Thông tư 20/2010/TT-BXD xây dựng và công bố một số chỉ số đánh giá thị trường bất động sản

PHỤ LỤC SỐ 1

PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH MỘT SỐ CHỈ SỐ ĐÁNH GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

(Ban hành kèm theo Thông tư số 20/2010/TT-BXD ngày 27/10/2010 của Bộ Xây dựng)

Các chỉ số đánh giá thị trường bất động sản được xác định theo phương pháp như sau: 

1. Phương pháp xác định chỉ số giá giao dịch bất động sản

1.1. Xác định chỉ số giá giao dịch bất động sản chung của địa phương

Chỉ số giá giao dịch bất động sản chung của địa phương (I) được xác định theo công thức sau:

Trong đó:    -   Chỉ số giá giao dịch bất động sản tại khu vực thứ i của địa phương;

            -  Tỷ trọng giá trị giao dịch bất động sản của khu vực thứ i;

             n     -   Số lượng khu vực của địa phương được phân chia.

Cách xác định các thành phần của công thức (1) như sau:

Chỉ số giá giao dịch bất động sản tại khu vực i của địa phương () xác định theo hướng dẫn tại Mục 1.2 dưới đây.

Tỷ trọng giá trị giao dịch bất động sản của khu vực i () được xác định theo công thức sau:

Trong đó: PKVi   -  Giá trị giao dịch bất động sản của khu vực thứ i.                

Giá trị giao dịch bất động sản của các khu vực được xác định trên cơ sở các số liệu thu thập tại thời điểm so sánh. Đối với trường hợp xác định chỉ số để công bố hàng quý thì giá trị giao dịch của các khu vực là tổng giá trị giao dịch trong quý. Đối với trường hợp xác định chỉ số để công bố hàng năm thì giá trị giao dịch bất động sản của các khu vực là tổng giá trị giao dịch trong năm.

1.2. Xác định chỉ số giá giao dịch bất động sản của từng khu vực

Chỉ số giá giao dịch bất động sản của khu vực được xác định theo công thức sau:

Trong đó:  -   Chỉ số giá giao dịch của loại bất động sản thứ j trong khu vực thứ i;

-  Tỷ trọng giá trị giao dịch bất động sản của loại bất động sản thứ j  trong khu vực thứ i;

             m  -   Số loại bất động sản (m=1÷4).

Cách xác định các thành phần của công thức (3) như sau:

Chỉ số giá giao dịch của loại bất động sản thứ j tại khu vực thứ i () xác định theo hướng dẫn tại Mục 1.2.1 dưới đây;

Tỷ trọng giá trị giao dịch bất động sản của loại bất động sản thứ j trong khu vực thứ i () được xác định theo công thức sau:

Trong đó:  -  Giá trị giao dịch bất động sản của loại bất động sản thứ j trong khu vực thứ i.

Giá trị giao dịch bất động sản của loại bất động sản được xác định trên cơ sở các số liệu thu thập tại thời điểm so sánh. Đối với trường hợp xác định chỉ số để công bố hàng quý thì giá trị giao dịch bất động sản của loại bất động sản là tổng giá trị giao dịch của loại bất động sản đó trong quý. Đối với trường hợp xác định chỉ số để công bố hàng năm thì giá trị giao dịch bất động sản là tổng giá trị giao dịch của loại bất động sản đó trong năm.

1.2.1. Xác định chỉ số giá giao dịch của từng loại bất động sản

Để xác định chỉ số giá giao dịch bất động sản của từng loại bất động sản cần phân loại bất động sản. Việc phân loại bất động sản thực hiện theo Bảng 1 dưới đây.

Bảng 1. Bảng phân loại bất động sản để tính Chỉ số giá giao dịch từng loại bất động sản

Chỉ số giá giao dịch của từng loại bất động sản được xác định theo công thức sau:

Trong đó:    -  Chỉ số giá giao dịch của phân loại bất động sản thứ z trong loại bất động sản thứ j;

 -  Tỷ trọng giá trị giao dịch bất động sản của phân loại bất động sản thứ z trong loại bất động sản thứ j;

                 e      -  Số lượng phân loại bất động sản trong loại bất động sản thứ j.

