Tra cứu Bản án/Quyết định của tòa án

Tìm nâng cao

Tìm kiếm nâng cao Tất cả Tiêu đề Số hiệu văn bản Cụm từ chính xác

Bản án số 28/2025/DS-PT ngày 21/02/2025 của TAND tỉnh Bình Định về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Thuộc tính
Nội dung
VB gốc
VB liên quan
Lược đồ
Đính chính
Án lệ
BA/QĐ cùng nội dung
Tải về

Báo lỗi

Thuộc tính Bản án 28/2025/DS-PT

Tên Bản án:	Bản án số 28/2025/DS-PT ngày 21/02/2025 của TAND tỉnh Bình Định về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Quan hệ pháp luật:	Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Cấp xét xử:	Phúc thẩm
Tòa án xét xử:	TAND tỉnh Bình Định
Số hiệu:	28/2025/DS-PT
Loại văn bản:	Bản án
Ngày ban hành:	21/02/2025
Lĩnh vực:	Dân sự
Áp dụng án lệ:	Đã biết Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để xem áp dụng án lệ. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
Đính chính:	Đã biết Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để xem đính chính. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
Thông tin về vụ/việc:	Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn, giữ y án sơ thẩm

Tóm tắt Bản án

Nội dung tóm tắt đang được cập nhật, Quý khách vui lòng quay lại sau!

Tải văn bản

Bản án số 28/2025/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN

TỈNH BÌNH ĐỊNH

Bản án số: 28/2025/DS-PT

Ngày 21 - 02 - 2025

V/v tranh chấp hợp đồng chuyển

nhượng quyền sử dụng đất

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH ĐỊNH

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Bà Đỗ Thị Thắm

Các Thẩm phán: Ông Nguyễn Văn Thanh

Ông Phan Minh Dũng

- Thư ký phiên tòa: Bà Phan Thị Trang là Thẩm tra viên Tòa án nhân dân

tỉnh Bình Định.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Định tham gia phiên tòa: Bà

Lữ Thị Xuân Dương – Kiểm sát viên.

Ngày 21 tháng 02 năm 2025 tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bình Định xét

xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 187/2024/TLPT-DS ngày 11 tháng 11 năm

2024 về việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 28/2024/DS-ST ngày 12 tháng 9 năm 2024 của

Toà án nhân dân huyện Tây Sơn, tỉnh Bình Định bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 10/2025/QĐ-PT ngày 06

tháng 02 năm 2025, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Bà Trần Thị N, sinh năm 1973; cư trú tại: Số A đường Q,

khối D, thị trấn P, huyện T, tỉnh Bình Định. (Có mặt)

Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn: Ông Lê Thành C, sinh năm 1977;

địa chỉ liên hệ: Số B đường N, phường V, Quận C, Thành phố Hồ Chí Minh là

người đại diện theo ủy quyền của bà Trần Thị N (Văn bản ủy quyền ngày

08/01/2024) (Có mặt)

- Bị đơn: Bà Đỗ Kiều Mỹ T, sinh năm 1982; nơi ở hiện nay: Số A đường Đ,

thị trấn P, huyện T, tỉnh Bình Định. (Vắng mặt)

Người đại diện hợp pháp của bị đơn: Ông Phùng Ngọc Q, sinh năm 1958;

cư trú tại: Số B đường P, thị trấn P, huyện T, tỉnh Bình Định là người đại diện theo

ủy quyền của bà Đỗ Kiều Mỹ T (Văn bản ủy quyền ngày 03/01/2024) (Có mặt)

