EnglishBản án số 663/2026/DS-PT ngày 03/09/2026 của TAND TP. Hà Nội về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Thuộc tính
- Nội dung
- VB gốc
- VB liên quan
- Lược đồ
- Đính chính
- Án lệ
- BA/QĐ cùng nội dung
- Tải về
Tải văn bản
-
Bản án số 663/2026/DS-PT
Đây là tiện ích dành cho tài khoản Tiêu chuẩn hoặc Nâng cao 6 tháng trở lên. Vui lòng Đăng nhập để xem chi tiết. Nếu chưa có tài khoản, Đăng ký tại đây!
-
Bản án số 663/2026/DS-PT
Đây là tiện ích dành cho tài khoản Tiêu chuẩn hoặc Nâng cao 6 tháng trở lên. Vui lòng Đăng nhập để xem chi tiết. Nếu chưa có tài khoản, Đăng ký tại đây!
Báo lỗi
Thuộc tính Bản án 663/2026/DS-PT
| Tên Bản án: | Bản án số 663/2026/DS-PT ngày 03/09/2026 của TAND TP. Hà Nội về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất |
|---|---|
| Quan hệ pháp luật: | Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất |
| Cấp xét xử: | Phúc thẩm |
| Tòa án xét xử: | TAND TP. Hà Nội |
| Số hiệu: | 663/2026/DS-PT |
| Loại văn bản: | Bản án |
| Ngày ban hành: | 03/09/2026 |
| Lĩnh vực: | Dân sự |
| Áp dụng án lệ: |
Đã biết
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để xem áp dụng án lệ. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây! |
| Đính chính: |
Đã biết
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để xem đính chính. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây! |
| Thông tin về vụ/việc: | Giữ nguyên bản án sơ thẩm, không chấp nhận kháng cáo của bị đơn. |
Tóm tắt Bản án
Nội dung tóm tắt đang được cập nhật, Quý khách vui lòng quay lại sau!
Tải văn bản
Bản án số 663/2026/DS-PT
Đây là tiện ích dành cho tài khoản Tiêu chuẩn hoặc Nâng cao 6 tháng trở lên. Vui lòng Đăng nhập để xem chi tiết. Nếu chưa có tài khoản, Đăng ký tại đây!
Bản án số 663/2026/DS-PT
Đây là tiện ích dành cho tài khoản Tiêu chuẩn hoặc Nâng cao 6 tháng trở lên. Vui lòng Đăng nhập để xem chi tiết. Nếu chưa có tài khoản, Đăng ký tại đây!
1
TÒA ÁN NHÂN DÂN
THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Bản án số: 663/2026/DS-PT
Ngày: 03-9-2026
V/v Yêu cầu chấm dứt hợp
đồng chuyển nhượng QSD
căn hộ
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
NHÂN DANH
NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa:
Các thẩm phán:
Bà Nguyễn Thị Lan Anh
Bà Nguyễn Thị Kiều Trang
Bà Nguyễn Thị Tâm
Thư ký ghi biên bản phiên tòa: Bà Nguyễn Thục Anh –Thư ký viên Tòa án
nhân dân thành phố Hà Nội.
Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Hà Nội tham gia phiên tòa:
Ông Hoàng Đình Thủy - Kiểm sát viên.
Ngày 03 tháng 9 năm 2026 tại trụ sở Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội xét
xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 507/2026/TLPT-DS ngày 07 tháng
8 năm 2026 về việc “Yêu cầu chấm dứt Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
căn hộ”.
Do Bản án dân sự sơ thẩm số 774/2026/DS-ST ngày 02/06/2026 của Tòa án
nhân dân khu vực 1 - Hà Nội bị kháng cáo.
Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 547/2026/QĐ-PT ngày
07/8/2026, Quyết định hoãn phiên tòa phúc thẩm số 591/2026/QĐ-PT ngày
20/8/2026, giữa các đương sự:
Nguyên đơn: Bà Phạm Thị T, sinh năm: 1973;
Địa chỉ: Căn hộ B, tầng A, tòa tháp A, Dự án Tháp nhà ở cao tầng tại đường
P, tổ dân phố A, phường T, thành phố Hà Nội;
Người đại diện theo ủy quyền: Ông Trương Thanh T1 - Công ty L1; Trụ sở:
Số nhà E, tổ B, phố G, phường T, thành phố Hà Nội. Có mặt.
Bị đơn: Công ty Cổ phần T5 (viết tắt là Công ty T5).
Địa chỉ: Khu V Tòa nhà T và dịch vụ N, Số A P, phường G, thành phố Hà
Nội;
Người đại diện theo pháp luật: Ông Phạm Công K – Chức danh: Tổng Giám
đốc;
Người đại diện theo ủy quyền: Ông Phạm Khắc Đ, sinh năm 1996; ông Vũ Ngọc
L, sinh năm 2003. Theo Văn bản ủy quyền số 61b/2026/UQ-OFG ngày 02/3/2026
2
của CTCP Tập đoàn T5). Địa chỉ liên hệ: Số B ngõ I Chùa B, phường K, thành
phố Hà Nội; Ông L vắng mặt, ông Đ có mặt.
