thông tin về tỷ lệ phụ phí rủi ro theo chỉ số phụ phí rủi ro chứng khoán quốc tế.

Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá được tính theo công thức sau:

Re = Rf + Rp

- Tỷ suất lợi nhuận phi rủi ro (Rf) được ước tính trên cơ sở lãi suất trái phiếu Chính phủ kỳ hạn 10 năm hoặc kỳ hạn dài nhất tại thời điểm thẩm định giá.

- Tỷ lệ phụ phí rủi ro (Rp) được xác định theo chỉ số phụ phí rủi ro chứng khoán quốc tế do các tổ chức tư vấn tài chính quốc tế công bố. Thẩm định viên cần cân nhắc lập luận, điều chỉnh để áp dụng phù hợp với thực tế của doanh nghiệp cần thẩm định giá.

d3) Phương pháp 3: chưa đủ 03 doanh nghiệp cùng ngành nghề kinh doanh với doanh nghiệp cần thẩm định giá đã có cổ phiếu niêm yết và giao dịch trên thị trường chứng khoán Việt Nam nhưng thu thập được thông tin về hệ số rủi ro của các doanh nghiệp cùng ngành nghề kinh doanh với doanh nghiệp cần thẩm định giá tại thị trường Mỹ.

Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá được tính theo công thức sau:

Re = Rf + b × (Rm – Rf) + rủi ro quốc gia + rủi ro tỷ giá (nếu có)

- Tỷ suất lợi nhuận phi rủi ro (Rf) được ước tính trên cơ sở lãi suất trái phiếu Chính phủ Mỹ kỳ hạn 10 năm.

- Phần bù rủi ro thị trường (Rm – Rf) được ước tính bằng tỷ suất lợi nhuận dự kiến khi đầu tư trên thị trường chứng khoán Mỹ (Rm) trừ đi (-) tỷ suất lợi nhuận phi rủi ro (Rf).

- b: Hệ số rủi ro của các doanh nghiệp cùng ngành nghề kinh doanh với doanh nghiệp cần thẩm định giá tại thị trường Mỹ. Trường hợp hệ số rủi ro có ảnh hưởng bởi cơ cấu vốn thì cần điều chỉnh theo các bước tại trường hợp 1 điểm này.

6.5 Ước tính giá trị cuối kỳ dự báo
- Trường hợp 1: dòng tiền sau giai đoạn dự báo là dòng tiền không tăng trưởng và kéo dài vô tận. Công thức tính giá trị cuối kỳ dự báo là:

Vn = Thông tư 122/2017/TT-BTC của Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12

Trong đó: FCFFn+1: Dòng tiền tự do năm n + 1
- Trường hợp 2: dòng tiền sau giai đoạn dự báo là dòng tiền tăng trưởng đều đặn mỗi năm và kéo dài vô tận. Công thức tính giá trị cuối kỳ dự báo là:

Vn = Thông tư 122/2017/TT-BTC của Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12

Trong đó:
g: tốc độ tăng trưởng của dòng tiền Tốc độ tăng trưởng của dòng tiền được xác định theo tốc độ tăng trưởng của lợi nhuận. Tốc độ tăng trưởng của lợi nhuận được dự báo trên cơ sở triển vọng phát triển của doanh nghiệp, tốc độ tăng trưởng lợi nhuận trong quá khứ của doanh nghiệp, kế hoạch sản xuất kinh doanh, tỷ lệ lợi nhuận sau thuế để lại để bổ sung vốn, tỷ suất lợi nhuận trên tổng nguồn vốn.
- Trường hợp 3: doanh nghiệp chấm dứt hoạt động vào cuối kỳ dự báo. Giá trị cuối kỳ dự báo được xác định theo giá trị thanh lý của doanh nghiệp cần thẩm định giá.
6.6 Ước tính giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá
- Tính tổng giá trị hiện tại thuần của dòng tiền tự do và giá trị cuối kỳ dự báo sau khi chiết khấu các dòng tiền tự do của doanh nghiệp và giá trị cuối kỳ dự báo của doanh nghiệp theo tỷ suất chiết khấu là chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền của doanh nghiệp.

V0 = Thông tư 122/2017/TT-BTC của Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12

- Ước tính giá trị các tài sản phi hoạt động của doanh nghiệp.
- Ước tính giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng cách cộng giá trị hiện tại thuần của các dòng tiền tự do của doanh nghiệp và giá trị cuối kỳ dự báo với giá trị các tài sản phi hoạt động của doanh nghiệp cần thẩm định giá.
7. Phương pháp chiết khấu dòng cổ tức
7.1 Phương pháp chiết khấu dòng cổ tức xác định giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá thông qua ước tính tổng của giá trị chiết khấu dòng cổ tức của doanh nghiệp cần thẩm định giá. Trường hợp doanh nghiệp cần thẩm định giá là công ty cổ phần, phương pháp chiết khấu dòng tiền cổ tức của doanh nghiệp được sử dụng với giả định coi các cổ phần ưu đãi của doanh nghiệp cần thẩm định giá như cổ phần thường. Giả định này cần được nêu rõ trong phần hạn chế của Chứng thư thẩm định giá và Báo cáo kết quả thẩm định giá. Trường hợp thẩm định giá doanh nghiệp, giá trị doanh nghiệp được xác định theo công thức sau:

Giá trị thị trường của doanh nghiệp

=

Giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp

+

Giá trị các khoản nợ

Trong đó: Giá trị các khoản nợ của doanh nghiệp cần thẩm định giá được xác định theo giá thị trường nếu có chứng cứ thị trường, nếu không có thì xác định theo giá trị sổ sách kế toán.
7.2 Các bước xác định giá trị vốn chủ sở hữu
a) Bước 1: dự báo dòng cổ tức của doanh nghiệp cần thẩm định giá. Thẩm định viên cần dự báo tỉ lệ chia cổ tức và tỷ lệ tăng trưởng cổ tức của doanh nghiệp cần thẩm định giá. Đối với các doanh nghiệp đã tăng trưởng bền vững thì giai đoạn dự báo tỷ lệ chia cổ tức, tỷ lệ tăng trưởng cổ tức thông thường là 05 năm. Đối với các doanh nghiệp mới thành lập hoặc đang tăng trưởng nhanh thì giai đoạn dự báo tỷ lệ chia cổ tức, tỷ lệ tăng trưởng cổ tức có thể kéo dài hơn 05 năm hoặc lâu hơn nữa cho đến khi doanh nghiệp bước vào giai đoạn tăng trưởng đều, có tỉ lệ cổ tức không đổi hoặc tăng trưởng cổ tức đều. Đối với doanh nghiệp hoạt động có thời hạn thì giai đoạn dự báo dòng cổ tức được xác định theo tuổi đời của doanh nghiệp.
b) Bước 2: ước tính chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu theo hướng dẫn tại điểm d Mục 6.4 Tiêu chuẩn này.
c) Bước 3: ước tính giá trị vốn chủ sở hữu cuối kỳ dự báo như sau:
- Trường hợp 1: dòng cổ tức sau giai đoạn dự báo (Dn) là dòng tiền không tăng trưởng và kéo dài vô tận. Công thức tính giá trị cuối kỳ dự báo là:

Vn = Thông tư 122/2017/TT-BTC của Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12

- Trường hợp 2: dòng cổ tức sau giai đoạn dự báo là dòng tiền tăng trưởng đều đặn mỗi năm và kéo dài vô tận. Công thức tính giá trị cuối kỳ dự báo là:

Vn = Thông tư 122/2017/TT-BTC của Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12

Trong đó:
Dn+1: Dòng cổ tức của doanh nghiệp năm n + 1
g: tốc độ tăng trưởng của dòng cổ tức Tốc độ tăng trưởng của dòng cổ tức được dự báo trên cơ sở tỷ lệ lợi nhuận sau thuế để lại để bổ sung vốn, tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu.
- Trường hợp 3: doanh nghiệp chấm dứt hoạt động vào cuối kỳ dự báo, giá trị cuối kỳ dự báo được xác định theo giá trị thanh lý của doanh nghiệp cần thẩm định giá.
d) Bước 4: ước tính giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá:
- Tính tổng giá trị hiện tại thuần của các dòng cổ tức của doanh nghiệp và giá trị vốn chủ sở hữu cuối kỳ dự báo sau khi chiết khấu các dòng cổ tức của doanh nghiệp và giá trị vốn chủ sở hữu cuối kỳ dự báo của doanh nghiệp theo tỷ suất chiết khấu là chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu.

V0 = Thông tư 122/2017/TT-BTC của Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12 

- Ước tính giá trị các tài sản phi hoạt động của doanh nghiệp.
- Ước tính giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng cách cộng giá trị hiện tại thuần của các dòng cổ tức của doanh nghiệp và giá trị vốn chủ sở hữu cuối kỳ dự báo với giá trị các tài sản phi hoạt động (không bao gồm tiền mặt và tương đương tiền) của doanh nghiệp cần thẩm định giá.
8. Phương pháp chiết khấu dòng tiền thuần vốn chủ sở hữu
8.1. Phương pháp chiết khấu dòng tiền thuần vốn chủ sở hữu xác định giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá thông qua ước tính tổng của giá trị chiết khấu dòng tiền thuần vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá. Trường hợp doanh nghiệp cần thẩm định giá là công ty cổ phần, phương pháp chiết khấu dòng tiền thuần vốn chủ sở hữu được sử dụng với giả định coi các cổ phần ưu đãi của doanh nghiệp cần thẩm định giá như cổ phần thường. Giả định này cần được nêu rõ trong phần hạn chế của Chứng thư thẩm định giá và Báo cáo kết quả thẩm định giá. Trường hợp thẩm định giá doanh nghiệp, giá trị doanh nghiệp được xác định theo công thức sau:

