EnglishBản án số 173/2026/DS-PT ngày 16/06/2026 của TAND TP. Hải Phòng về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Thuộc tính
- Nội dung
- VB gốc
- VB liên quan
- Lược đồ
- Đính chính
- Án lệ
- BA/QĐ cùng nội dung
- Tải về
Tải văn bản
-
Bản án số 173/2026/DS-PT
Đây là tiện ích dành cho tài khoản Tiêu chuẩn hoặc Nâng cao 6 tháng trở lên. Vui lòng Đăng nhập để xem chi tiết. Nếu chưa có tài khoản, Đăng ký tại đây!
-
Bản án số 173/2026/DS-PT
Đây là tiện ích dành cho tài khoản Tiêu chuẩn hoặc Nâng cao 6 tháng trở lên. Vui lòng Đăng nhập để xem chi tiết. Nếu chưa có tài khoản, Đăng ký tại đây!
Báo lỗi
Thuộc tính Bản án 173/2026/DS-PT
| Tên Bản án: | Bản án số 173/2026/DS-PT ngày 16/06/2026 của TAND TP. Hải Phòng về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất |
|---|---|
| Quan hệ pháp luật: | Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất |
| Cấp xét xử: | Phúc thẩm |
| Tòa án xét xử: | TAND TP. Hải Phòng |
| Số hiệu: | 173/2026/DS-PT |
| Loại văn bản: | Bản án |
| Ngày ban hành: | 16/06/2026 |
| Lĩnh vực: | Dân sự |
| Áp dụng án lệ: |
Đã biết
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để xem áp dụng án lệ. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây! |
| Đính chính: |
Đã biết
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để xem đính chính. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây! |
| Thông tin về vụ/việc: | Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất |
Tóm tắt Bản án
Nội dung tóm tắt đang được cập nhật, Quý khách vui lòng quay lại sau!
Tải văn bản
Bản án số 173/2026/DS-PT
Đây là tiện ích dành cho tài khoản Tiêu chuẩn hoặc Nâng cao 6 tháng trở lên. Vui lòng Đăng nhập để xem chi tiết. Nếu chưa có tài khoản, Đăng ký tại đây!
Bản án số 173/2026/DS-PT
Đây là tiện ích dành cho tài khoản Tiêu chuẩn hoặc Nâng cao 6 tháng trở lên. Vui lòng Đăng nhập để xem chi tiết. Nếu chưa có tài khoản, Đăng ký tại đây!
TOÀ ÁN NHÂN DÂN
THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG
Bản án số: 173/2026/DS-PT
Ngày: 16 - 6 - 2026
V/v tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất
CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
NHÂN DANH
NƯỚC CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
TOÀ ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ toạ phiên toà: Ông Trần Hữu Hiệu
Các Thẩm phán: Bà Trần Minh Phương, bà Trần Thị Vân Thúy
- Thư ký phiên toà: Bà Triệu Mùi Nái - Thư ký Tòa án nhân dân thành phố
Hải Phòng.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Hải Phòng tham gia phiên
tòa: Bà Đồng Thị Phương Mai - Kiểm sát viên.
Trong các ngày 10 tháng 4, 11 tháng 5 và 16 tháng 6 năm 2026, tại trụ sở
Toà án nhân dân thành phố Hải Phòng, xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự
thụ lý số 06/2026/TLPT-DS ngày 13 tháng 01 năm 2026 về tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất; do Bản án dân sự sơ thẩm số 35/2025/DS-ST
ngày 28 tháng 11 năm 2025 của Tòa án nhân dân khu vực 11 - Hải Phòng bị kháng
cáo và kháng nghị; theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số
100/2025/QĐ-PT ngày 13 tháng 3 năm 2026, các Quyết định tạm ngừng phiên
tòa và Thông báo thay đổi thời gian xét xử, giữa các đương sự:
- Nguyên đơn: Ông Nguyễn Đắc C, sinh ngày 18/6/1961; số CCCD:
************ (đã chết ngày 01/6/2025).
Người kế thừa quyền, nghĩa vụ của nguyên đơn:
+ Bà Phạm Thị G, sinh ngày 01/01/1963; số CCCD: ************; địa
chỉ: Thôn K, xã C, thành phố Hải Phòng (là vợ của ông C); có mặt.
+ Chị Nguyễn Thị T, sinh ngày 02/9/1984; số CCCD: ************; địa
chỉ: Khu B, phường N, thành phố Hải Phòng (là con của ông C); có mặt tại phiên
tòa ngày 10/4/2026, vắng mặt các buổi còn lại.
+ Anh Nguyễn Đức C1, sinh ngày 02/9/1986; số CCCD: ************;
địa chỉ: Khu B, phường N, thành phố Hải Phòng (là con của ông C); vắng mặt.
+ Anh Nguyễn Đức B, sinh ngày 15/02/1990; số CCCD: ************;
địa chỉ: T, phường N, thành phố Hải Phòng; (là con của ông C); vắng mặt.
Chị T, anh C1, anh B ủy quyền cho bà Phạm Thị G tham gia tố tụng.
2
- Bị đơn:
Ông Nguyễn Đức S, sinh ngày 26/02/1962; số CCCD: ************; địa
chỉ: Thôn K, xã C, thành phố Hải Phòng; có mặt
Anh Nguyễn Đắc T1, sinh ngày 25/6/1991; số CCCD: ************; địa
chỉ: Thôn K, xã C, thành phố Hải Phòng; có mặt.
- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
Bà Phạm Thị G, sinh ngày 01/01/1963; số CCCD: ************; địa chỉ:
Thôn K, xã C, thành phố Hải Phòng (là vợ của ông C); có mặt.