2 
 
- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: 
1. Văn  phòng  C1;  địa  chỉ:  Số C đường Q, thị  trấn  P, huyện T, tỉnh  Bình 
Định.  
Người đại diện hợp pháp của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Ông 
Nguyễn Văn T1 – Trưởng Văn phòng C1 (Vắng mặt) 
2. Ông Đặng Quốc Q1, sinh năm 1987; (Vắng mặt)  
3. Bà Đặng Thị T2, sinh năm 1985; (Vắng mặt)  
Ông Q1 và bà T2 đồng cư trú tại: Thôn V, xã V, huyện V, tỉnh Bình Định. 
- Người kháng cáo: Bị đơn bà Đỗ Kiều Mỹ T. 
NỘI DUNG VỤ ÁN: 
Theo đơn khởi kiện và các lời khai tiếp theo, nguyên đơn bà Trần Thị N và 
người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn là ông Lê Thành C thống nhất trình 
bày:  
Năm 2018 thông qua mối quan hệ bạn bè, bà N có quen biết bà Đỗ Kiều Mỹ 
T và phát sinh tình cảm.  
Ngày  03/11/2020,  bà  N  có  nhận  chuyển  nhượng  từ  vợ  chồng  ông  Đặng 
Quốc Q1, bà Đặng Thị T2 thửa đất số 262, tờ bản đồ 52, diện tích 140m
2
 (loại đất 
ở đô thị) tại khu dân cư N Quốc lộ A, thị trấn P, huyện T, tỉnh Bình Định (nay là 
nhà số B đường V) (viết tắt là thửa đất số 262) và 01 căn nhà cấp 4 được xây dựng 
tại thửa đất trên (phần tài sản trên đất chưa được cập nhật trên Giấy chứng nhận 
quyền sử dụng đất) với giá 1.800.000.000 đồng. Hai bên đã làm thủ tục chuyển 
nhượng theo đúng quy định, bà N đã giao đủ tiền và nhận nhà đất về ở. Bà N đã 
được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng 
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (viết tắt là GCN) số phát 
hành CY121069, số vào sổ cấp giấy chứng nhận CS16221 ngày 19/11/2020 (viết 
tắt là GCN số CS16221). Sau khi sửa chữa, nâng cấp nhà xong, bà N có trao đổi 
với bà T vấn đề chuyển về sống chung với bà N như vợ chồng và được bà T chấp 
nhận, đồng ý. 
Ngày 27/8/2022, bà N có đi khám bệnh ở Bệnh viện Ung bướu Thành phố H 
và bác sĩ đã chẩn đoán bà N bị  chứng u ác tính buồng trứng làm cho bà hoang 
mang, lo sợ. Sau đó, bà N về nhà và đưa kết quả bệnh án cho bà T xem và tâm sự 
rằng “Tôi bị bệnh như vậy không biết tình trạng sức khỏe sau này thế nào”. Khi 
nghe những lời tâm sự của bà, ít ngày sau bà T có nói với bà rằng “Có gì chị sang 
tên bất động sản tại địa chỉ trên cho em đứng tên để tiện quản lý và nếu chị có 
chuyện gì em sẽ lo cho chị và hứa sẽ không chuyển nhượng cho bất kỳ ai, sau khi 
chị khỏe lại em sẽ sang tên lại bất động sản trên lại cho chị”. Vì sống chung với bà 
T đã lâu và cũng tin tưởng những gì bà T hứa là sự thật nên bà N đã đồng ý và làm 
thủ tục chuyển nhượng thửa đất số 262 cho bà T. Tuy nhiên, việc chuyển nhượng 
trên chỉ thực hiện trên giấy tờ, thực tế không có việc chuyển nhượng, bà T không 
có giao tiền, bà N vẫn là người quản lý sử dụng thửa đất và căn nhà tại địa chỉ trên. 

