Tra cứu Bản án/Quyết định của tòa án

Tìm nâng cao

Tìm kiếm nâng cao Tất cả Tiêu đề Số hiệu văn bản Cụm từ chính xác

Bản án số 822/2026/DS-PT ngày 22/06/2026 của TAND tỉnh Tây Ninh về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Thuộc tính
Nội dung
VB gốc
VB liên quan
Lược đồ
Đính chính
Án lệ
BA/QĐ cùng nội dung
Tải về

Báo lỗi

Thuộc tính Bản án 822/2026/DS-PT

Tên Bản án:	Bản án số 822/2026/DS-PT ngày 22/06/2026 của TAND tỉnh Tây Ninh về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Quan hệ pháp luật:	Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Cấp xét xử:	Phúc thẩm
Tòa án xét xử:	TAND tỉnh Tây Ninh
Số hiệu:	822/2026/DS-PT
Loại văn bản:	Bản án
Ngày ban hành:	22/06/2026
Lĩnh vực:	Dân sự
Áp dụng án lệ:	Đã biết Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để xem áp dụng án lệ. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
Đính chính:	Đã biết Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để xem đính chính. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
Thông tin về vụ/việc:	TRẦN THỊ THU C - NGUYỄN THỊ KIM L

Tóm tắt Bản án

Nội dung tóm tắt đang được cập nhật, Quý khách vui lòng quay lại sau!

Tải văn bản

TÒA ÁN NHÂN DÂN

TỈNH TÂY NINH

Bản án số: 822/2026/DS-PT

Ngày: 22- 6-2026

Về việc “tranh chấp hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng

đất, hợp đồng tín dụng, hợp đồng

thế chấp quyền sử dụng đất”.

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH TÂY NINH

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Diễm Hằng

Các Thẩm phán: Bà Đinh Thị Ngọc Yến

Bà Hoàng Thị Thuý Lành

- Thư ký ghi biên bản phiên tòa: Bà Phan Ngọc Nhẩn, Thư ký Tòa án nhân

dân tỉnh Tây Ninh.

- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân

tỉnh Tây Ninh tham gia phiên tòa: Bà

Nguyễn Thị Tho, Kiểm sát viên.

Ngày 22 tháng 06 năm 2026, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Tây Ninh mở phiên

tòa xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 233/2026/TLPT-DS ngày 10

tháng 04 năm 2026 về việc “tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng

đất, hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất”

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 328/2025/DS-ST ngày 23 tháng 09 năm 2026

Tòa án nhân dân khu vực 3 - Tây Ninh bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 346/2026/QĐ-PT ngày 14

tháng 04 năm 2026, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn:

1. Bà Trần Thị Thu C, sinh năm 1980

2. Ông Trần Công T, sinh năm 1976

Cùng địa chỉ: Ấp A, xã M, tỉnh Tây Ninh.

Người đại diện hợp pháp theo ủy quyền: Ông Đoàn Nguyễn Chí T1, sinh năm

1979

Địa chỉ: A khu phố B, xã Đ, tỉnh Tây Ninh. (có mặt).

- Bị đơn:

1. Bà Nguyễn Thị Kim L, sinh năm 1985

Địa chỉ thường trú: Số G Khóm L, phường M, tỉnh An Giang.

Địa chỉ cư trú: Ấp B, xã H, tỉnh Tây Ninh. (vắng mặt).

2. Ông Nguyễn Quốc S, sinh năm 1982

Địa chỉ: Ấp D, xã H, huyện Đ, tỉnh Long An (nay là ấp D, xã Đ, tỉnh Tây Ninh)

(vắng mặt).

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Ông Nguyễn Minh H, sinh năm 1988

Địa chỉ: Số F B, phường C, thành phố Hồ Chí Minh.

Địa chỉ cư trú: Ấp F, xã T, tỉnh Tây Ninh (xin vắng mặt).

2. Ông Nguyễn Trọng H1 (H3), sinh năm 1992

Địa chỉ: Ấp B, xã M, tỉnh Tây Ninh. (vắng mặt).

3. Ông Lê Văn V, sinh năm 1978

Địa chỉ thường trú: Số G Khóm L, phường M, tỉnh An Giang. (vắng mặt).

4. Anh Trần Công L1, sinh năm 2005 (vắng mặt).

5. Chị Trần Thị Thu T2, sinh ngày 06/02/2007 ( vắng mặt).

Cùng địa chỉ: Ấp A, xã M, tỉnh Tây Ninh.

6. Ngân hàng TMCP Q (N1)

Địa chỉ trụ sở chính: Số B L, phường H, thành phố Hà Nội.

Người đại diện theo pháp luật: Bà Bùi Thị Thanh H2 – Chủ tịch Hội đồng quản

trị.

Người đại diện theo ủy quyền: Ông Trần Trường G, sinh năm: 1998 – Chuyên

viên xử lý nợ Ngân hàng

Địa chỉ: Số A H, phường L, tỉnh Tây Ninh (có mặt).

7. Văn phòng công chứng Lê Ngọc Minh

Địa chỉ trụ sở: Ấp G, xã H, tỉnh Tây Ninh.

Người đại diện theo pháp luật: Ông Lê Ngọc M – Trưởng văn phòng (vắng

mặt).

8. Văn phòng C2

Địa chỉ trụ sở: Ấp Chánh, xã Đ, tỉnh Tây Ninh.

Người đại diện theo pháp luật: Ông Trần Hữu T3 – Trưởng văn phòng (vắng

mặt).

9. Văn phòng C3 (xin vắng mặt).

Địa chỉ trụ sở: Số G ấp A, xã M, tỉnh Tây Ninh.

Người đại diện theo pháp luật: Ông Nguyễn Văn L2 - Trưởng Văn phòng (vắng

mặt).

10. Văn phòng C4

Địa chỉ trụ sở: Ô7 khu B, xã H, tỉnh Tây Ninh.

Người đại diện theo pháp luật: Ông Võ Văn N - Trưởng Văn phòng (vắng mặt).

- Người kháng cáo: Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan Ngân hàng TMCP

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện đề ngày 23/5/2023 và đơn khởi kiện bổ sung ngày

01/11/2023, trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn ông Trần Công T, bà Trần

Thị Thu C do ông Đoàn Nguyễn Chí T1 đại diện trình bày như sau:

Ngày 05/10/2021, do cần vốn làm ăn nên vợ chồng ông T, bà C có vay của ông

Nguyễn Quốc S số tiền 200.000.000đồng (hai trăm triệu đồng), thời hạn vay là 01

năm, tức là đến ngày 05/10/2022 là hết hạn, lãi suất hai bên thỏa thuận là 3% mỗi

tháng, tức là mỗi tháng ông T, bà C đóng lãi cho ông S số tiền là 6.000.000đồng

(sáu triệu đồng). Số tiền lãi ông S thu trước 01 tháng đầu. Việc vay mượn tiền giữa

bà C và ông S có ký biên bản thỏa thuận về việc mượn tiền. Để đảm bảo cho khoản

vay thì ông T, bà C có thế chấp thửa đất 627, tờ bản đồ số 5, tọa lạc tại ấp A, xã Đ,

huyện Đ, tỉnh Long An cho ông S. Sau đó, ông S yêu cầu ông T, bà C đến văn phòng

công chứng để ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất nêu

trên cho bà Nguyễn Thị Kim L đứng tên hợp đồng (ông S, bà L là hai anh em ruột

và cùng chung vốn làm ăn). Từ khi vay tiền cho đến hết hạn hợp đồng là ngày

05/10/2022, ông T và bà C đều thực hiện việc đóng tiền lãi hàng tháng cho phía ông

S, thế nhưng đến hạn thanh lý hợp đồng ông T, bà C đem tiền đến chuộc giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất về thì ông S cứ hẹn lần hẹn lượt không đồng ý trả giấy lại

cho ông T, bà C. Sau đó đến ngày 13/4/2023, ông T, bà C có đến nhà tìm ông S để

chuộc giấy đất thì ông S có viết cho ông T, bà C giấy hẹn trong vòng 02 tháng sẽ ra

công chứng để trả giấy đất lại, tuy nhiên bà L đã sang tên thửa đất nêu trên cho người

khác và hiện đang thế chấp tại Ngân hàng TMCP Q.

