ENGBản án số 242/2024/DS-PT ngày 16/10/2024 của TAND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Thuộc tính
- Nội dung
- VB gốc
- VB liên quan
- Lược đồ
- Đính chính
- Án lệ
- BA/QĐ cùng nội dung
- Tải về
Tải văn bản
-
Bản án số 242/2024/DS-PT
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để tải file. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
-
Bản án số 242/2024/DS-PT
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để tải file. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
Báo lỗi
Thuộc tính Bản án 242/2024/DS-PT
| Tên Bản án: | Bản án số 242/2024/DS-PT ngày 16/10/2024 của TAND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất |
|---|---|
| Quan hệ pháp luật: | Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất |
| Cấp xét xử: | Phúc thẩm |
| Tòa án xét xử: | TAND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu |
| Số hiệu: | 242/2024/DS-PT |
| Loại văn bản: | Bản án |
| Ngày ban hành: | 16/10/2024 |
| Lĩnh vực: | Dân sự |
| Áp dụng án lệ: |
Đã biết
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để xem áp dụng án lệ. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây! |
| Đính chính: |
Đã biết
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để xem đính chính. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây! |
| Thông tin về vụ/việc: | Ông Bùi Thanh T kiện ông Bùi Thanh T1, yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng chuyển nhượng, yêu cầu ông T1 trả lại nhà đất tranh chấp. |
Tóm tắt Bản án
Nội dung tóm tắt đang được cập nhật, Quý khách vui lòng quay lại sau!
Tải văn bản
1
NHÂN DANHNƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÀ RỊA - VŨNG TÀU
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa:Ông Cao Minh Vỹ
Các Thẩm phán: Ông Trịnh Hoàng Anh
Bà Bùi Thị Thương
- Thư ký phiên tòa: Bà Phan Thị Thùy Quyên - Cán bộ Tòa án nhân dân tỉnh
Bà Rịa - Vũng Tàu.
- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu tham gia phiên
tòa: Ông Vũ Duyên Trường - Kiểm sát viên.
Trong các ngày 09 và 16 tháng 10 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh
Bà Rịa - Vũng Tàu, xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số
105/2024/TLPT-DS ngày 03 tháng 6 năm 2024 về việc “Tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.
Do Bản án dân sự sơ thẩm số 21/2024/DS-ST ngày 15 tháng 3 năm 2024
của Tòa án nhân dân huyện X, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu bị kháng cáo.
Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 185/2024/QĐ-PT ngày
04 tháng 7 năm 2024, Quyết định hoãn phiên tòa số 217/2024/QĐ-PT ngày 31
tháng 7 năm 2024, Quyết định thay đổi người tiến hành tố tụng số 161/2024/QĐ-
TA ngày 27 tháng 8 năm 2024, Quyết định tạm ngừng phiên tòa số 84/2024/QĐ-
PT ngày 05 tháng 9 năm 2024, Thông báo về thời gian, địa điểm mở lại phiên tòa
số 170/2024/TB-TA ngày 27 tháng 9 năm 2024 và Quyết định thay đổi người tiến
hành tố tụng số 220/2024/QĐ-TA ngày 09 tháng 10 năm 2024 giữa các đương sự:
- Nguyên đơn: Ông Bùi Thanh T, sinh năm 1972
Bà Lâm Thị Tú P, sinh năm 1980
Cùng cư trú: Tổ A, ấp H, xã P, huyện X, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (có mặt).
Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn:
Ông Nguyễn Bá H - Luật sư thuộc Công ty L – Đoàn Luật sư Thành phố H
(có mặt),
- Bị đơn: Ông Bùi Thanh T1, sinh năm 1976
Bà Đặng Thị Mỹ H1, sinh năm 1978
TÒA ÁN NHÂN DÂN
TỈNH BÀ RỊA-VŨNG TÀU
Bản án số: 242/2024/DS-PT
Ngày 16-10-2024
V/v Tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
2
Cùng cư trú: Tổ F, ấp H, xã P, huyện X, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (vắng mặt).
Người đại diện theo ủy quyền của ông Bùi Thanh T1:
1. Ông Lê Văn H2, sinh năm 1980.
Nơi cư trú: Ấp N, xã X, huyện X, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, theo Hợp đồng
ủy quyền ngày 23-01-2024 (có mặt).
2. Ông Bùi Đức Q, sinh năm 1979.
Địa chỉ: E P, phường P, thành phố B, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, theo Giấy ủy
quyền ngày 18-6-2024 (có mặt).
- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
1. Ông Bùi Thanh T2, sinh năm 1974.
Nơi cư trú: Tổ A, ấp H, xã P, huyện X, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (vắng mặt).
2. Văn phòng C.
Địa chỉ: Ấp E, xã H, huyện X, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.
Người đại diện theo pháp luật: Ông Nguyễn Thành S - Trưởng Văn phòng
(vắng mặt).
- Người kháng cáo: Ông Bùi Thanh T1, bà Đặng Thị Mỹ H1 - Bị đơn.
