ENGBản án số 06/2025/DS-PT ngày 10/01/2025 của TAND tỉnh Lạng Sơn về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Thuộc tính
- Nội dung
- VB gốc
- VB liên quan
- Lược đồ
- Đính chính
- Án lệ
- BA/QĐ cùng nội dung
- Tải về
Tải văn bản
-
Bản án số 06/2025/DS-PT
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để tải file. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
-
Bản án số 06/2025/DS-PT
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để tải file. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
Báo lỗi
Thuộc tính Bản án 06/2025/DS-PT
| Tên Bản án: | Bản án số 06/2025/DS-PT ngày 10/01/2025 của TAND tỉnh Lạng Sơn về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất |
|---|---|
| Quan hệ pháp luật: | Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất |
| Cấp xét xử: | Phúc thẩm |
| Tòa án xét xử: | TAND tỉnh Lạng Sơn |
| Số hiệu: | 06/2025/DS-PT |
| Loại văn bản: | Bản án |
| Ngày ban hành: | 10/01/2025 |
| Lĩnh vực: | Dân sự |
| Áp dụng án lệ: |
Đã biết
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để xem áp dụng án lệ. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây! |
| Đính chính: |
Đã biết
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để xem đính chính. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây! |
| Thông tin về vụ/việc: | Tranh chấp về Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đòi tài sản, yêu cầu bồi thường thiệt hại giữa nguyên đơn ông Đặng Quang T và bị đơn bà Vương Thị T |
Tóm tắt Bản án
Nội dung tóm tắt đang được cập nhật, Quý khách vui lòng quay lại sau!
Tải văn bản
TÒA ÁN NHÂN DÂN
TỈNH LẠNG Sơn
Bản án số: 06/2025/DS-PT
Ngày 10-01-2025
V/v Tranh chấp về Hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng
đất, đòi tài sản, yêu cầu bồi
thường thiệt hại
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
NHÂN DANH
NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
TÒA ÁN NHÂN DÂN
TỈNH LẠNG Sơn
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Hoa
Các Thẩm phán: Ông Vi Đức Trí
Bà Lương Thị Nguyệt
- Thư ký phiên tòa: Bà Chu Thị Kiều - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh
Lạng Sơn.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Lạng Sơn tham gia phiên toà:
Bà Hoàng Thị Ngân - Kiểm sát viên.
Trong các ngày 03, 10 tháng 01 năm 2025, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh
Lạng Sơn xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 33/2024/TLPT-DS ngày
21 tháng 10 năm 2024 về việc Tranh chấp về Hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất, đòi tài sản, yêu cầu bồi thường thiệt hại.
Do Bản án dân sự sơ thẩm số 19/2024/ST-DS ngày 04-6-2024 của Tòa án
nhân dân thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn, bị kháng cáo.
Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 55/2024/QĐ-PT ngày
20 tháng 12 năm 2024 giữa các đương sự:
- Nguyên đơn:
1. Ông Đặng Quang T, sinh năm 1972; vắng mặt.
2. Bà Phạm Thị Vân A, sinh năm 1976; vắng mặt.
Cùng cư trú tại: Đường P, khối 7, phường Đ, thành phố L, tỉnh Lạng Sơn.
Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn ông Đặng Quang T và bà
Phạm Thị Vân A: Ông Nguyễn Anh T, Luật sư Công ty Luật trách nhiệm hữu
hạn P, Chi nhánh Lạng Sơn. Địa chỉ: Đường L, phường V, thành phố L, tỉnh
Lạng Sơn (văn bản ủy quyền ngày 03-11-2023); có mặt.
- Bị đơn có yêu cầu phản tố: Bà Vương Thị T, sinh năm 1958. Cư trú tại:
2
Đường B, khối 9, phường Đ, thành phố L, tỉnh Lạng Sơn; có mặt.
- Người đại diện theo ủy quyền của bà Vương Thị T: Ông Triệu Quang H,
Luật sư Công ty Luật G thuộc Đoàn Luật sư tỉnh Lạng Sơn. Địa chỉ: Đường H,
xã M, thành phố L, tỉnh Lạng Sơn (văn bản ủy quyền ngày 16-12-2024); có mặt.
- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
1. Văn phòng công chứng Nguyễn Thị Thùy L. Địa chỉ: Đường H, khu D,
thị trấn Đ, huyện C, tỉnh Lạng Sơn.
Người đại diện theo pháp luật: Bà Nguyễn Thị Thùy L, Trưởng Văn
phòng công chứng Nguyễn Thị Thùy L; vắng mặt.
2. Phòng Công chứng số 1 tỉnh Lạng Sơn. Địa chỉ: Đường B, phường Đ,
thành phố L, tỉnh Lạng Sơn.
Người đại diện theo pháp luật: Ông Lương Văn C, Phó Trưởng phòng
Phụ trách Phòng công chứng số 1 tỉnh Lạng Sơn; vắng mặt.
3. Ngân hàng thương mại cổ phần Ngoại thương Việt Nam. Địa chỉ:
Đường T, phường L, quận H, Thành phố Hà Nội.
Người đại diện theo ủy quyền: Bà Trần Thị N, Phó Giám đốc Ngân hàng
thương mại cổ phần Ngoại thương Việt Nam, Chi nhánh Lạng Sơn. Địa chỉ:
Đường L, phường V, thành phố L, tỉnh Lạng Sơn (văn bản ủy quyền ngày 11-
01-2024); vắng mặt.
4. Ủy ban nhân dân phường Đ, thành phố L, tỉnh Lạng Sơn.
Người đại diện theo ủy quyền: Ông Đổng Hùng D, Cán bộ địa chính
phường Đ, thành phố L, tỉnh Lạng Sơn (văn bản ủy quyền ngày 16-12-2024);
vắng mặt.
5. Phòng quản lý đô thị thành phố L, tỉnh Lạng Sơn.
Người đại diện theo ủy quyền: Ông Dương Đình T, Chuyên viên Phòng
quản lý đô thị thành phố L, tỉnh Lạng Sơn (văn bản ủy quyền ngày 26-3-2024);
vắng mặt.
6. Bà Lương Thị Thanh H, Công chứng viên Phòng Công chứng số 1 tỉnh
Lạng Sơn. Địa chỉ: Đường B, phường Đ, thành phố L, tỉnh Lạng Sơn; vắng mặt.
7. Bà Đinh Thị T, sinh năm 1982. Cư trú tại: Đường C, thành phố L, tỉnh
Lạng Sơn; vắng mặt.
- Người kháng cáo: Bà Vương Thị T, là bị đơn có yêu cầu phản tố.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
Theo các tài liệu có trong hồ sơ vụ án và Bản án dân sự sơ thẩm, nội dung
vụ án được tóm tắt như sau:
Ông Vương Văn C (đã chết) có vợ là bà Trình Thị M (đã chết). Họ có 03
người con là ông Vương Văn S1 (đã chết), ông Vương Văn S2, bà Vương Thị T.
3
Ông Đặng Quang T là chồng bà Phạm Thị Vân A.
Thửa đất số 188 có diện tích 89,5m
2
đất ở tại đô thị, tờ bản đồ địa chính
số 42 phường Đ, thành phố L, tỉnh Lạng Sơn (viết tắt là thửa đất số 188) đã
được Ủy ban nhân dân thành phố L, tỉnh Lạng Sơn cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (viết tắt là
GCNQSDĐ) số BM 135777 ngày 28-02-2014 mang tên bà Vương Thị T.
Ngày 14-7-2020, bị đơn bà Vương Thị T ký Hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất thửa đất số 188 cho bà Đinh Thị T được Văn phòng Công
chứng Nguyễn Thị Thùy L công chứng (viết tắt là Hợp đồng chuyển nhượng
ngày 14-7-2020).
Cùng ngày 14-7-2020, bị đơn có ký nhận dưới mục người nhận tiền tại
Giấy nhận tiền, bên giao có ký nhận Đinh Thị T. Giấy nhận tiền có một số nội
dung, trong đó có thể hiện: " ... Tôi đã nhận đủ số tiền 10.800.000đồng,
1.000.000.000đồng chẵn tiền mặt, tổng số tiền nhận 02 lần là
2.000.000.000đồng ... còn 400 mét đầu cầu, tôi nợ cháu T ...".
Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố L, Văn phòng đăng ký
đất đai tỉnh Lạng Sơn (viết tắt là Chi nhánh VPĐKĐĐ thành phố) đã xác nhận
nội dung thay đổi và cơ sở pháp lý của GCNQSDĐ số BM 135777: Ngày 17-7-
2020 chuyển nhượng cho bà Đinh Thị T. Ngày 29-7-2020, tại trang bổ sung của
GCNQSDĐ số BM 135777 thể hiện: Thế chấp bằng quyền sử dụng đất tại Ngân
hàng thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam, Chi nhánh Lạng Sơn
(viết tắt là Ngân hàng BIDV). Ngày 09-9-2022, xóa nội dung đăng ký thế chấp
ngày 29-7-2020.
Bản cam kết (không ghi ngày, tháng, năm) thể hiện người nhận Vương
Thị T, người giao Đinh Thị T ký, ghi rõ họ tên (viết tắt là Bản cam kết) có nội
dung: "... Ngày 14-7-2020, tôi đã giao toàn bộ ngôi nhà cho bà Vương Thị T
...Tuy nhiên, chủ nhà Đinh Thị T đã gia hạn thêm cho bà T tiếp tục được sử
dụng ngôi nhà này từ tháng 06-2022 đến ngày 31-01-2023 (tức mùng 10-01-
2023 âm lịch ...".
Ngày 09-9-2022, bà Đinh Thị T ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất thửa đất số 188 cho vợ chồng nguyên đơn ông Đặng Quang T, bà Phạm
Thị Vân A được Phòng Công chứng số 1 tỉnh Lạng Sơn công chứng (viết tắt là
Hợp đồng chuyển nhượng ngày 09-9-2022).
Ngày 15-9-2022, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Lạng Sơn cấp
GCNQSDĐ số DG 659791 thửa đất số 188 cho ông Đặng Quang T, bà Phạm
Thị Vân A.
Ngày 23-9-2022, tại Văn phòng Công chứng Nông Thu H, vợ chồng
nguyên đơn đã ký kết Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số
74/22/TC.VCBLS.HL thửa đất số 188 với Ngân hàng thương mại cổ phần Ngoại
thương Việt Nam - Chi nhánh Lạng Sơn (viết tắt là Hợp đồng thế chấp ngày 23-
9-2022) . Ngày 23-9-2022, tại trang bổ sung của GCNQSDĐ số DG 659791 thể
4
hiện: Thế chấp bằng quyền sử dụng đất tại Ngân hàng thương mại cổ phần
Ngoại thương Việt Nam - Chi nhánh Lạng Sơn (viết tắt là Ngân hàng).
