Tra cứu Bản án/Quyết định của tòa án

Tìm nâng cao

Tìm kiếm nâng cao Tất cả Tiêu đề Số hiệu văn bản Cụm từ chính xác

Bản án số 1216/2025/DS-PT ngày 19/09/2025 của TAND TP. Hồ Chí Minh về tranh chấp quyền sử dụng đất

Thuộc tính
Nội dung
VB gốc
VB liên quan
Lược đồ
Đính chính
Án lệ
BA/QĐ cùng nội dung
Tải về

Báo lỗi

Thuộc tính Bản án 1216/2025/DS-PT

Tên Bản án:	Bản án số 1216/2025/DS-PT ngày 19/09/2025 của TAND TP. Hồ Chí Minh về tranh chấp quyền sử dụng đất
Quan hệ pháp luật:	Tranh chấp quyền sử dụng đất
Cấp xét xử:	Phúc thẩm
Tòa án xét xử:	TAND TP. Hồ Chí Minh
Số hiệu:	1216/2025/DS-PT
Loại văn bản:	Bản án
Ngày ban hành:	19/09/2025
Lĩnh vực:	Dân sự
Áp dụng án lệ:	Đã biết Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để xem áp dụng án lệ. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
Đính chính:	Đã biết Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để xem đính chính. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
Thông tin về vụ/việc:	tranh chấp quyền sử dụng đất và yêu cầu xác định ranh đất giữa NĐ bà Nguyễn Thị Thái X, BĐ ông Nguyễn Phú C

Tóm tắt Bản án

Nội dung tóm tắt đang được cập nhật, Quý khách vui lòng quay lại sau!

Tải văn bản

TÒA ÁN NHÂN DÂN

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Bản án số: 1216/2025/DS-PT

Ngày 19-9-2025

V/v tranh chấp quyền sử dụng đất

và yêu cầu xác định ranh đất

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa:

Các Thẩm phán:

Bà Nguyễn Thị Duyên Hằng

Ông Nguyễn Trung Dũng

Bà Trần Thị Thanh Trúc

- Thư ký phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Thùy Trang - Thư ký Tòa án nhân dân

Thành phố Hồ Chí Minh.

- Đi din Vin Kim st nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh tham gia

phiên tòa: Ông Trần Đức Thoại - Kim sát viên.

Trong các ngày 12 và 19 tháng 9 năm 2025, tại trụ sở Tòa án nhân dân

Thành phố Hồ Chí Minh xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số

63/2025/TLPT-DS ngày 22/01/2025 về việc “tranh chấp quyền sử dụng đất và

yêu cầu xác định ranh đất”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 146/2024/DS-ST ngày 06/9/2024 của Tòa án

nhân dân thành phố Bến Cát, tỉnh Bình Dương (nay là Tòa án nhân dân khu vực

18 - Thành phố Hồ Chí Minh) bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 179/2025/QĐ-PT ngày

13/3/2025, Quyết định hoãn phiên tòa phúc thẩm số 229/2025/QĐ-PT ngày

01/4/2025, Quyết định tạm ngừng phiên tòa phúc thẩm số 56/2025/QĐ-PT ngày

29/4/2025, Thông báo mở lại phiên tòa số 15719/2025/TB-TA ngày 03/9/2025,

giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị Thái X, sinh năm 1959; địa chỉ: số A, N,

Phường H, quận P, Thành phố Hồ Chí Minh (nay là phường P, Thành phố Hồ

Chí Minh).

Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn: Ông Phan Phúc T, sinh năm

