Thông tư 28/2015/TT-BTC Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, 06 và 07
- Tổng hợp lại tất cả các quy định pháp luật còn hiệu lực áp dụng từ văn bản gốc và các văn bản sửa đổi, bổ sung, đính chính…
- Khách hàng chỉ cần xem Nội dung MIX, có thể nắm bắt toàn bộ quy định pháp luật hiện hành còn áp dụng, cho dù văn bản gốc đã qua nhiều lần chỉnh sửa, bổ sung.
thuộc tính Thông tư 28/2015/TT-BTC
Cơ quan ban hành: | Bộ Tài chính |
Số công báo: | Đã biết Vui lòng đăng nhập tài khoản gói Tiêu chuẩn hoặc Nâng cao để xem Số công báo. Nếu chưa có tài khoản Quý khách đăng ký tại đây! |
Số hiệu: | 28/2015/TT-BTC |
Ngày đăng công báo: | Đang cập nhật |
Loại văn bản: | Thông tư |
Người ký: | Trần Văn Hiếu |
Ngày ban hành: | 06/03/2015 |
Ngày hết hiệu lực: | Đã biết Vui lòng đăng nhập tài khoản gói Tiêu chuẩn hoặc Nâng cao để xem Ngày hết hiệu lực. Nếu chưa có tài khoản Quý khách đăng ký tại đây! |
Áp dụng: | |
Tình trạng hiệu lực: | Đã biết Vui lòng đăng nhập tài khoản gói Tiêu chuẩn hoặc Nâng cao để xem Tình trạng hiệu lực. Nếu chưa có tài khoản Quý khách đăng ký tại đây! |
Lĩnh vực: | Tài chính-Ngân hàng |
TÓM TẮT VĂN BẢN
Nội dung tóm tắt đang được cập nhật, Quý khách vui lòng quay lại sau!
tải Thông tư 28/2015/TT-BTC
BỘ TÀI CHÍNH Số: 28/2015/TT-BTC |
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Hà Nội, ngày 06 tháng 03 năm 2015 |
THÔNG TƯ
BAN HÀNH TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM SỐ 05, 06 VÀ 07
Căn cứ Luật Giá số 11/2012/QH13 ngày 20 tháng 6 năm 2012;
Căn cứ Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06 tháng 8 năm 2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Giá về thẩm định giá;
Căn cứ Nghị định số 215/2013/NĐ-CP ngày 23 tháng 12 năm 2013 của Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Tài chính;
Theo đề nghị của Cục trưởng Cục Quản lý giá;
Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành Thông tư ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, 06 và 07.
Nơi nhận: |
KT. BỘ TRƯỞNG |
HỆ THỐNG TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM
TIỀU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM SỐ 05
Quy trình thẩm định giá
(Ký hiệu: TĐGVN 05)
(Ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ Tài chính)
Bước 1. Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.
Bước 2. Lập kế hoạch thẩm định giá.
Bước 3. Khảo sát thực tế, thu thập thông tin.
Bước 4. Phân tích thông tin.
Bước 5. Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.
Bước 6. Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan.
Mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá được xác định căn cứ vào văn bản yêu cầu thẩm định giá của cơ quan nhà nước có thẩm quyền,văn bản đề nghị thẩm định giá của khách hàng thẩm định giá hoặc hợp đồng thẩm định giá. Mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá phải được ghi rõ trong hợp đồng thẩm định giá, báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá.
Thẩm định viên cần trao đổi cụ thể với khách hàng để xác định mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá phù hợp với mục đích sử dụng của chứng thư thẩm định giá
Căn cứ vào mục đích thẩm định giá, đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế - kỹ thuật và đặc điểm thị trường của tài sản thẩm định giá thẩm định viên xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá là giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường của tài sản.
Trong báo cáo kết quả thẩm định giá, thẩm định viên phải phân tích những thông tin, dữ liệu gắn với các căn cứ nêu trên và căn cứ vào Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 02 về giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá và Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 03 về giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá để có lập luận rõ cơ sở giá trị của thẩm định giá là giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường của tài sản thẩm định giá.
Thẩm định viên có thể đưa ra giả thiết đối với những thông tin còn hạn chế, chưa chắc chắn ảnh hưởng đến giá trị tài sản thẩm định giá trong trường hợp không khắc phục được những hạn chế này. Các hạn chế về thông tin bao gồm các hạn chế về hồ sơ pháp lý của tài sản thẩm định giá, hạn chế về đặc điểm của tài sản thẩm định giá, hoặc hạn chế về các thông tin khác ảnh hưởng đến việc ước tính giá trị của tài sản thẩm định giá.
Ví dụ: Khi thẩm định giá thửa đất của một nhà máy, thẩm định viên thu thập được thông tin cho rằng thửa đất này có khả năng bị ô nhiễm nhưng chưa có cơ sở vững chắc để kết luận thửa đất này bị ô nhiễm. Thẩm định viên có thể giả thiết thửa đất này không bị ô nhiễm nếu các chi phí để xác định mức độ ô nhiễm là quá lớn và không cần thiết trong bối cảnh, phạm vi cuộc thẩm định giá. Hoặc, hi thẩm định giá trị của tên thương mại gắn với một doanh nghiệp, thẩm định viên có thể giả định rằng doanh nghiệp đó sẽ tiếp tục hoạt động lâu dài mặc dù điều này không hoàn toàn chắc chắn.
Giả thiết đặc biệt là giả thiết về tình trạng của tài sản khác với thực tế tại thời điểm thẩm định giá, tuy nhiên giả thiết này cần được áp dụng để phù hợp với mục đích thẩm định giá theo yêu cầu của khách hàng. Ví dụ như trường hợp thẩm định giá một tòa nhà đang được xây dựng với giả thiết đặc biệt là tòa nhà đó đã được hoàn thành tại thời điểm thẩm định giá; hoặc trường hợp một doanh nghiệp đã ngừng hoạt động tại thời điểm thẩm định giá, tuy nhiên khách hàng yêu cầu xác định giá trị doanh nghiệp trong trường hợp doanh nghiệp vẫn đang hoạt động tại thời điểm thẩm định giá.
Những giả thiết và giả thiết đặc biệt đưa ra phải hợp lý và phù hợp với mục đích thẩm định giá. Các giả thiết đặc biệt cần phải được thông báo và có sự đồng thuận của khách hàng thẩm định giá và đảm bảo phù hợp với các quy định của pháp luật có liên quan.
Trong quá trình thẩm định giá, nếu thẩm định viên thấy những giả thiết đưa ra là không chặt chẽ hoặc thiếu cơ sở, hoặc nên đưa ra dưới dạng giả thiết đặc biệt thì cần xem xét lại và thông báo, trao đổi ngay với người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp thẩm định giá (hoặc người được ủy quyền trong lĩnh vực thẩm định giá) và khách hàng, từ đó đưa ra hướng xử lý phù hợp. Nếu việc tiến hành thẩm định giá trên cơ sở một giả thiết đặc biệt khiến cho việc thẩm định giá trở nên không khả thi thì cũng cần loại bỏ giả thiết đặc biệt này.
Các giả thiết và giả thiết đặc biệt cần được thuyết minh rõ tại báo cáo kết quả thẩm định giá theo quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06 – Báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và hồ sơ thẩm định giá.
- Xác định mục tiêu, yêu cầu, phạm vi và nội dung công việc.
- Xác định phương thức, cách thức tiến hành thẩm định giá.
- Xác định dữ liệu cần thiết cho cuộc thẩm định giá, các tài liệu cần thu thập về thị trường, tài sản thẩm định giá, tài sản so sánh.
- Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy và phải được kiểm chứng: Nghiên cứu hồ sơ, tài liệu về tài sản cần thẩm định giá.
- Xây dựng tiến độ thực hiện, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện.
- Xác định việc tổ chức thực hiện, phân bổ nguồn lực: Lập phương án phân công thẩm định viên và các cán bộ trợ giúp thực hiện yêu cầu thẩm định giá của khách hàng, đảm bảo việc áp dụng quy trình kiểm soát chất lượng hoạt động thẩm định giá của doanh nghiệp.
- Xác định nội dung công việc cần thuê chuyên gia tư vấn (nếu có).
Các nguồn thông tin thu thập, phục vụ cho quá trình thẩm định giá bao gồm: thông tin do khách hàng cung cấp; thông tin từ kết quả khảo sát thực tế; thông tin từ các giao dịch mua bán tài sản trên thị trường (ví dụ: giá thực mua bán, giá chào bán, giá chào mua, điều kiện mua bán, khối lượng giao dịch, thời gian giao dịch, địa điểm giao dịch); thông tin trên các phương tiện truyền thông của địa phương, trung ương và của các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền; thông tin trên các văn bản thể hiện tính pháp lý về quyền của chủ sở hữu, về các đặc tính kinh tế - kỹ thuật của tài sản, về quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội của vùng, miền có liên quan đến tài sản.
Thẩm định viên có trách nhiệm kiểm chứng thông tin để bảo đảm độ tin cậy, chính xác trước khi đưa vào phân tích thông tin, áp dụng các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá. Đối với những tài liệu do khách hàng cung cấp, nếu phát hiện nội dung tài liệu, hồ sơ không hoàn chỉnh, không đầy đủ hoặc có nghi vấn thẩm định viên phải kịp thời yêu cầu khách hàng bổ sung đầy đủ hoặc xác minh, làm rõ.
Thẩm định viên phải trực tiếp tham gia vào quá trình khảo sát, ký biên bản khảo sát hiện trạng tài sản và thu thập số liệu về thông số của tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh (nếu sử dụng các tài sản so sánh). Chụp ảnh các tài sản theo dạng toàn cảnh và chi tiết.
Đối với từng loại tài sản cụ thể thẩm định viên cần xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của tài sản thẩm định giá và tiến hành thu thập các thông tin phù hợp với các yếu tố đó, phù hợp với cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá lựa chọn.
Ví dụ về các thông tin cần thu thập đối với một số nhóm tài sản như sau:
- Đối với máy móc, thiết bị: Khảo sát và thu thập số liệu về chỉ tiêu và đặc điểm kinh tế - kỹ thuật, đặc điểm dây chuyền công nghệ, nhà sản xuất, xuất xứ, nhãn hiệu, năm sản xuất, năm đưa vào sử dụng, công suất, quy mô, kích thước, chất liệu, mức độ hao mòn và các đặc điểm khác ảnh hưởng đến giá trị của tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh (nếu có). Ngoài ra, thẩm định viên cần thu thập thêm các thông tin về tình hình tiêu thụ, phân phối trên thị trường (bán rộng rãi, độc quyền phân phối hoặc hình thức khác).
- Đối với bất động sản: Khảo sát và thu thập số liệu về vị trí thực tế của bất động sản, so sánh với vị trí của các bất động sản khác trong cùng khu vực, mô tả các đặc điểm pháp lý liên quan đến bất động sản; diện tích đất và công trình kiến trúc gắn liền với đất; đặc điểm hình học của bất động sản; loại hình kiến trúc, vật liệu xây dựng công trình; thời điểm hoàn thành và thời điểm đưa vào sử dụng công trình, tuổi đời, tình trạng sửa chữa và bảo trì; kết cấu hạ tầng (cấp và thoát nước, viễn thông, điện, đường, khu để xe và các yếu tố khác); cảnh quan, môi trường xung quanh; mục đích sử dụng tại thời điểm thẩm định giá; các số liệu về kinh tế - xã hội, môi trường, quy hoạch và những yếu tố khác có tác động đến giá trị của bất động sản, những đặc trưng của thị trường bất động sản để nhận biết sự khác nhau giữa khu vực có tài sản thẩm định giá và khu vực lân cận; các thông tin về những yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến mục đích sử dụng của tài sản (địa chất, bản đồ địa chính, quy hoạch, biên giới hành chính, kết cấu hạ tầng và các yếu tố khác).
- Đối với doanh nghiệp: Khảo sát và thu thập số liệu về ngành nghề kinh doanh, vị trí kinh doanh trong ngành (nếu có), thành viên góp vốn, năng lực quản trị, quan hệ giữa doanh nghiệp với khách hàng và nhà cung cấp; các khoản doanh thu và chi phí của doanh nghiệp; hiện trạng về tài sản, tổng giá trị tài sản thuộc quyền sở hữu của doanh nghiệp tại thời điểm thẩm định giá; môi trường kinh tế, môi trường chính trị, môi trường khoa học – công nghệ, các đơn vị cạnh tranh, cơ chế quản lý của Nhà nước đối với doanh nghiệp; các thông tin khác ảnh hưởng tới giá trị của doanh nghiệp.
- Đối với tài sản tài chính: Khảo sát thu thập thông tin về thị trường, thu nhập từ tài sản tài chính mang lại, quyền lợi và lợi ích có được từ việc nắm giữ tài sản, tính thanh khoản của tài sản tài chính. Đối với từng loại tài sản tài chính cụ thể, thẩm định viên thu thập số liệu về các chỉ số đánh giá có thể áp dụng với loại tài sản tài chính cụ thể cũng như các đặc điểm khác ảnh hưởng tới giá trị của tài sản tài chính.