Biên bản cam kết giao đất, nhà lập ngày 18-01-2023 (viết tắt là Biên bản
cam kết năm 2023) thể hiện nội dung: Bên chủ nhà (bên mua) ông Đặng Quang
T. Bên bán nhà (bên bán) bà Đinh Thị T. Bên ở nhờ bà Vương Thị T. Ba bên
cùng thống nhất bên bán và bên ở nhờ sẽ bàn giao đất, nhà trên cho bên mua
trước ngày 31-01-2023. Thỏa thuận bà Vương Thị T ở đến ngày 21-2-2023
(ngày 02-2-2023 âm lịch). Ngày 16-02-2023, ông Đặng Quang T ra Thông báo
(về việc bàn giao đất, nhà đúng hẹn) gửi bà Đinh Thị T, bà Vương Thị T yêu cầu
thực hiện đúng Biên bản cam kết năm 2023. Ngày 02-3-2023, ông Đặng Quang
T ra Thông báo về việc bàn giao đất, nhà đất (lần 2) gửi bà Đinh Thị T, bà
Vương Thị T yêu cầu thực hiện đúng Biên bản cam kết năm 2023.
Qua xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá tài sản ngày 19-01-2024 xác
định: Đất tranh chấp có tổng diện tích 92,1m
2
; trong đó: diện tích 89,5m
2
thuộc
thửa đất số 188; diện tích 0,9m
2
thuộc thửa đất số 131; diện tích 1,7m
2
thuộc
thửa đất số 118. Trên đất có 01 ngôi nhà 03 tầng, 01 nhà bếp, 01 bể nước và mái
tôn phía trước nhà. Đất có giá thị trường là 50.000.000đồng/m
2
.
Tại cấp sơ thẩm:
Theo Đơn khởi kiện nguyên đơn ông Đặng Quang T, bà Phạm Thị Vân A
xác định đất tranh chấp có diện tích 89,5m
2
đã được cấp GCNQSDĐ cho nguyên
đơn. Nguồn gốc nhà đất tranh chấp do nguyên đơn nhận chuyển nhượng với bà
Đinh Thị T theo Hợp đồng chuyển nhượng ngày 09-9-2022 và vợ chồng nguyên
đơn đã được cấp GCNQSDĐ ngày 15-9-2022. Sau đó, ngày 23-9-2022, nguyên
đơn đã thế chấp tài sản trên với Ngân hàng để vay 4 tỷ đồng.
Ngày 18-01-2023, ông Đặng Quang T, bà Đinh Thị T và bị đơn bà Vương
Thị T đã cùng nhau lập Biên bản cam kết thống nhất cho bị đơn ở nhờ đến ngày
21-02-2023 và bị đơn phải bàn giao nhà đất cho nguyên đơn khi đến hạn. Ngày
16-02-2023, nguyên đơn đã gửi văn bản Thông báo lần thứ nhất đến bà Đinh Thị
T và bị đơn nhưng bị đơn cố ý khóa cửa để trốn tránh việc giao trả nhà. Ngày
02-03-2023, nguyên đơn tiếp tục gửi Thông báo lần 2 đến bà Đinh Thị T và bị
đơn nhưng bị đơn tiếp tục trốn tránh việc giao trả nhà. Do quyền lợi bị ảnh
hưởng nên nguyên đơn khởi kiện yêu cầu bà Đinh Thị T, bà Vương Thị T phải
thực hiện nghĩa vụ bàn giao nhà đất cho nguyên đơn theo Hợp đồng chuyển
nhượng ngày 09-09-2022; buộc bị đơn phải bồi thường tiền phí sử dụng tài sản
cho nguyên đơn là 36.000.000đồng/tháng x với số tháng mà bị đơn đang chiếm
hữu sử dụng tài sản, tạm tính từ tháng 3-2023 đến tháng 3-2024 là
432.000.000đồng. Ngoài ra, bị đơn còn phải bồi thường tiếp từ tháng 3-2024 cho
đến khi bàn giao xong nhà, đất cho nguyên đơn.
Qua xem xét, thẩm định tại chỗ, nguyên đơn không yêu cầu giải quyết với
phần đất thuộc thửa đất số 118, 131 và phần mái tôn đua ra vỉa hè. Nguyên đơn
không yêu cầu bà Đinh Thị T phải thực hiện nghĩa vụ bàn giao nhà đất; không
5
yêu cầu bị đơn phải bồi thường tiền phí sử dụng tài sản. Nguyên đơn chỉ yêu cầu
bị đơn phải trả lại nhà đất cho nguyên đơn.
Nguyên đơn không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn. Nếu yêu cầu
này được chấp nhận thì nguyên đơn cũng không yêu cầu giải quyết hậu quả của
hợp đồng vô hiệu đối với Hợp đồng chuyển nhượng ngày 14-7-2020 và Hợp
đồng chuyển nhượng ngày 09-9-2022. Nguyên đơn đã nộp 12.462.000đồng tiền
tạm ứng chi phí tố tụng nên đề nghị giải quyết chi phí này theo quy định.
Bị đơn có yêu cầu phản tố bà Vương Thị T trình bày: Nhà đất thuộc
thửa đất số 188 là tài sản riêng của bị đơn. Bà Đinh Thị T có rủ bị đơn góp tiền
kinh doanh đất đai. Do thiếu tiền mua đất nên tháng 7 năm 2020, bà Đinh Thị T
đã bảo bị đơn mang GCNQSDĐ thửa đất số 188 đi đặt tại Ngân hàng để vay
thêm 600.000.000đồng, bị đơn đưa GCNQSDĐ thửa đất số 188 cho bà Đinh Thị
T để đi vay tiền, còn bà Đinh Thị T mang đi vay tiền hay cầm cố ở đâu thì bị
đơn không biết. Khoảng tháng 8-2020, bà Đinh Thị T chở bị đơn lên Văn phòng
công chứng Nguyễn Thị Thùy L để ký vào một số văn bản nói là để vay tiền
Ngân hàng được thuận lợi chứ không có việc bị đơn chuyển nhượng thửa đất
cho bà Đinh Thị T. Bị đơn không được nhận bất cứ khoản tiền nào từ bà Đinh
Thị T về việc chuyển nhượng thửa đất số 188 mặc dù bị đơn có ký vào Giấy
nhận tiền. Từ năm 2020 đến đầu năm 2023 khi xảy ra việc nguyên đơn đến đòi
lấy nhà đất thì bị đơn vẫn trực tiếp sinh sống tại nhà đất này. Trong quá trình
sinh sống không hề có Ngân hàng nào đến xem xét, thẩm định nhà đất. Bị đơn
có ký vào Biên bản cam kết năm 2023 nhưng khi đó bị đơn hoang mang, chỉ ký
mà không đọc nội dung. Do đó, bị đơn không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của
nguyên đơn.
Bị đơn có yêu cầu phản tố yêu cầu tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng
ngày 14-7-2020, Hợp đồng chuyển nhượng ngày 09-9-2022 đối với thửa đất số
188 vô hiệu. Bị đơn không yêu cầu giải quyết hậu quả của các hợp đồng vô hiệu.
Về chi phí tố tụng, bị đơn đề nghị giải quyết theo luật định. Do là người cao tuổi
nên bị đơn có đơn xin miễn án phí sơ thẩm.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Đinh Thị T trình bày: Bà
có mua nhà đất của bị đơn thuộc thửa đất số 188 với giá 2.850.000.000đồng, hai
bên có lập Hợp đồng chuyển nhượng tại Văn phòng công chứng Nguyễn Thị
Thùy L. Bà Đinh Thị T đã thanh toán toàn bộ bằng tiền mặt 03 lần cho bà
Vương Thị T, cụ thể: Lần 1 trả 850.000.000đồng tại nhà bà Đinh Thị T có bà
Nông Kim D biết. Lần 2, lần 3 mỗi lần trả 1.000.000.000đồng tại Văn phòng
công chứng Nguyễn Thị Thùy L. Sau khi thanh toán đủ 2.850.000.000đồng thì
bị đơn mới làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và mới giao lại
GGCNQSDĐ thửa đất số 188 cho bà Đinh Thị T. Do thời điểm bị đơn bán nhà
do đang có dịch bệnh Covid nên bị đơn xin ở nhờ và cam kết chậm nhất là tháng
6-2022 sẽ trả nhà. Đến hẹn bị đơn lại xin ở tiếp đến 31-01-2023 và khi đó hai
bên mới làm Bản cam kết về vấn đề này. Sau khi nhận được tiền bán nhà đất tại
thửa đất số 188 thì khoảng tháng 8-2020, bị đơn đã nhờ bà Đinh Thị T ra Ngân
6
hàng BIDV gửi Sổ tiết kiệm 1 tỷ đồng và bị đơn còn mua một mảnh đất khác.
Tuy nhiên, bà Đinh Thị T không rõ địa chỉ mảnh đất bị đơn mua ở đâu.
Tháng 9-2022, bà Đinh Thị T đã chuyển nhượng nhà đất đó cho nguyên
đơn với giá khoảng trên 3 tỷ đồng. Sau khi nhận đủ tiền thì bà Đinh Thị T đã
bàn giao GCNQSDĐ cho nguyên đơn. Việc chuyển nhượng này bị đơn cũng
biết nhưng không phản đối, mà nói là giá chuyển nhượng rẻ quá. Ngày 18-01-
2023, bị đơn có gặp nguyên đơn và có làm bản cam kết cả ba thể hiện bị đơn sẽ
bàn giao lại nhà đất cho nguyên đơn vào ngày 21-02-2023. Việc bị đơn cho rằng
năm 2020 có đưa cho bà Đinh Thị T 500 triệu đồng là không đúng, cũng không
có việc bà Đinh Thị T cầm GCNQSDĐ của thửa đất số 188 để đi vay 600 triệu
đồng làm ăn chung cùng với bị đơn. Khoảng tháng 2-2023, bị đơn đã làm đơn tố
cáo ra cơ quan Công an. Sau đó, cơ quan Công an đã giải quyết và xác định
không có căn cứ bà Đinh Thị T lừa đảo bị đơn.
Như vậy, việc chuyển nhượng nhà đất tại thửa đất số 188 giữa bà Đinh
Thị T với với nguyên đơn đã thực hiện xong, việc bị đơn ở nhờ tại nhà đất này là
xin trực tiếp và được nguyên đơn đồng ý. Nên bà Đinh Thị T không có trách
nhiệm bàn giao nhà đất cho nguyên đơn và không liên quan đến việc nguyên
đơn đòi bị đơn phải trả lại tiền phí sử dụng tài sản. Bà Đinh Thị T không chấp
nhận yêu cầu phản tố của bị đơn. Nếu yêu cầu phản tố được chấp nhận thì bà
Đinh Thị T cũng không yêu cầu giải quyết hậu quả của các Hợp đồng vô hiệu.
Do đang phải điều trị dạ dày, con còn nhỏ nên bà Đinh Thị T xin được vắng mặt
tại tất cả các giai đoạn tố tụng.
Người đại diện hợp pháp của Phòng phòng Công chứng số 1 và công
chứng viên bà Lương Thị Thanh H trình bày: Trước khi công chứng Hợp
đồng chuyển nhượng ngày 09-9-2022, công chứng viên bà Lương Thị Thanh H
xác định các bên tham gia giao dịch đã cung cấp đầy đủ giấy tờ, tài liệu có liên
quan, công chứng viên thực hiện đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp
luật. Do bận công việc nên người đại diện của Phòng công chứng và công chứng
viên xin vắng mặt trong suốt quá trình tố tụng.