Giá trị thị trường của doanh nghiệp

=

Giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp

+

Giá trị các khoản nợ

Trong đó: Giá trị các khoản nợ của doanh nghiệp cần thẩm định giá được xác định theo giá thị trường nếu có chứng cứ thị trường, nếu không có thì xác định theo giá trị sổ sách kế toán.
8.2. Các bước xác định giá trị vốn chủ sở hữu
a) Bước 1: dự báo dòng tiền thuần vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá. Thẩm định viên cần ước tính giai đoạn dự báo dòng tiền. Đối với các doanh nghiệp đã tăng trưởng bền vững thì giai đoạn dự báo dòng tiền thông thường là 05 năm. Đối với các doanh nghiệp mới thành lập hoặc đang tăng trưởng nhanh thì giai đoạn dự báo dòng tiền có thể kéo dài hơn 05 năm cho đến khi doanh nghiệp bước vào giai đoạn tăng trưởng đều. Đối với doanh nghiệp hoạt động có thời hạn thì giai đoạn dự báo dòng tiền được xác định theo tuổi đời của doanh nghiệp.
Công thức tính dòng tiền thuần vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp:
FCFE = Lợi nhuận sau thuế + Khấu hao - Chi đầu tư vốn - Thay đổi vốn lưu động thuần ngoài tiền mặt và tài sản phi hoạt động ngắn hạn (chênh lệch vốn hoạt động thuần) - Các khoản trả nợ gốc + Các khoản nợ mới phát hành
Lợi nhuận sau thuế là lợi nhuận sau thuế đã loại trừ các khoản doanh thu và chi phí từ tài sản phi hoạt động.
Chi đầu tư vốn bao gồm: chi đầu tư tài sản cố định và tài sản dài hạn khác; chi đầu tư tài sản hoạt động nằm trong nhóm chi mua công cụ nợ của đơn vị khác và chi đầu tư góp vốn vào đơn vị khác (nếu có).
Công thức tính vốn lưu động ngoài tiền mặt và tài sản phi hoạt động ngắn hạn:
Vốn lưu động ngoài tiền mặt và tài sản phi hoạt động ngắn hạn = (Các khoản phải thu ngắn hạn + Hàng tồn kho + Tài sản ngắn hạn khác) - Nợ ngắn hạn không bao gồm vay ngắn hạn
b) Bước 2: ước tính chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá theo hướng dẫn tại điểm d Mục 6.4 Tiêu chuẩn này.
c) Bước 3: ước tính giá trị vốn chủ sở hữu cuối kỳ dự báo - Trường hợp 1: dòng tiền sau giai đoạn dự báo là dòng tiền không tăng trưởng và kéo dài vô tận. Công thức tính giá trị cuối kỳ dự báo là:

Vn = Thông tư 122/2017/TT-BTC của Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12

Trong đó:
FCFEn+1: Dòng tiền vốn chủ sở hữu năm n + 1
- Trường hợp 2: dòng tiền sau giai đoạn dự báo là dòng tiền tăng trưởng đều đặn mỗi năm và kéo dài vô tận. Công thức tính giá trị cuối kỳ dự báo là:

Vn = Thông tư 122/2017/TT-BTC của Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12

Trong đó:
g: tốc độ tăng trưởng của dòng tiền vốn chủ sở hữu.
Tốc độ tăng trưởng của dòng tiền được dự báo trên cơ sở triển vọng phát triển của doanh nghiệp, tốc độ tăng trưởng dòng tiền trong quá khứ của doanh nghiệp, kế hoạch sản xuất kinh doanh, tỷ lệ lợi nhuận sau thuế để lại để bổ sung vốn, tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu.
- Trường hợp 3: doanh nghiệp chấm dứt hoạt động tại cuối kỳ dự báo. giá trị cuối kỳ dự báo được xác định theo giá trị thanh lý của doanh nghiệp cần thẩm định giá.
d) Bước 4: ước tính giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá:
- Tính tổng giá trị hiện tại thuần của các dòng tiền thuần vốn chủ sở hữu và giá trị vốn chủ sở hữu cuối kỳ dự báo của doanh nghiệp sau khi chiết khấu các dòng tiền thuần vốn chủ sở hữu và giá trị vốn chủ sở hữu cuối kỳ dự báo của doanh nghiệp theo tỷ suất chiết khấu là chi phí sử dụng sử dụng vốn chủ sở hữu.

V0 = Thông tư 122/2017/TT-BTC của Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12

- Ước tính giá trị các tài sản phi hoạt động của doanh nghiệp.
- Ước tính giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng cách cộng giá trị hiện tại thuần của các dòng tiền thuần vốn chủ sở hữu và giá trị vốn chủ sở hữu cuối kỳ dự báo với giá trị các tài sản phi hoạt động của doanh nghiệp cần thẩm định giá.
8.3. Đối với nội dung chưa có quy định cụ thể tại Tiêu chuẩn thẩm định giá này thẩm định viên cần căn cứ thêm các hướng dẫn về áp dụng phương pháp dòng tiền chiết khấu quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thu nhập.
9. Kết luận về giá trị doanh nghiệp
Giá trị doanh nghiệp cuối cùng có thể được xác định thông qua việc tính bình quân có trọng số kết quả của các phương pháp thẩm định giá được áp dụng. Việc xác định trọng số cho từng phương án dựa trên độ tin cậy của từng phương pháp, thông tin dữ liệu đầu vào, mục đích thẩm định giá… đảm bảo phù hợp với thị trường./.

PHỤ LỤC

VÍ DỤ MINH HỌA
(Ban hành kèm theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12)

Các ví dụ đã được giản lược và chỉ mang tính chất minh họa

1. Ví dụ 1: áp dụng phương pháp chỉ số bình quân để xác định giá trị doanh nghiệp

Cần thẩm định giá một doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản. Thông tin về doanh nghiệp cần thẩm định giá như sau:

- Các chỉ số tài chính:

Chỉ số phản ánh quy mô doanh nghiệp (ĐVT: tỷ đồng)

Vốn điều lệ

4.500

Doanh thu

3.395

Lợi nhuận gộp

1.155

Chỉ số phản ánh khả năng tăng trưởng của doanh nghiệp (ĐVT: %)

Tốc độ tăng trưởng lợi nhuận sau thuế thu nhập doanh nghiệp trung bình trong 03 năm gần nhất

7

Chỉ số phản ánh hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp (ĐVT: %)

ROE

7

ROA

4

- Lợi nhuận sau thuế 4 quý gần nhất: 458.08 tỷ đồng

- Doanh thu thuần 4 quý gần nhất: 3.395 tỷ đồng

- EPS: 1.017,96 đồng/cổ phần

- EBITDA (không bao gồm các khoản thu nhập từ tiền và các khoản tương đương tiền): 1.155 tỷ đồng

- Giá trị sổ sách của vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá gần nhất với thời điểm thẩm định giá: 6.544 tỷ đồng

- Giá trị nợ vay: 4.908 tỷ đồng

- Tại thời điểm thẩm định giá, giá trị tiền và các khoản tương đương tiền của doanh nghiệp là không có.

Lời giải:

Qua thu thập thông tin, thẩm định viên được biết hiện doanh nghiệp cần thẩm định giá có 5 doanh nghiệp là đối thủ cạnh tranh trong lĩnh vực bất động sản. Các doanh nghiệp này đều đã có cổ phiếu được niêm yết và giao dịch trên thị trường chứng khoán.

Thẩm định viên nhận định các doanh nghiệp này đều là đối thủ cạnh tranh với doanh nghiệp cần thẩm định giá, do đó, có nhiều điểm tương đồng với doanh nghiệp cần thẩm định giá về ngành nghề kinh doanh chính, nhóm khách hàng và thị trường tiêu thụ. Cổ phiếu của các doanh nghiệp này đã niêm yết và đang được giao dịch trên thị trường chứng khoán. Do đó, thẩm định viên tiến hành thu thập thông tin tài chính của các doanh nghiệp này để đánh giá sự tương đồng giữa các doanh nghiệp này và doanh nghiệp cần thẩm định giá về các chỉ tiêu tài chính. Sau khi tính toán các chỉ số tài chính của các doanh nghiệp này thu được kết quả như sau:

 

Chỉ số phản ánh quy mô doanh nghiệp (ĐVT: tỷ đồng)

Chỉ số phản ánh khả năng tăng trưởng của doanh nghiệp (ĐVT: %)

Chỉ số phản ánh hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp (ĐVT: %)

Vốn điều lệ

Doanh thu

Lợi nhuận gộp

Tốc độ tăng trưởng lợi nhuận sau thuế thu nhập doanh nghiệp trung bình trong 03 năm gần nhất

ROE

ROA

Doanh nghiệp số 1

3.500

3.187

922

8

10

6

Doanh nghiệp số 2

4.000

4.769

1.431

4

11

5

Doanh nghiệp số 3

2.000

3.712

854

6

12

6

Doanh nghiệp số 4

3.000

3.223

903

6

7

4

Doanh nghiệp số 5

1.000

1.550

387

4

7

3

- Đánh giá sự tương đồng về các chỉ tiêu tài chính:

+ Đánh giá sự tương đồng về chỉ số phản ánh quy mô doanh nghiệp

Chỉ số phản ánh quy mô doanh nghiệp

 

Doanh nghiệp cần thẩm định giá

Doanh nghiệp số 1

Doanh nghiệp số 2

Doanh nghiệp số 3

Doanh nghiệp số 4

Doanh nghiệp số 5

Vốn điều lệ

4.500

3.500

4.000

2.000

3.000

1.000

 

Tương đồng

Tương đồng

Ít tương đồng

Tương đồng

Ít tương đồng

Doanh thu

3.395

3.187

4.769

3.712

3.223

1.550

 

Tương đồng

Ít tương đồng

Tương đồng

Tương đồng

Ít tương đồng

Lợi nhuận gộp

1.155

922

1.431

854

903

387

 

Tương đồng

Tương đồng

Ít tương đồng

Tương đồng

Ít tương đồng

Đánh giá chung

 

Tương đồng

Tương đồng

Ít tương đồng

Tương đồng

Ít tương đồng

+ Đánh giá sự tương đồng về chỉ số phản ánh khả năng tăng trưởng của doanh nghiệp

Chỉ số phản ánh khả năng tăng trưởng của doanh nghiệp (ĐVT: %)

 

Doanh nghiệp cần thẩm định giá

Doanh nghiệp số 1

Doanh nghiệp số 2

Doanh nghiệp số 3

Doanh nghiệp số 4

Doanh nghiệp số 5

Tốc độ tăng trưởng lợi nhuận sau thuế thu nhập doanh nghiệp trung bình trong 03 năm gần nhất

7

8

4

6

6

4

Đánh giá chung

 

Tương đồng

Ít tương đồng

Tương đồng

Tương đồng

Ít ương đồng

+ Đánh giá sự tương đồng về chỉ số phản ánh hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp

Chỉ số phản ánh khả năng tăng trưởng của doanh nghiệp (ĐVT: %)

 

Doanh nghiệp cần thẩm định giá

Doanh nghiệp số 1

Doanh nghiệp số 2

Doanh nghiệp số 3

Doanh nghiệp số 4

Doanh nghiệp số 5

ROE

7

10

11

12

7

7

 

Tương đồng

Ít tương đồng

Ít ương đồng

Tương đồng

Tương đồng

ROA

4

6

5

6

4

3

 

Ít tương đồng

Tương đồng

Ít tương đồng

Tương đồng

Tương đồng

Đánh giá chung

 

Ít tương đồng

Tương đồng

Ít tương đồng

Tương đồng

Tương đồng

Nhận định: các doanh nghiệp số 1, 2 và 4 có nhiều điểm tương đồng về mặt các chỉ số tài chính với doanh nghiệp cần thẩm định giá, do đó, các doanh nghiệp này được lựa chọn là doanh nghiệp so sánh. Theo đó, tỷ số thị trường của các doanh nghiệp này được sử dụng để xác định giá trị của doanh nghiệp cần thẩm định giá.