Ngoài ra, thẩm định viên phải thu thập các thông tin như các thông tin liên quan đến tính pháp lý của tài sản; các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, chính sách thuế, thu nhập, các điều kiện giao dịch của tài sản thẩm định giá và tài sản so sánh (nếu có); các thông tin về yếu tố cung - cầu, lực lượng tham gia thị trường, sở thích và động thái người mua - người bán tiềm năng, tình hình lạm phát, các chỉ số giá đối với nhóm tài sản cụ thể (nếu có).
Là quá trình phân tích toàn bộ các thông tin thu thập được liên quan đến tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh để đánh giá tác động của các yếu tố đến kết quả thẩm định giá cuối cùng. Cụ thể:
Thẩm định viên phân tích khả năng sử dụng tốt nhất của tài sản nhằm bảo đảm sử dụng một cách hợp pháp, hợp lý trong điều kiện cho phép về mặt kỹ thuật, tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản.
Khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản thẩm định giá khi đứng độc lập có thể khác biệt với khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản đó khi được xem xét trong một tổng thể. Khi đó cần cân nhắc đóng góp của tài sản đó cho giá trị chung của tổng thể. Mục đích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản có thể khác với mục đích sử dụng hiện tại của tài sản. Thẩm định viên cần phân tích và trình bày các khả năng sử dụng tài sản cho phù hợp với những yếu tố pháp lý, tự nhiên và tài chính để xác định mục đích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản. Trong đó, cần đánh giá cụ thể việc sử dụng tài sản trên các khía cạnh sau:
- Về tính hợp pháp của tài sản trong việc sử dụng, những hạn chế theo quy định của hợp đồng hoặc quy định của pháp luật. Ví dụ như:
+ Hợp đồng thuê dài hạn có thể ảnh hưởng đến việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của một tài sản, do trong suốt thời gian còn lại của hợp đồng thuê việc sử dụng tài sản có thể bị giới hạn bởi hợp đồng cho thuê.
+ Các quy định của Chính phủ về phát triển, xây dựng, bảo trì, bảo dưỡng, đăng kiểm, môi trường, tác động của xã hội đối với việc sử dụng tài sản cũng ảnh hưởng lớn tới việc xác định mục đích sử dụng của tài sản.
Đối với bất động sản các yếu tố về tính pháp lý chi phối việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất có thể là các quy định về xây dựng, phân vùng quy hoạch (thường phản ánh trong hầu hết các quyết định sử dụng cao nhất và tốt nhất), luật hoặc quy chuẩn xây dựng có thể hạn chế việc xây dựng lô đất, ô đất được phát triển để đạt được mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất bằng cách áp đặt các hạn chế gây tăng chi phí xây dựng.
- Sự thích hợp về mặt vật chất, kỹ thuật đối với việc sử dụng tài sản: Việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất tài sản phụ thuộc vào việc xem xét các yếu tố vật chất, kỹ thuật như kích thước, thiết kế, các điều kiện ảnh hưởng của tự nhiên và các yếu tố vật chất, kỹ thuật khác. Một số tài sản có thể đạt được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của nó khi kết hợp với một số tài sản nhất định khác. Trong trường hợp này, các thẩm định viên phải xác định tính khả thi và khả năng kết hợp với một số tài sản nhất định đó để đưa ra quyết định về việc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất.
- Khả thi về tài chính: Sau khi đáp ứng được hai tiêu chí đầu tiên, thẩm định viên cần phân tích thêm để xác định khả năng tạo ra thu nhập, hoặc lợi tức bằng hoặc lớn hơn số tiền cần thiết để đáp ứng các chi phí hoạt động, chi phí sử dụng, đảm bảo thực hiện các nghĩa vụ tài chính và thu hồi vốn. Mọi kế hoạch sử dụng tạo ra lợi nhuận dương được coi là khả thi về mặt tài chính.
Để xác định tính khả thi về tài chính, thẩm định viên phải ước tính tổng thu nhập trong tương lai kỳ vọng có thể có được từ mỗi mục đích sử dụng tiềm năng. Các khoản bỏ trống, thất thu, chi phí hoạt động và các chi phí cần thiết khác để áp dụng mục đích sử dụng tiềm năng được trừ vào thu nhập để có được thu nhập hoạt động thuần. Nếu lợi nhuận tạo ra từ việc sử dụng đủ để đáp ứng các tỷ lệ lợi nhuận trên vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận kỳ vọng thì việc sử dụng là khả thi về mặt tài chính.
Tuy nhiên trong số các mục đích sử dụng khả thi về mặt tài chính thì mục đích sử dụng tạo ra lợi nhuận cao nhất phù hợp với tỷ lệ lợi nhuận của ngành thì đó là mục đích sử dụng cao nhất và tốt nhất. 6. Xác định giá trị tài sản thẩm định giá
Căn cứ các cách tiếp cận thẩm định giá quy định tại các Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam do Bộ Tài chính ban hành, thẩm định viên phân tích và lựa chọn các phương pháp thẩm định giá phù hợp với mục đích thẩm định giá, cơ sở giá trị của tài sản, mức độ sẵn có của các dữ liệu, thông tin để áp dụng các phương pháp thẩm định giá và phù hợp với các quy định của pháp luật liên quan (nếu có).
Thẩm định viên áp dụng từ 02 phương pháp thẩm định giá trở lên đối với một tài sản thẩm định giá để đối chiếu kết quả và kết luận chính xác về kết quả thẩm định giá trừ trường hợp thực hiện theo quy định khác của pháp luật chuyên ngành. Khi áp dụng nhiều phương pháp thẩm định giá, thẩm định viên cần đánh giá và chỉ rõ phương pháp thẩm định giá nào là phương pháp thẩm định giá chính, phương pháp thẩm định giá nào được sử dụng để kiểm tra, đối chiếu, từ đó phân tích, tính toán để đi đến kết luận cuối cùng về kết quả thẩm định giá.
Trong trường hợp sử dụng phương pháp so sánh nhưng chỉ có 02 (hai) tài sản so sánh thì kết quả thẩm định giá của phương pháp so sánh chỉ được dùng để kiểm tra, đối chiếu với kết quả thẩm định giá có được từ các phương pháp thẩm định giá khác.
Thẩm định viên được sử dụng 01 (một) phương pháp thẩm định giá trong các trường hợp:
- Áp dụng phương pháp so sánh khi có nhiều số liệu từ các giao dịch (tối thiểu 03 giao dịch) của các tài sản so sánh trên thị trường gần thời điểm thẩm định giá.
- Không có đủ thông tin để áp dụng 02 (hai) phương pháp thẩm định giá trở lên và đưa ra căn cứ thực tế chứng minh cho việc không thể khắc phục được những hạn chế về thông tin này.
- Báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá được lập theo quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06- Báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và hồ sơ thẩm định giá.
- Xác định thời điểm bắt đầu có hiệu lực của chứng thư thẩm định giá: Thời điểm có hiệu lực của chứng thư thẩm định giá là ngày, tháng, năm ban hành chứng thư thẩm định giá.
- Xác định thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá:
Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá được xác định trên cơ sở đặc điểm pháp lý, kinh tế - kỹ thuật của tài sản thẩm định giá; biến động về pháp lý, thị trường liên quan đến tài sản thẩm định giá và mục đích thẩm định giá nhưng tối đa không quá 6 (sáu) tháng kể từ thời điểm chứng thư thẩm định giá có hiệu lực.
- Báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá sau khi được doanh nghiệp thẩm định giá hoặc chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá ký phát hành theo đúng quy định của pháp luật được chuyển cho khách hàng và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá (nếu có) theo hợp đồng thẩm định giá đã được ký kết./.
HỆ THỐNG TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM
TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM SỐ 06
Báo cáo kết quả thẩm định giá, Chứng thư thẩm định giá, Hồ sơ thẩm định giá
(Ký hiệu: TĐGVN 06)
(Ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ Tài chính)
Báo cáo kết quả thẩm định giá (sau đây gọi là Báo cáo) phải thể hiện thông tin đúng theo thực tế, mang tính mô tả và dựa trên bằng chứng cụ thể để thuyết minh về mức giá của tài sản cần thẩm định giá. Những thông tin này phải được trình bày theo một trình tự khoa học, hợp lý, từ mô tả về tài sản đến những yếu tố tác động tới giá trị của tài sản. Báo cáo phải có các lập luận, phân tích những dữ liệu thu thập trên thị trường hình thành kết quả thẩm định giá. Báo cáo là một phần không thể tách rời của Chứng thư thẩm định giá.
Nội dung chi tiết của Báo cáo có thể thay đổi theo đối tượng thẩm định giá, mục đích, yêu cầu tiến hành thẩm định và theo yêu cầu của khách hàng. Tuy nhiên, một Báo cáo phải bao gồm các nội dung cơ bản sau:
Tên và địa chỉ của doanh nghiệp, văn phòng giao dịch của doanh nghiệp (nếu có). Tên và địa chỉ của chi nhánh doanh nghiệp phát hành Báo cáo và chứng thư thẩm định giá.
- Thông tin về khách hàng thẩm định giá tài sản, số hợp đồng thẩm định giá và/hoặc văn bản yêu cầu/đề nghị thẩm định giá.
- Tên tài sản thẩm định giá.
- Thời điểm thẩm định giá.
- Mục đích thẩm định giá.
- Các nguồn thông tin được sử dụng trong quá trình thẩm định giá và mức độ kiểm tra, thẩm định các nguồn thông tin đó.
- Căn cứ pháp lý để thẩm định giá: những văn bản quy phạm pháp luật về thẩm định giá, các Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam được áp dụng trong cuộc thẩm định giá, các văn bản quy phạm pháp luật khác do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ở trung ương hoặc địa phương ban hành liên quan tới cuộc thẩm định giá, các giấy tờ pháp lý liên quan tới tài sản thẩm định giá.
Thông tin về đặc điểm của một số tài sản thẩm định giá được hướng dẫn tại Phụ lục 01; các tài liệu thể hiện tính pháp lý, kỹ thuật của một số tài sản thẩm định giá tham khảo tại Phụ lục 02 ban hành kèm theo Tiêu chuẩn này.
Thẩm định viên cần nêu rõ các giả thiết, giả thiết đặc biệt để phục vụ cho việc thẩm định giá, cơ sở xây dựng cũng như ảnh hưởng của các giả thiết này đến kết quả thẩm định giá.
Thẩm định viên cần nêu rõ cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá được lựa chọn áp dụng, căn cứ lựa chọn cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá đó.
Khi áp dụng các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá, thẩm định viên cần thể hiện trong Báo cáo những lập luận, phân tích, chứng cứ, số liệu, bảng tính và các yếu tố khác cho những lần điều chỉnh, tính toán trong cả quá trình thẩm định giá. Các thông tin, số liệu sử dụng trong Báo cáo cần phải được trích dẫn nguồn cụ thể.
- Thẩm định viên căn cứ vào hợp đồng thẩm định giá hoặc văn bản yêu cầu/đề nghị thẩm định giá, loại tài sản, đặc điểm của cuộc thẩm định giá để đưa ra điều khoản loại trừ và hạn chế cho phù hợp.
- Các điều khoản loại trừ và hạn chế có thể bao gồm điều kiện ràng buộc về công việc, giới hạn về phạm vi công việc và các điều kiện hạn chế khác. Ví dụ: sự không rõ ràng về tình trạng pháp lý của tài sản, hạn chế về thông tin, dữ liệu liên quan cần thu thập, ...
- Thẩm định viên cần có đánh giá về mức độ ảnh hưởng của các hạn chế; đồng thời, đưa ra cách thức xử lý (nếu có) đối với các hạn chế đó trong quá trình thẩm định giá.
- Thẩm định viên cần nêu rõ những quyền và lợi ích cá nhân (nếu có) liên quan đến tài sản thẩm định giá, những xung đột lợi ích có thể nảy sinh trong quá trình thực hiện thẩm định giá.
- Họ tên, số thẻ và chữ ký của thẩm định viên được giao chịu trách nhiệm thực hiện cuộc thẩm định giá phù hợp với đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp thẩm định giá.
- Họ tên, số thẻ và chữ ký của người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp hoặc người đại diện theo ủy quyền trong lĩnh vực thẩm định giá (nếu có) của doanh nghiệp thẩm định giá và dấu của doanh nghiệp thẩm định giá đối trường hợp phát hành Báo cáo tại doanh nghiệp thẩm định giá. Họ tên, số thẻ và chữ ký của người đứng đầu chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá và dấu của chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá đối với trường hợp phát hành Báo cáo tại chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá được phép phát hành chứng thư thẩm định giá theo ủy quyền của doanh nghiệp thẩm định giá.
- Danh sách tất cả các tài liệu, thông tin liên quan đến cuộc thẩm định giá.
