ENGBản án số 262/2025/DS-PT ngày 23/04/2025 của TAND tỉnh Long An về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Thuộc tính
- Nội dung
- VB gốc
- VB liên quan
- Lược đồ
- Đính chính
- Án lệ
- BA/QĐ cùng nội dung
- Tải về
Tải văn bản
-
Bản án số 262/2025/DS-PT
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để tải file. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
-
Bản án số 262/2025/DS-PT
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để tải file. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
Báo lỗi
Thuộc tính Bản án 262/2025/DS-PT
| Tên Bản án: | Bản án số 262/2025/DS-PT ngày 23/04/2025 của TAND tỉnh Long An về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất |
|---|---|
| Quan hệ pháp luật: | Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất |
| Cấp xét xử: | Phúc thẩm |
| Tòa án xét xử: | TAND tỉnh Long An |
| Số hiệu: | 262/2025/DS-PT |
| Loại văn bản: | Bản án |
| Ngày ban hành: | 23/04/2025 |
| Lĩnh vực: | Dân sự |
| Áp dụng án lệ: |
Đã biết
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để xem áp dụng án lệ. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây! |
| Đính chính: |
Đã biết
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để xem đính chính. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây! |
| Thông tin về vụ/việc: | tranh chấp yêu cầu vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, hợp đồng tín dụng |
Tóm tắt Bản án
Nội dung tóm tắt đang được cập nhật, Quý khách vui lòng quay lại sau!
Tải văn bản
TÒA ÁN NHÂN DÂN
TỈNH LONG AN
Bản án số: 262/2025/DS-PT
Ngày 23-4-2025
V/v tranh chấp yêu cầu vô hiệu hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất, hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất, hợp đồng tín dụng
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
NHÂN DANH
NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH LONG AN
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Trần Tấn Quốc
Các Thẩm phán Bà Lê Thị Kim Nga
Bà Lê Thị Bích Tuyền
- Thư ký phiên tòa: Ông Khổng Văn Đa – Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh
Long An.
- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Long An tham gia phiên tòa:
Ông Huỳnh Phạm Khánh - Kiểm sát viên.
Ngày 23 tháng 4 năm 2025, tại trụ sở Toà án nhân dân tỉnh Long An tiến
hành xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 731/2024/TLPT-DS ngày 05
tháng 12 năm 2024 về việc “tranh chấp yêu cầu vô hiệu hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, hợp đồng tín
dụng”.
Do Bản án dân sự sơ thẩm số 447/2024/DS-ST ngày 30 tháng 9 năm 2024
của Toà án nhân dân huyện Đức Hòa, tỉnh Long An bị kháng cáo.
Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 676/2024/QĐ-PT ngày
26 tháng 12 năm 2024, giữa các đương sự:
- Nguyên đơn: Bà Phạm Thị M, sinh năm 1968.
Địa chỉ cư trú: Ấp B, xã T, huyện Đ, tỉnh Long An.
Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị Chân L,
sinh năm 1984.
Địa chỉ liên hệ: Số B, Ô, khu B, thị trấn H, huyện Đ, tỉnh Long An (theo
Hợp đồng uỷ quyền ngày 13/12/2024).
- Bị đơn: Bà Đỗ Thị Thúy S, sinh năm 1975.
Địa chỉ cư trú: Số F, ấp X, xã X, huyện H, Thành phố Hồ Chí Minh.
2
- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
1. Bà Hồng Tâm Lê Ngô Kim N, sinh năm 1980.
Địa chỉ cư trú: Số I, Tổ H, ấp M, xã T, huyện H, Thành phố Hồ Chí Minh.
2. Bà Nguyễn Thị N1, sinh năm 1948.
3. Anh Phạm Nghĩa B, sinh năm 2000.
Cùng địa chỉ cư trú: Ấp B, xã T, huyện Đ, tỉnh Long An.
4. Văn phòng C (trước đây là Văn phòng C).
Địa chỉ trụ sở: Ấp C, xã Đ, huyện Đ, tỉnh Long An.
5. Văn phòng C.
Địa chỉ trụ sở: Ấp G, thị trấn H, huyện Đ, tỉnh Long An.
6. Ngân hàng Thương mại Cổ phần P (O).
Địa chỉ trụ sở chính: Tòa nhà T, Số A, đường T, phường T, thành phố T,
Thành phố Hồ Chí Minh.
Người đại diện theo pháp luật: Ông Trịnh Văn T - Chủ tịch Hội đồng quản
trị.
Người đại diện theo ủy quyền: Ông Thiệu Ánh D - Trưởng phòng Phòng
Xử lý nợ (theo Giấy ủy quyền số 15/2024/UQ-CT-HĐQT ngày 06/5/2024).
Người đại diện theo ủy quyền của ông D: Ông Nguyễn Văn L1 - Nhân
viên.
Địa chỉ liên hệ: Lầu B, Số A, đường T, phường Ô C, Quận A, Thành phố
Hồ Chí Minh (theo Giấy ủy quyền số 692-01/2024/UQ-OCB ngày 25/9/2024).
