Đất giao không đúng thẩm quyền là gì? Có được cấp Sổ đỏ không?

1. Đất giao không đúng thẩm quyền là gì?

Căn cứ Điều 140 Luật Đất đai 2024 quy định:

Đất được giao không đúng thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân theo quy định tại thời điểm được giao hoặc sử dụng đất do mua, nhận thanh lý, hóa giá, phân phối nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất không đúng quy định.

Như vậy, đất được giao không đúng thẩm quyền là đất mà hộ gia đình, cá nhân sử dụng thuộc 01 trong 02 trường hợp sau:

Trường hợp 1: Đất được giao không đúng thẩm quyền tại thời điểm được giao

Từ khi có Luật Đất đai đầu tiên vào năm 1987 đến nay đã có nhiều Luật mới thay thế như: Luật Đất đai 1993, Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai 2013, tuy nhiên cơ quan có thẩm quyền giao đất cho hộ gia đình, cá nhân vẫn được quy định thống nhất là UBND cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh).

Nếu hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nguồn gốc không phải do UBND cấp huyện giao thì đó là đất được giao không đúng thẩm quyền.

Trường hợp 2: Sử dụng đất do mua, nhận thanh lý, hóa giá, phân phối nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất không đúng quy định

2. Điều kiện được cấp Giấy chứng nhận

Giai đoạn 1: Đất đã được sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993

Khoản 1 Điều 140 Luật Đất đai 2024 quy định:

Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với diện tích đất đã được giao theo quy định tại khoản 2 và khoản 6 Điều 138 của Luật này. 

Căn cứ theo quy định trên, hộ gia đình, cá nhân cần biết 02 vấn đề pháp lý sau:

* Điều kiện được cấp Giấy chứng nhận

Để được cấp Giấy chứng nhận phải có đủ các điều kiện sau:

- Sử dụng ổn định trước 15/10/1993.

- Không có tranh chấp.

* Diện tích được cấp Giấy chứng nhận

Căn cứ theo khoản 2, khoản 6 Điều 138 Luật Đất đai 2024, diện tích được cấp Giấy chứng nhận như sau:

- Trường hợp sử dụng đất từ 18/12/1980 - trước 15/10/1993 nay được UBND xã xác nhận không có tranh chấp:

Đối với đất có nhà ở hoặc công trình phục vụ đời sống:

• Nếu diện tích đất ≥ hạn mức công nhận đất ở: Diện tích đất được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở và không phải nộp tiền sử dụng đất.

• Nếu diện tích đất > hạn mức công nhận đất ở: Diện tích đất được công nhận theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và công trình đó, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất với phần diện tích vượt hạn mức công nhận đất ở.

Đối với đất có nhà ở hoặc công trình phục vụ đời sống mà diện tích thửa đất < hạn mức công nhận đất ở: Diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất đó và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Đối với thửa đất sử dụng cho mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ:

• Công nhận đất theo diện tích thực tế đã sử dụng

• Hình thức sử dụng đất: Giao đất có thu tiền sử dụng đất

• Thời hạn sử dụng đất: Ổn định lâu dài

Đối với phần diện tích còn lại: Được xác định theo hiện trạng sử dụng đất

Trường hợp hiện trạng sử dụng đất là đất phi nông nghiệp không phải đất ở:

• Công nhận đất theo diện tích thực tế đã sử dụng

• Hình thức sử dụng đất: Giao đất có thu tiền sử dụng đất

• Thời hạn sử dụng đất: Ổn định lâu dài

Trường hợp hiện trạng sử dụng là đất nông nghiệp: Được công nhận theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng.

Nếu người sử dụng đất có nhu cầu công nhận vào mục đích đất phi nông nghiệp mà phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tại địa phương: Được công nhận vào mục đích đó và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định.

- Trường hợp sử dụng là đất thuộc nhóm đất nông nghiệp đang sử dụng ổn định, nay được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp thì sẽ được cấp Sổ: 

• Hình thức: Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đối với diện tích đất đang sử dụng nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp cho cá nhân.

• Thời hạn sử dụng đất: Từ ngày được cấp Sổ.

• Phần diện tích đất nông nghiệp còn lại (nếu có): Phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước.

Giai đoạn 2: Đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004

Khoản 2 Điều 140 Luật Đất đai 2024 quy định:

Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại khoản 3 và khoản 6 Điều 138 của Luật này.

Tương tự như giai đoạn trước 15/10/1993, giai đoạn này hộ gia đình, cá nhân cần biết 02 vấn đề pháp lý như sau:

* Điều kiện cấp Giấy chứng nhận

- Đất sử dụng ổn định từ 15/10/1993 - trước ngày 01/7/2004

- Không có tranh chấp.

- Phù hợp với quy hoạch

Mặc dù điều kiện được cấp Giấy chứng nhận của 02 giai đoạn trên theo quy định là giống nhau nhưng điểm khác biệt là diện tích được cấp Giấy chứng nhận và tiền sử dụng đất phải nộp.

