Thông tư 383/BXD-ĐT của Bộ Xây dựng về việc hướng dẫn thi hành Quyết định của Hội đồng Bộ trưởng về việc giải quyết một số vấn đề về nhà ở

THÔNG TƯ

CỦA BỘ TRƯỞNG BỘ XÂY DỰNG SỐ 383/BXD-ĐT NGÀY 5-10-1991

CỦA BỘ XÂY DỰNG HƯỚNG DẪN THI HÀNH QUYẾT ĐỊNH CỦA CHỦ TỊCH HỘI ĐỒNG BỘ TRƯỞNG VỀ VIỆC GIẢI QUYẾT MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ NHÀ Ở

Ngày 2 tháng 10 năm 1991 Hội động Bộ trưởng đã ban hành Quyết định số 297/CT về việc giải quyết một số vấn đề về nhà ở.

Bộ Xây dựng hướng dẫn cụ thể như sau:

1. Sau ngày giải phóng miền Bắc và thống nhất đất nước, Nhà nước đã ban hành các chính sách cải tạo về nhà đất tại các thành phố, thị xã. Với kết quả đạt được sau khi thực hiện các chính sách nói trên, chúng ta đã thực hiện quản lý toàn bộ nhà cửa thuộc diện cải tạo và đã bố trí làm trụ sở cơ quan hoặc làm nhà ở cho cán bộ công nhân viên và nhân dân lao động.
Hầu hết nhà ở do Nhà nước quản lý đều đã hoàn tất các thủ tục kê khai, bàn giao và Nhà nước đã ra quyết định quản lý.
Tuy nhiên, do nhiều nguyên nhân khách quan, cũng có một số trường hợp khi cơ quan Nhà nước tiến hành quản lý, sử dụng nhà ở đã không làm các thủ tục giao nhận, không ra quyết định quản lý, cá biệt có trường hợp xử lý sai so với chính sách lúc đó.
Để ổn định hiện trạng nhà ở sau cải tạo, đưa công tác quản lý đi vào nề nếp, tại điều 1 của quyết định đã nêu rõ: "Nhà ở do Nhà nước đang quản lý, sử dụng theo chính sách cải tạo về nhà ở (Nghị định số 19-CP ngày 29-6-1960, Nghị định số 24-CP ngày 13-2-1961 của Hội đồng Chính phủ và các văn bản hướng dẫn do cấp Bộ ban hành áp dụng cho các tỉnh phía Bắc, quyết định số 111-CP ngày 14-4-77 Quyết định số 305-CP ngày 17-11-1977 của Hội đồng Chính phủ và các văn bản hướng dẫn do cấp Bộ ban hành áp dụng cho các tỉnh phía Nam) bao gồm toàn bộ nhà ở đã có hoặc chưa có quyết định quản lý của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền, nhưng đã bố trí sử dụng, là nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước".
Diện nhà nêu trong điều này bao gồm: "Tất cả các loại nhà cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, nhà hiến, nhà của các tổ chức, cá nhân thuộc bộ máy cai trị của nguỵ quân, nguỵ quyền và đảng phái phản động, do thực hiện chính sách cải tạo về nhà ở đã đưa vào diện Nhà nước quản lý hoặc đã bố trí cho các cơ quan Nhà nước và nhân dân sử dụng.
Về mặt thủ tục hành chính, diện nhà nói trên bao gồm cả nhà đã có quyết định và nhà chưa có quyết định quản lý của Nhà nước (vì do các nguyên nhân khách quan, thời kỳ đó nhiều nhà thuộc diện cải tạo đã giao Nhà nước, nhưng Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh chưa ra quyết định quản lý).
Về mặt thủ tục quản lý, hầu hết diện nhà nói trên đã chuyển sang ngành nhà đất quản lý cho thuê, nhưng cũng có những nhà do cũ nát nên ngành nhà đất không trực tiếp quản lý mà giao cho các bộ đang ở tự quản lý sử dụng không phải trả tiền thuê nhà, những nhà trong diện cải tạo, nhưng trước đây các cơ quan Nhà nước thuê, mượn của tư nhân, đến khi có chính sách cải tạo đã không báo cho ngành nhà đất biết để làm thủ tục quản lý, những nhà không do chủ sở hữu mà do đại diện của chủ sở hữu làm thủ tục giao nhà cho Nhà nước...
Kể từ ngày 1-7-1991 các loại nhà nêu trên được thống kê đăng ký vào danh mục quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước và người sử dụng nhà (cá nhân, tổ chức kinh tế, xã hội, cơ quan Nhà nước) phải ký hợp đồng thuê với cơ quan quản lý nhà. Nhà cho thuê, cho mượn dưới diện và không đưa vào cải tạo thì không thuộc phạm vi điều tiết của điều 1 quyết định số 297-CT ngày 2-10-1991 của CT.HĐBT.
Từ nay, UBND các cấp không xem xét lại việc cải tạo trước đây đúng hay sai nữa. Trong trường hợp chủ sở hữu đã có đơn thư khiếu nại từ trước ngày 1-7-1991 và hiện nay đang quá khó khăn về nhà ở thì UBND cấp tỉnh cần xem xét từng trường hợp cụ thể và căn cứ vào khả năng của địa phương để giúp đỡ họ, trước hết cho các diện có công với Cách mạng, cán bộ hoạt động kháng chiến, gia đình chính sách...