Cách xác định các thành phần của công thức (5) như sau:

Chỉ số giá giao dịch của phân loại bất động sản thứ z trong loại bất động sản thứ j () xác định theo hướng dẫn tại Mục 1.2.2 dưới đây;

Tỷ trọng giá trị giao dịch bất động sản của phân loại bất động sản thứ z trong loại bất động sản thứ j () xác định theo công thức sau:

Trong đó: -  Giá trị giao dịch bất động sản của phân loại bất động sản thứ z trong loại bất động sản thứ j.

Giá trị giao dịch bất động sản của phân loại bất động sản được xác định trên cơ sở các số liệu thu thập tại thời điểm so sánh. Đối với trường hợp xác định chỉ số để công bố hàng quý thì giá trị giao dịch bất động sản của phân loại bất động sản là tổng giá trị giao dịch của phân loại bất động sản đó trong quý. Đối với trường hợp xác định chỉ số để công bố hàng năm thì giá trị giao dịch bất động sản là tổng giá trị giao dịch của phân loại bất động sản đó trong năm.

1.2.2. Xác định chỉ số giá giao dịch của từng phân loại bất động sản

Chỉ số giá giao dịch của từng phân loại bất động sản được xác định theo công thức sau: 

Trong đó:  -  Giá giao dịch bình quân của phân loại bất động sản thứ z tại thời điểm so sánh (đồng/m2);

 -  Giá giao dịch bình quân của phân loại bất động sản thứ z tại thời điểm gốc (đồng/m2).

Cách xác định các thành phần của công thức (7) như sau:

Giá giao dịch bình quân của phân loại bất động sản thứ z tại thời điểm gốc () xác định theo số liệu thống kê về giá giao dịch của phân loại bất động sản đại diện tại thời điểm gốc;

Giá giao dịch bình quân của phân loại bất động sản thứ z tại thời điểm so sánh () xác định trên cơ sở số liệu về giá giao dịch thành công thu thập được của các bất động sản thuộc cùng phân loại bất động sản tại thời điểm so sánh sau khi được quy về dạng bất động sản có các đặc điểm tương tự với dạng bất động sản được lựa chọn làm đại diện. Phương pháp quy đổi về dạng bất động sản có đặc điểm tương tự với bất động sản được lựa chọn làm đại diện trong phân loại bất động sản thực hiện trên cơ sở kết quả hiệu chỉnh về giá sau khi phân tích các khác biệt về đặc điểm. Các đặc điểm đưa vào phân tích là những yếu tố ảnh hưởng chủ yếu đến giá giao dịch bất động sản như vị trí bất động sản, quy mô, trạng thái bất động sản...

Việc hiệu chỉnh có thể thực hiện theo hình thức tỷ lệ phần trăm hoặc theo giá trị tuyệt đối của giá giao dịch bất động sản. Trên cơ sở các đặc điểm làm tăng hay giảm giá giao dịch của bất động sản so với bất động sản lựa chọn làm đại diện trong cùng phân loại bất động sản, sử dụng kinh nghiệm chuyên gia để xác định mức độ hiệu chỉnh.

Đối với trường hợp xác định chỉ số công bố hàng quý, giá giao dịch bình quân của phân loại bất động sản là giá giao dịch bình quân trong quý. Đối với trường hợp xác định chỉ số công bố hàng năm, giá giao dịch bình quân của phân loại bất động sản là giá giao dịch bình quân trong năm.

2. Phương pháp xác định chỉ số lượng giao dịch bất động sản

2.1. Xác định chỉ số lượng giao dịch bất động sản chung của địa phương

Chỉ số lượng giao dịch bất động sản chung của địa phương xác định theo công thức sau:

Trong đó:  -  Số lượng giao dịch thành công của loại bất động sản thứ j tại thời điểm so sánh;

                   -  Số lượng giao dịch thành công của loại bất động sản thứ j tại thời điểm lựa chọn làm gốc;

         m     -   Số lượng loại bất động sản trong khu vực, (m=1÷4).

Chỉ số lượng giao dịch bất động sản chung của địa phương được xác định theo 2 phương pháp:

- Chỉ số lượng giao dịch bất động sản chung cho địa phương (theo số lượng diện tích): Khi đó số lượng giao dịch thành công được tính theo số lượng là m2;

- Chỉ số lượng giao dịch bất động sản chung cho địa phương (theo số lượng bất động sản): Khi đó số lượng giao dịch thành công được tính theo số lượng bất động sản giao dịch.