Người đại diện hợp pháp của Văn phòng Công chứng Nguyễn Thị
Thùy L trình bày: Ngày 14-7-2020 trước mặt công chứng viên, bị đơn và bà
Đinh Thị T đã đồng ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hai bên đã ký, ghi rõ
họ tên vào Hợp đồng chuyển nhượng. Công chứng viên đã nhìn thấy bị đơn và
bà Đinh Thị T ngồi ở ngay cửa Văn phòng bày nhiều cọc tiền trên bàn, thấy hai
người họ ngồi viết gì đó, công chứng viên nghĩ là giấy giao nhận tiền. Sau đó,
công chứng viên thấy bị đơn cầm tiền cho vào 1 cái nải mầu đen rồi 2 người ra
bàn ký Hợp đồng chuyển nhượng. Văn phòng công chứng xin vắng mặt trong
trong suốt quá trình tố tụng.
Người đại diện của Phòng Quản lý đô thị thành phố L, tỉnh Lạng Sơn
trình bày: Đối với phần đất vỉa hè đườngg B có diện tích 12,6m
2
và phần đất
vỉa hè đường T có diện tích 0,9m
2
đều thuộc thửa đất số 131 đã được bị đơn xây
dựng quây mái tôn, các đương sự không yêu cầu giải quyết phần đất này và
7
Phòng cũng không yêu cầu giải quyết phần đất đó trong vụ án này. Đấy là hành
vi vi phạm hành chính của người dân thì Phòng sẽ tham mưu cho UBND thành
phố xem xét xử lý sau. Do đó, người đại diện xin vắng mặt trong Sốt quá trình
tố tụng.
Người đại diện theo ủy quyền của Ủy ban nhân dân phường Đ, thành
phố L, tỉnh Lạng Sơn trình bày: Đối với phần diện tích đất thuộc thửa đất số
118 thuộc quyền quản lý của Ủy ban nhân dân phường. Các đương sự không yêu
cầu giải quyết phần đất này và Ủy ban nhân dân phường cũng không yêu cầu
giải quyết phần đất đó trong vụ án. Do đó, người đại diện xin vắng mặt trong
suốt quá trình tố tụng.
Người đại diện theo ủy quyền của Ngân hàng thương mại cổ phần
Ngoại thương Việt Nam, Chi nhánh Lạng Sơn trình bày: Ngày 23-9-2022,
nguyên đơn ký Hợp đồng vay hạn mức số 74 và Hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất số 74 với Ngân hàng, tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất và nhà tại
thửa đất số 188. Trong quá trình vay vốn, nguyên đơn thanh toán gốc lãi cho
Ngân hàng đầy đủ, đúng hạn nên Ngân hàng không yêu cầu giải quyết Hợp đồng
vay hạn mức số 74 và Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Ngân hàng không
có ý kiến gì với yêu cầu phản tố của bị đơn mà đề nghị giải quyết theo quy định
của pháp luật. Người đại diện của Ngân hàng xin vắng mặt trong suốt quá trình
tố tụng.
Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 19/2024/DS-ST ngày 04-6-2024 của Tòa án
nhân dân thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn, đã quyết định:
1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, cụ thể buộc bị đơn có
nghĩa vụ bàn giao thửa đất số 188, diện tích 89,5m
2
và toàn bộ tài sản gắn liền
với đất cho nguyên đơn theo Bản cam kết ngày 18-01-2023.
2. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn về việc yêu cầu tuyên bố
Hợp đồng chuyển nhượng ngày 14-7-2020 vô hiệu.
3. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn về việc yêu cầu tuyên bố
Hợp đồng chuyển nhượng ngày 09-9-2022 vô hiệu.
4. Đình chỉ giải quyết đối với yêu cầu của nguyên đơn về việc yêu cầu bị
đơn trả phí sử dụng tài sản vì nguyên đơn rút yêu cầu. Nguyên đơn có quyền
khởi kiện lại theo quy định của pháp luật.
5. Đình chỉ giải quyết đối với yêu cầu của nguyên đơn về việc yêu cầu bà
Đinh Thị T bàn giao nhà đất cho nguyên đơn vì nguyên đơn rút yêu cầu. Nguyên
đơn có quyền khởi kiện lại theo quy định của pháp luật.
Ngoài ra, Bản án sơ thẩm còn tuyên về chi phí tố tụng, về án phí, về
quyền yêu cầu thi hành án và quyền kháng cáo theo quy định.
Trong thời hạn luật định, bị đơn có yêu cầu phản tố bà Vương Thị T
kháng cáo toàn bộ Bản án dân sự sơ thẩm số 19/2024/DS-ST ngày 04-6-2024
của Tòa án nhân dân thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn; đề nghị Tòa án cấp
8
phúc thẩm xét xử lại vụ án theo hướng sửa bản án sơ thẩm, không chấp nhận yêu
cầu khởi kiện của nguyên đơn, chấp nhận các yêu cầu phản tố của bị đơn tuyên
hợp đồng chuyển nhượng ngày 14-7-2020; Hợp đồng chuyển nhượng ngày 09-
9-2022 vô hiệu.
Tại cấp phúc thẩm
Tòa án cấp phúc thẩm đã tiến hành lấy lời khai của bị đơn, nguyên đơn và
một số người làm chứng; yêu cầu các đương sự, yêu cầu các cơ quan, tổ chức
cung cấp nhiều tài liệu chứng cứ liên quan đến việc giải quyết vụ án.
Công an thành phố L, tỉnh Lạng Sơn cung cấp thông tin, tài liệu chứng cứ
thể hiện tại Văn bản số 2453/CATP-KTMT ngày 21-11-2024 về việc giải quyết
đơn tố cáo của bà Vương Thị T và tài liệu kèm theo.
Ngân hàng BIDV có Văn bản số 1557/BIDV.LS-QLRR ngày 25-11-2024
về việc cung cấp thông tin vay vốn và thế chấp tài sản của bà Đinh Thị T đối với
thửa đất số 188 và tài liệu kèm theo.
Chi nhánh VPĐKĐĐ thành phố có Văn bản số 958/CNVPĐKĐĐ ngày
13-12-2024 về việc cung cấp thông tin đất đai liên quan đến thửa đất số 470, tờ
bản đồ địa chính số 66 xã H, thành phố L, tỉnh Lạng Sơn và tài liệu kèm theo.
Công ty B Lạng Sơn (viết tắt là Công ty B) có Văn bản số
210/DVKH/BVNT/LS ngày 30-12-2024 về việc phúc đáp Tòa án tỉnh Lạng
Sơn về việc cung cấp tài liệu chứng cứ đối với khách hàng Vương Thị T và tài
liệu kèm theo.
Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam, Chi nhánh Lạng
Sơn có Văn bản số 982/2024/TCB-LSN ngày 25-12-2024 về việc trả lời Quyết
định số 55 của Tòa án nhân dân tỉnh Lạng Sơn về việc cung cấp tài liệu chứng
cứ đối với khách hàng Đinh Thị Lệ H và tài liệu kèm theo.
Ngân hàng thương mại cổ phần Công thương Việt Nam, Chi nhánh Lạng Sơn
có Văn bản số 229/CV-CNLS-TH ngày 26-12-2024 về việc phúc đáp công văn số
54 ngày 20-12-2024 đối với khách hàng Đinh Thị T và tài liệu kèm theo.
Công an xã T, huyện T, tỉnh Lạng Sơn có Văn bản số 09/CAX ngày 03-
01-2025 về việc cung cấp tài liệu chứng cứ liên quan đến ông Nông Văn A, bà
Vương Thị T, bà Nông Kim D, bà Đinh Thị T và tài liệu kèm theo.
Tại phiên tòa phúc thẩm
Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn có yêu cầu phản tố giữ nguyên
yêu cầu phản tố; giữ nguyên yêu cầu kháng cáo. Ngoài ra, do cấp phúc thẩm đã
làm rõ các vấn đề trong vụ án thể hiện có dấu hiệu hình sự nên đề nghị Hội đồng
xét xử xem xét vấn đề này theo luật định.
Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi
kiện, không nhất trí với kháng cáo của bị đơn.
9
Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Lạng Sơn phát biểu ý kiến về việc
chấp hành pháp luật tố tụng và giải quyết vụ án cụ thể như sau:
1. Về việc chấp hành pháp luật tố tụng: Quá trình thụ lý, giải quyết vụ án
tại cấp phúc thẩm và tại phiên tòa phúc thẩm, Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư
ký phiên tòa chấp hành đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự; phiên tòa đã
được triệu tập hợp lệ, có người tham gia tố tụng vắng mặt nhưng có đề nghị xét
xử vắng mặt; người tham gia tố tụng có mặt đã được thực hiện đầy đủ các quyền
và nghĩa vụ của mình.
2. Về quan điểm giải quyết vụ án: Căn cứ lời khai của các đương sự, của
người làm chứng; căn cứ vào tài liệu chứng cứ thu thập được có trong hồ sơ vụ
án tại cấp sơ thẩm, cấp phúc thẩm, có đủ căn cứ xác định: Hợp đồng chuyển
nhượng ngày 14-7-2020, Hợp đồng chuyển nhượng ngày 09-9-2022 và Hợp
đồng thế chấp ngày 23-9-2022 vô hiệu. Xét thấy, Tòa án cấp sơ thẩm có các vi
phạm thủ tục tố tụng về yêu cầu phản tố, về thông báo thụ lý phản tố; không
thực hiện việc giải thích về việc đương sự không yêu cầu giải quyết hậu quả của
hợp đồng theo Hướng dẫn của Tòa án nhân dân tối cao ngày 07-4-2017 đã ảnh
hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của các đương sự. Hồ sơ có dấu hiệu của
việc trục lợi tiền bảo hiểm nhân thọ và có dấu hiệu của việc cấu kết thực hiện
lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Do đó, cấp phúc thẩm không khắc phục được mà cần
hủy Bản án sơ thẩm mới đảm bảo khách quan, toàn diện, triệt để, đảm bảo hai
cấp xét xử.
Đề nghị Hội đồng xét áp dụng khoản 3 Điều 308, Điều 310 Bộ luật Tố
tụng dân sự năm 2015; hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 19/2024/DS-ST ngày 04-
6-2024 của Tòa án nhân dân thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn để giải quyết
lại theo thủ tục sơ thẩm. Do hủy Bản án sơ thẩm nên người kháng cáo không
phải chịu án phí phúc thẩm. Đối với ý kiến của các đương sự, nghĩa vụ chịu chi
phí tố tụng, án phí sơ thẩm sẽ được xem xét lại khi giải quyết vụ án.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:[
[1] Về thủ tục tố tụng: Phiên tòa mở lần thứ 1 và đã được triệu tập hợp lệ,
có đương sự tuy vắng mặt nhưng người đại diện theo ủy quyền có mặt hoặc có
đề nghị xin xét xử vắng mặt. Căn cứ vào Điều 296 của Bộ luật Tố tụng dân sự
năm 2015, Tòa án vẫn tiến hành xét xử vụ án vắng mặt những người này.