- Người kháng nghị: Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân huyện X, tỉnh Bà
Rịa – Vũng Tàu.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
Nguyên đơn và người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày:
Ông Bùi Thanh T là anh ruột của ông Bùi Thanh T1 và ông Bùi Thanh T2.
Ngày 02-4-2019, ông Bùi Thanh T và bà Lâm Thị Tú P ký hợp đồng ủy
quyền cho ông Bùi Thanh T2 được quyền định đoạt đối với tài sản là diện tích đất
463m
2
(có 200m
2
đất ở) thuộc thửa 61 (số cũ: 711), tờ bản đồ 130 (số cũ: 34) tại
xã P, huyện X (sau đây gọi tắt là thửa đất số 61), trên đất có căn nhà xây tạm cấp
4. Đất đã được Ủy ban nhân dân huyện X, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất số AK 889601 ngày 05-5-2008 cho ông Hoàng Văn H3,
bà Phạm Thị N; chỉnh lý biến động sang tên cho ông T, bà P ngày 30-5-2008 do
nhận chuyển nhượng và được Văn phòng C, quyển số 01/2019 TP/CC-
SCC/HĐGD.
Ngày 08-5-2019, ông Bùi Thanh T2 ký hợp đồng chuyển nhượng cho ông
Bùi Thanh T1, bà Đặng Thị Mỹ H1 thửa đất số 61 với giá 2.400.000.000 đồng,
được Văn phòng C công chứng số 765, quyển số 01/2019 TP/CC-SCC/HĐGD
ngày 08-5-2019. Tuy nhiên để giảm thuế, lệ phí hai bên thống nhất ghi vào hợp
đồng giá là 50.000.000 đồng.
Do là anh em ruột, nên giữa hai bên có thỏa thuận miệng với nhau khi nào
ông T1 được đăng ký sang tên thì thanh toán tiền chuyển nhượng một lần cho ông
T và bà P.
3
Sau khi hoàn tất thủ tục công chứng chuyển nhượng, vợ chồng ông T bàn
giao đất và bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông T1 quản lý sử
dụng và đã xây nhà ở trên đất từ cuối năm 2019 cho đến nay.
Tuy nhiên, sau nhiều lần hứa hẹn nhưng bị đơn vẫn không thanh toán tiền
chuyển nhượng cho nguyên đơn, ngày 26-01-2022 nguyên đơn đi sao lục hồ sơ
chuyển nhượng đối với thửa đất số 61 thì được biết ngày 03-6-2019, ông T1 đã
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉnh lý sang tên thửa đất trên.
Ủy ban nhân dân xã P, huyện X đã hòa giải 02 lần vào các ngày 26-01-2022
và ngày 16-02-2022 nhưng bị đơn vẫn không trả tiền chuyển nhượng cho nguyên
đơn.
Điều 424 Bộ luật Dân sự quy định “Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực
hiện đúng nghĩa vụ mà bên có quyền yêu cầu thực hiện nghĩa vụ trong một thời
hạn hợp lý nhưng bên có nghĩa vụ không thực hiện thì bên có quyền có thể hủy bỏ
hợp đồng…”; Điều 427 Bộ luật Dân sự quy định “Các bên phải hoàn trả cho
nhau những gì đã nhận …Việc hoàn trả được thực hiện bằng hiện vật…”
Nguyên đơn yêu cầu Tòa án:
- Tuyên hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Bùi
Thanh T, bà Lâm Thị Tú P (do ông Bùi Thanh T2 đại diện) với ông Bùi Thanh
T1 do Văn phòng C công chứng số 765 quyển số 01/2019 TP/CC-SCC/HĐGD
ngày 08-5-2019 đối với thửa đất số 61.
- Hủy đăng ký biến động sang tên quyền sử dụng đất cho ông T1 ngày 03-6-
2019 tại trang 4 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AK 889601 cấp ngày 05-
5-2008.
- Buộc ông Bùi Thanh T1 di dời các vật dụng gồm: Hệ thống năng lượng mặt
trời (gồm: Đồng hồ hai chiều, giắc cắm, dây diện DC, cầu chì, tấm pin) trên căn
nhà cấp 4 cũ và bàn, ghế, giường, tủ, máy lạnh, tủ lạnh, bếp gas… trong căn nhà
03 lầu để trả lại cho nguyên đơn quyền sử dụng thửa đất số 61 và bản chính Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất số AK 889601 do UBND huyện X cấp ngày 05-5-
2008.
- Nguyên đơn được quyền sở hữu 01 căn nhà xây dựng năm 2019, diện tích
26,2m
2
, 01 căn nhà cao 03 tầng xây dựng năm 2019 có tổng diện tích sàn 199,41m
2
và công trình vật kiến trúc, cũng như cây trồng khác có trên đất; nguyên đơn tự
nguyện thanh toán giá trị tài sản có trên đất theo giá đã xác định là 1.359.962.664
đồng cho bị đơn, trừ 01 căn nhà cấp 4 (cũ), diện tích 49,3m
2
đã có sẵn trên đất.