- Thu thập thông tin thị trường, thẩm định viên xác định 4 tỷ số thị trường của các doanh nghiệp so sánh này Thông tư 122/2017/TT-BTC của Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12như sau:

 

Doanh nghiệp số 1

12,02

1,20

1,76

8,4

Doanh nghiệp số 2

14,71

1,62

2,51

9,7

Doanh nghiệp số 4

12,99

0,91

1,32

8,5

- Xác định giá trị của doanh nghiệp cần thẩm định giá:

Nhận định: các doanh nghiệp so sánh về cơ bản đều tương đồng với doanh nghiệp cần thẩm định, do đó, tỷ số bình quân có thể được xác định bằng trung bình cộng tỷ số thị trường của các doanh nghiệp so sánh như sau:

 bình quân

 bình quân

 bình quân

 bình quân

13,24

1,24

1,86

8,87

Theo đó, giá trị của doanh nghiệp được xác định theo các tỷ số thị trường như sau:

Giá trị doanh nghiệp xác định theo tỷ số  bình quân

Giá trị doanh nghiệp xác định theo tỷ số  bình quân

Giá trị doanh nghiệp xác định theo tỷ số  bình quân

Giá trị doanh nghiệp xác định theo tỷ số  bình quân

10.972,98 tỷ VNĐ

13.044,4 tỷ VNĐ

11.234 tỷ VNĐ

10.241 tỷ VNĐ

Nhận định: tỷ số ,  cơ bản tương đồng giữa các doanh nghiệp so sánh, tỷ số ,  ít tương đồng hơn, do đó, giá trị doanh nghiệp xác định theo tỷ số ,  bình quân được tính theo trọng số 30% cho mỗi tỷ số, giá trị doanh nghiệp xác định theo tỷ số ,  bình quân được tính theo trọng số 20% cho mỗi tỷ số.

Giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá = 10.972,98 × 30% + 13.044,4 × 20% + 11.234 × 20% + 10.241 × 30% = 11.219,87 tỷ VNĐ

2. Ví dụ 2: áp dụng phương pháp tài sản để xác định giá trị doanh nghiệp

Cần thẩm định giá một doanh nghiệp có thông tin như sau:

- Bảng cân đối kế toán của doanh nghiệp ngày 31/12/N

Đơn vị tính: triệu đồng

Tài sản

Số tiền

Nguồn vốn

Số tiền

A.   Tài sản ngắn hạn

1.Tiền mặt

2.Chứng khoán ngắn hạn.

3.Các khoản phải thu.

4.Hàng tồn kho.

B.   Tài sản dài hạn

1.  Giá trị còn lại của TSCĐ hữu hình

2.  Đầu tư chứng khoán vào công ty Hoàng Sa (1.000.000 cổ phiếu)

3.  Góp vốn liên doanh

40.000

10.000

2.000

17.600

8.000

80.000

62.000

15.000


3.000

A. Nợ phải trả.

1. Vay ngắn hạn.

2. Vay dài hạn.

 

 

B. Nguồn vốn chủ sở hữu.

1. Nguồn vốn kinh doanh.

2. Lãi chưa phân phối.

50.000

20.000

30.000

 

 

70.000

60.000

10.000

Tổng tài sản

120.000

Tổng nguồn vốn

120.000

- Việc đánh giá lại toàn bộ tài sản của doanh nghiệp cho thấy có những thay đổi như sau:

+ Kiểm quỹ tiền mặt thiếu 20 triệu đồng không rõ nguyên nhân.

+ Một số khoản phải thu không có khả năng đòi được là 1.000 triệu đồng; 15.000 triệu đồng chắc chắn thu được.

+ Nguyên vật liệu tồn kho hư hỏng 200 triệu đồng; số còn lại theo kết quả đánh giá lại tăng 300 triệu đồng.

+ TSCĐ hữu hình đánh giá lại theo giá thị trường tăng 5.000 triệu đồng.

+ Giá chứng khoán của công ty Hoàng Sa theo tính toán tại thời điểm đánh giá là 25.000 đồng/cổ phiếu.

+ Số vốn góp liên doanh được đánh giá lại tăng 3.000 triệu đồng.

+ Thuế suất thuế nhu nhập doanh nghiệp: 20%

- Các thông tin khác như sau:

+ Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu của Công ty là 20%, lãi suất các khoản vay dài hạn là 7,625%/năm. Theo đó, chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền của doanh nghiệp là 15,83%

+ Lợi nhuận bình quân 3 năm gần nhất của Công ty là 20.000 triệu đồng (trong 3 năm gần nhất công ty không ghi nhận các khoản lợi nhuận bất thường do thanh lý tài sản cố định hay nguồn thu từ lợi nhuận tài chính).

Lời giải:

* Ước tính giá trị các tài sản hữu hình và tài sản tài chính của doanh nghiệp như sau:

1. Kiểm quỹ: - 20

2. Giá trị của khoản phải thu:

Không có khả năng thu: -1.000

3. Nguyên vật liệu:

+ Hư hỏng: - 200

+ Tăng: +300

4. TSCĐ hữu hình: + 5.000

5. Giá trị của số chứng khoán đầu tư vào công ty Trường Sa: Giá thị trường của 1.000.000 cổ phiếu được tính tại thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp là: 1.000.000 cổ phiếu ´ 25.000đ/cổ phiếu = 25.000 triệu đồng, tăng 25.000 -15.000 = 10.000 triệu đồng.

6. Vốn góp liên doanh tăng: + 3.000

* Nhận định: các tài sản bao gồm: chứng khoán ngắn hạn, đầu tư chứng khoán, góp vốn liên doanh không tham gia vào quá trình tạo ra doanh thu cho doanh nghiệp cần thẩm định giá, do đó, không được tính vào tài sản hoạt động của doanh nghiệp.

Tổng giá trị tài sản hoạt động:

TÀI SẢN

Giá trị theo sổ sách

Giá trị theo thị trường

Chênh lệch

I. Tài sản ngắn hạn

40.000

 

 

- Tiền

10.000

9.980

(-20)

- Các khoản phải thu

17.600

16.600

(-1000)

- Hàng tồn kho

8.000

8.100

+100

II. Tài sản dài hạn

80.000

 

 

1. Giá còn lại TSCĐ hữu hình

62.000

67.000

+5.000

Tổng giá trị tài sản hoạt động

 

101.680

 

* Thu nhập có được từ tài sản hoạt động hữu hình và tài sản tài chính của doanh nghiệp = 101.680 × 15,83% = 16.095,944 triệu đồng

* Thu nhập do các tài sản vô hình đem lại cho doanh nghiệp = 20.000 - 16.095,944 = 3.904,056 triệu đồng

* Giá trị các tài sản vô hình của doanh nghiệp =  = 19.520,28 triệu đồng

TÀI SẢN

Giá trị theo sổ sách

Giá trị theo thị trường

Chênh lệch

I. Tài sản ngắn hạn

40.000

 

 

- Tiền

10.000

9.980

(-20)

- Chứng khoán ngắn hạn

2.000

2.000

0

- Các khoản phải thu

16.600

16.600

0

- Hàng tồn kho

8.000

8.100

+100

II. Tài sản dài hạn

80.000

 

 

1. Giá còn lại TSCĐ hữu hình

62.000

67.000

+5.000

2. Đầu tư chứng khoán

15.000

25.000

+10.000

3. Góp vốn liên doanh

3.000

6.000

+3.000

III. Giá trị tài sản vô hình

0

19.520,28

+19.520,28

IV. Giá trị công ty

 

154.200,28

 

Kết luận: Vậy giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá là: 154.200,28 triệu đồng.

3. Ví dụ 3: áp dụng phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do của doanh nghiệp để xác định giá trị doanh nghiệp

Cần thẩm định giá một doanh nghiệp có thông tin như sau:

- Thông tin từ báo cáo tài chính của doanh nghiệp tại thời điểm 31/12/N như sau:

Đơn vị tính: Triệu đồng

STT

Chỉ tiêu

Số tiền

1.

2.

3.

4.

5.

6.

Lợi nhuận trước thuế TNDN

Khấu hao

Lãi vay

Đầu tư vào tài sản cố định

Giảm vốn lưu động ngoài tiền mặt

Thuế suất thuế TNDN

200.000

50.000

10.000

35.000

5.000

25%

- Căn cứ vào tình hình sản xuất kinh doanh 3 năm gần nhất của doanh nghiệp cần thẩm định giá, môi trường kinh doanh, triển vọng kinh tế vĩ mô, dự báo trong vòng 5 năm tới, tỷ lệ tăng trưởng hàng năm của doanh nghiệp là 5%, sau đó tăng ổn định hàng năm là 3%.

- Chi phí sử dụng vốn vay dài hạn là 10%/năm và tỷ trọng nợ dài hạn trên tổng vốn dài hạn là .

- Lãi suất trái phiếu Chính phủ kỳ hạn 10 năm là 6%/năm.

- Hệ số rủi ro phi đòn bẩy bình quân được tính toán trên cơ sở hệ số rủi ro có đòn bẩy của cổ phiếu của 5 doanh nghiệp có cùng ngành nghề kinh doanh với doanh nghiệp cần thẩm định giá hiện đang niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam là 1,145.

- Tỷ suất lợi nhuận dự kiến trên thị trường chứng khoán Việt Nam được tính toán theo phương pháp thống kê theo chỉ số VN-INDEX là 12%/năm.

- Doanh nghiệp không có tài sản phi hoạt động.