- Người kháng cáo: Ngân hàng TMCP P là người có quyền lợi, nghĩa vụ
liên quan.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
Theo đơn khởi kiện và trong quá trình giải quyết vụ án nguyên đơn bà
Phạm Thị M trình bày:
Ngày 14/7/2020, bà có vay của bà Đỗ Thị Thúy S số tiền 500.000.000
đồng, hai bên có làm giấy mượn tiền và thỏa thuận thời hạn vay là 01 năm, lãi
suất 2%/tháng và tại giấy mượn tiền thể hiện tài sản thế chấp là quyền sử dụng
thửa đất số 210, diện tích 377,15m
2
, thửa đất số 211, diện tích 1.523m
2
, cùng tờ
bản đồ số 32, đất tọa lạc tại xã T, huyện Đ, tỉnh Long An.
Để đảm bảo việc vay tiền và thế chấp nêu trên bà S yêu cầu bà phải ký hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (viết tắt là HĐCNQSDĐ) đối với thửa
đất nêu trên cho bà Hồng T1 Lê Ngô Kim N. Ngày 14/7/2020 bà và bà N ký
HĐCNQSDĐ số công chứng 1741, quyển số 07TP/CC-SCC/HĐGD tại Văn
phòng C (nay là văn phòng C) đối với thửa đất số 210 và thửa đất số 211. Thực
tế bà ký HĐCNQSDĐ với bà N là để đảm bảo việc vay tiền của bà với bà S.
3
Sau khi vay tiền thì hàng tháng có đóng tiền lãi đầy đủ cho bà S và bà S có
ký xác nhận về việc đóng lãi, sau đó, bà có nhu cầu để chuộc lại đất thì bà có
liên hệ gặp bà S nhưng bà S không đồng ý. Qua tìm hiểu thì bà được biết hiện tại
thửa đất số 210 của bà đã bị bà N thế chấp cho Ngân hàng TMCP P chi nhánh
B1 để vay tiền.
Nay bà khởi kiện và có yêu cầu như sau:
- Vô hiệu HĐCNQSDĐ số công chứng 1741, quyển số 07TP/CC-
SCC/HĐGD ngày 14/7/2020 tại Văn phòng C (nay là văn phòng C) giữa bà
Phạm Thị M với bà Hồng T1 Lê Ngô Kim N đối với thửa đất số 210, diện tích
377,15m
2
và thửa đất số 211, diện tích 1.523m
2
cùng tờ bản đồ số 32, đất tọa lạc
tại xã T, huyện Đ, tỉnh Long An.
- Vô hiệu hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (viết tắt là HĐTCQSDĐ)
số ST20025678/2020/THD/HĐTC ngày 22/10/2020 tại Văn phòng C giữa bà
Hồng T1 Lê Ngô Kim N với Ngân hàng TMCP P đối với thửa đất số 210, diện
tích 377,15m
2
và thửa đất số 211, diện tích 1.523m
2
cùng tờ bản đồ số 32, đất
tọa lạc tại xã T, huyện Đ, tỉnh Long An.
Bị đơn bà Đỗ Thị Thúy S trình bày tại biên bản làm việc ngày 17/7/2024:
Ngày 14/7/2020, bà có cho bà M vay số tiền 500.000.000 đồng, hai bên có
làm giấy mượn tiền và thỏa thuận thời hạn vay là 01 năm, lãi suất 2%/tháng và
tại giấy mượn tiền thể hiện tài sản thế chấp là quyền sử dụng thửa đất số 210,
diện tích 377,15m
2
và thửa đất số 211, diện tích 1.523m
2
cùng tờ bản đồ số 32,
đất tọa lạc tại xã T, huyện Đ, tỉnh Long An.
Để đảm bảo việc vay tiền và thế chấp nêu trên bà M có thế chấp quyền sử
dụng đất cho bà, hình thức là bà M ký HĐCNQSDĐ đối với thửa đất nêu trên
cho bà N. Ngày 14/7/2020, bà M và bà N ký HĐCNQSDĐ số công chứng 1741,
quyển số 07TP/CC-SCC/HĐGD tại Văn phòng C (nay là văn phòng C) đối với
thửa đất số 210, diện tích 377,15m
2
và thửa đất số 211, diện tích 1.523m
2
cùng
tờ bản đồ số 32 đất tọa lạc tại xã T, huyện Đ, tỉnh Long An. Thực tế bà M ký
HĐCNQSDĐ với bà N là để đảm bảo việc vay tiền của bà với bà M.
Nay qua yêu cầu khởi kiện của bà M thì bà đồng ý, đồng ý tuyên
HĐCNQSDĐ số công chứng 1741, quyển số 07TP/CC-SCC/HĐGD ngày
14/7/2020 tại Văn phòng C (nay là văn phòng C) giữa bà M và bà N đối với thửa
đất số 210 và thửa đất số 211 vô hiệu. Bà không có yêu cầu gì đối với bà M khi
hợp đồng vô hiệu. Tuy nhiên, bà M khởi kiện bà nên bà sẽ làm đơn phản tố yêu
cầu bà M phải trả lại cho bà số tiền vay 500.000.000 đồng và lãi suất theo quy
định pháp luật.