Nhận thấy việc làm của bà L, ông S làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và

lợi ích hợp pháp của ông T, bà C, do đó ông T, bà C khởi kiện yêu cầu:

Tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết giữa

bà Trần Thị Thu C, ông Trần Công T với bà Nguyễn Thị Kim L do Văn phòng C5

số 5844, quyển số 10/2021TP/CC-SCC/HĐGD ngày 26/10/2021 đối với thửa đất số

627, tờ bản đồ số 5, diện tích 468m

, loại đất: HNK tọa lạc tại ấp A, xã Đ, huyện Đ,

tỉnh Long An.

Tuyên vô hiệu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết giữa

bà Nguyễn Thị Kim L, ông Lê Văn V với ông Nguyễn Minh H, được Văn phòng C3

công chứng ngày 23/02/2022 đối với thửa đất số 627, tờ bản đồ số 5, diện tích 468m

loại đất: HNK tọa lạc tại ấp A, xã Đ, huyện Đ, tỉnh Long An.

Tuyên vô hiệu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết giữa

ông Nguyễn Minh H với ông Nguyễn Trọng H1, được Văn phòng C6 công chứng

ngày 22/04/2022 đối với thửa đất số 627, tờ bản đồ số 5, diện tích 468m

, loại đất:

HNK tọa lạc tại ấp A, xã Đ, huyện Đ, tỉnh Long An.

Tuyên vô hiệu hợp đồng thế chấp giữa ông Nguyễn Trọng H1 với Ngân hàng

TMCP Q - Chi nhánh S1 ngày 25/05/2022 về việc thế chấp quyền sử dụng đất đối

với thửa đất số 627, tờ bản đồ số 5, diện tích 468m

, loại đất: HNK tọa lạc tại ấp A,

xã Đ, huyện Đ, tỉnh Long An.

Tuyên buộc Ngân hàng TMCP Q phải giao bản chính Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất cho cơ quan có thẩm quyền để làm thủ tục đăng ký lại thửa đất số 627,

tờ bản đồ số 5, diện tích 468m

, loại đất: HNK tọa lạc tại ấp A, xã Đ, huyện Đ, tỉnh

Long An cho bà Trần Thị Thu C và ông Trần Công T. Trường hợp ngân hàng TMCP

Q không giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì ông T, bà C được quyền liên

hệ cơ quan nhà nước có thẩm quyền để đăng ký cấp lại giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất đối với thửa đất nêu trên.

Ông T, bà C thống nhất theo ranh bản đồ địa chính của Mảnh trích đo địa chính

số 29-2025 do Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai tại huyện Đ duyệt ngày

14/5/2025, không tranh chấp đối với các khu B, C, D; thống nhất giá trị quyền sử

dụng đất và tài sản trên đất theo Chứng thư thẩm định giá số 020/2025/241-HD/TĐG

LA–BĐS ngày 10/7/2025 của Công ty cổ phần T4.

Bị đơn ông Nguyễn Quốc S vắng mặt trong suốt quá trình Tòa án giải quyết vụ

án và không có ý kiến trình bày.

Bị đơn bà Nguyễn Thị Kim L vắng mặt trong suốt quá trình Tòa án giải quyết

vụ án và không có ý kiến trình bày.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Minh H vắng mặt trong

suốt quá trình tố tụng, có đơn xin vắng mặt và có ý kiến trình bày tại biên bản lấy

lời khai ngày 24/4/2024 như sau: Ông không biết bà L, ông quen biết ông S do

người quen giới thiệu. Ông S có nhờ ông đứng tên phần đất nên giữa ông và bà L có

ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 627, tờ bản

đồ số 5, diện tích 468m2, loại đất: HNK tọa lạc tại ấp A, xã Đ, huyện Đ, tỉnh Long

An. Ông chỉ nhận đứng tên giúp ông S, không có nhận bất cứ lợi ích gì từ ông S hay

bà L. Sau đó ông S có nói với ông nhờ ông ra văn phòng công chứng ký giấy để trả

lại quyền sử dụng đất cho chủ sử dụng đất nên ông có đến văn phòng công chứng

Lê Ngọc M để ký giấy nhưng không biết ký giấy gì. Sau khi ký xong thì mọi giao

dịch còn lại do ông S thỏa thuận giải quyết, ông không nhận bất cứ khoản tiền gì,

không giao nhận đất với ai cũng không nhận bất cứ lợi ích gì từ ông S. Ông không

biết ông H1 là ai, mọi giao dịch thỏa thuận đều qua ông S. Nguyên đơn yêu cầu

tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết giữa bà L và

ông, giữa ông và ông H1 đối với thửa đất số 627, tờ bản đồ số 5, diện tích 468m2,

loại đất HNK tọa lạc tại ấp A, xã Đ, huyện Đ, tỉnh Long An thì ông đồng ý, không

có ý kiến gì vì phần đất này ông chỉ đứng tên giúp ông S, ông không yêu cầu tòa án

giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu, trường hợp có phát sinh tranh chấp ông sẽ

yêu cầu trong vụ án khác.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Trọng H1 (Hửu) vắng mặt

trong suốt quá trình tố tụng, không có ý kiến trình bày.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Lê Văn V vắng mặt trong suốt quá

trình tố tụng, không có ý kiến trình bày.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan anh Trần Công L1 trình bày:Anh là con

ruột của ông T, bà C. Đối với tài sản tranh chấp trong vụ án là tài sản của cha mẹ

anh, không phải là tài sản của anh nên anh không có ý kiến yêu cầu gì trong vụ án.

Do bận việc nên anh đề nghị được vắng mặt tại các phiên hòa giải và xét xử tại Tòa

án các cấp.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan chị Trần Thị Thu T2 trình bày: Chị là

con ruột của ông T, bà C. Đối với tài sản tranh chấp trong vụ án là tài sản của cha

mẹ chị, không phải là tài sản của chị nên chị không có ý kiến yêu cầu gì trong vụ án.