Do có kháng cáo toàn bộ bản án của bị đơn Công ty Cổ phần T5.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
Theo án sơ thẩm vụ án có nội dung như sau:
* Trong đơn khởi kiện và các lời khai tiếp theo, nguyên đơn và người đại
diện theo ủy quyền của nguyên đơn thống nhất trình bày:
Ngày 07/9/2022, bà Phạm Thị T và Công ty T5 ký kết Hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng căn hộ Dự án tổ hợp khách sạn N số: K0825/2022/HĐCN-
WTT và 07 Phụ lục đính kèm (sau đây gọi là Hợp đồng) để chuyển nhượng đối
với căn hộ du lịch số 25, tầng H, toà K, địa chỉ: Xã B, huyện T, tỉnh Phú Thọ (địa
chỉ cũ). Theo Phụ lục 03, giá chuyển nhượng căn hộ du lịch là 1.231.443.377 đồng.
Quá trình thực hiện Hợp đồng: Sau khi ký kết Hợp đồng mua bán và phụ lục
kèm theo, bà T đã thanh toán theo đúng tiến độ theo Hợp đồng và các Phụ lục hợp
đồng đã ký kết. Tổng số tiền bà T đã thanh toán là 615.721.706 đồng, cụ thể như
sau: Đợt 1: Bà T thanh toán số tiền là 50.000.000 đồng vào ngày 31/08/2022, được
công ty ghi nhận bằng phiếu đặt cọc; Đợt 2: Bà T thanh toán số tiền tương đương
30% tổng giá trị hợp đồng (đã bao gồm VAT tiền đặt cọc đợt 1), quy đổi ra số tiền
là 369.433.013 đồng, được công ty ghi nhận bằng hóa đơn vào ngày 29/09/2022;
Đợt 3: Bà T thanh toán là 5% tổng giá trị hợp đồng (đã bao gồm VAT), quy đổi
ra số tiền là 61.572.169 đồng, được công ty ghi nhận bằng phiếu thu ngày
19/10/2022; Đợt 4: Bà T thanh toán 5% tổng giá trị hợp đồng (đã bao gồm VAT),
quy đổi ra số tiền là 61.572.169 đồng, được công ty ghi nhận trong thông báo ngày
10/01/2023; Đợt 5: Bà T thanh toán 5%/tổng giá trị hợp đồng (đã bao gồm VAT),
quy đổi ra số tiền là 61.572.169 đồng, được công ty ghi nhận bằng phiếu thu ngày
31/01/2023; Đợt 6: Bà T thanh toán 5%/tổng giá trị hợp đồng (đã bao gồm VAT),
quy đổi ra số tiền là 61.572.169 đồng, được công ty ghi nhận bằng phiếu thu ngày
31/03/2023.
Ngày 28/12/2022, bà Phạm Thị T và Công ty CP T5 tiếp tục ký kết Thoả
thuận nâng cấp và lắp đặt nội thất số K0825/2022/TTNCNT-WHTT và 02 Phụ lục
đính kèm (sau đây gọi là Thỏa thuận) để thoả thuận về việc nâng cấp và lắp đặt
nội thất cho căn hộ du lịch số 25, tầng 08, toà K, địa chỉ: Xã B, huyện T, tỉnh Phú
Thọ (địa chỉ cũ). Theo Phụ lục 02, giá trị nâng cấp và lắp đặt nội thất là
246.050.000 đồng.
Quá trình thực hiện Thỏa thuận: Sau khi ký kết Thỏa thuận và các phụ lục
kèm theo, bà T đã thanh toán theo đúng tiến độ theo Thỏa thuận và các Phụ lục
hợp đồng đã ký kết, cụ thể: bà T đã thanh toán số tiền là 221.445.000 đồng tương
3
đương với 90% tổng giá trị hợp đồng ngay sau ký thỏa thuận, được công ty ghi
nhận vào ngày 28/12/2022.
Tổng số tiền bà T đã thanh toán cho Hợp đồng và Thỏa thuận là 837.166.706
đồng (tám trăm ba mươi bảy triệu, một trăm sáu sáu nghìn, bảy trăm linh sáu
đồng). Số tiền này được Công ty xác nhận lần cuối tại Thông báo số
K0825/TB/CFG-WHTT ngày 27/12/2023.
Theo mục 5.1 Điều 5 của Hợp đồng, Công ty có nghĩa vụ bàn giao căn hộ
chậm nhất là sau 180 ngày kể từ Quý IV năm 2022 (bà T xác định thời điểm chậm
nhất phải bàn giao là 30/6/2023). Theo mục 2 Điều 2 của Thỏa thuận, Công ty có
nghĩa vụ thực hiện thỏa thuận chậm nhất là không được quá 45 ngày trong vòng
04 tháng kể từ ngày ký thỏa thuận (bà T xác định ngày chậm nhất phải bàn giao
là ngày 15/6/2023).