[2] Xét kháng cáo của bị đơn có yêu cầu phản tố, thấy rằng:
[3] Đối với Hợp đồng chuyển nhượng ngày 14-7-2020, thấy rằng:
[4] Thứ nhất: Trước khi các bên ký kết Hợp đồng chuyển nhượng thì bị
đơn bà Vương Thị T không có mối quan hệ họ hàng, chỉ quan hệ quen biết
thông qua việc mua bảo hiểm do bà Đinh Thị T là nhân viên Công ty B vào năm
2019. Tại thời điểm các bên ký kết Hợp đồng chuyển nhượng thể hiện bị đơn có
trình độ văn hóa lớp 3, biết đọc, biết viết, hiện sống một mình, không có chồng
con, nghề nghiệp làm ruộng, hàng ngày đi là bán rau rong. Còn bà Đinh Thị T là
Trưởng ban của Công ty B.
10
[5] Thứ 2: Về giá trị tài sản chuyển nhượng: Nhà đất đang có tranh chấp
có vị trí thuận lợi kinh doanh nằm ngay cạnh mặt đường lớn (trục đường chính
đường B), có 02 mặt tiền, có giá trị rất cao. Bà Đinh Thị T cho rằng giá chuyển
nhượng nhà đất giữa hai bên khi đó là 2.850.000.000đồng. Thấy rằng: Ngày 17-
7-2020, cơ quan có thẩm quyền đã điều chỉnh biến động sang tên bà Đinh Thị T
trên GCNQSDĐ. Ngày 29-7-2020, bà Đinh Thị T đã thế chấp vay vốn tại Ngân
hàng BIDV. Chỉ sau 15 ngày thì giá trị thửa đất theo Biên bản định giá tài sản
ngày 29-7-2020 đã là 4.475.000.000đồng (chưa bao gồm tài sản trên đất là ngôi
nhà 3 tầng của bị đơn). Như vậy là riêng giá trị đất đã cao gần gấp đôi so với giá
trị chuyển nhượng thửa đất mà bà Đinh Thị T trình bày. Theo kết quả xem xét,
thẩm định tại chỗ thể hiện trên đất có ngôi nhà 03 tầng, 01 bếp do nguyên đơn
xây dựng trước năm 2020. Khi giao dịch chuyển nhượng, các bên không đề cập
đến các tài sản trên đất mà chỉ căn cứ vào GCNQSDĐ để xác định giá là không
phù hợp. Do đó, giá chuyển nhượng bà Đinh Thị T trình bày là không ngang giá
so với giá thị trường và không phù hợp với thực tế khách quan.
[6] Thứ 3: Về việc thanh toán tiền chuyển nhượng: Bị đơn trình bày là
không nhận được tiền từ bà Đinh Thị T do không có việc chuyển nhượng nhà
đất trên thực tế. Bà Đinh Thị T thì cho rằng đã thanh toán 03 lần tiền cho bị đơn
với tổng số tiền là 2.850.000.000đồng. Tuy nhiên, lời trình bày của chính bà
Đinh Thị T mâu thuẫn, bất nhất về thời gian, địa điểm giao tiền, về số tiền, về
số lần trả tiền, cụ thể như sau:
[7] Lần 1 có lúc bà Đinh Thị T cho rằng đã giao tiền mặt
850.000.000đồng tại nhà riêng của bà Đinh Thị T vào ngày 08-7-2020 nhưng
không làm giấy tờ với lý do bị đơn đề nghị khi làm thủ tục tại Văn phòng công
chứng sẽ viết một thể (bút lục 286). Tuy nhiên, nhiều văn bản nhất là văn bản bà
Đinh Thị T gửi cấp phúc thẩm lại khẳng định bà Đinh Thị T đã giao tiền tiền
mặt 850.000.000đồng cho bị đơn vào ngày 13-7-2020.
[8] Lần 2 có lúc bà Đinh Thị T cho rằng đã giao tiền mặt
1.000.000.000đồng vào ngày 10-7-2020 cho bị đơn tại Văn phòng công chứng
Nguyễn Thị Thùy L (bút lục 286). Tuy nhiên, nhiều văn bản nhất là văn bản bà
Đinh Thị T gửi cấp phúc thẩm lại khẳng định bà Đinh Thị T đã giao tiền tiền
mặt 1.000.000.000đồng vào ngày 14-7-2020.
[9] Lần 3 có lúc bà Đinh Thị T cho rằng đã giao tiền mặt
1.000.000.000đồng vào ngày 14-7-2020 cho bị đơn tại Văn phòng công chứng
Nguyễn Thị Thùy L và có bà Nguyễn Thị Thùy L làm chứng (bút lục 286). Tuy
nhiên, nhiều văn bản nhất là văn bản bà Đinh Thị T gửi cấp phúc thẩm lại xác
định bà Đinh Thị T đã giao tiền mặt 1.000.000.000đồng vào ngày 17-7-2020 tại
Văn phòng công chứng Nguyễn Thị Thùy L và có bà Nguyễn Thị Thùy L làm
chứng.
[10] Bà Nguyễn Thị Thùy L lại khẳng định: Bà Đinh Thị T và bị đơn chỉ
lên Văn phòng công chứng duy nhất ngày 14-7-2020, bà Nguyễn Thị Thùy L có
chứng kiến hai bên để nhiều cọc tiền trên bàn nhưng không nắm được cụ thể
11
việc giao nhận tiền như thế nào (bút lục 251, 864). Thấy rằng, ngày 17-7-2020
trên GCNQSDĐ của thửa đất số 188 đã được cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh
biến động sang tên bà Đinh Thị T nên việc bà Đinh Thị T cho rằng vào ngày 17-
7-2020 bà Đinh Thị T mới lên Văn phòng công chứng Nguyễn Thị Thùy L để
đưa cho bị đơn số tiền 1.000.000.000đồng là mâu thuẫn, không phù hợp với thực
tế khách quan. Ngoài ra, tại Biên bản lấy lời khai ngày 03-01-2024 (bút lục 97-
99), bà Đinh Thị T lại xác định sau khi giao đủ số tiền 2.850.000.000đồng thì bị
đơn mới làm Hợp đồng chuyển nhượng cho bà Đinh Thị T. Điều này là mâu
thuẫn với thời điểm các bên ký kết hợp đồng là ngày 14-7-2020.
[11] Thứ 4: Về Giấy nhận tiền (Bút lục 229): Trong hồ sơ vụ án văn bản
này là bản phô tô không ghi ngày tháng năm lập giấy, thể hiện sửa nhiều nội
dung mà đọc không thể cắt nghĩa. Văn bản này có nội dung: Ngày 14-7-2020 bị
đơn nhận với bà Đinh Thị T số tiền 10.800.000đồng, 1.000.000.000đồng chẵn
tiền mặt, tổng số tiền nhận 02 lần là 2.000.000.000đồng ... còn 400 mét đầu cầu,
tôi nợ cháu T. Như vậy, Giấy nhận tiền không nêu rõ số tiền của giao dịch gì
giữa các bên; số tiền giao dịch trên giấy liên quan gì đến nội dung "còn 400m
đầu cầu tôi nợ cháu T". Giấy nhận tiền cũng không thể hiện số tiền
850.000.000đồng bà Đinh Thị T đã trả cho bị đơn trước đó. Điều này là mâu
thuẫn với chính những gì bà Đinh Thị T đã trình bày về việc thanh toán tiền
chuyển nhượng như đã phân tích ở trên và không phù hợp với giao dịch thực tế
và không phù hợp với thực tế khách quan. Giấy nhận tiền này cũng không chứng
minh được bà Đinh Thị T đã trả đủ cho bị đơn số tiền 2.850.000.000đồng như bà
Đinh Thị T trình bày.
[12] Bị đơn chỉ thừa nhận chữ ký và họ tên bị đơn tại cuối Giấy nhận tiền
là do bị đơn ký nhưng bị đơn không nắm rõ nội dung vì khi ký chỉ để thuận lợi
cho bà Đinh Thị T mượn GCNQSDĐ thửa đất số 188 thế chấp vay vốn của
Ngân hàng cùng nhau góp tiền mua đất, sau đó bán đi được tiền lãi sẽ chia nhau.
Bị đơn đề nghị giám định nội dung chữ viết tại văn bản này nhưng Tòa án không
thể thực hiện được bởi bản gốc văn bản này bị đơn không lưu giữ. Theo lời trình
bày của nguyên đơn và Văn bản số 2453/CATP-KTMT ngày 21-11-2024 của
Công an thành phố L, tỉnh Lạng Sơn thì bản gốc văn bản này do bà Đinh Thị T
lưu giữ. Tòa án cấp phúc thẩm đã nhiều lần Thông báo yêu cầu bà Đinh Thị T
cung cấp bản gốc để thực hiện giám định nhưng bà Đinh Thị T đã phản hồi bằng
văn bản là không thực hiện yêu cầu này.
[13] Thứ 5: Về việc giao tài sản chuyển nhượng: Bà Đinh Thị T cho rằng
do dịch Covid nên sau khi ký Hợp đồng chuyển nhượng ngày 14-7-2020 đã cho
bị đơn ở nhờ đến tháng 6-2022, sau đó cho ở nhờ tiếp đến ngày 31-01-2023 mà
không lấy tiền thuê nhà và nội dung này đã được bị đơn nhất trí tại Bản cam kết
(không ghi ngày tháng lập giấy). Bị đơn thừa nhận có ký họ tên tại Bản cam kết
đó nhưng cho rằng do bà Đinh Thị T hứa hẹn cùng nhau hợp tác làm ăn buôn
bán đất đai nên bị đơn không chỉ đưa giấy tờ của thửa đất số 188 mà còn đưa
500 triệu đồng (rút từ Ngân hàng ra) cho bà Đinh Thị T và có ký vào nhiều giấy
tờ theo yêu cầu của bà Đinh Thị T. Từ ngày 14-7-2020 đến nay, bị đơn vẫn trực
12
tiếp sinh sống tại ngôi nhà 3 tầng trên thửa đất số 188; đầu năm 2023 khi nguyên
đơn đến đòi nhà đất thì bị đơn mới biết việc bà Đinh Thị T đã chuyển nhượng
nhà đất cho nguyên đơn. Do lúc đó bị đơn vẫn tin tưởng bà Đinh Thị T cũng
tham gia và chưa có tranh chấp nên bị đơn cũng đã ký vào Bản cam kết ngày 18-
01-2023 do nguyên đơn lập sẵn mà không xem nội dung. Tuy nhiên, ngay sau
đó bị đơn đã tố cáo sự việc trên với cơ quan Công an, thấy rằng:
[14] Bản cam kết về việc bà Đinh Thị T cho bà Vương Thị T ở nhờ đến
ngày 31-01-2023 không có ngày tháng năm. Theo Đơn trình bày sự việc của bị
đơn (bút lục số 654-658) có xác nhận của hàng xóm xung quanh, của Hội trưởng
hội hiếu, của khối trưởng khối 9 (qua các năm) và của Ủy ban nhân dân phường
Đ, thành phố L, tỉnh Lạng Sơn thể hiện bị đơn vẫn đã và đang trực tiếp sinh
sống tại nhà đất này từ trước đến nay, vẫn tham gia đầy đủ các hoạt động tại nơi
cư trú mà chưa từng di chuyển đi nơi nào khác và cũng không còn chỗ ở nào
khác.