- Tài liệu thể hiện tính pháp lý và đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của tài sản thẩm định giá.
- Kết quả khảo sát thực tế của tài sản thẩm định giá.
- Các nội dung khác liên quan đến cuộc thẩm định giá (nếu có).
Ngoài ra, thẩm định viên cần dẫn chiếu nguồn tin đối với tất cả các thông tin, số liệu trong Báo cáo.
Mẫu Báo cáo được quy định tại Phụ lục 03 và Phụ lục 04 ban hành kèm theo Tiêu chuẩn này.
Chứng thư thẩm định giá bao gồm các nội dung cơ bản sau:
- Số hợp đồng thẩm định giá và/hoặc văn bản yêu cầu/đề nghị thẩm định giá.
- Thông tin về khách hàng thẩm định giá.
- Thông tin chính về tài sản thẩm định giá (tên và chủng loại tài sản, đặc điểm về mặt pháp lý và kinh tế - kỹ thuật).
- Mục đích thẩm định giá.
- Thời điểm thẩm định giá.
- Căn cứ pháp lý.
- Cơ sở giá trị của tài sản thẩm định giá.
- Giả thiết và giả thiết đặc biệt
- Cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá.
- Những điều khoản loại trừ và hạn chế của kết quả thẩm định giá.
- Kết quả thẩm định giá cuối cùng.
- Họ tên, số thẻ và chữ ký của thẩm định viên được giao chịu trách nhiệm thực hiện thẩm định giá đã ký Báo cáo.
- Họ tên, số thẻ, chữ ký của người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp hoặc người đại diện theo ủy quyền trong lĩnh vực thẩm định giá (nếu có) của doanh nghiệp thẩm định giá và dấu của doanh nghiệp thẩm định giá trường hợp phát hành chứng thư tại doanh nghiệp thẩm định giá. Họ tên, số thẻ, chữ ký của người đứng đầu chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá và dấu của chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá được phát hành chứng thư tại chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá theo ủy quyền của doanh nghiệp thẩm định giá.
- Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá.
- Các phụ lục kèm theo (nếu có).
Chứng thư thẩm định giá gửi cho khách hàng bao gồm cả báo cáo kết quả thẩm định giá. Mẫu chứng thư thẩm định giá được quy định tại Phụ lục số 05 ban hành kèm theo Tiêu chuẩn này.
Hồ sơ thẩm định giá được khai thác, sử dụng theo quy định của pháp luật về giá và pháp luật về lưu trữ. Việc khai thác Hồ sơ thẩm định giá phải đảm bảo tính bảo mật theo quy định của pháp luật.
Hồ sơ thẩm định giá phải được đưa vào lưu trữ bằng giấy và dữ liệu điện tử kể từ ngày phát hành Chứng thư thẩm định giá tại doanh nghiệp thẩm định giá hoặc chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá phát hành Chứng thư thẩm định giá. Căn cứ vào loại hình lưu trữ, hồ sơ thẩm định giá phải có đủ các thông tin, tài liệu cơ bản như sau:
* Hồ sơ thẩm định giá đưa vào lưu trữ bằng giấy cần có:
- Tên và số hiệu hồ sơ, ngày tháng lập và ngày tháng lưu trữ.
- Những thông tin cơ bản và địa chỉ liên hệ của khách hàng thẩm định giá.
- Những thông tin cơ bản của thẩm định viên và toàn bộ các cán bộ khác của doanh nghiệp thẩm định giá được giao tham gia cuộc thẩm định giá tài sản.
- Bản gốc hoặc sao y bản chính hợp đồng thẩm định giá và biên bản thanh lý hợp đồng thẩm định giá (nếu có), hoặc bản gốc văn bản đề nghị/yêu cầu thẩm định giá.
- Thông tin, tài liệu về đặc điểm pháp lý và kinh tế - kỹ thuật của tài sản thẩm định giá, hoặc doanh nghiệp cần thẩm định giá/xác định giá trị doanh nghiệp và các tài sản so sánh (nếu có).
- Báo cáo của chuyên gia được mời cung cấp ý kiến chuyên môn (nếu có).
Trường hợp trưng cầu ý kiến tư vấn của các chuyên gia về công suất thiết kế, tính năng tác dụng của máy móc thiết bị, dây chuyền công nghệ thì báo cáo kết quả thẩm định phải nêu rõ mục đích, thời gian tiến hành và kết luận của chuyên gia tư vấn.
- Biên bản khảo sát kèm nhận định và chữ ký xác nhận của thẩm định viên khảo sát thực tế. Trong biên bản khảo sát cần nêu rõ mục đích, thời gian, tên những người tham gia khảo sát thực tế, kết quả thu được từ khảo sát thực tế, chênh lệch (nếu có) giữa kết quả khảo sát thực địa với hồ sơ pháp lý và lý do có sự chênh lệch đó.
- Toàn bộ tài liệu, thông tin thu thập được bao gồm cả ảnh chụp thực tế, và các tài liệu, thông tin cần thiết khác để hình thành kết quả thẩm định giá.
- Những tài liệu phân tích, đánh giá của thẩm định viên về những vấn đề thẩm định giá liên quan.
- Bản gốc Báo cáo kết quả thẩm định giá và các phụ lục kèm theo.
- Bản gốc Chứng thư thẩm định giá và các phụ lục kèm theo.
* Hồ sơ thẩm định giá đưa vào lưu trữ điện tử cần có:
- Tên và số hiệu hồ sơ, ngày tháng lập và ngày tháng lưu trữ.
- Những thông tin cơ bản của thẩm định viên chịu trách nhiệm chính và các cán bộ khác tham gia thực hiện thẩm định giá.
- Nội dung cơ bản tại báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá, các phụ lục và bảng tính kèm theo (nếu có).
- Nguồn của từng thông tin thu thập liên quan.
Đối với hồ sơ thẩm định giá đã hết thời hạn lưu trữ, được tiêu hủy theo quy định của Pháp luật./.
PHỤ LỤC 01
THÔNG TIN VỀ ĐẶC ĐIỂM CỦA MỘT SỐ TÀI SẢN THẨM ĐỊNH GIÁ
(Ban hành kèm theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06)
Đối với từng phương pháp thẩm định giá, thẩm định viên lựa chọn các thông tin thu thập nhằm đảm bảo tính chính xác của kết quả thẩm định giá. Các thông tin cụ thể cần thu thập được thực hiện theo quy định của Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam do Bộ Tài chính ban hành. Một số thông tin cụ thể về một số tài sản thẩm định giá bao gồm:
1. Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của một số tài sản thẩm định giá được thể hiện thông qua một số thông tin sau:
a) Đối với bất động sản:
- Vị trí địa lý và hành chính của bất động sản.
- Đối với đất ở: số lô đất, số địa chính, diện tích đất, phân loại đường phố, nhóm đất.
- Đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp: số lô đất, số địa chính, diện tích đất, phân loại nhóm đất, điều kiện thời tiết, đặc điểm địa hình, hệ thống giao thông, hệ thống tưới và tiêu nước.
- Đối với công trình kiến trúc trên đất (nhà cửa, đường xá, cầu cống): loại nhà, cấp nhà, hạng nhà, diện tích xây dựng và diện tích sử dụng (m2), chất lượng nhà (% còn lại, tuổi đời), mục đích sử dụng, cấu trúc nhà, số phòng, diện tích sử dụng từng phòng, hệ thống điện, hệ thống cấp và thoát nước, thời gian đưa vào sử dụng, tình trạng sửa chữa và bảo trì; loại, hạng đường xá, cầu cống.
- Vị trí của bất động sản trong mối tương quan với những trung tâm khu vực gần nhất, điều kiện tự nhiên và môi trường xung quanh, hình dạng của thửa đất, khoảng cách từ đó đến những địa điểm giao thông công cộng, cửa hàng, trường học, công viên, bệnh viện, những trục đường chính.
- Đặc điểm quy hoạch, phân vùng của thửa đất, nhà cửa hoặc công trình kiến trúc trên đất.
- Mục đích sử dụng hiện tại của bất động sản có theo đúng mục đích được phép sử dụng theo qui hoạch phân vùng và mang lại giá trị tối ưu cho bất động sản hay không.
- Những lợi ích kinh tế thu được từ bất động sản (trường hợp bất động sản đang cho thuê: giá thuê, thời hạn thuê, hợp đồng thuê, thu nhập hàng tháng từ hoạt động sản xuất, kinh doanh).
b) Đối với máy móc thiết bị, dây chuyền công nghệ, phương tiện vận tải, vật tư, hàng hóa:
- Công suất máy móc thiết bị.
- Đặc điểm dây chuyền công nghệ.
- Chỉ tiêu kỹ thuật, chất lượng vật tư hàng hóa.
- Năm sản xuất, tên nhà máy, tên quốc gia sản xuất, nhãn hiệu.
- Các ký hiệu kỹ thuật cơ bản như: seri, số tàu, số đăng ký - đăng kiểm và các ký hiệu kỹ thuật khác.
- Năm đưa vào sử dụng.
- Tỷ lệ hao mòn tại thời điểm thẩm định giá.
2. Đặc điểm pháp lý của một số tài sản được thể hiện qua một số thông tin sau:
a) Đối với bất động sản: thẩm định viên tìm hiểu thông tin về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; các thông tin về nguồn gốc tài sản (nhà, đất,..), thông tin về mua bán, chuyển nhượng, giao tài sản, thừa kế, tặng cho tài sản; các thông tin về tranh chấp bất động sản (nếu có).
b) Đối với máy móc thiết bị, dây chuyền công nghệ, phương tiện vận tải, vật tư, hàng hóa:
- Tài sản được sở hữu hợp pháp thể hiện qua hóa đơn mua, bán, cho thuê tài sản hoặc các giấy tờ hợp lệ khác.
- Tài sản không rõ nguồn gốc.
PHỤ LỤC 02
TÀI LIỆU THỂ HIỆN ĐẶC ĐIỂM PHÁP LÝ, KỸ THUẬT CỦA TÀI SẢN THẨM ĐỊNH GIÁ
(Ban hành kèm theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06)
Thông tin về đặc điểm pháp lý, kinh tế - kỹ thuật của tài sản thẩm định giá được thể hiện thông qua một số tài liệu như:
1. Đối với bất động sản:
- Trích lục Bản đồ quy hoạch chi tiết khu vực (nếu có).
- chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (nếu có).
- Một trong các loại giấy chứng nhận nguồn gốc bất động sản (trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) bao gồm:
+ Quyết định giao, cấp đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất ở do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp.
+ Quyết định phân nhà, phân đất của thủ trưởng cơ quan đơn vị.
+ Hợp đồng mua nhà của các đơn vị có tư cách pháp nhân được cơ quan có thẩm quyền giao đất làm nhà bán.
+ Các giấy tờ về đất ở do cơ quan có thẩm quyền của chế độ cũ cấp.
Trường hợp chủ bất động sản có các giấy tờ kể trên nhưng không đúng tên chủ đang sử dụng thì phải có các giấy tờ kèm theo chứng minh, ví dụ: giấy tờ mua bán nhà, giấy tờ thừa kế, chia, tặng bất động sản đó.
- Giấy phép xây dựng nhà, bản vẽ thiết kế xây dựng, sơ đồ vị trí bất động sản và các bản vẽ khác (bản sao).
- Chi tiết về qui hoạch từ cơ quan có chức năng ở địa phương hoặc của văn phòng qui hoạch đô thị (bản sao).
- Các hợp đồng mua, bán và cho thuê bất động sản (bản sao).
- Ảnh chụp toàn cảnh bất động sản.
- Những tài liệu khác thể hiện tính pháp lý của bất động sản.
2. Đối với vật tư, máy móc, thiết bị, hàng hóa khác:
- Các hợp đồng mua, bán vật tư, máy móc, thiết bị, hàng hóa.
- Hóa đơn mua, bán vật tư, máy móc, thiết bị, hàng hóa; những tài liệu khác thể hiện tính pháp lý, đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của vật tư, máy móc thiết bị, hàng hóa.
- Catalô, các thông số kinh tế - kỹ thuật chủ yếu của vật tư, máy móc, thiết bị, hàng hóa.
- Các tài liệu khác thể hiện các đặc điểm pháp lý hoặc kinh tế - kỹ thuật của tài sản.
PHỤ LỤC 03
MẪU BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ
ÁP DỤNG CHO DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH GIÁ
(Ban hành kèm theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06)
Tên doanh nghiệp Số: ……… |
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM ……, ngày …... tháng ….. năm ….. |
BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ
(Kèm theo Chứng thư thẩm định giá số .............. ngày ......./....../.......)
1. Các thông tin về doanh nghiệp thẩm định giá
Tên doanh nghiệp, địa chỉ trụ sở chính và địa chỉ văn phòng giao dịch (nếu có).
2. Các thông tin cơ bản về cuộc thẩm định giá
- Thông tin về khách hàng thẩm định giá tài sản, số hợp đồng thẩm định giá và/hoặc văn bản yêu cầu/đề nghị thẩm định giá.