Bị đơn và người đại diện hợp pháp của bị đơn trình bày:
Bị đơn thừa nhận nguyên đơn trình bày về quá trình thỏa thuận chuyển
nhượng đất theo số tờ, số thửa, số giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ngày công
chứng hợp đồng, giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng, việc nguyên đơn đã bàn
giao đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất (01 căn nhà cấp 4
(cũ), diện tích 49,3m
2
) cho bị đơn sử dụng làm nhà ở từ năm 2019 đến nay, bị đơn
4
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉnh lý biến động sang tên trên Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất của thửa đất số 61 là đúng.
Tuy nhiên, bị đơn xác định giá chuyển nhượng thực tế là 50.000.000 đồng,
giữa hai bên không thỏa thuận giá chuyển nhượng là 2.400.000.000 đồng như
nguyên đơn trình bày.
Bị đơn đã thanh toán cho nguyên đơn 02 lần tiền, gồm: Lần thứ nhất thanh
toán cho ông T2 số tiền 50.000.000 đồng, sau đó vợ chồng nguyên đơn nói bị đơn
chưa thanh toán nên bị đơn tiếp tục thanh toán cho vợ chồng nguyên đơn số tiền
50.000.000 đồng nữa; khi giao tiền không lập thành văn bản, giao vào ngày cụ thể
nào bị đơn không còn nhớ.
Bị đơn không đồng ý với toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Văn phòng C trình bày:
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Bùi Thanh T và bà
Lâm Thị Tú P (đại diện là ông Bùi Thanh T2) với ông Bùi Thanh T1 và bà Đặng
Thị Mỹ H1 do Văn phòng C chứng nhận số 765 quyển số 01/2019-TPCC-
SCCHĐGD ngày 08-5-2019 là đúng.
Tại thời điểm công chứng hợp đồng nêu trên, các bên giao dịch có đầy đủ
năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật. Nội dung thỏa thuận của các
bên không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội. Do vậy,
việc chứng nhận hợp đồng này là khách quan và trung thực, đúng trình tự thủ tục.
Tại thời điểm công chứng, tài sản giao dịch trong hợp đồng không có tranh
chấp, không bị kê biên, không bị áp dụng các biện pháp ngăn chặn khác đối với
tài sản (căn cứ trên cơ sở dữ liệu phần mềm UCHI). Như vậy, tình trạng tài sản
thỏa mãn đủ điều kiện để giao dịch.
Trong hợp đồng, thông tin các bên giao dịch, thông tin về quyền sử dụng đất,
thông tin về các quyền và nghĩa vụ các bên đều nêu cụ thể, rõ ràng, đảm bảo tuân
thủ về cả hình thức và nội dung của hợp đồng. Do đó, Hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất giữa ông Bùi Thanh T và bà Lâm Thị Tú P (đại diện là ông Bùi
Thanh T2) với ông Bùi Thanh T1 do Văn phòng C chứng nhận số 765 quyển số
01/2019 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 08-5-2019 là hoàn toàn đúng pháp luật. Việc
chuyển nhượng quyền sử dụng đất này diễn ra đã lâu (năm 2019), đồng thời cơ
quan có thẩm quyền đã chỉnh lý biến động trang 4 sang tên cho ông T1. Văn phòng
C đề nghị Tòa án xem xét giải quyết vụ án vắng mặt mình.
Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 21/2024/DS-ST ngày 15-3-2024 của Tòa án
nhân dân huyện X, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đã tuyên xử:
Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Bùi Thanh T và bà Lâm
Thị Tú P về “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” với bị đơn
ông Bùi Thanh T1 và bà Đặng Thị Mỹ H1.
- Hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Bùi Thanh T,
bà Lâm Thị Tú P (do ông Bùi Thanh T2 đại diện) với ông Bùi Thanh T1, được
5
Văn phòng C công chứng số 765 quyển số 01/2019 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 08-
5-2019 đối với thửa đất số 61 (cũ số: 711), tờ bản đồ 130 (số cũ: 34) xã P, huyện
X, diện tích đất 463m
2
.
- Hủy chỉnh lý biến động sang tên cho ông Bùi Thanh T1 do Chi nhánh Văn
phòng đăng ký đất đai huyện X xác nhận ngày 03-6-2019 tại trang tư Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất số AK 889601 do Ủy ban nhân dân huyện X cấp ngày
05-5-2008. Ông T và bà P có quyền và nghĩa vụ liên hệ với cơ quan nhà nước có
thẩm quyền để thực hiện thủ tục đăng ký biến động, thay đổi chủ thể sử dụng đất
đối với quyền sử dụng đất này theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Buộc ông Bùi Thanh T1 trả lại cho ông Bùi Thanh T và bà Lâm Thị Tú P
quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 61 (cũ số: 711), tờ bản đồ 130 (số cũ: 34)
xã P, huyện X, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, diện tích 463m
2
(mới: 452,3m
2
) và bản
chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AK 889601 do Ủy ban nhân dân
huyện X cấp ngày 05-5-2008. Trường hợp ông T1 và bà H1 không tự nguyện giao
trả bản chính giấy chứng nhận này thì ông T và bà P được quyền liên hệ cơ quan
nhà nước có thẩm quyền để đăng ký, kê khai và yêu cầu cấp lại giấy chứng nhận
theo số tờ, số thửa đã được cấp giấy chứng nhận hoặc và diện tích biến động (nếu
có) theo quy định pháp luật về đất đai.