Người đại diện theo uỷ quyền của bà G: Ông Chu Thanh N, sinh ngày
27/7/1969; số CCCD: ************; địa chỉ: Thôn V, xã P, thành phố Hải
Phòng; có mặt.
Bà Nguyễn Thị L, sinh ngày 01/7/1960; số CCCD: ************; địa chỉ:
Thôn K, xã C, thành phố Hải Phòng (là vợ ông S). Bà L ủy quyền cho ông S tham
gia tố tụng;
Uỷ ban nhân dân (UBND) xã C, thành phố Hải Phòng: Người đại diện theo
pháp luật: Ông Vũ Minh T2, chức vụ: Chủ tịch UBND xã C; vắng mặt.
- Người làm chứng: Chị Trần Thị H, sinh năm 1986; địa chỉ: Khu B, phường
N, thành phố Hải Phòng; vắng mặt.
- Người kháng cáo: Người kế thừa quyền và nghĩa vụ của nguyên đơn đồng
thời là người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan Phạm Thị Giàng .
- Người kháng nghị: Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân khu vực 11 - Hải
Phòng.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
1. Nguyên đơn Nguyễn Đắc C và người kế thừa quyền và nghĩa vụ trình
bày: Ông C và bà Giàng kết H1 năm 1982 và là chủ sử dụng thửa đất số 213, 211
tờ bản đồ số 5, tổng diện tích 1.135m
2
tại thôn K, xã T, huyện T, tỉnh Hải Dương
(nay là thôn K, xã C, thành phố Hải Phòng) đã được UBND tỉnh H cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) ngày 01/7/1995. Nguồn gốc đất do ông C,
bà G được HTX T8 giao từ năm 1985. Ông C, bà G đã cải tạo đất, xây nhà cấp
bốn, cải tạo ao và thực tế ngoài diện tích đất được cấp nêu trên, ông C, bà G còn
quản lý sử dụng một phần diện tích đất ao của tập thể. Ông C làm việc tại Công
ty X1 ở thị trấn M, thị xã K, tỉnh Hải Dương cũ và ở tập thể Công ty, không thường
xuyên ở nhà.
Ngày 09/4/2012 bà G ký hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ quyền sử dụng
thửa đất số 213 và 211 cùng diện tích đất tập thể bà G, ông C đang quản lý cho
ông Nguyễn Đức S với giá 155.000.000đồng; thỏa thuận việc thanh toán thành 03
đợt: Đợt 1 trả trực tiếp ngày 09/4/2012 số tiền 50.000.000đồng, đợt 2 trả
35.000.000đồng, đợt 3 ấn định ngày 10/02/2013 trả số tiền còn lại là
70.000.000đồng. Hợp đồng do con dâu bà G là chị Trần Thị H trực tiếp viết giúp
3
và chứng kiến việc thỏa thuận chuyển nhượng, giao nhận tiền. Bà G đã nhận của
ông S 02 lần tổng số tiền 85.000.000đồng.
Sau khi nhận số tiền trên của ông S, bà Giàng D đến sống cùng ông C và
các con, không sử dụng thửa đất đó và cũng ít khi về. Bà G xác định chưa thực
hiện việc giao đất cho ông S sử dụng, quản lý. Ngày 14/5/2012, bà G và ông S ra
UBND xã T để làm Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn
liền với đất ở. Bà G xác định giá chuyển nhượng là 155.000.000đồng nhưng trong
Hợp đồng chuyển nhượng ghi 120.000.000 đồng, bà không biết vì khi ký hợp
đồng tại UBND xã T, ông S gọi bà G về ký và nói ghi đúng như biên bản chuyển
nhượng đất ở tại nhà ông S nên bà G không đọc lại và ký; khi đó bà G cũng không
giao dịch với anh T1 (con ông S) và không liên quan gì đến anh T1, bà G không
biết nội dung viết tay thêm vào Hợp đồng như nào. Bà cũng không nghe thấy ông
S nói về việc mua đất cho ai, việc anh T1 ký vào Hợp đồng lúc nào bà không biết.
Tại đơn khởi kiện và lời khai tại Tòa án cấp sơ thẩm trước khi chết, ông C
xác định không biết việc bà G chuyển nhượng quyền sử dụng đất của vợ chồng
ông bà cho ông S. Năm 2021, ông C nghỉ hưu về thăm nhà thì mới biết nhà đất
của ông C đã bị bà G chuyển nhượng cho ông S và ông S còn nợ tiền từ 2013 chưa
trả hết. Ông C đã nhiều lần gặp ông S để đòi số tiền còn lại nhưng ông S không
trả. Ông C xác định nhà đất là tài sản của vợ chồng, bà G không được quyền bán.
Ông C đề nghị Toà án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa
bà G và ông S vô hiệu.
