ENGBản án số 257/2024/DS-ST ngày 22/08/2024 của TAND TX. Dĩ An, tỉnh Bình Dương về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Thuộc tính
- Nội dung
- VB gốc
- VB liên quan
- Lược đồ
- Đính chính
- Án lệ
- BA/QĐ cùng nội dung
- Tải về
Tải văn bản
-
Bản án số 257/2024/DS-ST
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để tải file. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
-
Bản án số 257/2024/DS-ST
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để tải file. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
Báo lỗi
Thuộc tính Bản án 257/2024/DS-ST
| Tên Bản án: | Bản án số 257/2024/DS-ST ngày 22/08/2024 của TAND TX. Dĩ An, tỉnh Bình Dương về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất |
|---|---|
| Quan hệ pháp luật: | Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất |
| Cấp xét xử: | Sơ thẩm |
| Tòa án xét xử: | TAND TX. Dĩ An (TAND tỉnh Bình Dương) |
| Số hiệu: | 257/2024/DS-ST |
| Loại văn bản: | Bản án |
| Ngày ban hành: | 22/08/2024 |
| Lĩnh vực: | Dân sự |
| Áp dụng án lệ: |
Đã biết
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để xem áp dụng án lệ. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây! |
| Đính chính: |
Đã biết
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để xem đính chính. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây! |
| Thông tin về vụ/việc: | Đặng Thị Thu Hòa - Hoàng Thị Thu Hương |
Tóm tắt Bản án
Nội dung tóm tắt đang được cập nhật, Quý khách vui lòng quay lại sau!
Tải văn bản
TÒA ÁN NHÂN DÂN
THÀNH PHỐ DĨ AN
TỈNH BÌNH DƯƠNG
———————
Bản án số:257/2024/DS-ST
Ngày 22-08-2024
V/v về tranh chấp hợp đồng vay tài
sản, tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất và hợp
đồng thuê nhà
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
———————————————————
NHÂN DANH
NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ DĨ AN, TỈNH BÌNH DƯƠNG
- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Trần Thị Hà.
Các Hội thẩm nhân dân:
1. Bà Nguyễn Thị Thu Vân;
2. Ông Nguyễn Văn Hoàn.
- Thư ký phiên tòa: ông Phạm Anh Ly - Thư ký Tòa án nhân dân thành
phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân
thành phố Dĩ An tham gia phiên tòa:
Bà Bùi Thị Xuân Tình - Kiểm sát viên.
Trong các ngày 16 tháng 8 và 22 tháng 8 năm 2024 tại trụ sở Tòa án nhân
dân thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương xét xử sơ thẩm công khai vụ án Dân sự
thụ lý số 438/2023/TLST-DS ngày 17 tháng 10 năm 2023 về tranh chấp hợp đồng
vay tài sản, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng
thuê nhà theo quyết định đưa vụ án ra xét xử số 332/2024/QĐXXST-DS ngày 10
tháng 7 năm 2024; quyết định hoãn phiên tòa số:308/2024/QĐST -DS ngày
30/7/2024 giữa các đương sự:
- Nguyên đơn: Bà Đặng Thị Thu H , sinh năm 1976; địa chỉ thường trú: Số
99/7 đường số 10, khu phố 3, phường Linh X, thành phố T, Thành phố H; địa chỉ
liên hệ: Số 62 đường số 01, khu phố N, phường D, thành phố A, tỉnh Bình D.
Người đại diện hợp pháp: Ông Nguyễn Ngọc Đ1, sinh năm 1977; địa chỉ:
tổ 3, phường Lê Hồng P, thành phố, tỉnh H hoặc ông Lê Huỳnh Đ2, sinh năm
1996, địa chỉ: Xã Quảng T, thị xã B, tỉnh Q, là người đại diện theo ủy quyền (văn
bản ủy quyền ngày 22/7/2023), ông Đ1 vắng mặt, ông Đ2 có mặt.
- Bị đơn: Bà Hoàng Thị Thu H , sinh năm 1981; địa chỉ: Số 6 đường GS13,
khu Đô thị thương mại dịch vụ, phường B , thành phố D, tỉnh Bình D.
2
Người đại diện hợp pháp: Bà Nguyễn Thị T, sinh năm 1984; địa chỉ: 21/43
đường Huỳnh Thị T , khu phố T, phường B, thành phố D, tỉnh Bình D, là người
đại diện theo ủy quyền (Văn bản ủy quyền ngày 31/10/2023), có mặt.
- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
1. Ông Nguyễn Hồng L, sinh năm 1973; địa chỉ: Số 99/7 đường số 10, khu
phố 3, phường Linh Xuân, thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh; nơi cư
trú hiện nay: số 25/6C, hẻm 113, đường Nguyễn Thái Học, khu phố Đông Tác,
phường Tân Đông Hiệp, thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương, có yêu cầu giải quyết
vắng mặt.
2. Cháu Nguyễn Hồng S, sinh năm 2003 và cháu Nguyễn Thành Đ , sinh
ngày 27/12/2007; Người đại diện hợp pháp cho cháu Sơn và Đạt là Bà Đặng Thị
Thu H và ông Nguyễn Hồng L, cùng địa chỉ số 99/7 đường số 10, khu phố 3,
phường Linh Xuân, thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh, nơi cư trú hiện
nay: số 25/6C, hẻm 113, đường Nguyễn Thái Học, khu phố Đông Tác, phường
Tân Đông Hiệp, thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương, có yêu cầu giải quyết vắng
mặt.
3. Ông Đào Công C, sinh năm 1975; thường trú: số 291, khu 8, phường Lộc
Tiến, thành phố Bảo Lộc, tỉnh Lâm Đồng, có yêu cầu giải quyết vắng mặt.
4. Bà Bùi Thị Kim L , sinh năm 1962; địa chỉ: 231/12B đường Nguyễn Duy
Dương, Phường 4, Quận 10, Thành phố Hồ Chí Minh, có yêu cầu giải quyết vắng
mặt.
5. Bà Phạm Thị Thu S , sinh năm 1973; địa chỉ: 65/68/10/7C đường 5, tổ 8,
Khu phố 2, phường Linh Xuân, thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh,
vắng mặt.
6. Bà Nguyễn Thị Thúy L , sinh năm 1983; địa chỉ: Hiệp Hoàn, xã Lộc
Hiệp, huyện Lộc Ninh, tỉnh Bình Phước, có yêu cầu giải quyết vắng mặt.
7. Bà Ngô Thị C , sinh năm 1977; địa chỉ: 185/104/7M khu phố Tây B,
phường Đông Hòa, thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương, có yêu cầu giải quyết vắng
mặt.
- Người làm chứng:
1. Bà Vũ Tố N , sinh năm 1980; địa chỉ: 33/5 khu phố Đông A, phường
Đông Hòa, thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương, có yêu cầu giải quyết vắng mặt.
2. Văn phòng thừa phát lại D ; địa chỉ: số 02 đường B, khu trung tâm hành
chính thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương, có yêu cầu giải quyết vắng mặt.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
- Tại Đơn khởi kiện ngày 22/07/2023, lời khai trong quá trình tố tụng và
tại phiên tòa đại diện nguyên đơn ông Lê Huỳnh Đức trình bày: Bà Đặng Thị Thu
Hoà có vay của bà Hoàng Thị Thu H số tiền là: 700.000.000 đồng; bà H nhận
trực tiếp từ bà H1 số tiền là 500.000.000 đồng thông qua hình thức bà H1 chuyển
khoản vào tài khoản của bà H, còn 200.000.000 đồng bà H1 chuyển khoản trả nợ
3
thay bà Hòa, mặc dù giữa hai bên không lập giấy vay tiền nhưng hai bên có thoả
thuận miệng với nhau về tiền lãi, mức lãi mà bà H phải trả cho bà H1 trong 02
giờ là 50.000.000 đồng. Để đảm bảo cho khoản vay trên bà H phải đảm bảo bằng
một hợp đồng giả cách, bằng việc viết hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng
quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất vào ngày 12/7/2023 giữa “bên bán
là Bà Đặng Thị Thu H và bên mua là bà Hoàng Thị Thu H đối với thửa đất số:
3957 tờ bản đồ số 3TĐH địa chỉ tại khu phố Chiêu Liêu, phường Tân Đông Hiệp,
thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương. Tổng giá bán là: 1.000.000.000 đồng, bên B
đặt trước số tiền 550.000.000 đồng” Lô đất trên do bà H đang đứng tên trên giấy
chứng nhận nhưng bà H chỉ đứng tên giùm bạn bà Hòa, do cần vay gấp số tiền
500.000.000 đồng của bà H1 nên bà H đã ghi hợp đồng đặt cọc trên cho bà Hương.
Do bà H cũng bị các đối tượng trên mạng xã hội lừa nên hai tiếng sau khi bà H
chuyển tiền cho đối tượng trên mạng thì không có tiền được trả về nên bà H không
thể trả lại tiền cho bà H1 như đã hứa. Khi bà H biết được việc bị lừa và không có
khả năng để trả lại tiền gốc và tiền lãi cho bà H1 thì bà H mới nói cho bà H1 biết
việc quyền sử dụng đất tại thửa số: 3957 tờ bản đồ số 3TĐH địa chỉ tại khu phố
Chiêu Liêu, phường Tân Đông Hiệp, thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương chỉ là do
bà H đứng tên giùm bạn, hiện tại bà H cũng không còn khả năng trả lại tiền nên
bà H xin bà H1 hủy hợp đồng đặt cọc vừa ký đối với phần đất trên và xin thay
thế bằng nhà đất của bà H tại một phần thửa 276c tờ bản đồ số 12, có diện tích
49.6m
2
toạ lạc tại khu phố Đông Tác, phường Tân Đông Hiệp, thành phố Dĩ An,
tỉnh Bình Dương thì bà H đồng ý.