Ngày 22/12/2023, Công ty có thông báo về việc thanh toán nghiệm thu nội
thất và nhận căn hộ du lịch. Tuy nhiên, bà T không đồng ý nhận căn hộ và có phản
hồi vào ngày 01/01/2024, ngày 20/3/2024 qua email của Công ty về việc đề nghị
Công ty xem xét giải quyết về việc vi phạm tiến độ bàn giao nhưng không nhận
được phản hồi của Công ty.
Ngày 05/5/2024, nhân viên chăm sóc khách hàng của Công ty có liên lạc với
bà T để yêu cầu thanh toán nốt số tiền theo Thỏa thuận đã ký kết (đối với Hợp
đồng bà T đã thanh toán hết). Tuy nhiên, bà T có đề nghị cung cấp hiện trạng căn
hộ mà Công ty B thì nhân viên cung cấp thông tin căn hộ chưa hoàn thiện. Bà T
có yêu cầu nhân viên cung cấp hình ảnh, video về hiện trạng căn hộ nhưng không
được cung cấp.
Ngày 14/10/2024, bà T tiếp tục có Đơn khiếu nại gửi đến Công ty nhưng
không nhận được phản hồi. Ngày 24/10/2025, bà T gửi thông báo về việc yêu cầu
chấm dứt Hợp đồng đối với Công ty. Trong giai đoạn từ khi bà T gửi Đơn khiếu
nại đến khi bà T có yêu cầu chấm dứt hợp đồng, bà T và Công ty đã có nhiều buổi
làm việc để giải quyết về việc chậm tiến độ bàn giao và căn hộ có hiện trạng không
như cam kết của Công ty. Tuy nhiên, các bên không đưa ra được phương án giải
quyết đối với các vấn đề này.
Ngoài ra, quá trình giao kết hợp đồng đến khi Toà án xét xử, bà T cũng đã
giao nộp các tài liệu chứng cứ và trình bày lời khai về việc đến thời điểm hiện tại,
căn hộ vẫn chưa đủ điều kiện nghiệm thu và đưa vào hoạt động theo quy định của
pháp luật.
Nay, bà T khởi kiện yêu cầu Công ty chấm dứt Hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng căn hộ Dự án tổ hợp khách sạn N số: K0825/2022/HĐCN-WTT
và 07 Phụ lục đính kèm; Thỏa thuận nâng cấp và lắp đặt nội thất số
K0825/2022/TTNCNT-WHTT và 02 Phụ lục đính kèm và yêu cầu giải quyết hậu
quả đối với việc chấm dứt Hợp đồng và Thoả thuận, cụ thể như sau:
4
- Yêu cầu Công ty hoàn trả số tiền bà T đã thanh toán là 837.166.706 đồng
(trong đó số tiền nộp theo Hợp đồng là 615.721.706 đồng và theo Thỏa thuận là
221.445.000 đồng).
- Yêu cầu Công ty thanh toán số tiền phạt vi phạm Hợp đồng: Theo quy định
tại điểm c khoản 13.3 Điều 13 của Hợp đồng, bà T2 yêu cầu Công ty T6 % giá trị
Hợp đồng tương đương với số tiền: 1231.443.377 đồng x 8% = 98.515.470 đồng
- Yêu cầu Công ty thanh toán tiền lãi chậm trả:
+ Do bị đơn vi phạm nghĩa vụ bàn giao đối với cả Hợp đồng và Thỏa thuận
đã thanh toán nên nguyên đơn yêu cầu Công ty thanh toán tiền lãi chậm trả. Bị
đơn chỉ yêu cầu Công ty thanh toán từ ngày 01/7/2023 đến thời điểm Tòa án xét
xử.
+ Căn cứ theo Điều 427, Điều 357, Điều 468 của BLDS, đề nghị Công ty
thanh toán tiền lãi chậm trả là 10%/năm do các bên không quy định về việc thanh
toán tiền chậm trả đối với số tiền nguyên đơn đã thanh toán là 837.166.706 đồng
(trong đó số tiền nộp theo Hợp đồng là 615.721.706 đồng và số tiền nộp theo Thỏa
thuận là 221.445.000 đồng), tính đến ngày 25/5/2026.
+ Số tiền nguyên đơn yêu cầu thanh toán là: 242.893.000 đồng
- Tổng số tiền bà T2 yêu cầu Công ty thanh toán là: 1.178.575.176 đồng
Đối với yêu cầu phản tố của bị đơn về việc yêu cầu nguyên đơn bồi thường
thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ thanh toán, nguyên đơn không đồng ý do bị đơn là
bên vi phạm nghĩa vụ bàn giao, nguyên đơn không vi phạm nghĩa vụ thanh toán
theo Điều 351, Điều 410 và Điều 411 của BLDS.
* Bị đơn Công ty T5 do người đại diện theo ủy quyền trình bày:
Về việc giao kết hợp đồng: Nguyên đơn và bị đơn thực hiện việc giao kết
hợp đồng như nguyên đơn trình bày là đúng.