Đối với yêu cầu độc lập của Ngân hàng TMCP P thì bà có ý kiến như sau:
Bà thống nhất theo trình bày của Ngân hàng về Hợp đồng tín dụng,
HĐTCQSDĐ giữa Ngân hàng với bà N, bà đồng ý toàn bộ yêu cầu khởi kiện
của Ngân hàng, do bà N chỉ đứng tên giùm bà trên GCNQSDĐ đối với 02 thửa
đất 210, 211 nói trên.
4
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập Ngân hàng
TMCP P (OCB) trình bày:
Ngày 22/10/2020, bà Hồng Tâm Lê Ngô Kim N và O có thỏa thuận ký kết
Hợp đồng tín dụng ST20025678/2020/THD/HĐTD và Khế ước nhận nợ số
ST20025678/2020/THD/KUNN ngày 22/10/2020, chi tiết như sau: Số tiền vay
vốn: 1.400.000.000 đồng; Thời hạn vay: 240 tháng; Mục đích vay vốn: Vay bù
đắp thanh toán tiền mua bất động sản tại thửa đất số 210 + 211, tờ bản đồ 32; địa
chỉ xã T, huyện Đ, tỉnh Long An. Lãi suất trong hạn: Trong 03 tháng đầu, lãi
suất vay là 10%/năm. Từ tháng thứ 04 trở đi: áp dụng lãi suất cho vay điều chỉnh
định kỳ 06 tháng/lần (sau đây gọi là kỳ điều chỉnh lãi suất), kỳ điều chỉnh lãi đầu
tiên vào ngày 22/01/2021 theo công thức tính lãi suất như sau: Lãi suất cho vay
(điều chỉnh = Lãi suất cơ sở (1) + Biên độ lãi suất (2). Trong đó: Lãi suất cơ sở
(1): là lãi suất cơ sở kỳ hạn 13 tháng theo biểu lãi suất được OCB ban hành từ
thời kỳ, biên độ lãi suất (2): tối thiểu 3,5%/năm; Lãi suất quá hạn: Bằng 150%
lãi suất vay trong hạn).
Tài sản bảo đảm cho khoản vay trên là 02 quyền sử dụng đất tọa lạc tại xã
T, huyện Đ, tỉnh Long An gồm: Thửa đất số 210, tờ bản đồ số 32 theo Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất số CV 601255, số vào sổ cấp GCN: CS 06527 do Sở Tài nguyên và Môi
trường tỉnh L cấp ngày 23/6/2020, cập nhật thay đổi chủ sở hữu sử dụng đất
ngày 24/7/2020 và thửa đất số 211, tờ bản đồ số 32 theo Giấy chứng nhân quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CV 601256,
số vào số cấp GCN: CS 06528 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh L cấp ngày
23/06/2020, cập nhật thay đổi chủ sở hữu sử dụng ngày 24/7/2020. Tài sản bảo
đảm trên đã được công chứng thế chấp theo Hợp đồng thế chấp số
ST20025678/2020/THD/HĐTC ngày 22/10/2020 tại Văn phòng C và đã được
đăng ký giao dịch bảo đảm theo đúng quy định pháp luật.
Quá trình thực hiện hợp đồng tín dụng, bà N đã vi phạm nghĩa vụ trả nợ
được quy định trong hợp đồng tín dụng và khế ước nhận nợ được ký kết giữa
OCB với bà N, khoản nợ trên đã phát sinh nợ xấu. Tạm tính đến ngày
26/12/2022, tổng nghĩa vụ nợ của bà N tại OCB theo hợp đồng tín dụng là
1.338.341.139 đồng. Trong đó nợ gốc 1.277.507.000 đồng, nợ lãi 60.834.1393
đồng.
Ngân hàng TMCP P có yêu cầu độc lập yêu cầu Tòa án nhân dân huyện
Đức Hòa, tỉnh Long An giải quyết các vấn đề sau:
- Buộc bà N trả ngay cho OCB tổng số nợ của hợp đồng tín dụng tạm tính
đến ngày 26/12/2022 là 1.338.341.139 đồng (bao gồm nợ gốc 1.277.507.000
đồng, nợ lãi 60.834.139 đồng và tiền lãi phát sinh theo các hợp đồng tín dụng đã
ký kết từ ngày 27/12/2022 cho đến khi bà N hoàn thành nghĩa vụ trả nợ cho O,
thanh toán một lần toàn bộ số tiền ngay khi Quyết định hoặc Bản án có hiệu lực
pháp luật.