Do đó, vào chiều ngày 13/7/2023 Bà Đặng Thị Thu H và ông Nguyễn Hồng
L đã đến Văn phòng thừa phát lại D để lập Bản cam kết chuyển nhượng lại nhà
đất tại một phần thửa 276c tờ bản đồ số 12, có diện tích 49.6m
2
toạ lạc tại khu phố
Đông Tác, phường Tân Đông Hiệp, thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương cho bà
Hoàng Thị Thu H . Tuy nhiên, khi đến Văn phòng thừa phát lại D thì do bà H
đang nợ bà Phạm Thị Thu S số tiền 200.000.000 đồng và đang thế chấp Vi bằng
số: 276/2022/VB – TPLDA ngày 25/3/2022, Bản chính vi bằng trên đang do bà
Sương giữ nên không thể ký Vi bằng. Vì vậy, để lấy được bản chính vi bằng bà
H1 đã trả nợ thay bà H số tiền 200.000.000 đồng cho bà Sương. Sau khi bà Sương
nhận được tiền bà Sương đã trả lại bản chính vi bằng số: 276/2022/VB – TPLDA
ngày 25/3/2022 thì Văn phòng thừa phát lại D đã lập Vi bằng số 450/2023/VB -
TPLDA ngày 13/7/2023 giữa bà ông Linh, bà H và bà Hương. Sau khi ký xong vi
bằng thì bà H1 yêu cầu bà H phải tiếp tục ký kết hợp đồng thuê nhà với tiền thuê
mỗi tháng 4.000.000 đồng, Hợp đồng thuê nhà trên cũng được ký kết vào ngày
13/7/2023.
Thực tế việc ông Linh, bà H ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất và hợp đồng thuê nhà với bà H1 chỉ là giả cách để đảm bảo cho hợp đồng vay
tài sản giữa bà H1 và bà Hòa. Do bà H chỉ có ý định vay trong 02 (hai) giờ nên
chỉ thỏa thuận lãi trong 02 giờ là 50.000.000 đồng. Sau hai tiếng bà H không trả
được tiền cho bà H1 nên tiếp tục thực hiện các hợp đồng giả cách để đảm bảo
cho khoản vay và sẽ thương lượng chuộc nhà với bà H1 sau nên không thỏa thuận
về mức lãi suất tiếp theo.
4
Nội dung việc trao đổi thỏa thuận về giá cả chuộc lại nhà do bà H ghi âm
cũng đã được bà H1 thừa nhận đó là các cuộc gọi nói chuyện qua lại giữa bà H
và bà Hương. Việc thỏa thuận chuộc lại nhà không thành là do giá chuộc nhà bà
H1 đưa ra quá cao nên bà H không thể thực hiện được.
Nay nguyên đơn khởi kiện và yêu cầu Toà án tuyên bố “Bản cam kết về
việc mua bán nhà gắn liền với đất” và “Vi bằng số 450/2023/VB - TPLDA ngày
13/7/2023” được ký kết giữa bà Hoàng Thị Thu Hường và bà Đặng Thị Thu Hoà,
ông Nguyễn Hồng L vô hiệu do hợp đồng được lập để che dấu cho hợp đồng vay
giữa bà H với bà Hương, bà H đồng ý trả lại số tiền đã nhận là 700.000.000 đồng
và tự nguyện trả thêm tiền lãi trên số tiền đã nhận là 700.000.000 đồng với mức
lãi suất là 20%/năm thời gian trả lãi kể từ ngày 13/7/2023 cho đến ngày Tòa án
nhân dân thành phố Dĩ An xét xử sơ thẩm vụ án. Mặc dù bà H chưa giao nhà đất
cho bà H1 nhưng nguyên đơn vẫn yêu cầu Tòa án giải quyết hậu quả của hợp
đồng vô hiệu buộc bà H1 phải trả lại Vi bằng số: 276/2022/VB – TPLDA ngày
25/3/2022 giữa bà H và bà Sương mà bà H1 đang giữ cho bà Hòa.
Đối với yêu cầu phản tố của bị đơn thì nguyên đơn không chấp nhận toàn
bộ yêu cầu phản tố của bị đơn.
- Lời khai trong quá trình tố tụng và tại phiên tòa người đại diện hợp pháp
của bị đơn bà Nguyễn Thị T trình bày: Vào ngày 12/7/2023 bà Hoàng Thị Thu H
có cho Bà Đặng Thị Thu H vay số tiền 500.000.000 đồng trong 02 giờ và tiền lãi
trong 02 giờ trên là 50.000.000 đồng như lời trình bày của đại diện nguyên đơn.
Tuy nhiên, qua ngày 13/7/2023 thì quan hệ vay tài sản giữa bà H và bà H1 đã
chấm dứt mà thay vào đó là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà
Hòa, cùng chồng là ông Linh với bà Hương. Nguyên đơn khởi kiện về hợp đồng
vay tài sản nhưng không xuất trình được hợp đồng vay giữa nguyên đơn và bị đơn
nhưng Tòa án nhân dân thành phố Dĩ An vẫn thụ lý vụ án và xác định là tranh
chấp hợp đồng vay tài sản là không đúng về quan hệ tranh chấp.
Do bà Đặng Thị Thu Hoà có nhu cầu chuyển nhượng căn nhà có kết cấu
một trệt, một lầu gắn liền trên đất với diện tích theo đo đạc thực tế là 49.6m
2
thuộc
một phần thửa đất số 276c, tờ bản đồ số 12, tại số 25/6C, khu phố Đông Tác,
phường Tân Đông Hiệp, thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương. Nên bà H và ông
Linh đã chuyển nhượng nhà đất nói trên lại cho bà H1 với giá chuyển nhượng là
750.000.000 (bảy trăm năm mươi triệu) đồng. Bà Hương đã giao tiền cho bà Hoà,
nhưng bà H vẫn chưa giao nhà cho bà H1 theo thỏa thuận. Giao dịch chuyển
nhượng giữa bà Hòa, ông Linh và bà H1 được thực hiện tại Văn phòng Thừa phát
lại thành phố Dĩ An, địa chỉ số 2, đường B Trung tâm hành chính Dĩ An, khu phố
Nhị Đồng 2, phường Dĩ An, thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương bằng bản cam kết
do hai bên lập và vi bằng số 450/2023/VB – TPLDA ngày 13/7/2023, việc mua
bán giữa bà H1 và bà H là hoàn toàn tự nguyện và được thực hiện trước sự chứng
kiến của Thừa phát lại Dĩ An. Thủ tục chuyển nhượng trên không thực hiện công
chứng, chứng thực theo quy định của luật đất đai nhưng theo quy định tại Điều
129 thì mặc dù hợp đồng giao kết không đúng về hình thức nhưng một bên đã
thực hiện 2/3 nghĩa vụ thì Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong
trường hợp này bà H1 đã thanh toán cho bà H số tiền 700.000.000 đồng (trong
5
đó 500.000.000 đồng được thanh toán vào ngày 12/7/2023 và 200.000.000 đồng
là vào ngày 13/7/2023 bà H1 đã trả nợ thay bà H cho bà Sương số tiền
200.000.000 đồng) là một bên đã thực hiện 2/3 nghĩa vụ của hợp đồng theo thỏa
thuận. Ngoài ra, hiện nay trên địa bàn thành phố Dĩ An việc giao dịch chuyển
nhượng quyền sử dụng đất do Văn phòng thừa phát lại lập rất nhiều và Văn phòng
thừa phát lại là tổ chức do nhà nước lập ra nên đề nghị Tòa án áp dụng tập quán
pháp để công nhận giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn
và bị đơn.
Sau khi hai bên giao kết hợp đồng chuyển nhượng do bà H cùng gia đình
vẫn chưa tìm được nơi ở mới nên bà H1 đã đồng ý cho bà H thuê lại nhà trong
thời hạn 45 ngày. Nên cùng ngày 13/7/2023 giữa bà H1 và bà H lập hợp đồng
thuê nhà, giá thuê: 4.000.000 đồng/tháng. Tuy nhiên, trong quá trình sử dụng căn
nhà thuê của bà H1 thì bà H đã tự ý in và gắn biển “nhà đang tranh chấp” để cản
trở và gây ảnh hưởng đến việc bà H1 chuyển nhượng căn nhà trên, cụ thể ngày
21/07/2023 bà H1 đã nhận đặt cọc chuyển nhượng căn nhà trên 500.000.000 đồng
từ bà Ngô Thị C nhưng do bà H không chịu giao nhà và khi thấy “nhà đang tranh
chấp” bà Cường đã hủy hợp đồng và buộc bà H1 phải trả lại số tiền cọc
500.000.000 đồng đã nhận và bồi thường cọc cho bà Cường số tiền 500.000.000
đồng. Việc làm của bà H thiệt hại nghiêm trọng đến quyền lợi ích hợp pháp của
bà Hương. Nên bà H1 đã đến gặp bà H và làm thông báo chấm dứt hợp đồng
thuê nhà gửi đến bà Hoà, trong thông báo yêu cầu bà H phải bàn giao nhà trong
thời hạn 03 ngày, nhưng bà H né tránh không chịu bàn giao nhà thuê cho bà
Hương, đồng thời bà H khởi kiện vô căn cứ nhằm chiếm đoạt nhà thuê và gây
thiệt hại cho bà Hương.
Nay bị đơn không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn,
việc khởi kiện của nguyên đơn là không có căn cứ. Bị đơn có yêu cầu phản tố yêu
cầu Tòa án nhân dân thành phố Dĩ An giải quyết các nội dung sau:
- Tuyên chấm dứt hợp đồng thuê nhà ngày 13/7/2023 giữa bà Hoàng Thị
Thu H với bà Đặng Thị Thu Hoà. Buộc bà Đặng Thị Thu Hoà bàn giao căn nhà
có kết cấu một trệt một lầu gắn liền trên đất với diện tích 50m
2
thuộc một phần
thửa đất số 276c, tờ bản đồ số 12, toạ lạc tại 25/6C, khu phố Đông Tác, phường
Tân Đông Hiệp, thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương và thanh toán tiền thuê nhà
cho bà H1 tính từ ngày 13/7/2023 đến ngày 13/7/2024 là 48.000.000 đồng.