Lời giải:

* Xác định dòng tiền dự báo

FCFF tại thời điểm 31/12/N được tính như sau:

FCFF = Thu nhập trước lãi vay sau thuế (EBIAT) + Khấu hao - Chi đầu tư vốn - Thay đổi vốn lưu động thuần ngoài tiền mặt và tài sản phi hoạt động ngắn hạn (chênh lệch vốn hoạt động thuần)

FCFF = (200.000 + 10.000) × (1 - 22%) + 50.000 - 35.000 - (-5.000)

FCFF = 183.800 triệu đồng

FCFF giai đoạn từ năm 1 - 5 được tính như sau:

FCFF1 = 183.800 × (100% + 5%) = 192.990 triệu đồng

FCFF2 = 192.990 × (100% + 5%) = 202.639,5 triệu đồng

FCFF3 = 202.639,5 × (100% + 5%) = 212.771,48 triệu đồng

FCFF4 = 212.771,48 × (100% + 5%) = 223.410,05 triệu đồng

FCFF5 = 223.410,05 × (100% + 5%) = 234.580,55 triệu đồng

* Hệ số rủi ro có tính đến ảnh hưởng của cơ cấu vốn (bL) của doanh nghiệp cần thẩm định giá được tính theo công thức
Thông tư 122/2017/TT-BTC của Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12

Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá:

Re = Rf + bL × (Rm – Rf)

Re = 6% + 1,431 × (13% - 6%) = 16%

Chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền của doanh nghiệp cần thẩm định giá:
Thông tư 122/2017/TT-BTC của Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12
 

* Giá trị cuối kỳ dự báo

FCFF năm thứ 6

FCFF6 = 234.580,55 × (100% + 3%) = 241.617,97 triệu đồng

Giá trị cuối kỳ dự báo như sau:
Thông tư 122/2017/TT-BTC của Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12

* Giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá như sau:
Thông tư 122/2017/TT-BTC của Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12

Kết luận: Do doanh nghiệp cần thẩm định giá không có tài sản phi hoạt động, do đó, giá trị của doanh nghiệp cần thẩm định giá là 2.017.944,75 triệu đồng./.

LuatVietnam.vn độc quyền cung cấp bản dịch chính thống Công báo tiếng Anh của Thông Tấn Xã Việt Nam.
Tình trạng hiệu lực: Đã biết

THE MINISTRY OF FINANCE

Circular No. 122/2017/TT-BTC dated November 15, 2017 of the Ministry of Finance onpromulgating Vietnamese Valuation Standard 12

Pursuant to the Law on Prices No. 11/2012/QH13 dated June 20, 2012;

Pursuant to the Government s Decree No. 89/2013/ND-CP dated August 6, 2013 on guidelines for the Law on Prices in terms of valuation;

Pursuant to Government s Decree No. 87/2017/ND-CP dated July 26, 2017 on functions, tasks, powers and organizational structure of the Ministry of Finance;

At the request of the Director of Department of Price management,

The Minister of Finance promulgates a Circular promulgating Vietnamese Valuation Standard 12

Article 1.Vietnamese Valuation Standard 12 – Business Valuation Standard is issued with this Circular.

Article 2. Implementationorganization

1. This Circular takes effect on January 01, 2018.

2. Department of Price Management takes charge and cooperates with relevant agencies in directing and provides guidelines and inspecting the implementation of Valuation Standard issued herewith and relevant legitimate documents.

3. Any difficulties arising in the course of implementation of this Circular should be reported to the Ministry of Finance for consideration./.

For the Minister

The Deputy Minister

Tran Van Hieu

 

 

 


VIETNAMESE VALUATION STANDARD SYSTEM

Vietnamese Valuation Standard 12

Business Valuation

(Symbol: TDGVN 12)

(Issued together with Circular No. 122/2017/TT-BTC dated November 15, 2017 of the Ministry of Finance)

I. GENERAL PROVISIONS

1. Scope: This Standard sets forth business valuation.

2.Regulated entities:Price valuer (hereinafter referred to as valuer), valuation companies, other entities doing valuation business as prescribed in the Law on Price and other relevant law provisions.

3.Subject company and a third party using valuation results (if any) as specified in the valuation contract must have necessary knowledge about this Standard to cooperate with the valuation company during the course of valuation.

4.Interpretation of terms

“operating assets”means those assets acquired for use in the conduct of the ongoing operations of a business, which contributes to generate revenue and provide service or reduce overhead expenses of the business.

“non-operating assets”means those assets not used in the day-to-day operations of a business, including: investments in other companies (except that the subject company is a financial investment company) not contributing to generate sales and provide service or reduce overhead expenses of the subject company; short-term investments; cash and cash equivalents; assets under ownership and right to use of the company not contributing to generate revenue but valuable (unutilized assets, unused patents vacant land use right and land lease, etc.); assets under ownership and right to use of the company contributing to generate revenue but not generate sales and provide service or reduce overhead expenses of the subject company (land use right and land lease are inconsistent with line of business of the company, etc.) and other non-operating assets. When valuing a business using income approach, the value of non-operating assets at the valuation time needs to be included to the value of discounted cash flow of operating assets at the valuation time. With regard to discounted dividend, the non-operating assets being cash and cash equivalents shall not be included.

“going concern value”means the value of an ongoing operation company under the assumption that it will continue to operate after the valuation time.

“limited-time value”means the value of an ongoing operation company under the assumption that the lifetime of the company is limited that the company is compelled to go out of business after a certain time in the future.

“liquidation value”means the value of a company under the assumption that the assets are to be disposed of individually and the company will soon go out of business after the valuation time.

II. CONTENTS

1. Selection of premises of value and use of financial statements in business valuation

1.1. Premises of value in business valuation

Premise of business value is fair market value or non-fair market value. The premise of business value is determined according to purposes of valuation, characteristics of legal, economic and technical aspects and market of thesubject company, requirements of subject company specified in the valuation contract (if consistent with the purposes of valuation) and relevant law provisions.Other matters shall be done in accordance with the Vietnamese Valuation Standard 2 and 3.

According to practical prospects of the company, business market, purposes of valuation and laws and regulations, the valuer offers opinions about operation, transactions (in practice or assumption) of the subject company after the valuation time. Normally, the value of business is going concern value. If the valuer considers that the company will go out of business after the valuation time, the value of business is limited or liquidation value.

Which business valuation method applies will depend on the premises of business value and opinions of the valuer about operation of the company at and after the valuation time.

1.2. Use of financial statements in business valuation

a) Financial statements to be used in business valuation

Financial statements to be used in business valuation include: annual financial statements, audited annual financial statements, interim financial statements, reviewed interim financial statements, audited financial statements at the valuation time. In which, regarding the same data and item, the order of precedence is below:

- Data and item of the latest financial statement made closely to the valuation time shall be given priority.

- At the same time, data and items of the audited or reviewed financial statement shall be given priority.

If the subject company is a parent company and has a consolidated financial statement at the valuation time, the valuer needs to review both consolidated financial statement and separate financial statement of the parent company and subsidiary company in conformity with the selected valuation approaches and methods, separate financial statement shall be given priority.

b) Notes of using financial statement

- The valuer should collate and verify if the financial statement is accurate to ensure the reliability; in necessary circumstance, the valuer shall require the company to adjust the financial statement and accounting records before being analyzed, applying certain valuation approaches and methods. If the subject company does not adjust it, the valuer may determine the difference and clarify the bases for difference and specify it in the valuation report.

- When data of financial statement that has not been audited or reviewed is used without any collation or verification for accuracy, the valuer must state this limitation in the limitation section of the certification of value and valuation report for valuation clients and valuation users.

- Regarding income approach: When using data of financial statement of the subject company or comparable company to calculate the following: Earning Per Share (EPS), Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization in calculating market value ratio for valuation purpose, the valuer needs to consider eliminating income and expenses of non-operating assets, irregular and long-term income and expenses.

- Regarding cost approach or income approach: When using profit data from the latest annual financial statements of the subject company aimed at forecasting the annual cash flow of the subject company, the valuer needs to consider eliminating income and expenses of non-operating assets, irregular and long-term income and expenses.

- Long-term expenses and profits include: expenses associated with restructuring of company; credit and debit recorded when selling assets; change of accounting rules; recording of stock discount; goodwill impairment; writing-off; losses or interests from court decisions and other long-term profits and expenses. When the above items are adjusted, impact of corporate income tax (if any) should be taken into account.

2. Business valuation approaches and methods

Business valuation approaches consist of: market approach, cost approach and income approach. The valuation company may apply all of approaches for the business valuation purpose.

- In the market approach, the business value shall be determined through value of a company similar or identical to the subject company in terms of following factors: primary lines of the business; clients and consumption market; financial ratios or successful transaction prices of the subject company. In the market approach, average ratio and trading price methods shall apply to calculate the business value.

- In the cost approach, the business value shall be calculated through value of business assets. The cost approach shall be applied.

- In the income approach, the business value shall be calculated through conversion of net premium income flow to be earned in the future to the current value. Methods to be used in income approach are free cash flow to firm (FCFF), dividend discount model (DDM) and free cash flow to equity (FCFE).

3. Average ratio method

3.1. The average ratio method estimates value of the subject company through average market value ratio of comparable companies.

Comparable company is a business meeting the following conditions:

- Similar to the subject company in terms of following factors: primary lines of the business; clients and consumption market; financial ratios.

- Its shares have been traded successfully on the market at the valuation time or close to the valuation time but within 1 year until the valuation time.

Market value ratios being used in the average ratio include: price/earnings ratio (P/E), price/sales ratio (P/S), price/book ratio (P/B), enterprise value/earnings before interest, taxes, depreciation and amortization (EV/EBITDA).

3.2. Application of average ratio method

There are at least 3 comparable companies. Comparable companies being listed companies or unlisted public companies shall be given priority.

3.3. Principles

- The method of determining financial ratios and market value ratios must be consistent with all of comparable companies and the subject company.

- Financial ratios and market value ratios of comparable companies collected from various sources shall be reviewed and adjusted to ensure the consistency in terms of determination method before being used.

3.4. Steps to value business

- Step 1: Evaluate and select comparable companies.

- Step 2: Determine market value ratios to be used to estimate the value of the subject company.

- Step 3: Estimate the value of the subject company.

3.5. Evaluate and select comparable companies

Criteria for evaluating and selecting comparable companies:

(ii) the comparable companies must be similar to the subject company in terms of following factors: primary lines of the business; groups of clients and consumption market. In many circumstances, similar companies to the subject company in terms of the above factors may be selected from competitors of the subject company.

(ii) the comparable companies must be similar to the subject company in terms of financial ratios, including:

- Ratios reflecting scale of the company: charter capital, revenues, gross margin of sales and services.

- Ratios reflecting growth capacity of the company: growth of average after corporate income tax profits within last 3 years.

- Ratios reflecting effectiveness of the company: return on equity (ROE), return on asset (ROA).

The valuer shall evaluate the abovementioned criteria to select at least 3 comparable companies. Market value ratios of these comparable companies shall be used to estimate the value of the subject company. The more number of comparable companies, the more reliable market value ratios are.

3.6. Determine market value ratios to be used to estimate the value of the subject company.

The valuer shall determine market value ratios of comparable companies, including: P/E, P/B, P/S, EV/EBITDA.When valuing a financial company or bank, the valuer shall not be required to determine the P/S ratio.