Do bận việc nên chị đề nghị được vắng mặt tại các phiên hòa giải và xét xử tại Tòa

án các cấp.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan Ngân hàng TMCP Q (N1) do ông Mạc

Phong V1 đại diện trình bày: Ngân hàng TMCP Q (sau đây gọi tắt là N1) - Chi

nhánh T5 và ông Nguyễn Trọng H3 có ký kết hợp đồng cho vay và khế ước nhận nợ

cụ thể như sau: Hợp đồng cho vay số 051/22/HĐCV-9321 ngày 25/05/2022 và Khế

ước nhận nợ số 01/KUNN/051/22/HĐCV-9321 ngày 25/05/2022, Số tiền vay

1.100.000.000 đồng (Bằng chữ: Một tỷ một trăm triệu đồng), mục đích vay Hoàn

tiền mua bất động sản, ngày nhận nợ 25/05/2022, Thời hạn vay 300 tháng, kể từ

ngày tiếp theo ngày giải ngân, lãi suất kỳ đầu tiên LSV kể từ ngày giải ngân lần đầu

tiên đến ngày 25/08/2022 là 12,5%/năm, lãi suất kỳ tiếp theo lãi suất áp dụng đối

với các khoản vay của khách hàng cho thời gian tiếp theo được điều chỉnh định kỳ

03 tháng/lần theo công thức LSV bằng (-) Lãi suất cơ sở (LSCS) cộng (+) 4,2%/năm,

lãi suất quá hạn bằng 150% lãi suất trong hạn; lãi phạt chậm trả lãi là 10%/năm (365

ngày) tính trên số dư lãi chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả.

Ngày 25/05/2022, N1 đã giải ngân và ông Nguyễn Trọng H3 đã nhận nợ toàn

bộ số tiền nêu trên theo Khế ước nhận nợ 01/KUNN/051/22/HĐCV-9321 ngày

25/05/2022.

Để đảm bảo cho các khoản vay trên, ông H3 đã thế chấp tài sản bảo đảm là

quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liên với đất số DE 607860, số vào sổ

cấp GCN CS 12644 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh L cấp ngày 31/03/2022,

cập nhật chuyển nhượng chủ sử dụng đất gần nhất ngày 19/05/2022, cụ thể thửa đất

số 627, tờ bản đồ số 5, mục đích sử dụng là đất trồng cây hàng năm khác, thời hạn

sử dụng đến tháng 10/2063, vị trí thửa đất ở xã Đ, huyện Đ, tỉnh Long An, diện tích

468 m

, hình thức sử dụng sử dụng riêng.

Tài sản trên bảo đảm cho khoản vay trên theo Hợp đồng thế chấp Quyền sử

dụng đất và tài sản gắn liền với đất số 051/22/HĐTC-9321 ngày 25/05/2022, Số

công chứng 4305, quyền số 09/2022TP/CC-SCC/HĐGD, đăng ký thế chấp tại Chi

nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Đ, tỉnh Long An ngày 25/05/2022 và thỏa

thuận tài sản gắn liền với đất ngày 25/05/2022.

Trong quá trình thực hiện hợp đồng, ông Nguyễn Trọng H3 đã thanh toán cho

N1 số tiền tổng cộng là 111.503.509 đồng (Trong đó tiền gốc là 25.690.001 đồng,

tiền lãi là 85.813.508 đồng) và không tiếp tục thực hiện trả nợ theo cam kết, quá hạn

kể từ ngày 26/12/2023 cho đến nay. N1 đã nhiều lần gửi thông báo, làm việc trực

tiếp yêu cầu trả nợ nhưng ông Nguyễn Trọng H3 vẫn không thực hiện nghĩa vụ trả

nợ. Nay NCB khởi kiện yêu cầu độc lập buộc ông Nguyễn Trọng H3 (H1) thanh

toán cho Ngân hàng tổng số tiền tạm tính đến ngày 18/9/2025 là 1.642.640.135đồng,

bao gồm nợ gốc là 1.074.309.999đồng, nợ lãi 568.330.136đồng. Buộc ông H3 tiếp

tục chịu lãi phát sinh theo mức lãi suất thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng từ ngày

19/9/2025 cho đến khi ông H3 thanh toán hết khoản nợ;

Trường hợp ông H3 không trả nợ thì Ngân hàng có quyền yêu cầu cơ quan có

thẩm quyền phát mãi tài sản thế chấp là thửa đất số 627 tờ bản đồ số 5, tọa lạc tại xã

Đ, huyện Đ, tỉnh Long An để thu hồi nợ.

Trường hợp phát mãi tài sản thế chấp không đủ trả nợ thì ông H3 tiếp tục có

nghĩa vụ thanh toán cho đến khi trả xong nợ cho ngân hàng Q.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Văn phòng C2 (nay là văn phòng C7)

trình bày:

Văn phòng C2 (nay là văn phòng C7) thực hiện việc công chứng hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết giữa bà Trần Thị Thu C, ông Trần

Công T với bà Nguyễn Thị Kim L do Văn phòng C5 số 5844, quyển số

10/2021TP/CC-SCC/HĐGD ngày 26/10/2021 đối với thửa đất số 627, tờ bản đồ số

5, diện tích 468m

, loại đất: HNK tọa lạc tại ấp A, xã Đ, huyện Đ, tỉnh Long An là

đúng trình tự thủ tục theo quy định của pháp luật. Văn phòng C2 đề nghị Tòa án cho

vắng mặt trong suốt quá trình Tòa án giải quyết vụ án.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Văn phòng công chứng Nguyễn Văn L2

trình bày: Văn phòng C3 thực hiện việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất được ký kết giữa bà Nguyễn Thị Kim L, ông Lê Văn V với ông Nguyễn

Minh H ngày 23/02/2022 đối với thửa đất số 627, tờ bản đồ số 5, diện tích 468m

loại đất HNK tọa lạc tại ấp A, xã Đ, huyện Đ, tỉnh Long An là đúng trình tự thủ tục

theo quy định của pháp luật. Văn phòng C3 đề nghị Tòa án cho vắng mặt trong suốt

quá trình Tòa án giải quyết vụ án.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Văn phòng C6 trình bày: Văn phòng

C6 thực hiện việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký

kết giữa ông Nguyễn Minh H với ông Nguyễn Trọng H1 ngày 22/04/2022 đối với

thửa đất số 627, tờ bản đồ số 5, diện tích 468m

, loại đất: HNK tọa lạc tại ấp A, xã

Đ, huyện Đ, tỉnh Long An là đúng trình tự thủ tục theo quy định của pháp luật. Văn

phòng C6 đề nghị Tòa án cho vắng mặt trong suốt quá trình Tòa án giải quyết vụ án.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Văn phòng C4 trình bày: Văn phòng

C4 thực hiện việc công chứng hợp đồng thế chấp giữa ông Nguyễn Trọng H3 với

Ngân hàng TMCP Q - Chi nhánh S1 ngày 25/05/2022 về việc thế chấp quyền sử

dụng đất đối với thửa đất số 627, tờ bản đồ số 5, diện tích 468m

, loại đất: HNK tọa

lạc tại ấp A, xã Đ, huyện Đ, tỉnh Long An là đúng trình tự thủ tục theo quy định của

pháp luật. Văn phòng C4 đề nghị Tòa án cho vắng mặt trong suốt quá trình Tòa án

giải quyết vụ án.

Tại Bản án sơ thẩm số 328/2025/DS-ST ngày 23 tháng 09 năm 2026 của Tòa

án nhân dân khu vực 3 - Tây Ninh đã căn cứ căn cứ các Điều 5, Điều 26, Điều 35,

Điều 39, Điều 147, Điều 157, Điều 165, Điều 180, Điều 227, Điều 228, Điều 271,

Điều 273, Điều 483 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 116, 117, 122, 124, 131, 133,

385, 398, 407, 408, 463, 466, 468, 500, 501, 502 của Bộ luật Dân sự; Điều 91, 95

Luật các tổ chức tín dụng; Điều 167 của Luật đất đai năm 2013; Nghị Quyết

01/2019/NQ-HĐTP ngày 11/01/2019 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân Tối

cao; Điều 26, 27 của Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy

ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử

dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Trần Công T, bà Trần Thị

Thu C đối với bị đơn bà Nguyễn Thị Kim L, ông Nguyễn Quốc S.

Vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết giữa bà Trần

Thị Thu C, ông Trần Công T với bà Nguyễn Thị Kim L do Văn phòng C5 số 5844,

quyển số 10/2021TP/CC-SCC/HĐGD ngày 26/10/2021 đối với thửa đất số 627, tờ

bản đồ số 5, diện tích 468m

, loại đất: HNK tọa lạc tại ấp A, xã Đ, huyện Đ, tỉnh

Long An.

Vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết giữa bà

Nguyễn Thị Kim L, ông Lê Văn V với ông Nguyễn Minh H, được Văn phòng C3,

quyển số 03/2021TP/CC-SCC/HĐGD ngày 23/02/2022 đối với thửa đất số 627, tờ

bản đồ số 5, diện tích 468m

, loại đất: HNK tọa lạc tại ấp A, xã Đ, huyện Đ, tỉnh

Long An.

Vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết giữa ông

Nguyễn Minh H với ông Nguyễn Trọng H1, được Văn phòng C6, quyển số

04/2022TP/CC-SCC/HĐGD ngày 22/04/2022 đối với thửa đất số 627, tờ bản đồ số

5, diện tích 468m

, loại đất: HNK tọa lạc tại ấp A, xã Đ, huyện Đ, tỉnh Long An.

Vô hiệu hợp đồng thế chấp số 051/22/HĐTC-9321 ngày 25/05/2022 giữa ông

Nguyễn Trọng H1 với Ngân hàng TMCP Q - Chi nhánh S1 về việc thế chấp Quyền

sử dụng đất đối với thửa đất số 627, tờ bản đồ số 5, diện tích 468m

, loại đất: HNK

tọa lạc tại ấp A, xã Đ, huyện Đ, tỉnh Long An.

Tuyên buộc Ngân hàng TMCP Q phải giao bản chính Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất cho cơ quan có thẩm quyền để làm thủ tục đăng ký lại thửa đất số 627,

tờ bản đồ số 5, diện tích 468m

, loại đất: HNK tọa lạc tại ấp A, xã Đ, huyện Đ, tỉnh

Long An (nay là xã M, tỉnh Tây Ninh) cho bà Trần Thị Thu C và ông Trần Công T.

Trường hợp ngân hàng TMCP Q không giao bản chính giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất thì bà C, ông T có quyền liên hệ cơ quan có thẩm quyền về cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục điều chỉnh biến động hoặc đề nghị cấp lại

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phù hợp với kết quả giải quyết của Tòa án đối

với thửa đất số 627, tờ bản đồ số 5, diện tích 468m

, loại đất: HNK tọa lạc tại ấp A,

xã Đ, huyện Đ, tỉnh Long An (nay là xã M, tỉnh Tây Ninh). Cơ quan cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất căn cứ vào bản án của Tòa án để giải quyết điều chỉnh biến

động hoặc cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phù hợp với kết quả giải

quyết của Tòa án.

Chấp nhận một phần yêu cầu độc lập của Ngân hàng TMCP Q.

Buộc ông Nguyễn Trọng H3 (H1) có nghĩa vụ thanh toán cho N1 tổng số tiền

tính đến ngày 18/9/2025 là 1.642.640.135 đồng, bao gồm nợ gốc là 1.074.309.999

đồng, nợ lãi 568.330.136 đồng.

Buộc ông Nguyễn Trọng H3 (H1) tiếp tục chịu lãi phát sinh theo mức lãi suất

hai bên thỏa thuận trong các Hợp đồng tín dụng và Khế ước nhận nợ từ ngày

19/9/2025 cho đến khi ông H3 (H1) thanh toán hết khoản nợ cho Ngân hàng TMCP

Không chấp nhận một phần yêu cầu độc lập của Ngân hàng TMCP Q về việc

yêu cầu xử lý tài sản thế chấp theo hợp đồng thế chấp số 051/22/HĐTC-9321 ngày

25/05/2022 được ký kết giữa Ngân hàng TMCP Q và ông Nguyễn Trọng H3 (Hữu)

đối với quyền sử dụng thuộc thửa đất số 627, tờ bản đồ số 5, diện tích 468m

, loại

đất: HNK tọa lạc tại ấp A, xã Đ, huyện Đ, tỉnh Long An (nay là xã M, tỉnh Tây

Ninh) để thu hồi nợ.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí, chi phí tố tụng, thời hạn kháng

cáo, quyền và nghĩa vụ thi hành án của các đương sự.

Ngày 06/10/2025 người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan Ngân hàng TMCP Q

kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm, yêu cầu sửa án sơ thẩm, công nhận hiệu lực của

hợp đồng thế chấp giữa ông Nguyễn Trọng H1 và Ngân hàng TMCP Q.

Tại phiên tòa phúc thẩm, các đương sự không thoả thuận được với nhau về

việc giải quyềt vụ án, không cung cấp chứng cứ mới.

Người đại diện theo ủy quyền của Ngân hàng TMCP Q giữ nguyên nội dung

đơn kháng cáo, cho rằng ngày 25/5/2022, Ngân hàng TMCP Q và ông Nguyễn

Trọng H1 ký Hợp đồng cho vay số 051/22/HĐCV-9321 và Hợp đồng thế chấp

quyền sử dụng đất số 051/22/HĐTC-9321. Tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất

thuộc thửa đất số 627, tờ bản đồ số 5, diện tích 468m², tọa lạc tại xã Đ, huyện Đ,

tỉnh Long An (nay là xã M, tỉnh Tây Ninh), theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất số DE 607860 đứng tên ông Nguyễn Trọng H1.

Trước khi ký kết hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp, Ngân hàng đã kiểm

tra hồ sơ pháp lý của tài sản bảo đảm, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ

quan nhà nước có thẩm quyền cấp hợp pháp cho ông Nguyễn Trọng H1, hợp đồng

thế chấp được công chứng hợp pháp tại Văn phòng C4 và đăng ký giao dịch bảo

đảm theo đúng quy định pháp luật. Tại thời điểm nhận thế chấp, Ngân hàng không

biết việc giữa ông T, bà C với ông S, bà L có tranh chấp hoặc giao dịch vay tiền

được che giấu dưới hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên

Ngân hàng là bên thứ ba ngay tình việc cấp sơ thẩm tuyên vô hiệu hợp đồng thế

chấp là không đúng. Do đó, Ngân hàng đề nghị chấp nhận kháng cáo, sửa bản án

sơ thẩm, công nhận hiệu lực pháp luật của Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

số 051/22/HĐTC-9321 ngày 25/5/2022, số công chứng 4305, quyển số

09/2022TP/CC-SCC/HĐGD giữa ông H1 và Ngân hàng.

Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn không đồng ý với nội dung

kháng cáo của Ngân hàng TMCP Q, cho rằng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

dụng đất giữa ông T, bà C với bà L chỉ nhằm bảo đảm cho khoản vay 200.000.000

đồng với ông S, là giao dịch giả tạo nên vô hiệu. Sau khi ký hợp đồng chuyển

nhượng, gia đình ông T, bà C vẫn trực tiếp quản lý, sử dụng đất, nhà ở và các công

trình trên đất. Ngân hàng TMCP Q khi nhận thế chấp đã không xác minh đầy đủ

hiện trạng sử dụng đất, không làm việc với những người đang quản lý, sử dụng tài

sản, không lập biên bản ghi nhận ý kiến của người đang cư trú trên đất nên không

đủ căn cứ xác định Ngân hàng là bên thứ ba ngay tình. Đề nghị không chấp nhận

kháng cáo của Ngân hàng, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Ý kiến của đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Tây Ninh tham gia phiên tòa:

Về tố tụng: Thẩm phán, Hội đồng xét xử và Thư ký phiên tòa, các đương sự đã

thực hiện đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Đơn kháng cáo của Ngân

hàng TMCP Q được thực hiện trong thời hạn luật định nên hợp lệ để xem xét theo

thủ tục phúc thẩm.

Về nội dung: Các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa

đất số 627, tờ bản đồ số 5, diện tích 468m², loại đất HNK, tọa lạc tại xã Đ, huyện

Đ, tỉnh Long An, nay là xã M, tỉnh Tây Ninh giữa bà C, ông T với bà L, giữa bà L,

ông V với ông H và giữa ông H với ông H1 là giao dịch giả tạo, không có việc giao

nhận đất thực tế. Gia đình ông T, bà C vẫn quản lý, sử dụng đất và nhà trên đất. Đối

với hợp đồng thế chấp giữa ông Nguyễn Trọng H3 với Ngân hàng TMCP Q, mặc

dù được công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm, nhưng Ngân hàng khi thẩm định

đã thấy trên đất có nhà, có người quản lý sử dụng nhưng không xác minh, không

ghi nhận ý kiến của người đang sử dụng đất. Do đó, không có căn cứ xác định Ngân

hàng là người thứ ba ngay tình. Cấp sơ thẩm tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu,

không chấp nhận yêu cầu xử lý tài sản thế chấp của Ngân hàng là có căn cứ. Đề

nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự, không chấp

nhận kháng cáo của Ngân hàng TMCP Q, giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm

tra tại phiên tòa; ý kiến tranh luận tại phiên tòa, ý kiến của đại diện Viện kiểm sát,

Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về tố tụng

[1.1] Sau khi xét xử sơ thẩm, Ngân hàng TMCP Q kháng cáo trong thời hạn

luật định, đã nộp tạm ứng án phí phúc thẩm nên kháng cáo hợp lệ, được xem xét

theo thủ tục phúc thẩm theo các Điều 271, 272, 273 Bộ luật Tố tụng dân sự.

[1.2] Tại phiên tòa phúc thẩm, vắng mặt bị đơn và những người có quyền lợi,

nghĩa vụ liên quan nhưng những đã đã được triệu tập hợp lệ đến lần thứ hai và có

đơn xin xét xử vắng mặt. Căn cứ Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự, Toà án tiến hành

xét xử vắng mặt các đương sự này.

[1.3] Phạm vi xét xử phúc thẩm được xác định theo nội dung kháng cáo của

Ngân hàng TMCP Q và phần bản án sơ thẩm có liên quan đến hợp đồng thế chấp

quyền sử dụng đất, quyền xử lý tài sản bảo đảm, nghĩa vụ giao giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, án phí sơ thẩm và án phí phúc thẩm theo Điều 293 Bộ luật Tố

tụng dân sự.

[2] Về nội dung: Xét kháng cáo của Ngân hàng TMCP Q, thấy rằng:

[2.1] Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Trần Công T, bà

Trần Thị Thu C với bà Nguyễn Thị Kim L.

Ngày 05/10/2021 bà Trần Thị Thu C có lập “Biên bản thỏa thuận về việc mượn

tiền” với ông Nguyễn Quốc S, nội dung bà C mượn ông S số tiền 200.000.000 đồng,

lãi suất 3%/tháng, tài sản bảo đảm là thửa đất số 627, tờ bản đồ số 5, diện tích 468m²,

loại đất HNK, tọa lạc tại ấp A, xã Đ, huyện Đ, tỉnh Long An, nay là xã M, tỉnh Tây

Ninh. Sau đó, ngày 26/10/2021, ông T, bà C ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

dụng đất cho bà Nguyễn Thị Kim L tại Văn phòng C2, số công chứng 5844, quyển

số 10/2021/TP/CC-SCC/HĐGD.

Mặc dù hợp đồng được lập dưới hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất,

nhưng căn cứ biên bản mượn tiền ngày 05/10/2021, giấy hẹn ngày 13/4/2023 của

ông S về việc sẽ ra công chứng ký trả lại sổ đất thửa 627 cho bà C, cùng với thực tế

sau khi ký hợp đồng ông T, bà C vẫn quản lý, sử dụng đất, trên đất có nhà cấp 4, nhà

bếp, mái che, nhà vệ sinh, cây trồng do gia đình ông bà tạo lập, đủ cơ sở xác định

hợp đồng chuyển nhượng ngày 26/10/2021 giữa ông T, bà C và bà L là giao dịch

giả tạo nhằm che giấu giao dịch vay tài sản. Do đó, cấp sơ thẩm căn cứ Điều 124,

Điều 131, Điều 500, Điều 501, Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015 tuyên hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông T, bà C với bà L vô hiệu là có căn cứ,

đúng pháp luật.

[2.2] Hợp đồng chuyển nhượng giữa bà Nguyễn Thị Kim L, ông Lê Văn V với

ông Nguyễn Minh H.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Nguyễn Thị Kim L, ông

Lê Văn V với ông Nguyễn Minh H được Văn phòng C3, quyển số 03/2021/TP/CC-

SCC/HĐGD ngày 23/02/2022 đối với thửa đất số 627, tờ bản đồ số 5, diện tích

468m², loại đất HNK toạ lạc tại xã Đ, huyện Đ, tỉnh Long An, nay là xã M, tỉnh Tây

Ninh.

Tuy nhiên, ông Nguyễn Minh H thừa nhận chỉ đứng tên giúp ông S, không quen

biết bà L, không giao nhận tiền, không nhận đất, không hưởng bất kỳ lợi ích nào từ

giao dịch. Việc ông H đứng tên trên hợp đồng chỉ là hình thức nhằm tiếp tục hợp

thức hóa việc chuyển dịch quyền sử dụng đất từ giao dịch giả tạo vào ngày

26/10/2021 giữa ông T, bà C với bà L, ông S.

Vì giao dịch chuyển nhượng giữa ông T, bà C với bà L đã bị vô hiệu nên bà L

không có quyền chuyển nhượng đối với thửa đất này cho ông H. Cấp sơ thẩm tuyên

vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng giữa bà L, ông V với ông H là phù hợp với các

Điều 117, 122, 124, 131, 408 Bộ luật Dân sự năm 2015.

[2.3] Hợp đồng chuyển nhượng giữa ông Nguyễn Minh H với ông Nguyễn

Trọng H3 (Hữu)

Ngày 22/4/2022, ông Nguyễn Minh H ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

dụng đất cho ông Nguyễn Trọng H3 tại Văn phòng C6, số công chứng 6897, quyển

số 04/2022/TP/CC-SCC/HĐGD, đối với thửa đất số 627, tờ bản đồ số 5, diện tích

468m², loại đất HNK, tọa lạc tại ấp A, xã Đ, huyện Đ, tỉnh Long An.