Ngày 01/6/2025, ông Nguyễn Đắc C chết: Bố mẹ của ông C là ông Nguyễn
Đắc L1 (đã chết ngày 08/3/1997) và bà Nguyễn Thị T3 (đã chết ngày 21/4/2022)
đều chết trước ông C; những người kế thừa quyền và nghĩa vụ của ông C gồm có
bà Phạm Thị G, chị Nguyễn Thị T, anh Nguyễn Đức C1 và anh Nguyễn Đức B
yêu cầu Toà án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa G và
ông S đề ngày 09/4/2012 và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và tài
sản gắn liền với đất ở đề ngày 14/5/2012 giữa bên chuyển nhượng ông Nguyễn
Đắc C, bà Phạm Thị G với bên nhận chuyển nhượng ông Nguyễn Đắc T1 là vô
hiệu. Bà G có trách nhiệm hoàn trả lại ông S toàn bộ số tiền 85.000.000 đồng và
tiền lãi kể từ thời điểm năm 2012 đến nay theo lãi suất quy định của Ngân hàng
N2. Ông S có nghĩa vụ và trách nhiệm trả lại cho gia đình bà G toàn bộ diện tích
đất tại thửa đất số 213, 211, tờ bản đồ số 5, có tổng diện tích 1.135m
2
bà đã giao
cho ông S sử dụng như hiện trạng ban đầu, các công trình phụ như nhà bếp, nhà
vệ sinh, chuồng lợn ông S đã phá dỡ, bà không yêu cầu giải quyết. Các cây cối,
công trình mà ông S trồng, xây dựng trên diện tích đất của vợ chồng bà, bà đề
nghị tự gia đình ông S tháo dỡ và di chuyển, bà sẽ hỗ trợ ông S một phần chi phí.
2. Bị đơn Nguyễn Đức S trình bày: Ông S và vợ là bà L có mua cho con
trai là Nguyễn Đắc T1 mảnh đất của ông C, bà G. Lúc đầu hai bên thỏa thuận
ngoài mua bán diện tích 1.135 m
2
đã có GCNQSDĐ tên ông C và một phần đất
ngoài GCNQSDĐ với số là 155.000.000 đồng nhưng sau đó hai bên chỉ thỏa thuận
mua bán diện tích đất trong GCNQSDĐ với giá 120.000.000đồng và đã ra xã làm
thủ tục ký hợp đồng. Số tiền trả bằng 03 đợt theo hợp đồng; đợt 1 đã trả 50.000.000
đồng vào ngày 09/4/2012; đợt 2 đã trả vào ngày 14/5/2012 số tiền 35.000.000
4
đồng; còn đợt 03 ông S chờ gia đình ông C bàn giao bìa đỏ như thoả thuận ban
đầu, sẽ trả hết số tiền còn lại nhưng gia đình ông C không thực hiện. Ông S không
đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Đề nghị Toà án yêu cầu bà G tiếp
tục thực hiện Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông với bà G. Giá
mua bán thực tế là 120.000.000 đồng như Hợp đồng mua bán, không phải giá
155.000.000 đồng như biên bản chuyển nhượng đất ở giấy viết tay vì khi thoả
thuận, thống nhất giữa ông và bà G là mua cả diện tích đất ngoài trong GCNQSDĐ
của ông C (là diện tích đất của em trai ông C) với giá trị là 35.000.000 đồng nhưng
em trai ông C không nhất trí bán, do vậy trong Hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở ghi giá trị mua bán thực tế là
120.000.000 đồng có xác nhận của chính quyền địa phương là tổng diện tích đất
có trong GCNQSDĐ cấp cho ông C. Ông S biết đất là tài sản chung của vợ chồng
ông C và bà G, đã được xem GCNQSDĐ do Nhà nước cấp, đứng tên ông C. Tại
biên bản chuyển nhượng đất ở viết tại nhà ông S có mặt bà G, chị H là con dâu
của bà G, ông S và bà G thống nhất việc mua bán, giá bán và nhờ ông M1 viết
giấy tay hộ, có sự chứng kiến của tất cả mọi người. Diện tích bà G bán cho ông S
là toàn bộ đất ở có nhà vợ chồng bà Giàng X và diện tích đất ao theo như hiện
trạng GCNQSDĐ và thêm phần diện tích đất ao ngoài không có trên GCNQSDĐ.
Sau lần 02 giao tiền tổng là 85.000.000đồng, bà G đã bàn giao toàn bộ diện tích
đất đã thoả thuận bán cho ông S và ông đã sử dụng, tu bổ, cải tạo đất như hiện
trạng bây giờ. Số tiền còn lại ông S chưa thanh toán là do bà G chưa giao
GCNQSDĐ và làm thủ tục, giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông,
số tiền còn lại ông chưa thanh toán là 35.000.000đồng. Ông S xác định mua đất
của bà G với mục đích là để cho con trai Nguyễn Đắc T1 sử dụng, trong tất cả các
giao dịch mua bán với bà G đều do ông thực hiện. Ông là người đến UBND xã T,
huyện T, tỉnh Hải Dương đề xuất lập Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất ở và tài sản gắn liền với đất ở, tại buổi ký Hợp đồng chỉ có ông, bà G, chị H
(con dâu bà G) và ông T4 (Chủ tịch xã T), không có mặt anh T1. Hợp đồng được
lập thành 03 bản, sau khi bà G ký Hợp đồng có xác nhận của xã thì UBND xã lưu
giữ 01 bản, bà Giàng giữ 01 bản Hợp đồng, ông giữ 01 bản Hợp đồng, ông mang
về nhà cho anh T1 ký vào hợp đồng. Ông S đề nghị nếu bà G muốn lấy lại đất thì
phải trả tiền giá trị đất cho ông hợp lý và tiền san lấp đất của ông theo thực tế, ông
đã tự san lấp khoảng 300 m
3
trong nhiều năm, với giá khoảng 50.000 đồng/m
3
.
3. Bị đơn Nguyễn Đắc T1 trình bày: Anh là con của ông Nguyễn Đức S.
Từ khi anh còn nhỏ, ông Nguyễn Đắc C bà Phạm Thị G là hàng xóm với nhà anh,
anh ít khi gặp ông C, chỉ thường xuyên gặp mẹ con bà G; sau này bà G cùng các
con chuyển đi nơi khác sinh sống, thỉnh thoảng mới về qua. Anh nhất trí với các
nội dung mà ông Nguyễn Đức S trình bày, đề nghị Toà án xem xét buộc bà G tiếp
tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với gia đình anh.
4. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Nguyễn Thị L (vợ ông S)
trình bày: Đồng ý nội dung trình bày của ông S và uỷ quyền cho ông S tham gia
tố tụng và quyết định mọi vấn đề liên quan đến vụ án.
5. Người làm chứng là ông Nguyễn Ngọc T4 trình bày: Ông nguyên là Chủ
tịch UBND xã T, huyện T, tỉnh Hải Dương (nay là xã C, thành phố Hải Phòng)
5
giai đoạn từ năm 2010 đến năm 2019. Ông đã được xem Hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở đề ngày 14/5/2012 giữa bên
chuyển nhượng ông Nguyễn Đắc C, bà Phạm Thị G với bên nhận chuyển nhượng
ông Nguyễn Đắc T1, ông xác định chữ ký tại Hợp đồng này đúng là chữ ký của
ông tại phần lời chứng của Chủ tịch UBND xã. Về thông tin về hợp đồng bên A,
bên B, thông tin về thửa đất là do cán bộ địa chính xã kiểm tra, đối chiếu xong rồi
chuyển cho ông ký. Khi đó cán bộ địa chính là bà Mai Thị T5; chữ viết trên hợp
đồng ghi đầy đủ thông tin, ông ký chứng thực hợp đồng tại thời điểm đó theo mẫu
hợp đồng này. Tại thời đó việc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất tại địa phương xã T đều thực hiện theo quy trình như trên. Trong quá
trình ký chứng thực ông không kiểm soát hết thông tin và chữ ký của các bên, cán
bộ chuyên môn chuyển lên là ký để cho việc giải quyết cho công dân được kịp
thời nên có trường hợp thiếu chữ ký trong hợp đồng.
6. Người làm chứng là bà Mai Thị T5 trình bày: Bà nguyên là công chức
địa chính xã T, huyện T, tỉnh Hải Dương giai đoạn từ năm 2009 đến năm 2020.
Bà đã được xem Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn
liền với đất ở đề ngày 14/5/2012 giữa bên chuyển nhượng ông Nguyễn Đắc C, bà
Phạm Thị G với bên nhận chuyển nhượng ông Nguyễn Đắc T1, bà xác định chữ
viết trên hợp đồng này không phải chữ viết của bà, hợp đồng này bà không làm
nên bà không nắm được. Về quy trình chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất tại xã T giai đoạn đó là người dân đến đề nghị chứng thực hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì công chức tư pháp sẽ chứng thực nội dung,
chứng thực chữ ký và trình lãnh đạo ký chứng thực theo chức năng, thẩm quyền.
Đối với trường hợp không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bà sẽ kết
hợp với lãnh đạo các thôn xác minh nguồn gốc đất theo hồ sơ lưu qua các thời kỳ
lưu giữ tại địa phương khi công dân có yêu cầu cung cấp thông tin. Tại thời điểm
đó ông Nguyễn Minh L2 là cán bộ tư pháp của xã, hiện tại ông L2 đã nghỉ hưu và
đã đi làm ăn ở nơi khác.
7. UBND xã C, thành phố Hải Phòng xác định: Thửa đất số 213, 211, tờ
bản đồ số 5, có tổng diện tích 1.135 m
2
, tại thôn K, xã T, huyện T, tỉnh Hải Dương
(nay là thôn K, xã C, thành phố Hải Phòng) đã được cấp GCNQSDĐ ngày
01/7/1995 mang tên ông Nguyễn Đắc C (GCNQSDĐ đóng dấu chữ ký, chưa xác
nhận trang III). Theo hồ sơ 299, thửa đất được thể hiện tại thửa đất số 134, tờ bản
đồ số 07, diện tích 2120 m
2
, loại đất Ch; không có tên chủ sử dụng trong sổ đăng
ký. Theo bản đồ đo vẽ năm 1992: Thửa số 211, tờ bản đồ số 5, có diện tích 865
m
2
, trong sổ mục kê năm 1992 thể hiện chủ sử dụng ruộng đất: Chuộng, loại đất:
Ao; thửa số 213, tờ bản đồ số 5, có diện tích 270 m
2
thể hiện chủ sử dụng ruộng
đất: Chuộng, loại ruộng đất: T. Theo bản đồ đo vẽ duyệt ngày 11/4/2000: Thửa số
560, tờ bản đồ số 08, diện tích 545 m
2
, loại đất (T); trong sổ mục kê năm 2000 thể
hiện chủ sử dụng đất Nguyễn Thị C2 (được chỉnh sửa bằng bút mực đỏ thành
Nguyễn Đắc C); thửa số 530, tờ bản đồ số 08, diện tích 755 m
2
, loại đất: A; trong
sổ mục kê năm 2000 thể hiện chủ sử dụng đất: UB. Theo bản đồ đo vẽ tháng 8
năm 2015, được duyệt ngày 16/8/2016 và sổ mục kê: Thửa số 1, tờ bản đồ số 19,
diện tích 2.954,3 m
2
, loại đất: ONT (ở nông thôn) + CLN (cây lâu năm) + NTS
6
(nuôi thuỷ sản); sổ mục kê ghi tên người sử dụng, quản lý đất: Hộ ông bà Nguyễn
Đắc C, Nguyễn Thị Giàng .1 Hiện thửa đất đang do gia đình ông Nguyễn Đức S
quản lý sử dụng. Hiện tại, UBND xã C không có thông tin về Hợp đồng chuyển
nhượng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở đề ngày
14/5/2012 giữa ông Nguyễn Đắc C, bà Phạm Thị G và ông Nguyễn Đắc T1.