Notes:

- Share price of the comparable company is the closing price in the latest trading day of the share on the securities market at the valuation time. If the share of the comparable company is unlisted or it not registered on the unlisted public company market, the share price of the comparable company is the price that has been traded successfully on the market closely to the valuation time but within 1 year until the valuation time.

- The book value of share in P/B ratio shall be deducted from the book value of intangible fixed assets (excluding land use right, property on land exploitation right) to prevent regulations on accounting associated with intangible fixed assets from deviating valuation result in a case where comparable companies and/or the subject company have/has intangible fixed assets in the balance sheet. If the book value of intangible fixed assets is not deducted, explanation shall be provided.

- Enterprise value (EV) in EV/EBITDA shall be calculated as follows:

EV

=

Capitalization of ordinary shares

+

Debts

+

Preference shares (if any)

+

Interests of shareholders not holding control right

-

Cash and cash equivalents

Where:

+ Debts, preference shares, interests of shareholders not holding control right, cash and cash equivalents shall be determined according to book value.

+ If the company has issued convertible shares, options, the valuer shall consider converting these shares to ordinary shares if appropriate when determining capitalization of the company.

- EBITDA of the comparable companies excludes revenues earned from cash and cash equivalents.

3.7. Estimate the value of the subject company

a) Determine average market value ratio for every market value ratio:

Average market value ratio may be determined by calculating arithmetic mean of market value ratio of comparable companies or weighted average of market value ratio of comparable companies. Weighing factor of market value ratio of each comparable company shall be determined according to analysis of industry development and company development.

b) Determine value of subject company according to every average market value ratio:

- Determine value of subject company according to EV/EBITDA:

Market value of subject company

=

EBITDA of subject company

×

Average EV/EBITDA of comparable companies

+

Cash and cash equivalents

Where EBITDA of the subject company exclude revenues earned from cash and cash equivalents.

- Determine value of subject company according to P/E, P/B, P/S:

+ Determine value of subject company according to P/E:

Market value of subject company’s equity

=

After corporate income tax profits of the last 4 quarters of the subject company

×

Average P/E of comparable companies

+ Determine value of subject company according to P/B:

Market value of subject company’s equity

=

Latest book value of subject company’s equity

×

Average P/B of comparable companies

+ Determine value of subject company according to P/S:

Market value of subject company’s equity

=

Net revenues of the last 4 quarters of subject company

×

Average P/S of comparable companies

+ Value of subject company shall be calculated as follows:

Market value of subject company

=

Market value of subject company’s equity

+

Debts

Where: Value of debts of subject company shall be determined according to the market value with available market evidence, if not, the book value shall prevail.

c) Estimate value of subject company applying average ratio method

The value of subject company according to average ratio method may be determined by calculating arithmetic mean of market value ratio or weighted average of market value ratio. Weighing factor of each market value ratio may be determined according to the similarity between comparable companies with the principle that The more similar market value ratio between comparable companies, the higher weighting factor that ratio is

4. Trading price method

4.1. The trading price method estimates value of subject company through successful price of transfer of capital holding or shares on the market of the subject company.

4.2. Application of trading price method

The subject company has at least 3 successful transfers of capital holding or shares on the market, and concurrently, the transaction time is within 1 year until the valuation time.

4.3. Rules for application

The valuer shall consider adjusting the prices of successful transfers in conformity with the valuation time as deemed appropriate.

4.4. Estimate the value of the subject company

The value of the subject company shall be determined using the formula of market value as follows:

Market value of subject company

=

Market value of subject company’s equity

+

Debts

Where:

+ Market value of subject company’s equity is calculated according to the average prices according to transfer volume of at least latest 3 successful transfers of capital holding or shares to the valuation time.

With regard to a subject company being a listed company or unlisted public company, the share price on which the market value of equity is based to calculate is the average closing price according to trading volume of the last 15 trading days before the valuation time. If transactions before the valuation time show signs of irregularity, the valuer may consider all of latest 15 trading days after the valuation time.

+ Value of debts of subject company shall be determined according to the market value with available market evidence, if not, the book value shall prevail.

5. Asset-based method

5.1. Asset-based method is a method estimating value ofsubject company by calculating total market value of assets under ownership rights and right to use of the subject company.

5.2. Principles:

- Assets to be considered in the course of valuation are all of company s assets, including operating assets and non-operating assets.

- When valuing business according to premise of market value, value of assets is considered as market value of such asset at the valuation time. Assets in the accounting records need to be valued according to premise of market value, certain particular circumstances are done in accordance with Section 5.4.

- Other valuation methods shall apply when valuing intangible assets not meeting conditions for being recorded in accounting records (trade name, brand name, patents, industrial designs) and other equivalent assets.

- Regarding assets to be recorded in foreign currencies: Foreign exchange rates shall be determined according to buy rate quoted by commercial bank which the company has entered into the largest foreign currency transaction at the valuation time. If the subject company has no foreign currency transaction at the valuation time, the central rate of the State Bank announced shall apply at the valuation time.

5.3. Steps

- Step 1: Estimate total value of tangible assets and financial assets of the subject company.

- Step 2: Estimate total value of intangible assets of the subject company.

- Step 3: Estimate value of the subject company.

5.4. Estimate total value of tangible assets and financial assets of the subject company

Total tangible asset and financial asset value of subject company shall be considered as total value of subject company’s tangible assets and financial assets.

The estimate of market value of company’s tangible assets and financial assets shall be applied in accordance with Vietnamese valuation standards in terms of market approach, cost approach, income approach, and real estate valuation standards. In addition, the valuer may follow the guidelines below:

a) Determine value of tangible fixed assets:

- In case of tangible fixed assets being buildings, structures, investment real estate:

+ Regarding a work with scope and unit price or investment rate that is identifiable: to be identified according to reproduction cost approach as prescribed in Vietnamese valuation standards in terms of cost approach.

+ In case of a work that has been completed within 3 years before the valuation time, the final account value approved by the competent authority. If the final account value has not been determined, provisional price on the accounting records shall be used, and such a limitation shall be specified in the certification of value and valuation report.

+ Regarding a work with scope and unit price or investment rate that is unidentifiable: to be identified according to original cost in accounting records taking accounting of cost escalation factor minus (-) depreciation value at the valuation time.

- In case of immovable property being machinery, means of transport, transmission equipment, administration tools:

+ Regarding special assets without similar assets on the market, without investment and engineering documents and they have been no longer manufactured: value of these assets is determined according to original cost of accounting records minus (-) depreciation value at the valuation time.

b) Determine value of tools and instruments:

- Value of tools and instruments may be determined according to value stated in accounting records or determined as follows:

The value of tools and instruments shall be determined according to the market prices of comparable assets; where market prices of comparable assets cannot be identified, the prices of new tools or tools of the same type or equivalent or at the original prices tracked on the accounting books shall be determined minus the depreciation value at the valuation time.

- Where the value of tools and instruments is determined according to the value in the accounting books, the valuer must clearly state this limitation in the equivalent section of the certification of value and valuation report.

c) Determining the value of costs associated with operation in progress, materials/supplies, raw materials and inventories:

- Costs associated with operation in progress are determined according to accrual expenses incurred in accounting books. In case costs associated with capital construction in progress are related to the creation of off-the-plan real estate, it shall be re-determined in accordance with Vietnamese valuation standards in terms of market approach and/or cost approach and/or income approach and/or real estate valuation standards.

- Materials/supplies, inventory

+ Inventory goods, materials/supplies, tools and instruments in stock serving the ordinary course of business or in circulation are determined by accrual expenses incurred in the accounting books.

+ Where the inventories are goods and real estate finished products, the value of this real estate can be determined according to Vietnamese valuation standards market approach, cost approach, income approach, real estate valuation.

+ In case where inventories, raw materials and tools remaining in stock for a long time due to production defects or unfinished products, which cannot be sold because of changes in products, etc. leading to poor quality that the company needs classify them for evaluation according to the recovery value on the principle of best and most effective use.

d) Determining the value of assets in cash:

- Cash shall be determined according to the fund s minutes of subject company.

- Deposits shall be determined according to the balances already verified with bank statements of the bank where the subject company opens the deposit account at the valuation time.

- Cash and deposit in foreign currencies are determined in accordance with the principle in Section 5.2 of this Standard.

dd) Determining the value of amounts receivable and amounts payable:

- The value of amounts receivable are determined according to the actual balance on the accounting book. For irrecoverable amounts receivable, the valuer must clearly state these items together with the irrecoverable reasons in the limitation section of certification of value and valuation report.

- Where there is no debt reconciliation, the valuer must clearly state in the limitation section of the certification of value and the valuation report so that the intended users of valuation report can consider when using it.

e) Determining the value of the investment:

Investments of company should be determined at market price at the valuation time as follows:

- Where a company (from which subject company contributes capital or purchases shares) has successfully transacted capital or shares on the market, the value of its investments in capital contribution or share purchase is determined according to the market value of the subject company s equity, in which the market value of the subject company’s equity is determined in accordance with Section 2 of this Standard or determined as follows:

+ In cases where the shares of companies have not yet been listed on the stock exchange or have not been registered for trading on the UPCoM, and successful transfers of capital or shares on the market satisfy both conditions: (i) more than 51% of the company’s equity is transferred in total transfers; (ii) the time of transfers is within one year until the valuation time; the value of the investments of the subject company may be determined according to the average transfer price according to the volume of the latest transfers before the valuation time.

+ With regard to investments being shares of listed companies that have not yet been listed on the stock exchange or have registered for trading on UPCoM, the share price on which the market value of equity is based to calculate is the average closing price according to trading volume of the last 15 trading days before the valuation time. If transfers before the valuation time show signs of irregularity, the valuer may consider all of latest 15 trading days after the valuation time.

- Where a company (from which subject company contributes capital or purchases shares) has not successfully transacted capital or shares on the market, the value of its investments in capital contribution or share purchase is determined as follows:

+Where a subject company holds 100% of the capital of the company from which it contributes capital or purchases shares or capital contribution: the value of the investment shall be determined according to the value of the company and determined according to the methods mentioned in Section 2 of this Standard.

+Where a subject company holds from 51% to under 100% of the capital of certain companies from which it contributes capital or purchases shares or capital contribution: the value of the investment shall be determined according to the market value of these companies and determined according to the methods mentioned in Section 2 of this Standard.

(i) Regarding discounted equity net cash flow: The cost of equity can be estimated on the basis of the average return on equity over the last five years, the equity net cash flow can be estimated on the basis of profits for owners, the rate of return on equity over the last five years.

