Điều kiện cấp Sổ đỏ cho đất có giấy tờ và không có giấy tờ 2024

* Sổ đỏ, Sổ hồng là cách gọi phổ biến của người dân về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

(Trước 01/8/2024 khi Luật Đất đai 45/2013/QH13 đang có hiệu lực, đây là cách gọi chung của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất). 

1. Điều kiện cấp Sổ đỏ cho đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Theo Điều 137 Luật Đất đai số 31/2024/QH15 (có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/8/2024) quy định điều kiện cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:

Trường hợp 1: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất (giấy tờ đứng tên mình) lập trước ngày 15/10/1993

Theo khoản 1 Điều 137 Luật Đất đai năm 2024, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau lập trước ngày 15/10/1993 thì được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất:

- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.

- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất như: Bằng khoán điền thổ; Văn tự mua bán nhà ở; Văn bản đoạn mãi bất động sản có chứng nhận của cơ quan thuộc về chế độ cũ; Giấy phép cho xây cất nhà ở; Bản án của Toà án chế độ cũ đã có hiệu lực thi hành;...

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính.

- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993.

- Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18/12/1980 mà có tên của người sử dụng đất.

- Một trong các giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện việc đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị 299/TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ liên quan đến công tác đo đạc, phân hạng, đăng ký ruộng đất trong cả nước do cơ quan nhà nước quản lý mà có tên của người sử dụng đất, bao gồm:

• Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã về việc xác định người đang sử dụng đất là hợp pháp;
• Đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất;
• Bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp được UBND cấp xã/Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã/cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, tỉnh lập;...

- Giấy tờ về kê khai, đăng ký nhà cửa được UBND cấp xã/huyện/tỉnh xác nhận mà trong đó có ghi diện tích của đất có nhà.

- Giấy tờ của đơn vị quốc phòng về việc giao đất cho cán bộ, chiến sĩ làm nhà ở theo Chỉ thị số 282/CT-QP ngày 11/7/1991 của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng và việc giao đất này phù hợp với quy hoạch sử dụng đất làm nhà ở cho cán bộ, chiến sĩ trong quy hoạch đất quốc phòng đã được phê duyệt tại thời điểm được giao đất.

- Dự án/danh sách/văn bản về di dân đi xây dựng khu kinh tế mới, di dân tái định cư được UBND cấp huyện/tỉnh hoặc cơ quan có thẩm quyền phê duyệt mà có tên của người sử dụng đất.

- Giấy tờ có nội dung về quyền sở hữu nhà ở và công trình; giấy tờ về xây dựng, sửa chữa nhà ở, công trình được UBND cấp huyện/tỉnh hoặc cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở và xây dựng chứng nhận/cho phép.

- Giấy tờ tạm giao đất của UBND cấp huyện, cấp tỉnh; Đơn đề nghị về việc được sử dụng đất được UBND cấp xã, hợp tác xã nông nghiệp phê duyệt, chấp thuận trước 01/7/1980 hoặc được UBND cấp huyện, tỉnh phê duyệt, chấp thuận.

- Giấy tờ của cơ quan có thẩm quyền về giao đất cho cơ quan, tổ chức để bố trí đất cho cán bộ, công nhân viên để tự làm nhà hoặc xây dựng nhà để phân/cấp cho cán bộ và công nhân viên bằng vốn không thuộc ngân sách nhà nước/do cán bộ, công nhân viên tự đóng góp để xây dựng.

- Giấy tờ khác về quyền sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 được UBND cấp tỉnh quy định phù hợp với thực tế của địa phương.

Theo khoản 2 Điều 137 Luật Đất đai năm 2024, hộ gia đình, cá nhân có giấy tờ của nông, lâm trường quốc doanh về giao đất để làm nhà ở/làm nhà ở kết hợp sản xuất nông, lâm nghiệp trước 01/7/2004 thì được cấp giấy chứng nhận mà không phải nộp tiền sử dụng đất.

Trường hợp 3: Hộ gia đình, cá nhân có giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho, thanh lý, hoá giá,...

Theo khoản 3 Điều 137 Luật Đất đai năm 2024, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, có một trong các giấy tờ sau thì được cấp giấy chứng nhận mà không cần nộp tiền sử dụng đất:

- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết gắn liền với đất.

- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật.

Trường hợp 4: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến ngày 01/8/2024 mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện, trường hợp chưa nộp tiền sử dụng đất thì phải nộp

(Căn cứ khoản 4 Điều 137 Luật Đất đai năm 2024).