2.2. Xác định chỉ số lượng giao dịch bất động sản của từng loại bất động sản

            Chỉ số lượng giao dịch bất động sản cho từng loại bất động sản xác định theo công thực sau:

Trong đó:  -  Số lượng giao dịch thành công của phân loại bất động sản thứ z tại thời điểm so sánh;

        -  Số lượng giao dịch thành công của phân loại bất động sản thứ z tại thời điểm lựa chọn làm gốc.

Chỉ số lượng giao dịch bất động sản của từng loại bất động sản được xác định theo 2 phương pháp:

- Chỉ số lượng giao dịch bất động sản của từng loại bất động sản (theo số lượng diện tích): Khi đó số lượng giao dịch thành công được tính theo số lượng là m2;

- Chỉ số lượng giao dịch bất động sản của từng loại bất động sản (theo số lượng bất động sản): Khi đó số lượng giao dịch thành công được tính theo số lượng bất động sản giao dịch của loại bất động sản.

3. Trình tự xác định các chỉ số đánh giá thị trường bất động sản

3.1. Các bước xác định các chỉ số đánh giá thị trường bất động sản

Bước 1: Phân chia khu vực và lựa chọn bất động sản làm đại diện;

Bước 2: Xây dựng các dữ liệu gốc: Xác định giá gốc của bất động sản đại diện; xác định khối lượng giao dịch bất động sản tại thời điểm gốc;

Bước 3: Xây dựng các dữ liệu so sánh: Thu thập, xử lý các thông tin về giá, giá trị giao dịch, khối lượng giao dịch theo loại, phân loại bất động sản.

Bước 4: Tính toán xác định chỉ số đánh giá thị trường bất động sản.

3.2. Nội dung các bước xác định chỉ số đánh giá thị trường bất động sản

3.2.1. Bước 1: Phân khu vực và lựa chọn bất động sản đại diện

- Việc phân chia khu vực của địa phương dựa trên tiêu chí về địa giới hành chính là chủ yếu. Các địa phương quyết định việc phân chia khu vực tính toán tùy theo đặc điểm về địa giới hành chính và đặc điểm địa hình của địa phương (không nhất thiết giới hạn theo địa giới quận, huyện);

- Căn cứ vào vị trí địa lý, quy mô, trạng thái của bất động sản có khả năng giao dịch phổ biến trên thị trường để xác định bất động sản làm đại diện trong từng phân loại bất động sản.

3.2.2. Bước 2: Xây dựng các dữ liệu gốc

- Giá bất động sản đại diện được xác định trên cơ sở giá bình quân của bất động sản đại diện trong quý I/2011;

- Lượng giao dịch bất động sản được xác định trên cơ sở tổng toàn bộ số lượng bất động sản (tính theo m2 hoặc số lượng bất động sản) đã giao dịch thành công trong quý I/2011.

3.2.3. Bước 3: Xây dựng các dữ liệu so sánh

Việc thu thập các thông tin về giá trên cơ sở các nguồn số liệu được quy định tại Điều 6 của Thông tư này.

3.2.4. Bước 4: Tính toán xác định các chỉ số đánh giá thị trường bất động sản

Việc xác định các chỉ số đánh giá theo hướng dẫn tại Mục 1 và Mục 2 của Phụ lục số 1 kèm theo Thông tư này.

4. Ví dụ kết quả tính toán xác định một số chỉ số đánh giá thị trường bất động sản

Ví dụ sau đây là kết quả tính toán xác định chỉ số đánh giá thị trường bất động sản tại 1 địa phương đã được phân chia làm 5 khu vực tính toán. Các dữ liệu gốc đã được xác định. Dữ liệu tại thời điểm so sánh đã được thu thập.

4.1. Xác định chỉ số giá giao dịch bất động sản

4.1.1. Xác định chỉ số giá giao dịch bất động sản của từng khu vực

a. Tính chỉ số giá giao dịch của từng phân loại bất động sản

- Sau khi thu thập được các thông tin về các giao dịch đã thành công của từng phân loại bất động sản, tiến hành quy đổi giá các bất động sản trên cơ sở so sánh, đối chiếu với đặc điểm của bất động sản đại diện. Bảng 2 dưới đây là ví dụ kết quả quy đổi giá giao dịch các bất động sản căn hộ chung cư hạng 2 để bán.