- Nếu bà N không thực hiện hoặc thực hiện không đúng và đầy đủ nghĩa vụ
trả nợ nêu trên thì OCB được quyền yêu cầu cơ quan thi hành án có thẩm quyền
5
áp dụng các biện pháp cưỡng chế kể cả việc kê biên, phát mãi, xử lý tài sản bảo
đảm đã thế chấp theo Hợp đồng thế chấp đã ký để thu hồi toàn bộ khoản nợ cho
OCB theo quy định của pháp luật. Chi tiết tài sản bảo đảm như sau: 02 quyền sử
dụng đất tọa lạc tại xã T, huyện Đ, tỉnh Long An gồm: Thửa đất số 210, tờ bản
đồ số 32 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gần liền với đất số CV 601255, số vào số cấp GCN CS 06527 do Sở
Tài nguyên và Môi trường tỉnh L cấp ngày 23/6/2020, cập nhật thay đổi chủ sở
hữu sử dụng ngày 24/7/2020 và Thửa đất số 211, tờ bản đồ số 32 theo Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất số CV 601256, số vào số cấp GCN: CS 06528 do Sở Tài nguyên và Môi
trường tỉnh L cấp ngày 23/06/2020, cập nhật thay đổi chủ sở hữu sử dụng ngày
24/7/2020.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Hồng Tâm Lê Ngô Kim N đã
được Tòa án triệu tập hợp lệ nhưng bà N vắng mặt và không nộp tài liệu chứng
cứ gì khác.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị N1 và anh Phạm
Nghĩa B thống nhất trình bày: Thống nhất với ý kiến của bà M, không có yêu
cầu hay tranh chấp trong vụ án này.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Văn phòng C (tên cũ Văn phòng C)
trình bày:
Văn phòng công chứng xác nhận đã thực hiện việc công chứng
HĐCNQSDĐ số công chứng 1741, quyển số 07TP/CC-SCC/HĐGD ngày
14/7/2020 giữa bà Phạm Thị M và bà Hồng T1 Lê Ngô Kim N đúng trình tự thủ
tục theo quy định pháp luật. Văn phòng C xác định không có yêu cầu gì liên
quan trong vụ án, cũng không có quyền lợi hay nghĩa vụ gì trong vụ việc tranh
chấp này. Văn phòng kính đề nghị Tòa án nhân dân huyện Đức Hòa xem xét giải
quyết vụ án trên theo quy định pháp luật và xin vắng mặt trong suốt quá trình
giải quyết của Tòa án.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Văn phòng C trình bày:
Văn phòng công chứng xác nhận đã thực hiện việc công chứng
HĐTCQSDĐ số ST20025678/2020/THD/HĐTC ngày 22/10/2020 được ký kết
giữa bà Hồng T1 Lê Ngô Kim N với Ngân hàng TMCP P đúng trình tự thủ tục
theo quy định pháp luật. Văn phòng C xác định không có yêu cầu gì liên quan
trong vụ án, cũng không có quyền lợi hay nghĩa vụ gì trong vụ việc tranh chấp
này. Văn phòng kính đề nghị Tòa án nhân dân huyện Đức Hòa xem xét giải
quyết vụ án trên theo quy định pháp luật và xin vắng mặt trong suốt quá trình
giải quyết của Tòa án.
Tại phiên tòa sơ thẩm,
Nguyên đơn bà M vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, không có bổ sung
thêm tài liệu chứng cứ gì mới.
6
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Ngân hàng TMCP P giữ nguyên
yêu cầu độc lập, yêu cầu Tòa án giải quyết buộc bà N trả ngay cho OCB tổng số
nợ của hợp đồng tín dụng tạm tính đến ngày 30/9/2024 là 1.691.505.112 đồng,
bao gồm nợ gốc 1.277.507.000 đồng, nợ lãi 413.998.112 đồng và tiền lãi phát
sinh theo các hợp đồng tín dụng đã ký kết từ ngày 27/12/2022 cho đến khi bà N
hoàn thành nghĩa vụ trả nợ cho O, thanh toán một lần toàn bộ số tiền ngay khi
Quyết định hoặc Bản án có hiệu lực pháp luật. Nếu bà N không thực hiện hoặc
thực hiện không đúng và đầy đủ nghĩa vụ trả nợ nêu trên thì OCB được quyền
yêu cầu cơ quan thi hành án có thẩm quyền áp dụng các biện pháp cưỡng chế kể
cả việc kê biên, phát mãi, xử lý tài sản bảo đảm đã thế chấp theo HĐTCQSDĐ
để thu hồi toàn bộ khoản nợ cho OCB theo quy định của pháp luật. Đối với yêu
cầu khởi kiện của bà M thì Ngân hàng yêu cầu giải quyết hậu quả khi hợp đồng
vô hiệu theo quy định của pháp luật.
Tại Bản án dân sự sơ thẩm số: 447/2024/DS-ST ngày 30 tháng 9 năm 2024
của Toà án nhân dân huyện Đức Hòa, tỉnh Long An đã tuyên xử:
1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Phạm Thị M.
- Vô hiệu HĐCNQSDĐ số công chứng 1741, quyển số 07TP/CC-
SCC/HĐGD ngày 14/7/2020 tại Văn phòng C (nay là văn phòng C) giữa bà
Phạm Thị M và bà Hồng T1 Lê Ngô Kim N đối với thửa đất số 210, diện tích
377,15m
2
và thửa đất số 211, diện tích 1.523m
2
cùng tờ bản đồ số 32, đất tọa lạc
tại xã T, huyện Đ, tỉnh Long An.