8. Kết quả xem xét, thẩm định tại chỗ xác định: Tổng diện tích hiện trạng
1.705,7 m
2
. Trên đất có 01 nhà cấp 4 xây năm 1988 có diện tích 33,1 m
2
đã bị
xuống cấp nghiêm trọng, đã bỏ lâu ngày không sử dụng (do ông C, bà G xây
dựng); 01 đoạn tường xây giáp nhà ông N1 được xây bằng gạch papanh năm 2014
dài 9,84 m, cao 01 m; 01 đoạn tường xây gạch papanh có chiều dài 13,61m, cao
1,2 m giáp nhà bà M do ông S xây năm 2013; bờ kè ao được xây bằng gạch papanh
có chiều dài 32,56 + 43,7 + 13,77, độ cao trung bình 2 m tường 110, trong đó
phần móng được xây 40 cao 0,8 m, tường 10 cao 1,2 m; bể phốt diện tích 3,7 m
2
,
sâu 1,2 m do ông S xây dựng năm 2021; ngoài ra, trên đất còn có nhiều cây cối.
9. Kết quả định giá tài sản: Đất ở nhóm A, khu vực 1, vị trí 3 tương ứng
2.400.000 đồng/m
2
; 270 m
2
x 2.400.000 đồng/m
2
= 648.000.000 đồng. Đất NTS:
75.000 đồng/m
2
; 865 m
2
x 75.000 đồng/m
2
= 64.875.000 đồng. Tài sản trên đất:
Nhà cấp 4 xây năm 1988 đã hết khấu hao = 0 đồng. T6 xây phía nhà ông N1 dài
9,84 m giá trị hiện tại 4.036.000 đồng. Tường xây phía nhà bà M 13,61 m giá trị
hiện tại 5.583.000 đồng. Bờ kè 90,03 m giá trị hiện tại 45.639.000 đồng (móng)
+ 36.929.000 đồng (tường) = 82.568.000 đồng. Bể phốt 4,44 m
3
, giá trị hiện tại
5.814.000 đồng. Vải to thân 0,3 m giá trị 1.555.000 đồng/cây x 2 cây = 3.110.000
đồng. Cau thân 0,1 m giá trị 249.000 đồng/cây x 8 cây = 1.992.000 đồng. Mít thân
0,15 m giá trị 1.493.000 đồng, mít thân 0,1 m giá trị 398.000 đồng, mít thân 0,05
m giá trị 149.000 đồng. Bưởi thân 0,1 m giá trị 162.000 đồng/cây x 2 cây =
324.000 đồng. Khế thân 0,2 m giá trị 1.045.000 đồng. Nhãn thân 0,15 m giá trị
366.000 đồng/cây x 4 cây = 1.464.000 đồng. Dừa thân 0,5 m giá trị 1.866.000
đồng. Xoài thân 0,1 m giá trị 274.000 đồng. Tổng giá trị tài sản 822.991.000 đồng.
10. Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 35/2025/DS-ST ngày 28/11/2025, Tòa án
nhân dân khu vực 11 - Hải Phòng quyết định:
Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
Tuyên bố “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn
liền với đất ở” đề ngày 14/5/2012 giữa bên chuyển nhượng là ông Nguyễn Đắc C,
bà Phạm Thị G và bên nhận chuyển nhượng là anh Nguyễn Đắc T1 đối với quyền
sử dụng thửa đất số 213, 211, tờ bản đồ số 05, diện tích 1.135m
2
, địa chỉ: xã C,
thành phố Hải Phòng vô hiệu.
Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại “Biên bản
chuyển nhượng đất ở” đề ngày 09/4/2012 giữa đại diện bên bán ông Nguyễn Đắc
C, bà Phạm Thị G và đại diện bên mua ông Nguyễn Đức S, bà Nguyễn Thị L đối
với quyền sử dụng thửa đất số 213, 211, tờ bản đồ số 05, diện tích 1.135 m
2
, địa
chỉ: xã C, thành phố Hải Phòng có hiệu lực. Buộc các bên phải tiếp tục thực hiện
hợp đồng, ông Nguyễn Đức S, bà Nguyễn Thị L phải thực hiện các thủ tục đăng
ký sang tên quyền sử dụng đất nêu trên tại cơ quan đăng ký đất đai có thẩm quyền
7
theo quy định pháp luật và có trách nhiệm nộp các khoản thuế, phí, lệ phí liên
quan đến việc đăng ký sang tên theo quy định hiện hành. Buộc ông Nguyễn Đức
S, bà Nguyễn Thị L phải trả cho ông Nguyễn Đắc C (nay là những người kế thừa
quyền, nghĩa vụ của ông C), bà Phạm Thị G số tiền chưa thanh toán tương ứng
với giá trị quyền sử dụng đất hiện tại là 29,2% x 712.875.000 đồng = 208.160.000
đồng (hai trăm linh tám triệu một trăm sáu mươi nghìn đồng).
Ngoài ra bản án còn tuyên về nghĩa vụ chậm thi hành án, án phí, chi phí tố
tụng và quyền kháng cáo.
11. Ngày 09/12/2025, bà Phạm Thị G kháng cáo đề nghị cấp phúc thẩm sửa
bản án sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và giải quyết diện
tích đất dôi dư hiện gia đình ông S đang quản lý, sử dụng.
12. Tại Quyết định kháng nghị phúc thẩm số 02/QĐKNPT-VKS-DS ngày
11/12/2025, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân khu vực 11-Hải Phòng đề nghị
cấp phúc thẩm hủy một phần bản án sơ thẩm về công nhận hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất tại "Biên bản chuyển nhượng đất ở" đề ngày 09/4/2012
để giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm.