Như đã nhận định ở mục [2.1] và [2.2], ông H không phải là người nhận chuyển

nhượng thật sự, không quản lý, sử dụng đất, không giao nhận đất, không nhận tiền

chuyển nhượng. Việc ông H tiếp tục ký hợp đồng chuyển nhượng cho ông H3 không

làm phát sinh quyền sử dụng đất hợp pháp cho ông H3, vì quyền của ông H được

xác lập từ giao dịch giả tạo, không có thật về ý chí chuyển nhượng và không có việc

giao nhận tài sản trên thực tế. Do đó, cấp sơ thẩm tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển

nhượng giữa ông H với ông H3 là có căn cứ.

[2.4] Hợp đồng tín dụng giữa Ngân hàng TMCP Q với ông Nguyễn Trọng H3.

Ngày 25/5/2022, Ngân hàng TMCP Q và ông Nguyễn Trọng H3 ký Hợp đồng

cho vay số 051/22/HĐCV-9321 và Khế ước nhận nợ số 01/KUNN/051/22/HĐCV-

9321, số tiền vay 1.100.000.000 đồng, mục đích vay hoàn tiền mua bất động sản,

thời hạn vay 300 tháng. Ngân hàng đã giải ngân và ông H3 đã nhận nợ toàn bộ số

tiền vay. Trong quá trình thực hiện, ông H3 chỉ thanh toán được 111.503.509 đồng,

trong đó gốc 25.690.001 đồng, lãi 85.813.508 đồng, sau đó vi phạm nghĩa vụ trả nợ,

quá hạn từ ngày 26/12/2023. Tính đến ngày 18/9/2025, ông H3 còn nợ Ngân hàng

1.642.640.135 đồng, gồm nợ gốc 1.074.309.999 đồng, nợ lãi 568.330.136 đồng.

Hợp đồng tín dụng và khế ước nhận nợ được xác lập tự nguyện, có nội dung,

hình thức phù hợp quy định pháp luật. Ông H3 vi phạm nghĩa vụ trả nợ nên cấp sơ

thẩm buộc ông H3 thanh toán cho Ngân hàng số tiền còn nợ và tiếp tục chịu lãi phát

sinh theo thỏa thuận là đúng quy định tại các Điều 463, 466, 468 Bộ luật Dân sự năm

2015; Điều 91, Điều 95 Luật Các tổ chức tín dụng; Điều 7, Điều 8, Điều 12 Nghị

quyết số 01/2019/NQ-HĐTP.

[2.5] Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Trọng H3 với

Ngân hàng TMCP Q.

Ngân hàng TMCP Q cho rằng hợp đồng thế chấp được ký đúng trình tự, thủ

tục, ông H3 là người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thời điểm

thế chấp nên Ngân hàng là bên nhận thế chấp ngay tình, thấy rằng:

Ngày 25/5/2022, ông Nguyễn Trọng H3 ký Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng

đất và tài sản gắn liền với đất số 051/22/HĐTC-9321 với Ngân hàng TMCP Q để

bảo đảm khoản vay theo Hợp đồng cho vay số 051/22/HĐCV-9321. Tài sản thế chấp

là quyền sử dụng đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DE 607860, số

vào sổ cấp GCN CS12644 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh L cấp ngày

31/3/2022, cập nhật chuyển nhượng cho ông Nguyễn Trọng H3 ngày 19/5/2022,

thuộc thửa đất số 627, tờ bản đồ số 5, diện tích 468m², loại đất trồng cây hàng năm

khác, tọa lạc tại xã Đ, huyện Đ, tỉnh Long An, nay là xã M, tỉnh Tây Ninh. Hợp đồng

thế chấp được công chứng số 4305, quyển số 09/2022/TP/CC-SCC/HĐGD và đăng

ký thế chấp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Đ ngày 25/5/2022, hình

thức đúng quy định pháp luật.

Tuy nhiên, việc hợp đồng thế chấp được công chứng, đăng ký giao dịch bảo

đảm mới chỉ là điều kiện về hình thức, không đương nhiên làm phát sinh hiệu lực

nếu bên thế chấp không có quyền định đoạt hợp pháp đối với tài sản hoặc tài sản thế

chấp có tình trạng thực tế làm cho đối tượng của hợp đồng không thể thực hiện được.

Trong vụ án này, thửa đất số 627 không phải là đất trống. Kết quả xem xét,

thẩm định tại chỗ ngày 25/01/2024 thể hiện trên đất có 01 căn nhà cấp 4, nhà bếp,

mái che, nhà vệ sinh, cây trồng và các công trình khác do ông T, bà C xây dựng,

quản lý, sử dụng. Gia đình ông T, bà C vẫn sinh sống ổn định trên đất. Chính đại

diện Ngân hàng cũng thừa nhận Ngân hàng có đến thẩm định thực tế một lần và thấy

trên đất có căn nhà nhưng nhà khóa cửa.

Như vậy, tại thời điểm nhận thế chấp, Ngân hàng biết thửa đất đang do người

khác quản lý, sử dụng, trên đất có nhà ở và công trình xây dựng không thuộc quyền

sở hữu của ông H3. Với tư cách là tổ chức tín dụng chuyên nghiệp, khi nhận thế

chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm khoản vay lớn 1.100.000.000 đồng, Ngân hàng

phải có nghĩa vụ thẩm định, xác minh hiện trạng tài sản, người đang quản lý, sử dụng

đất, tài sản gắn liền với đất và phải làm rõ vì sao người đứng tên giấy chứng nhận

không trực tiếp quản lý, sử dụng đất. Việc Ngân hàng chỉ căn cứ vào giấy chứng

nhận, trong khi thực tế thấy có nhà trên đất nhưng không xác minh người đang sinh

sống, không lập biên bản ghi nhận ý kiến của ông T, bà C, không làm rõ tài sản trên

đất thuộc quyền sở hữu của ai là thiếu sót nghiêm trọng trong quá trình nhận tài sản

bảo đảm.

Do đó, không có căn cứ xác định Ngân hàng là người thứ ba ngay tình theo

Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Mặt khác, các hợp đồng chuyển nhượng làm căn cứ để ông H3 đứng tên trên

giấy chứng nhận đều bị tuyên vô hiệu. Khi giao dịch chuyển nhượng giữa ông T, bà

C với bà L, giữa bà L, ông V với ông H, giữa ông H với ông H3 đều vô hiệu thì ông

H3 không có quyền sử dụng đất hợp pháp đối với thửa đất số 627 để thế chấp cho

Ngân hàng. Theo các Điều 117, 122, 123, 131, 317, 318, 319, 320, 321 Bộ luật Dân

sự năm 2015, bên thế chấp phải có quyền đối với tài sản dùng để bảo đảm. Ông H3

không có quyền sử dụng đất hợp pháp nên không có quyền dùng thửa đất này để bảo

đảm nghĩa vụ vay của mình.

Ngoài ra, hợp đồng thế chấp thể hiện tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và

tài sản gắn liền với đất, nhưng thực tế nhà ở và công trình trên đất là của ông T, bà

C, không có sự đồng ý của ông bà về viện thế chấp. Việc thế chấp tài sản gắn liền

với đất nhưng không có ý kiến của chủ sở hữu tài sản trên đất làm cho đối tượng của

hợp đồng không thể thực hiện được đầy đủ. Cấp sơ thẩm căn cứ Điều 408 Bộ luật

Dân sự năm 2015 tuyên vô hiệu hợp đồng thế chấp là có căn cứ.