- Tên tài sản thẩm định giá.
- Thời điểm thẩm định giá.
- Mục đích thẩm định giá.
- Các nguồn thông tin được sử dụng trong quá trình thẩm định giá và mức độ kiểm tra, thẩm định các nguồn thông tin đó.
- Căn cứ pháp lý để thẩm định giá.
3. Thông tin tổng quan về thị trường, các thông tin về thị trường giao dịch của nhóm (loại) tài sản thẩm định giá
Có thể bao gồm các thông tin như:
- Thông tin tổng quan về thị trường
- Thực trạng và triển vọng cung cầu của nhóm (loại) tài sản thẩm định giá.
- Phân tích về các tài sản thay thế hoặc cạnh tranh.
- Thông tin về các yếu tố kinh tế, xã hội, và các yếu tố khác có ảnh hưởng đến giá trị tài sản thẩm định giá.
- Các thông tin khác có liên quan.
4. Thông tin về tài sản thẩm định giá
Căn cứ kết quả khảo sát thực tế, thu thập thông tin và phân tích thông tin, trình bày thông tin chi tiết về tài sản thẩm định giá theo hướng dẫn tại Phụ lục số 1 của Tiêu chuẩn này.
5. Cơ sở giá trị của tài sản thẩm định giá
6. Giả thiết và giả thiết đặc biệt (nếu có).
7. Cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá
a) Cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá áp dụng.
- Nêu rõ căn cứ lựa chọn cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá áp dụng.
-Trường hợp áp dụng nhiều phương pháp thẩm định giá: chỉ rõ phương pháp thẩm định giá nào là phương pháp thẩm định giá chính, phương pháp thẩm định giá nào được sử dụng để kiểm tra, đối chiếu, từ đó phân tích, tính toán để đi đến kết luận cuối cùng về kết quả thẩm định giá.
-Trường hợp chỉ áp dụng được 01 phương pháp thẩm định giá, nêu rõ lý do.
b) Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá
- Dựa trên các cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá lựa chọn; thể hiện những lập luận, phân tích, chứng cứ, số liệu, bảng tính, ... cho những lần điều chỉnh, tính toán trong cả quá trình thẩm định giá để xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá. Các thông tin, số liệu sử dụng cần phải được trích dẫn nguồn cụ thể.
- Kết quả thẩm định giá.
8. Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá
9. Những điều khoản loại trừ và hạn chế
10. Các phụ lục kèm theo
- Danh sách tất cả các tài liệu, thông tin liên quan đến việc thẩm định giá.
- Tài liệu thể hiện tính pháp lý và đặc điểm kỹ thuật của tài sản thẩm định giá (được hướng dẫn chi tiết tại Phụ lục số 2 của Tiêu chuẩn này).
- Kết quả khảo sát thực tế của tài sản thẩm định giá.
- Các nội dung khác liên quan đến cuộc thẩm định giá (nếu có).
Báo cáo kết quả thẩm định giá được phát hành ....... bản chính bằng tiếng Việt (trong trường hợp Báo cáo kết quả thẩm định giá được phát hành bằng 02 ngôn ngữ trở lên) kèm theo Chứng thư thẩm định giá số ........... ngày ...../..../........ tại ..<doanh nghiệp thẩm định giá/ chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá>...
THẨM ĐỊNH VIÊN VỀ GIÁ HÀNH NGHỀ
Họ tên Số thẻ thẩm định viên về giá: .......... |
DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH GIÁ (Chức danh của người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp thẩm định giá hoặc người đại diện theo ủy quyền trong lĩnh vực thẩm định giá (nếu có) của doanh nghiệp thẩm định giá)
Họ tên Số thẻ thẩm định viên về giá: .......... |
PHỤ LỤC 04
MẪU BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ
ÁP DỤNG CHO CHI NHÁNH DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH GIÁ
(kèm theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06)
TÊN DOANH NGHIỆP Số: ………… |
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM ……., ngày ……. tháng …… năm ……. |
BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ
(Kèm theo Chứng thư thẩm định giá số .............. ngày ......./....../.......)
1. Các thông tin về chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá
- Tên doanh nghiệp chịu trách nhiệm về hoạt động chi nhánh, trụ sở chính và văn phòng giao dịch (nếu có).
- Tên chi nhánh, địa chỉ trụ sở chính và địa chỉ văn phòng giao dịch (nếu có).
2. Các thông tin cơ bản về cuộc thẩm định giá
- Thông tin về khách hàng thẩm định giá tài sản, số hợp đồng thẩm định giá và/hoặc văn bản yêu cầu/đề nghị thẩm định giá.
- Tên tài sản thẩm định giá.
- Thời điểm thẩm định giá.
- Mục đích thẩm định giá.
- Các nguồn thông tin được sử dụng trong quá trình thẩm định giá và mức độ kiểm tra, thẩm định các nguồn thông tin đó.
- Căn cứ pháp lý để thẩm định giá.
3. Thông tin tổng quan về thị trường, các thông tin về thị trường giao dịch của nhóm (loại) tài sản thẩm định giá
Có thể bao gồm các thông tin như:
- Thông tin tổng quan về thị trường
- Thực trạng và triển vọng cung cầu của nhóm (loại) tài sản thẩm định giá.
- Phân tích về các tài sản thay thế hoặc cạnh tranh.
- Thông tin về các yếu tố kinh tế, xã hội, và các yếu tố khác có ảnh hưởng đến giá trị tài sản thẩm định giá.
- Các thông tin khác có liên quan.
4. Thông tin về tài sản thẩm định giá
Căn cứ kết quả khảo sát thực tế, thu thập thông tin và phân tích thông tin, trình bày thông tin chi tiết về tài sản thẩm định giá theo hướng dẫn tại Phụ lục số 1 của Tiêu chuẩn này.
5. Cơ sở giá trị của tài sản thẩm định giá
6. Giả thiết và giả thiết đặc biệt (nếu có).
7. Cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá
a) Cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá áp dụng.
- Nêu rõ căn cứ lựa chọn cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá áp dụng.
- Trường hợp áp dụng nhiều phương pháp thẩm định giá: chỉ rõ phương pháp thẩm định giá nào là phương pháp thẩm định giá chính, phương pháp thẩm định giá nào được sử dụng để kiểm tra, đối chiếu, từ đó phân tích, tính toán để đi đến kết luận cuối cùng về kết quả thẩm định giá.
- Trường hợp chỉ áp dụng được 01 phương pháp thẩm định giá, nêu rõ lý do.
b) Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá
- Dựa trên các cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá lựa chọn; thể hiện những lập luận, phân tích, chứng cứ, số liệu, bảng tính, ... cho những lần điều chỉnh, tính toán trong cả quá trình thẩm định giá để xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá. Các thông tin, số liệu sử dụng cần phải được trích dẫn nguồn cụ thể.
- Kết quả thẩm định giá.
8. Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá
9. Những điều khoản loại trừ và hạn chế
10. Các phụ lục kèm theo
- Danh sách tất cả các tài liệu, thông tin liên quan đến việc thẩm định giá.
- Tài liệu thể hiện tính pháp lý và đặc điểm kỹ thuật của tài sản thẩm định giá (được hướng dẫn chi tiết tại Phụ lục số 2 của Tiêu chuẩn này).
- Kết quả khảo sát thực tế của tài sản thẩm định giá.
- Các nội dung khác liên quan đến cuộc thẩm định giá (nếu có).
Báo cáo kết quả thẩm định giá được phát hành ....... bản chính bằng tiếng Việt (trong trường hợp Báo cáo kết quả thẩm định giá được phát hành bằng 02 ngôn ngữ trở lên) kèm theo Chứng thư thẩm định giá số ........... ngày ...../..../........ tại ..<doanh nghiệp thẩm định giá/ chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá>...
THẨM ĐỊNH VIÊN VỀ GIÁ HÀNH NGHỀ
Họ tên Số thẻ thẩm định viên về giá: .......... |
CHI NHÁNH DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH GIÁ (Chức danh của người đứng đầu chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá)
Họ tên Số thẻ thẩm định viên về giá: .......... |
PHỤ LỤC 05
MẪU CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ
(Ban hành kèm theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06)
TÊN DOANH NGHIỆP Số: ………. |
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM …….., ngày …… tháng …… năm ..…. |
CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ
Kính gửi: .......<Khách hàng thẩm định giá và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá (nếu có) theo thỏa thuận tại hợp đồng thẩm định giá đã ký kết>......
Căn cứ Hợp đồng thẩm định giá số ....... ngày ...../......./........ ký kết giữa <doanh nghiệp thẩm định giá/ chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá được phát hành chứng thư thẩm định giá> và/hoặc văn bản yêu cầu/ đề nghị thẩm định giá số ngày ...../......./........ của <khách hàng thẩm định giá>;
Căn cứ Báo cáo kết quả thẩm định giá số ....... ngày ...../......./........ của <doanh nghiệp thẩm định giá/chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá được phát hành chứng thư thẩm định giá>;
Căn cứ khác (nếu có),
<Doanh nghiệp thẩm định giá/Chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá được phát hành chứng thư thẩm định giá> cung cấp Chứng thư thẩm định giá số ........ ngày ...../......./........ với các nội dung sau đây:
1. Khách hàng thẩm định giá
- Tên cơ quan/ tổ chức/ cá nhân (tên đầy đủ bằng tiếng Việt): ...................
- Địa chỉ trụ sở chính: ..............................................................................
- Số điện thoại: ............................... Số fax: .....................................
- Người đứng đầu/ đại diện theo pháp luật: .....<Họ tên, số CMND và ngày cấp>........
2. Thông tin về tài sản thẩm định giá
Tên và chủng loại tài sản, đặc điểm về mặt pháp lý và kỹ thuật của tài sản thẩm định giá.
3. Thời điểm thẩm định giá
4. Mục đích thẩm định giá
5. Căn cứ pháp lý
Nêu rõ những văn bản quy phạm pháp luật, tiêu chuẩn thẩm định giá do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ở Trung ương hoặc địa phương ban hành có liên quan đến cuộc thẩm định giá tài sản.
6. Cơ sở giá trị của tài sản thẩm định giá
Chỉ áp dụng một loại cơ sở giá trị (thị trường hoặc phi thị trường) đối với một loại tài sản.
7. Giả thiết và giả thiết đặc biệt (nếu có).
8. Cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá
Nêu rõ cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá áp dụng và căn cứ lựa chọn.
9. Kết quả thẩm định giá
10. Những điều khoản loại trừ và hạn chế của kết quả thẩm định giá
11. Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá
12. Các tài liệu kèm theo
- Báo cáo kết quả thẩm định giá
- Các phụ lục kèm theo (nếu có).
Chứng thư thẩm định giá được phát hành ....... bản chính bằng tiếng Việt (trong trường hợp Chứng thư thẩm định giá được phát hành bằng 02 ngôn ngữ trở lên) tại ..<Doanh nghiệp thẩm định giá/ chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá được phát hành chứng thư thẩm định giá>.... <Doanh nghiệp thẩm định giá/ chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá được phát hành chứng thư thẩm định giá> giữ ........ bản, khách hàng thẩm định giá giữ ....... bản, bên thứ ba (nếu có theo thỏa thuận tại hợp đồng thẩm định giá liên quan đã được ký kết) giữ ........ bản- có giá trị như nhau.
Mọi hình thức sao chép Chứng thư thẩm định giá không có sự đồng ý bằng văn bản của ..<doanh nghiệp thẩm định giá/ chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá được phát hành chứng thư thẩm định giá>.... đều là hành vi vi phạm pháp luật.
THẨM ĐỊNH VIÊN VỀ GIÁ HÀNH NGHỀ
Họ tên Số thẻ thẩm định viên về giá: .......... |
DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH GIÁ/CHI NHÁNH DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH GIÁ ĐƯỢC PHÁT HÀNH CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ (Chức danh của người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp thẩm định giá hoặc người đại diện theo ủy quyền trong lĩnh vực thẩm định giá (nếu có) của doanh nghiệp thẩm định giá/Chức danh của người đứng đầu chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá được phát hành chứng thư thẩm định giá)
Họ tên Số thẻ thẩm định viên về giá: .......... |
*: Áp dụng đối với trường hợp chi nhánh phát hành chứng thư thẩm định giá
TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM SỐ 07
Phân loại tài sản trong thẩm định giá
(Ký hiệu: TĐGVN 07)
- Phân loại theo khả năng di dời, tài sản được chia thành: bất động sản và động sản;
- Phân loại theo đặc tính vật chất và hình thức mang giá trị, tài sản được chia thành: tài sản hữu hình, tài sản vô hình và tài sản tài chính.
Trong thẩm định giá thẩm định viên cần phải quan tâm đến khía cạnh pháp lý của tài sản đó là quyền tài sản.
Việc phân loại tài sản phục vụ cho mục đích thẩm định giá tài sản căn cứ vào quy định của Bộ Luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành có liên quan do cơ quan có thẩm quyền ban hành, phù hợp với thông lệ phân loại tài sản thẩm định giá của khu vực và quốc tế.