- Ông Bùi Thanh T, bà Lâm Thị Tú P được quyền sở hữu công trình vật kiến
trúc và cây trồng có trên thửa đất số 61 (cũ số: 711), tờ bản đồ 130 (số cũ: 34) xã
P, huyện X, gồm: 01 hàng rào song sắt xây dựng năm 2019, dài 12m, cao 1,5m;
01 căn nhà cấp 4 (cũ), diện tích 49,3m
2
, kết cấu móng đá xây gạch, tường xây
gạch, mái tôn, không trần, nền gạch bông, cửa sắt, thiết bị vệ sinh thấp; 01 căn
nhà xây dựng năm 2019, diện tích 26,2m
2
, kết cấu móng đá, tường xây gạch sơn
nước, mái lợp tôn trần thạch cao trên 3m, nền lát gạch cao 40cm so với nền sân,
cửa sắt không có thiết bị vệ sinh; 01 căn nhà cao 03 tầng xây dựng năm 2019, diện
tích tầng một 86,7m
2
, diện tích tầng 2 là 86,7m
2
và diện tích sân thượng (tầng 3)
là 26,1m
2
= 199,41m
2
, kết cấu khung sàn bê tông cốt thép, mái đổ trần thạch cao,
nền gạch men, cửa nhôm cao cấp, tường xây gạch sơn nước, có khu vệ sinh; 01
mái che tôn dựng năm 2019, nền gạch bông; 01 cây đu đủ lại C; 01 cây sim cao
1,2m; 13 cây mãng cầu ta 03 năm tuổi; 01 cây mít 03 năm tuổi; 01 cây xoài loại
C.
- Buộc ông Bùi Thanh T1 và bà Đặng Thị Mỹ H1 di dời, tháo dỡ hoặc phá
bỏ hệ thống năng lượng mặt trời (gồm: Đồng hồ hai chiều, giắc cắm, dây diện
DC, cầu chì, tấm pin) trên mái căn nhà cấp 4 (cũ), diện tích 49,3m
2
và các tài sản
là vật dụng (động sản) như: Bàn, ghế, giường, tủ, máy lạnh, tủ lạnh, bếp gas…và
các vật dụng khác (nếu có) có trong các căn nhà thuộc thửa đất số 61 (cũ số: 711),
tờ bản đồ 130 (số cũ: 34) xã P, huyện X, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu để trả lại cho
ông Bùi Thanh T, bà Lâm Thị Tú P thửa đất này và bàn giao các công trình vật
kiến trúc, cũng như cây trồng gắn liền với đất (nêu ở mục [1.4] phần quyết định)
cho ông T, bà P. Trường hợp ông T1 và bà H1 không tự nguyện di dời, tháo dỡ
hoặc phá bỏ để trả lại quyền sử dụng đất và bàn giao tài sản gắn liền với đất cho
6
ông T, bà P thì ông T và bà P được quyền yêu cầu cơ quan Thi hành án có thẩm
quyền thi hành theo quy định pháp luật.
- Ghi nhận việc ông Bùi Thanh T và bà Lâm Thị Tú P tự nguyện thanh toán
cho ông Bùi Thanh T1 và bà Đặng Thị Mỹ H1 trị giá tài sản công trình, vật kiến
trúc và cây trồng trên đất số tiền là 1.363.484.000 đồng.
Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn quyết định về chi phí tố tụng, án phí và quyền
kháng cáo theo luật định.
Ngày 26-3-2024, bị đơn ông Bùi Thanh T1 và bà Đặng Thị Mỹ H1 có đơn
kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm, yêu cầu cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm
theo hướng bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
Ngày 26-3-2024, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân huyện X, tỉnh Bà Rịa
– Vũng Tàu ban hành Quyết định kháng nghị phúc thẩm số 33/QĐKNPT-VKS-
DS ngày 26-3-2024, yêu cầu hủy toàn bộ Bản án sơ thẩm số 21/2024/DS-ST ngày
15-3-2024, chuyển hồ sơ cho cấp sơ thẩm giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm, lý
do vi phạm về nội dung và vi phạm nghiêm trọng về tố tụng.
Tại phiên tòa phúc thẩm:
Nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện và đề nghị Hội đồng xét xử không
chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn, kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm
sát nhân dân huyện X, giữ nguyên quyết định của bản án sơ thẩm.
Bị đơn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo, đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm
sửa bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của
nguyên đơn.
Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu giữ nguyên quan
điểm kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân huyện X, tỉnh Bà Rịa –
Vũng Tàu.
Các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án và
không cung cấp thêm tài liệu, chứng cứ mới.
Quan điểm của Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu về
việc giải quyết vụ án:
Về tố tụng: Đơn kháng cáo của bị đơn và kháng nghị của Viện trưởng Viện
kiểm sát nhân dân huyện X gửi trong thời hạn luật định. Những người tiến hành
tố tụng đã thực hiện đúng và đầy đủ trình tự, thủ tục tố tụng theo quy định. Những
người tham gia tố tụng đã thực hiện đúng quyền, nghĩa vụ của mình theo quy định
của Bộ luật Tố tụng dân sự.
Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của bị
đơn, chấp nhận toàn bộ yêu cầu kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân
dân huyện X, hủy toàn bộ bản án sơ thẩm, giao hồ sơ vụ án cho cấp sơ thẩm giải
quyết lại theo đúng quy định của pháp luật do có vi phạm nghiêm trọng về thủ tục
tố tụng.
7
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa, trên cơ sở
kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:
[1] Về tố tụng:
[1.1] Đơn kháng cáo của bị đơn và Quyết định kháng nghị của Viện trưởng
Viện kiểm sát nhân dân huyện X gửi trong thời hạn luật định nên được chấp nhận
xem xét theo thủ tục phúc thẩm.
[1.2] Bị đơn ông T1 vắng mặt nhưng đã có người đại diện theo ủy quyền
tham gia phiên tòa. Bị đơn bà H1 và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Văn
phòng C vắng mặt nhưng đã có văn bản đề nghị xét xử vắng mặt. Ông Bùi Thanh
T2 đã được triệu tập hợp lệ lần thứ 2 nhưng vắng mặt không rõ lý do. Do vậy, Hội
đồng xét xử căn cứ Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự, xử vắng mặt các đương sự
nêu trên.
[2] Xét yêu cầu kháng cáo của bị đơn:
[2.1] Xét tính hợp pháp của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
giữa nguyên đơn và bị đơn:
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký ngày 08-5-2019 giữa bên
chuyển nhượng là ông Bùi Thanh T và bà Lâm Thị Tú P (do ông Bùi Thanh T2
đại diện theo ủy quyền) với bên nhận chuyển nhượng là ông Bùi Thanh T1 (vợ
ông T1 là bà Đặng Thị Mỹ H1 không tham gia giao kết hợp đồng này và có văn
bản cam kết tài sản này là tài sản riêng của ông T1. Đây là hợp đồng được công
chứng tại Văn phòng C, nội dung và hình thức của hợp đồng này đều tuân thủ
theo đúng quy định của pháp luật. Bên nhận chuyển nhượng là ông T1 đã được
đăng ký sang tên quyền sử dụng đất vào ngày 03-6-2019. Do vậy, đây là hợp đồng
hợp pháp và làm phát sinh quyền, nghĩa vụ cho các bên tham gia.
[2.2] Về giá chuyển nhượng:
Theo nguyên đơn, giá chuyển nhượng thực tế đối với quyền sử dụng đất thửa
711, tờ bản đồ số 34 xã P, huyện X, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu là 2.400.000.000
đồng, do hai bên thỏa thuận miệng với nhau. Còn mức giá 50.000.000 đồng được
ghi nhận trong hợp đồng chuyển nhượng công chứng là giá do hai bên thống nhất
ghi giảm xuống để được giảm thuế.
Còn theo bị đơn ông T1, giá chuyển nhượng thực tế là 50.000.000 đồng đúng
như mức giá được ghi nhận trong hợp đồng chuyển nhượng công chứng.
Giá thửa đất trên theo Quyết định số 33/2018/QĐ-UBND ngày 21-12-2018
của Ủy ban nhân dân tỉnh B quy định bảng giá đất định kỳ 05 năm (01-01-2015
đến 31-12-2019) áp dụng cho năm 2019, được sử dụng làm căn cứ tính thuế
chuyển quyền sử dụng đất là 152.295.000 đồng, theo Công văn số 4855/CCTKV-
TTTBTK ngày 25-9-2024 của Chi cục thuế khu vực X (Bl 208-209).
8
Giá thị trường của thửa đất trên theo kết quả định giá của Hội đồng định giá
cấp sơ thẩm xác định vào ngày 11-8-2023 là 3.524.440.000 đồng; giá căn nhà cấp
4 diện tích 49,3m
2
gắn liền trên thửa đất này là 31.640.740 đồng (Bl 58-60).
Như vậy, mức giá 50.000.000 đồng mà bị đơn khai và được ghi trong hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là không phù hợp thực tế vì chỉ bằng 1/3
mức giá do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành và thấp hơn rất nhiều lần so với giá
thị trường. Do vậy, mức giá này là không có thật, phù hợp với lời khai của nguyên
đơn về việc hai bên thỏa thuận ghi giảm giá đất trong hợp đồng công chứng để
được giảm thuế. Do đó, Hội đồng xét xử thống nhất không xác định giá chuyển
nhượng theo lời khai của bị đơn và giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng ngày
08-5-2019.
Đối với mức giá 2.400.000.000 đồng mà nguyên đơn khai: Phía bị đơn không
thừa nhận mức giá này, nguyên đơn cũng không cung cấp được chứng cứ trực tiếp
chứng minh cho mức giá này. Tuy nhiên, xét mức giá này cao hơn nhiều lần mức
giá do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành và thấp hơn mức giá thị trường tại thời
điểm định giá năm 2023 (sau thời điểm chuyển nhượng hơn 04 năm) là phù hợp
về mặt lô gích thời gian và thực tế diễn biến giá đất trên thị trường từ năm 2019
đến nay. Do vậy, có căn cứ để chấp nhận mức giá chuyển nhượng thửa đất trên
theo lời khai của nguyên đơn là 2.400.000.000 đồng.