[2.6] Đối với yêu cầu xử lý tài sản thế chấp của Ngân hàng.

Do hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số 051/22/HĐTC-9321 ngày

25/5/2022 giữa ông Nguyễn Trọng H3 với Ngân hàng TMCP Q bị vô hiệu nên không

phát sinh quyền xử lý tài sản bảo đảm đối với thửa đất số 627, tờ bản đồ số 5, diện

tích 468m², loại đất HNK, tọa lạc tại xã Đ, huyện Đ, tỉnh Long An, nay là xã M, tỉnh

Tây Ninh.

Cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu của Ngân hàng về việc phát mãi tài sản

thế chấp để thu hồi nợ là đúng. Quyền lợi của Ngân hàng vẫn được bảo đảm bằng

nghĩa vụ trả nợ của ông Nguyễn Trọng H3 theo hợp đồng tín dụng. Trường hợp ông

H3 không tự nguyện thi hành án, Ngân hàng có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án

dân sự xử lý tài sản hợp pháp khác của ông H3 theo quy định pháp luật.

[2.7] Đối với việc buộc Ngân hàng giao bản chính giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất.

Do hợp đồng thế chấp vô hiệu, Ngân hàng không còn căn cứ pháp luật để tiếp

tục giữ bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 627. Cấp

sơ thẩm buộc Ngân hàng giao bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cơ

quan có thẩm quyền để làm thủ tục đăng ký lại quyền sử dụng đất cho ông T, bà C.

Trường hợp Ngân hàng không giao thì ông T, bà C được quyền liên hệ cơ quan có

thẩm quyền để làm thủ tục điều chỉnh biến động hoặc đề nghị cấp lại giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất là phù hợp với hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

theo Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015.

[3] Từ các nhận định trên, không có căn cứ chấp nhận kháng cáo của Ngân

hàng TMCP Q. Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự, giữ nguyên bản

án dân sự sơ thẩm. Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát tại phiên toà đề nghị không

chấp nhận kháng cáo của Ngân hàng, giữ nguyên bản án sơ thẩm là có căn cứ chấp

nhận.

[4] Về án phí phúc thẩm: Do kháng cáo của Ngân hàng TMCP Q không được

chấp nhận nên Ngân hàng phải chịu 300.000đồng án phí dân sự phúc thẩm theo

khoản 1 Điều 148 Bộ luật Tố tụng dân sự và khoản 1 Điều 29 Nghị quyết số

326/2016/UBTVQH14.

[5] Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, không bị

kháng nghị đã có hiệu lực pháp luật kể từ khi hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự.

Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của Ngân hàng TMCP Q.

Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 328/2025/DS-ST ngày 11 tháng 12 năm

2025 của Toà án nhân dân Khu vực 3 – Tây Ninh.

Căn cứ các Điều 5, Điều 26, Điều 35, Điều 39, Điều 147, Điều 157, Điều 165,

Điều 180, Điều 227, Điều 228, Điều 271, Điều 273, Điều 483 của Bộ luật Tố tụng

dân sự; Điều 116, 117, 122, 124, 131, 133, 385, 398, 407, 408, 463, 466, 468, 500,

501, 502 của Bộ luật Dân sự; Điều 91, 95 Luật các tổ chức tín dụng; Điều 167 của

Luật đất đai năm 2013; Nghị Quyết 01/2019/NQ-HĐTP ngày 11/01/2019 của Hội

đồng thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao; Điều 26, 27 của Nghị quyết

326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định

về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Trần Công T, bà Trần Thị Thu C đối

với bà Nguyễn Thị Kim L, ông Nguyễn Quốc S.

1.1. Vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết giữa bà

Trần Thị Thu C, ông Trần Công T với bà Nguyễn Thị Kim L do Văn phòng C5 số

5844, quyển số 10/2021TP/CC-SCC/HĐGD ngày 26/10/2021 đối với thửa đất số

627, tờ bản đồ số 5, diện tích 468m

, loại đất HNK tọa lạc tại ấp A, xã Đ, huyện Đ,

tỉnh Long An.

1.2. Vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết giữa bà

Nguyễn Thị Kim L, ông Lê Văn V với ông Nguyễn Minh H, được Văn phòng C3,

quyển số 03/2021TP/CC-SCC/HĐGD ngày 23/02/2022 đối với thửa đất số 627, tờ

bản đồ số 5, diện tích 468m

, loại đất HNK tọa lạc tại ấp A, xã Đ, huyện Đ, tỉnh

Long An.

1.3. Vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết giữa ông

Nguyễn Minh H với ông Nguyễn Trọng H1, được Văn phòng C6, quyển số

04/2022TP/CC-SCC/HĐGD ngày 22/04/2022 đối với thửa đất số 627, tờ bản đồ số

5, diện tích 468m

, loại đất: HNK tọa lạc tại ấp A, xã Đ, huyện Đ, tỉnh Long An.

1.4. Vô hiệu hợp đồng thế chấp số 051/22/HĐTC-9321 ngày 25/05/2022 giữa

ông Nguyễn Trọng H1 với Ngân hàng TMCP Q - Chi nhánh S1 về việc thế chấp

Quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 627, tờ bản đồ số 5, diện tích 468m

, loại đất

HNK tọa lạc tại ấp A, xã Đ, huyện Đ, tỉnh Long An.

1.5. Buộc Ngân hàng TMCP Q phải giao bản chính Giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất cho cơ quan có thẩm quyền để làm thủ tục đăng ký lại thửa đất số 627, tờ

bản đồ số 5, diện tích 468m

, loại đất HNK tọa lạc tại ấp A, xã Đ, huyện Đ, tỉnh

Long An (nay là xã M, tỉnh Tây Ninh) cho bà Trần Thị Thu C và ông Trần Công T.

Trường hợp ngân hàng TMCP Q không giao bản chính giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất thì bà C, ông T có quyền liên hệ cơ quan có thẩm quyền về cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục điều chỉnh biến động hoặc đề nghị cấp

lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phù hợp với kết quả giải quyết của Tòa án

đối với thửa đất số 627, tờ bản đồ số 5, diện tích 468m

, loại đất: HNK tọa lạc tại ấp

A, xã Đ, huyện Đ, tỉnh Long An (nay là xã M, tỉnh Tây Ninh), Cơ quan cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất căn cứ vào bản án của Tòa án để giải quyết điều chỉnh

biến động hoặc cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phù hợp với kết quả

giải quyết của Tòa án.

2. Chấp nhận một phần yêu cầu độc lập của Ngân hàng TMCP Q.

2.1. Buộc ông Nguyễn Trọng H3 (H1) có nghĩa vụ thanh toán cho N1 tổng số

tiền tính đến ngày 18/9/2025 là 1.642.640.135đồng ( Một tỷ, sáu trăm bốn mươi hai

triệu, sáu trăm bốn mươi nghìn, một trăm ba mươi lăm đồng). Trong đó nợ gốc là

1.074.309.999 đồng ( một tỷ, không trăm bảy mươi bốn triệu, ba trăm lẽ chín nghìn,

chín trăm chín mươi chín đồng), nợ lãi 568.330.136 đồng (Năm trăm sáu mươi tám

triệu, ba trăm ba mươi nghìn, một trăm ba mươi sáu đồng).