Bảng 2. Bảng quy đổi giá giao dịch của 5 căn hộ chung cư hạng 2 tại thời điểm so sánh

- Trên cơ sở các giá giao dịch bất động sản đã được điều chỉnh, tiến hành xác định giá bình quân của phân loại bất động sản tại thời điểm so sánh sau khi đã loại bỏ những giá quy đổi có tính chất đột biến. Kết quả xác định được giá bình quân của phân loại căn hộ chung cư hạng 2 là Gt = 23.900.000 đồng/m2.

- Việc xác định chỉ số giá giao dịch của từng phân loại bất động sản thực hiện theo Công thức (7). Kết quả tính toán các chỉ số giá giao dịch của từng phân loại bất động sản căn hộ chung cư để bán thể hiện ở Bảng 3 dưới đây.

Bảng 3. Kết quả tính toán chỉ số giá giao dịch của các phân loại bất động sản

căn hộ chung cư để bán

Tính toán cho các phân loại bất động sản khác tương tự như trên.

b. Tính chỉ số giá giao dịch của các loại bất động sản:

- Xác định tỷ trọng từng phân loại bất động sản: Việc xác định tỷ trọng từng phân loại bất động sản thực hiện theo Công thức (6) của Phụ lục này. Tại Bảng 4 là ví dụ kết quả xác định tỷ trọng của các phân loại bất động sản căn hộ chung cư để bán.

Bảng 4. Kết quả xác định tỷ trọng của các phân loại căn hộ chung cư để bán

- Việc xác định chỉ số giá giao dịch loại bất động sản thực hiện theo Công thức (5) của Phụ lục này.

Bảng 5 là kết quả tính toán chỉ số giá giao dịch

căn hộ chung cư để bán dựa trên công thức sau:

Bảng 5. Kết quả tính toán chỉ số giá giao dịch loại căn hộ chung cư để bán

Tương tự tính toán để xác định chỉ số giá giao dịch cho các loại bất động sản khác.

c. Tính chỉ số giá giao dịch bất động sản của từng khu vực:

Việc tính toán chỉ số giá giao dịch bất động sản từng khu vực theo Công thức (3), cụ thể được triển khai như sau:

Ví dụ kết quả tính toán chỉ số giá giao dịch bất động sản của một khu vực được thực hiện tại Bảng 6 dưới đây.

Bảng 6. Kết quả tính toán chỉ số giá giao dịch bất động sản cho khu vực

4.1.2. Xác định chỉ số giá giao dịch bất động sản chung cho địa phương

Việc xác định chỉ số giá giao dịch bất động sản chung cho địa phương thực hiện theo công thức (1).

Tại Bảng 7 là kết quả tính toán chỉ số giá giao dịch bất động sản chung cho địa phương chia làm 5 khu vực tính toán. Việc tính toán dựa trên công thức khai triển sau:

Bảng 7. Kết quả tính toán chỉ số giá giao dịch bất động sản cho địa phương

Trường hợp cần tổng hợp chỉ số giá giao dịch từng loại bất động sản cho địa phương cũng thực hiện theo nguyên tắc trên.

4.2. Xác định chỉ số lượng giao dịch bất động sản

Chỉ số lượng giao dịch bất động sản xác định theo hướng dẫn tại Công thức (8). Số lượng giao dịch xác định trên cơ sở số liệu thống kê tại hai thời điểm (thời điểm chọn làm gốc và thời điểm so sánh). Bảng 8 là ví dụ kết quả tính toán chỉ số lượng giao dịch bất động sản của địa phương (tính theo số lượng diện tích), Bảng 9 là ví dụ kết quả tính toán chỉ số lượng giao dịch bất động sản của địa phương (tính theo số lượng bất động sản).

Bảng 8. Kết quả tính toán chỉ số lượng giao dịch bất động sản

(tính theo số lượng diện tích)

Bảng 9. Kết quả tính toán chỉ số lượng giao dịch bất động sản

(tính theo số lượng bất động sản)

Trường hợp cần xác định chỉ số lượng giao dịch bất động sản cho từng khu vực của địa phương thì nguyên tắc xác định tương tự như cách xác định nêu trên với số liệu là số lượng giao dịch của khu vực.