1985; địa chỉ: số A, N, Phường H, quận P, Thành phố Hồ Chí Minh (nay là

phường P, Thành phố Hồ Chí Minh), là người đại diện theo ủy quyền (Văn bản 
ủy quyền ngày 12/12/2022).  
Người bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của nguyên đơn: Ông Ngô Việt B, 
Luật sư Văn phòng L - thuộc Đoàn Luật sư Thành phố H; địa chỉ: số D N, Phường 
A, Quận F, Thành phố Hồ Chí Minh (nay là phường P, Thành phố Hồ Chí Minh). 
- Bị đơn: Ông Nguyễn Phú C, sinh năm 1969; địa chỉ: khu phố D, phường 
A, thành phố B, tỉnh Bình Dương (nay là phường T, Thành phố Hồ Chí Minh).  
Người đại diện hợp pháp của bị đơn: Ông Lê Hữu P, sinh năm 1969; địa 
chỉ: phường A, thành phố B, tỉnh Bình Dương (nay là phường T, Thành phố Hồ 
Chí Minh), là người đại diện theo ủy quyền (Văn bản ủy quyền ngày 27/8/2020).  
- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:  
1. Ông Tôn Thạnh N, sinh năm 1958; địa chỉ: số A, đường N, Phường H, 
quận P, Thành phố Hồ Chí Minh (nay là phường P, Thành phố Hồ Chí Minh).  
2. Bà Nguyễn Minh T1, sinh năm 1968; địa chỉ: phường A, thành phố B, 
tỉnh Bình Dương (nay là phường T, Thành phố Hồ Chí Minh).  
- Người kháng cáo: Nguyên đơn bà Nguyễn Thị Thái X. 
NỘI DUNG VỤ ÁN: 
Theo nội dung bản án sơ thẩm: 
Nguyên đơn bà Nguyễn Thị Thái X và người đại diện hợp pháp của nguyên 
đơn ông Phan Phúc T trình bày: 
Ngày 01/9/2006, bà X nhận chuyn nhượng từ ông Trần Phước K 6.000m
2
 
đất trồng cây hàng năm khác thuộc thửa số 251, tờ bản đồ số 50, tại thị trấn M, 
huyện B, tỉnh Bình Dương thuộc một phần đất của thửa đất số 70 theo Giấy chứng 
nhận quyền sử dụng đất (viết tắt GCNQSDĐ) số AB995714, số vào sổ H00132 
do Ủy ban nhân dân (viết tắt UBND) huyện B cấp ngày 14/3/2005 cho ông Trần 
Phước K, hợp đồng được chứng thực tại UBND thị trấn M. Bà X đã tiến hành các 
thủ tục đăng ký đất đai và được UBND huyện B cấp quyền sử dụng đất đối với 
diện tích 6.000m
2
 nêu trên theo GCNQSDĐ số AG 368132, số vào sổ H00730 
ngày 14/11/2006 với thông tin thửa đất như sau: Thửa đất số 251, tờ bản đồ số 
50; địa chỉ thửa đất: thị trấn M, huyện B, tỉnh Bình Dương; diện tích: 6.000m
2
; 
hình thức sử dụng riêng: 6.000m
2
 và sử dụng chung: không m
2
; mục đích sử dụng: 
đất  trồng  cây  hàng  năm  khác;  thời  hạn  sử  dụng:  8/2018;  nguồn  gốc:  đổi 
GCNQSDĐ số 01641, 01547 cấp ngày 19/02/2003; nhận quyền sử dụng đất do 
chuyn nhượng quyền sử dụng đất (trong đó có 200m
2
 đất được chuyn nhượng 
mục đích từ đất trồng cây hàng năm khác sang đất ở tại đô thị với thời hạn sử 
dụng lâu dài theo Quyết định số 1154/QĐ-UBND ngày 14/02/2007.  
Khoảng cuối năm 2018, bà X tiến hành đo đạc lại thửa đất số 251 đ thực 
hiện thủ tục gia hạn thời hạn sử dụng đối với đất trồng cây hàng năm khác, nhưng 