(ii) Regarding P/B or P/E ratio: the average P/B or P/E ratio can be estimated on the basis of the ratio of at least three firms in the same production and business sector.

(iii) Where the ratio cannot be determined in two methods above, the value of the investment can be determined on the basis of: the ratio of the investment capital of the subject company to its chartered capital or total net capital contribution to other companies and the value of equity in other companies according to the audited financial statements. If the financial statement has not been audited, the value of the equity according to the latest financial statement of such company shall be based on for determination.

+Where a subject company holds less than 51% of the capital of the company from which it contributes capital or purchases shares or capital contribution: the value of the investment may be determined according guidelines in Point (iii), and to be specified in the limitation section in certification of value and valuation report. However, valuers are recommended to determine it according to the methods mentioned in Section 2 of this Standard or guidelines in Point (i) and (ii).

g) Determining costs associated with capital construction in progress, short-term and long-term deposits in accordance with accounting books.

h) The value of financial assets in the form of a contract will be prioritized for income flow discount in the future.

5.5. Estimate total value of intangible assets of the subject company

Intangible assets of the subject company include intangible fixed assets already recorded in accounting books and other intangible assets determined that satisfy the conditions specified at Point 3.1, Section 3 of the Intangible Assets Valuation Standards.

Total value of intangible assets of the subject company shall be determined using one of the following methods:

a) Method 1: Estimating the total value of intangible assets of a subject company by estimating the value of each intangible fixed asset that is identifiable and the value of each intangible fixed asset that is unidentifiable (remaining intangible assets).

The value of an intangible asset of a subject company shall be calculated as the total value of identifiable intangible fixed assets and unidentifiable intangible fixed assets.

Valuer shall determine the value of each intangible asset which can be identified according to Vietnamese Valuation Standard No. 13. The value of the land use right or land rent shall be determined in accordance with Vietnamese valuation standards in terms of market approach, income approach, and real estate valuation.

The valuer determines the value of unidentifiable intangible assets (remaining intangible assets) through the following steps:

Step 1: Estimate the total market value of the tangible and intangible assets identified to be involved in the generation of income for the subject company. The market value of these assets is determined in accordance with Section 5.4 of this Standard and the guidance in the Vietnam Valuation Standards System.

Step 2: Estimating amount of annual income that the subject company may earn. This income amount is the level of income in the ordinary course of business of the subject company, which is estimated on the basis of the results obtained by the subject company in the last three years, taking into account the potential development of the company after excluding the abnormal factors affecting the income such as increased or decreased income from liquidation of fixed assets, revaluation of financial assets, exchange rate risks, etc.

Step 3: Estimate the appropriate return rate on identifiable tangible and intangible assets of the subject company. The return of this tangible asset must not exceed the weighted average cost of capital of the subject company. The return rate of these tangible assets must not exceed the weighted average cost of capital of the subject company. The weighted average cost of capital of the subject company shall be determined according to the formula prescribed in Section 6.4 of this Standard; where: the ratio of debt to total value of the subject company is determined according to the capital structure of the subject company, the long-term debt cost shall be determined on the basis of the weighted average of interest of long-term debts of the subject company.

Step 4: Estimate annual income that the subject company earns from identifiable tangible and intangible assets by calculating the value of tangible and intangible as specified in assets step 1 multiplied by (x) the corresponding return rate determined in step 3.

Step 5: Estimate income that subject company earns from unidentifiable intangible assets shall be calculated as income which the company may earn at step 2 minus (-) income that the company earned from identifiable tangible and intangible assets at the step 4.

Step 6: Estimate capitalization rate consistent with income that the subject company may earn from unidentifiable intangible assets. This capitalization rate must be at least equal to the cost of equity of the subject company. The determination of the cost of equity of the subject company shall be done in accordance with Point d, Section 6.4 of this Standard.

Step 7: Estimating the total value of unidentifiable intangible assets of the subject company by capitalizing the income generated by these intangible assets for the subject company.

b) Method 2: Estimating the total value of intangible assets of the subject company by capitalizing the income flow generated by these intangible assets for the subject company.

Step 1: Estimate the total market value of the tangible assets to be involved in the generation of income for the subject company. The market value of these assets is determined in accordance with Section 5.4 of this Standard.

Step 2: Estimate amount of annual income that the subject company may earn. This income amount is the level of income in the ordinary course of business of the subject company, which is estimated on the basis of the results obtained by the subject company in the last three years, taking into account the potential development of the company after excluding the abnormal factors affecting the income such as increased or decreased income from liquidation of fixed assets, revaluation of financial assets, exchange rate risks, etc.

Step 3: Estimate the appropriate return on tangible assets of the subject company. The return rate of this tangible asset must not exceed the weighted average cost of capital of the subject company. The weighted average cost of capital of the subject company shall be determined according to the formula prescribed in Section 6.4 of this Standard; where: the ratio of debt to total value of the subject company is determined according to the capital structure of the subject company, the long-term debt cost shall be determined on the basis of the weighted average of interest of long-term debts of the subject company.

Step 4: Estimate annual income of the subject company earned from tangible assets by identifying the total value of tangible assets as specified in step 1 multiplied by (x) the corresponding return rate determined in step 3.

Step 5: Estimate income that subject company earns from all intangible assets shall be calculated as income which the company may earn at step 2 minus (-) income that the company earned from tangible assets at the step 4.

Step 6: Estimate capitalization rate consistent with income that the subject company may earn from all intangible assets. This capitalization rate must be at least equal to the cost of equity of the subject company. The cost of equity shall be determined as prescribed in Point d, Section 6.4 of this Standard.

Step 7: Estimating the total value of intangible assets of the subject company by the capitalizing the income generated by these intangible assets for the subject company.

5.6. Estimate value of the subject company

Market value of subject company

=

Total value of tangible assets and financial assets of the subject company

+

Total value of intangible assets of the subject company

Where it is necessary to determine the value of equity from the market value of the subject company determined according to this method, the value of equity shall be determined according to the following formula:

Equity value of subject company’s equity

=

Market value of subject company

-

Debts

Where: Value of debts of subject company shall be determined according to the market value with available market evidence, if not, the book value shall prevail.

6. Discounted free cash flow for the firm

6.1. The discounted free cash flow to equity determines the value of the subject company through estimating total value of the discounted free cash flow of the subject company to at the valuation time. Where the subject company is a joint-stock company, the discounted free cash flow for the firm shall be used with the assumption that the preferred shares of the subject company as ordinary shares. This assumption should be clearly stated in the limitation section of the certification of value and valuation report.

6.2. Steps to value business:

- Step 1: Forecast free cash flow of the subject company.

- Step 2: Estimate the weighted average cost of capital of the subject company.

- Step 3: Estimate the terminal value.

- Step 4: Estimate the value of the subject company.

6.3. Forecast free cash flow of the subject company:

Valuer should estimate the cash flow forecast period. For companies that have grown steadily, the cash flow forecast period is usually five years. For newly-corporate or fast-growing companies, the cash flow forecast period can last for more than five years until the companies enter the period of steady growth. For companies with limited operation, the cash flow forecast period shall be determined according to the company’s lifetime.

Formula of annual free cash flow to firm:

FCFF = earnings before interest and after taxes (EBIAT) + depreciation and amortization - capital expenditures - working capital expenditures and short-term non-operating asset (net operating capital difference)

earnings before interest and after taxes (EBIAT) are earnings before interest and after taxes minus revenues and non-operating expenses.

Formula of earnings before interest and after taxes:

EBIAT = EBIT x (1-t)

Where:

t: corporate income tax rate

capital expenditures include: money that a company spends to invest fixed assets and other long-term assets; invest operating assets stated in the debt instruments of other entities and investments in equity of other entities (if any).

- Formula of non-cash working capital and short-term non-operating assets:

non-cash working capital and short-term non-operating asset = (short-term receivables + inventory + other short-term assets) – short-term liabilities excluding short-term loans

6.4. Estimate the weighted average cost of capital of the subject company

The valuer estimates the weighted average cost of capital of the subject company according to the formula:

WACC = Rd× Fd× (1 - t) + Re× Fe

Where:

WACC: weighted average cost of capital

Rd: the required return of the firm’s debt financing

Fd: the ratio of debt to total value

t: corporate income tax rate

Re: cost of equity

Fe: the ratio of equity to total value

a) Estimating the ratio of debt to total value of the subject company:

the ratio of debt to total value of subject company is determined according to the ratio of borrowed capital in the same industry with the subject company. If the ratio is not determined according to the above guidance, it is may determined according to the ratio of debt to total value in the latest years of the subject company taking into account long-term capital structure in the future.

b) Estimate long-term the required return of the firm’s debt financing of subject company

The long-term the required return of the firm’s debt financing is determined according to interest rate of long-term loans of the subject company. In case where the capital structure of a subject company has no long-term loans, the interest rate of long-term loans is the expected interest rate on the basis of assessing the negotiation capability of the subject company with credit providers, long-term interest rates of companies in the same industry with the subject company. Where a company borrows from multiple sources with different interest rates, the required return of the firm’s debt financing is determined by the weighted average interest rate on long-term debt.

c) Estimate the ratio of equity to total value of subject company:

the ratio of equity to total value of subject company is calculated as follows: Fe= (1 − Fd)

d) Estimate cost of equity of subject company (Re)

cost of equity of subject company is calculated as follows:

d1) Method 1: having at least 03 companies in the same industry with the subject company having listed or registered for trading on the Vietnam securities market.

cost of equity of subject company is calculated as follows:

Re= Rf+bL× (Rm– Rf)

- The risk-free rate of return is estimated based on the 10-year government bond yield or the longest maturity date closely to the valuation time.

- The risk premium of market assets over risk free assets (Rm– Rf) is estimated as expected rate of return on investment in the stock market (Rm) minus (-) risk-free rate of return (Rf). The expected rate of return on investment in Vietnam s stock market is estimated by the valuer according to VN-INDEX statistical method during the last five years of the valuation time. The VN-INDEX is listed on a monthly basis, namely closing ratios of the last trading session of the month.

- The sensitivity to market risk for the security (bL) of subject company is estimated through the risk coefficient of the shares of the same companies in the same industry with the subject company on the stock market.

The valuer needs to select at least 03 companies in the same industry with the subject company and determine the coefficientbLof these companies.

The determination of the coefficientbLis done by the method of regressing price movements of stocks with price fluctuations of the market according to the formula:

bL=

Covariance (stocks, market)

Variance of market

Where price fluctuations are determined by month and at least 5 years (for companies which do not have data for full 5 years, commencing from the date the company is listed or registered for trading), market income is calculated based on the VN-INDEX. The valuer can take the coefficientbLpublished in terms of calculations done the same way as above.