Trong quá trình thẩm định giá, thẩm định viên, doanh nghiệp thẩm định giá căn cứ vào các quy định tại các văn bản pháp luật liên quan, pháp luật chuyên ngành lựa chọn tiêu thức, cách phân loại tài sản cho phù hợp với mục đích, yêu cầu cuộc thẩm định giá.
Bất động sản có đặc điểm là gắn cố định với một không gian, vị trí nhất định, không di dời được, bao gồm:
- Đất đai;
- Công trình xây dựng trên đất gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với công trình xây dựng đó;
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
- Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Nhận biết tính hợp pháp của bất động sản như sau:
- Đối với đất đai: căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất đủ điều kiện để Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Đối với công trình xây dựng:
+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở;
+ Hoặc một trong các giấy tờ hợp lệ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về nhà ở, ví dụ: giấy phép xây dựng; giấy tờ thừa kế nhà ở được pháp luật công nhận; bản án, quyết định của Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền đã có hiệu lực pháp luật về sở hữu nhà ở.
Chi tiết phân loại bất động sản quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Tiêu chuẩn này.
Động sản là những tài sản không phải là bất động sản. Động sản có đặc điểm là không gắn cố định với một không gian, vị trí nhất định và có thể di dời được, ví dụ: máy, thiết bị, phương tiện vận chuyển, dây chuyền công nghệ.
Việc nhận biết tính hợp pháp của động sản được căn cứ vào hồ sơ, tài liệu, chứng từ, hóa đơn mua bán, chứng từ nhập khẩu và các căn cứ khác của tài sản.
- Tài sản có hình thái vật chất cụ thể, ví dụ: đất đai, nhà cửa, công trình khác, máy móc thiết bị, phương tiện vận tải, thiết bị sản xuất, thiết bị truyền dẫn.
- Tài sản hữu hình có những đặc điểm nhận biết sau:
+ Có đặc tính vật lý;
+ Thuộc sở hữu của chủ tài sản;
+ Có thể trao đổi được;
+ Có thể mang giá trị vật chất hoặc tinh thần.
- Tài sản vô hình là đối tượng của thẩm định giá khi thỏa mãn đồng thời các điều kiện sau:
+ Không có hình thái vật chất; tuy nhiên một số tài sản vô hình có thể chứa đựng trong hoặc trên thực thể vật chất, nhưng giá trị của thực thể vật chất là không đáng kể so với giá trị tài sản vô hình;
+ Có thể nhận biết được và có bằng chứng hữu hình về sự tồn tại của tài sản vô hình, ví dụ: hợp đồng, văn bằng bảo hộ, giấy chứng nhận, đĩa mềm máy tính, danh sách khách hàng và các tài liệu chứng cứ khác;
+ Có khả năng tạo thu nhập cho người có quyền sở hữu;
+ Giá trị của tài sản vô hình có thể định lượng được.
- Tài sản vô hình gồm những loại chủ yếu sau đây:
+ Tài sản trí tuệ;
+ Quyền sở hữu trí tuệ theo quy định của pháp luật về sở hữu trí tuệ, ví dụ: quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp,...;
+ Quyền mang lại lợi ích kinh tế đối với các bên được quy định cụ thể tại hợp đồng dân sự theo quy định của pháp luật, ví dụ: quyền khai thác khoáng sản, quyền kinh doanh, quyền phát thải có thể chuyển nhượng được;
+ Các mối quan hệ phi hợp đồng mang lại lợi ích kinh tế cho các bên, các mối quan hệ với khách hàng, nhà cung cấp hoặc các chủ thể khác, ví dụ: danh sách khách hàng, cơ sở dữ liệu;
+ Các tài sản vô hình khác.
- Tiền mặt;
- Công cụ vốn chủ sở hữu của đơn vị khác. Trong đó công cụ vốn chủ sở hữu là hợp đồng chứng tỏ được những lợi ích còn lại về tài sản của đơn vị sau khi trừ đi toàn bộ nghĩa vụ của đơn vị đó.
- Quyền theo hợp đồng để:
+ Nhận tiền mặt hoặc tài sản tài chính khác từ đơn vị khác;
+ Trao đổi các tài sản tài chính hoặc nợ phải trả tài chính với đơn vị khác theo các điều kiện có thể có lợi cho đơn vị;
- Hợp đồng sẽ hoặc có thể được thanh toán bằng các công cụ vốn chủ sở hữu của đơn vị.
Tài sản tài chính có thể là: trái phiếu Chính phủ, trái phiếu Kho bạc, trái phiếu công ty, các loại trái phiếu khác, hối phiếu, kỳ phiếu, tín phiếu, chứng chỉ tiền gửi, các khoản cho vay và phải thu, cổ phiếu phổ thông, cổ phiếu ưu đãi, hợp đồng quyền chọn, các giấy tờ có giá khác.
Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền theo quy định của pháp luật. Quyền tài sản bao gồm quyền sở hữu trí tuệ và các quyền tài sản khác.
Quyền tài sản là một khái niệm pháp lý, nó bao gồm tất cả các quyền lợi và lợi ích liên quan tới quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng mà người chủ sở hữu/sử dụng tài sản được hưởng một các hợp pháp.
Quyền sở hữu tài sản là một nhóm những quyền năng được xác lập bởi pháp luật cho người chủ sở hữu tài sản. Mỗi quyền năng có thể tách rời với quyền sở hữu và chuyển giao trong giao dịch dân sự. Quyền sở hữu tài sản bao gồm các quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
Nếu có các quyền năng được xác lập cho cùng một tài sản khác nhau thì khoản thu nhập có được từ tài sản đó cũng khác nhau. Càng có nhiều quyền năng thì khả năng thu được từ thu nhập do tài sản mang lại càng cao và giá trị tài sản càng cao.
Người sở hữu tài sản được hưởng tất cả các quyền gắn với tài sản cũng như tất cả các khoản thu nhập do tài sản mang lại theo quy định của pháp luật.
Thẩm định viên về giá phải phân tích đầy đủ các đặc điểm pháp lý của tài sản, nắm vững các quy định của pháp luật liên quan để xác định đúng và đầy đủ quyền tài sản để có kết quả thẩm định giá chính xác.
Việc phân loại tài sản của doanh nghiệp phục vụ cho việc lựa chọn và áp dụng các phương pháp thẩm định giá để xác định giá trị của doanh nghiệp.
Tài sản của doanh nghiệp được phân loại theo các cách khác nhau như khả năng di dời, đặc tính vật chất và hình thức mang giá trị hoặc các cách phân loại khác theo quy định của pháp luật. Đối với khả năng di dời, việc phân loại tài sản của doanh nghiệp được thực hiện theo quy định tại Điểm 3 của Tiêu chuẩn này. Đối với đặc tính vật chất và hình thức mang giá trị, việc phân loại tài sản của doanh nghiệp được thực hiện theo quy định tại Điểm 4 của Tiêu chuẩn này.
Thẩm định viên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thực tế (loại hình doanh nghiệp, đặc điểm về quản lý, ngành nghề sản xuất kinh doanh,...) để thực hiện phân loại tài sản của doanh nghiệp cho phù hợp.
Thẩm định viên có thể tham khảo việc phân loại tài sản theo hệ thống tài khoản kế toán doanh nghiệp, tuy nhiên cần bổ sung các loại tài sản khác (nếu có) do doanh nghiệp nắm giữ, có ảnh hưởng đến tổng giá trị của doanh nghiệp nhưng không thỏa mãn các tiêu chí để được ghi nhận trong hệ thống tài khoản kế toán doanh nghiệp.
Trong quá trình thẩm định giá, thẩm định viên căn cứ vào cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá áp dụng để chọn một hoặc kết hợp nhiều tiêu chí phân loại tài sản phục vụ cho việc xác định giá trị doanh nghiệp.
THE MINISTRY OF FINANCE No. 28/2015/TT-BTC |
THE SOCIALIST REPUBLIC OF VIETNAM Hanoi, March 06, 2015 |
CIRCULAR
On Vietnam Valuation Standards No. 05, 06 and 07
Pursuant to the Law on Price No. 11/2012/QH13 dated June 20, 2012;
Pursuant to the Government’s Decree No. 89/2013/ND-CP dated August 06, 2013, detailing a number of articles of the Price Law regarding valuation;
Pursuant to the Government's Decree No. 215/2013/ND-CP dated December 23, 2013, defining the functions, tasks, powers and organizational structure of the Ministry of Finance;
At the proposal of the Director of the Department of Price Management;
The Minister of Finance hereby promulgates the Circular on on Vietnam Valuation Standards No. 05, 06 and 07.
Article 1. To promulgate together with this Circular 3 (three) Vietnam Valuation Standards with codes and titles as follows:
- Vietnam Valuation Standard No. 05 - Valuation procedure;
- Vietnam Valuation Standard No. 06 - Valuation result report, valuation certificate and valuation dossier;
- Vietnam Valuation Standard No. 07 - Asset classification.
Article 2. Effect
1. This Circular takes effect on April 20, 2015.
2. Vietnam Valuation Standards including Standard No. 04 - Asset valuation result report, dossier and certificate issued together with the Minister of Finance's Decision No. 24/2005/QD-BTC dated April 18, 2005, promulgating 3 Vietnam Valuation Standards; Standard No. 05 - Asset valuation procedure issued together with the Minister of Finance's Decision No. 77/2005/QD-BTC dated November 01, 2005, promulgating 3 Vietnam Valuation Standards (2nd edition); Standard No. 12 - Asset classification issued together with the Minister of Finance's Decision No. 129/2008/QD-BTC dated December 31, 2008, promulgating 6 Valuation Standards (3rd edition), shall cease to be effective from the effective date of this Circular.
Article 3. Organization of implementation
1. The Department of Price Management shall assume the prime responsibility for, and coordinate with relevant agencies in, directing, guiding and examining the implementation of regulations provided in Valuation Standards to this Circular and other relevant legal documents.
2. Any difficulties arising in the course of implementation should be reported to the Ministry of Finance for appropriate instruction, amendment and supplementation./.
|
FOR THE MINISTER OF FINANCE |
VIETNAM VALUATION STANDARD SYSTEM
VIETNAM VALUATION STANDARD NO. 05
Valuation procedure
(Code: TDGVN 05)
(Attached to the Ministry of Finance's Circular No. 28/2015/TT-BTC dated March 06, 2015)
I. GENERAL PROVISIONS
1. Scope of regulation: This Standard prescribes and guides the implementation of the valuation procedure in accordance with law provisions.
2. Subjects of application: The practicing valuers (hereinafter collectively referred to as valuers), valuation enterprises, other organizations and individuals conducting valuation operations in accordance with the Law on Price and other relevant legal provisions.
3. Valuation clients and the third parties using the valuation result (if any) under the signed valuation contracts must have necessary knowledge about regulations in these Standards in order to cooperate with valuation enterprises in the course of valuation.
II. STANDARD CONTENTS
1. Valuation procedure includes following steps:
Step 1. Generally determining assets to be valued, and determining market or non-market values which shall be used as the basis for the valuation.
Step 2. Formulating the valuation plan.
Step 3. Conducting actual survey and information collection.
Step 4. Analyzing information.
Step 5. Determining value of assets to be valued.
Step 6. Formulating the valuation result reports, valuation certificates, and delivering these reports and certificates to clients and concerned parties.
2. Generally determining assets to be valued, and determining market or non-market values which shall be used as the basis for the valuation, including:
a) Determining basic legal, economic, technical characteristics of assets to be valued, which affect the value of such assets at the valuation time. Any restriction in the determination of these characteristics must be clearly stated in the valuation result report and valuation certificate.
b) Determining entities using the valuation result: Entities using the valuation result are valuation clients and the third parties that use the valuation result (if any) under the signed valuation contract.
c) Determining the valuation purpose and valuation time.
The valuation purpose and time shall be determined according to the written request for valuation of the competent agencies, valuation clients or the valuation contracts. The valuation purpose and time must be clearly stated in the valuation contract, valuation result report and valuation certificate.
The valuer needs to discuss with clients to determine the valuation purpose and time in accordance with the use of valuation certificate.
d) Determining the basis of valuation.
Pursuant to the valuation purpose and legal, economic, technical and market characteristics of assets to be valued, the valuer shall determine whether the basis of valuation is the market or non-market value of these assets.
In the valuation result report, the valuer must analyze information and data attached to the above-mentioned bases, and base on Vietnam Valuation Standard No. 02 regarding the market value which is used as the basis for valuation and Vietnam Valuation Standard No. 03 regarding non-market value which is used as the basis for the valuation in order to clearly determine whether the basis of valuation is the market or non-market value of assets to be valued.
e) Determining suppositions and special suppositions
The valuer may make suppositions about restricted or unclear information that can affect the value of assets to be valued in case no measure is taken to deal with such restrictions. Restrictions related to information include those on the legal dossiers of assets to be valued, characteristics of such assets or restrictions on other information that may affect the estimation of the value of such assets.