[2.3] Về việc thanh toán tiền giữa hai bên:
Nguyên đơn khai bị đơn ông T1 chưa thanh toán số tiền 2.400.000.000 đồng
cho nguyên đơn nên đã vi phạm nghĩa vụ thanh toán. Còn bị đơn ông T1 khai đã
thanh toán cho nguyên đơn 02 lần: Lần thứ nhất trả cho ông Bùi Thanh T2
50.000.000 đồng ngay sau khi ký hợp đồng công chứng, sau đó do nguyên đơn
cho rằng bị đơn chưa trả tiền và tiếp tục đòi nên ông T1 trả thêm một lần nữa cho
bà Lâm Thị Tú P vào khoảng cuối năm 2019 cũng với số tiền 50.000.000 đồng.
Cả hai lần trả tiền đều không làm giấy biên nhận.
Xét: Bị đơn ông T1 không có chứng cứ chứng minh đã trả tiền cho nguyên
đơn và nguyên đơn không thừa nhận ông T1 đã trả tiền. Mặt khác, việc bị đơn cho
rằng đã thanh toán 2 lần với số tiền 50.000.000 đồng cũng không phù hợp với
mức giá thực tế mà các bên thỏa thuận như đã phân tích trên. Nếu thực sự ông T1
đã trả tiền lần đầu cho ông T2 thì không có lý do gì phải trả thêm 1 lần nữa và lần
trả thứ hai cũng lại không làm giấy tờ biên nhận như lần 1. Điều này là không phù
hợp cả về mặt pháp lý và thực tế. Ông Bùi Thanh T2 đã được Tòa án 2 cấp triệu
tập nhiều lần để lấy lời khai về việc ông T1 có thanh toán tiền cho nguyên đơn
thông qua ông T2 hay không, nhưng ông T2 đều vắng mặt không rõ lý do. Vì vậy,
không có căn cứ xác định bị đơn ông T1 đã thanh toán tiền chuyển nhượng đất
cho nguyên đơn.
[2.4] Xét yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của
nguyên đơn do bị đơn vi phạm nghĩa vụ thanh toán:
9
Bị đơn ông T1 không chứng minh được đã thanh toán tiền cho nguyên đơn
nên bị coi là đã vi phạm nghĩa vụ thanh toán. Tuy nhiên, như đã phân tích tại mục
[2.1], hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai bên đã hoàn thành cả
về mặt pháp lý (ông T1 đã được đăng ký sang tên quyền sử dụng đất) và mặt thực
tế (ông T1 đã được nguyên đơn bàn giao nhà đất, bị đơn đã xây dựng thêm 01 căn
nhà 3 tầng kiên cố trên đất nhận chuyển nhượng và trực tiếp sử dụng nhà đất này
từ năm 2019 đến nay). Mặt khác, việc ông T1 chậm thanh toán tiền cho nguyên
đơn là theo sự thỏa thuận giữa hai bên. Bản thân nguyên đơn cũng thừa nhận do
là anh em ruột với nhau nên khi ký hợp đồng chuyển nhượng thửa đất trên, nguyên
đơn đồng ý cho ông T1 làm thủ tục sang tên trước và xây nhà xong mới phải thanh
toán tiền cho nguyên đơn. Thực tế, nguyên đơn cũng khai tại phiên tòa phúc thẩm
là sau khi thấy bị đơn xây nhà xong mà chưa trả tiền cho mình nên nguyên đơn
mới gọi điện đòi trả tiền. Như vậy, việc ông T1 chậm trả tiền cho nguyên đơn là
có thật nhưng việc này được sự đồng ý của chính nguyên đơn. Đồng thời, hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã hoàn thành nên việc nguyên đơn yêu
cầu hủy hợp đồng này là không có căn cứ nên không được chấp nhận. Cấp sơ
thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là không phù hợp quy định của
pháp luật.
Do vậy, chấp nhận một phần kháng cáo của bị đơn sửa phần này của bản án
sơ thẩm.
[2.5] Tuy không có căn cứ hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
giữa hai bên, nhưng do bị đơn ông T1 chưa thanh toán tiền cho nguyên đơn nên
căn cứ Điều 352 và Điều 357 Bộ luật Dân sự năm 2015, bị đơn ông T1 phải thanh
toán số tiền chuyển nhượng là 2.400.000.000 đồng và tiền lãi chậm thực hiện
nghĩa vụ cho nguyên đơn kể từ thời điểm nguyên đơn có yêu cầu bị đơn trả tiền
nhưng bị đơn chưa trả. Bị đơn bà H1 đã có văn bản xác nhận số tiền dùng để nhận
chuyển nhượng và tài sản nhận chuyển nhượng là thửa đất 711 là tài sản riêng của
ông T1, không liên quan đến bà H1 (Bl 34). Bà H1 không ký tên trong hợp đồng
chuyển nhượng và không được đăng ký sang tên quyền sử dụng thửa đất trên nên
không có nghĩa vụ thanh toán số tiền nhận chuyển nhượng thửa đất trên cho
nguyên đơn.
Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn khai sau khi bị đơn xây nhà xong vào
khoảng cuối năm 2019 (không nhớ ngày, tháng) thì nguyên đơn gọi điện yêu cầu
bị đơn ông T1 trả tiền nhưng bị đơn không trả mà xin hẹn nhiều lần. Bị đơn ông
T1 cũng khai tại phiên tòa phúc thẩm là khoảng cuối năm 2019 (không nhớ ngày,
tháng), nguyên đơn có gọi điện đòi ông T1 trả tiền nên ông T1 trả thêm 1 lần nữa
cho nguyên đơn số tiền 50.000.000 đồng nhưng không làm giấy tờ giao nhận. Do
vậy, có căn cứ xác định nguyên đơn đã yêu cầu ông T1 trả tiền chuyển nhượng
đất từ cuối năm 2019, nhưng ông T1 chưa trả. Do các bên không xác định được
chính xác ngày tháng mà chỉ nhớ khoảng cuối năm 2019 nên Hội đồng xét xử xác
định ngày bị đơn phải trả tiền cho nguyên đơn là ngày 31-12-2019. Từ 01-01-
2020, ông T1 chưa trả tiền là đã chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền nên phải trả tiền
lãi theo Điều 357 Bộ luật Dân sự 2015 là 10%/năm. Số tiền lãi cụ thể mà bị đơn
10
phải trả tính đến ngày xét xử sơ thẩm 15-3-2024 là: 2.400.000.000 đồng x
10%/năm x 04 năm 02 tháng 15 ngày = 1.009.315.000 đồng. Tổng cộng số tiền
cả gốc và lãi ông T1 phải thanh toán cho nguyên đơn là 2.400.000.000 đồng +
1.009.315.000 đồng = 3.409.315.000 đồng.
[3] Xét yêu cầu kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân huyện
X:
[3.1] Về việc vi phạm về nội dung: Quan điểm này của Viện kiểm sát phù
hợp với nhận định nêu trên của Hội đồng xét xử nên được chấp nhận.
[3.2] Về việc vi phạm về tố tụng: Như đã phân tích tại mục [2], không có căn
cứ để hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và buộc bị đơn trả lại
quyền sử dụng đất cho nguyên đơn nên không cần thiết phải đưa những chủ sử
dụng đất liền kề vào tham gia tố tụng trong vụ án nên không cần thiết phải hủy án
sơ thẩm như đề nghị của đại diện Viện kiểm sát.
[4] Từ những phân tích đánh giá trên, đủ căn cứ để chấp nhận một phần
kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân huyện X và một phần yêu
cầu kháng cáo của bị đơn, sửa án sơ thẩm như trên.
[5] Đối với diện tích đất các đương sự chỉ ranh khi đo đạc nhưng nằm ngoài
phạm vi diện tích thửa đất 711 (mới là 61) gồm: 148,3m
2
thuộc thửa 686, 18,1m
2
thuộc thửa 339: Do nguyên đơn xác nhận không yêu cầu giải quyết đối với các
phần đất này nên Hội đồng xét xử không xem xét.
[6] Về chi phí tố tụng: Tổng chi phí đo vẽ, định giá và xem xét, thẩm định tại
chỗ là 7.000.000 đồng. Do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc hủy hợp
đồng chuyển nhượng, buộc bị đơn trả lại nhà, đất không được chấp nhận nên
nguyên đơn phải chịu chi phí tố tụng và đã nộp xong.
[7] Về án phí:
[7.1] Án phí dân sự sơ thẩm:
Do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc hủy hợp đồng không được
chấp nhận nên nguyên đơn phải chịu án phí sơ thẩm không có giá ngạch đối với
yêu cầu này.
Bị đơn ông T1 có nghĩa vụ thanh toán cho nguyên đơn 3.409.315.000 đồng
nên ông T1 phải chịu án phí có giá ngạch trên số tiền này.
[7.2] Án phí dân sự phúc thẩm:
Kháng cáo được chấp nhận một phần nên bị đơn không phải chịu án phí dân
sự phúc thẩm, được hoàn trả số tiền tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp.
Vì các lẽ trên:
QUYẾT ĐỊNH:
11
Căn cứ khoản 2 Điều 308 và Điều 309 Bộ luật Tố tụng dân sự, chấp nhận một
phần kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân huyện X; chấp nhận một
phần yêu cầu kháng cáo của bị đơn, sửa bản án sơ thẩm.
Căn cứ khoản 3 Điều 26, Điều 35, Điều 39, Điều 147, Điều 157, Điều 158,
Điều 165, Điều 271, Điều 273, Điều 278, Điều 280 và Điều 296 Bộ luật Tố tụng
dân sự; Điều 117, Điều 352, Điều 353, Điều 357, Điều 401, Điều 500, Điều 501,
Điều 502 và Điều 503 Bộ luật Dân sự năm 2015; Điều 167, Điều 169 và Điều 188
Luật Đất đai năm 2013; Điều 26, Điều 27 và Điều 29 Nghị quyết số
326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội.