Về việc thực hiện hợp đồng: Nguyên đơn đã nộp tổng số tiền là 837.166.706
đồng (trong đó số tiền nộp theo Hợp đồng là 615.721.706 đồng, tương đương với
50% giá trị của Hợp đồng và theo Thỏa thuận nâng cấp và lắp đặt nội thất là
221.445.000 đồng, tương đương với 90% giá trị của Thỏa thuận). Bà T đã thanh
toán không đúng theo tiến độ của Hợp đồng và Thỏa thuận đã cam kết, cụ thể như
sau:
- Đối với Hợp đồng: Căn cứ theo khoản 13.1 Điều 13 và Phụ lục 3 của Hợp
đồng: Bà T vi phạm tiến độ thanh toán theo Đợt 7 được quy định trong Phụ lục 3
của Hợp đồng. Theo Phụ lục 3, bà T3 có nghĩa vụ thanh toán Đợt 7 vào ngày
27/12/2023. Công ty có thông báo cho bà T về nghĩa vụ phải thanh toán theo Công
văn số K0825/TB/OFG-WHTT ngày 27/12/2023 nhưng bà T vẫn không thanh
toán theo đúng tiến độ.
- Đối với Thỏa thuận: Căn cứ theo Phụ lục 2 quy định về tiến độ thanh toán
10% còn lại được thanh toán vào Đợt 2 khi nhận được Thông báo bàn giao. Công
5
ty có thông báo cho bà T về nghĩa vụ phải thanh toán theo Công văn số
K0825/TB/OFG-WHTT ngày 27/12/2023 nhưng bà T vẫn không thanh toán theo
đúng tiến độ.
Về việc chậm bàn giao căn hộ: Công ty đồng ý về việc chậm bàn giao căn hộ
theo đúng ý kiến của nguyên đơn trình bày và sẽ chịu bồi thường theo đúng quy
định của hợp đồng và ý kiến của nguyên đơn. Tuy nhiên việc chậm bàn giao không
liên quan đến nghĩa vụ thanh toán của nguyên đơn. Đề nghị Tòa án xem xét về
việc nguyên đơn cũng vi phạm nghĩa vụ thanh toán và phải chịu bồi thường về
việc vi phạm nghĩa vụ này.
Về hiện trạng căn hộ: Đến thời điểm ngày 27/12/2023, Công ty có Thông báo
về việc thanh toán nghiệm thu nội thất và nhận bàn giao căn hộ nên Công ty xác
định ngày 27/12/2023 căn hộ đã hoàn thiện và đủ điều kiện để bàn giao cho nguyên
đơn. Đối với điều kiện về phòng cháy chữa cháy đang thực hiện công tác nghiệm
thu nhưng Công ty cho rằng đây không phải là điều kiện liên quan đến việc bàn
giao căn hộ theo nội dung Hợp đồng và Thỏa thuận đã ký giữa các bên.
Đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, Công ty không đồng ý chấm dứt
Hợp đồng, đề nghị nguyên đơn tiếp tục thực hiện Hợp đồng. Đối với phần vi phạm
của Công ty đề nghị Tòa án xem xét theo quy định của pháp luật.
Đối với yêu cầu phản tố của Công ty: Đề nghị bà T có nghĩa vụ bồi thường
do vi phạm nghĩa vụ thanh toán, cụ thể như sau:
- Đối với Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng căn hộ số
K0825/2022/HĐCN-WHTT: Buộc nguyên đơn chịu phạt 8% tổng giá trị Hợp
đồng (trước VAT và Quỹ bảo trì sửa chữa lớn), căn cứ theo điểm b khoản 13.1
Điều 13, tương đương với số tiền 88.663.923 đồng và thanh toán tiền lãi trên số
tiền chậm nộp, với mức lãi suất 0,06%/ngày, tính từ ngày 06/3/2023 đến ngày
17/3/2026 (tạm tính), tương đương với 1108 ngày, với số tiền 615.721.706 đồng
x 0,06%/ngày x 1108 ngày = 409.331.790 đồng;
- Đối với Thoả thuận nâng cấp và lắp đặt nội thất số K0825/2022/TTNCNT-
WHTT: Buộc nguyên đơn thanh toán khoản tiền lãi trên số tiền chậm nộp, với
mức lãi suất 0,06%/ngày, tính từ ngày 27/12/2023 đến ngày 17/3/2026 (tạm tính),
tương đương với 812 ngày, với số tiền 24.605.000 đồng x 0,06%/ngày x 812 ngày
= 11.987.556 đồng (căn cứ Điều 4 của Thoả thuận)
- Tổng số tiền nguyên đơn phải thanh toán là 509.983.269 đồng
Tại bản án dân sự sơ thẩm số 774/2026/DS-ST ngày 02/06/2026 của Tòa án
nhân dân khu vực 1 - Hà Nội đã quyết định:
1. Về yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn:
1.1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Phạm Thị T về việc chấm dứt Hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng căn hộ Dự án tổ hợp khách sạn N số:
K0825/2022/HĐCN-WTT và 07 Phụ lục đính kèm; Thỏa thuận nâng cấp và lắp
6
đặt nội thất số K0825/2022/TTNCNT-WHTT và 02 Phụ lục đính kèm đã ký giữa
các bên.