For example: When evaluating a land parcel of a factory, if the valuer collects information that this land plot is likely to be polluted but there is no reasonable ground for reaching a conclusion that this land plot is really polluted, and the expense for determination of the pollution level is very high and unnecessary in comparison with the valuation context and scope, he/she may suppose that this land plot is unpolluted. Or, when valuating an enterprise’s trade name, the valuer may suppose that such enterprise shall continue to operate for a long-term period though this long-term operation is not quite sure.
The special supposition is the one on the asset status that is different from the actual status of assets at the valuation time. However, this supposition must be made in conformity with the purpose of valuation as requested by clients. For example, a building under construction is valued on the special supposition that it will have been completed at the valuation time; or an enterprise has been suspended its operations by the valuation time but clients insist that such enterprise must be valued in case it is still operating at the valuation time.
Suppositions and special suppositions must be logical and in conformity with the valuation purpose. Special suppositions must be notified and approved by valuation clients and must be in accordance with relevant laws.
In the course of valuation, if the valuer finds that the supposition is illogical or supported by insufficient grounds or it should be made in the form of a special supposition, he/she must review and discuss it immediately with the at-law representative of the valuation enterprise (or authorized person in charge of valuation) and clients, and propose the appropriate solution. If the valuation is conducted on the basis of a special supposition which make it become infeasible, this special supposition should be eliminated.
Suppositions or special supposition should be clearly explained in the valuation result report in accordance with Vietnam Valuation Standard No. 06 - Valuation result report, valuation certificate and valuation dossier.
3. Formulating the valuation plan, including:
a) The formulation of valuation plan aims to clearly specify the work scope, content and progress of each work content as well as the progress of the entire valuation.
b) The content of the valuation plan includes:
- Determining targets, requirements, scop and contents of work.
- Determining valuation methods or approaches.
-Determining data necessary for the valuation, market-related documents that need to be collected, assets to be valued or comparable assets.
- Identifying and developing material sources, ensuring that such sources are reliable and proven, inspection of dossiers and materials about assets to be valued.
- Making the implementation schedule, determining the procedures for collecting and analyzing data, the permitted deadline for each valuation step.
- Determining the organization of implementation and resource distribution, such as making plans on assignment of valuers and officers assisting the fulfillment of clients’ valuation requirements, ensuring that the procedure for valuation quality control of enterprises must be followed.
- Determining work contents requiring hired consultant experts (if any).
4. Conducting actual survey and information collection
Information sources that shall be collected for the valuation procedure includes: information provided by clients; information from the actual survey; information from asset trading activities on the market (for example, the actual trading price, offer price, bid price, trading conditions, trading volume, trading time and location); information publicized on local or central mass media and means of media of competent state management agencies; information given in documents showing the legality of rights of the owner, economic and technical characteristics of assets, and the master plans for socio- economic development in regions or areas relating to assets.
The valuer shall verify information in order to ensure that such information is accurate and reliable before analyzing and applying valuation approaches and methods. Regarding information provided by clients whose dossier or content is incomplete, insufficient or skeptical, the valuer must promptly request clients to make it sufficient or have it verified or clarified.
The valuer must directly involve in the survey and sign on the record of survey of the current status of assets and collect data of the assets to be valued and other comparable assets (in case of using comparable assets). Full-view and detailed photos of assets are required.
For specific assets, the valuer must identify factors influencing the value of such assets and collect information concerning these factors in accordance with the selected valuation approaches or methods.
For example, information to be collected about several groups of assets includes:
- For machinery and equipment: Surveying and collecting information about economic and technical criteria and characteristics, and characteristics of technology line, manufacturer, origin, brand name, manufacturing year, the year of putting into operation, capacity, scale, size, material, depreciation level and other characteristics that can affect the value of assets to be valued and comparable assets (if any). In addition, the valuer must collect more information about the asset consumption and distribution on the market (widespread or monopoly distribution or other forms).
- For real estate: Surveying and collecting data about the real estate's actual location, comparing with the location of other real estate at the same area, describing legal characteristics of such real estate; land area and architectural structures attached to such land; geometric features; architectural types and building materials; completion date and the date of putting into operation, lifetime, repair and maintenance status; infrastructural facilities (water supply and drainage, telecommunication, electricity, road, parking lot and other elements); landscape and surrounding environment; use purpose at the valuation time; data about economy, society, environment, master plan and other elements influencing the value of real estate, characteristics of real estate market serving the distinguishing of the area where to-be-valued assets are located and the adjacent areas; information about natural, socio-economic elements influencing the use purpose of assets (geology, cadastral map, master plan, administrative boundary, infrastructure and others elements).
- For enterprises: Surveying and collecting data about the business lines, rank (if any), capital-contributing members, managerial capability, relationship between this enterprise with clients and suppliers; revenues and expenses; current status of assets, total value of assets owned by the enterprise at the valuation time; economic, political, scientific and technological environment, competitors, state management mechanism applicable to the enterprise; other information influencing the value of the enterprise.
- For financial assets: Surveying and collecting information about market, revenues earned from financial assets, rights and interests obtained from the possession of assets, and asset liquidity. For each type of financial asset, the valuer shall collect data about evaluation indicators applicable to each type of specific financial asset as well as other characteristics influencing the value of financial asset.
In addition, the valuer must collect information relating to the legal characteristic of assets; relevant information about expenses, sale price, interest rate, tax policy and income, trading conditions of assets to be valued or comparable assets (if any); information about supply - demand, entities participating in the market, preference and behavior of potential buyers - sellers, inflation and price index of specific asset groups (if any).
5. Analyzing information
Analyzing information means the process of analyzing information relating to the assets to be valued and comparable assets, in order to assess the impact of elements on the final evaluation result. To be specific:
a) Analyzing information about the characteristic (legal, economic and technical characteristics) of assets.
b) Analyzing information about the market of the assets to be valued: supply-demand; change to policy and law; scientific and technological development and other factors.
c) Analyzing the highest and best use of assets.
The valuer shall analyze the best use of assets to ensure that such assets will be used in a legal and reasonable manner in order to meet permitted technical and financial conditions and generate the highest value for such assets.
The highest and best use of assets to be valued (on a stand-alone basis) may be different from the highest and best use of such assets as part of a group. In such case, it is recommended to consider the contribution to the overall value of such assets. The highest and best use of assets may be different from their current use. The valuer must analyze and make a presentation about possibilities of using assets in conformity with the legal, natural and financial factors in order to determine the highest and best use of assets. The valuer must evaluate the use of assets on the following specific aspects:
- Regarding the legal requirement for the use of assets, restrictions under the terms and conditions of a contract or law provisions. For example:
+ A long-term lease contract may affect the highest and best use of an asset due to the fact that the use of such asset in the remaining term of the lease contract may be restricted.
+ Government’s regulations on development, construction, maintenance, inspection, environment and social impact on the use of an asset also causes a significant impact on the determination of the use purpose of an asset.
Regarding real estate, the legal factors affecting the highest and best use of an asset may be regulations on construction and planning zoning (usually reflected in most of decisions on the highest and best use), construction laws or regulations imposing restrictions on construction of a land plot or the land parcel for the highest and best use by imposing restrictions which can cause the construction cost soar.
- Material and technical relevance to the use of assets: The highest and best use of assets shall be subject to consideration of material and technical factors such as size, design, natural impacts and other material or technical factors. The highest and best use of several assets may occur when they are combined with some of other specific assets. In this case, the valuers must determine the feasibility and possibility of combining these assets with some specific assets in order to make a decision on the highest and best use of such assets.
- Financial feasibility: After meeting the first two criteria, the valuer must analyze more criteria to determine the capability of generating income or profits equal to or greater than the necessary monetary sum to meet the expenses for operations, use, fulfillment of financial obligations and capital recovery. All plans on using assets with the aim of generating the positive income shall be considered feasible in terms of the financial aspect.
For the purpose of determining the financial feasibility, the valuer must estimate the total income that may be earned from each potential use purpose. Blank accounts, loss or operating expense and other necessary costs incurred from the potential use purpose shall be deducted from the revenue to achieve the net operating income. In case the revenue generated from the use of assets meets the profit ratio on investment and produce the prospective income, such use proves its financial feasibility.
However, among the uses that have proved the financial feasibility, the use purpose that can generate the highest amount of revenues in conformity with the profit ratio of that industry shall be considered the highest and best use. 6. Determining value of assets to be valued
The valuer shall, based on valuation approaches provided in Vietnam Valuation Standards issued by the Ministry of Finance, analyze and select the valuation methods in compliance with the valuation purpose, the underlying value of assets, availability of information and data to apply valuation methods in accordance with relevant laws (if any).
The valuer shall apply 2 valuation methods or more to an asset to compare the valuation results and give accurate conclusions about the valuation results, unless otherwise prescribed by specialized laws. When applying different valuation methods, the valuer must evaluate and specify the main valuation method, and methods applied for the examination or comparison, thereby analyzing and calculating to reach the final valuation result conclusion.
In case where the comparison method is used but there are only 2 (two) comparable assets, the valuation result obtained from the comparison method shall only be used to compare with the valuation result obtained from applying other valuation methods.
The valuer may use 1 (one) valuation method in the following cases:
- Applying the comparison method in case where there are many data from transactions (at least 3 transactions) of comparable assets on the market that is carried out near the valuation time.
- Information necessary for applying 2 (two) valuation methods or more and sufficient grounds proving the failure to deal with the restrictions on information are insufficient.
7. Formulating the valuation result reports, valuation certificates, and delivering these reports and certificates to clients and concerned parties.
- The valuation result reports, valuation certificates shall be made according to the Vietnam Valuation Standard No. 06 - Valuation result report, valuation certificate and valuation dossier.
- Determining the effective date of the valuation certificate: The date on which the valuation certificate is issued shall be its effective date.
- Determining of the validity duration of the valuation result:
The validity duration of the valuation result shall be determined based on the legal, economic and technical characteristic of the assets to be valued; any change to the legislation and market concerning such assets and the valuation purpose but not exceeding 6 (six) months from the effective date of the validation certificate.
- The valuation result report and valuation certificate, after being signed for issuance by the valuation enterprise or its branch in accordance with legal provisions, shall be delivered to clients and the third parties for use of the valuation result (if any) according to the signed valuation contract./.
VIETNAM VALUATION STANDARD SYSTEM
VIETNAM VALUATION STANDARD NO. 06
Valuation result report, valuation certificate and valuation dossier
(Code: TDGVN 06)
(Attached to the Circular No. 28/2015/TT-BTC dated 3/6/2015 of the Ministry of Finance)
I. GENERAL PROVISIONS
1. Scope of regulation: This Standard prescribes the content and format of the valuation result report, valuation certificate and valuation dossier for asset valuation operations in accordance with law provisions.
2. Subjects of application: The practicing valuers (hereinafter collectively referred to as valuers), valuation enterprises, other organizations and individuals conducting valuation operations in accordance with the Law on Price and other relevant legal provisions.
II. STANDARD CONTENTS
1. Valuation result report
The valuation result report (hereinafter referred to as the Report) must show accurate, descriptive and evidence-based information to explain the price level of the asset to be valued. Such information must be presented in a scientific and logical order, and describe the characteristics of assets and factors influencing the asset value. The Report must contain an argument and analysis for data collected on the market that formulate the valuation result. The Report is an integral part of the valuation certificate.
The detailed content of the Report may change depending on the valuation entity, purpose and valuation requirement and clients’ request. However, a Report must comprise the following basic contents:
a) Information about the valuation enterprise or branch entitled to issue the valuation certificate.
Name and address of the enterprise, its trading offices (if any). Name and address of branches of the enterprise issuing the Report and valuation certificate.
b) Basis information about the valuation:
- Information about the asset valuation client, valuation contract number and/or valuation request.
- Name of the asset to be valued
- The valuation date.
- The valuation purpose.
- Information sources used in the valuation procedure and the extent of examination and appraisal of such information sources.
- Legal grounds for the valuation: Legal normative documents about valuation, Vietnam Valuation Standard applied in a valuation, other legal normative documents issued by central or local competent state agencies concerning the valuation, legal papers relating to the assets to be valued.
c) General information about the market, information about the transaction market of to-be-valued asset group (category).
d) Information about the assets to be valued, including relevant detailed description and analysis such as name and category of the asset; legal, economic and technical characteristics of that asset.
Information about characteristics of several assets to be valued provided in Appendix No. 01; materials showing the legal and technical characteristics of several assets to be valued provided Appendix No. 02 to this Standard.
dd) The basis of asset value: The valuer must give the sufficient grounds and arguments to determine whether the basis of the asset valuation shall be market or non-market value. Each asset to be valued in a valuation shall only have one basis of valuation which is either market or non-market value.
e) Suppositions and special suppositions
The valuer must specify suppositions, special suppositions which shall be used for the valuation, used as a basis for making suppositions as well as the influence of these suppositions over the valuation result.
g) Applying valuation approaches and methods:
The valuer must clarify the selected valuation approach and method, and grounds for choosing such approach and method.