3 
 
Sau khi sức khỏe bà N hồi phục, bà N có yêu cầu bà T sang tên thửa đất tại địa chỉ 
trên lại cho bà N thì bà T không đồng ý. 
Do đó, bà N khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử 
dụng đất giữa bà N và bà Đỗ Kiều Mỹ T đối với thửa đất số 262 do Văn phòng C1 
công chứng vào ngày 12/09/2022, số công chứng 2577, quyển số 02/2022/TP/CC-
SCC/HĐGD (viết tắt là Hợp đồng số 2577) vô hiệu; bởi lẽ: 
- Giá trị chuyển nhượng ghi trong hợp đồng với số tiền là 450.000.000 VNĐ 
(Bốn trăm năm mươi triệu đồng) chỉ là hình thức, không có việc bà T thanh toán 
cho bà N số tiền trên vì giao dịch chuyển nhượng giữa bà N và bà T không có thật, 
hợp đồng này là giả tạo, nhằm che giấu sự thỏa thuận trước đó giữa bà N và bà T, 
giá trị thửa đất vào thời điểm chuyển nhượng là hơn 1.000.000.000 đồng. Từ trước 
đến nay, bà  N vẫn là người đang quản lý  sử dụng nhà đất  trên và thực tế bà  T 
không có giao tiền chuyển nhượng cũng như bà N không có giao đất cho bà T. 
- Hiện trạng thực tế là trên thửa đất số 262 có một căn nhà cấp 4 do cá nhân 
bà N sửa chữa, nâng cấp nhưng khi thực hiện việc chuyển nhượng theo Hợp đồng 
số 2577 chỉ chuyển nhượng đối với quyền sử dụng đất theo GCN số CS16221, còn 
tài sản gắn liền với đất (căn nhà) thì chưa thực hiện việc chuyển nhượng, vẫn thuộc 
quyền sở hữu hợp pháp của bà N. Như vậy, đối tượng của hợp đồng là không thể 
thực hiện được. 
Bà N không đồng ý đối với yêu cầu của bà T về việc buộc bà N bồi thường 
số tiền 30.000.000 đồng do bà N đập phá tài sản trong nhà vì bà N không có đập 
phá gây hư hỏng tài sản gì thuộc sở hữu bà T như bà T đã khai nhận. 
Ngoài ra, bà N yêu cầu tiếp tục duy trì biện pháp khẩn cấp tạm thời phong 
tỏa tài sản đối với nhà đất tại thửa đất số 262.  
Bị đơn bà Đỗ Kiều Mỹ T và người đại diện theo ủy quyền của bị đơn là ông 
Phùng Ngọc Q thống nhất trình bày:  
Bà T với bà N có mối quan hệ bạn bè thân thiết, không phải mối quan hệ 
như bà N đã trình bày.  
Thửa đất số 262 có nguồn gốc là đất của vợ chồng ông bà  Nguyễn Tất L, 
Nguyễn Thị Hồng N1 chuyển nhượng cho vợ chồng ông Đặng Quốc Q1, bà Đặng 
Thị T2. Vợ chồng ông Q1, bà T2 đã xây dựng nhà cấp 4 trên đất nhưng chưa đăng 
ký  biến động trên GCN. Ngày 03/11/2020, vợ chồng ông  Q1, bà T2 đã  chuyển 
nhượng lại thửa đất trên cho bà  N với giá chuyển nhượng ghi  trên hợp đồng là 
780.000.000 đồng.  
Ngày 12/09/2022, bà T với bà N đã ký Hợp đồng số 2577 chuyển nhượng 
quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 262 (theo GCN số CS16221 mang tên Trần 
Thị N) với giá trị chuyển nhượng thực tế là 2.500.000.000 đồng; bao gồm cả quyền 
sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Do GCN không có mục tài sản trên đất nên 
hợp đồng chuyển nhượng cũng không ghi nhà ở. Hai bên thỏa thuận thống nhất chỉ 
ghi giá chuyển nhượng trong hợp đồng là 450.000.000 đồng với mục đích để giảm 
nghĩa vụ tài chính phải nộp. Bà T đã giao đủ số tiền mua nhà đất 2.500.000.000 