[15] Mặt khác, sau khi điều chỉnh biến động trên GCNQSDĐ được 12
ngày thì vào ngày 29-7-2020 bà Đinh Thị T đã thế chấp thửa đất số 188 tại Ngân
hàng BIDV. Trong Hợp đồng thế chấp (bút lục 614-622) tại điểm i khoản 2 Điều
2, khoản 1, 4 Điều 12 thể hiện thửa đất số 188 của Bên thế chấp không được
thực hiện trong giao dịch dân sự nào khác; không được cho tặng, cho mượn, cho
thuê .... Điều này là mâu thuẫn với ý kiến của bà Đinh Thị T là nhà đất này đang
cho bị đơn ở nhờ. Do đó, có đủ căn cứ pháp lý xác định từ ngày 14-7-2020 đến
trước ngày 09-9-2022 bị đơn chưa từng giao nhà cho bà Đinh Thị T quản lý sử
dụng theo như Bản cam kết và Hợp đồng chuyển nhượng giữa hai bên.
[16] Thứ 6: Về việc nộp giấy tờ để thực hiện thủ tục đăng ký biến động
đất đai: Tài liệu có từ cấp sơ thẩm thể hiện bị đơn chỉ ký vào Hợp đồng chuyển
nhượng còn người làm thủ tục nộp thuế và các thủ tục pháp lý khác là bà Long
Lộc Kim T. Tại cấp phúc thẩm đã lấy lời khai của người làm chứng bà Long
Lộc Kim T (là người từng giúp việc tại Văn phòng công chứng Nguyễn Thị
Thùy L) thể hiện: Bà Long Lộc Kim T là người trực tiếp đi nộp thuế, nộp giấy tờ
... sau đó trực tiếp nhận GCNQSDĐ đã đăng ký biến động sang tên bà Đinh Thị
T để đưa lại cho Trưởng Văn phòng công chứng Nguyễn Thị Thùy L. Như vậy,
là phù hợp với việc bị đơn trình bày là bị đơn chỉ được ký các giấy tờ còn thủ
tục như thế nào bị đơn không được biết.
[17] Thứ 7: Bà Đinh Thị T cho rằng: Sau khi có tiền chuyển nhượng nhà
đất tranh chấp thì bà Đinh Thị T là người đã đưa bị đơn gửi tiền vào Ngân hàng
BIDV số tiền 1.000.000.000đồng vào ngày 11-8-2020 (sau thời điểm ký kết hợp
đồng chuyển nhượng 26 ngày). Xét lời trình bày của bà Đinh Thị T và qua các
tài liệu do Ngân hàng BIDV cung cấp thể hiện: Ngày 11-8-2020, bà Đinh Thị T
đã đưa bị đơn đến Ngân hàng BIDV (Phòng giao dịch N, huyện L, tỉnh Lạng
S1), cách nơi bị đơn đang ở (là trung tâm thành phố L, tỉnh Lạng Sơn) trên
20km để mở tài khoản thẻ của số tiền 01 tỷ đồng mang tên bị đơn vào hồi 11 giờ
09 phút. Sau khi có Thẻ ngân hàng (bút lục 281) vào hồi 11 giờ 48 phút cùng
ngày, ngay lập tức số tiền 01 tỷ đồng từ tài khoản thẻ được hoàn tất các thủ tục
13
sang Thẻ tiết kiệm có kỳ hạn 03 tháng (bút lục 981). Mặc dù chưa đến hạn
nhưng ngày 14-9-2020, thể hiện bị đơn đã rút toàn bộ số tiền này. Cũng cùng
ngày bị đơn thực hiện đóng 100.000.000đồng theo Hợp đồng bảo hiểm số
10000003533582 với tư vấn viên bà Nông Kim D.
[18] Thứ 8: Bà Đinh Thị T tại Biên bản ghi lời khai ngày 15-02-2023 (bút
lục 266-267) thể hiện: Bản thân bà Đinh Thị T chưa từng nhận tiền của bị đơn
để cùng nhau mua đất hoặc làm ăn gì khác; chưa từng thỏa thuận cùng kinh
doanh mua bán đất với bị đơn. Sau khi có tiền chuyển nhượng nhà đất tranh
chấp thì bị đơn đã mua 1, 2 mảnh đất ở khu vực đường P, xã H, thành phố L,
tỉnh Lạng Sơn. Vào ngày 15-01-2021, bị đơn có đến nhà và nhờ bà Đinh Thị T
đi cùng để đếm tiền bán đất giúp (bán mảnh đất ở khu vực P, không biết cụ thể
là miếng đất nào) nhưng bà Đinh Thị T không đi và bảo bị đơn nói với khách
mua đất cứ chuyển tiền vào tài khoản Ngân hàng của bà Đinh Thị T rồi bà Đinh
Thị T sẽ rút ra đưa cho bị đơn. Sau đó, bà Đinh Thị T cho bị đơn số tài khoản
201869498245 của mình. Ngày 16-01-2022, chủ tài khoản 19036431091017 là
bà Đinh Thị Lệ H đã chuyển đến 240.000.000đồng; ngày 22-01-2021 chuyển
tiếp số tiền 120.000.000đồng và đưa 20.000.000đồng. Sau đó, bà Đinh Thị T đã
rút ra và đưa đủ cho bị đơn 380.000.000đồng. Đối với vấn đề này cấp phúc thẩm
đã tiến hành lấy lời khai của những người làm chứng, thể hiện:
[19] Thửa đất số 469, diện tích 50,0m
2
đất ở, tờ bản đồ địa chính số 66 xã
H, thành phố L, tỉnh Lạng Sơn (viết tắt là thửa đất số 469) trước đây thuộc một
phần thửa đất số 273 có diện tích 6.155m
2
đất NHK đã được cấp GCNQSDĐ
cho bà Nguyễn Thị H. Sau đó, bà Nguyễn Thị H thực hiện thủ tục tách thành
trên 40 thửa đất và đường ngõ đi chung. Ngày 30-10-2017, bà Nguyễn Thị H
chuyển nhượng cho bà Nguyễn Thị Ngọc A nhiều thửa đất trong đó có thửa đất
số 394, diện tích 100m
2
. Bà Nguyễn Thị Ngọc A lại thực hiện tách thửa đất số
394 thành thửa đất số 469 và 470 (mỗi thửa đất có diện tích 50m
2
) và chuyển
mục đích sử dụng thành đất ở. Bà Nguyễn Thị Ngọc A đã ủy quyền cho bà Nông
Thị H chuyển nhượng các thửa đất số 469, 470 cho ông Nông Văn H, bà Hoàng
Thị H. Ngày 14-8-2020 ông Nông Văn H, bà Hoàng Thị H được Sở Tài nguyên
và Môi trường tỉnh Lạng Sơn cấp GCNQSDĐ đối với 02 thửa đất này. Ngày
19-8-2020, ông Nông Văn H, bà Hoàng Thị H làm Hợp đồng chuyển nhượng
thửa đất số 469 cho bị đơn và ngày 18-9-2020 được cơ quan có thẩm quyền
chỉnh lý biến động sang tên bị đơn đối với thửa đất số 469. Người thực hiện toàn
bộ các thủ tục nộp thuế, nộp hồ sơ và nhận GCNQSĐĐ sau khi đã đăng ký biến
động vẫn là bà Long Lộc Kim T (bút lục 804-806). Ngày 05-3-2021, bị đơn làm
Hợp đồng chuyển nhượng thửa đất số 469 cho ông Nguyễn Đức Đ. Người thực
hiện toàn bộ các thủ tục nộp thuế, nộp hồ sơ chuyển nhượng là bà Đinh Thị Lệ
H. Qua lời khai, ý kiến của ông Nông Văn H, bà Long Lộc Kim T, ông Hoàng
Thị H, bà Đinh Thị Lệ H thể hiện các nội dung sau:
[20] Ông Nông Văn H là người làm môi giới kinh doanh bất động sản trên
địa bàn thành phố cho bà Nông Thị H và bà Phạm Thị Vân A (chính là nguyên
đơn trong vụ án). Các thửa đất số 469, 470 là do bà Nông Thị H và bà Phạm Thị
14
Vân A trả công cho người làm môi giới để có thêm thu nhập từ việc chuyển
nhượng. Ông Nông Văn H quen biết với bà Đinh Thị T vì cùng quê huyện T,
tỉnh Lạng Sơn và cũng có kinh doanh, môi giới bất động sản trên địa bàn thành
phố. Bản thân ông Nông Văn H không quen biết chủ đất bà Nguyễn Thị Ngọc A
và cũng không quen biết gì với bị đơn trước khi ký kết giao dịch chuyển nhượng
thửa đất số 469. Sau khi ông Nông Văn H ký hợp đồng nhận chuyển nhượng và
hợp đồng chuyển nhượng thửa đất số 469 thì mọi giao dịch tiếp theo do Phòng
Công chứng số 1 và Văn phòng Công chứng Nguyễn Thị Thùy L thực hiện (bút
lục 662-664).
[21] Ông Nguyễn Đức Đ (bút lục 673) trình bày: Bản thân ông không
quen biết gì với bị đơn, mọi thỏa thuận, trao đổi, nhận chuyển nhượng thửa đất
số 469 là do ông thực hiện với bà Đinh Thị Lệ H. Khi ra Phòng Công chứng số 1
làm thủ tục chuyển nhượng thì ông mới biết thửa đất số 469 trên giấy tờ mang
tên bị đơn và khi đó bà Đinh Thị Lệ H mới nói cho ông biết sự việc này. Sau khi
ký kết hợp đồng chuyển nhượng xong thì ông không liên lạc gì với bị đơn. Giá
trị thửa đất là 380.000.000đồng, ông đã thanh toán qua chuyển khoản và trả tiền
mặt đầy đủ cho bà Đinh Thị Lệ H. Mọi thủ tục pháp lý sang tên thửa đất do bà
Đình Thị Lệ H thực hiện theo như thỏa thuận giữa ông với bà Đinh Thị Lệ H.