1.2. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc yêu cầu
bị đơn thanh toán các khoản tiền. Cụ thể như sau: Buộc bị đơn là Công ty CP T5
phải thanh toán cho nguyên đơn là bà Phạm Thị T tổng số tiền là 1.169.619.224,
tính từ ngày 01/7/2023 đến ngày 25/5/2026 bao gồm:
- Số tiền bị đơn có nghĩa vụ hoàn trả lại cho nguyên đơn là: 837.166.706
đồng;
- Số tiền phạt vi phạm hợp đồng là: 89.559.518 đồng.
- Số tiền lãi chậm trả là: 242.893.000 đồng.
Kể từ ngày 26/5/2026, Công ty CP T5 tiếp tục có nghĩa vụ thanh toán tiền lãi
chậm trả theo lãi suất 10%/năm đối với số tiền bị đơn có nghĩa vụ phải hoàn trả
cho nguyên đơn cho đến khi thực hiện xong nghĩa vụ thanh toán.
1.3. Số tiền yêu cầu phạt vi phạm nguyên đơn không được chấp nhận là:
8.955.952 đồng.
2. Về yêu cầu phản tố của bị đơn:
2.1. Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu phản tố của bị đơn là Công ty CP T5
đối với nguyên đơn là bà Phạm Thị T về việc yêu cầu bị đơn bồi thường thiệt hại
do vi phạm nghĩa vụ thanh toán theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
căn hộ Dự án tổ hợp khách sạn N số: K0825/2022/HĐCN-WTT và 07 Phụ lục
đính kèm; Thỏa thuận: KHU 44, nâng cấp và lắp đặt nội thất số
K0825/2022/TTNCNT-WHTT và 02 Phụ lục đính kèm đã ký giữa các bên.
2.2. Số tiền phản tố Công ty CP T5 yêu cầu nguyên đơn thanh toán không
được chấp nhận là: 426.499.430 đồng.
Ngoài ra bản án còn tuyên về quyền thi hành án và quyền kháng cáo của các
đương sự.
Không nhất trí với quyết định của bản án sơ thẩm, bị đơn là Công ty Cổ phần
T5 có đơn kháng cáo toàn bộ bản án và đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm xem xét lại
toàn bộ Bản án dân sự sơ thẩm số 774/2026/DS-ST ngày 02/06/2026 của Tòa án
nhân dân khu vực 1 - Hà Nội.
Tại phiên tòa phúc thẩm:
Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện,
đề nghị HĐXX không chấp nhận kháng cáo của bị đơn và giữ nguyên bản án sơ
thẩm.
Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn giữ nguyên yêu cầu phản tố, yêu
cầu kháng cáo và đề nghị HĐXX chấp nhận yêu cầu phản tố và yêu cầu kháng
cáo.
Các đương sự không xuất trình thêm chứng cứ mới, không thỏa thuận được
cách giải quyết vụ án.
7
Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Hà Nội:
Về việc tuân theo pháp luật tố tụng của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký
Tòa án trong quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa đã chấp hành đúng
quy định của Bộ luật tố tụng dân sự. Các đương sự đã thực hiện quyền và nghĩa
vụ của mình trong quá trình Tòa án giải quyết vụ án.
Về giải quyết nội dung vụ án: Đề nghị HĐXX không chấp nhận kháng cáo
của bị đơn; căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự: giữ nguyên bản án
dân sự sơ thẩm số 774/2026/DS-ST ngày 02/06/2026 của Tòa án nhân dân khu
vực 1- Hà Nội. Về án phí phúc thẩm: căn cứ khoản 1 Điều 148 Bộ luật tố tụng dân
sự, đương sự phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN
Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án và căn cứ vào
kết quả tranh tụng tại phiên toà; sau khi nghe đại diện Viện kiểm sát nhân dân
thành phố Hà Nội phát biểu quan điểm giải quyết vụ kiện, Hội đồng xét xử nhận
định:
[1]. Về tố tụng:
Công ty Cổ phần T5 đã nộp đơn kháng cáo và nộp tạm ứng án phí phúc thẩm
trong thời hạn quy định của pháp luật nên hợp lệ về hình thức.
Tại phiên tòa, các đương sự có mặt đầy đủ theo đúng tố tụng. Hội đồng xét
xử căn cứ Điều 296 Bộ luật TTDS xét xử vụ án theo quy định của pháp luật
[2]. Về nội dung:
Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Phạm Thị T và yêu cầu kháng cáo
của Công ty Cổ phần T5, Hội đồng xét xử nhận thấy:
[2.1]. Về yêu cầu chấm dứt Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng căn
hộ; chấm dứt Thỏa thuận nâng cấp, lắp đặt nội thất; các Phụ lục đính kèm và
trả lại toàn bộ số tiền gốc bà Phạm Thị T đã nộp cho Công ty T5:
Ngày 07/9/2022 bà Phạm Thị T và Công ty T5 đã ký hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng 02 căn hộ số: K0825/2022/HĐCN-WTT và 07 Phụ lục
đính kèm về việc chuyển nhượng quyền sử dụng căn hộ căn hộ du lịch số B, tầng
H, toà K, tại Dự án tổ hợp khách sạn N (tại địa chỉ: xã B, huyện T, tỉnh Phú Thọ);
giá trị chuyển nhượng căn hộ là 1.231.443.377 đồng. Thực hiện nghĩa vụ trong
Hợp đồng, bà T đã thanh toán cho Công ty T5 theo đúng tiến độ đến hết đợt 6 là
615.721.706 đồng, tương đương với 50% giá trị Hợp đồng.