- Buộc bà Đặng Thị Thu Hoà phải bồi thường thiệt hại do lỗi tự ý treo biển
“nhà đang tranh chấp” và không bàn giao nhà cho bà H1 dẫn đến bà H1 phải
bồi thường cọc cho bà Cường với số tiền thiệt hại là 500.000.000 đồng (năm trăm
triệu đồng).
- Người có quyền và nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Hồng L có đơn đề nghị
vắng mặt tại bản tự khai ngày 23/02/2024 ông Linh trình bày: Ông Nguyễn Hồng
L và bà Đặng Thị Thu Hoà là vợ chồng. Ông Linh và bà H đăng ký kết hôn tại
UBND xã Bình Giã theo Giấy chứng nhận kết hôn số: 30; Quyển số: 01/99, do
UBND xã Bình Giã, huyện Châu Đức, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu cấp ngày
06/08/1999. Hiện nay, ông Linh và bà H đang sinh sống địa chỉ số 25/6C, hẻm
6
113, đường Nguyễn Thái Học, khu phố Đông Tác, phường Tân Đông Hiệp, thành
phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương. Nhà đất này được ông Linh, bà H nhận chuyển
nhượng từ bà Phạm Thị Thu S vào năm 2022. Bản thân ông Nguyễn Hồng L
không quen biết bà Hoàng Thị Thu H . Vào ngày 13/7/2023, có một số người đến
nhà ông Linh gây rối yêu cầu bà H trả nợ. Lúc này ông mới biết vào ngày
12/07/2023, bà H bị một số đối tượng trên mạng xã hội lừa chuyển tiền cho những
đối tượng này. Do cần tiền, bà H đã vay của bà H1 số tiền: 500.000.000 đồng và
hẹn sau 02 giờ (kể từ lúc nhận được tiền vay) bà H sẽ trả lại cho bà Hương; bà
H1 đồng ý cho bà H vay với điều kiện bà H phải trả khoản lãi trong 02 giờ với
số tiền lãi là: 50.000.000 đồng (năm mươi triệu đồng. Tuy nhiên, sau 02 giờ, bà
H đã không trả được tiền gốc và lãi như cam kết cho bà Hương. Do đó, bà H1 và
các đối tượng đi cùng bà H1 đến nhà ông Linh đòi bà H trả tiền. Do không có khả
năng trả lại tiền cho bà H1 nên mặc dù đang bị bại liệt ông cũng đã phải đến Văn
phòng thừa phát lại D để ký “Bản cam kết về việc mua bán nhà gắn liền với đất”
ngày 13/7/202 và Vi bằng số 450/2023/VB – TPLDA ngày 13/7/2023. Tại đây
ông biết việc bà H vẫn đang vay của bà Sương số tiền 200.000.000 đồng nên bà
H1 tiếp tục trả thay bà H số tiền 200.000.000 đồng.
Ông Linh xác định đã ký “Bản cam kết về việc mua bán nhà gắn liền với
đất” ngày 13/07/2023 và Vi bằng số 450/2023/VB – TPLDA ngày 13/7/2023 là
nhằm đảm bảo cho khoản vay mà bà H đã giao kết với bà Hương. Toàn bộ số tiền
700.000.000 đồng bà H1 đều thực hiện với bà H ông không nhận số tiền trên nên
không có nghĩa vụ phải cùng bà H trả số tiền trên cho bà Hương.
Đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông đề nghị Tòa án chấp nhận
yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và đề nghị Tòa án không chấp nhận yêu cầu
phản tố của bị đơn.
- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Cháu Nguyễn Thành Đ , sinh năm
2007; cháu Nguyễn Hồng S, sinh năm 2003; Người đại diện hợp pháp của hai
cháu Đạt và Sơn là ông Nguyễn Hồng L và bà Đặng Thị Thu Hoà trình bày: hai
cháu Nguyễn Thành Đ , sinh năm 2007; cháu Nguyễn Hồng S, sinh năm 2003 là
con của ông Nguyễn Hồng L và bà Đặng Thị Thu Hoà hiện nay đang sống cùng
cha mẹ tại địa chỉ: số 25/6C, hẻm 113, đường Nguyễn Thái Học, khu phố Đông
Tác, phường Tân Đông Hiệp, thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương. Với tư cách là
người đại diện của hai cháu ông bà thống nhất với lời trình bày của ông Linh, bà
Hòa. Đề nghị Tòa án chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, không chấp
nhận yêu cầu phản tố của bị đơn.
- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Bùi Thị Kim L có đơn yêu cầu
giải quyết vắng mặt tại biên bản lấy lời khai ngày 08/7/2024, bà Liên trình bày:
Bà là chủ sử dụng quyền sử dụng đất có diện tích 2456m
2
, toạ lạc tại thửa 276c,
tờ bản đồ số 12 khu phố Đông Tác, phường Tân Đông Hiệp, thành phố Dĩ An,
tỉnh Bình Dương. Vào năm 2002 bà đã phân ra thành 27 lô để chuyển nhượng cho
các hộ dân, khu đất này bà tự phân lô chưa xin chủ trương của thành phố nên chưa
đủ điều kiện tách thửa, do đó bà bán giấy tay cho các hộ. Thời điểm chuyển
nhượng trên đất là đất trống rồi những người mua đất tự xây dựng nhà ở nhưng
hiện nay do không tách được thửa nên bà Liên vẫn là người đứng tên trên giấy
7
chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng thực tế bà không còn quản lý, sử dụng đối
với toàn bộ quyền sử dụng đất có diện tích 2456m
2
nêu trên. Sau khi lập hợp đồng
chuyển nhượng bằng giấy tay cho các hộ dân thì họ đã thanh toán đủ tiền chuyển
nhượng cho bà và bà đã bàn giao đủ diện tích đất cho người mua nên hiện nay bà
Liên không còn quyền lợi gì đối với diện tích đất nêu trên.
Đối với diện tích đất đang tranh chấp giữa bà Đặng Thị Thu Hoà và bà
Hoàng Thị Thu H thì vào ngày 29/09/2004 bà Liên lập hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất với diện tích 50m
2
thuộc một phần thửa đất số 276c, tờ bản đồ
số 12, toạ lạc tại 25/6C, khu phố Đông Tác, phường Tân Đông Hiệp, thành phố
Dĩ An, tỉnh Bình Dương với giá thoả thuận chuyển nhượng là 82.080.000 đồng,
thời điểm chuyển nhượng cho ông Chức diện tích đất trên là đất trống. Sau khi bà
Liên ký hợp đồng chuyển nhượng với ông Chức, ông Chức đã giao đủ tiền cho bà
và bà đã giao đất cho ông Chức đúng thoả thuận giữa hai bên. Sau này ông Chức
chuyển nhượng lại cho ai thì bà không rõ. Do bà đã chuyển nhượng và giao đất
cho ông Chức nên đối với tranh chấp giữa bà H và bà H1 không liên quan gì đến
bà. Bà Liên xác định bà Liên không còn quyền lợi cũng như nghĩa vụ gì đối với
diện tích đất nói trên và cũng không liên quan gì đến tranh chấp giữa bà Đặng Thị
Thu Hoà và bà Hoàng Thị Thu H . Bà cũng không biết bà H và bà H1 là ai. Do
không còn quyền lợi, cũng như nghĩa vụ gì đối với phần đất trên nên đề nghị Toà
án không triệu tập tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên
quan trong vụ án. Bà Liên cũng không có yêu cầu độc lập trong vụ án.
- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Đào Công C có đơn yêu cầu
giải quyết vắng mặt tại biên bản lấy lời khai ngày 05/6/2024 ông Chức trình bày:
Đối với nhà và đất có diện tích 50m
2
thuộc một phần thửa đất số 276c, tờ bản đồ
số 12, toạ lạc tại 25/6C, khu phố Đông Tác, phường Tân Đông Hiệp, thành phố
Dĩ An, tỉnh Bình Dương thì ngày 14/3/2019 ông Chức đã lập hợp đồng tại Văn
phòng thừa phát lại D chuyển nhượng cho bà Nguyễn Thị Thuý Lan, bà Lan đã
giao đủ tiền cho ông Chức và ông Chức đã giao nhà, đất cho bà Lan, do đó ông
Chức không liên quan gì đến nhà và đất tại địa chỉ trên. Đề nghị Toà án giải quyết
vụ án theo quy định của pháp luật.
- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị Thúy L có đơn
yêu cầu giải quyết vắng mặt tại bản tự khai ngày 11/07/2024, bà Lan trình bày:
Đối với yêu cầu của nguyên đơn và bị đơn bà không có ý kiến gì đối với kết quả
xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản bà cũng thống nhất không có ý kiến
gì. Vào ngày 14/3/2019 bà có nhận chuyển nhượng từ ông Đào Công Chức nhà
đất tại một phần thửa 276c tờ bản đồ số 12 khu phố Đông Tác, phường Tân Đông
Hiệp, thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương. Thời điểm chuyển nhượng do ông Chức
chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên không thực hiện được việc
công chứng, chứng thực hợp đồng mà hai bên thực hiện tại Văn phòng thừa phát
lại D thông qua Vi bằng số:214/2019/VB - TPL ngày 14/3/2019 với giá là
1.000.000.000 đồng. Sau khi nhận chuyển nhượng thì ông Chức đã giao đất cho
bà và bà đã thanh toán đầy đủ tiền chuyển nhượng cho ông Chức. Nên giữa bà và
ông Đào Công C không liên quan gì đến nhau. Đến năm 2021 thì do không còn
nhu cầu sử dụng nên bà đã chuyển nhượng lại cho bà Phạm Thị Thu S , hợp đồng
8
chuyển nhượng giữa bà và bà Sương cũng thực hiện bằng hình thức ký vi bằng tại
Văn phòng thừa phát lại D , Vi bằng số 816/2021/VB - TPLDA ngày 01/11/2021.