khi đo đạc lại thì phát hiện thửa đất số 250 giáp ranh với thửa đất số 251  đã xây 
hàng rào lấn sang đất của bà X với diện tích 1.000m
2
. Do không biết ai là chủ sử 
dụng thửa đất số 250 nên bà X đã không th làm việc đ xác định ranh giới và 
yêu cầu gỡ bỏ hàng rào lấn chiếm, bà X đã căn cứ diện tích đất, ranh giới đất 
được cấp giấy chứng nhận đ tháo gỡ hàng rào nhằm đo đạc đúng diện tích đất 
thuộc quyền sử dụng hợp pháp của bà X. Sau khi bà X tháo dỡ hàng rào, ông 
Nguyễn Phú C gặp bà X, cho biết thửa đất số 250 thuộc quyền sử dụng của ông 
C, bà X đã làm việc với ông C đ yêu cầu ông C trả lại 1.000m
2
 đất của bà X 
nhưng không thành. Tranh chấp được UBND thị trấn M tiến hành hòa giải vào 
ngày 17/10/2019 nhưng không thành.  
Bà X đã khởi kiện yêu cầu giải quyết những vấn đề sau đây:  
- Buộc ông Nguyễn Phú C trả lại diện tích đất 1.000m
2
 mà ông C lấn chiếm 
của bà X.  
- Xác định ranh giới rõ ràng giữa thửa đất số 251 và 250. 
Trong quá trình tố tụng, sau khi xem xét theo Mảnh trích lục địa chính có đo 
đạc, chỉnh lý số 124-2019 ngày 18/12/2019 của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh 
B thì người đại diện hợp pháp của bà X yêu cầu ông C trả lại cho bà X phần đất 
diện tích (761,5m
2 
+ 40,2m
2
) = 801,7m
2
. Bà X đồng ý di dời hàng rào theo mảnh 
trích lục năm 2019 đ trả lại cho ông C diện tích 230,9m
2
. Người đại diện hợp 
pháp của bà X chỉ trình bày ý kiến mà không làm đơn khởi kiện sửa đổi, bổ sung. 
Bị đơn ông Nguyễn Phú C và người đại diện theo hợp pháp của bị đơn ông 
Lê Hữu P trình bày: 
Diện tích đất 3.000m
2
 thuộc thửa số 250, tờ bản đồ số 50, tại phường M, 
thành phố B, tỉnh Bình Dương có nguồn gốc ông C nhận chuyn nhượng từ vợ 
chồng ông Tô Văn D, bà Trần Thị Thu V theo Hợp đồng chuyn nhượng quyền 
sử dụng đất ngày 14/3/2016 tại Văn phòng C1; ông D, bà V đã bàn giao đất cho 
ông C theo ranh mốc của GCNQSDĐ và hiện trạng ranh giới giữa thửa đất số 250 
và 251 đã có sẵn trụ bê tông, rào kẽm gai nên ông C tiếp tục quản lý thửa đất số 
250. Đến khoảng tháng 5/2019, ông C phát hiện bà X tháo dỡ hàng rào giữa hai 
thửa đất, thay thế hàng rào bằng trụ bê tông, kẽm gai lấn sang thửa đất số 250 của 
ông C. Ông C không đồng ý yêu cầu khởi kiện trên của nguyên đơn, vì từ thời 
đim nhận chuyn nhượng thửa đất không có tranh chấp, sau khi nhận chuyn 
nhượng ông C không có đo đạc lại diện tích đất mà đề nghị cơ quan tài nguyên 
môi trường cập nhật biến động chủ sử dụng đất từ ông Tô Văn D sang ông Nguyễn 
Phú C. Từ khi nhận chuyn nhượng đến ngày 13/11/2018 thửa đất không thay đổi 
về ranh đất, không thay đổi cột mốc tứ cận và ông C sử dụng ổn định không ai 
tranh chấp.  
Bị đơn không có yêu cầu phản tố. 
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Tôn Thạnh N trình bày: 