Ngày 28/12/2022 bà T lại tiếp tục ký Thỏa thuận nâng cấp và lắp đặt nội thất
số K0825/2022/TTNCNT-WHTT và 02 Phụ lục đính kèm để thỏa thuận về việc
nâng cấp, hoàn thiện lắp đặt nội thất cho căn hộ trên với số tiền là: 246.050.000
đồng và bà T đã thanh toán 90% giá trị của gói nội thất hiện đại theo yêu cầu của
Công ty là 221.445.000 đồng.
8
Tổng số tiền bà Phạm Thị T đã thanh toán theo Hợp đồng và Thỏa thuận là
837.166.706 đồng. Công ty T5 cũng xác nhận bà T đã thanh toán theo đúng tiến
độ đến hết đợt 06 thể hiện tại Thông báo số K0825/TB/OFG-WHTT ngày
27/12/2023 như bà T trình bày.
Xét thấy, về hình thức và nội dung của hợp đồng và Thỏa thuận phù hợp theo
quy định của pháp luật, các bên tham gia tự nguyện ký kết và mục đích ký kết
không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội. Do đó, Hợp
đồng và Thỏa thuận được xác lập hợp pháp và có hiệu lực ràng buộc các bên theo
quy định tại các Điều 116, 117, 118, 119 Bộ luật Dân sự 2015.
Tại mục 5.1 Điều 5 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng căn hộ quy
định: “Thời Gian Bàn Giao Dự Kiến là Q IV năm 2022. Các Bên công nhận và
đồng ý rằng Ngày Bàn Giao Thực Tế có thể sớm hoặc muộn hơn Thời Gian Bàn
Giao Dự Kiến nhưng không được chậm quá 180 ngày sau ngày cuối cùng của
Thời Gian Bàn Giao Dự Kiến theo văn bản thông báo của Bên A hoặc theo thỏa
thuận của các Bên. Các Bên sẽ ký Biên Bản Bàn Giao C theo mẫu Biên Bản Bàn
Giao C nêu tại Phụ lục 07 của Hợp Đồng này.”. Trong quá trình thực hiện hợp
đồng, khi hết thời gian bàn giao dự kiến và đã quá thời gian gia hạn bàn giao căn
hộ theo thỏa thuận của các bên là ngày 30/6/2023, Công ty O vẫn chưa tiến hành
bàn giao hai căn hộ cho bà T. Về nghĩa vụ hoàn thành lắp đặt và hoàn thiện nội
thất theo nội dung của Thỏa thuận nâng cấp và lắp đặt nội thất, M 2.2 Điều 2 quy
định: “Hai bên công nhận và đồng ý rằng ngày Bên A hoàn thành việc lắp đặt nội
thất có thể sớm hoặc muộn hơn thời gian quy định tại khoản 2.1 thuộc điều này
nhưng không được quá 45 (bốn mươi lăm) ngày. Các Bên sẽ ký biên bản bàn giao
nội thất căn hộ theo quy định.”. Tuy nhiên, hết thời gian gia hạn 45 ngày là ngày
15/6/2023, Công ty O vẫn chưa dủ điều kiện bàn giao căn hộ cho bà T. Cho đến
ngày 27/12/2023 mới có Thông báo về việc bàn giao nhưng bà T không đồng ý.
Như vậy Công ty T5 đã vi phạm thời hạn bàn giao căn hộ theo hợp đồng.
Mặt khác, tại thời điểm xét xử sơ thẩm, Công ty vẫn chưa đủ điều kiện để
bàn giao căn hộ cho nguyên đơn theo quy định của pháp luật. Theo điểm a khoản
6.2 Điều 6 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng căn hộ: “a) Xây dựng Khu
khách sạn và các Công trình hạ tầng theo đúng quy hoạch, nội dung hồ sơ Dự án
và tiến độ đã được phê duyệt, đảm bảo khi bàn giao thì Bên B có thể sử dụng Căn
hộ bình thường”. Xét thấy, việc chậm bàn giao căn hộ của Công ty T5 là vi phạm
nghiêm trọng nghĩa vụ trong Hợp đồng đã ký kết giữa các bên, dẫn đến nguyên
đơn không thể thực hiện quyền được sử dụng căn hộ của mình theo quy định tại
Điều 428 Bộ luật dân sự 2015. Bị đơn Công ty cũng thừa nhận đã vi phạm nghĩa
vụ bàn giao căn hộ theo như thoả thuận cho nguyên đơn. Như vậy, bà Phạm Thị T
yêu cầu chấm dứt Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng căn hộ và Thỏa thuận
nâng cấp, lắp đặt nội thất và các Phụ lục kèm theo là có căn cứ.