Sau khi ký hợp đồng với bà Sương thì bà Sương đã thanh toán đủ tiền nhận chuyển
nhượng và bà cũng đã bàn giao nhà đất cho bà Sương. Do đó nay bà không còn
quyền lợi, cũng như nghĩa vụ gì đối với phần đất nói trên,bà cũng không biết bà
H và bà H1 là ai nên đối với tranh chấp giữa bà H và bà H1 bà không có ý kiến
gì. Đề nghị Tòa án giải quyết vụ án theo quy định của pháp luật.
- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Ngô Thị C có đơn yêu cầu giải
quyết vắng mặt tại biên bản lấy lời khai ngày 07/5/2024 bà Cường trình bày: vào
ngày 21/7/2023 bà Cường có liên hệ với bà Hoàng Thị Thu H để nhận chuyển
nhượng căn nhà một trệt một lầu gắn liền trên thuộc một phần thửa đất số 276c,
tờ bản đồ số 12, toạ lạc tại 25/6C, khu phố Đông Tác, phường Tân Đông Hiệp,
thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương với giá thoả thuận chuyển nhượng là
1.400.000.000 đồng, bà Cường đã đặt cọc cho bà Hoàng Thị Thu H số tiền:
500.000.000 đồng. Sau đó, bà Cường phát hiện nhà mà bà H1 chuyển nhượng
cho bà đang có tranh chấp, nên bà Cường đã gặp bà H1 để giải quyết và lấy lại
tiền. Vào khoảng tháng 09/2023 (Bà Cường không nhớ rõ) thì bà H1 đã trả lại số
tiền cọc đã nhận của bà là 500.000.000 đồng và bồi thường cọc cho bà với số tiền
là 500.000.000 đồng. Bà H1 đã giao đủ số tiền cọc và tiền bồi thường thiệt hại
cho bà nên giữa bà và bà H1 không còn liên quan gì đến nhau. Đối với tranh chấp
giữa bà Đặng Thị Thu Hoà và bà Hoàng Thị Thu H thì bà Cường không biết và
cũng không liên quan gì đến bà. Giữa bà và bà H1 đã giải quyết với nhau xong
và đã thoả thuận huỷ hợp đồng đặt cọc và bà H1 đã bồi thường cho bà như thoả
thuận. Do không còn quyền lợi, cũng như nghĩa vụ gì đối với căn nhà một trệt một
lầu gắn liền trên đất thuộc một phần thửa đất số 276c, tờ bản đồ số 12, toạ lạc tại
25/6C, khu phố Đông Tác, phường Tân Đông Hiệp, thành phố Dĩ An, tỉnh Bình
Dương nên tranh chấp giữa bà H và bà H1 bà không có ý kiến gì đề nghị Tòa án
giải quyết theo quy định của pháp luật.
- Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Phạm Thị Thu S : Đã được đã
được Tòa án tống đạt thông báo thụ lý, thông báo yêu cầu phản tố của bị đơn và
các tài liệu chứng cứ do nguyên đơn và bị đơn cung cấp và yêu cầu bà Sương có
ý kiến đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, yêu cầu phản tố của bị đơn
nhưng bà Sương không có ý kiến gì và không cung cấp bất cứ tài liệu, chứng cứ
nào đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và yêu cầu phản tố của bị đơn.
- Người làm chứng:
1. Bà Vũ Tố N có đơn xin vắng mặt, tại đơn xin vắng mặt ngày 05/7/2024
bà Nga trình bày: Bà đã có mặt trong phiên đối chất những gì biết về vụ án bà đã
trình bày tại phiên đối chất và không trình bày gì thêm.
2. Văn phòng thừa phát lại D có yêu cầu giải quyết vắng mặt, tại Công
văn số: 7a/CV- TPL ngày 07/5/2024 ông Nguyễn Hồng Quang Trưởng Văn phòng
thừa phát lại D trình bày: Các Vi bằng số:214/2019/VB – TPL ngày 14/3/2019
giữa bà Nguyễn Thị Thúy L và ông Đào Công C . Vi bằng số:816/2021/VB –
TPL ngày 01/11/2021 giữa bà Nguyễn Thị Thúy L và bà Phạm Thị Thu S ; Vi
bằng số:276/2022/VB – TPLDA ngày 25/3/2022 giữa Bà Đặng Thị Thu H và bà
9
Phạm Thị Thu S và Vi bằng số:450/2023/VB – TPLDA ngày 13/7/2023 giữa Bà
Đặng Thị Thu H , ông Nguyễn Hồng L và bà Hoàng Thị Thu H đều được thực
hiện tại Văn phòng thừa phát lại D , việc Văn phòng thừa phát lại D lập vi bằng
là do yêu cầu của các đương sự và đã thực hiện đúng các thủ tục theo quy định
của pháp luật. Văn phòng thừa phát lại D chỉ chứng kiến ghi nhận hành vi giao
nhận tiền của các cá nhân tham gia đề nghị lập vi bằng. Vi bằng được lập và có
giá trị chứng cứ không thay thế văn bản công chứng, chứng thực theo quy định
của pháp luật về công chứng, chứng thực. Do đó, Văn phòng thừa phát lại D
không liên quan gì đến tranh chấp mà Tòa án Dĩ An đang thụ lý. Đối với yêu cầu
khởi kiện của nguyên đơn và yêu cầu phản tố của bị đơn Văn phòng thừa phát lại
D không có ý kiến gì. Đề nghị Tòa án giải quyết vụ án theo quy định của pháp
luật.
- Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Dĩ An, tỉnh Bình
Dương:
Về thủ tục tố tụng: Quá trình giải quyết vụ án từ khi thụ lý cho đến trước
thời điểm Hội đồng xét xử nghị án, Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên
tòa chấp hành đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.
Về nội dung vụ án: Căn cứ vào chứng cứ do các đương sự giao nộp, chứng
cứ Tòa án đã thu thập được trong hồ sơ vụ án và lời khai của các đương sự và kết
quả diễn biến tại phiên tòa. Xét thấy, yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Bà Đặng
Thị Thu H là có căn cứ nên đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận. Đối với yêu cầu
phản tố của bị đơn bà Hoàng Thị Thu H là không có căn cứ nên đề nghị Hội đồng
xét xử không chấp nhận.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được xem xét tại
phiên tòa, ý kiến của vị đại diện Viện kiểm sát, Hội đồng xét xử nhận định:
[1] Về việc vắng mặt của đương sự: Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên
quan: ông Nguyễn Hồng L, cháu Nguyễn Hồng S, Nguyễn Thành Đ người đại
diện hợp pháp của cháu Đạt và Sơn là bà Đặng Thị Thu Hoà và ông Nguyễn Hồng
L; ông Đào Công C ; bà Bùi Thị Kim L ; bà Nguyễn Thị Thuý Lan, bà Ngô Thị
C có yêu cầu giải quyết vắng mặt. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà
Phạm Thị Thu S đã được Tòa án triệu tập hợp lệ tham gia phiên tòa lần thứ 2
nhưng vắng mặt không rõ lý do. Người làm chứng bà Vũ Tố N và Văn phòng
thừa phát lại D có đơn yêu cầu giải quyết vắng mặt. Căn cứ theo Điều 227, 228
Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án xét xử vắng mặt những người có quyền lợi, nghĩa
vụ liên quan và người làm chứng nêu trên.
[2] Về quan hệ pháp luật tranh chấp: Theo đơn khởi kiện ngày 22/7/2023
nguyên đơn yêu cầu tuyên hợp đồng mua bán nhà đất theo “Bản cam kết về việc
mua bán nhà gắn liền với đất” và Vi bằng số:450/2023/VB -TPLDA được ký kết
giữa bà Hoàng Thị Thu H và Bà Đặng Thị Thu H , ông Nguyễn Hồng L ngày
13/7/2023 vô hiệu do giả tạo nhằm che dấu cho hợp đồng vay tài sản và đồng ý
trả cho bà H1 số tiền vay 700.000.000 đồng kèm tiền lãi (trong đó 500.000.000
10
bà H nhận của bà H1 vào ngày 12/7/2023 còn 200.000.000 đồng là tiền bà H1
trả nợ thay cho bà Hòa). Tại biên bản đối chất ngày 05/7/2024 (bút lục 414) bà
H1 thừa nhận: “Tôi thống nhất với lời trình bày của bà Hòa. Khi bà H hỏi vay tôi
số tiền 500.000.000 đồng sau hai tiếng bà H sẽ trả lại tiền gốc 500.000.000 và
50.000.000 đồng tiền lãi”. Căn cứ, Điều 119 Bộ luật Dân sự quy định: “giao dịch
dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể” Như
vậy, mặc dù nguyên đơn không xuất trình được hợp đồng vay tài sản bằng văn
bản nhưng bị đơn cũng thừa nhận có cho nguyên đơn vay số tiền 500.000.000
đồng. Do đó, Tòa án nhân dân thành phố Dĩ An xác định quan hệ pháp luật là
tranh chấp hợp đồng vay tài sản là đúng theo quy định của pháp luật. Bên cạnh
đó, ngày 28/11/2023 bị đơn bà Hoàng Thị Thu H có yêu cầu phản tố yêu cầu
tuyên chấm dứt hợp đồng thuê nhà ngày 13/7/2023 giữa bà Hoàng Thị Thu H với
Bà Đặng Thị Thu H , buộc bà H bàn giao căn nhà thuộc một phần thửa đất số
276c, tờ bản đồ số 12, tọa lạc tại 25/6C, khu phố Đông Tác, phường Tân Đông
Hiệp, thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương, thanh toán tiền thuê nhà và phải bồi
thường thiệt hại do không bàn giao nhà gây thiệt hại cho bà Hương. Như vậy, Hội
đồng xét xử có cơ sở xác định quan hệ tranh chấp trong vụ án là: Tranh chấp hợp
đồng vay tài sản, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp
đồng thuê nhà” theo khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng Dân sự.