4 
 
đồng cho bà N vào khoảng 10 giờ ngày 12/9/2022 tại nhà số B đường V. Hai bên 
giao tiền bằng tiền mặt, việc giao tiền không lập biên bản, không có ai chứng kiến 
và biết biết việc giao tiền. Chi nhánh Văn phòng đất đai huyện T đã xác nhận và 
đăng ký biến động quyền sử dụng đất tên bà T vào ngày 26/9/2022. 
Khi giao tiền và nhận nhà, đất xong, bà T đã dọn về ở tại nhà đất này và 
đăng ký làm trụ sở Công ty trách nhiệm hữu hạn D (viết tắt là Công ty D) theo 
Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp mã số: 4101632637, do Sở kế hoạch và 
đầu tư tỉnh B cấp ngày 31/8/2023. Bà T giữ chức vụ Giám đốc Công ty và bà N là 
nhân viên tổng hợp. Do bà N bị bệnh, cần chăm sóc y tế; bà T là bạn thân và đồng 
thời là y tá, đã thực hiện việc chăm sóc y tế cho bà N nên đôi khi bà N có ngủ lại 
ngôi nhà này. 
Đến khoảng 19 giờ ngày 23/12/2023, bà N đến nhà gây sự, đập phá nhà và 
tài sản trong nhà số B đường V (trụ sở Công ty D). Bà T đã báo sự việc này cho 
Công an thị trấn P đến trực tiếp xem xét. Bà N đã đuổi bà ra khỏi nhà, cầm cây đòi 
đánh đập, hành hung bà T và vào Trung tâm y tế huyện T (nơi bà T đang làm) để 
quậy phá. Sau đó, bà T còn dùng ổ khóa khóa cổng ngõ, nhà số Đ V. Vì lo lắng 
cho tính mạng của bản thân nên bà  T phải né tránh không dám về nhà ở. Ngày 
27/12/2023, Chi cục Thi hành án dân sự huyện Tây Sơn đến gặp bà T làm việc, lập 
biên bản về việc quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời đối với tài sản là 
nhà đất tại số B đường V; ngày 02/01/2024, bà T nhận được thông báo thụ lý vụ án 
của Tòa án thì bà T mới biết bà N khởi kiện bà ra Tòa. 
Bà T không đồng ý đối với yêu cầu khởi kiện của bà N, bởi lẽ: 
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà T với bà N là hoàn 
toàn tự nguyện, không bị lừa dối, ép buộc, không vi phạm pháp luật, không trái đạo 
đức xã hội… Bà T đã trả đủ tiền mua nhà đất 2.500.000.000 đồng. 
- Việc giao nhận tài sản là nhà đất đã hoàn thành, bà T đã đăng ký quyền sở 
hữu, sử dụng theo đúng  pháp  luật, được Chi nhánh  Văn phòng đăng ký đất đai 
huyện T xác nhận quyền sở hữu. 
- Bà T đang sử dụng nhà để ở và làm trụ sở Công ty D; việc kinh doanh theo 
đúng Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh. 
Bà yêu cầu Tòa án công nhận Hợp đồng số 2577 có hiệu lực và buộc bà N 
giao lại nhà đất thuộc thửa đất số 262 để bà T sở hữu, sử dụng. Đồng thời, bà T 
yêu cầu Tòa án giải quyết buộc bà N phải bồi thường thiệt hại về tài sản cho bà số 
tiền 30.000.000 đồng (gồm: nồi cơm điện, ti vi, bàn ghế, bể cá, nồi chiên không 
dầu, bàn trang điểm, máy vi tính) do bà N đập phá gây hư hỏng ngày 23/12/2023. 
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Đặng Quốc Q1 và bà Đặng Thị 
T2 thống nhất trình bày:  
Ông bà không có quan hệ bà con gì với bà Trần Thị N. Vào ngày  27/6/2017, 
ông bà nhận chuyển nhượng thửa đất số 262 từ vợ chồng ông  Nguyễn Tất L, bà 
Nguyễn Thị Hồng N1. Hai bên đã làm đầy đủ thủ tục, ông bà đã giao tiền và vợ 
chồng ông L đã giao đất cho ông bà nhận sử dụng (đã được Sở Tài nguyên và Môi 