Because there may be differences in the capital structure between the subject company and companies in the same industry, the valuer should adjust the risk coefficient of companies in the same industry according to the capital structure of the subject company following the steps below:

+ Step 1: Eliminate the effect of capital structure on the risk factor according to the formula:

bU=

Where:

bU :non-leverage risk factor

: The ratio of debt to equity of the companies in the same industry with the subject company

t: corporate income tax rate

+ Step 2: Calculate the average non-leverage risk of companies having the same industry with the subject company.

+ Step 3: Estimating the risk factor taking into account the effect of the capital structure (bL) of the subject company according to the formula

assessedbL= averagebU×

Where:

assessedbL: The risk factor taking into account the effect of the capital structure of the subject company

averagebU: average non-leverage risk factor

: The ratio of equity to total value of subject company

t: corporate income tax rate

D2) Method 2: There are not enough 03 companies in the same industry with the subject company having shares listed and traded on the Vietnam stock market but information on the premium expected for risk is collected according to the international premium for risk index.

cost of equity of subject company is calculated as follows:

Re= Rf+ Rp

- The risk-free rate of return is estimated based on the 10-year government bond yield or the longest maturity date at the valuation time.

- Premium expected for risk (Rp) is determined according to the international risk index published by international financial advisory organizations. The valuer should consider the arguments and adjust them to suit the reality of the subject company.

d3) Method 3: There are not enough 03 companies in the same industry withsubject company that have shares listed and traded stocks on the Vietnamese stock market but have information on the risk coefficient of companies in the same industry with the subject company on the US market.

cost of equity of subject company is calculated as follows:

Re= Rf+b× (Rm– Rf) + national risk + exchange rate risk (if any)

- Risk free rate of return (Rf) is estimated based on the 10-year US Government bond yield.

- The risk premium of market assets over risk free assets (Rm– Rf) is estimated as expected rate of return on investment in the US stock market (Rm) minus (-) risk-free rate of return (Rf).

-b:risk coefficient of companies in the same industry with the subject company in the US market. Where the risk coefficient is affected by the capital structure, it shall be adjusted in accordance with the steps in point 1 of this point.

6.5. Estimate the terminal value

- Case 1: cash flow after the forecasting period is unfinished and infinite cash flow.

Formula of terminal value:

Vn=

Where:

FCFFn+1: free cash flow year n+1

- Case 2: cash flow after the forecasting period is the cash flow that grows steadily each and extends indefinitely.

Formula of terminal value:

Vn=

Where:

g: growth rate of cash flow

The growth rate of cash flow is determined by the growth rate of profit. The growth rate of profit is forecasted on the basis of business development prospects, past profit growth rate of companies, business plan, profit after tax retained to add capital and return on total capital.

- Case 3: the company goes out of business at the end of the forecasting period. Terminal value is determined according to the liquidation value of the subject company.

6.6. Estimate the value of the subject company

- Calculates the net present value of the free cash flow and terminal value after discounting the free cash flow of the company and terminal value of the company at the discount rate is the weighted average capital cost of the company.

V0=+

- Estimate the value of non-operating assets of the company.

- Estimate the value of subject company by adding the net present value of the free cash flow of the company and the terminal value with the value of the non-operating assets of the subject company.

7. Dividend discount model (DDM)

7.1. The dividend discount model determines the value of the subject company’s equity based on the total estimate of the dividend discount value of the subject company. Where the subject company is a joint-stock company, the dividend discount model for the firm shall be used with the assumption that the preferred shares of the subject company as ordinary shares. This assumption should be clearly stated in the limitation section of the certification of value and valuation report.

The value of the subject company shall be determined using the formula as follows:

Market value of subject company

=

Value of subject company’s equity

+

Debts

Where:

Value of debts of subject company shall be determined according to the market value with available market evidence, if not, the book value shall prevail.

7.2. Steps to determine the value of equity

a) Step 1: Forecast dividend flow of the subject company. The valuer should forecast the dividend rate and dividend growth rate of the subject company. For companies that have grown steadily, the dividend distribution rate or dividend growth rate forecast period is usually five years. For newly-corporate or fast-growing companies, the dividend distribution rate or dividend growth rate forecast period can last for more than five years or longer until the companies enter the period of steady growth with constant dividend rates or dividend growth. For companies with limited operation, the dividend flow forecast period shall be determined according to the company’s lifetime.

b) Step 2: estimate the cost of equity as guided at Point d, Section 6.4 of this Standard.

c) Step 3: estimate the terminal value of equity as follows:

- Case 1: dividend flow after the forecast period (Dn) is a cash flow that does not grow and lasts indefinitely. Formula of terminal value:

Vn=

- Case 2: dividend flow after the forecasting period is the cash flow that grows steadily each and extends indefinitely. Formula of terminal value:

Vn=

Where:

Dn+1:dividend flow of company of year n + 1

g: growth rate of dividend flow

The growth rate of the dividend flow is forecasted on the basis of the after-tax profit margin to supplement capital, return on equity.

- Case 3: the company goes out of business at the end of the forecast period, the terminal value is determined according to the liquidation value of the subject company.

d) Step 4: Estimate value of the subject company’s equity:

- Calculates the net present value of the dividend flow and terminal equity value after discounting the dividend flow of the company and terminal equity value of the company at the discount rate is the cost of equity.

V0=+

- Estimate the value of non-operating assets of the company.

- Estimate the value of equity’s subject company by adding the net present value of the dividend flow of the company and the terminal equity value with the value of the non-operating assets of the subject company (excluding cash and cash equivalents).

8. Discounted Equity Net Cash Flow

8.1. The discounted equity net cash flow determines the value of the subject company’s equity based on the total estimate of the total dividend discount equity value of the subject company. Where the subject company is a joint-stock company, the discounted equity net cash flow for the firm shall be used with the assumption that the preferred shares of the subject company as ordinary shares. This assumption should be clearly stated in the limitation section of the certification of value and valuation report.

The value of the subject company shall be determined using the formula as follows:

Market value of subject company

=

Value of subject company’s equity

+

Debts

Where:

Value of debts of subject company shall be determined according to the market value with available market evidence, if not, the book value shall prevail.

8.2 Steps to determine the value of equity

a) Step 1: Forecast equity net cash flow of the subject company. Valuer should estimate the cash flow forecast period. For businesses that have grown steadily, the cash flow forecast period is usually five years. For newly-corporate or fast-growing companies, the cash flow forecast period can last for more than five years until the companies enter the period of steady growth. For companies with limited operation, the cash flow forecast period shall be determined according to the company’s lifetime.

Formula of equity net cash flow for the firm:

FCFE = earnings after taxes + depreciation and amortization - capital expenditures - working capital expenditures and short-term non-operating assets (net operating capital difference) – principal repayments + newly-issued debts

Earnings after taxes are the after-tax profits excluding revenues and expenses from non-operating assets.

capital expenditures include: money that a company spends to invest fixed assets and other long-term assets; invest operating assets stated in the debt instruments of other entities and investments in equity of other entities (if any).

Formula of non-cash working capital and short-term non-operating assets:

non-cash working capital and short-term non-operating asset = (short-term receivables + inventory + other short-term assets) - short-term liabilities excluding short-term loans

b) Step 2: estimate the cost of equity of the subject company as guided at Point d, Section 6.4 of this Standard.

c) Step 3: estimate the terminal value of equity

- Case 1: cash flow after the forecasting period is unfinished and infinite cash flow. Formula of terminal value:

Vn=

Where:

FCFEn+1: Cash flow of equity of year n + 1

- Case 2: cash flow after the forecasting period is the cash flow that grows steadily each and extends indefinitely. Formula of terminal value:

Vn=

Where:

g: growth rate of equity cash flow

The growth rate of cash flow is forecasted on the basis of business development prospects, past cash flow growth rate of companies, business plan, profit after tax retained to add capital and return on equity.

- Case 3: the company goes out of business at the end of the forecast period, the terminal value is determined according to the liquidation value of the subject company.

d) Step 4: Estimate value of the subject company’s equity:

- Calculates the net present value of the equity net cash flow and terminal equity value after discounting the equity net cash flow of the company and terminal equity value of the company at the discount rate is the cost of equity.

V0=+

- Estimate the value of non-operating assets of the company.

- Estimate the value of equity of the subject company by adding the net present value of the equity net cash flow and the terminal equity value with the value of the non-operating assets of the subject company.

8.3. For matters not yet specified in this Valuation Standard, the valuer should base themselves on additional guidance on the application of the discounted cash flow method specified in the Vietnamese valuation standards in terms of income approach.

9. Conclusion on the value of the enterprise

The final business value can be determined by the weighted average of the results of the applied valuation methods. The weighing factor for each approach is based on the reliability of each method, input data, valuation purposes, etc., which are suitable for the market./.

 


APPENDIX

ILLUSTRATIVE EXAMPLES
(Issued together with Vietnamese valuation standard 12)

The examples are simplified and for illustrative purposes only.

1. Example 1: apply the average indicator method to identify the business value

When assessing a company operating in the sector of real estate. Information about subject company:

- Financial ratios:

Ratios reflecting scale of the company(Unit: VND billion)

Charter capital

4.500

Revenue

3.395

Gross profit

1.155

Ratios reflecting growth capacity of the company(Unit: %)

growth of average post corporate income tax profits within last 3 years

7

Ratios reflecting effectiveness of the company(Unit: %)

ROE

7

ROA

4

- earnings after taxes of the last 4 quarters: VND 458.08 billion

- Net revenue of the last 4 quarters: VND 3.395 billion

- EPS: VND 1.017,96 per share

- EBITDA (excluding revenues earned from cash and cash equivalents): VND 1.155 billion

- Latest book value of subject company’s equity : VND 6.544 billion

- Payables: VND 4.908 billion

- At the valuation time, value of cash and cash equivalents is zero.

Answer:

After obtaining information, the valuer knows that the subject company has 5 competitors in the field of real estate. These companies have shares listed and traded on the stock market.