2. Sau khi nhà cải tạo cho thuê chuyển thuộc sở hữu Nhà nước thì chủ nhà không được hưởng tỷ lệ tiền thuê cố định nữa.

3. Diện tích để lại cho chủ nhà sau cải tạo là diện tích thuộc quyền sở hữu của họ. UBND cấp có thẩm quyền quy định tại Điều 11 Pháp lệnh nhà ở cấp cho chủ nhà giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với diện tích đã để lại cho họ.

4. Nhà ở trong diện cải tạo nhưng cho đến ngày 1-7-1991 mà Nhà nước không tiến hành các thủ tục quản lý và thực tế cơ quan Nhà nước không quản lý hoặc sử dụng (thường gọi là cải tạo sót) thì Nhà nước vẫn công nhận quyền sở hữu của chủ nhà, và họ có quyền định đoạt nhà ở của mình theo quy định của Pháp luật.
Trong trường hợp chủ nhà đã bán nhà của mình trước ngày 1-7-1991, đã hoàn tất thủ tục sang tên, trước bạ thì nhà đó thuộc quyền sở hữu của người mua.

5. Nhà ở trong diện cải tạo ở các tỉnh phía Nam, nhưng chủ sở hữu đã bán cho người khác trước ngày ban hành quyết định số 111-CP ngày 14-4-1977 thì xét cấp cho người mua giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà họ đã mua, sau khi đã hoàn tất các thủ tục mua bán theo quy định của Pháp lệnh nhà ở.

6. Khi thực hiện chính sách cải tạo, một số cá nhân thuộc bộ máy cai trị của nguỵ quân, nguỵ quyền và đảng phái phản động (thường gọi tắt là diện 2/IV) sau khi giao nhà của mình cho Nhà nước quản lý đã được Nhà nước bố trí diện tích thuộc sở hữu nhà nước để ở, thì UBND cấp có thẩm quyền quy đinh tại điều 11 Pháp lệnh nhà ở cấp cho các cá nhân nói trên giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với diện tích đã bố trí cho họ.

II. CHÍNH SÁCH ĐỐI VỚI NHÀ VẮNG CHỦ DO NHÀ NƯỚC ĐANG QUẢN LÝ
Nhà vắng chủ do Nhà nước đang quản lý theo Nghị định số 19-CP ngày 29-6-1960, Nghị định số 24-CP ngày 13-2-1961. Quyết định 111-CP ngày 14-4-1977 bao gồm nhiều loại khác nhau, vì được hình thành vào các thời điểm khác nhau, trong các hoàn cảnh lịch sử khác nhau. Trong nhiều năm qua, các loại nhà vắng chủ này đã bố trí cho cơ quan và nhân dân sử dụng ổn định, nhiều nhà đã bị đổ nát, bị hư hỏng nên đã được xây dựng hoặc cải tạo lại, có trường hợp nhà vắng chủ trước đây chỉ là dãy nhà cấp 4 đơn giản, nay đã được xây dựng lại thành nhà nhiều tầng, nhà trụ sở sử dụng vào mục đích công ích v.v... Để ổn định hiện trạng nhà cửa, ổn định đời sống nhân dân, kể từ ngày 1-7-1991 các loại nhà vắng chủ do Nhà nước đang quản lý đều chuyển thành nhà thuộc sở hữu Nhà nước.
Từ nay UBND các cấp không nhận và xem xét đơn thư về việc đòi lại - hoặc xin chuyển quyền sở hữu, uỷ quyền quản lý nhà vắng chủ nữa. Trường hợp chủ sở hữu nhà vắng chủ trở về thường trú hợp pháp tại địa phương nơi có nhà cũ của họ đã chuyển thuộc quyền sở hữu Nhà nước và có khó khăn thực sự về nhà ở thì UBND cấp tỉnh xem xét giúp đỡ họ. Trường hợp chủ sở hữu nhà vắng chủ là cán bộ trước đây đi tham gia kháng chiến, hoạt động cách mạng đến nay mới có điều kiện trở về thì UBND cấp tỉnh trả cho họ nhà khác hoặc trả tiền tương ứng.