5 
 
trường tỉnh B cấp GCN số CI394420 ngày 06/9/2017). Tại thời điểm mua đất của 
vợ chồng ông L thì thửa đất trên là thửa đất trống. Năm 2018, ông bà xây dựng 01 
ngôi nhà cấp 4, diện tích 140m
2
 và chưa thực hiện việc đăng ký biến động về nhà ở 
trên GCN. 
 Ngày 03/11/2020, ông bà thỏa thuận chuyển nhượng nhà và đất trên cho bà 
Trần Thị N với giá là 1.800.000.000 đồng. Hai bên lập hợp đồng chuyển nhượng, 
ghi giá 780.000.000 đồng để giảm bớt tiền thuế; hợp đồng có công chứng theo quy 
định. Bà N đã giao đủ tiền cho ông bà và ông bà đã giao nhà đất trên cho bà N sở 
hữu, sử dụng. 
Ông bà xác định đã chuyển nhượng nhà đất tại thửa đất số 262 cho bà N là 
tự nguyện, đúng theo quy định, đã nhận đủ tiền (1.800.000.000 đồng) và giao nhà 
đất cho bà N. Còn việc  bà  N kiện tranh chấp hủy bỏ hợp đồng  chuyển nhượng 
quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 262 với bà T thì ông bà không có ý kiến và 
yêu cầu gì. 
Người đại diện hợp pháp của người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan, ông 
Nguyễn Văn T1 – Trưởng Văn phòng C1 trình bày:  
Ngày 12/9/2022, bà Trần Thị N và bà Đỗ Kiều Mỹ T đến Văn phòng C1 yêu 
cầu công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo đó, Công chứng viên là 
ông Nguyễn Văn T1 đã kiểm  tra, hướng dẫn  thủ  tục thực hiện công chứng hợp 
đồng  chuyển  nhượng  quyền  sử  dụng  đất  theo  quy  định.  Công  chứng  viên  ông 
Nguyễn Văn T1 đã kiểm tra, hướng dẫn thủ tục thực hiện công chứng hợp đồng 
chuyển nhượng quyền sử dụng đất (là Hợp đồng số 2577). Khi thực hiện việc công 
chứng, chứng nhận hợp đồng trên có mặt hai bên gồm bà N và bà T, các bên ký 
vào hợp đồng trước mặt công chứng viên là ông Nguyễn Văn T1. Về giá trị chuyển 
nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 262 (theo GCN số CS16221 do Sở 
Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp ngày 19/11/2020 mang tên Trần Thị N) là do 
hai bên tự thỏa thuận và yêu cầu Văn phòng ghi theo giá thỏa thuận đó. Tài sản 
chuyển  nhượng  thể  hiện  trong  hợp  đồng  là  quyền  sử  dụng  đất  theo  GCN  số 
CS16221 là đúng. Thông tin trên GCN nêu trên không thể hiện tài sản gắn liền với 
đất. Do đó, Văn phòng C1 đã thực hiện việc công chứng chứng nhận hợp đồng 
chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên là đúng theo quy định pháp luật. 
Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 28/2024/DS-ST ngày 12/9/2024, Toà án nhân 
dân huyện Tây Sơn đã quyết định: 
- Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà Trần Thị N. 
Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 12/9/2022 giữa 
bà  Trần  Thị  N  và  bà  Đỗ  Kiều  Mỹ  T  đối  với  thửa  đất  số  262  (theo  GCN  số 
CS16221)  được  Văn  phòng  C1  chứng  thực  số  2577,  quyển  số  02/2022/TP/CC-
SCC/HĐGD là vô hiệu. 
- Không chấp nhận việc bà Đỗ Kiều Mỹ T yêu cầu công nhận hợp đồng nói 
trên có hiệu lực, buộc bà N giao lại nhà đất để sở hữu, sử dụng và không đồng ý 
việc tuyên hợp đồng nói trên vô hiệu vì không có căn cứ, không phù hợp với quy 
định của pháp luật. 