Tại phiên tòa:
Người kế thừa quyền và nghĩa vụ của nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi
kiện, bà Phạm Thị Giàng G1 nguyên yêu cầu kháng cáo. Bị đơn không chấp nhận
kháng cáo của bà G, đề nghị giữ nguyên bản án sơ thẩm. Các đương sự trình bày
ý kiến như đã trình bày tại cấp sơ thẩm.
Kiểm sát viên phát biểu ý kiến của Viện kiểm sát về việc tuân theo pháp
luật trong quá trình giải quyết vụ án ở giai đoạn phúc thẩm. Do cấp phúc thẩm đã
thu thập chứng cứ khắc phục sai sót của cấp sơ thẩm, không cần thiết phải hủy
một phần bản án sơ thẩm như kháng nghị, căn cứ khoản 3 Điều 284 Bộ luật Tố
tụng dân sự rút kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân khu vực 11
do có tình tiết mới. Đề nghị Hội đồng xét xử đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với
kháng nghị nêu trên và không chấp nhận kháng cáo của bà G, giữ nguyên bản án
sơ thẩm.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
[1] Về tố tụng: Kháng cáo của bà G và kháng nghị của Viện trưởng Viện
kiểm sát nhân dân khu vực 11- Hải Phòng trong thời hạn luật định nên được chấp
nhận xem xét theo trình tự phúc thẩm. Tại phiên tòa, đại diện Viện kiểm sát nhân
dân thành phố Hải Phòng đã rút toàn bộ kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm
sát nhân dân khu vực 11- Hải Phòng do có tình tiết mới, Hội đồng xét xử căn cứ
khoản 3 Điều 284 Bộ luật Tố tụng dân sự quyết định đình chỉ xét xử phúc thẩm
đối với toàn bộ kháng nghị.
[2] Về nội dung:
[2.1] Thửa đất số 213, 211, tờ bản đồ số 5, bản đồ 1992 có tổng diện tích
1.135 m
2
, tại thôn K, xã T, huyện T, tỉnh Hải Dương (nay là thôn K, xã C, thành
phố Hải Phòng) đã được UBND tỉnh H cấp GCNQSDĐ ngày 01/7/1995 mang tên
8
ông Nguyễn Đắc C. Tuy GCNQSDĐ chưa được xác nhận trang III nhưng căn cứ
lời khai thừa nhận của các đương sự, tài liệu hồ sơ địa chính và kết quả xác minh
tại UBND xã C xác định đây là đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của vợ chồng
ông C, bà G. Mặc dù tại bản đồ đo vẽ năm 2000, diện tích đất nêu trên của ông C,
bà G gồm thửa số 560, tờ bản đồ số 08, diện tích 545 m
2
, loại đất (T); trong sổ
mục kê năm 2000 thể hiện chủ sử dụng đất là Nguyễn Đắc C; thửa số 530, tờ bản
đồ số 08, diện tích 755 m
2
, loại đất: A; trong sổ mục kê năm 2000 thể hiện chủ sử
dụng đất: UB, nhưng tại Biên bản xác minh ngày 11/3/2026 và 03/6/2026, UBND
xã C xác định hồ sơ địa chính không thể hiện nguyên nhân của sự biến động diện
tích đất của bản đồ năm 2000 so với bản đồ năm 1992; thực tế gia đình bà G vẫn
sử dụng diện tích đất theo bản đồ 1992, sau khi gia đình bà G chuyển nhượng đất
cho ông S thì gia đình ông S tiếp tục sử dụng toàn bộ diện tích đất theo bản đồ
1992; tại Biên bản ghi lời khai ngày 08/6/2026, ông Nguyễn Trung T7 - Nguyên
cán bộ địa chính xã T xác định: Năm 2000, xã T, huyện T (cũ) là một trong những
xã làm điểm trong toàn quốc về bản đồ điện ảnh, chụp ảnh địa hình trên máy bay,
sau đó tiến hành đo kiểm tra theo hiện trạng phần mặt nước được tính là ao, phần
ao đã san lấp thì tính là đất ở, các hộ dân vẫn sử dụng đất bình thường, khi có
tranh chấp thì sẽ đối chiếu bản đồ 1992 và bản đồ 2000 để giải quyết. Ông T7
cũng không nhớ chính xác việc đo vẽ thửa đất của gia đình ông C. Tại phiên tòa
bà G xác định không được chứng kiến đoàn đo đạc đo hiện trạng đất của gia đình
bà năm 2000. Như vậy, bản đồ năm 2000 xã T không thể hiện đúng hiện trạng và
chủ sử dụng đất, Hội đồng xét xử có căn cứ xác định diện tích đất hợp pháp của
ông C, bà G là 1.135m
2
đất theo bản đồ 1992.