Đối với yêu cầu bồi thường thiệt hại mà bị đơn yêu cầu xét thấy, yêu cầu
bồi thường trên theo bị đơn xuất phát từ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất mà nguyên đơn và bị đơn giao kết, do nguyên đơn vi phạm nghĩa vụ bàn giao
nhà và tự động cắm biển nhà đang tranh chấp. Do đó, thiệt hại trên xuất phát từ
quan hệ hợp đồng do nguyên đơn vi phạm nghĩa vụ nên Hội đồng xét xử không
xác định quan hệ bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng theo khoản 6 Điều 26 Bộ
luật Tố tụng Dân sự.
[3] Về yêu cầu khởi kiện bổ sung tại phiên tòa của nguyên đơn: Tại phiên
tòa người đại diện hợp pháp của nguyên đơn đề nghị Hội đồng xét xử giải quyết
hậu quả của hợp đồng vô hiệu về việc buộc bà Hoàng Thị Thu H phải trả lại Vi
bằng số:276/2022/VB – TPLDA ngày 25/3/2022 mà bà H1 đang giữ của bà Hòa.
Hội đồng xét xử nhận thấy, khi giải quyết hợp đồng vô hiệu đương sự có yêu cầu
giải quyết hậu quả của hợp đồng, buộc trao trả cho nhau những gì đã nhận, do đó,
xét thấy yêu cầu trên vẫn nằm trong phạm vi yêu cầu khởi kiện của đương sự nên
được chấp nhận.
[4] Xét nguồn gốc quyền sử dụng đất đang tranh chấp thấy rằng: Phần đất
tranh chấp có diện tích theo đo đạc thực tế là 49.6m
2
thuộc một phần thửa 276C,
tờ bản đồ số 12 địa chỉ khu đất tại khu phố Đông Tác, phường Tân Đông Hiệp,
thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương, nằm trong diện tích đất 2456 m
2
thuộc giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất số:2910QSDĐ/CN.TĐH do UBND huyện Thuận
An (nay là thành phố Dĩ An) tỉnh Bình Dương cấp cho bà Bùi Thị Kim L ngày
15/01/2001. Vào năm 2002 bà Bùi Thị Kim L đã tự phân thành 27 lô, lô đất có
diện tích 49.6m
2
hiện nguyên đơn và bị đơn đang tranh chấp thì vào ngày
29/9/2004 bà Bùi Thị Kim L đã chuyển nhượng cho ông Đào Công C với số tiền
82.080.000 đồng. Hợp đồng được lập bằng giấy tay không qua công chứng, chứng
11
thực theo quy định. Do không có nhu cầu sử dụng nên ngày 14/3/2019 ông Đào
Công C đã chuyển nhượng lại cho bà Nguyễn Thị Thúy L , hợp đồng chuyển
nhượng được lập dưới hình thức ký Vi bằng số:214/2019/VB – TPL ngày
14/3/2019 với giá trị là 1.000.000.000 đồng. Ông Chức đã giao nhà, đất cho bà
Lan và bà Lan đã thanh toán đủ tiền cho ông Chức. Ngày 01/11/2021 bà Nguyễn
Thị Thúy L tiếp tục chuyển nhượng lại cho bà Phạm Thị Thu S cũng dưới hình
thức lập Vi bằng số 816/2011/VB – TPL ngày 14/3/2019 với giá chuyển nhượng
là 1.380.000.000 đồng. Sau khi nhận chuyển nhượng từ bà Lan thì bà Sương tiếp
tục chuyển nhượng lại nhà đất trên cho Bà Đặng Thị Thu H theo Vi bằng
số:276/2022/VB – TPLDA ngày 25/3/2022 với giá chuyển nhượng 950.000.000
đồng. Vào ngày 13/7/2023 ông Nguyễn Hồng L và vợ là Bà Đặng Thị Thu H lập
bản cam kết ngày 13/7/2023 về việc mua bán nhà gắn liền với đất chuyển nhượng
lại cho bà Hoàng Thị Thu H , ngoài bản cam kết nêu trên ông Nguyễn Hồng L và
vợ là Bà Đặng Thị Thu H và bà Hoàng Thị Thu H còn lập Vi bằng số
450/2023/VB – TPLDA ngày 13/7/2023 để ghi nhận lại việc giao nhận tiền
chuyển nhượng đối với diện tích nhà đất nêu trên. Tất cả các Vi bằng được xác
lập nhằm ghi nhận việc giao nhận tiền chuyển nhượng đối với quyền sử dụng đất
theo đo đạc thực tế là 49.6m
2
thuộc một phần thửa 276C, tờ bản đồ số 12 địa chỉ
khu đất tại khu phố Đông Tác, phường Tân Đông Hiệp, thành phố Dĩ An, tỉnh
Bình Dương và đều được thực hiện tại Văn phòng thừa phát lại D , tỉnh Bình
Dương. Hiện tại, khu phân lô trên thuộc khu phân lô không có chủ trương theo
Báo cáo số 99/BC – UBND ngày 05/6/2020 của UBND thành phố Dĩ An, qua rà
soát tại Báo cáo số 99/BC – UBND diện tích đất tranh chấp trên thuộc khu phân
lô tự phát nằm ngoài khu quy hoạch thực hiện chỉnh trang và cấp giấy chứng nhận
theo Nghị quyết số 35/-NQ/TU ngày 23/12/2014 của thị ủy Dĩ An (nay là thành
ủy Dĩ An), tỉnh Bình Dương.
[5] Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn thấy rằng: Căn cứ vào các tài
liệu có trong hồ sơ vụ án và lời khai của nguyên đơn và bị đơn, người làm chứng
có căn cứ xác định: Vào ngày 12/7/2023 do có nhu cầu vay tiền gấp nên bà H đã
được bà Nga giới thiệu gặp bà Hương. Sau khi bà H gặp bà H1 bà H đã đề nghị
được vay bà H1 số tiền 500.000.000 đồng và thỏa thuận thời hạn vay là 2 giờ,
tiền lãi trong 2 giờ là 50.000.000 đồng, để đảm bảo cho khoản vay bà H viết hợp
đồng giả cách là “hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và
tài sản gắn liền trên đất đối với thửa đất số: 3957 tờ bản đồ số 3TĐH địa chỉ tại
khu phố Chiêu Liêu, phường Tân Đông Hiệp, thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương,
tổng giá bán là: 1.000.000.000 đồng, bên B đặt trước số tiền 550.000.000 đồng”.
Tuy nhiên, sau khi bà H biết không thể trả lại được tiền thì đã cho bà H1 biết việc
bà H chỉ đứng tên giùm nên bà H và bà H1 đã thống nhất với nhau hủy hợp đồng
đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất đối
với thửa đất số: 3957 tờ bản đồ số 3TĐH địa chỉ tại khu phố Chiêu Liêu, phường
Tân Đông Hiệp, thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương được lập giữa bà H và bà H1
vào ngày 12/7/2023.
Do bà H không trả lại được số tiền 550.000.000 đồng cho bà H1 trong
ngày 12/7/2023 nên ngày 13/7/2023 bà H và chồng là ông Nguyễn Hồng L lập
12
bản cam kết và Vi bằng số 450/2023/VB – TPLDA ngày 13/7/2023 chuyển
nhượng lại cho bà Hoàng Thị Thu H nhà và đất tại một phần thửa 276c, tờ bản
đồ số 12, diện tích theo đo đạc thực tế là 49.6m
2
tọa lạc khu phố Đông Tác, phường
Tân Đông Hiệp, thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương. Tuy nhiên, để thực hiện các
thủ tục lập Vi bằng thì bà H1 tiếp tục chuyển khoản trả nợ thay cho bà H số tiền
200.000.000 đồng cho bà Phạm Thị Thu S . Do lúc này bà H đang nợ bà Sương
số tiền 200.000.000 đồng nên bà Sương đang giữ Vi bằng số 276/2022/VB –
TPLDA ngày 25/3/2022 (bản chính). Như vậy, có căn cứ để xác định bà H đã
nhận của bà H1 số tiền 700.000.000 đồng trong đó 500.000.000 đồng tiền vay và
200.000.000 đồng tiền trả nợ thay cho bà Hòa. Đại diện nguyên đơn cho rằng bản
cam kết ngày 13/7/2023 và Vi bằng số 450/2023/VB – TPLDA ngày 13/7/2023
được giao kết giữa ông Linh và vợ là Bà Đặng Thị Thu H và bà Hoàng Thị Thu
H là hợp đồng giả cách để che giấu cho hợp đồng vay tài sản nên đề nghị Tòa án
tuyên bản cam kết ngày 13/7/2023 và Vi bằng số 450/2023/VB – TPLDA ngày
13/7/2023 vô hiệu. Nguyên đơn sẽ trả lại cho bị đơn số tiền đã nhận và tiền lãi
tương đương với số tiền đã nhận là 700.000.000 đồng và lãi suất là 20%/ năm từ
ngày 13/7/2023 đến ngày 22/8/2024 với số tiền là: 151.660.000đồng.
Tuy nhiên, đại diện nguyên đơn không đưa ra được chứng cứ gì để chứng
minh về việc “Bản cam kết về việc mua bán nhà gắn liền với đất ngày 13/7/2023
và Vi bằng số 450/2023/VB – TPLDA ngày 13/7/2023” là hợp đồng giả cách chỉ
để nhằm đảm bảo cho khoản tiền đã vay 500.000.000 đồng vào ngày 12/7/2023.
Việc bị đơn chi trả thêm (bằng hình thức trả nợ thay nguyên đơn) số tiền
200.000.000 đồng chỉ để lấy Vi bằng mà bà Sương đang giữ để đảm bảo cho
khoản vay mà bà H1 đã cho bà H vay là không phù hợp với thực tế. Bị đơn cũng
không thừa nhận điều này, do đó không có căn cứ để xác định “Bản cam kết về
việc mua bán nhà gắn liền với đất và Vi bằng số 450/2023/VB – TPLDA ngày
13/7/2023” là hợp đồng giả cách chỉ để nhằm che dấu cho hợp đồng vay.