Ông Nghĩa là chồng của bà Nguyễn Thị Thái X, ông N thống nhất trình bày 
của nguyên đơn,; đề nghị Tòa án chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn; 
ngoài ra, ông N không có ý kiến gì khác. 
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Minh T1 trình bày: 
Bà Nguyễn Minh T1 là vợ của bị đơn ông Nguyễn Phú C, bà T1 thống nhất 
trình bày của bị đơn, không có ý kiến khác. 
Tại phiên tòa sơ thẩm:  
Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn - Luật sư Ngô Việt 
B trình bày:  
Nguyên đơn thay đổi yêu cầu khởi kiện như sau: Yêu cầu Tòa án sử dụng 
kết quả đo đạc ngày 26/9/2019 là Mảnh trích lục địa chính có đo đạc, chỉnh lý số 
124-2019 ngày 18/12/2019 của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh B đ làm căn cứ 
giải quyết vụ án, yêu cầu Tòa án giải quyết các yêu cầu sau: 
1. Yêu cầu ông C trả lại cho bà X phần đất diện tích (761,5m
2 
+ 40,2m
2
) = 
801,7m
2
; rút lại yêu cầu đối với diện tích 198,3m
2
; bà X đồng ý di dời hàng rào 
trả lại cho ông C phần đất diện tích 230,9m
2
. 
2. Xác định ranh giới giữa thửa đất số 251 và 250, là đoạn thẳng từ đim số 
4  -  7  của  Mảnh  trích  lục  địa  chính  có  đo  đạc,  chỉnh  lý  số  124-2019  ngày 
18/12/2019.  
Ông Tô Văn D và bà Nguyễn Thị Thái X là bạn bè làm ăn chung; hai người 
mua đất chung của ông Trần Phước K phần đất diện tích 9.000m
2
, theo thỏa thuận 
ông D lấy phần đất 3.000m
2
, bà X lấy phần đất 6.000m
2
; thời đim đó, ông D 
không có tiền trả, bà X trả giùm cho ông D; sau khi mua đất, bà X không có sử 
dụng mà đ đất trống; đến năm 2018, khi GCNQSDĐ hết hạn, bà X làm thủ tục 
gia hạn theo quy định phải tiến hành đo vẽ lại theo hệ tọa độ mới, khi cơ quan 
chuyên môn đo vẽ bà X mới phát hiện đất của bà X bị thiếu mà đất của ông D dư. 
Qua các lần tiến hành đo vẽ thì thấy mốc ranh không có thay đổi, ranh do bị đơn 
chỉ không thay đổi, cụ th các đim 4/26, 5/25, 25/26, 5/4, ranh do bị đơn chỉ 
đoạn 4 - 26 theo bản vẽ năm 2024, đoạn 8 - 3 theo bản vẽ năm 2019. Theo kết 
quả đo vẽ thì diện tích đất của bị đơn lớn hơn diện tích 3.000m
2
 trong khi bị đơn 
mua có 3.000m
2
 mà đất nguyên đơn bị thiếu, điều này là không hợp lý.  
Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn ông Phan Phúc T trình bày:  
Thống nhất trình bày của người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên 
đơn, thời đim mua đất, bà X và ông D có làm mốc ranh giữa hai thửa đất là các 
trụ bê tông cố định, tuy nhiên, năm 2018 khi làm thủ tục gia hạn giấy chứng nhận 
thì phát hiện bị đơn đã kéo hàng rào kẽm gai mới, trồng cây lấn đất của nguyên 
đơn, các trụ bê tông không còn. 
Người đại diện hợp pháp của bị đơn ông Lê Hữu P trình bày:  

Việc thiếu đất là do rủi ro, nguyên đơn mua đất nhưng không đo đạc lại khi 
làm giấy chứng nhận; thực tế, khi ông C mua đất, trên đất đã có hàng rào làm 
ranh giới giữa đất ông C và bà X, ranh này có từ thời đim ông D và bà X mua 
đất; sau khi nhận chuyn nhượng, ông C quản lý, sử dụng đất theo đúng ranh nhận 
chuyn nhượng; bà X là chủ đất nhưng không quản lý, theo dõi dẫn đến đất thiếu 
không liên quan ông C; ông C không đồng ý yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn; 
bị đơn yêu cầu Tòa án sử dụng Mảnh trích lục địa chính có đo đạc, chỉnh lý số 
06-2023 ngày 19/7/2023 của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thị xã B, tỉnh 
Bình Dương đ làm căn cứ giải quyết vụ án. 
Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 146/2024/DS-ST ngày 06/9/2024 của Tòa án 
nhân dân thành phố Bến Cát, tỉnh Bình Dương, đã quyết định: 
Căn cứ Điều 26, Điều 35, đim c khoản 1 Điều 39, các Điều 93, 147, 157, 
165, 227, 228, 235, 266, 271 và 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015; Luật Đất 
đai năm 2013; Bộ luật Dân sự năm 2015; Luật Người cao tuổi; Nghị quyết số 
326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy 
định về mức thu, miễn, giảm, thu nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa 
án. 
1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị Thái 
X đối với bị đơn ông Nguyễn Phú C về việc “Tranh chấp quyền sử dụng đất đối 
với diện tích 801,7m
2
”.  
2. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị Thái 
X đối với bị đơn ông Nguyễn Phú C về việc “Xác định ranh giới giữa thửa đất số 
251, tờ bản đồ số 50 thuộc quyền sử dụng của bà X và thửa đất số 250, tờ bản đồ 
số 50 thuộc quyền sử dụng của ông C là đoạn thẳng từ đim số 4 đến đim số 7 
theo Mảnh trích lục địa chính có đo đạc, chỉnh lý số 124-2019 ngày 18/12/2019 
của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh B”.  
Xác định đoạn thẳng từ đim số 10 đến đim số 22 trên Mảnh trích lục địa 
chính có đo đạc, chỉnh lý số 06-2023 ngày 19/7/2023 của Chi nhánh Văn phòng 
Đăng ký đất đai thị xã B là ranh giới chung giữa thửa đất số 251 và thửa đất số 
250, tờ bản đồ số 50, cùng tọa lạc tại phường M, thành phố B, tỉnh Bình Dương 
(có sơ đồ bản vẽ kèm theo). 
3. Đình chỉ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị Thái X đối 
với bị đơn ông Nguyễn Phú C về việc “Tranh chấp quyền sử dụng đất đối với 
phần đất diện tích 198,3m
2
”.  
4. Về án phí dân sự sơ thẩm: Nguyên đơn được miễn nộp.  
5. Về chi phí tố tụng (xem xét, thẩm định tại chỗ, định giá và đo vẽ): 
Nguyên đơn phải chịu số tiền 28.356.230 đồng (hai mươi tám triệu ba trăm 
năm mươi sáu nghìn hai trăm ba mươi đồng), được khấu trừ vào chí phí tạm ứng 
20.856.230 đồng (hai mươi triệu tám trăm năm mươi sáu nghìn hai trăm ba mươi 