Ngày 09/4/2012, bà G và ông S đã ký "Biên bản chuyển nhượng đất ở",
theo đó: Ông C, bà G chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên và toàn bộ tài
sản trên đất cho ông S, bà L; ngoài diện tích đất nêu trên, bà G còn thỏa thuận
chuyển nhượng cho ông S, bà L một phần diện tích ao thuộc đất tập thể mà gia
đình bà G đang quản lý sử dụng (chưa vào bìa đỏ). Tổng số tiền nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ghi trong biên bản là 155.000.000 đồng, trong đó có
thỏa thuận giá chuyển nhượng phần đất tập thể là 35.000.000đồng. Hai bên thống
nhất ông S trả thành 3 đợt: Đợt 1 ông S giao tiền cho ông C bà G 50.000.000 đồng
vào ngày 09/4/2012. Đợt 2 ông S trả cho ông C, bà G số tiền 35.000.000 đồng vào
ngày 05/5/2012. Đợt 3 đến ngày 10/02/2013. "Biên bản chuyển nhượng đất ở" có
chữ ký của bà G, ông S, người làm chứng là ông Nguyễn Văn D1, chị Trần Thị
H2 và ông Trần Công M1. Bà G đã nhận đủ số tiền của đợt 1 và đợt 2, tổng là
85.000.000 đồng và ông S đã sử dụng toàn bộ mảnh đất này từ tháng 5/2012. Ngày
14/5/2012 hai bên làm “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và tài sản
gắn liền với đất ở” theo mẫu tại trụ sở UBND xã có lời chứng của Chủ tịch UBND
xã, nội dung chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa số 213, 211 tờ bản đồ số 05
như trong GCNQSDĐ với giá 120.000.000 đồng. Tại thời điểm lập Hợp đồng
chuyển nhượng lập theo mẫu tại UBND xã có mặt bà G và ông S; hợp đồng do bà
Giàng G1 mới chỉ có chữ ký của bà G và xác nhận của Chủ tịch UBND xã; bản
Hợp đồng do ông S giữ có chữ ký của bà G là bên chuyển nhượng, anh T1 là bên
nhận chuyển nhượng, có xác nhận của Chủ tịch UBND xã T.
9
“Biên bản chuyển nhượng đất ở” đề ngày 09/4/2012 và “Hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở” đề ngày 14/5/2012 phía
bên chuyển nhượng chỉ có bà G tham gia thỏa thuận, ông C không tham gia ký
hợp đồng. Tuy nhiên, thực tế ông S sử dụng đất từ năm 2012 nhưng ông C không
có ý kiến phản đối; số tiền bà Giàng nhận của ông S 85.000.000đồng tại thời điểm
năm 2012 là số tiền có giá trị lớn; ngay sau khi nhận số tiền trên, bà G chuyển
xuống sống cùng ông C nhưng thực tế vợ chồng ông C, bà G vẫn còn nhà đất tại
thôn K (gần diện tích đất đã chuyển nhượng) và vẫn thường xuyên về đây, chứng
kiến việc gia đình ông S san lấp ao, sử dụng đất; mặt khác, tại đơn khởi kiện và
biên bản ghi lời khai khi ông C còn sống, ông C đều xác định ông C nhiều lần gặp
ông S để đòi số tiền bán đất ông S còn nợ nhưng hai bên không thống nhất được
số tiền ông S phải trả nên ông C mới khởi kiện. Như vậy, có căn cứ xác định ông
C có biết bà G chuyển nhượng đất cho ông S và đã đồng ý việc chuyển nhượng
đó.
Cả bà G và ông S thừa nhận việc thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng
đất chỉ có bà G và ông S. Bà G xác định chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho
ông S, chưa bao giờ thỏa thuận với anh T1. Tài liệu xác minh tại UBND xã cũng
xác định chỉ có bà G có mặt ký vào “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
ở và tài sản gắn liền với đất ở” đề ngày 14/5/2012 tại UBND xã. Hợp đồng tuy có
lời chứng của Chủ tịch UBND xã nhưng tại thời điểm chứng thực không có mặt
đầy đủ các bên trong hợp đồng (ông C và anh T1 đều không có mặt) và chưa có
đầy đủ chữ ký của các bên, cả hai bản Hợp đồng thu thập được đều không có số
chứng thực và quyển số chứng thực, tại UBND xã không có bản lưu, do đó việc
chứng thực này là không hợp lệ nên hợp đồng này vi phạm về hình thức. Cấp sơ
thẩm xác định hợp đồng này vô hiệu là có căn cứ theo quy định tại các Điều 106,
127 của Luật Đất đai 2003, các Điều 122, 134 của Bộ luật Dân sự năm 2005. Nội
dung này của bản án không bị kháng cáo, kháng nghị.
Do vậy, có căn cứ xác định bằng "Biên bản chuyển nhượng đất ở" ngày
09/4/2012, vợ chồng ông C, bà G đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho vợ
chồng ông S, bà L. Theo hợp đồng, ông C, bà Giàng bán mảnh đất và toàn bộ tài
sản trên đất tại thửa số 213, tờ bản đồ số 5, diện tích 270m
2
và thửa số 211, tờ bản
đồ số 5, diện tích 865 m
2
, tổng diện tích được giao 1.135m
2
với giá
120.000.000đồng. Hợp đồng này được lập thành văn bản, chưa có công chứng,
chứng thực vi phạm quy định về hình thức của giao dịch. Tuy nhiên như đã phân
tích ở trên, hợp đồng có sự đồng ý của ông C, bên chuyển nhượng đã bàn giao
đất, bên nhận chuyển nhượng đã trả hơn 2/3 giá trị hợp đồng nên căn cứ khoản 2
Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, Tòa án cấp sơ thẩm công nhận hiệu lực nội dung
này của hợp đồng là phù hợp. Kháng cáo của bà G về nội dung này không có căn
cứ chấp nhận.