Tại phiên tòa, người đại diện hợp pháp của bị đơn trình bày vào ngày
12/7/2023 bà H1 có cho bà H vay số tiền 500.000.000 đồng nhưng do bà H không
trả được tiền vay trong ngày 12/7/2023 nên ngày 13/7/2023 đã lập vi bằng chuyển
quyền sử dụng nhà và đất. Do đó, hợp đồng vay giữa bà Hoa và bà H1 đã chấm
dứt, số tiền 500.000.000 đồng qua ngày 13/7/2023 hai bên đã thỏa thuận chuyển
thành tiền thanh toán cho tiền chuyển nhượng theo bản cam kết ngày 13/7/2023
nên giữa bà H và bà H1 không còn tồn tại hợp đồng vay tài sản. Người đại diện
hợp pháp của nguyên đơn cũng thừa nhận tại thời điểm ông Linh và Hòa giao kết
hợp đồng với bà Hương, bà H và ông Linh hoàn toàn tỉnh táo, đủ năng lực hành
vi dân sự, chữ ký và chữ viết trên các hợp đồng là của ông Linh và bà H và nội
dung vi bằng cũng thể hiện: “…Tại đây, bà H1 yêu cầu Thừa phát lại tiến hành
ghi nhận sự kiện, hành vi: Giao nhận tiền giữa các bên. Vi bằng ghi nhận lại các
sự kiện, hành vi có thật theo yêu cầu của người yêu cầu lập vi bằng và có giá trị
là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự, là căn cứ để
thực hiện giao dịch giữa các bên theo quy định của pháp luật. Bà H1 và vợ chồng
ông Linh có ý kiến như sau: Chúng tôi đã nghe và hiểu rõ Thừa phát lại giải thích
về giá trị pháp lý của vi bằng, ngoài ra vi bằng trên cũng thể hiện hình ảnh chụp
13
màn hình giao dịch chuyển tiền có nội dung “bà Hoàng Thị Thu H thanh toán lần
2 căn nhà số 25.6c khu phố Đông Tác, phường Tân Đông Hiệp, thành phố Dĩ An,
tỉnh Bình Dương”. Do đó, có căn cứ xác định hai bên đã thỏa thuận chuyển số tiền
500.000.000 đồng từ hợp đồng vay qua thanh toán cho hợp đồng chuyển nhượng
và để thực hiện được giao dịch bà H1 đã trả thêm 200.000.000 đồng cho bà Sương
nhằm trả nợ thay bà Hòa.
Tuy nhiên xét Bản cam kết về việc mua bán nhà gắn liền với đất ngày
13/7/2023 và Vi bằng số 450/2023/VB – TPLDA ngày 13/7/2023 thấy rằng: Bản
cam kết về việc mua bán nhà gắn liền với đất ngày 13/7/2023 và Vi bằng số
450/2023/VB – TPLDA ngày 13/7/2023 thực chất là hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên có diện tích theo đo đạc thực tế là 49.6m
2
thuộc một phần thửa 276C, tờ bản đồ số 12 địa chỉ khu đất tại khu phố Đông Tác,
phường Tân Đông Hiệp, thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương đã không tuân thủ
điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định tại Điều 188
Luật đất đai năm 2013 và không tuân thủ quy định về hình thức của hợp đồng do
đó không đủ điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo quy định tại Điều
117 Bộ luật Dân sự năm 2015.
Vì vậy, yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc yêu cầu Tòa án tuyên
Bản cam kết về việc mua bán nhà gắn liền với đất ngày 13/7/2023 và Vi bằng số
450/2023/VB – TPLDA ngày 13/7/2023 vô hiệu là có căn cứ chấp nhận.
[6] Xét yêu cầu phản tố của bị đơn thấy rằng: Tại phiên tòa người đại diện
hợp pháp của bị đơn cho rằng Bản cam kết về việc mua bán nhà gắn liền với đất
ngày 13/7/2023 và Vi bằng số 450/2023/VB – TPLDA ngày 13/7/2023 được lập
giữa bà Hoàng Thị Thu H và Bà Đặng Thị Thu H , ông Nguyễn Hồng L là tập
quán giao dịch hợp đồng tại địa phương nên đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng tập
quán pháp tại địa phương để công nhận hợp đồng giữa bà Hòa, ông Linh và bà
H1 buộc bà H bàn giao nhà đất cho bà H1 và thanh toán tiền thuê theo hợp đồng
đã ký kết.
Đối với yêu cầu áp dụng tập quán pháp của người đại diện hợp pháp của bị
đơn thấy rằng: Các giao dịch chuyển nhượng được thực hiện dưới hình thức lập
vi bằng không phải là tập quán được xác lập tại thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương.
Tập quán pháp chỉ được áp dụng khi tranh chấp không có pháp luật điều chỉnh
còn các giao dịch do nguyên đơn và bị đơn thực hiện chịu sự điều chỉnh trực tiếp
của Luật đất đai năm 2013 và Bộ luật Dân sự năm 2015, sửa đổi bổ sung năm
2017; và các giao dịch trên cũng vô hiệu như đã nhận định tại phần [5] nên yêu
cầu công nhận của bị đơn là không có căn cứ chấp nhận. Do Hội đồng xét xử
không chấp nhận yêu cầu công nhận hợp đồng nên cũng không chấp nhận yêu cầu
của bị đơn về việc buộc nguyên đơn bàn giao đất và tài sản gắn liền trên đất tại
một phần thửa 276c, tờ bản đồ số 12, diện tích theo đo đạc thực tế là 49.6m
2
tọa
lạc khu phố Đông Tác, phường Tân Đông Hiệp, thành phố Dĩ An, tỉnh Bình
Dương cho bị đơn.
[6.1] Xét hợp đồng thuê nhà ngày 13/7/2023 giữa nguyên đơn và bị đơn
thấy rằng: Sau khi ông Linh, bà H và bà H1 ký Bản cam kết về việc mua bán nhà
14
gắn liền với đất ngày 13/7/2023 và Vi bằng số 450/2023/VB – TPLDA ngày
13/7/2023 thì bà H tiếp tục ký hợp đồng thuê nhà với bà Hương, giá thuê theo
thỏa thuận tại hợp đồng là 4.000.000 đồng/tháng. Nhưng Bản cam kết về việc mua
bán nhà gắn liền với đất ngày 13/7/2023 và Vi bằng số 450/2023/VB – TPLDA
ngày 13/7/2023 bị vô hiệu.
Căn cứ theo quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự “giao dịch dân sự vô
hiệu không làm phát sinh thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên
kể từ thời điểm giao dịch được xác lập”
Do đó hợp đồng thuê nhà ngày 13/7/2023 giữa Bà Đặng Thị Thu H và và
Hoàng Thị Thu H không phát sinh hiệu lực. Nguyên đơn không yêu cầu Hội đồng
xét xử giải quyết về hợp đồng thuê. Tại đơn yêu cầu phản tố bị đơn đề nghị Tòa
án tuyên hủy hợp đồng thuê, tại phiên tòa người đại diện hợp pháp của bị đơn thay
đổi yêu cầu về việc đề nghị Hội đồng xét xử tuyên bố chấm dứt hợp đồng thuê
nhà ngày 13/7/2023 giữa bà H và bà Hương. Vì hợp đồng thuê nhà ngày 13/7/2023
được giao kết xuất phát từ “Bản cam kết ngày 13/7/2023 về việc chuyển nhượng
quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất” và “Vi bằng số 450/2023/VB –
TPLDA ngày 13/7/2023” nên khi giao dịch chuyển nhượng trên vô hiệu thì hợp
đồng thuê cũng vô hiệu.
Vì vậy, bị đơn yêu cầu nguyên đơn phải thanh toán số 48.000.000 đồng tiền
thuê nhà là không có căn cứ chấp nhận.
[6.2] Đối với yêu cầu bồi thường thiệt hại phát sinh từ hợp đồng đặt cọc
giữa bà Hoàng Thị Thu H và bà Ngô Thị C . Tại phiên tòa người đại diện hợp
pháp của bị đơn cho rằng do bà H không bàn giao nhà đất cho bà H1 và bà H tự
ý cắm biển nhà đang tranh chấp nên hợp đồng đặt cọc giữa bà Ngô Thị C và bà
Hoàng Thị Thu H về việc chuyển nhượng nhà đất tại một phần thửa 276c, tờ bản
đồ số 12, diện tích theo đo đạc thực tế là 49.6m
2
tọa lạc khu phố Đông Tác, phường
Tân Đông Hiệp, thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương không thực hiện được, bà
Cường buộc bà H1 phải bồi thường gấp đôi số tiền cọc đã nhận, đo đó bà H1 đã
bồi thường cho bà Cường số tiền 500.000.000 đồng, lỗi này xuất phát từ việc bà
H vi phạm hợp đồng không bàn giao nhà theo thỏa thuận do đó bà H có nghĩa vụ
phải bồi thường lại cho bà H1 số tiền 500.000.000 đồng mà bà H1 đã bỏ ra để
bồi thường cho bà Cường.
Đối với yêu cầu này của bị đơn Hội đồng xét xử nhận thấy: Tại thời điểm
bà H1 giao kết hợp đồng đặt cọc với bà Cường bà H1 vẫn chưa được cấp quyền
sử dụng đất đối với phần đất trên. Bà H1 cũng chưa nhận bàn giao nhà đất từ bà
H nên tại yêu cầu phản tố bị đơn mới yêu cầu Tòa án buộc bà H bàn giao nhà đất.