[22] Bà Đinh Thị Lệ H (bút lục 825-828) trình bày: Tuy công việc chính
của bà là giáo viên nhưng đã nhiều năm nay bà có làm thêm công việc môi giới,
kinh doanh bất động sản trên địa bàn thành phố và cũng quen biết từ lâu với bà
Đinh Thị T cùng môi giới, kinh doanh đất đai trên địa bàn thành phố. Toàn bộ
việc trao đổi, thỏa thuận giá chuyển nhượng về thửa đất số 469 bà Đinh Thị Lệ
H thực hiện với bà Đinh Thị T bởi cũng đã giao dịch nhiều mảnh đất liền kề
thửa đất số 469. Do vậy, trước khi nhận chuyển nhượng thửa đất 469 bà không
xem GCNQSDĐ, không cần gặp chủ đất mà tự đi xem mảnh đất và gọi điện
thoại có hình ảnh để xác định thông tin, vị trí mảnh đất với bà Đinh Thị T. Bà
Đinh Thị Lệ H cho rằng tiền chuyển nhượng thửa đất số 469 gồm tiền đặt cọc
khoảng 30.000.000đồng và chuyển khoản 02 lần vào tài khoản của bà Đinh Thị
T theo ý kiến của bị đơn nhưng không nhớ tổng số tiền nhận chuyển nhượng
thửa đất. Khi bà Đinh Thị Lệ H tiến hành các thủ tục chuyển nhượng thửa đất số
469 cho ông Nguyễn Đức Đ thì bà Đinh Thị Lệ H cũng không có điện thoại,
không có thông tin gì để liên lạc với bị đơn mà do bà Đinh Thị T thông báo và
làm việc với bị đơn. Do đã thỏa thuận trước với Nguyễn Đức Đ nên sau khi bị
đơn ký kết hợp đồng chuyển nhượng thì bà Đình Thị Lệ H đã thực hiện việc đi
nộp thuế, hoàn tất các thủ tục pháp lý để thửa đất số 469 mang tên Nguyễn Đức
Đ. Khi thửa đất 469 được cấp GCNQSDĐ thì Nguyễn Đức Đ tự liên hệ với cơ
quan có thẩm quyền để nhận giấy tờ này. Lợi nhuận từ việc nhận, chuyển
nhượng thửa đất 469 bà Đình Thị Lệ H được hưởng là 15.000.000đồng.
[23] Bà Long Lộc Kim T (bút lục 804-806) trình bày: Bà là người trực
tiếp đi nộp thuế, nộp giấy tờ ... sau đó trực tiếp nhận GCNQSDĐ đã đăng ký
biến động sang tên bị đơn đối với thửa đất số 469 để đưa lại cho Trưởng Văn
phòng công chứng Nguyễn Thị Thùy L.
15
[24] Thấy rằng, ông Nông Văn H, bà Đình Thị Lệ H, bà Đinh Thị T, bà
Nông Thị H, bà Phạm Thị Vân A đều là người môi giới, kinh doanh bất động
sản trên địa bàn thành phố và đều biết nhau; họ đều có các giao dịch trước đó về
các thửa đất xung quanh thửa đất số 469 tại xã H, thành phố L, tỉnh Lạng Sơn.
Bản thân chính bà Đinh Thị T là người đưa bị đơn đi mở tài khoản Ngân hàng
vào ngày 11-8-2020 để gửi số tiền 1.000.000.000đồng, nhưng bà Đinh Thị T
trình bày lại phải cho bị đơn tài khoản của mình để bị đơn nhờ chuyển tiền
chuyển nhượng thửa đất số 469 là mâu thuẫn, không phù hợp với thực tế. Số tiền
chuyển nhượng thửa đất 469 như bà Đinh Thị T khai chỉ có tổng cộng
380.000.000đồng mà bị đơn đã phải nhờ bà Đinh Thị T (là người không có họ
hàng thân thích, không phải con cháu trong nhà) đi đếm tiền bán đất hộ. Trong
khi trước đó chính bà Đinh Thị T lại cho rằng đã 03 lần trả tiền bằng tiền mặt
trực tiếp cho bị đơn với tổng số tiền 2.850.000.000đồng mà không có ai đi cùng
bị đơn đếm tiền hoặc nhận tiền giúp để bị đơn đem về nhà là mâu thuẫn, không
phù hợp với thực tế. Mặt khác, cả 03 lần đưa tiền mặt đó theo bà Đinh Thị T
khai là 01 lần tự bị đơn đi một mình đến nhà bà Đinh Thị T nhận tiền (cách nhau
trên 2km); và 02 lần bị đơn nhận tiền tại Văn phòng công chứng Nguyễn Thị
Thùy L cách nhà bị đơn ở trên 15km. Số tiền trả tại Văn phòng công chứng
Nguyễn Thị Thùy L mà công chứng viên cho rằng đã được chứng kiến thấy bị
đơn đưa vào tay nải đen đem về là không phù hợp với thực tế, bởi với số tiền
hàng tỷ đồng có thể đều có mệnh giá 500.000đồng/tờ hoặc có thể có nhiều nhiều
mệnh giá khác nhau, nguồn tiền mặt đó của bà Đinh Thị T rút từ Ngân hàng hay
vay từ đâu mà có mà chưa được làm rõ.
[25] Qua sao kê Ngân hàng (bút lục 1067) thể hiện việc chuyển khoản
giữa bà Đinh Thị Lệ H và bà Đinh Thị T đối với thửa đất số 469 như sau: Ngày
16-01-2021, bà Đinh Thị Lệ H chuyển số tiền 240.000.000đồng với nội dung
"Chi hang dat coc mua dat"; ngày 22-01-2021, bà Đình Thị Lệ H chuyển
120.000.000đồng có nội dung "Tra tien mua dat phai tran". Điều này thể hiện
việc bà Đinh Thị Lệ H cho rằng đặt cọc bằng tiền mặt trước đó cho bị đơn với số
tiền 30.000.000đồng để mua thửa đất số 469 là không phù hợp, mâu thuẫn với
nội dung chuyển tiền đã xác lập giữa các bên. Như vậy, những gì bà Đinh Thị T
thể hiện tại Biên bản ghi lời khai ngày 15-02-2023 (bút lục 266-267) là mâu
thuẫn với chính chứng cứ điện tử đã thu thập được và lời khai của những người
làm chứng như trình bày ở trên. Bà Đinh Thị T phải có mối quan hệ trước đó với
bà Đinh Thị Lệ H thì mới có thể trực tiếp nhận số tiền 20.000.000đồng từ việc
chuyển nhượng thửa đất số 469 với bà Đinh Thị Lệ H. Từ những phân tích trên
thấy rằng mọi việc thỏa thuận, trao đổi chuyển nhượng, nhận tiền bán thửa đất
số 469 liên quan đến bị đơn thể hiện bị đơn chỉ được ký các giấy tờ còn thủ tục
giấy tờ, nhận và chuyển tiền nhận chuyển nhượng như thế nào bị đơn không
được biết mà do bà Đinh Thị T thực hiện.
[26] Thứ 9: Tại cấp phúc thẩm Công ty B đã cung cấp đầy đủ 03 Hợp đồng
của khách hàng bà Vương Thị T, thể hiện: Hợp đồng bảo hiểm số
1000000407907, hiệu lực ngày 17-12-2019, hết hiệu lực ngày 16-5-2021 (viết
16
tắt là Hợp đồng số 1), Hợp đồng bảo hiểm số 10000002434019 hiệu lực ngày
28-7-2020, hết hiệu lực ngày 30-9-2021 (viết tắt là Hợp đồng số 2), Hợp đồng
bảo hiểm số 10000003533582 hiệu lực ngày 14-9-2020, hết hiệu lực ngày 30-9-
2021 (viết tắt là Hợp đồng số 3). Đồng thời, qua lời khai của bà Nông Kim D
(bút lục 1077-1079) và Văn bản số 09/CAX ngày 03-01-2025 của Công an xã T,
huyện T, tỉnh Lạng Sơn; thấy rằng:
[27] Hợp đồng số 1, bị đơn đã đóng 05 lần với tổng số tiền
173.500.000đồng. Hợp đồng số 2, bị đơn đã đóng 01 lần vào ngày 28-7-2020 với
số tiền 200.000.000đồng. Hợp đồng số 3, bị đơn đã đóng 01 lần vào ngày 14-9-
2020 với số tiền 100.000.000đồng. Toàn bộ số tiền 473.500.000đồng thể hiện trên
Giấy nộp phí bảo hiểm ước tính người nhận tiền là bà Nông Kim D.
[28] Tại thời điểm ký kết, xét duyệt Hợp đồng số 2, Hợp đồng số 3 bà
Đinh Thị T là Trưởng ban xét duyệt hồ sơ bảo hiểm của bị đơn nhưng trong hồ
sơ bảo hiểm thể hiện thửa đất số 188 GCNQSDĐ vẫn mang tên bị đơn, không
hề thể hiện GCNQSDĐ được chỉnh lý biến động ngày 17-7-2020 sang tên bà
Đinh Thị T. Tại thời điểm ký kết, xét duyệt Hợp đồng số 3 GCNQSDĐ của thửa
đất số 188 đang được bà Đinh Thị T thế chấp từ ngày 29-7-2020 tại Ngân hàng
BIDV. Khi xét duyệt hồ sơ bảo hiểm của bị đơn, bà Đinh Thị T phải biết và
buộc phải biết vấn đề này. Nhưng hồ sơ bảo hiểm không hề thể hiện sự phản đối
của bà Đinh Thị T, điều đó là mâu thuẫn, không phù hợp với thực tế khách quan.
[29] Tại thời điểm ký kết, xét duyệt Hợp đồng số 02 thì thửa đất số 469
vẫn chưa thuộc quyền quản lý, sử dụng của bị đơn, mà vẫn thuộc quyền quản lý,
sử dụng của vợ chồng ông Nông Văn H. Tại thời điểm ký kết, xét duyệt Hợp
đồng số 03 thì số tiền 1 tỷ đồng tại Thẻ tiết kiệm có kỳ hạn gửi ngày 11-8-2020
thực tế đã rút toàn bộ vào cùng ngày 14-9-2020. Điều đó là mâu thuẫn, không
phù hợp với thực tế khách quan.
[30] Cả 03 Hợp đồng A Tư vấn viên đều là bà Nông Kim D; Trưởng ban
ký xét duyệt đều là bà Đinh Thị T. Người thụ hưởng là cháu ruột của bị đơn do
bị đơn không có chồng con, nhưng giấy tờ lại thể hiện có sự sửa chữa, thay đổi
thành là ông Nông Văn A, sinh năm 1999, trú tại xã T, huyện T, tỉnh Lạng Sơn.
Bị đơn không có quan hệ họ hàng, huyết thống gì với ông Nông Văn A. Bà Đinh
Thị T không có quan hệ huyết thống gì với ông Nông Văn A nhưng đều là người
sinh sống cùng thôn P, xã T, huyện T, tỉnh Lạng Sơn và đã chuyển ra thành phố
L, tỉnh Lạng Sơn sinh sống. Bà Nông Kim D là em gái ruột của ông nội ông
Nông Văn A, có nghĩa là ông Nông Văn A gọi bà Nông Kim D bằng bà cô. Bà
Nông Kim D có quen biết bà Đinh Thị T từ lâu và là người cùng quê T, năm
2013 chính bà Đinh Thị T là người giới thiệu, đưa bà Nông Kim D vào làm tư
vấn viên cho Công ty B. Bà Nông Kim D còn là người chứng kiến việc bà Đinh
Thị T trả cho bị đơn số tiền 850.000.000đồng tại nhà bà Đinh Thị T. Điều này là
mâu thuẫn hoàn toàn với lời khai của bà Nông Kim D tại cấp phúc thẩm về việc
ký kết hợp đồng bảo hiểm, thu phí bảo hiểm định kỳ, thay đổi tên người thụ
hưởng trong các hợp đồng bảo hiểm của bị đơn ... (bút lục 1077-1079).