- Vô hiệu HĐTCQSDĐ số ST20025678/2020/THD/HĐTC ngày
22/10/2020 tại Văn phòng C giữa bà Hồng T1 Lê Ngô Kim N và Ngân hàng
TMCP P đối với thửa đất số 210, diện tích 377,15m
2
và thửa đất số 211, diện
tích 1.523m
2
cùng tờ bản đồ số 32, đất tọa lạc tại xã T, huyện Đ, tỉnh Long An.
Bà Phạm Thị M có quyền đến cơ quan có thẩm quyền về cấp GCNQSDĐ
để làm thủ tục điều chỉnh biến động hoặc đề nghị cấp lại GCNQSDĐ phù hợp
với kết quả giải quyết của Tòa án. Cơ quan cấp GCNQSDĐ căn cứ vào bản án
của Tòa án để giải quyết điều chỉnh biến động hoặc cấp mới GCNQSDĐ phù
hợp với kết quả giải quyết của Tòa án.
2. Chấp nhận một phần yêu cầu độc lập của Ngân hàng TMCP P.
Buộc bà Hồng T1 Lê Ngô Kim N trả cho Ngân hàng TMCP P số tiền nợ
gốc là 1.277.507.000 đồng, nợ lãi tính đến ngày 30/9/2024 là 413.998.112 đồng,
tổng cộng 1.691.505.112 đồng. Trả một lần ngay sau khi bản án có hiệu lực
pháp luật.
Kể từ ngày 01/10/2024 khách hàng vay còn phải tiếp tục chịu tiền lãi quá
hạn của số tiền nợ gốc chưa thanh toán, theo mức lãi suất mà các bên thỏa thuận
trong hợp đồng cho đến khi thanh toán xong khoản nợ gốc này. Trường hợp
trong hợp đồng tín dụng, các bên có thỏa thuận về việc điều chỉnh lãi suất cho
vay theo từng thời kỳ của Ngân hàng cho vay thì lãi suất mà khách hàng vay
phải tiếp tục thanh toán cho Ngân hàng cho vay theo quyết định của Tòa án cũng
7
sẽ được điều chỉnh cho phù hợp với sự điều chỉnh lãi suất của Ngân hàng cho
vay.
3. Không chấp nhận một phần yêu cầu độc lập của Ngân hàng TMCP P về
việc yêu cầu xử lý tài sản thế chấp theo Hợp đồng thế chấp số
5720025678/2020/THD/HĐTC ngày 22/10/2020 giữa bà Hồng Tâm Lê Ngô
Kim N với Ngân hàng TMCP P đối với tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất
thuộc thửa 210, 212, tờ bản đồ số 32, tọa lạc tại xã T, huyện Đ, tỉnh Long An để
đảm bảo thu hồi nợ.
Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn tuyên về nghĩa vụ chịu chi phí tố tụng; án
phí; quyền kháng cáo; quyền yêu cầu, nghĩa vụ và thời hiệu thi hành án.
Ngày 04/10/2024, Tòa án nhân dân huyện Đức Hòa nhận được đơn kháng
cáo của Ngân hàng TMCP P đề ngày 03/10/2024 kháng cáo một phần Bản án sơ
thẩm, yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm xét xử theo hướng không chấp nhận yêu
cầu khởi kiện của bà M về việc tuyên vô hiệu HĐCNQSDĐ, chấp nhận yêu cầu
độc lập của Ngân hàng TMCP P về việc trường hợp bà N không thực hiện hoặc
thực hiện không đúng và đầy đủ nghĩa vụ trả nợ thì Ngân hàng được quyền yêu
cầu cơ quan có thẩm quyền xử lý tài sản bảo đảm đã thế chấp để thu hòi nợ cho
Ngân hàng, yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu theo quy định của
pháp luật.
Tại phiên tòa phúc thẩm:
Nguyên đơn không rút đơn khởi kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên
quan vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo. Các đương sự không thỏa thuận được
với nhau về việc giải quyết vụ án.
Người đại diện theo ủy quyền của Ngân hàng TMCP P trình bày: Khi nhận
thế chấp quyền sử dụng đất thì Ngân hàng có xuống trực tiếp thửa đất 210, 212
để thẩm định thì có thấy căn nhà nhưng không có người bên trong nhà, bà N thì
nói căn nhà của bà N, cán bộ thẩm định của Ngân hàng có chụp lại hình ảnh khi
thẩm định. Do đó, việc thế chấp đảm bảo nên Ngân hàng mới cho bà N vay tiền.
Ngân hàng xác định HĐTCQSDĐ là đảm bảo theo quy định của pháp luật nên
đề nghị cho xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp bà N không thực hiện nghĩa
vụ của hợp đồng tín dụng. Trường hợp Tòa án tuyên vô hiệu HĐTCQSDĐ thì đề
nghị xem xét giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu.
Người đại diện theo ủy quyền của bà M trình bày: Do HĐCNQSDĐ giữa
bà M với bà N bị vô hiệu nên HĐTCQSDĐ giữa bà N với Ngân hàng TMCP P
cũng bị vô hiệu do có đối tượng không thực hiện được. Khi nhận thế chấp thì
Ngân hàng không hỏi ý kiến bà M và những người thân của bà M ở trên đất. Bà
M cũng không có chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà N mà việc chuyển
nhượng chỉ đảm bảo việc vay tiền của bà M với bà S. Do đó, đề nghị Hội đồng
xét xử không chấp nhận kháng cáo của Ngân hàng, giữ nguyên bản án sơ thẩm.
Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Long An phát biểu ý kiến:
8
Về tính hợp lệ của kháng cáo: Đơn kháng cáo nằm trong hạn luật định nên
được xem xét theo trình tự phúc thẩm.
Về chấp hành pháp luật: Kể từ khi thụ lý vụ án cho đến trước thời điểm Hội
đồng xét xử nghị án Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa đã tuân thủ
đúng những quy định của Bộ luật tố tụng dân sự, những người tham gia tố tụng
đã chấp hành đúng pháp luật.
Về giải quyết yêu cầu kháng cáo:
Theo lời trình bày của bà M và bà S thì ngày 14/7/2020 bà S cho bà M vay
500.000.000 đồng, thời hạn vay 01 năm, mục đích kinh doanh, lãi suất
2%/tháng, tài sản đảm bảo cho khoản vay là các thửa đất số 210, 211 của bà M
đứng tên GCNQSDĐ, hình thức bảo đảm là bà M chuyển nhượng quyền sử
dụng đất các thửa 210, 211 cho bà N theo yêu cầu của bà S, hai bên có lập giấy
mượn tiền và cùng ký tên. Do đó, có căn cứ xác định HĐCNQSDĐ là giả tạo
của hợp đồng vay tài sản nên cấp sơ thẩm tuyên vô hiệu HĐCNQSDĐ là có căn
cứ. Đối với HĐTCQSDĐ thì trên các thửa đất thế chấp có nhà và 03 người là bà
M, bà N1, anh B đang quản lý, sử dụng nhưng khi thế chấp không có ý kiến của
những người này nên HĐTCQSDĐ bị vô hiệu do có đối tượng không thực hiện
được.
Trong vụ án này, Ngân hàng không có yêu cầu giải quyết hậu quả pháp lý
nếu hợp đồng thế chấp bị vô hiệu theo quy định tại Điều 131 của Bộ luật Dân sự
nên Tòa án cấp sơ thẩm không xem xét. Tại phiên tòa phúc thẩm, Ngân hàng
trình bày Tòa án cấp sơ thẩm không có giải thích về việc yêu cầu giải quyết hậu
quả pháp lý nếu hợp đồng thế chấp bị vô hiệu. Do đó, Ngân hàng đề nghị Tòa án
cấp phúc thẩm xem xét giải quyết hậu quả pháp lý nếu hợp đồng thế chấp bị vô
hiệu để đảm bảo quyền lợi cho Ngân hàng.
Xét thấy, việc hợp đồng thế chấp bị vô hiệu cũng có lỗi của bà M, bà S bởi
vì việc ký HĐCNQSDĐ giả tạo giữa bà M với bà N tạo điều kiện cho bà N đứng
tên quyền sử dụng đất và thế chấp đất vay tiền Ngân hàng, sau đó trốn tránh
không trả nợ cho Ngân hàng. Do đó, cần xem xét giải quyết hậu quả pháp lý nếu
hợp đồng thế chấp bị vô hiệu và xác định lỗi của bà M, bà S đối với thiệt hại của
Ngân hàng. Tòa án cấp sơ thẩm không giải quyết hậu quả pháp lý khi xác định
hợp đồng thế chấp bị vô hiệu là chưa giải quyết toàn diện vụ án.
Từ những căn cứ nêu trên, kháng cáo của Ngân hàng TMCP P có cơ sở
chấp nhận một phần. Đề nghị Hội đồng xét xử xem xét giải quyết hậu quả pháp
lý nếu hợp đồng thế chấp bị vô hiệu theo quy định tại Điều 131 của Bộ luật Dân
sự.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
Về thủ tục tố tụng:
[1] Tại phiên tòa phúc thẩm, những người được Tòa án triệu tập có mặt, có
đơn đề nghị xét xử vắng mặt hoặc được tống đạt hợp lệ, Tòa án tiến hành xét xử
9
theo trình tự phúc thẩm là phù hợp quy định tại Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân
sự.
Về việc giải quyết yêu cầu kháng cáo:
[2] Xét kháng cáo của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là Ngân hàng
TMCP P, Hội đồng xét xử thấy rằng:
[3] Theo lời trình bày của bà M và bà S đều thống nhất ngày 14/7/2020 bà
S cho bà M vay 500.000.000 đồng, thời hạn vay 01 năm, mục đích kinh doanh,
lãi suất 2%/tháng, tài sản đảm bảo cho khoản vay là các thửa đất số 210, 211 của
bà M đứng tên GCNQSDĐ, hình thức bảo đảm là bà M chuyển nhượng quyền
sử dụng đất các thửa 210, 211 cho bà N theo yêu cầu của bà S; bà M và bà S có
lập giấy mượn tiền và cùng ký tên. Cùng ngày 14/7/2020, bà M và bà N có lập
HĐCNQSDĐ tại Văn phòng C, số công chứng 1741, quyển số 07TP/CC-
SCC/HĐGD. Sau đó, bà N được cơ quan có thẩm quyền cập nhật biến động
sang tên quyền sử dụng đất ngày 24/7/2020.