[2.2] "Biên bản chuyển nhượng đất ở" ngày 09/4/2012 còn có nội dung ông
C, bà G chuyển nhượng cho ông S, bà L thêm một phần diện tích ao thuộc đất tập
thể chưa vào bìa đỏ với giá 35.000.000 đồng. Diện tích đất ông C, bà G thỏa thuận
chuyển nhượng cho ông S, bà L là đất công, không phải tài sản của ông C, bà G
nên Tòa án cấp sơ thẩm xác định nội dung thỏa thuận này giữa các bên vô hiệu là
10
phù hợp theo Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015. Tại "Biên bản chuyển nhượng đất
ở" các bên không thỏa thuận rõ diện tích đất ao tập thể bà G, ông C chuyển nhượng
cho ông S, bà L. Cấp sơ thẩm công nhận hiệu lực của hợp đồng đối với phần diện
tích đất 1.135m
2
thuộc quyền sử dụng hợp pháp của ông C, bà G nhưng không
xác định rõ và xử lý phần diện tích đất ao tập thể các bên có thỏa thuận chuyển
nhượng cho nhau là thiếu. Cấp phúc thẩm đã ủy thác cho cấp sơ thẩm xác minh
bổ sung, theo đó: Diện tích đất thực tế ông S đang sử dụng từ việc nhận chuyển
nhượng của ông C, bà G là 1.750,7m
2
nên phần diện tích đất ao thuộc đất công là
570,7m
2
. Tại biên bản xác minh ngày 11/3/2026, UBND xã C xác định diện tích
đất này là đất công do UBND xã quản lý. Do đó, bà G kháng cáo yêu cầu được sử
dụng phần diện tích đất công này là không có căn cứ chấp nhận. Khi ông S, bà L
có yêu cầu, cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cần thực hiện lồng ghép bản đồ
1992 vào sơ đồ hiện trạng để xác định phần diện tích đất ông S, bà L đã nhận
chuyển nhượng của vợ chồng ông C, bà G.
[2.3] Tại thời điểm chuyển nhượng, ông S mới thanh toán được tổng số tiền
85.000.000 đồng/120.000.000 đồng = 70,8% giá trị hợp đồng nên còn phải tiếp
tục thanh toán 29,2 % giá trị hợp đồng. Cấp sơ thẩm buộc ông S trả bà Giàng 29%
giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm giải quyết vụ án = 208.160.000đồng là có
lợi cho bà G, do ông S không kháng cáo nên cần giữ nguyên bản án sơ thẩm về
nội dung này.
[2.4] Với các nhận định trên, Hội đồng xét xử xác định toàn bộ kháng cáo
của bà G không có căn cứ chấp nhận cần giữ nguyên bản án sơ thẩm.
[3] Về án phí phúc thẩm: Bà G kháng cáo không được chấp nhận nhưng là
người cao tuổi nên được miễn án phí dân sự phúc thẩm.
[4] Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng
nghị Hội đồng xét xử không xét.
Vì các lẽ trên,
Căn cứ khoản 3 Điều 284, khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự;
QUYẾT ĐỊNH:
1. Đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với toàn bộ kháng nghị của Viện trưởng
Viện kiểm sát nhân dân khu vực 11 - Hải Phòng.
2. Không chấp nhận toàn bộ kháng cáo của bà Phạm Thị G. Giữ nguyên
Bản án dân sự sơ thẩm số 35/2025/DS-ST ngày 28/11/2025 của Tòa án nhân dân
khu vực 11 - Hải Phòng.
3. Miễn án phí dân sự phúc thẩm cho bà Phạm Thị G.
4. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.
Nơi nhận:
- VKSND TP.Hải Phòng;
- Các đương sự;
- TAND khu vực 11-Hải Phòng;
- THADS TP. Hải Phòng;
TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM
THẨM PHÁN - CHỦ TOẠ PHIÊN TOÀ
11
- Lưu: HS, VP.
Trần Hữu Hiệu
Bạn chưa Đăng nhập thành viên.
Đây là tiện ích dành cho tài khoản Tiêu chuẩn hoặc Nâng cao 6 tháng trở lên. Vui lòng Đăng nhập để xem chi tiết Văn bản gốc.
Nếu chưa có tài khoản, Đăng ký tại đây!
Tải về
Bản án số 173/2026/DS-PT
Đây là tiện ích dành cho tài khoản Tiêu chuẩn hoặc Nâng cao 6 tháng trở lên. Vui lòng Đăng nhập để xem chi tiết. Nếu chưa có tài khoản, Đăng ký tại đây!
Bản án số 173/2026/DS-PT
Đây là tiện ích dành cho tài khoản Tiêu chuẩn hoặc Nâng cao 6 tháng trở lên. Vui lòng Đăng nhập để xem chi tiết. Nếu chưa có tài khoản, Đăng ký tại đây!
Bản án/ Quyết định cùng đối tượng
1
Ban hành: 02/07/2026
Cấp xét xử: Phúc thẩm
2
Ban hành: 30/06/2026
Cấp xét xử: Phúc thẩm
3
Ban hành: 29/06/2026
Cấp xét xử: Phúc thẩm
4
Ban hành: 24/06/2026
Cấp xét xử: Phúc thẩm
5
Ban hành: 24/06/2026
Cấp xét xử: Phúc thẩm
6
Ban hành: 23/06/2026
Cấp xét xử: Phúc thẩm
7
Ban hành: 18/06/2026
Cấp xét xử: Phúc thẩm
8
Ban hành: 11/06/2026
Cấp xét xử: Phúc thẩm
9
Ban hành: 11/06/2026
Cấp xét xử: Phúc thẩm
10
Ban hành: 11/06/2026
Cấp xét xử: Phúc thẩm
11
Ban hành: 10/06/2026
Cấp xét xử: Phúc thẩm
12
Ban hành: 09/06/2026
Cấp xét xử: Phúc thẩm
13
Ban hành: 09/06/2026
Cấp xét xử: Phúc thẩm
14
Ban hành: 08/06/2026
Cấp xét xử: Phúc thẩm
15
Ban hành: 05/06/2026
Cấp xét xử: Phúc thẩm
16
Ban hành: 05/06/2026
Cấp xét xử: Phúc thẩm