III. CHÍNH SÁCH ĐỐI VỚI NHÀ CỦA TƯ NHÂN CHO THUÊ DƯỚI DIỆN
Khi tiến hành cải tạo nhà ở, những tư nhân có ít diện tích cho thuê (thường gọi là chủ nhà cho thuê dưới diện) vẫn được tiếp tục cho thuê, nhưng phải chấp hành những quy định về thống nhất quản lý nhà ở của Nhà nước, đặc biệt là về giá cho thuê và quyền lưu cư của người thuê.
Hiện nay, tình hình nhà tư nhân cho thuê đang có nhiều diễn biến phức tạp, nhiều chủ nhà đã có đơn đòi lại nhà cho thuê, nhưng người thuê không có điều kiện trả lại nhà, gây nên tình trạng căng thẳng giữa hai bên, ảnh hưởng xấu đến trật tự, trị an xã hội. Vì vậy, trong khi chưa cải cách chế độ tiền lương chưa xoá bỏ ngay được chế độ bao cấp trong giá cho thuê nhà, thì chính sách đối với nhà tư nhân cho thuê dưới diện vẫn phải đảm bảo quyền lợi của người thuê (chủ yếu là cán bộ và nhân dân lao động), có chú ý đến lợi ích chính đáng của chủ nhà có nhà cho thuê. Cụ thể là:

1. Về giá cho thuê, trước mắt vẫn áp dụng giá do Nhà nước đã quy định (tương đương với giá thuê nhà của Nhà nước).

2. Nếu chủ nhà thực sự khó khăn như: gia đình chủ nhà ở quá chật so với mức ở bình quân tại địa phương, chủ nhà thực sự có khó khăn về đời sống... và người ở thuê có điều kiện trả lại nhà như: gia đình chủ nhà tạo điều kiện thu xếp cho người ở thuê diện tích khác, người ở thuê đã tạo được chỗ ở khác hoặc đang ở quá rộng so với chủ nhà... thì toà án xem xét giải quyết.
Nếu nhà cho thuê đã được người ở thuê, sửa chữa hoặc cải tạo lại thì chủ nhà phải thanh toán tiền sửa chữa, cải tạo cho người thuê trước khi nhận được nhà.

3. Trong quá trình ở thuê, nếu người ở thuê đã tự làm thêm diện tích nhà ở mà không có đơn khiếu nại của chủ nhà tại thời điểm làm nhà, và được sự đồng ý bằng văn bản của cấp có thẩm quyền thì diện tích đó thuộc quyền sở hữu của người ở thuê. UBND cấp có thẩm quyền qui định tại điều 11 Pháp lệnh nhà ở cấp cho người ở thuê giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với phần diện tích họ đã làm thêm đó.
Trong trường hợp người ở thuê muốn bán phần diện tích làm thêm thì chủ cho thuê được quyền ưu tiên mua.

1. Đối với nhà ở của người xuất cảnh hợp pháp nêu tại khoản 2 điều 5, QĐ số 297-CT ngày 2-10-1991 của Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng, mà khi đi có ít nhất là một trong những đối tượng là cha, mẹ, vợ, chồng hoặc con đang cùng sống hợp pháp trong nhà đó ở lại (căn cứ vào hộ khẩu và chứng nhận của chính quyền cấp cơ sở), thì Nhà nước cho họ được quyền sở hữu một phận hoặc toàn bộ nhà họ đang ở, căn cứ vào số người ở lại và diện tích ngôi nhà. Những người khác ở lại không phải là bố, mẹ, vợ, chồng hoặc con thì dù đã cùng sống trong nhà đó cũng không có quyền sở hữu nhà đó. Họ chỉ được tiếp tục ở và ký hợp đồng thuê với cơ quan nhà đất, hoặc Nhà nước thu hồi nếu nhà đó quá lớn và cho họ thuê diện tích khác.