đồng). Nguyên đơn còn phải chịu số tiền 7.500.000 đồng (bảy triệu năm trăm 
nghìn đồng) đ hoàn trả lại cho bị đơn. 
Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về trách nhiệm thi hành án, quyền 
kháng cáo của các đương sự. 
Sau khi có bản án sơ thẩm, ngày 17/9/2024 và ngày 26/9/2024, nguyên đơn 
bà Nguyễn Thị Thái X có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm, yêu cầu sửa bản 
án sơ thẩm theo hướng buộc bị đơn ông  C trả lại diện tích 1.000m
2
 đang lấn 
chiếm. 
Tại phiên tòa phúc thẩm, người đại diện hợp pháp của nguyên đơn giữ 
nguyên yêu cầu khởi kiện, thay đổi yêu cầu kháng cáo yêu cầu hủy bản án sơ 
thẩm; các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.  
- Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn trình bày: 
Theo như hồ sơ vụ án đã trình bày, ngày 14/3/2016, ông  Tô Văn D đã 
chuyn nhượng hết quyền sử dụng đất số AG 368135, số vào sổ cấp giấy chứng 
nhận H00729, thửa đất số 250, tờ bản đồ số 50, diện tích sử dụng: 3000m
2
 (trong 
đó ODT: 200m
2
; BHK: 2800m
2
) cho ông Nguyễn Phú C (sinh năm 1969) và đã 
được Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thị xã B cập nhật trên trang 4 giấy 
chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 23/3/2016. Từ đó cho đến nay ông Nguyễn 
Phú C đang đứng tên quyền sử dụng đối với thửa đất nói trên. Tuy nhiên, kết quả 
đo vẽ, trong phần chỉ ranh của ông C, cơ quan/đơn vị đo đạc đã xác định có 
1.036,7m
2
 do ông Tô Văn D sử dụng nhưng thực tế tại thời đim đo vẽ không có 
ông Tô Văn D hay người thừa kế/đại diện hợp pháp của ông D. Việc xác định 
ranh giới phần đất của ông D có hay không nằm trong phần đất có ranh mà bị đơn 
chỉ là một tình tiết quan trọng, cơ bản đ xác định ranh cũng như phần diện tích 
bị giảm/tăng của các thửa đất liên quan. Hơn thế nữa, kết quả đo vẽ cũng ghi chú 
rằng bản đồ này không đối chiếu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở 
hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Vì vậy, phần đo vẽ th hiện đất 1.036,7m
2
 