Trường hợp 5: Có một trong các giấy tờ tại trường hợp 1, 2, 3, 4 nhưng giấy tờ đó ghi tên người khác

Theo khoản 5 Điều 137 Luật Đất đai năm 2024, hộ gia đình, cá nhân được cấp giấy chứng nhận và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định pháp luật nếu đủ các điều kiện:

• Đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất.

• Nhưng đến trước ngày 01/8/2024 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.

• Không có tranh chấp.

Trường hợp 6: Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án, kết quả hòa giải…

Theo khoản 6 Điều 137 Luật Đất đai năm 2024, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được sử dụng đất theo:

- Bản án/quyết định của Tòa án nhân dân.

- Quyết định/phán quyết của Trọng tài thương mại Việt Nam.

- Quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án.

- Văn bản công nhận kết quả hòa giải thành.

- Quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.

Lưu ý: Khi được cấp Giấy chứng nhận nếu chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo thông báo của cơ quan thuế.

Trường hợp 7: Có bản sao của một trong các giấy tờ thuộc trường hợp 1, 2, 3, 4, 5, 6 mà bản gốc bị thất lạc

Theo khoản 7 Điều 137 Luật Đất đai năm 2024, hộ gia đình, cá nhân có bản sao của một trong các giấy tờ nêu trên mà bản gốc bị thất lạc được cấp Giấy chứng nhận khi:

- Cơ quan nhà nước không còn lưu hồ sơ quản lý việc cấp giấy tờ này; và

- Được Uỷ ban nhân dân (UBND) cấp xã nơi có đất xác nhận đất được sử dụng ổn định, không tranh chấp.

Lưu ý: Việc thực hiện nghĩa vụ tài chính phải được thực hiện theo quy định.

Trường hợp 8: Theo khoản 8 Điều 137 Luật Đất đai năm 2024, người đang sử dụng đất có một trong các giấy tờ thuộc các trường hợp 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 mà trên đó có các thời điểm khác nhau thì được chọn thời điểm trên giấy tờ làm căn cứ để cấp Giấy chứng nhận.

Trường hợp 9: Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình: đền, miếu, am, chùa, đất nông nghiệp,...

Theo khoản 9 Điều 137 Luật Đất đai năm 2024, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có một trong các công trình dưới đây và đáp ứng điều kiện quy định thì được cấp Giấy chứng nhận:

- Đền, đình, miếu, nhà thờ họ, am, công trình tín ngưỡng khác.

- Chùa mà không thuộc đất tôn giáo.

- Đất nông nghiệp được Nhà nước giao, công nhận quyền sử dụng đất để bảo tồn bản sắc văn hoá dân tộc gắn liền với phong tục, tập quán, tín ngưỡng.

Và đáp ứng các điều kiện:

- Không có tranh chấp.

- Có giấy tờ xác nhận của UBND cấp xã nơi có đất là đất này sử dụng chung cho cộng đồng dân cư.

2. Điều kiện cấp Sổ đỏ cho đất không có giấy tờ

Theo đó, đất này không vi phạm pháp luật đất đai, không thuộc trường hợp giao đất không đúng thẩm quyền

Căn cứ Điều 138 Luật Đất đai 2024, việc cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp đất không có giấy tờ mà không vi phạm pháp luật đất đai, không thuộc trường hợp giao đất không đúng thẩm quyền được thực hiện như sau:

Trường hợp 1: Sử dụng đất trước ngày 18/12/1980, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận như sau:

(i) Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ cho đời sống, nếu diện tích đất bằng/lớn hơn hạn mức công nhận theo quy định thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở, người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất.

Nếu diện tích đã xây dựng lớn hơn hạn mức được công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận theo diện tích thực tế đã được xây dựng nhà ở, công trình; trường hợp này phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích vượt quá hạn mức công nhận tại thời điểm này.

(ii) Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ cho đời sống nếu diện tích đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích của thửa đất đó và không cần phải nộp tiền sử dụng đất.

(iii) Đối với thửa đất có sử dụng cho mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ thì việc công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ dựa theo diện tích thực tế đã sử dụng; Hình thức sử dụng đất được công nhận như đối với hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất: ổn định, lâu dài.

(iv) Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi được xác định theo mục (i) và (iii) thì sẽ được xác định theo hiện trạng sử dụng đất.

• Nếu hiện trạng sử dụng là đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thì sẽ được công nhận theo mục (iii).
• Nếu hiện trạng sử dụng là đất nông nghiệp thì sẽ được công nhận theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất
• Nếu người sử dụng đất có nhu cầu công nhận vào mục đích đất phi nông nghiệp mà phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện/quy hoạch chung/quy hoạch phân khu/quy hoạch xây dựng/quy hoạch nông thôn thì được công nhận vào mục đích đó, đồng thời phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định.