9
Do Hợp đồng và Thỏa thuận đã chấm dứt, bị đơn cũng xác nhận đã nhận đủ
số tiền của nguyên đơn nên buộc Công ty T5 phải thanh toán số tiền nợ gốc mà bà
T đã thanh toán theo các Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng căn hộ và Thỏa
thuận nâng cấp và lắp đặt nội thất đã ký kết giữa các bên cho bà T là 837.166.706
đồng (T4 trăm ba mươi bảy triệu một trăm sáu mươi sáu nghìn bảy trăm linh sáu
đồng), trong đó 50% giá trị tiền chuyển nhượng quyền sử dụng căn hộ là
615.721.706 đồng (Sáu trăm mười lăm bảy trăm hai mươi mốt nghìn bảy trăm linh
sáu đồng) và 90% giá trị tiền thỏa thuận nâng cấp lắp đặt nội thất là 246.050.000
đồng (Hai trăm bốn mươi sáu triệu không trăm năm mươi triệu đồng).
[2.2]. Về yêu cầu bồi thường khoản tiền phạt vi phạm Hợp đồng và thanh
toán tiền lãi chậm trả:
Về yêu cầu bồi thường khoản tiền phạt vi phạm Hợp đồng: Theo điểm c, mục
13.3 Điều 13 của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng căn hộ: "Trường hợp
Một Bên vi phạm quy định tại Hợp đồng dẫn đến việc Bên còn lại đơn phương
chấm dứt Hợp đồng theo quy định tại Điều 16 Hợp đồng, ngoài các khoản bồi
thường thiệt hại và các khoản tiền khác theo quy định tại Hợp đồng, Bên vi phạm
có nghĩa vụ thanh toán cho Bên bị vi phạm khoản tiền phạt tương đương 08%
(tám phần trăm) giá trị Hợp đồng (chưa bao gồm các khoản thuế nếu có). Việc
thanh toán phải được Bên vi phạm thực hiện trong thời hạn 30 (ba mươi) ngày kể
từ ngày nhận được yêu cầu thanh toán của Bên bị vi phạm.". Xét thấy các bên đã
thỏa thuận trong Hợp đồng về khoản tiền phạt vi phạm tương đương với 8% giá
trị hợp đồng chưa bao gồm VAT và quỹ bảo trì sửa chữa tính từ ngày bên bị vi
phạm đơn phương chấm dứt hợp đồng. Tuy nhiên, nguyên đơn đã tính tiền phạt
vi phạm trên tổng giá trị hợp đồng đã bao gồm VAT là chưa phù hợp với thoả
thuận trong hợp đồng của các bên. Tòa án sơ thẩm đã xác định số tiền sử dụng để
tính tiền phạt vi phạm mà Công ty T5 phải thanh toán cho bà T là 1.119.493.979
đồng là có căn cứ. Số tiền phạt vi phạm Công ty T5 phải trả cho bà T là
1.119.493.979 x 8% = 89.559.518 đồng (Tám mươi chín triệu năm trăm năm mươi
chín nghìn năm trăm mười tám đồng) là phù hợp với quy định trong Hợp đồng.
Về yêu cầu thanh toán tiền lãi chậm trả: Do Công ty T5 đã vi phạm nghĩa vụ
bàn giao nhà đúng hạn nên phải trả lại toàn bộ số tiền mà nguyên đơn đã thanh
toán kể từ thời điểm kết thúc thời gian gia hạn thực hiện nghĩa vụ là ngày
29/6/2023 theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng căn hộ và ngày
15/6/2023 theo Thoả thuận nâng cấp và lắp đặt nội thất nhưng Công ty vẫn chưa
thực hiện nghĩa vụ trả tiền cho bà T. Vì vậy, bà Phạm Thị T yêu cầu Công ty T5
thanh toán tiền lãi chậm trả là phù hợp với quy định tại Điều 357 Bộ luật dân sự
là có cơ sở. Xét thấy, Công ty cần phải trả lại tiền cho bà T vào ngày 30/6/2023
đối với Hợp đồng và ngày 16/6/2023 đối với Thoả thuận nhưng ghi nhận sự tự
10
nguyện của nguyên đơn yêu cầu tính tiền lãi chậm trả từ ngày 01/7/2023 đến ngày
25/5/2026 đối với cả hai nội dung trên, có lợi cho bị đơn.