do ông Tô Văn D sử dụng là không có căn cứ và không phù hợp với thực tế cũng 
như hồ sơ của vụ án.  
Ông Tô Văn D, bà Trần Thị Thu V (vợ ông D) là người có quyền lợi, nghĩa 
vụ liên quan trong vụ án và cũng đã được Tòa án cấp sơ thẩm xác định tư cách 
người tham gia tố tụng. Quá trình xác minh và triệu tập ông Tô Văn D, Tòa án 
cấp sơ thẩm thu thập được bản Tường trình, cam kết về quan hệ nhân thân của 
ông Tô Trần Nhựt M (con của ông Tô Văn D) lập, gửi cho U, Quận H, Thành phố 
Hồ Chí Minh có xác nhận của cơ quan địa phương. Theo đó, tại bản tường trình 
này ghi nhận ông Tô Văn D (sinh ngày 08/3/1950, chết ngày 25/4/2016), bà Trần 
Thị Thu V (sinh ngày 18/3/1962, chết ngày 27/6/2016); đồng thời trình bày rõ 
hàng thừa kế hợp pháp của ông D bà V. Xét thấy, khi có cơ sở xác định người 
tham gia tố tụng đã mất, Tòa cần xác minh và triệu tập người thừa kế hợp pháp 
của ông D, bà V theo đúng quy định pháp luật. Tuy nhiên, thực tế trong quá trình 
xét xử, Tòa án chỉ triệu tập ông Tô Trần Nhựt M (th hiện tại giấy Triệu tập số 

409/GTT-TA ngày 20/7/2020 của Tòa án nhân dân thị xã Bến Cát) ghi rõ ông M 
là người có quyền nghĩa vụ liên quan, nhưng lại không xác định và triệu tập đầy 
đủ người thừa kế thuộc hàng thứ nhất của ông Tô Văn D, bà Trần Thị Thu V đ 
tham gia vụ án và xác định rõ vấn đề tranh chấp. Ngoài ra, vào thời đim ông 
Nguyễn Phú C nhận chuyn nhượng quyền sử dụng đất từ ông Tô Văn D thì các 
bên không đo đạc lại diện tích đất, chỉ đề nghị cơ quan tài nguyên môi trường cập 
nhật biến động chủ sử dụng đất từ ông Tô Văn D sang ông Nguyễn Phú C. Do 
đó, có cơ sở đ nhận định rằng ông C tự ý hiu ranh đất trên thực tế thay vì căn 
cứ trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhận từ ông D. Cần phải triệu tập 
người thừa kế hợp pháp đ xác định rõ  ranh giới tranh chấp cũng như kết quả đo 
vẽ - là chứng cứ cơ sở quan trọng xác định quyền lợi ích hợp pháp của các bên. 
Việc Tòa án cấp sơ thẩm bỏ sót người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đang ảnh 
hưởng trực tiếp đến yếu tố khách quan vụ án cũng như quyền lợi hợp pháp của 
nguyên đơn. 
Đề nghị Hội đồng xét xử hủy bản án sơ thẩm, triệu tập đầy đủ người có 
quyền nghĩa vụ liên quan, tiến hành đo đạc lại toàn bộ thửa đất đang có phần diện 
tích đất tranh chấp ranh đ giải quyết vụ án theo đúng quy định pháp luật. 
- Đại diện Viện Kim sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh phát biu ý 
kiến: 
Về tố tụng: Những người tiến hành tố tụng và tham gia tố tụng tại Tòa án 
cấp phúc thẩm đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.  
Về nội dung: Bản án dân sự sơ thẩm tuyên xử không chấp nhận yêu cầu khởi 
kiện của nguyên đơn là có căn cứ. Nguyên đơn kháng cáo đề nghị Tòa án cấp 
phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện 
của nguyên đơn, bị đơn kháng cáo theo hướng không chấp nhận toàn bộ yêu cầu 
khởi kiện của nguyên đơn nhưng các đương sự đều không cung cấp được tài liệu, 
chứng cứ mới chứng minh cho yêu cầu của mình nên không có căn cứ chấp nhận. 
Đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự 
năm 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2025): Không chấp nhận kháng cáo của nguyên 
đơn bà Nguyễn Thị Thái X, không chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Nguyễn 
Phú C, giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm. 
Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án và đã được 
thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, lời trình bày 
của đương sự, ý kiến của Kim sát viên, 
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN: 
[1] Về tố tụng:  
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông N, bà T1 có yêu cầu giải quyết 
vắng mặt; căn cứ khoản 2 Điều 296 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án tiến hành 
xét xử vắng mặt họ. 