Ngoài ra, tại phiên tòa người đại diện hợp pháp của bị đơn cũng thừa nhận bản
ghi âm mà nguyên đơn giao nộp vào ngày 26/02/2024 thể hiện các file ghi âm
ngày 20/7/2023, 21/7/2023 và 22/7/2023 giữa bà H1 và bà H là các các cuộc nói
chuyện giữa bà H và bà Hương. Như vậy, vào ngày 20/7/2023 giữa bà H và bà
H1 vẫn đang liên lạc để giải quyết và bàn về giá cả chuộc nhà nhưng ngày
21/7/2023 bà Hoàng Thị Thu H lại đi ký hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng với bà
Ngô Thị C . Như vậy, bà H1 hoàn toàn biết việc nhà đất nói trên chưa đủ điều
15
kiện để chuyển nhượng nhưng vẫn cố tình ký hợp đồng đặt cọc nhằm thực hiện
việc chuyển nhượng. Do đó, thiệt hại xảy ra hoàn toàn do lỗi bị đơn. Do đó, yêu
cầu của bị đơn về việc buộc nguyên đơn Bà Đặng Thị Thu H bồi thường số tiền
500.000.000 đồng là không có căn cứ chấp nhận.
[7] Xét về việc có sự chênh lệnh về giá giữa các hợp đồng: Đại diện nguyên
đơn cho rằng: Cùng một quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất vào năm
2021 bà Lan chuyển nhượng cho bà Sương với giá 1.380.000.000 đồng; Vào năm
2022 bà Sương chuyển nhượng cho bà H với giá 950.000.000 đồng; giá trị do Hội
đồng định giá xác lập vào năm 2024 là: 1.169.920.000 đồng thì việc vào năm 2023
nguyên đơn chuyển nhượng cho bị đơn với giá 750.000.000 là không phù hợp với
thực tế, từ sự chênh lệch về giá trên cùng thể hiện việc ký cam kết và vi bằng là
giả tạo nhằm che dấu hợp đồng vay. Tuy nhiên, đại diện bị đơn không đồng ý và
cho rằng giá trị của hợp đồng là do hai bên thỏa thuận và đã được xác lập thông
qua hợp đồng. Thời điểm ông Linh và bà H ký hợp đồng đều là người có đầy đủ
năng lực hành vi dân sự và nguyên đơn không chứng minh được có sự ép buộc,
địa điểm ký cam kết và vi bằng tại Văn phòng thừa phát lại D . Do đó, việc thỏa
thuận giá trị của hợp đồng bao nhiêu là phụ thuộc vào ý chí tự nguyện của các
bên. Vì vậy, đề nghị Hội đồng xét xử tôn trọng sự tự nguyện của các bên khi tham
gia giao kết hợp đồng. Đối với nội dung này, Hội đồng xét xử thấy rằng: Tại thời
điểm ông Linh, bà H và bà H1 giao kết bản cam kết và vi bằng ông Linh và bà H
đều là người có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, do đó ông Linh và bà H phải chịu
hậu quả pháp lý đối với các giao dịch đã tham gia giao kết.
[8] Về xử lý hậu quả của hợp đồng dân sự vô hiệu: Theo quy định tại Điều
131 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu không làm
phát sinh quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác
lập. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên có nghĩa vụ khôi phục lại tình trạng
ban đầu, hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận.
Mặc dù tại “Bản cam kết về việc mua bán nhà gắn liền với đất ngày
13/7/2023” thể hiện giá chuyển nhượng là 750.000.000 đồng, nhưng tại phiên tòa
người đại diện hợp pháp của bị đơn thừa nhận đã giao 700.000.000 đồng cho
nguyên đơn còn lại số tiền 50.000.000 đồng chưa giao. Do đó, có căn cứ để xác
định bị đơn chỉ mới giao cho nguyên đơn số tiền 700.000.000 đồng. Vì vậy, cần
buộc nguyên đơn Bà Đặng Thị Thu H phải trả lại cho bà Hoàng Thị Thu H số
tiền đã nhận. Nhà đất tại một phần thửa 276c, tờ bản đồ số 12, diện tích theo đo
đạc thực tế là 49.6m
2
tọa lạc khu phố Đông Tác, phường Tân Đông Hiệp, thành
phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương do Bà Đặng Thị Thu H quản lý sử dụng chưa bàn
giao cho bà Hoàng Thị Thu H do đó Hội đồng xét xử không xem xét việc buộc
bàn giao trao trả nhà đất. Tuy nhiên, bị đơn cũng thừa nhận đang giữ bản chính
Vi bằng số 276/2022/VB – TPL ngày 25/03/2022 giữa Bà Đặng Thị Thu H và bà
Phạm Thị Thu S của bà Bà Đặng Thị Thu H . Do đó, sau khi bà H thành toán hết
nghĩa vụ với bà H1 thì Hương có nghĩa vụ giao trả lại vi bằng số 276/2022/VB –
TPL ngày 25/03/2022 giữa Bà Đặng Thị Thu H và bà Phạm Thị Thu S cho Bà
Đặng Thị Thu H .
16
[9] Xét lỗi dẫn đến giao dịch dân sự vô hiệu: Do Bản cam kết ngày
13/7/2023 và Vi bằng số 450/2023/VB – TPLDA ngày 13/7/2023 vô hiệu do đó
hai bên phải trao trả cho nhau những gì đã nhận và lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu
là của cả hai bên vì bà Hòa, ông Linh biết mình chưa được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng nhưng vẫn chuyển nhượng, bà H1 biết ông Linh, bà H chưa được
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng vẫn nhận chuyển nhượng, do đó
lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu là do cả hai bên. Vì vậy, mỗi bên phải chịu ½ nghĩa
vụ bồi thường thiệt hại. Tại phiên tòa bị đơn thừa nhận hợp đồng thỏa thuận
750.000.000 đồng nhưng chỉ mới thanh toán 700.000.000 đồng, do đo bà H có
nghĩa vụ thanh toán cho bà H1 số tiền đã nhận và và phải bồi thường chênh lệch
giá trị quyền sử dụng đất tương ứng ½ phần lỗi.
Theo hướng dẫn của Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của
Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thì thiệt hại trong trường hợp này
được tính là giá đất chênh lệch tại thời điểm chuyển nhượng và giá đất tại thời
điểm xét xử sơ thẩm do Hội đồng định giá xác định như sau: 49.6m
2
được định
giá là: 793.600.000 đồng, tài sản trên đất gồm căn nhà 01 trệt, một lầu có đơn giá
là:376.320.000 đồng; tổng giá trị: 1.169.920.000 đồng; như vậy giá chênh lệch
được xác định: 1.169.920.000 – 750.000.000 = 419.920.000 đồng. Tuy nhiên, do
bị đơn chỉ mới thanh toán 700.000.000 đồng nên Hội đồng xét xử chỉ tính giá trị
chênh lệnh trên số tiền đã thanh toán là: 700.000.000; do đó giá trị chênh lệnh là:
394.016.000 đồng. Bà H và bà H1 phải tự chịu trách nhiệm với 1/2 giá trị thiệt
hại tương ứng 197.008.000 đồng. Như vậy, Bà Đặng Thị Thu H phải có nghĩa vụ
thanh toán lại cho bà Hoàng Thị Thu H giá trị chênh lệnh với số tiền là
197.008.000 đồng.
[10] Về trách nhiệm liên đới của ông Nguyễn Hồng L xét thấy: Tại bản tự
khai ngày 23/02/2024 ông Linh trình bày: Mặc dù ông và bà H là vợ chồng nhưng
ông bị bệnh, khó khăn trong việc đi lại, do đó ông biết về các quan hệ vay mượn
tiền giữa bà H và bà Hương, ông thừa nhận ký “Bản cam kết về việc mua bán nhà
gắn liền với đất ngày 13/7/2023 và Vi bằng số 450/2023/VB – TPLDA ngày
13/7/2023” nhưng ông ký là do bà H đã vay tiền của bà H1 và không còn khả
năng trả lại, số tiền 200.000.000 đồng bà H1 chuyển tiền thanh toán vào ngày
13/7/2023 cũng là tiền bà H1 trả nợ thay bà Hòa, ông không biết về các khoản
vay mượn tiền của bà H cũng không nhận bất cứ khoản tiền nào của bà H1 do đó
ông không có nghĩa vụ trả lại cho bà Hương. Lời trình bày của ông Linh là phù
hợp với diễn biến sự việc mà bà H và bà H1 trình bày. Ngoài ra, bị đơn bà Hoàng
Thị Thu H cũng chỉ yêu cầu Tòa án giải quyết buộc bà H phải thực hiện các nghĩa
vụ với bà H1 không yêu cầu trách nhiệm liên đới đối với ông Nguyễn Hồng L.
Xét đây, là sự tự định đoạt của đương sự nên Hội đồng xét xử không buộc Nguyễn
Hồng L phải thực hiện nghĩa vụ liên đới.
[11] Đối với yêu cầu tự nguyện thanh toán tiền lãi cho bị đơn của nguyên
đơn: Tại phiên tòa người đại diện hợp pháp của nguyên đơn trình bày do “Bản
cam kết về việc mua bán nhà gắn liền với đất ngày 13/7/2023 và Vi bằng số
450/2023/VB – TPLDA ngày 13/7/2023” là giả cách cho hợp đồng vay nên tự
nguyện thanh toán lại số tiền đã vay là 700.000.000 đồng và tiền lãi phát sinh từ
17
khoản tiền đã vay là 151.660.000đồng. Tuy nhiên, như đã phân tích tại mục [5]
mặc dù giữa nguyên đơn và bị đơn có giao dịch vay tài sản nhưng không có căn
cứ để xác định các giao dịch “Bản cam kết về việc mua bán nhà gắn liền với đất
ngày 13/7/2023 và Vi bằng số 450/2023/VB – TPLDA ngày 13/7/2023” là giả
cách cho hợp đồng vay mà giao dịch “Bản cam kết ngày 13/7/2023 về việc mua
bán nhà gắn liền với đất và Vi bằng số 450/2023/VB – TPLDA ngày 13/7/2023”
vô hiệu do vi phạm điều cấm theo quy định tại khoản 6 Điều 12 Luật đất đai năm
2013: “…sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng
ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền”. Ngoài ra, các giao dịch trên cũng vô
hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức theo quy định tại điểm a, khoản 3
Điều 167 Luật đất đai năm 2013. Do đó, mặc dù nguyên đơn tự nguyện thanh toán
tiền lãi với số tiền là 151.660.000 đồng nhưng mức bồi thường thiệt hại do giải
quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu nguyên đơn phải trả cho bị đơn với số tiền là
197.008.000 đồng là cao hơn mức tự nguyện của nguyên đơn nên Hội đồng xét
xử không ghi nhận sự tự nguyện của nguyên đơn. Mặc dù bị đơn không yêu cầu
giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu nhưng tại phiên tòa bị đơn có yêu cầu
công nhận hợp đồng. Do đó, khi Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện
của nguyên đơn tuyên giao dịch dân sự (hợp đồng) vô hiệu. Hội đồng xét xử sẽ
xử lý hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu theo quy định tại Điều 131 Bộ
luật Dân sự năm 2015.