6 
 
- Về hậu quả của hợp đồng vô hiệu: Buộc bà Đỗ Kiều Mỹ T phải giao lại 
GCN số CS16221 cho bà N toàn quyền sử dụng. 
Buộc bà Đỗ Kiều Mỹ T, bà Trần Thị N có nghĩa vụ phối hợp với cơ quan có 
thẩm quyền để thực hiện thủ tục đăng ký biến động, thay đổi quyền sử dụng đối 
với thửa đất trên cho bà N (GCN số CS16221) theo quy định của pháp luật về đất 
đai. 
- Tiếp tục duy trì biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản đối với nhà 
đất tại thửa đất 262. 
- Bác yêu cầu phản tố của bà  Đỗ Kiều Mỹ T đòi bà Trần Thị N phải bồi 
thường cho bà 30.000.000 đồng về giá trị các tài sản mà bà T nói rằng bà N đập 
phá gây hư hỏng ngày 23/12/2023 vì không có chứng cứ để chứng minh, không 
phù hợp với quy định pháp luật. 
- Ngoài ra, Bản án sơ thẩm còn quyết định về án phí dân sự sơ thẩm, chi phí 
tố tụng và quyền kháng cáo của các bên đương sự. 
Ngày 25/9/2024, bị đơn bà Đỗ Kiều Mỹ T có đơn kháng cáo yêu cầu Tòa án 
cấp phúc thẩm xét xử lại toàn bộ vụ án theo quy định của pháp luật và không chấp 
nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. 
Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn không rút đơn khởi kiện và bị đơn giữ 
nguyên yêu cầu kháng cáo. 
Ý kiến của  đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Định tại  phiên tòa 
phúc thẩm: Trong quá trình tố tụng, người tiến hành tố tụng và người tham gia tố 
tụng thực hiện đúng quy định của pháp luật tố tụng; đề nghị Hội đồng xét xử phúc 
thẩm không chấp nhận kháng cáo của bà Đỗ Kiều Mỹ H, giữ nguyên bản án sơ 
thẩm. 
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN: 
Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm 
tra tại phiên toà và căn cứ kết quả tranh tụng tại phiên toà, Hội đồng xét xử nhận 
định: 
[1] Về sự vắng mặt của các bên đương sự: Những người có quyền lợi, nghĩa 
vụ liên quan là ông Nguyễn Văn T1 – Trưởng Văn phòng C1, ông Đặng Quốc Q1 
và bà Đặng Thị T2 đã có đơn đề nghị Toà án xét xử vắng mặt. Căn cứ khoản 2 
Điều 296 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án tiến hành xét xử vắng mặt những 
người nói trên. 
[2] Xét kháng cáo của bị đơn, Hội đồng xét xử thấy rằng: 
 [2.1] Thửa đất số 262 đã được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp 
quyền sử dụng đất cho bà Trần Thị N tại GCN số CS16221 ngày 19/11/2020. Thửa 
đất này có nguồn gốc là bà N nhận chuyển nhượng từ vợ chồng ông Đặng Quốc 
Q1, bà Đặng Thị T2. Thời điểm chuyển nhượng trên đất đã có 01 ngôi nhà cấp 4. 

7 
 
Ngày 12/9/2022, bà N với bà Đỗ Kiều Mỹ T ký hợp đồng chuyển nhượng 
quyền sử dụng  đất  đối  với  thửa  đất  số 262. Hợp đồng đã được  Văn  phòng  C1, 
quyển số 02/2022 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 12/9/2022. 
 [2.2] Xét Hợp đồng số 2577, thấy rằng:  
[2.2.1] Về hình thức: Hợp đồng được lập thành văn bản đúng theo quy định 
tại Điều 502 của Bộ luật Dân sự và có công chứng tại Văn phòng C1 đúng theo 
quy định của Luật Công chứng. Tại thời điểm giao kết hợp đồng, các bên đều có 
đầy đủ năng lực hành vi dân sự và việc thỏa thuận là hoàn toàn tự nguyện.  
[2.2.2] Về đối tượng chuyển nhượng: Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có 
tại hồ sơ và qua tranh tụng tại phiên tòa thấy rằng khi từ bà N nhận chuyển nhượng 
đất của vợ chồng ông Q1, bà T2 thì trên đất đã có 01 ngôi nhà cấp 4. Sau khi nhận 
chuyển nhượng bà N đã sửa chữa, nâng cấp ngôi nhà như hiện nay bà đang ở. Qua 
xem xét, định giá tại cấp sơ thẩm cho thấy trên thửa đất số 262 có 01 ngôi nhà cấp 
4 diện tích 140m
2
. Tuy nhiên, tại Điều 1 của Hợp đồng số 2577 giữa bà N với bà T 
đối với thửa đất số 262 chỉ ghi: “Đối tượng của hợp đồng là quyền sử dụng toàn bộ 
thửa  đất  số  262,  tờ  bản  đồ  52…”,  không  ghi  ngôi  nhà  đang  tồn  tại  trên đất  là 
không đúng với hiện trạng thực tế của thửa đất.  
Mặt khác, theo quy định tại các Điều 162 và 163 của Luật Nhà ở năm 2023 
thì giao dịch về nhà ở phải lập hợp đồng bằng văn bản. Vì vậy, hợp đồng chuyển 
nhượng quyền sử dụng đất giữa bà N và bà T có đối tượng chuyển nhượng không 
thể thực hiện được theo quy định tại khoản 1 Điều 408 của Bộ luật Dân sự. Do đó, 
Tòa án cấp sơ thẩm đã tuyên bố Hợp đồng số 2577 giữa bà N và bà T vô hiệu do 
có đối tượng không thể thực hiện được là có căn cứ. 
[2.2.3] Theo Hợp đồng số 2577 thì giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng là 
450.000.000 đồng. Tuy nhiên, bà N cho rằng giá ghi trong hợp đồng chỉ là hình 
thức và bà N không có nhận tiền chuyển nhượng đất từ bà T vì thực tế bà N không 
có chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất 262 cho bà T. Còn bà T cho rằng giá 
chuyển nhượng là 2.500.000.000 đồng và bà T đã giao đủ số tiền 2.500.000.000 
đồng cho bà N nhận, giá ghi trong hợp đồng là để giảm thuế nhưng bà  T không 
cung cấp được chứng cứ, chứng minh cho lời trình bày của mình. Trong khi đó, 
các tài liệu chứng cứ đã xác minh được thể hiện tại hồ sơ thì bà N vẫn cư trú, sinh 
sống tại nhà đất nói trên từ khi bà N nhận chuyển nhượng của vợ chồng ông Q1, bà 
T2 cho đến nay. 
[2.2.4] Về giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu: Theo quy định tại Điều 
131 của Bộ luật Dân sự thì hiện nay bà N vẫn đang quản lý nhà đất tại thửa đất 262 
nên không phát sinh việc buộc trả nhà đất. Bà T cũng không chứng minh được việc 
đã giao tiền chuyển nhượng đất nên Hội đồng xét xử không xét việc hoàn trả tiền. 
Bà T phải giao lại GCN số CS16221 cho bà N toàn quyền sử dụng. 
Bà T và bà N có nghĩa vụ liên hệ với cơ quan có thẩm quyền để thực hiện 
thủ tục đăng ký biến động, thay đổi quyền sử dụng đất đối với thửa đất trên cho bà 
N (GCN số CS16221) theo quy định của pháp luật về đất đai. 