[2] Về nội dung:  
Tại cấp sơ thẩm, nguyên đơn yêu cầu căn cứ kết quả đo đạc diện tích đất 
tranh chấp (761,5m
2 
+ 40,2m
2
) = 801,7m
2
 theo Mảnh trích lục địa chính số 124 
ngày 18/12/2019 của Văn phòng Đăng ký Đất đai tỉnh B (có thực hiện việc áp sổ, 
áp thửa) đ giải quyết vụ án; bị đơn không đồng ý kết quả đo đạc theo Mảnh trích 
lục địa chính số 124 ngày 18/12/2019, yêu cầu đo đạc lại và căn cứ kết quả đo 
đạc diện tích đất tranh chấp 992,6m
2 
theo Mảnh trích lục địa chính số 06-2023 
ngày 19/7/2023 của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thị xã B, tỉnh Bình 
Dương (không thực hiện việc áp sổ, áp thửa được) đ giải quyết vụ án; nguyên 
đơn không  đồng  ý kết  quả đo  đạc  theo Mảnh trích  lục địa  chính số 06  ngày 
19/7/2023, yêu cầu đo đạc lại. Tại Bản đồ phục vụ giải quyết tranh chấp ngày 
13/6/2024  của  Văn  phòng  Đăng  ký  Đất  đai  tỉnh  B  diện  tích  đất  tranh  chấp 
1.001,5m
2 
. Đồng thời ngày 18/6/2024, Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh B có 
Công văn số 2617/VPĐKĐĐ-ĐĐBĐ xác định không áp sổ, áp thửa được do các 
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp không cùng chung hệ tọa độ, hiện 
nay các đim khởi tính như đim khống chế đo vẽ, lưới đim trạm đo cũ trên bản 
đồ, ranh giới nguồn gốc các thửa đất tại thời đim cấp giấy chứng nhận không 
còn đầy đủ ngoài thực địa, hiện trạng sử dụng đất không trùng khớp với các giấy 
chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp. Việc Tòa án cấp sơ thẩm sử dụng kết 
quả đo đạc ngày 19/7/2023 giải quyết vụ án không được nguyên đơn đồng ý. Tại 
cấp phúc thẩm, nguyên đơn yêu cầu đo đạc lại đất tranh chấp, Tòa án cấp phúc 
thẩm đã yêu cầu Văn phòng Đăng ký Đất đai tỉnh B đo đạc lại theo yêu cầu của 
nguyên đơn.  
Qua bốn lần đo đạc diện tích tranh chấp đều khác nhau và cơ quan chuyên 
môn không th tiến hành đối chiếu áp thửa, không th thực hiện việc khôi phục 
lại cột mốc của hai thửa đất, nên Tòa án căn cứ vào các tài liệu chứng cứ khác có 
trong hồ sơ vụ án đ giải quyết. 
Thửa đất số 251 (tách ra từ thửa số 70) có nguồn gốc năm 2006 bà X nhận 
chuyn nhượng từ ông Trần Phước K; thửa đất số 250 (tách ra từ thửa số 70) có 
nguồn gốc năm 2006 ông Tô Văn D nhận chuyn nhượng từ ông Trần Phước K, 
đến năm 2016 chuyn nhượng lại cho ông Nguyễn Phú C.  
Theo biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ ngày 21/4/2025 của Tòa án cấp 
phúc  thẩm,  bản  đồ  phục  vụ  giải  quyết  tranh  chấp  quyền  sử  dụng  đất  ngày 
08/8/2025 của Văn phòng Đăng ký Đất đai tỉnh B (không thực hiện việc áp sổ, 
áp thửa) th hiện: Diện tích đất tranh chấp 1.001,5m
2
, có vị trí tứ cận: Hướng 
Đông Nam giáp thửa đất số 250 (thửa cũ số 70) có chiều dài 90,26m, ranh giới là 
hàng rào trụ bê tông kẽm gai, cao khoảng 10cm do nguyên đơn xây dựng năm 
2018 (hiện trạng đã bị gãy đổ); hướng Tây Bắc giáp thửa đất số 251 (thửa cũ số 
70) có chiều dài 91,97m, ranh giới là 02 trụ mốc bằng bê tông cao khoảng 80cm, 
bắt đầu từ hướng Tây Nam kéo dài xuống hướng Đ (đim cuối đất) do bị đơn xây 
dựng năm 2018; hướng Đông Bắc giáp thửa đất số 62, có chiều ngang 10,79m, 