When applying valuation approaches and methods, the valuer must provide argument, ground, analysis, evidence, data, worksheet and other factors for any modifications or calculation for the whole valuation procedure in the Report. Sources of data and information used in the valuation report must be clearly cited.
h) The valuation results
i) The validity duration of the valuation result
k) Exclusion and limitation clauses:
- The valuer shall consider the valuation contract or written request for valuation, asset type, and the characteristics of the valuation in order to provide the appropriate exclusion and limitation clauses.
- Exclusion and limitation clauses shall include obligatory requirements for scope of work, work extent and other limitations. For example: Unclear legal status of the asset, restrictions on data and information to be collected, etc.
- The valuer must evaluate the influence of limitations; at the same time, take measures (if any) to deal with such limitations in the valuation procedure.
- The valuer must specify personal rights and benefits (if any) relating to the assets to be valued, interest-related conflicts that may arise in the valuation.
l) Information and signature of the valuer and at-law representative of the valuation enterprise or the authorized representative in charge of valuation (if any) of the valuation enterprise that makes the valuation result reports:
- Name, card number and signature of the valuer assigned to be in charge of conducting the valuation in conformity with his/her practicing registration at the valuation enterprise.
- Full name, card number and signature of the at-law representative of the valuation enterprise or the authorized representative in charge of valuation operations (if any) of the valuation enterprise, and the seal of the valuation enterprise, in case of issuing the Report at the valuation enterprise. Full name, card number and signature of the head of the branch of the valuation enterprise and the seal of the branch of the valuation enterprise, in case of issuing the Report at the branch of the valuation enterprise that is eligible for issuing the valuation certificate according to the valuation enterprise’s authorization.
m) Appendices, including:
- List of documents and information related to the valuation.
- Documents showing the legal, and economic-technical characteristics of the assets to be valued.
- The result of the actual survey of assets to be valued.
- Other contents relating to the valuation (if any).
In addition, the valuer must cite the information sources, information, data used in the Report.
The Report form is provided in Appendices 03 and 04 to this Standard.
2. Valuation certificate
The valuation certificate includes the following main information:
- The number of the valuation contract and/or written request for the valuation.
- Information about the valuation clients.
- Significant information about the asset to be valued (name, category, legal and economic-technical characteristics).
- The valuation purposes.
- The valuation date.
- Legal grounds.
- Basis of asset valuation.
- Suppositions and special suppositions.
- Valuation approach and method.
- Exclusion and limitation clauses of the valuation result.
- The final valuation results.
- Full name, card number and signature of the valuer assigned to be in charge of conducting valuation in the Report.
- Full name, card number and signature of the at-law representative of the valuation enterprise or the authorized representative in charge of valuation (if any) of the valuation enterprise, and the seal of the valuation enterprise, in case of issuing the valuation certificate at the valuation enterprise. Full name, card number and signature of the head of the branch of the valuation enterprise and the seal of the branch of the valuation enterprise that is eligible for issuing the valuation certificate according to the valuation enterprise’s authorization.
- The validity duration of the valuation result.
- Appendices (if any).
The valuation certificate sent to clients includes the valuation result report. The valuation certificate form is provided in Appendix 05 to this Standard.
3. Valuation dossier
a) The valuer shall compile the valuation dossier to prove that the valuation process has conformed to Vietnam Valuation Standards and relevant law on price.
The valuation dossier shall be used in accordance with the laws on price and storage. The use of the valuation dossier must ensure the confidentiality in accordance with law provisions.
b) The valuation dossier consists of information and materials necessary for the valuation of assets to generate the final valuation result. Documents included in the valuation dossier must be classified and arranged in order and expressed on paper, film or other information-bearing articles according to current laws. The composition of valuation dossier may be different, depending on the valuation purpose and type of assets to be valued.
c) Storage of valuation dossier
The valuation dossier must be archived on paper and in an electronic data from the date of issuing the valuation certificate at the valuation enterprise or the branch of the valuation enterprise that is eligible for issuing the valuation certificate. Depending on the form of storage, the valuation dossier must include all of basic information and materials as follows:
* The valuation dossier archived on paper must have:
- Name and serial number of the dossier, compilation and storage date.
- Basic information and contact address of valuation clients.
- Basic information about the valuer and all of the valuation enterprise’s officers who are assigned to participate in the valuation.
- An original or duplicate of the valuation contract and contract liquidation record (if any), or an original of the written request for valuation.
- Information and documents about legal, economic, technical characteristics of the asset, or enterprise to be valued and comparable assets (if any).
- The report of the expert who is hired to give his/her expert advice (if any).
In case of asking advisory experts on the design capacity, utility and function of equipment, machinery and technology line, the valuation report must clarify the purpose, time and conclusion of these advisory experts.
- The survey record enclosing the judgment and signature of the valuer actually carrying out the survey activities. The survey record must specify the purpose, time and name of the participants in the actual survey, the result gained from the actual survey and difference (if any) between the field survey and the legal dossier, the reason for such difference.
- All of collected information and documents, including on-site photo, and other materials or information necessary for generating the valuation result.
- Documents about the valuer's analysis and assessment of relevant issues relating to the valuation.
- An original valuation result report and its appendices.
- An original valuation certificate and its appendices.
* The valuation dossier that is electronically stored must comprise:
- Name and serial number of the dossier, compilation and storage date.
- Basic information of the valuer taking the prime responsibility and other officers participating in the valuation.
- The basic content in the valuation result report, valuation certificate, attached appendices and worksheet (if any).
- Relevant information sources.
d) The minimum term of storage is 10 (ten) years for the paper valuation dossier and permanent for the electronic valuation dossier. The valuation enterprise must take measures to maintain the confidentiality, safety, integrity, accessibility and restorability of the valuation dossier within the valid storage term.
For the valuation dossier of which the valid storage term has expired, it will be destroyed in accordance with law provisions./.
APPENDIX 01
INFORMATION ABOUT CHARACTERISTICS OF SEVERAL ASSETS TO BE VALUED
(Attached to the Vietnam Valuation Standard No. 06)
For each valuation method, the valuer may choose information to be collected in order to ensure the accuracy of the valuation result. Specific information to be collected shall comply with the Vietnam valuation standard system promulgated by the Ministry of Finance. Several specific information about several assets to be valued includes:
1. The legal, and economic-technical characteristics of assets to be valued shall be shown through the following information:
a) Regarding real estate:
- Geographical and administrative location.
- Regarding residential land: land plot number, cadastral number, land area, street grade, and land group.
- Regarding agricultural and forestry land: land plot number, cadastral number, land area, land group, weather condition, geographical characteristic, traffic, irrigation and water drainage infrastructure.
- Regarding architectural structures built on the land (house, road, bridge): house type, grade, rank, construction area and use area (m2), house quality (the remaining usable percentage and lifetime), use purpose, house structure, built-in room quantity, usable room area, electricity, water supply and drainage system, the date of putting into operation, repair and maintenance status; type and rank of road and bridge.
- The real estate location in comparison with the nearest centers, natural conditions and surrounding areas, land plot shape, distance between such location and public traffic system, restaurants, schools, parks, hospitals and main roads.
- Planning and zoning characteristics of the land parcel, house and architectural structures built on that land parcel.
- Checking whether the real estate is used properly according to the permitted use purpose under the zoning or planning master plan and is likely to generate the optimal value.
- Economic benefits achieved from the real estate (in case it is leased, lease price, term and contract, monthly income gained from production and business activities).
b) Regarding machinery, equipment, technology line, vehicles, materials and goods:
- Capacity of machinery and equipment.
- Characteristic of technology line.
- Technical norms or material and commodity quality.
- Manufacturing year, factory name, manufacturing country and brand name.
- Basic technical signs such as serial code, ship number, registration number and other technical signs.
- Year of putting into operation.
- Amortization rate at the valuation time.
2. The legal characteristics of several assets shall be shown through the following information:
a) Regarding real estate: the valuer shall check information about the grant of certificate of land use rights and ownership of houses and other land-attached assets; information about asset origin (house, land, etc.); information about asset purchase, sale, transfer, inheritance, gift of the asset; information about disputes over the real estate (if any).
b) Regarding machinery, equipment, technology line, vehicles, materials and goods:
- The legal ownership of assets is proved by sale and purchase, lease invoices or other legal documents.
- Assets of unknown origin.
APPENDIX 02
DOCUMENTS PROVING THE LEGAL AND TECHNICAL CHARATERISTICS OF ASSETS TO BE VALUED
(Attached to the Vietnam Valuation Standard No. 06)
Information about the legal and economic-technical characteristics of the asset to be valued shall be shown through the following documents:
1. For real estate:
- An extract of the detailed zoning map of the region (if any).
- A certificate of land use rights and ownership of houses and other land-attached assets (if any).
- One of certificates proving the real estate origin (in case the Certificate of land use rights and ownership of houses and other land-attached assets has not yet been granted), including:
+ A decision on land allocation, lease or change of residential land use purpose granted by the competent state agency.
+ A decision on allocating house, land issued by the head of the agency or unit.
+ A house purchase contract of the organization with legal status that is allocated land for developing commercial houses by competent agencies.
+ Residential land-related papers issued by the competent agencies of the old regime.
In case the real estate owner has the above-mentioned documents but these bear another name other than the user's name, proof documents must be attached. For example: Documents proving the house sale and purchase, inheritance, division and gift of that real estate.
- House construction permit, construction design drawing, diagram and other drawings (copy).
- Details of the master plans of the local functional agencies or urban planning office (copy).
- Real estate sale, purchase or lease contracts (copy).
- Full-view photo of the real estate.
- Other materials proving the legal characteristic of the real estate.
2. For other materials, machinery, equipment and commodities:
- Contract on sale and purchase of materials, machinery, equipment and commodities.
- Invoices of sale and purchase of materials, machinery, equipment and commodities; other documents showing the legal and economic-technical characteristics of such materials, machinery, equipment and commodities.
- Catalog, principal economic-technical parameters of materials, machinery, equipment and commodities.
- Other documents showing the legal and economic-technical characteristics of assets.
APPENDIX 03
VALUATION RESULT REPORT FORM APPLICABLE TO VALUATION ENTERPRISES
(Attached to the Vietnam Valuation Standard No. 06)
Enterprise name No. ……… |
THE SOCIALIST REPUBLIC OF VIETNAM ……, date…..month....year.... |
VALUATION RESULT REPORT
(Attached to the valuation certificate No. …………..dated…………….)
1. Information about the valuation enterprise
Name, address of headquarter and trading office (if any).
2. Basic information about the valuation
- Information about the asset valuation client, valuation contract number and/or valuation request.
- Name of the asset to be valued
- The valuation date.
- The valuation purposes.
- Information sources used in the valuation procedure and the extent of examination and appraisal of such information sources.
- Legal grounds for the valuation.
3. General information about the market, information about the transaction market of to-be-valued asset group (category)
The following information may be included:
- General information about the market
- Current state and prospect of supply and demand of to-be-valued asset group (category).
- Analysis of replacement or competitive assets.
- Information about socio-economic factors and other factors that may influence the asset value.
- Other related information.
4. Information about the to-be-valued asset
Detailed information about the asset to be valued shall be presented on the basis of the result of the actual survey, information collection and analysis in accordance with Appendix No. 1 to this Standard.
5. Basis of asset valuation
6. Suppositions and special suppositions (if any)
7. Valuation approach and method
a) Valuation approach and method
- Specifying the basis for selecting the valuation approach and method.
- In case of applying different valuation methods, specifying the principal valuation method, the valuation method applied for examination or comparison, thereby analyzing and calculating in order to reach the final valuation result.
-In case of applying only one valuation method, the reason must be clearly specified.
b) Determining value of assets to be valued
- Showing arguments, analysis, evidence, data, worksheet, etc. for any modification or calculation in the whole valuation process in order to value the asset to be valued, on the basis of the selected valuation approach and method. Sources of used data and information must be clearly cited.
- The valuation results.
8. Validity duration of the valuation result
9. Exclusion and limitation clauses
10. Appendices
- List of valuation-related documents and information.
- Documents showing the legal and technical characteristic of the asset to be valued (detailed in Appendix No. 2 to this Standard).
- The result of the actual survey of assets to be valued.
- Other contents relating to the valuation (if any).
The valuation result report is made into ……Vietnamese originals (in case the Report is written in 2 languages or more) enclosing the valuation certificate No. .................dated.................issued at <the valuation enterprise/valuation enterprise’s branch>...
PRACTICING VALUER
<signature> Full name The valuer card number: ………… |
VALUATION ENTERPRISE (Title of the at-law representative of the valuation enterprise or the authorized representative in charge of valuation (if any) of the valuation enterprise)
<seal and signature> Full name The valuer card number: ………… |
APPENDIX 04
VALUATION RESULT REPORT FORM APPLICABLE TO VALUATION ENTERPRISES’ BRANCHES
(Attached to the Vietnam Valuation Standard No. 06)
THE ENTERPRISE’S NAME No. ………… |
THE SOCIALIST REPUBLIC OF VIETNAM ……, date…..month....year.... |
VALUATION RESULT REPORT
(Attached to the valuation certificate No. …………..dated…………….)