8 
 
[3] Xét yêu cầu phản tố của bà T: Bà T yêu cầu Tòa giải quyết buộc bà Trần 
Thị N phải bồi thường cho bà 30.000.000 đồng về giá trị các tài sản của bà (gồm: 
nồi cơm điện, ti vi, bàn ghế, bể cá, nồi chiên không dầu, bàn trang điểm, máy vi 
tính) do bà N đập phá gây hư hỏng ngày 23/12/2023. Bà N không thừa nhận có đập 
phá tài sản của bà T và bà T không cung cấp được chứng cứ chứng minh cho yêu 
cầu của mình nên Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu phản tố của bà T là 
có căn cứ. 
[4] Đối với yêu cầu của bà N về việc yêu cầu tiếp tục duy trì các biện pháp 
khẩn cấp tạm thời là phù hợp với quy định tại các Điều 111, 112 của Bộ luật Tố 
tụng dân sự nên được chấp nhận.  
Từ những phân tích trên, Hội đồng xét xử phúc thẩm không chấp nhận toàn 
bộ nội dung kháng cáo của bà T, giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm. 
[5] Về án phí dân sự phúc thẩm:  Theo quy định tại khoản 1 Điều 29 của 
Nghị  quyết  số  326/2016/UBTVQH14  ngày  30/12/2016  của  Ủy  ban  Thường  vụ 
Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp quản lý và sử dụng án phí và 
lệ phí Tòa án thì bà T phải chịu 300.000 đồng, được trừ 300.000 đồng tiền tạm ứng 
án phí đã nộp theo Biên lai thu số 0003779 ngày 08/10/2024 của Chi cục Thi hành 
án dân sự huyện Tây Sơn. 
[6] Các quyết định khác của Bản án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị 
có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị. 
[7] Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Định phát biểu ý kiến về việc 
giải  quyết  vụ  án  đề  nghị  không  chấp  nhận  nội  dung  kháng  cáo  của  bà  T,  giữ 
nguyên Bản án sơ thẩm là phù hợp với nhận định của Tòa. 
Vì các lẽ trên; 
QUYẾT ĐỊNH: 
Căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự; 
Căn cứ  các Điều 26, 31 của Luật Đất đai năm 2024; 
 Căn cứ các Điều 122, 131, 407, 408, 584, 589 của Bộ luật Dân sự;  
Căn cứ Điều 19 của Nghị quyết số 02/2020/NQ-HĐTP ngày 24/9/2020 của 
Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao; 
Căn  cứ  khoản  2  Điều  26  và  khoản  1  Điều  29  của  Nghị  quyết  số 
326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định 
về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án. 
Tuyên xử:  
1. Không chấp nhận kháng cáo của bà Đỗ Kiều Mỹ T. Giữ nguyên Bản án sơ 
thẩm. 
   2. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà Trần Thị N:  