The valuer considers that these companies as competitors to the subject company, and therefore, they have many similarities with the subject company in terms of key lines of the business, client groups, and consumption market. These companies have shares listed and traded on the stock market. Accordingly, the valuer collects financial information of these companies to evaluate the similarity between these companies and the subject company in terms of financial ratios. After calculating key financial ratios of these companies, the results are as follows:

 

Indicator reflecting scale of the company(Unit: VND billion)

Ratios reflecting growth capacity of the company(Unit: %)

Ratios reflecting effectiveness of the company(Unit: %)

Charter capital

Revenue

Gross profit

growth of average post corporate income tax profits within last 3 years

ROE

ROA

Company 1

3.500

3.187

922

8

10

6

Company 2

4.000

4.769

1.431

4

11

5

Company 3

2.000

3.712

854

6

12

6

Company 4

3.000

3.223

903

6

7

4

Company 5

1.000

1.550

387

4

7

3

- Assess similarity in terms of financial ratios:

+ Assess the similarity in terms of ratios reflecting the scale of company

Indices reflecting scale of the company

 

Subject company

Company 1

Company 2

Company 3

Company 4

Company 5

Charter capital

4.500

3.500

4.000

2.000

3.000

1.000

 

Similar

Similar

Less similar

Similar

Less similar

Revenue

3.395

3.187

4.769

3.712

3.223

1.550

 

Similar

Less similar

Similar

Similar

Less similar

Gross profit

1.155

922

1.431

854

903

387

 

Similar

Similar

Less similar

Similar

Less similar

General assessment

 

Similar

Similar

Less similar

Similar

Less similar

+ Assess the similarity in terms of ratios reflecting the growth of company

Ratios reflecting growth capacity of the company(Unit: %)

 

Subject company

Company 1

Company 2

Company 3

Company 4

Company 5

growth of average post corporate income tax profits within last 3 years

7

8

4

6

6

4

General assessment

 

Similar

Less similar

Similar

Similar

Less similar

+ Assess the similarity in terms of ratios reflecting the effectiveness of company

Ratios reflecting growth capacity of the company(Unit: %)

 

Subject company

Company 1

Company 2

Company 3

Company 4

Company 5

ROE

7

10

11

12

7

7

 

Similar

Less similar

Less similar

Similar

Similar

ROA

4

6

5

6

4

3

 

Less similar

Similar

Less similar

Similar

Similar

General assessment

 

Less similar

Similar

Less similar

Similar

Similar

Comments: companies 1, 2 and 4 have many similarities in terms of financial ratios with subject company, so they are selected as comparable companies. Accordingly, the market value ratios of these companies shall be used to value the subject company.

- Collect market information, the valuer determines 4 market value ratios of these comparable companies P/E, P/B, P/S, EV/EBITDA as follows:

 

Company 1

12,02

1,20

1,76

8,4

Company 2

14,71

1,62

2,51

9,7

Company 4

12,99

0,91

1,32

8,5

- Determine value of subject company:

Comments: comparative companies are basically the same as the subject company, so the average ratios can be determined by the arithmetic mean of market ratios of the comparable firms as follows:

average

average

average

average

13,24

1,24

1,86

8,87

Accordingly, the value of a company is determined according to the market ratios as follows:

Business value determined according to average

Business value determined according to average

Business value determined according to average

Business value determined according to average

VND 10.972,98 billion

VND 13.044,4 billion

VND 11.234 billion

VND 10.241 billion

Comments:andratios are basically similar between comparable companies,andratios are less similar, therefore, if business value is determined according to averageandratios, the weight of 30% for each ratio applies, if the business value is determined according to averageandratios, the weight of 20% for each ratio applies.

Value of subject company = 10.972,98 × 30% + 13.044,4 × 20% + 11.234 × 20% + 10.241 × 30% = VND 11.219,87 billion

2. Example 2:applying to the asset-based method to identify the business value

When valuing a company with information below:

- The balance sheet of company dated December 31, N

Unit: VND million

Asset

Amount

Sources of Funds

Amount

A. Short-term assets

1.   Cash

2.   Short-term securities.

3.   Receivables.

4.   Inventories.

B. Long-term assets

1.Residual value of tangible fixed assets

2.Investment in securities of Hoang Sa company (1.000.000 (1.000.000 shares)

3.Capital contribution to joint venture

40.000

10.000

2.000

17.600

8.000

80.000

62.000

15.000


3.000

A. Liabilities.

1. Short-term loans.

2. Long-term loans.

 

 

B. Equity source.

1. Business source of funds.

2. Unallocated interest.

50.000

20.000

30.000

 

 

70.000

60.000

10.000

Total assets

120.000

Total sources of funds

120.000

- The revaluation of all assets of the companies shows that there are changes as follows:

+ Cash fund is missing 20 million for unknown reasons.

+ Some uncollectable receivables are VND 1.000 million; VND 15.000 million is definitely earned.

+ Damaged raw materials inventory cost 200 million; the rest increases VND 300 million.

+ Tangible fixed assets revalued at market price increased by VND 5,000 million.

+ Hoang Sa s stock price calculated at the time of valuation is VND 25.000 per share.

+ The amount of capital contributed to the joint venture is revalued by VND 3.000 million.

+ corporate income tax rate: 20%- Other information:

+ The cost of equity of the company is 20%, interest rate of short-term loans is 7,625% per year. Accordingly, the weighted average cost of capital of company is 15,83%

+ The average profit of the company for the last 3 years is VND 20.000 million (in the last 3 years the company has not recorded any irregular profits from liquidation of fixed assets or financial income).

Answer:

* Estimate total value of tangible assets and financial assets of the company as follows:

1. Fund checking: -20

2. Value of receivables:

Unable to receive: -1,000

3. Materials:

+ Damage: - 200

+ Increase: +300

4. Tangible fixed assets: + 5.000

5. Value of securities invested in Truong Sa Company: The market price of 1.000.000 shares calculated at the time of valuation of the company is: 1.000.000 shares x 25.000 VND/share = VND 25.000 million, increase VND 25.000 -15.000 = VND 10.000 million.

6. Capital contributed to the joint venture increase: + 3.000

Comments: assets including: short-term securities, securities investment, joint ventures are not involved in the process of generating revenue for the subject company, so they are not included in operating asset of company.

Total value of operating assets:

ASSET

Book value

Market value

Difference

I. Short-term assets

40.000

 

 

- Cash

10.000

9.980

(-20)

- Receivables

17.600

16.600

(-1000)

- Inventories

8.000

8.100

+100

II. Long-term assets

80.000

 

 

1. Residual value of tangible fixed assets

62.000

67.000

+5.000

Total value of operating assets

 

101.680

 

* Income earned from tangible operating assets and financial assets of company = 101.680 × 15,83% = VND 16.095,944 million

* Income earned from intangible assets for company = 20.000 - 16.095,944 = VND 3.904,056 million

* Value of intangible assets of company == VND 19.520,28 million

ASSET

Book value

Market value

Difference

I. Short-term assets

40.000

 

 

- Cash

10.000

9.980

(-20)

- Short-term securities

2.000

2.000

0

- Accounts receivable

16.600

16.600

0

- Inventories

8.000

8.100

+100

II. Long-term assets

80.000

 

 

1. Residual value of tangible fixed assets

62.000

67.000

+5.000

2. Securities investment

15.000

25.000

+10.000

3. Capital contribution to joint venture

3.000

6.000

+3.000

III. Value of intangible assets

0

19.520,28

+19.520,28

IV. Value of company

 

154.200,28

 

Conclusion:Value of subject company: VND 154.200,28 million.

3. Example 3:apply the free cash flow to equity to determine the value of the company

When valuing a company with information below:

- Information from financial statement of company on December 31, N as follows:

Unit: VND million

No.

Item

Amount

1.

2.

3.

4.

5.

6.

Earning before corporate income tax

Depreciation and amortization

Interest

Investment in fixed assets

Decrease of non-cash working capital

Corporate income tax rate

200.000

50.000

10.000

35.000

5.000

25%

- Based on the latest 3-year business of the company, business environment and macroeconomic prospects, it is forecasted that in the next 5 years, the annual growth rate of company is 5%, followed by an annual increase of 3%.

- Long-term loan cost is 10% per annum and the ratio of debt to total value is.

- The interest rate of 10-year Government bonds is 6% per year.

- The average non-leverage risk coefficient is calculated on the basis of the leverage ratio of the shares of 5 companies in the same industry with the subject company listed on the Vietnamese stock market is 1,145.

- The expected return on the Vietnamese stock market calculated using the VN-Index method is 12% per year.

- The company has no non-operating assets.

Answer:

* Determine the forecasted cash flow

FCFF on December 31, N is calculated as follows:

FCFF = earnings before interest and after taxes (EBIAT) + depreciation and amortization - capital expenditure - working capital expenditures and short-term non-operating assets (net operating capital difference)

FCFF = (200.000 + 10.000) × (1 - 22%) + 50.000 - 35.000 - (-5.000)

FCFF = VND 183.800 million

FCFF in the period of first year through fifth year is calculated as follows:

FCFF1= 183.800 × (100% + 5%) = VND 192.990 million

FCFF2= 192.990 × (100% + 5%) = VND 202.639,5 million

FCFF3= 202.639,5 × (100% + 5%) = VND 212.771,48 million

FCFF4= 212.771,48 × (100% + 5%) = VND 223.410,05 million

FCFF5= 223.410,05 × (100% + 5%) = VND 234.580,55 million

* The risk factor taking into account the effect of the capital structure (bL) of the subject company is calculated according to the formula

AssessedbL= averagebUx (1 + D/E x (1-t))

AssessedbL= 1,145 x (1 + 1/3 x (1-25%)

AssessedbL= 1,431

Cost of equity of subject company:

Re= Rf+bL× (Rm– Rf)

Re= 6% + 1,431 × (13% - 6%) = 16%

The weighted average cost of capital of the subject company:

13.17%

* Terminal value

FCFF year 6

FCFF6= 234.580,55 × (100% + 3%) = VND 241.617,97 million

Terminal value:

* Value of subject company:

Conclusion: Because the subject company has no operating assets, therefore, the value of the subject company is VND 2.017.944,75 million./.

 

 

 

 

Vui lòng Đăng nhập tài khoản gói Nâng cao để xem đầy đủ bản dịch.

Chưa có tài khoản? Đăng ký tại đây

Lược đồ

Vui lòng Đăng nhập tài khoản gói Tiêu chuẩn hoặc Nâng cao để xem Lược đồ.

Chưa có tài khoản? Đăng ký tại đây

Văn bản đã hết hiệu lực. Quý khách vui lòng tham khảo Văn bản thay thế tại mục Hiệu lực và Lược đồ.
văn bản TIẾNG ANH
Bản dịch tham khảo
Circular 122/2017/TT-BTC DOC (Word)
Vui lòng Đăng nhập tài khoản gói Tiếng Anh hoặc Nâng cao để tải file.

Chưa có tài khoản? Đăng ký tại đây

* Lưu ý: Để đọc được văn bản tải trên Luatvietnam.vn, bạn cần cài phần mềm đọc file DOC, DOCX và phần mềm đọc file PDF.

Để được giải đáp thắc mắc, vui lòng gọi

19006192

Theo dõi LuatVietnam trên

TẠI ĐÂY

văn bản cùng lĩnh vực
văn bản mới nhất