Xác định loại đất khi tính tiền bồi thường đất như thế nào?

Điều kiện bồi thường về đất khi thu hồi đất ra sao?

Về điều kiện bồi thường về đất, khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai 2024 quy định điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng như sau:

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất;

- Có quyết định giao, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

- Có giấy tờ về quyền sử dụng đất làm căn cứ cấp Giấy chứng nhận;

- Nhận chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng chưa hoàn tất thủ tục đăng ký;

- Sử dụng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp hoặc kết quả đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Tuy nhiên, vẫn có trường hợp đất không được cấp Giấy chứng nhận nhưng vẫn được xem xét bồi thường, điều này được nêu tại khoản 3 Điều 95 Luật Đất đai 2024 và Điều 5 Nghị định 88/2024/NĐ-CP:

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có vi phạm pháp luật về đất đai trước ngày 01/7/2014 mà đã sử dụng đất ổn định, thuộc các trường hợp được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đang sử dụng đất nông nghiệp mà đất đó đã sử dụng ổn định trước ngày 01/7/2004 nhưng không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thêm vào đó, Luật Đất đai 2024 còn bổ sung trường hợp loại đất xác định trên giấy tờ đã cấp khác với phân loại đất theo quy định của Luật Đất đai hoặc khác với hiện trạng sử dụng đất.

Theo khoản 2 Điều 91 Luật Đất đai 2024, nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất được quy định như sau:

Việc bồi thường về đất được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, trường hợp không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. 

Trường hợp người có đất thu hồi được bồi thường bằng đất, bằng nhà ở mà có nhu cầu được bồi thường bằng tiền thì được bồi thường bằng tiền theo nguyện vọng đã đăng ký khi lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Theo đó, người bị thu hồi đất có đủ điều kiện được giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi.

Ngoài ra, so với quy định cũ tại Luật Đất đai 2013, bên cạnh các khoản hỗ trợ chính khi Nhà nước thu hồi đất như hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm thì Luật Đất đai 2024 quy định thêm các khoản hỗ trợ khác như

- Hỗ trợ di dời vật nuôi

- Hỗ trợ để tháo dỡ, phá dỡ, di dời đối với tài sản gắn liền với đất... 

Xác định loại đất để bồi thường khi thu hồi đất thế nào?

Việc xác định loại đất để bồi thường là vấn đề quan trọng để tính mức bồi thường khi thu hồi đất. Theo đó, Điều 10 Luật Đất đai 2024 quy định việc xác định loại đất để bồi thường khi thu hồi đất dựa trên một trong các căn cứ sau đây:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

- Giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận;

- Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận.

Đối với trường hợp không có giấy tờ theo quy định trên thì việc xác định loại đất để bồi thường khi thu hồi đất được quy định tại Điều 7 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, gồm:

- Trường hợp 1 (đất bị thu hồi không có giấy tờ): Xác định loại đất dựa vào hiện trạng sử dụng đất.

- Trường hợp 2 (đất bị thu hồi có giấy tờ nhưng loại đất trên giấy tờ không giống với phân loại đất theo quy định): loại đất được xác định theo đặc điểm của chúng quy định tại Điều 9 Luật Đất đai 2024 và Điều 4, 5 và 6 Nghị định 102/2024/NĐ-CP.

- Trường hợp 3 (nếu loại đất bị thu hồi trên giấy tờ không khớp với hiện trạng sử dụng đất): loại đất được xác định theo tình trạng trên giấy tờ đó, trừ các trường hợp sau:

+ Trường hợp có đầy đủ giấy tờ và đã sử dụng đất ổn định trước 15/10/1993, trên giấy thể hiện đất nông nghiệp nhưng hiện trạng đang sử dụng vào mục đích đất phi nông nghiệp: loại đất được xác định theo hiện trạng sử dụng như sau:

•  Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống: diện tích thửa đất ≥ hạn mức công nhận đất ở: diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở.

• Trường hợp diện tích đất đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống > hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống đó;

• Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống: diện tích thửa đất < hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất đó;

• Đối với thửa đất có sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ: công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ;

• Đối với phần diện tích đất còn lại: xác định theo hiện trạng sử dụng đất.

+ ​Trường hợp có đầy đủ giấy tờ theo và đã sử dụng đất từ 15/10/1993 trở đi, trên giấy thể hiện loại đất nông nghiệp nhưng hiện trạng đang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp: loại đất xác định theo hiện trạng sử dụng.