[4] Tại giấy mượn tiền ngày 14/7/2020 thì mặt trước có đề cập đến việc thế
chấp thửa đất 210 và 211 để đảm bảo cho khoản vay và mặt sau có nội dung do
bà S ghi như sau: “Bà Hông T2 Lê Ngô Kim N là người đứng tên dùm cho bà Đỗ
Thị Thúy S. Mọi vấn đề do bà S quyết định (ký tên bà S), có gì S hoàn toàn chịu
trách nhiệm trước pháp luật (ký tên bà S)”. Tuy nhiên, việc vay tiền và chuyển
nhượng chỉ có sự thừa nhận giữa bà M với bà S. Trong quá trình giải quyết vụ
án tại cấp sơ thẩm, bà N đã được Tòa án triệu tập nhưng không có ý kiến về việc
bà N có đứng tên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất giùm bà S từ bà M là
để đảm bảo cho khoản vay của bà M từ bà S hay không. Tòa án cấp sơ thẩm chỉ
căn cứ lời trình bày của bà M và bà S nhận định HĐCNQSDĐ này là giả tạo che
giấu hợp đồng vay tài sản nên bị vô hiệu là không đủ cơ sở. Tại cấp phúc thẩm,
bà N được triệu tập hợp lệ nhưng vẫn vắng mặt nên không có ý kiến về việc
chuyển nhượng này.
[5] Theo HĐCNQSDĐ thì đối tượng chuyển nhượng là quyền sử dụng đất,
không có tài sản trên đất, giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng là 50.000.000
đồng. Bà M trình bày bà S nhờ bà N đứng tên giùm bên nhận chuyển nhượng
nên bà N không có giao tiền cho bà M và bà M cũng không có giao đất cho bà
N. Theo biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ ngày 29/3/2023 của Tòa án nhân
dân huyện Đức Hòa thể hiện trên thửa đất 210, 211 có 01 căn nhà cấp 4 do bà
Phạm Thị M và gia đình đang trực tiếp, quản lý, sử dụng, căn nhà được xây
dựng năm 2010, sửa lại năm 2021. Các tài sản này do bà M và mẹ ruột là
Nguyễn Thị N1 và con trai bà M là Phạm Nghĩa B đang trực tiếp quản lý, sử
dụng. Xét thấy, trong HĐCNQSDĐ thể hiện việc chuyển nhượng không bao
gồm tài sản trên đất, tuy nhiên căn nhà cấp 4 trên đất chuyển nhượng chưa được
cấp quyền sở hữu nên ngay cả khi hai bên chuyển nhượng luôn căn nhà này thì
trong HĐCNQSDĐ có công chứng cũng không thể cập nhật được việc chuyển
nhượng có tài sản gắn liền với đất (căn nhà cấp 4 này).
[6] Do đó cần có ý kiến của bà N hoặc chứng cứ khác thể hiện được ý chí
của bà N về HĐCNQSDĐ này thì mới đủ cơ sở xác định được HĐCNQSDĐ
10
này có bị vô hiệu hay không, nếu vô hiệu thì thuộc trường hợp giả tạo hay trái
pháp luật hay có đối tượng không thực hiện được hoặc bao gồm các trường hợp
trên. Khi xác định được HĐCNQSDĐ vô hiệu thuộc trường hợp nào thì việc giải
quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu mới chính xác. Cấp sơ thẩm xác định
HĐCNQSDĐ bị vô hiệu do giả tạo, các bên không giao nhận tiền, nhà đất nên
khi giải quyết hậu quả của HĐCNQSDĐ bị vô hiệu không buộc hoàn trả tiền và
nhà đất nhưng chưa xem xét có phát sinh thiệt hại hay không để buộc bên có lỗi
bồi thường theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 là chưa giải quyết toàn diện vụ
án.
[7] Đối với HĐTCQSDĐ ngày 22/10/2020 giữa bà N với Ngân hàng
TMCP P: Cấp sơ thẩm xác định HĐTCQSDĐ bị vô hiệu do có đối tượng không
thực hiện được do trên đất có nhà nhưng không có ý kiến của những người sinh
sống trong căn nhà (bà M, bà N1, anh B) là không đúng. Bởi lẽ đối với H là
không có việc chuyển quyền từ bà N cho Ngân hàng mà chỉ là biện pháp đảm
bảo nghĩa vụ thanh toán của bà N đối với Ngân hàng nên trường hợp trên đất có
nhà nhưng khi Ngân hàng thẩm định tài sản thế chấp không lấy ý kiến của
những người sinh sống trong căn nhà thì Ngân hàng không phải là người thứ ba
ngay tình nên HĐTCQSDĐ bị vô hiệu theo Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015.
Trường hợp thế chấp QSDĐ mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất hoặc thế
chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp QSDĐ thì tài sản thế chấp vẫn
được xử lý theo quy định tại Điều 325, 326 Bộ luật Dân sự 2015.