17
[31] Từ những phân tích, đánh giá trên, có đủ căn cứ khẳng định việc
chuyển nhượng thửa đất số 188 ngày 14-7-2020 giữa bị đơn và bà Đinh Thị T
chỉ là giao dịch trên giấy tờ, không có thật, không thể hiện sự bình đẳng, không
đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của các bên, không đúng quy định của pháp
luật. Do đó, có đủ căn cứ pháp lý khẳng định hợp đồng này vô hiệu do vi phạm
quy định của pháp luật.
[32] Đối với Hợp đồng chuyển nhượng ngày 09-9-2022, thấy rằng:
[33] Thứ nhất: Hợp đồng chuyển nhượng ngày 14-7-2020 bị vô hiệu như
phân tích ở trên.
[34] Thứ 2: Trước khi các bên ký kết Hợp đồng chuyển nhượng thì bà
Đinh Thị T và vợ chồng nguyên đơn không có mối quan hệ họ hàng; ông Đặng
Quang T cũng là người kinh doanh, buôn bán; bà Đinh Thị T và bà Phạm Thị
Vân A đều cùng môi giới, kinh doanh bất động sản trên địa bàn thành phố đã
nhiều năm và đều biết nhau từ nhiều năm trước; hai bên không có nợ nần gì
nhau. Theo như nguyên đơn trình bày, nhà đất tranh chấp cách nơi nguyên đơn
mở Siêu thị để kinh doanh buôn bán khoảng 10 ngôi nhà. Vị trí nhà đất nguyên
đơn nhận chuyển nhượng ngay mặt đườngg B (trục đường chính của thành phố),
thửa đất có 02 mặt tiền, nguyên đơn không có quan hệ họ hàng với bị đơn. Mặc
dù tại thời điểm chuyển nhượng GCNQSDĐ trang thứ nhất vẫn có tên bị đơn
nhưng nguyên đơn cho rằng không cần phải xem xét thực tế thửa đất; không cần
hỏi và kiểm tra thông tin cụ thể về người đang sinh sống trực tiếp trên đất là mâu
thuẫn, không phù hợp với giao dịch thông thường, không phù hợp với thực tế
khách quan nhất là nguyên đơn khẳng định mua nhà đất này để cho con gái ở và
sinh sống. Trong suốt thời gian từ khi đặt vấn đề nhận chuyển nhượng thửa đất
đến nay, bị đơn vẫn là người trực tiếp sinh sống tại thửa đất này, ngay cả khi đã
ký kết hợp đồng chuyển nhượng với bà Đinh Thị T, đứng tên trên GCNQSDĐ
thì nguyên đơn cũng không đến nhận nhà đất hoặc yêu cầu lấy nhà, đất hoặc
tranh chấp với người đang sinh sống trên nhà đất đó. Đây là điều không phù hợp
với một giao dịch chuyển nhượng đất thông thường và cũng khẳng định nguyên
đơn không phải là người ngay tình trong giao dịch chuyển nhượng đó.
[35] Thứ 3: Về giá trị tài sản chuyển nhượng: Nhà đất đang có tranh chấp
có vị trí thuận lợi nằm ngay cạnh mặt đường B (trục đường chính của thành
phố), có giá trị rất cao. Bà Đinh Thị T và nguyên đơn cho rằng giá chuyển
nhượng nhà đất giữa hai bên khi đó là 3.650.000.000đồng. Thấy rằng: Sau khi
nhận chuyển nhượng thửa đất ngày 15-9-2022 cơ quan có thẩm quyền đã cấp
GCNQSDĐ cho nguyên đơn. Ngày 23-9-2022, nguyên đơn đã dùng GCNQSDĐ
thế chấp vay vốn tại Ngân hàng. Chỉ sau 14 ngày thì giá trị thửa đất theo Chứng
thư thẩm định giá ngày 22-9-2022 đã là 5.818.000.000.000đồng (chưa bao gồm
tài sản trên đất là ngôi nhà 3 tầng của bị đơn). Như vậy là riêng giá trị đất đã cao
gần gấp đôi so với giá trị thửa đất mà bà Đinh Thị T và nguyên đơn trình bày.
Theo kết quả xem xét, thẩm định tại chỗ thể hiện trên đất có ngôi nhà 03 tầng,
bếp do nguyên đơn xây dựng trước năm 2020. Khi giao dịch chuyển nhượng các
bên không đề cập đến các tài sản trên đất mà chỉ căn cứ vào GCNQSDĐ để xác
18
định giá là không phù hợp. Do đó, giá chuyển nhượng giữa hai bên là không
ngang giá so với giá thị trường và không phù hợp với thực tế khách quan.
[36] Thứ 4: Về việc giao nhận tiền: Nguyên đơn và bà Đinh Thị T đều cho
rằng hai bên đã thanh toán đủ cho nhau số tiền chuyển nhượng là
3.650.000.000đồng. Vụ án này có thụ lý yêu cầu phản tố của bị đơn, trong đó có
yêu cầu tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng ngày 09-9-2022 giữa các bên vô
hiệu, là những người môi giới, kinh doanh bất động sản và Luật sư (người được
nguyên đơn ủy quyền) đều hiểu rõ khi có tranh chấp về hợp đồng chuyển
nhượng thì vấn đề thanh toán trả đủ tiền nhận chuyển nhượng theo hợp đồng là
một trong những căn cứ pháp lý quan trọng để bảo vệ quyền lợi của người nhận
chuyển nhượng. Tuy nhiên, đến khi xét xử phúc thẩm thì nguyên đơn, bà Đinh
Thị T ngoài lời khai không có tài liệu chứng cứ chứng minh về vấn đề này.
[37] Thứ 5: Về việc chuyển giao tài sản: Nguyên đơn cho rằng nhận
chuyển nhượng nhà đất tranh chấp không phải để kinh doanh mà cho con gái lập
gia đình để ra ở riêng sinh sống. Tuy nhiên, từ khi nhận chuyển nhượng đến
trước ngày 18-01-2023 nguyên đơn cũng thừa nhận chưa từng quản lý, sử dụng
tài sản đó. Nhà đất đang có tranh chấp có giá trị rất lớn nhưng nguyên đơn cho
rằng lúc nhận chuyển nhượng đã biết bị đơn đang ở nhờ trên nhà đất đó và cũng
đồng ý cho bị đơn ở tại nhà đất đó đến hết ngày 31-1-2023 như cam kết bị đơn
đã ký với bà Đinh Thị T mà không lấy tiền thuê nhà của bị đơn là không phù
hợp về mặt thực tế khách quan. Theo Đơn trình bày sự việc của bị đơn (bút lục
số 654-658) có xác nhận của hàng xóm xung quanh, Hội trưởng hội hiếu, khối
trưởng khối 9 (qua các năm) và Ủy ban nhân dân phường Đ, thành phố L, tỉnh
Lạng Sơn thể hiện thì bị đơn vẫn đã và đang trực tiếp sinh sống tại nhà đất này
từ trước đến nay, vẫn tham gia đầy đủ các hoạt động tại nơi cư trú mà chưa từng
di chuyển đi nơi nào khác và cũng không còn chỗ ở nào khác.
[38] Mặt khác, sau khi được cấp GCNQSDĐ thửa đất số 188 cho nguyên
đơn được 08 ngày thì vào ngày 23-9-2022 nguyên đơn đã thế chấp thửa đất số
188 tại Ngân hàng. Trong Hợp đồng thế chấp (bút lục 336-344) tại điểm b Điều
5, điểm b Điều 6 và Phần 1 Các điều khoản chung thể hiện thửa đất số 188 của
Bên thế chấp không được thực hiện trong giao dịch dân sự nào khác; tài sản đảm
bảo chưa được cho thuê, cho mượn; không có bất kỳ bên thứ 3 nào có quyền bề
mặt, có quyền hưởng dụng đối với tài sản đảm bảo ... Điều này là mâu thuẫn với
ý kiến của nguyên đơn là nhà đất này đang cho bị đơn ở nhờ. Do đó, có đủ căn
cứ pháp lý xác định từ ngày 09-9-2022 đến nay bị đơn chưa từng giao nhà cho
bà Đinh Thị T, hoặc vợ chồng nguyên đơn quản lý sử dụng theo như Bản cam
kết ngày 18-01-2023 và Hợp đồng chuyển nhượng giữa hai bên.
[39] Từ những phân tích, đánh giá trên, có căn cứ khẳng định giao dịch
chuyển nhượng giữa các bên không ngay tình, chỉ thực hiện trên giấy tờ, không
ngang giá, không hề có việc bàn giao đất trên thực địa cho nhau, không đảm bảo
quyền và lợi ích của người khác, không đúng quy định của pháp luật. Điều đó
làm người đang có quyền sở hữu tài sản trên đất, có quyền quản lý, sử dụng đất
và đang sinh sống tại thửa đất không hề biết về giao dịch chuyển nhượng đất,
19
thế chấp quyền sử dụng đất. Do đó, có đủ căn cứ pháp lý khẳng định hợp đồng
này vô hiệu do vi phạm quy định của pháp luật.
[40] Đối với Hợp đồng thế chấp ngày 23-9-2022 thấy:
[41] Thứ nhất: Hợp đồng chuyển nhượng ngày 14-7-2020 bị vô hiệu như
phân tích ở trên.
[42] Thứ 2: Hợp đồng chuyển nhượng ngày 09-9-2022 bị vô hiệu như
phân tích ở trên.
[43] Thứ 3: Thực tế nguyên đơn không được nhận tài sản chuyển nhượng
theo Hợp đồng chuyển nhượng mà chỉ nhận GCNQSDĐ của thửa đất số 188.
Nguyên đơn cũng không hề quản lý, sử dụng và sinh sống tại thửa đất trên kể từ
khi nhận chuyển nhượng đất cho đến nay.
[44] Thứ 4: Theo như nguyên đơn trình bày thời điểm Ngân hàng xem xét
định giá tài sản thì nguyên đơn đang ở Nha Trang, không ở nhà và mọi việc do
Ngân hàng tự tiến hành định giá, không có chính quyền địa phương tham dự.
Tuy nhiên, tại Biên bản kiểm tra thực tế tài sản ngày 20-9-2020 tại địa chỉ số
789 đườngg B, phường Đ, thành phố L, tỉnh Lạng Sơn thể hiện bà Phạm Thị
Vân A có mặt và ký vào biên bản này là mâu thuẫn. Ngày 23-9-2022, Ngân
hàng và nguyên đơn lập Biên bản định giá tài sản bảo đảm có chữ ký của bà
Phạm Thị Vân A trên cơ sở Chứng thư thẩm định giá ngày 22-9-2022 của Công
ty thẩm định giá ký kết theo yêu cầu của bà Phạm Thị Vân A là trái ngược với ý
kiến nguyên đơn đã đưa ra ở trên.
[45] Như vậy, có đủ cơ sở xác định việc thế chấp thực hiện chưa đúng,
dẫn đến bị đơn đang trực tiếp sinh sống tại thửa đất trên không hề biết tài sản
của bị đơn bị mang đi thế chấp. Ngân hàng không phải người thứ ba ngay tình.