PHỤ LỤC SỐ 2

MẪU PHIẾU TỔNG HỢP SỐ LIỆU LIÊN QUAN ĐẾN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN DO CÁC CƠ QUAN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC TẠI ĐỊA PHƯƠNG THỰC HIỆN

(Ban hành kèm theo Thông tư số 20/2010/TT-BXD ngày 27/10/2010  của Bộ Xây dựng)

Lưu ý: Các đặc điểm cần thiết đối với từng loại bất động sản có thể tham khảo hướng dẫn tại Phụ lục số 3

PHỤ LỤC SỐ 3

MẪU PHIẾU ĐIỀU TRA KHẢO SÁT SỐ LIỆU CÓ LIÊN QUAN ĐẾN GIAO DỊCH

BẤT ĐỘNG SẢN TỪ THỊ TRƯỜNG

(Ban hành kèm theo Thông tư số 20/2010/TT-BXD ngày 27/10/2010 của Bộ Xây dựng)

1. Đối với căn hộ chung cư để bán:

- Hạng chung cư:

- Đặc điểm về vị trí:

+ Địa chỉ, khu vực:

+ Mức độ thuận tiện giao thông:

+ Số lượng tầng của tòa nhà:

+ Nằm tại tầng thứ:

+ Số lượng thang máy:

+ Chỗ để xe ô tô, xe máy:

+ Đặc điểm xã hội tại khu vực (gần bệnh viện, gần chợ, gần trường....):

- Đặc điểm căn hộ:

+ Chất lượng căn hộ:

+ Diện tích:

+ Số lượng phòng ở:

+ Số lượng phòng khách:

+ Số lượng phòng tắm:

+ Hệ thống thông tin, liên lạc (TV, điện thoại, internet...):

- Thông tin về giá:

+ Giá niêm yết (nếu có):

+ Ngày niêm yết (nếu có):

+ Giá bán:

+ Ngày bán:

- Thông tin khác (nếu có):

2. Đối với nhà ở riêng lẻ để bán:

- Đặc điểm về vị trí:

+ Địa chỉ, khu vực: (đường phố)

+ Mức độ thuận tiện giao thông:

+ Đặc điểm xã hội tại khu vực (gần bệnh viện, gần chợ, gần trường....):

- Đặc điểm bất động sản:

+ Chất lượng bất động sản:

+ Diện tích đất, kích thước đất:

+ Diện tích, kích thước xây dựng:

+ Số tầng:

+ Số lượng phòng ở:

+ Số lượng phòng khách:

+ Số lượng phòng tắm:

+ Hệ thống thông tin, liên lạc (TV, điện thoại, internet...):

- Thông tin về giá:

+ Giá niêm yết (nếu có):

+ Ngày niêm yết (nếu có):

+ Giá bán:

+ Ngày bán:

- Thông tin khác (nếu có):

3. Đối với đất nền chuyển nhượng:

- Vị trí:

+ Địa chỉ, khu vực:

+ Khoảng cách đến trục giao thông chính:

+ Số lượng, kích thước mặt đường tiếp giáp:

+ Đặc điểm xã hội tại khu vực (gần bệnh viện, gần chợ, gần trường....):

- Đặc điểm bất động sản:

+ Diện tích, kích thước:

+ Hạ tầng kỹ thuật (cấp điện, cấp nước, thoát nước, thông tin liên lạc)

- Thông tin về giá:

+ Giá niêm yết (nếu có):

+ Ngày niêm yết (nếu có):

+ Giá bán:

+ Ngày bán:

- Thông tin khác (nếu có):

4. Đối với văn phòng cho thuê:

- Hạng văn phòng:

- Vị trí:

+ Địa chỉ, khu vực:

+ Khoảng cách đến trục giao thông chính:

- Đặc điểm bất động sản:

+ Diện tích văn phòng:

+ Hạ tầng kỹ thuật (cấp điện, cấp nước, thoát nước, thông tin liên lạc)

+ Chỗ để xe ô tô, xe máy:

- Thông tin về giá:

+ Giá cho thuê:

+ Ngày ký hợp đồng cho thuê:

+ Thời hạn cho thuê:

- Thông tin khác (nếu có):