1. Information about the valuation enterprise's branch
- Name of the enterprise in charge of the operations of the branch, headquarter and trading office (if any).
- The branch’s name, address of the headquarter and trading office (if any).
2. Basic information about the valuation
- Information about the asset valuation client, valuation contract number and/or valuation request.
- Name of the asset to be valued
- The valuation date.
- The valuation purposes.
- Information sources used in the valuation procedure and the extent of examination and appraisal of such information sources.
- Legal grounds for the valuation.
3. General information about the market, information about the transaction market of to-be-valued asset group (category)
The following information may be included:
- General information about the market
- Current state and prospect of supply and demand of to-be-valued asset group (category).
- Analysis of replacement or competitive assets.
- Information about socio-economic factors and other factors that may influence the asset value.
- Other related information.
4. Information about the to-be-valued asset
Detailed information about the asset to be valued shall be presented on the basis of the result of the actual survey, information collection and analysis in accordance with Appendix No. 1 to this Standard.
5. Basis of asset valuation
6. Suppositions and special suppositions (if any)
7. Valuation approach and method
a) Valuation approach and method
- Specifying the basis for selecting the valuation approach and method.
- In case of applying different valuation methods, specifying the principal valuation method, the valuation method applied for examination or comparison, thereby analyzing and calculating in order to reach the final valuation result.
-In case of applying only one valuation method, the reason must be clearly specified.
b) Determining value of assets to be valued
- Showing arguments, analysis, evidence, data, worksheet, etc. for any modification or calculation in the whole valuation process in order to value the asset to be valued, on the basis of the selected valuation approach and method. Sources of used data and information must be clearly cited.
- The valuation results.
8. Validity duration of the valuation result
9. Exclusion and limitation clauses
10. Appendices
- List of valuation-related documents and information.
- Documents showing the legal and technical characteristic of the asset to be valued (detailed in Appendix No. 2 to this Standard).
- The result of the actual survey of assets to be valued.
- Other contents relating to the valuation (if any).
The valuation result report is made into ……Vietnamese originals (in case the Report is written in 2 languages or more) enclosing the valuation certificate No. .................dated.................issued at <the valuation enterprise/valuation enterprise’s branch>...
PRACTICING VALUER
<signature> Full name The valuer card number: ………… |
VALUATION ENTERPRISE’S BRANCH (Title of the head of the valuation enterprise's branch)
<seal and signature> Full name The valuer card number: ………… |
APPENDIX 05
VALUATION CERTIFICATE FORM
(Attached to the Vietnam Valuation Standard No. 06)
THE ENTERPRISE’S NAME No. ………. |
THE SOCIALIST REPUBLIC OF VIETNAM ……, date…..month....year.... |
VALUATION CERTIFICATE
To: ……..<The valuation client and the third party using the valuation result (if any) under the contractual terms and conditions that have been signed>
Pursuant to the valuation contract No. ……dated ………..signed between <the valuation enterprise/valuation enterprise's branch that is eligible for issuing the valuation certificate> and/or written request for valuation No……..dated………sent by <the valuation client>;
Pursuant to the valuation result report No. ……dated ………..of <the valuation enterprise/valuation enterprise’s branch that is eligible for issuing the valuation certificate>;
Other grounds (if any),
<The valuation enterprise/valuation enterprise's branch that is eligible for issuing the valuation certificate> issues the valuation certificate No……dated………with the following contents:
1. Valuation client
- Name of the agency/organization/individual (full name in Vietnamese): …………….
- Address of headquarter: …………………………………………………..
- Telephone number: ……………………… Fax number: .....................................
- Head/at-law representative: ……….<Full name, ID card number and issuance date>………
2. Information about the to-be-valued asset
Name, category and legal and technical characteristics of the asset to be valued.
3. Valuation date
4. Valuation purpose
5. Legal grounds
Specifying legal normative documents, valuation standards concerning the valuation issued by the central or local competent state agencies.
6. Basis of asset valuation
Applying only one type of the asset value basis (market or non-market) for one asset type.
7. Suppositions and special suppositions (if any)
8. Valuation approach and method
Specifying the valuation approach and method, and basis of such selection.
9. Valuation result
10. Exclusion and limitation clauses of the valuation result
11. Validity duration of the valuation result
12. Enclosed documents
- Valuation result reports
- Appendices (if any).
The valuation certificate is made into .........Vietnamese originals (in case the valuation certificate is made into 02 languages or more) at <the valuation enterprise/valuation enterprise branch that is eligible for issuing the valuation certificate>… <The valuation enterprise/valuation enterprise branch that is eligible for issuing the valuation certificate> shall keep ……… copy(ies); the valuation client shall keep ..... copy(ies); the third party (if mentioned in the relevant valuation contract that has been signed) shall keep ........ copy(ies). All copies shall have the same legal value.
Duplicating the valuation certificate without the written consent sent by <the valuation enterprise/valuation enterprise branch that is eligible for issuing the valuation certificate> shall be considered a violation against laws.
PRACTICING VALUER
<signature> Full name The valuer card number: ………… |
VALUATION ENTERPRISE/VALUATION ENTERPRISE'S BRANCH THAT IS ELIGIBLE FOR ISSUING THE VALUATION CERTIFICATE (Title of the at-law representative of the valuation enterprise or the authorized representative in charge of valuation (if any) of the valuation enterprise/Title of the head of the valuation enterprise's branch that is eligible for issuing the valuation certificate)
<seal and signature> Full name The valuer card number: ………… |
*: Applicable to the branch issuing the valuation certificate
VIETNAM VALUATION STANDARD SYSTEM
VIETNAM VALUATION STANDARD NO. 07
Classification of assets
(Code: TDGVN 07)
(Attached to the Circular No. 28/2015/TT-BTC dated 3/6/2015 of the Ministry of Finance)
I. GENERAL PROVISIONS
1. This Standard provides regulations on asset classification and guidance on implementing the asset classification in the valuation procedure.
2. Subjects of application: The practicing valuers (hereinafter collectively referred to as valuers), valuation enterprises, other organizations and individuals conducting valuation operations in accordance with the Law on Price and other relevant legal provisions.
II. STANDARD CONTENTS
1. Assets to be valued must be legal assets, unless otherwise prescribed by law. In case the dossiers or documents proving the legality of these assets are lost, damaged by fire or hostility or any force majeure events, the valuation shall be carried out based on the latest declaration, commitment or confirmation of the client (or the asset owner), or the list of assets in the latest balance sheet of the enterprise.
2. Assets may be classified in the following manners:
- In case of classifying according to the assets’ mobility, there are movable and immovable assets;
- In case of classifying according to the assets’ materiality and interest-bearing form, there are tangible, intangible and financial assets.
In the course of valuation, the valuer must take into account the legality of the assets which is the right to the asset.
The classification of assets for the purpose of asset valuation shall be based on the Civil Code, Land Law, Law on the Real Estate Trading, Housing Law and other current legal normative documents issued by competent agencies in accordance with the regional or international practice on asset classification.
In the course of valuation, valuers and valuation enterprises shall base on relevant legal normative documents and specialized laws in order to choose the appropriate criteria and method to classify assets in accordance with the valuation purposes and requirements.
3. Immovable and movable assets
a) Immovable asset means a kind of asset that cannot move.
Immovable asset is physically attached to a specific space, location and unable to be moved away, including:
- Land;
- Construction works attached to the land, including assets attached to such construction works;
- Other land-attached assets;
- Other assets as prescribed by laws.
The legality of an immovable asset shall be recognized as follows:
- Regarding land: Based on the certificate of the land use rights or other papers on land use rights that are eligible for the State to grant the certificate of land use rights in accordance with the land law.
- Regarding construction works:
+ House ownership certificate;
+ Or one of the lawful documents about the ownership of house and construction works in accordance with the housing law, such as construction permit; house inheritance documents accredited by the law; the legally effective judgment or decision on house ownership, issued by the Court or competent agencies.
Details of the asset classification is provided in Appendix to this Standard.
b) Movable assets
Movable asset means any asset other than immovable asset. Movable asset is not physically attached to a specific space, location and is able to move. For example, machinery, equipment, transport and technology line.
The identification of the legality of movable asset shall be based on dossiers, materials, documents, invoices, import documents and other bases.
4. Tangible, intangible and financial assets
a) Tangible asset means any asset with physical form that is possessed by the asset owner for this/her own purpose.
- Assets with a physical form, including land, house, other works, machinery, equipment, vehicles, manufacturing equipment and transmission devices.
- Tangible assets have the following characteristics:
+ Physicality;
+ Be possessed by the asset owner;
+ Exchangeability;
+ Ability to bear material or spiritual value.
b) Intangible asset means the asset without a physical form that is likely to create economic rights and benefits.
- Intangible asset is subject to the asset valuation when it fully satisfies the following conditions:
+ Having no physical form. However, a number of intangible assets are able to contain in or expressed in the form of a physical object whose value is not considerable compared with intangible assets;
+ Being recognizable and supported by visible evidence for its existence, for example, contract, protection title, certificate, computer software, list of clients and other documents;
+ Being able to generate profits for the asset owner;
+ The value of the intangible asset may be measured.
- Intangible assets include the following main categories:
+ Intellectual asset;
+ Intellectual property right in accordance with the law on intellectual property, for example, copyright, industrial property right, etc.;
+ Right to offer economic benefits to parties as specified in the civil contract in accordance with law provisions, for example, right to exploit mineral, trading right and transferable emission right;
+ Non-contractual relationships that offer economic benefits to parties, relationships with clients, suppliers or other legal entities, for example, list of clients, database;
+ Other intangible assets.
c) Financial assets include:
- Cash;
- Other units’ equity instruments. In which, the equity instrument is the contract that demonstrates the remaining benefits in terms of asset of a unit after excluding all of financial obligations of such unit.
- Contractual rights to:
+ Receive cash or other financial assets from other units;
+ Exchange financial assets or financial liabilities with other units in accordance with the conditions that may bring benefits to the units;
- Contracts that is likely or may be paid by using the unit’s equity instrument.
Financial assets may include government bonds, treasury bonds, corporate bonds, other kinds of bond, bills of exchange, promissory notes, treasury bills, certificates of deposit, loans and receivables, common stocks, preferred stocks, option contracts and other valuable papers.
5. Asset right
Asset right means the right that can be measured in monetary sums in accordance with law provisions. The asset right consists of the intellectual property right and other asset-related rights.
Asset right is a legal term, including all rights and interests relating to the ownership right or use right that the owner or user of such assets can exercise in a legal manner.
The asset right is a group of powers given to the asset owner in accordance with law provisions. Each power is separable from the ownership right and exchangeable in a civil transaction. The right to own an asset consists of the right to possess, use and decide such asset.
In case the same power is granted to different assets, income gained from an asset must be different. The more powers the right holder is granted, the higher income generated from such asset and the higher asset value the right holder may gain.
The asset owner shall be entitled to rights attached to such asset as well as income gained from such asset in accordance with law provisions.
The valuer must analyze all legal characteristics of the asset, and grasp relevant law provisions in order to properly and sufficiently determine the asset right to achieve the accurate valuation result.
6. Enterprises
a) Enterprise means an economic organization that has its own name, assets, permanent headquarter and is registered in accordance with law provisions in order to conduct business activities.
The classification of an enterprise's assets shall serve the selection and application of valuation methods in order to determine the enterprise value.
b) Classifying an enterprise’s assets
An enterprise’s assets shall be classified according to different methods such as their mobility, materiality, and value bearing form or other classification methods in accordance with law provisions. In terms of mobility, the classification of an enterprise’s assets shall comply with Point 3 of this Standard. In respect of the materiality and interest-bearing form, the classification of an enterprise’s assets shall comply with Point 4 of this Standard.
The valuer shall base on legal regulations and reality (enterprise type, managerial characteristics and business lines, etc.) to classify an enterprise’s assets in an appropriate manner.
The valuer may refer the asset classification in the business accounting system, and add more assets (if any) owned by the enterprise that influence the total value of that enterprise but fail to satisfy criteria for being recorded in the business accounting system.
In the course of valuation, the valuer shall base on the applicable valuation approach and method to select a single or combined criterion (criteria) for the enterprise valuation.
d) The enterprise’s legal characteristics shall be based on the following documents: Business Registration Certificate, Enterprise Registration Certificate, Investment Registration Certificate or other relevant documents as prescribed by law./.
Vui lòng Đăng nhập tài khoản gói Nâng cao để xem đầy đủ bản dịch.
Chưa có tài khoản? Đăng ký tại đây
Lược đồ
Vui lòng Đăng nhập tài khoản gói Tiêu chuẩn hoặc Nâng cao để xem Lược đồ.
Chưa có tài khoản? Đăng ký tại đây
Chưa có tài khoản? Đăng ký tại đây