2. Công dân Việt Nam được phép xuất cảnh, trừ trường hợp nêu tại khoản 2 điều 5 quyết định số 297-CT ngày 2-10-1991 của Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng, thì có quyền định đoạt đối với nhà ở thuộc sở hữu của họ. Trong trường hợp trước khi đi họ xin uỷ quyền cho Nhà nước quản lý nhà của họ thì cũng được chấp nhận nếu người chủ trở về định cư tại Việt Nam thì được nhận lại nhà sau khi đã thanh toán các khoản chi phi quản lý và sửa chữa (nếu có) cho Nhà nước. Nếu người chủ không trở về (nhưng vẫn là công dân Việt Nam) thì người đó cũng được phép chuyển quyền sở hữu hoặc uỷ quyền quản lý cho công dân Việt Nam khác đang sống tại Việt Nam theo qui định của pháp luật. Trong trường hợp nhà đó được đem bán thì Nhà nước được quyền ưu tiên mua.

V. CHÍNH SÁCH ĐỐI VỚI NGƯỜI XUẤT CẢNH TRÁI PHÉP.
Nhà thuộc quyền sở hữu của người xuất cảnh trái phép (thường gọi là nhà vượt biên) được xử lý theo quy định tại điều 5 quyết định số 297-CT ngày 2-10-1991 của Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng.
Khi xử lý loại nhà này cần chú ý mấy điểm sau đây:

1. Một gia đình xuất cảnh trái phép, nhưng trong số họ có người ở lại, thì xử lý như trường hợp nêu tại điểm 1 mục IV Thông tư hướng dẫn này.

2. Nếu nhà ở không thuộc quyền sở hữu của người xuất cảnh trái phép thì xử lý như sau:

a. Nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước thì Nhà nước thu hồi.

b. Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân (cho thuê, cho ở nhờ) thì chủ sở hữu có quyền lấy lại nhà ở để sử dụng.

VI. CHÍNH SÁCH ĐỐI VỚI NHÀ Ở XÂY DỰNG, MỞ RỘNG, MUA, BÁN, CHUYỂN NHƯỢNG KHÔNG HỢP PHÁP TRƯỚC KHI CÔNG BỐ PHÁP LỆNH NHÀ Ở
Hiện nay, tình hình xây dựng, mở rộng, mua bán, chuyển nhượng nhà ở không hợp pháp xảy ra khá phổ biến ở hầu hết các địa phương. Nhiều nhà xây dựng từ hàng chục năm nay nhưng không có giấy phép, nhiều trường hợp mua bán nhà ở trao tay nhưng vẫn chưa có giấy trước bạ sang tên, việc hoa hồng nhà ở của Nhà nước ngày càng nhiều nhưng cơ quan nhà đất không kiểm soát nổi... Việc xử lý các trường hợp nêu trên, phải dựa trên các nguyên tắc nêu tại điều 7 của quyết định số 297-CT ngày 2-10-1991 của Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng. Với những đối tượng cố tình vi phạm luật lệ xây dựng thì kiên quyết xử lý. Với các trường hợp vi phạm không nghiêm trọng và thực sự có khó khăn thì xem xét có thể cho hợp pháp hoá quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, sau khi buộc truy nộp các khoản lệ phí cần thiết (phạt, lệ phí trước bạ, truy nộp tiền thuê nhà...) UBND các địa phương cần coi đây là một trong những công tác trọng tâm cần phải giải quyết để phục vụ cho việc kê khai đăng ký nhà ở sau này.

VII. TỔ CHỨC THỰC HIỆN
Tổ chức thực hiện quyết định số 297-CT ngày 2-10-1991 của Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng là công tác trọng tâm hiện nay của ngành nhà đất để thi hành Pháp lệnh nhà ở được đồng bộ và có hiệu quả. Đề nghị UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc TW thành lập Hội đồng nhà đất cấp tỉnh gồm các thành viên là đại diện của các cơ quan nhà đất, thanh tra, tài chính, công an... có mời các ngành Toà án, Viện kiểm sát tham gia để giúp chủ tịch UBND tỉnh tổ chức triển khai thực hiện quyết định của Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng tại địa phương và định kỳ b/c lên Hội đồng Bộ trưởng kết quả cũng như những vấn đề tồn tại để Hội đồng Bộ trưởng xem xét giải quyết.