[8] Xét thấy, khi xác định HĐCNQSDĐ có hiệu lực thì HĐTCQSDĐ ngày
22/10/2020 là có hiệu lực, khi xác định HĐCNQSDĐ bị vô hiệu thì cần phải
xem xét Ngân hàng có phải người thứ ba ngay tình hay không, nếu ngay tình thì
HĐTCQSDĐ vẫn có hiệu lực theo Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015. Theo hồ sơ
thẩm định tài sản cho vay của Ngân hàng thì tại thời điểm thẩm định có mặt bà
N trong căn nhà (có hình ảnh thể hiện), không thể hiện có mặt bà M, bà N1, anh
B nên cần làm rõ thời điểm này họ ở đâu, có biết việc bà N và Ngân hàng ký
HĐTCQSDĐ và thẩm định tài sản cho vay không; bà M, bà N1, anh B cho rằng
thời điểm thẩm định không có ở nhà vậy ai mở cửa nhà để bà N và Ngân hàng
vào thẩm định. Ngoài ra, cấp sơ thẩm tuyên xử HĐTCQSDĐ vô hiệu nhưng
không giải quyết hậu quả của HĐTCQSDĐ vô hiệu, buộc Ngân hàng trả
GCNQSDĐ cho bà N là không đúng với quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự.
Quá trình giải quyết vụ án bà S khai bà N chỉ đứng tên vay tiền giùm bà còn
người vay thực sự là bà S và bà S đồng ý trả số tiền nợ vay cho Ngân hàng do đó
để đảm bảo quyền lợi cho Ngân hàng Tòa án cần giải thích để Ngân hàng có yêu
cầu buộc bà S phải có nghĩa vụ liên đới với bà N trả nợ vay cho Ngân hàng.
[9] Từ những nhận định trên, xét thấy hồ sơ vụ án cũng như tại phiên tòa
phúc thẩm chưa đủ chứng cứ xác định HĐCNQSDĐ, HĐTCQSDĐ là có hiệu
lực hay bị vô hiệu và với những thiếu sót nêu trên nên Hội đồng xét xử phúc
thẩm cần huỷ bản án sơ thẩm và chuyển toàn bộ hồ sơ vụ án về Tòa án cấp sơ
thẩm để giải quyết lại theo thủ tục chung.
11
[10] Về án phí dân sự sơ thẩm và chi phí tố tụng sơ thẩm sẽ được xem xét
khi giải quyết lại vụ án.
[11] Về chi phí thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng tại cấp phúc
thẩm: Ngân hàng yêu cầu nên phải chịu 5.000.000 đồng (đã nộp xong).
[12] Về án phí dân sự phúc thẩm: Ngân hàng không phải chịu và được hoàn
trả tiền tạm ứng án phí đã nộp.
Vì các lẽ trên;
QUYẾT ĐỊNH:
Căn cứ khoản 3 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự.
Hủy Bản án sơ thẩm số: 447/2024/DS-ST ngày 30 tháng 9 năm 2024 của
Toà án nhân dân huyện Đức Hòa, tỉnh Long An.
1. Chuyển toàn bộ hồ sơ vụ án về Tòa án nhân dân huyện Đức Hòa, tỉnh
Long An giải quyết lại vụ án theo thủ tục chung.
2. Về án phí dân sự sơ thẩm và chi phí tố tụng sẽ được xem xét khi giải
quyết lại vụ án.
3. Về chi phí thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng tại cấp phúc
thẩm: Ngân hàng TMCP P phải chịu 5.000.000 đồng (đã nộp xong).
4. Về án phí dân sự phúc thẩm: Ngân hàng TMCP P không phải chịu. Hoàn
trả cho Ngân hàng TMCP P 300.000 đồng tiền tạm ứng án phí đã nộp theo Biên
lai thu số 0005889 ngày 08/10/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Đức
Hòa, tỉnh Long An.
5. Bản án phúc thẩm có hiệu lực thi hành kể từ ngày tuyên án./.
Nơi nhận:
- TANDCC tại Tp. Hồ Chí Minh;
- VKSND tỉnh Long An;
- TAND huyện Đức Hòa;
- Chi cục THADS huyện Đức Hòa;
- Đương sự;
- Lưu hồ sơ vụ án.
TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM
THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA
Trần Tấn Quốc
Tải về
Bản án số 262/2025/DS-PT
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để tải file. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
Bản án số 262/2025/DS-PT
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để tải file. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
Bản án/ Quyết định cùng đối tượng
1
Ban hành: 12/05/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
2
Ban hành: 09/05/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
3
Ban hành: 08/05/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
4
Ban hành: 08/05/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
5
Ban hành: 08/05/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
6
Ban hành: 07/05/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
7
Ban hành: 07/05/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
8
Ban hành: 06/05/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
9
Ban hành: 05/05/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
10
Ban hành: 25/04/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
11
Ban hành: 24/04/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
12
Ban hành: 24/04/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
13
Ban hành: 23/04/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
14
Ban hành: 23/04/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
15
Ban hành: 22/04/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
16
Ban hành: 21/04/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
17
Ban hành: 18/04/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
18
Ban hành: 18/04/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
19
Ban hành: 17/04/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