ranh giới là hàng rào trụ bê tông lưới B40 cao khoảng 2,5m do chủ sử dụng đất 
thửa số 62 xây dựng; hướng Tây Nam giáp đường đất (có chiều ngang khoảng 03 
trở lên) có chiều ngang 11,38m, do chủ liên ranh tự mở (chủ đầu tư khu dân cư 
Đ), ranh giới không có công trình hay cây trồng xác định.  
Theo  ranh  giới  nguyên  đơn  chỉ  ranh  thì  đất  có  diện  tích  5.149,7m
2
  + 
1.001,5m
2
 (phần tranh chấp) = 6.151,2m
2
; theo ranh giới bị đơn chỉ ranh thì đất 
có diện tích 1.891m
2
 +  1.001,5m
2
 (phần tranh chấp) = 2.892,5m
2
.
 
Nguyên đơn 
cho rằng, phần đất bị đơn đang quản lý sử dụng gồm 1.891m
2
 + 1.036,7m
2
 (phần 
đất bị đơn cho rằng của ông Tô Văn D sử dụng); bị đơn cho rằng 1.036,7m
2
 là 
của ông Tô Văn D đã chuyn nhượng cho bị đơn nhưng bị đơn xác định việc 
chuyn nhượng không có giấy tờ. 
Biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ ngày 26/9/2019 của Tòa án cấp sơ 
thẩm và ngày 21/4/2025 của Tòa án cấp phúc thẩm th hiện: Thửa đất số 250 
(thửa cũ số 70),  có cạnh hướng Đông Nam giáp đất ông Tô Văn D, ranh giới giữa 
hai thửa đất không có công trình hay cây trồng xác định ranh giới, mốc giới của 
hai thửa đất này. 
Căn cứ vào hồ sơ cấp đất của ông Tô Văn D đối với thửa số 264 (tách ra từ 
thửa số 70) có diện tích 3.625m
2
, nguồn gốc ông Tô Văn D nhận chuyn nhượng 
từ ông Trần Phước K. Sau đó ông D tách thành các thửa số 277 (833m
2
), 278 
(833m
2
),  279  (834m
2
)  chuyn  nhượng  cho  người  khác,  diện  tích  đất  còn  lại 
1.125m
2
 (thửa mới số 280). Thửa đất số 280 có cạnh giáp thửa đất số 250 nêu 
trên.  
Hiện nay, qua đo đạc có sự mâu thuẫn giữa các đương sự đối với cạnh 
hướng Đông Nam của thửa số 250 nên chưa đủ cơ sở các định ranh giới của thửa 
đất số 250 và 280; quá trình tố tụng Tòa án cấp sơ thẩm xác minh thì vợ chồng 
ông Tô Văn D, bà Trần Thị Thu V đã chết năm 2016, còn ông Trần Phước K 
không xác định địa chỉ nơi cư trú nên không đưa ông Trần Phước K, ông Tô Văn 
D, bà Trần Thị Thu V vào tham gia tố tụng trong vụ án này với tư cách người có 
quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Trường hợp này, cần thu thập thêm hồ sơ cấp đất 
và biến động của thửa đất số 280, tiến hành lấy lời khai người thừa kế của ông Tô 
Văn D, bà Trần Thị Thu V hoặc chủ sử dụng thửa đất số 280 hiện nay, đ làm rõ 
vị trí đất, ranh giới đất giữa thửa số 250 với thửa số 280 và đưa họ vào tham gia 
tố tụng, từ đó mới có đủ sở xác định vị trí, ranh giới giữa thửa đất số 251 với 250 
và diện tích đất tranh chấp thuộc quyền sử dụng của ai. Tòa án cấp sơ thẩm không 
có lỗi trong việc điều tra thu thập chứng cứ. 
Từ những phân tích trên, kháng cáo của nguyên đơn là có cơ sở chấp nhận, 
cần hủy bản án sơ thẩm giao về cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại theo thủ 
tục sơ thẩm. 
Quan đim của đại diện Viện Kim sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh 
là chưa phù hợp. 