Trường hợp 2: Sử dụng đất từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận như sau:

(i) Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ cho đời sống, nếu diện tích đất bằng/lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức được công nhận đất ở, không phải nộp tiền sử dụng đất.

Nếu diện tích đã xây dựng lớn hơn hạn mức được công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận theo diện tích thực tế đã được xây dựng nhà ở, công trình; trường hợp này phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích vượt quá hạn mức công nhận tại thời điểm này.

(ii) Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ cho đời sống nếu diện tích đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích của thửa đất đó và không cần phải nộp tiền sử dụng đất.

(iii) Đối với thửa đất có sử dụng cho mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ thì việc công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ dựa theo mục (iii) của trường hợp 1.

(iv) Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi được xác định theo mục (i) và (iii) thì sẽ được xác định theo hiện trạng sử dụng đất.

• Nếu hiện trạng sử dụng là đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thì sẽ được công nhận theo mục (iii).
• Nếu hiện trạng sử dụng là đất nông nghiệp thì sẽ được công nhận theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất.
• Nếu người sử dụng đất có nhu cầu công nhận vào mục đích đất phi nông nghiệp mà phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện/quy hoạch chung/quy hoạch phân khu/quy hoạch xây dựng/quy hoạch nông thôn thì được công nhận vào mục đích đó, đồng thời phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định.

Trường hợp 3: Sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận như sau:

(i) Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ cho đời sống, nếu diện tích đất bằng/lớn hơn hạn mức giao đất ở cho cá nhân tại nông thôn và đô thị thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở.

Trường hợp diện tích đã xây nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ cho đời sống lớn hơn hạn mức được giao đất thì công nhận diện tích đất ở dựa theo diện tích thực tế đã xây dựng.

(ii) Đối với thửa đất có diện tích nhỏ hơn hạn mức giao đất ở thì toàn bộ diện tích đất được công nhận là đất ở.

(iii) Đối với thửa đất sử dụng cho mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại và dịch vụ thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ dựa theo mục (iii) của trường hợp 1.

(iv) Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi được xác định theo mục (i) và (iii) thì sẽ được xác định theo hiện trạng sử dụng đất.

• Nếu hiện trạng sử dụng là đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thì sẽ được công nhận theo mục (iii).
• Nếu hiện trạng sử dụng là đất nông nghiệp thì sẽ được công nhận theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất.
• Nếu người sử dụng đất có nhu cầu công nhận vào mục đích đất phi nông nghiệp mà phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện/quy hoạch chung/quy hoạch phân khu/quy hoạch xây dựng/quy hoạch nông thôn thì được công nhận vào mục đích đó, đồng thời phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định.

(v) Trong trường hợp này người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Trường hợp 4: Thửa đất có nhiều hộ gia đình, cá nhân sử dụng chùng thì hạn mức đất ở theo trường hợp 1, 2, 3 nêu trên được tính bằng tổng hạn mức đất ở của các hộ gia đình, cá nhân đó.

Nếu 01 hộ, cá nhân sử dụng nhiều thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ cho đời sống mà được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993 thì hạn mức đất ở xác định theo trường hợp 1, 2, 3 đối với từng thửa đất đó.

Trường hợp 5: Hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được giao đất nông nghiệp đã sử dụng đất ở, đất phi nông nghiệp trước ngày 01/7/2024 mà không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất, có đăng ký thường trú tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất. Diện tích đất được xác định khi cấp Giấy chứng nhận thực hiện theo quy định tại các trường hợp 1, 2, 3 và 4 nêu trên.

Trường hợp 6: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định vào mục đích thuộc nhóm đất nông nghiệp, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất đang sử dụng mà:

• Không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp cho cá nhân;
• Thời hạn sử dụng đất được tính từ ngày được cấp Giấy chứng nhận;
• Diện tích đất nông nghiệp còn lại (nếu có) phải được chuyển sang thuê đất của Nhà nước.

Lưu ý:

• Việc áp dụng quy định về hạn mức đất ở của địa phương để xác định hiện tích đất ở được thực hiện theo quy định pháp luật tại thời điểm người sử dụng đất nộp hồ sơ cấp Giấy chứng nhận.

• Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất thuộc các trường hợp trên mà không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận thì được tạm thời sử dụng đất theo hiện trạng cho đến khi Nhà nước thu hồi.

3. Đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01/7/2014