Ngân hàng xác định hiện vẫn đang giữ GCNQSDĐ của thửa đất số 188 mặc dù
tỷ lệ cho nguyên đơn vay đối với tài sản này là 0%. Tuy nhiên, tài sản hiện nay
đang là tài sản thế chấp và đã được đăng ký thế chấp theo luật định nên việc giải
quyết vụ án có liên quan trực tiếp đến Ngân hàng. Do đó, có đủ căn cứ pháp lý
khẳng định Hợp đồng thế chấp ngày 23-9-2022 cũng bị vô hiệu.
[46] Trong quá trình giải quyết tại cấp sơ thẩm thấy rằng:
[47] Về thụ lý yêu cầu phản tố: Ngay từ khi nộp đơn khởi kiện, nguyên
đơn đã xuất trình Hợp đồng thế chấp ngày 23-9-2022. Trong quá trình giải quyết
vụ án thể hiện thửa đất số 188 còn có 02 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất có liên quan đến yêu cầu của các đương sự. Trong thời hạn luật định, bị
đơn có trình bày việc bị đơn hiện đang quản lý sử dụng thửa đất số 188 và cho
rằng không có việc bị đơn chuyển nhượng thửa đất số 188 cho bà Đinh Thị T. Bị
đơn có văn bản phản tố yêu cầu tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng ngày 14-7-
2020, Hợp đồng chuyển nhượng ngày 09-9-2022 vô hiệu. Theo quy định của
pháp luật tố tụng dân sự khi xem xét yêu cầu phản tố để thụ lý phải xem xét
tương tự như yêu cầu khởi kiện. Yêu cầu phản tố nếu được chấp nhận có khả
năng loại trừ một phần hoặc toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn. Tuy nhiên, cấp sơ
20
thẩm trước khi thụ lý yêu cầu phản tố không yêu cầu bị đơn sửa đổi, bổ Sng đơn
để làm rõ yêu cầu phản tố của bị đơn; không hướng dẫn cụ thể cho bị đơn có yêu
cầu xem xét về Hợp đồng thế chấp hay không hoặc có yêu cầu quản lý tài sản
không dẫn đến việc thụ lý yêu cầu phản tố không chính xác, không đầy đủ,
không thể giải quyết triệt để toàn diện vụ án.
[48] Trong hồ sơ vụ án thể hiện có 02 Thông báo cùng có số
08/2023/TB-TLVA ngày 27-11-2023 đó là Thông báo về việc thụ lý vụ án
(đối với yêu cầu phản tố của bị đơn) và Thông báo về việc thụ lý yêu cầu
phản tố của bị đơn. Hai Thông báo này có một số nội dung khác nhau, nhưng
cũng chỉ thụ lý yêu cầu của bị đơn về việc yêu cầu tuyên bố Hợp đồng chuyển
nhượng ngày 14-7-2020 vô hiệu (bút lục số 77, 154). Việc thụ lý yêu cầu
phản tố theo các Thông báo như vậy cũng không đầy đủ theo yêu cầu của bị
đơn đưa ra tại Đơn yêu cầu phản tố.
[49] Việc thay đổi tư cách đương sự: Tại đơn khởi kiện, tại Thông báo thụ
lý vụ án thể hiện nguyên đơn khởi kiện bà Đinh Thị T, bà Vương Thị T với
nhiều nội dung khác nhau. Trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn rút một
phần yêu cầu khởi kiện với bà Vương Thị T, bà Đinh Thị T. Cấp sơ thẩm đình
chỉ giải quyết việc rút một phần yêu cầu đó của nguyên đơn là có căn cứ nhưng
lại xác định bà Đinh Thị T không phải là bị đơn là xác định không đúng tư cách
đương sự theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự. Mặt khác, trong vụ án này
Biên bản cam kết năm 2023 liên quan trực tiếp đến bà Đinh Thị T; ngoài ra bị
đơn còn có yêu cầu phản tố liên quan trực tiếp đến bà Đinh Thị T.
[50] Theo quy định tại Điều 131 của Bộ luật Dân sự năm 2015 thì khi giao
dịch dân sự vô hiệu, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau
những gì đã nhận, bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường. Theo hướng dẫn
của Tòa án nhân dân tối cao năm 2017 thì: Khi giải quyết vụ án dân sự có yêu
cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu nhưng đương sự không yêu cầu giải quyết hậu
quả của hợp đồng vô hiệu thì Tòa án phải giải thích cho các đương sự về hậu
quả pháp lý của việc tuyên bố hợp đồng vô hiệu. Việc giải thích phải được ghi
vào biên bản và lưu trong hồ sơ vụ án. Trường hợp Tòa án đã giải thích nhưng
tất cả các đương sự vẫn không yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu
thì Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu mà không phải giải quyết hậu quả hợp
đồng vô hiệu; trừ trường hợp đương sự không yêu cầu giải quyết hợp đồng vô
hiệu nhằm trốn tránh nghĩa vụ với Nhà nước hoặc người thứ ba.
[51] Đối chiếu vào vụ án này thấy: Trong quá trình giải quyết vụ án
nguyên đơn, bị đơn, bà Đinh Thị T và Ngân hàng đều không yêu cầu giải quyết
hậu quả của các hợp đồng vô hiệu. Tuy nhiên, việc đương sự không yêu cầu giải
quyết hậu quả của các hợp đồng vô hiệu chỉ thể hiện trong Biên bản lấy lời khai,
Bản tự khai của nguyên đơn, bị đơn. Cấp sơ thẩm không thực hiện việc giải
thích cho đương sự về hậu quả pháp lý của việc tuyên bố hợp đồng vô hiệu ghi
vào biên bản và lưu trong hồ sơ vụ án. Như vậy, Tòa án cấp sơ thẩm đã không
thực hiện đúng quy định của pháp luật về vấn đề này
21
[52] Từ những phân tích nêu trên thấy rằng, Tòa án cấp sơ thẩm không
thu thập đầy đủ tài liệu, chứng cứ, dẫn đến việc đánh giá chứng cứ không
khách quan, toàn diện, ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của các đương
sự. Cấp phúc thẩm đã thu thập, bổ sung một số các tài liệu chứng cứ. Tuy
nhiên, quá trình giải quyết vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm còn có các vi phạm như
trên ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích của các đương sự. Qua tài
liệu trong hồ sơ vụ án thấy có một số hành vi trong kinh doanh bảo hiểm có sự
gian lận, giả mạo về người thụ hưởng bảo hiểm (không phải là cháu của bị
đơn) của 03 Hợp đồng bảo hiểm chưa được làm rõ; số tiền đóng 03 hợp đồng
bảo hiểm tổng cộng 473.500.000đồng gần tương đương với số tiền
500.000.000đồng mà bị đơn cho rằng bị bà Đinh Thị T lừa đảo số tiền này (sau
khi đóng bảo hiểm được đúng 01 lần tiền cho hợp đồng số 2, Hợp đồng số 3 thì
bị đơn đã không thể tiếp tục đóng phí định kỳ nên các hợp đồng bảo hiểm đã
hết hiệu lực vào năm 2021). Mặt khác, với các tài liệu đã thu thập được thể
hiện có dấu hiệu của việc một số đối tượng có sự câu kết với nhau để thực hiện
hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản đối với thửa đất số 188 của bị đơn. Do đó,
phải hủy toàn bộ Bản án dân sự sơ thẩm; chuyển hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân
dân thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn thụ lý, giải quyết lại vụ án theo luật
định.
[53] Quan điểm của Viện kiểm sát nhân dân tỉnh đề nghị hủy toàn bộ Bản
án sơ thẩm và giao hồ sơ cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại là phù hợp với
các quy định của pháp luật nên được chấp nhận. Kháng cáo của đương sự; ý
kiến của các đương sự liên quan đến nội dung kháng cáo sẽ được xem xét, giải
quyết khi giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm. Các vấn đề vi phạm về tố
tụng, về người tham gia tố tụng, về thu thập chứng cứ, về đánh giá chứng cứ ...
đã chỉ ra ở trên, Tòa án cấp sơ thẩm cần thực hiện đúng theo quy định của Bộ
luật Tố tụng dân sự năm 2015 và Bộ luật Tố tụng hình sự năm 2015. Nghĩa vụ
chịu án phí dân sự sơ thẩm, chi phí tố tụng được xác định lại khi giải quyết lại
vụ án theo thủ tục sơ thẩm.
[54] Do Bản án sơ thẩm bị cấp phúc thẩm hủy nên người kháng cáo không
phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.
Vì các lẽ trên,
QUYẾT ĐỊNH:
Căn cứ vào khoản 3 Điều 148, khoản 3 Điều 308, Điều 310 của Bộ luật
Tố tụng dân sự năm 2015;
Căn cứ vào khoản 3 Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày
30-12-2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm,
thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.
1. Hủy toàn bộ Bản án dân sự sơ thẩm số 19/2024/ST-DS ngày 04-6-2024
của Tòa án nhân dân thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn; chuyển hồ sơ vụ án cho
22
Tòa án nhân dân thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn giải quyết lại vụ án theo
thủ tục sơ thẩm.
2. Về án phí dân sự sơ thẩm và chi phí tố tụng: Số tiền tạm ứng chi phí
tố tụng đương sự đã nộp và số tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm được quyết
định khi Tòa án nhân dân thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn giải quyết lại vụ
án.
3. Về án phí dân sự phúc thẩm: Bà Vương Thị T không phải chịu án phí
dân sự phúc thẩm.
Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.
Nơi nhận:
- TANDCC tại Hà Nội;
- VKSNDCC tại Hà Nội;
- VKSND tỉnh Lạng Sơn;
- TAND TP.Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn;
- VKSND TP.Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn;
- CCTHADS TP.L, tỉnh Lạng Sơn;
- Cục THADS tỉnh Lạng Sơn;
- Các đương sự;
- Người TGTT khác;
- Lưu: Hồ sơ; Tòa DS; HCTP, KTNV&THA.
TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM
THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA
(đã ký)
Nguyễn Thị Hoa
Tải về
Bản án số 06/2025/DS-PT
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để tải file. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
Bản án số 06/2025/DS-PT
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để tải file. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
Bản án/ Quyết định cùng đối tượng
1
Ban hành: 21/01/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
2
Ban hành: 20/01/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
3
Ban hành: 15/01/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
4
Ban hành: 14/01/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
5
Ban hành: 13/01/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
6
Ban hành: 12/01/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
7
Ban hành: 08/01/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
8
Ban hành: 06/01/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
9
Ban hành: 02/01/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
10
Ban hành: 02/01/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
11
Ban hành: 31/12/2024
Cấp xét xử: Phúc thẩm
12
Ban hành: 31/12/2024
Cấp xét xử: Phúc thẩm
13
Ban hành: 30/12/2024
Cấp xét xử: Phúc thẩm
14
Ban hành: 27/12/2024
Cấp xét xử: Phúc thẩm
15
Ban hành: 26/12/2024
Cấp xét xử: Phúc thẩm
16
Ban hành: 26/12/2024
Cấp xét xử: Phúc thẩm
17
Ban hành: 25/12/2024
Cấp xét xử: Phúc thẩm
18
Ban hành: 25/12/2024
Cấp xét xử: Phúc thẩm
19
Ban hành: 25/12/2024
Cấp xét xử: Phúc thẩm