* Diện tích được cấp Giấy chứng nhận

Đối với đất có nhà ở hoặc nhà ở và công trình phục vụ đời sống:

- Nếu diện tích đất ≥ hạn mức công nhận đất ở: Diện tích đất được công nhận bằng hạn mức giao đất ở.

- Nếu diện tích đất đã xây dựng nhà ở và công trình phục vụ đời sống > hạn mức giao đất ở: Công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống đó.

- Nếu diện tích đất < hạn mức công nhận đất ở: Toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.

Đối với thửa đất sử dụng cho mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ:

• Công nhận đất theo diện tích thực tế đã sử dụng

• Hình thức sử dụng đất: Giao đất có thu tiền sử dụng đất

• Thời hạn sử dụng đất: Ổn định lâu dài

Đối với phần diện tích còn lại: Được xác định theo hiện trạng sử dụng đất

Trường hợp hiện trạng sử dụng đất là đất phi nông nghiệp không phải đất ở:

• Công nhận đất theo diện tích thực tế đã sử dụng

• Hình thức sử dụng đất: Giao đất có thu tiền sử dụng đất

• Thời hạn sử dụng đất: Ổn định lâu dài

Trường hợp hiện trạng sử dụng là đất nông nghiệp: Được công nhận theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng.

Nếu người sử dụng đất có nhu cầu công nhận vào mục đích đất phi nông nghiệp mà phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tại địa phương: Được công nhận vào mục đích đó và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định.

- Trường hợp sử dụng là đất thuộc nhóm đất nông nghiệp đang sử dụng ổn định, nay được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp thì sẽ được cấp Sổ:

• Hình thức: Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đối với diện tích đất đang sử dụng nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp cho cá nhân.

• Thời hạn sử dụng đất: Từ ngày được cấp Sổ.

• Phần diện tích đất nông nghiệp còn lại (nếu có): Phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước.

Giai đoạn 3: Đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014

Theo khoản 3 Điều 140 Luật Đất đai 2024 quy định:

* Điều kiện được cấp Giấy chứng nhận

Để được cấp Giấy chứng nhận phải có đủ các điều kiện sau:

- Sử dụng ổn định từ 01/7/2004 - trước 01/7/2014

- Không có tranh chấp.

- Phù hợp với quy hoạch

* Diện tích được cấp Giấy chứng nhận

Đối với đất có nhà ở hoặc nhà ở và công trình phục vụ đời sống:

- Nếu diện tích đất ≥ hạn mức công nhận đất ở: Diện tích đất được công nhận bằng hạn mức giao đất ở.

- Nếu diện tích đất < hạn mức công nhận đất ở: Toàn bộ diện tích thửa đất đó.

Đối với phần diện tích còn lại: Được xác định theo hiện trạng sử dụng đất

Giai đoạn 4: Từ ngày 01/7/2014 trở về sau

Theo khoản 4 Điều 140 Luật Đất đai 2024, đất đã giao, cho thuê không đúng thẩm quyền từ 01/7/2014 trở về sau sẽ không được cấp Sổ, trừ trường hợp được giao từ 01/7/2014 - trước 01/8/2024 mà có đủ những điều kiện sau sẽ được cấp Sổ:

- Được UBND cấp xã xác nhận đất không tranh chấp.

- Phù hợp quy hoạch.

- Nộp tiền sử dụng đất đầy đủ và có biên lai chứng minh.

Theo đó, hạn mức đất được cấp Sổ đối với đất được giao sai thẩm quyền từ 01/7/2014 - trước 01/8/2024  được xác định như sau:

Đối với đất có nhà ở hoặc nhà ở và công trình phục vụ đời sống:

- Nếu diện tích đất ≥ hạn mức công nhận đất ở: Diện tích đất được công nhận bằng hạn mức giao đất ở.

- Nếu diện tích đất đã xây dựng nhà ở và công trình phục vụ đời sống > hạn mức giao đất ở: Công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống đó.

- Nếu diện tích đất < hạn mức công nhận đất ở: Toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.

Đối với thửa đất sử dụng cho mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ:

• Công nhận đất theo diện tích thực tế đã sử dụng
• Hình thức sử dụng đất: Giao đất có thu tiền sử dụng đất
• Thời hạn sử dụng đất: Ổn định lâu dài

Đối với phần diện tích còn lại: Được xác định theo hiện trạng sử dụng đất

Trường hợp hiện trạng sử dụng đất là đất phi nông nghiệp không phải đất ở:

• Công nhận đất theo diện tích thực tế đã sử dụng
• Hình thức sử dụng đất: Giao đất có thu tiền sử dụng đất
• Thời hạn sử dụng đất: Ổn định lâu dài

Trường hợp hiện trạng sử dụng là đất nông nghiệp: Được công nhận theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng.

Nếu người sử dụng đất có nhu cầu công nhận vào mục đích đất phi nông nghiệp mà phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tại địa phương: Được công nhận vào mục đích đó và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định.

Nếu bạn đọc có vướng mắc vui lòng liên hệ 19006192 để được hỗ trợ nhanh nhất.