Tuyên xử:
1. Không chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Bùi
Thanh T và bà Lâm Thị Tú P đối với bị đơn ông Bùi Thanh T1 và bà Đặng Thị
Mỹ H1 về việc:
1.1. Hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Bùi Thanh
T, bà Lâm Thị Tú P (do ông Bùi Thanh T2 đại diện) với ông Bùi Thanh T1, được
Văn phòng C công chứng số 765 quyển số 01/2019 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 08-
5-2019 đối với thửa đất số 711 (mới là 61), tờ bản đồ 34 (mới là 130) xã P, huyện
X, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.
1.2. Hủy chỉnh lý biến động sang tên cho ông Bùi Thanh T1 do Chi nhánh
Văn phòng đăng ký đất đai huyện X xác nhận ngày 03-6-2019 tại trang 4 Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất số AK 889601 do Ủy ban nhân dân huyện X cấp
ngày 05-5-2008.
1.3. Buộc ông Bùi Thanh T1 phải di dời, tháo dỡ các tài sản hiện có trên thửa
đất 711 (mới là 61), tờ bản đồ số 34 (mới là 130), xã P, huyện X, tỉnh Bà Rịa -
Vũng Tàu để trả lại cho ông Bùi Thanh T và bà Lâm Thị Tú P quyền sử dụng đất
thửa đất trên và bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AK 889601 do
Ủy ban nhân dân huyện X cấp ngày 05-5-2008.
2. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Bùi Thanh T và bà Lâm
Thị Tú P: Buộc ông Bùi Thanh T1 phải thanh toán cho ông Bùi Thanh T và bà
Lâm Thị Tú P số tiền 3.409.315.000 (ba tỷ, bốn trăm lẻ chín triệu, ba trăm mười
lăm ngàn) đồng.
Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến
khi thi hành xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải
chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại
khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015.
3. Về chi phí tố tụng: Ông Bùi Thanh T và bà Lâm Thị Tú P phải chịu số tiền
7.000.000 (bảy triệu) đồng chi phí đo đạc, xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá
tài sản và đã nộp xong.
4. Về án phí dân sự sơ thẩm:
12
- Ông Bùi Thanh T và bà Lâm Thị Tú P phải chịu 300.000 (ba trăm ngàn)
đồng án phí dân sự sơ thẩm, được khấu trừ vào số tiền 300.000 (ba trăm ngàn)
đồng tạm ứng án phí đã nộp, theo biên lai thu tiền số 0011793 ngày 12-4-2023
của Chi cục Thi hành án dân sự huyện X, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. Ông T, bà P
đã nộp xong án phí sơ thẩm.
- Ông Bùi Thanh T1 phải nộp 100.186.300 (một trăm triệu, một trăm tám
mươi sáu ngàn, ba trăm) đồng án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch.
5. Về án phí dân sự phúc thẩm:
Ông Bùi Thanh T1 và bà Đặng Thị Mỹ H1 không phải chịu án phí dân sự
phúc thẩm. Hoàn trả cho ông T1 và bà H1 300.000 (ba trăm ngàn) đồng tiền tạm
ứng án phí phúc thẩm đã nộp, theo biên lai thu tiền số 0005346 ngày 26-3-2024
của Chi cục thi hành án dân sự huyện X, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu.
6. Bản án dân sự phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án (16-
10-2024).
Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật
Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân
sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành
án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật
Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều
30 Luật Thi hành án dân sự.
Nơi nhận:
- VKSND tỉnh BR-VT;
- Sở Tư pháp tỉnh BR-VT;
- TAND H. X tỉnh BR-VT;
- VKSND H. X, tỉnh BR-VT;
- Chi cục THADS H. X, tỉnh BR-VT;
- Các đương sự;
- Lưu: Tòa Dân sự, Hồ sơ vụ án.
TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM
THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA
(đã ký)
Cao Minh Vỹ
13
14
15
Tải về
Bản án số 242/2024/DS-PT
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để tải file. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
Bản án số 242/2024/DS-PT
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để tải file. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
Bản án/ Quyết định cùng đối tượng
1
Ban hành: 04/03/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
2
Ban hành: 04/03/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
3
Ban hành: 03/03/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
4
Ban hành: 03/03/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
5
Ban hành: 28/02/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
6
Ban hành: 27/02/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
7
Ban hành: 26/02/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
8
Ban hành: 25/02/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
9
Ban hành: 25/02/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
10
Ban hành: 24/02/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
11
Ban hành: 21/02/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
12
Ban hành: 21/02/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
13
Ban hành: 20/02/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
14
Ban hành: 19/02/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
15
Ban hành: 19/02/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
16
Ban hành: 18/02/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
17
Ban hành: 18/02/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
18
Ban hành: 17/02/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
19
Ban hành: 17/02/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
20
Ban hành: 14/02/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