2.2. Buộc ông Nguyễn Trọng H3 (H1) tiếp tục chịu lãi phát sinh theo mức lãi

suất hai bên thỏa thuận trong các Hợp đồng tín dụng và Khế ước nhận nợ từ ngày

19/9/2025 cho đến khi ông H3 (H1) thanh toán hết khoản nợ cho Ngân hàng TMCP

3. Không chấp nhận một phần yêu cầu độc lập của Ngân hàng TMCP Q về việc

yêu cầu xử lý tài sản thế chấp theo hợp đồng thế chấp số 051/22/HĐTC-9321 ngày

25/05/2022 được ký kết giữa Ngân hàng TMCP Q và ông Nguyễn Trọng H3 (Hữu)

đối với quyền sử dụng thuộc thửa đất số 627, tờ bản đồ số 5, diện tích 468m

, loại

đất HNK tọa lạc tại ấp A, xã Đ, huyện Đ, tỉnh Long An (nay là xã M, tỉnh Tây Ninh)

để thu hồi nợ.

4. Về lệ phí thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng tổng cộng là

12.750.000đồng. Buộc bà C, ông T phải chịu, bà C, ông T ( đã nộp và chi xong).

5. Về chi phí tố tụng: Ông Nguyễn Quốc S, bà Nguyễn Thị Kim L phải liên đới

chịu 30.256.000 đồng ( Ba mươi triệu, hai trăm năm mươi sáu nghìn đồng). Bà C,

ông T đã nộp và chi xong. Buộc ông S, bà L phải liên đới hoàn trả lại cho bà C, ông

T số tiền 30.256.000đồng ( Ba mươi triệu, hai trăm năm mươi sáu nghìn đồng).

6. Về án phí dân sự sơ thẩm: Bà Trần Thị Thu C, ông Trần Công T không phải

chịu án phí.

Hoàn trả cho bà Trần Thị Thu C, ông Trần Công T số tiền tạm ứng án phí đã

nộp là 300.000 đồng theo biên lai thu số 0006843, 300.000 đồng theo biên lai thu số

0006844, 300.000 đồng theo biên lai thu số 0006845, 300.000 đồng theo biên lai thu

số 0006846 cùng ngày 01/11/2023 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Đức Hòa,

tỉnh Long An (nay là Phòng thi hành án dân sự khu vực 3-Tây Ninh)

Buộc ông Nguyễn Quốc S, bà Nguyễn Thị Kim L, ông Lê Văn V, ông Nguyễn

Minh H, ông Nguyễn Trọng H3 (H1) phải liên đới chịu 1.200.000 đồng (Một triệu,

hai trăm nghìn đồng) án phí vô hiệu các hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng thế

chấp, sung vào ngân sách Nhà nước.

Ngân hàng TMCP Q phải chịu 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) đối với yêu

cầu trả giấy nhưng được khấu trừ 25.149.186 đồng (Hai mươi lăm triệu, một trăm

bốn mươi chín nghìn, một trăm tám mươi sáu đồng) tạm ứng án phí đã nộp theo theo

biên lai thu số 0000654 ngày 28/3/2024 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Đức

Hòa, tỉnh Long An (nay là Phòng thi hành án dân sự khu vực 3-Tây Ninh). Hoàn trả

cho Ngân hàng TMCP Q1 tiền 24.849.186 đồng (hai mươi bốn triệu, tám trăm bốn

mươi chín nghìn, một trăm tám mươi sáu đồng) tiền tạm ứng án phí còn thừa.

Ông Nguyễn Trọng H1 (H3) phải chịu 61.279.204 đồng (Sáu mươi mốt triệu,

hai trăm bảy mươi chín nghìn, hai trăm lẽ bốn đồng) án phí trên số tiền phải trả cho

Ngân hàng TMCP Q.

7. Về án phí dân sự phúc thẩm: Ngân hàng TMCP Q chịu 300.000 đồng (ba

trăm nghìn đồng) nhưng được khấu trừ 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) tạm ứng

án phí phúc thẩm theo biên lai thu số 0005733 ngày 06/10/2025 của Thi hành án dân

sự tỉnh Tây Ninh sang thi hành án phí. Ngân hàng TMCP Q đã nộp đủ án phí dân sự

phúc thẩm.

8. Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án

dân sự thì người được thi hành án, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận

thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi

hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự, thời

hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Nơi nhận:

- TAND tối cao tại TP.HCM;

- VKSND tối cao tại TP.HCM;

- VKSND tỉnh Tây Ninh;

- TAND khu vực 3 - Tây Ninh;

- Thi hành án dân sự tỉnh Tây Ninh;

- Đương sự;

- Phòng HCTP-TAND tỉnh TN;

- Phòng GĐ, TT, KT&THA.TANDTTN;

- Lưu. hồ sơ, lưu trữ, tập án.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM

THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA

Nguyễn Thị Diễm Hằng

Ban hành: 23/06/2026

Cấp xét xử: Phúc thẩm

Bản án số 829/2026/DS-PT ngày 23/06/2026 của TAND tỉnh Tây Ninh về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Ban hành: 23/06/2026

Cấp xét xử: Phúc thẩm

Bản án cùng lĩnh vực

Bản án số 389/2026/DS-PT ngày 09/07/2026 của TAND tỉnh Lâm Đồng về tranh chấp hợp đồng thuê khoán tài sản

Bản án số 346/2026/DS-PT ngày 09/07/2026 của TAND tỉnh Đắk Lắk về tranh chấp hợp đồng vay tài sản

Bản án số 618/2026/DS-PT ngày 08/07/2026 của TAND tỉnh Vĩnh Long về tranh chấp quyền sử dụng đất

Bản án số 577/2026/DS-PT ngày 07/07/2026 của TAND tỉnh Đồng Tháp về tranh chấp hợp đồng vay tài sản

Bản án số 22/2026/DS-PT ngày 07/07/2026 của TAND tỉnh Sơn La về tranh chấp về thừa kế tài sản

Bản án số 479/2026/DS-PT ngày 07/07/2026 của TAND tỉnh Đồng Nai về tranh chấp hợp đồng vay tài sản

Bản án số 452/2026/DS-PT ngày 06/07/2026 của TAND tỉnh Cà Mau về tranh chấp hợp đồng vay tài sản

Bản án số 117/2026/DS-PT ngày 06/07/2026 của TAND tỉnh Hưng Yên về tranh chấp quyền sử dụng đất

Bản án số 613/2026/DS-PT ngày 06/07/2026 của TAND tỉnh Vĩnh Long về đòi bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng về tài sản

Bản án số 611/2026/DS-PT ngày 03/07/2026 của TAND tỉnh Vĩnh Long về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Bản án mới nhất

Bản án số 80/2026/HS-PT ngày 10/07/2026 của TAND tỉnh Gia Lai

Hình sự

Bản án số 79/2026/HS-PT ngày 10/07/2026 của TAND tỉnh Gia Lai về phạm quy định về tham gia giao thông đường bộ

Hình sự

Bản án số 130/2026/HNGĐ-ST ngày 10/07/2026 của Tòa án nhân dân khu vực 3 - Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa về vụ án ly hôn về mâu thuẫn gia đình

Hôn nhân gia đình

Bản án số 389/2026/DS-PT ngày 09/07/2026 của TAND tỉnh Lâm Đồng về tranh chấp hợp đồng thuê khoán tài sản

Dân sự

Bản án số 158/2026/HS-PT ngày 09/07/2026 của TAND tỉnh Lâm Đồng

Hình sự