[12] Đối với các hợp đồng chuyển nhượng giữa bà Bùi Thị Kim L và ông
Đào Công C ; vi bằng số:214/2019/VB – TPL ngày 14/3/2019 giữa ông Đào Công
C và bà Nguyễn Thị Thúy L ; Vi bằng số 816/2021/VB – TPL ngày 01/11/2021
giữa bà Nguyễn Thị Thúy L và bà Nguyễn Thị Thu Sương; Vi bằng số
276/2022/VB – TPL ngày 25/03/2022 giữa Bà Đặng Thị Thu H và bà Phạm Thị
Thu S đối với các giao dịch nêu trên Tòa án triệu tập người có quyền lợi nghĩa
vụ liên quan để có ý kiến, nguyên đơn, bị đơn và người có quyền lợi nghĩa vụ liên
quan không có yêu cầu Tòa án giải quyết đối với các giao dịch trên. Đối với hợp
đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên
đất đối với thửa đất số: 3957 tờ bản đồ số 3TĐH địa chỉ tại khu phố Chiêu Liêu,
phường Tân Đông Hiệp, thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương ngày 12/7/2023, tại
phiên tòa nguyên đơn và bị đơn đều thống nhất thừa nhận đã thỏa thuận hủy hợp
đồng nêu trên và hợp đồng đặt cọc ngày 21/7/2023 về việc chuyển nhượng quyền
sử dụng đất, nhà ở và tài sản gắn liền trên đất giữa bà Ngô Thị C và bà Hoàng
Thị Thu H , quá trình tố tụng bà Cường và người đại diện hợp pháp của bị đơn
thừa nhận hợp đồng trên bà Cường và bà H1 đã thỏa thuận giải quyết xong, không
tranh chấp không yêu cầu giải quyết trong vụ án nên căn cứ khoản 1 Điều 5 Bộ
luật Tố tụng dân sự. Hội đồng xét xử không xem xét giải quyết.
[13] Từ những phân tích trên có căn cứ chấp nhận yêu cầu khởi kiện của
nguyên đơn, không có căn cứ chấp nhận một phần yêu phản tố của bị đơn. Ý kiến
đề nghị của đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Dĩ An là phù hợp với nhận
định của Hội đồng xét xử nên được chấp nhận.
18
[14] Về chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản tranh chấp
và chi phí trích lục hồ sơ: Bị đơn phải chịu do yêu cầu phản tố của bị đơn không
được Tòa án chấp nhận.
[15] Án phí dân sự sơ thẩm: Nguyên đơn phải chịu án phí trên số tiền phải
thanh toán lại cho bị đơn. Bị đơn phải chịu án phí cho yêu cầu phản tố không được
Tòa án chấp nhận.
Vì các lẽ trên,
QUYẾT ĐỊNH:
Căn cứ Điều 167, Điều 168 và Điều 188 Luật Đất đai năm 2013;
Các Điều 117, Điều 129 Điều 131, Điều 407 và 357, 463 và 468 Bộ luật
Dân sự 2015;
Căn cứ khoản 1 Điều 5 khoản 3 Điều 26; Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 39,
Điều 147, Điều 157, Điều 161, Điều 165 Điều 217, Điều 218, Điều 228; Điều
266, Điều 271 và khoản 1 Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự;
Khoản 1, Điều 26; điểm b, khoản 3 Điều 27 Nghị quyết số
326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc
hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ
phí Tòa án.
1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Bà Đặng Thị Thu H với
bị đơn bà Hoàng Thị Thu H .
- Tuyên bố Bản cam kết về việc mua bán nhà gắn liền với đất ngày
13/7/2023 và Vi bằng số 450/2023/VB – TPLDA ngày 13/7/2023” giữa Bà Đặng
Thị Thu H , ông Nguyễn Hồng L và Hoàng Thị Thu H và hợp đồng thuê nhà ngày
13/7/2023 giữa Bà Đặng Thị Thu H và và Hoàng Thị Thu H vô hiệu.
- Buộc Bà Đặng Thị Thu H có nghĩa vụ thanh toán cho bà Hoàng Thị Thu
H số tiền 897.008.000 (tám trăm chín mươi bảy triệu, không trăm lẻ tám nghìn)
đồng.
- Buộc bà Hoàng Thị Thu H thực hiện nghĩa vụ trả lại Vi bằng số
276/2022/VB – TPL ngày 25/03/2022 giữa Bà Đặng Thị Thu H và bà Phạm Thị
Thu S cho Bà Đặng Thị Thu H .
Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến
khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền
tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357 và khoản 2 Điều
468 Bộ luật Dân sự.
2. Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu phản tố của bị đơn bà Hoàng Thị Thu
H với nguyên đơn Bà Đặng Thị Thu H về việc:
- Không chấp nhận buộc Bà Đặng Thị Thu H bàn giao nhà đất tọa lạc tại
một phần thửa 276c, tờ bản đồ số 12, diện tích theo đo đạc thực tế là 49.6m
2
tọa
19
lạc khu phố Đông Tác, phường Tân Đông Hiệp, thành phố Dĩ An, tỉnh Bình
Dương cho bà Hoàng Thị Thu H;
- Không chấp nhận buộc bà H phải thanh toán tiền thuê với số tiền
48.000.000 đồng và tiền bồi thường thiệt hại 500.000.000 đồng.
3. Về chi phí xem xét thẩm định tại chỗ, định giá, phí trích lục hồ sơ bị đơn
bà Hoàng Thị Thu H phải chịu 4.514.000 đồng. Bị đơn đã nộp đủ chi phí tố tụng.
4. Án phí dân sự sơ thẩm: Nguyên đơn Bà Đặng Thị Thu H phải chịu
39.210.240 đồng (trong đó có 38.910.240 đồng án phí có giá ngạch và 300.000
đồng án phí không có giá ngạch) được trừ 300.000 đồng vào tiền tạm ứng án phí
đã nộp theo biên lai thu tiền số: 0006907 của Chi cục Thi hành án dân sự thành
phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương. Bà Đặng Thị Thu H còn phải nộp 38.910.240 (ba
mươi tám triệu chín trăm mười nghìn hai trăm bốn mươi đồng) đồng án phí sơ
thẩm. Bị đơn bà Hoàng Thị Thu H phải chịu 25.920.000 đồng được trừ
12.400.000 đồng vào tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu tiền số: 0001314
của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương. Bà Hoàng
Thị Thu H còn phải nộp 13.520.000( mười ba triệu năm trăm hai mươi nghìn)
đồng án phí dân sự sơ thẩm.
5. Đương sự có mặt tại phiên tòa được quyền kháng cáo bản án trong thời
hạn 15 (mười lăm) ngày kể từ ngày tuyên án. Đương sự vắng mặt tại phiên tòa
được quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 (mười lăm) ngày kể từ ngày nhận
được bản án hoặc bản án được niêm yết.
Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật
thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân
sự có quyền thỏa thuận thi hành, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành
án hoặc bị cưỡng chế theo quy định tại Điều 6, Điều 7, Điều 9 Luật thi hành án
dân sự, thời hiệu thi hành được thực hiện tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự./.
Nơi nhận:
- Các đương sự (2);
- VKSND thành phố Dĩ An (1);
- CC THADS thành phố Dĩ An (1);
- TAND tỉnh Bình Dương (1);
- Lưu VT, hồ sơ vụ án (2);
TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM
THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA
Trần Thị Hà
20
21
Tải về
Bản án số 257/2024/DS-ST
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để tải file. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
Bản án số 257/2024/DS-ST
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để tải file. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
Bản án/ Quyết định cùng đối tượng
1
Ban hành: 17/12/2024
Cấp xét xử: Sơ thẩm
2
Ban hành: 17/12/2024
Cấp xét xử: Sơ thẩm
3
Ban hành: 10/12/2024
Cấp xét xử: Sơ thẩm
4
Ban hành: 09/12/2024
Cấp xét xử: Sơ thẩm
5
Ban hành: 09/12/2024
Cấp xét xử: Sơ thẩm
6
Ban hành: 29/11/2024
Cấp xét xử: Sơ thẩm
7
Ban hành: 27/11/2024
Cấp xét xử: Sơ thẩm
8
Ban hành: 25/11/2024
Cấp xét xử: Sơ thẩm
9
Ban hành: 25/11/2024
Cấp xét xử: Sơ thẩm
10
Ban hành: 22/11/2024
Cấp xét xử: Sơ thẩm
11
Ban hành: 22/11/2024
Cấp xét xử: Sơ thẩm
12
Ban hành: 19/11/2024
Cấp xét xử: Sơ thẩm
13
Ban hành: 19/11/2024
Cấp xét xử: Sơ thẩm
14
Ban hành: 18/11/2024
Cấp xét xử: Sơ thẩm
15
Ban hành: 18/11/2024
Cấp xét xử: Sơ thẩm
16
Ban hành: 13/11/2024
Cấp xét xử: Sơ thẩm
17
Ban hành: 12/11/2024
Cấp xét xử: Sơ thẩm
18
Ban hành: 11/11/2024
Cấp xét xử: Sơ thẩm
19
Ban hành: 11/11/2024
Cấp xét xử: Sơ thẩm
20
Ban hành: 11/11/2024
Cấp xét xử: Sơ thẩm