9 
 
 2.1. Tuyên bố vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 
12/9/2022 giữa bà Trần Thị N và bà Đỗ Kiều Mỹ T đối với thửa đất số 262, tờ bản 
đồ số 52, diện tích 140m
2
 (đất ở) tại số B đường V, khối P, thị trấn P, huyện T, 
Bình Định (theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài 
sản khác gắn liền với đất số phát hành CY121069, số vào sổ cấp Giấy chứng nhận 
CS16221 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp ngày 19/11/2020) được Văn 
phòng C1 chứng thực số số 2577, quyển số 02/2022 TP/CC-SCC/HĐGD. 
 2.2. Về hậu quả của hợp đồng vô hiệu: Buộc bà Đỗ Kiều Mỹ T phải giao lại 
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền 
với đất số phát hành CY121069, số vào sổ cấp Giấy chứng nhận CS16221 do Sở 
Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp ngày 19/11/2020 cho bà  Trần Thị N trọn 
quyền quyền sử dụng.  
Buộc bà Đỗ Kiều Mỹ T, bà Trần Thị N có nghĩa vụ liên hệ với cơ quan có 
thẩm quyền để thực hiện thủ tục đăng ký biến động, thay đổi quyền sử dụng đất đối 
với thửa đất trên cho bà N (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà 
ở và tài sản khác gắn liền với đất số phát hành CY121069, số vào sổ cấp Giấy 
chứng  nhận  CS16221  do  Sở  Tài  nguyên  và  Môi  trường  tỉnh  B  cấp  ngày 
19/11/2020) theo quy định của pháp luật về đất đai. 
2.3. Tiếp tục duy trì biện pháp khẩn cấp tạm thời số 01/2023/QĐ-BPKCTT 
ngày 27/12/2022 của Tòa án nhân dân huyện Tây Sơn, tỉnh Bình Định về việc áp 
dụng biện pháp  khẩn cấp tạm  thời cấm chuyển quyền về  tài  sản đối với tài  sản 
đang tranh chấp là quyền sử dụng thửa đất thửa đất 262, tờ bản đồ số 52, diện tích 
140m
2
 tại số B đường V, khối P, thị trấn P, huyện T, tỉnh Bình Định. 
3. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bà Đỗ Kiều Mỹ T yêu cầu bà Trần 
Thị N phải bồi thường thiệt hại về tài sản cho bà 30.000.000 đồng. 
4. Về chi phí tố tụng và án phí:  
4.1. Về án phí:  
- Án phí dân sự sơ thẩm: Bà Đỗ Kiều Mỹ T phải chịu 300.000 đồng.  
Án phí đối với yêu cầu phản tố: Bà Đỗ Kiều Mỹ T phải chịu 300.000 đồng. 
Tổng cộng, bà T phải chịu án phí là 600.000 đồng, được trừ 300.000 đồng 
tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai số 0003540 ngày 11/3/2024 của Chi cục Thi 
hành án dân sự huyện Tây Sơn, tỉnh Bình Định; bà T còn phải nộp 300.000 đồng. 
Hoàn trả lại cho bà N 300.000 đồng tiền tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai 
số 0003465 ngày 27/12/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Tây Sơn, tỉnh 
Bình Định. 
- Án phí dân sự phúc thẩm: Bà Đỗ Kiều Mỹ T phải chịu 300.000 đồng, được 
trừ 300.000 đồng tiền tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu số 0003779 ngày 
08/10/2024 tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện Tây Sơn, tỉnh Bình Định. 
4.2. Chi phí tố tụng: Chi phí định giá tài sản: Bà Đỗ Kiều Mỹ T phải trả lại 
cho bà Trần Thị N 5.000.000 đồng. 