Đối với Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng căn hộ, mức lãi suất chậm
trả được áp dụng là 0,06%/ngày; đối với Thỏa thuận nâng cấp và lắp đặt nội thất
là hợp đồng phụ kèm theo của Hợp đồng chuyển nhượng, không quy định thoả
thuận về lãi chậm thanh toán, nguyên đơn yêu cầu bị đơn thanh toán tiền lãi chậm
trả với mức lại suất 10%/năm là có lợi cho bị đơn, phù hợp với quy định Điều 468
Bộ luật dân sự. Áp dụng mức tính lãi chậm trả 10%/năm trên toàn bộ khoản tiền
gốc bà T đã thanh toán là 837.166.706 đồng kể từ ngày 01/07/2023 đến ngày
25/5/2026 mà bà T yêu cầu là 1059 ngày. Xét thấy, Tòa án cấp sơ thẩm xác định
số tiền lãi Công ty T5 phải trả cho bà T là 837.166.706 x 10%/năm x 1059 ngày =
242.893.000 đồng là có căn cứ. Buộc Công ty cổ phần T5 phải thanh toán cho bà
Phạm Thị T số tiền lãi chậm trả là 242.893.000 đồng (Hai trăm bốn mươi hai triệu
tám trăm chín mươi ba nghìn đồng).
Như vậy, tổng số tiền gốc, tiền lãi chậm bàn giao căn hộ và tiền phạt vi phạm
Hợp đồng mà bị đơn phải có nghĩa vụ thanh toán cho nguyên đơn tính đến ngày
25/5/2026 là: 1.169.619.224 đồng (Một tỷ một trăm sáu mươi chín triệu sáu trăm
mười chín nghìn hai trăm hai mươi bốn đồng), trong đó số tiền gốc là 837.166.706
đồng; số tiền phạt vi phạm hợp đồng là 89.559.518 đồng; số tiền lãi chậm trả là
242.893.000 đồng.
Việc Công ty T5 kháng cáo cho rằng việc chậm bàn giao là do đại dịch Covid,
cũng như do khách quan nên không chấp nhận các yêu cầu lãi, lãi phạt mà nguyên
đơn yêu cầu: Hội đồng xét thấy: Theo cung cấp của Sở xây dựng tỉnh P và Phòng
cảnh sát phòng cháy chữa cháy công an tỉnh P cung cấp, đến ngày 02/02/2026
Công ty đã đưa công trình vào khai thác sử dụng khi chưa có văn bản chấp thuận
về nghiệm thu phòng cháy chữa cháy, chưa đủ điều kiện đưa vào khai thác sử
dụng theo quy định do chưa thi công hoàn thiện toàn bộ công trình, chưa được sở
xây dựng kiểm tra công tác nghiệm thu hoàn thành. Tại phiên tòa sơ thẩm Công
ty vẫn xác nhận công ty chưa được nghiệm thu công trình do vậy lý do mà Công
ty đưa ra không có cơ sở chấp nhận.
[2.3]. Về yêu cầu phản tố của Công ty cổ phần O yêu cầu nguyên đơn bồi
thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ theo Hợp đồng và Thoả thuận:
Quá trình thực hiện nghĩa vụ theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
căn hộ và Thoả thuận nâng cấp và lắp đặt nội thất, bà Phạm Thị T đã thanh toán
cho Công ty T5 đến hết đợt 6 đối với Hợp đồng và hết đợt 1 đối với Thoả thuận.
Theo quy định tại Phụ lục 03 của Hợp đồng và Phụ lục 02 của Thoả thuận, nguyên
đơn sẽ tiến hành thanh toán số tiền còn lại khi nhận thông báo bàn giao căn hộ cho
Công ty T5 nên nghĩa vụ thanh toán của nguyên đơn đối với các đợt còn lại phụ
thuộc vào tiến độ bàn giao căn hộ của bị đơn. Tuy nhiên, khi hết thời gian gia hạn
11
bàn giao, Công ty vẫn chưa thực hiện nghĩa vụ bàn giao căn hộ cho bà T; mặt
khác, đến ngày 27/12/2023 Công ty mới có Thông báo về việc thanh toán nghiệm
thu nội thất và nhận bàn giao căn hộ để bàn giao cho nguyên đơn. Xét thấy, nguyên
đơn đã thanh toán đầy đủ, đúng hạn theo từng đợt và không có lỗi trong quá trình
thực hiện thoả thuận giữa các bên; còn bị đơn có lỗi trong việc chậm thực hiện
nghĩa vụ và chưa đủ điều kiện để bàn giao căn hộ, là căn cứ để bà T chưa thực
hiện nghĩa vụ thanh toán số tiền còn lại, phù hợp với quy định tại khoản 2 Điều
411 Bộ luật dân sự. Vì vậy, bà Phạm Thị T không vi phạm nghĩa vụ thanh toán
các khoản tiền còn lại theo quy định tại mục 5.3 Điều 5 trong Hợp đồng chuyển
nhượng và mục 3.2 Điều 3 của Thoả thuận đã ký kết giữa các bên nên việc bị đơn
Công ty T5 yêu cầu nguyên đơn phải bồi thường thiệt hại theo điểm b, khoản 13.1,
Điều 13 trong Hợp đồng là không có cơ sở nên không được chấp nhận.
Từ những nhận định trên, Hội đồng xét xử phúc thẩm không chấp nhận toàn
bộ kháng cáo của Công ty Cổ phần T5, giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số
774/2026/DSST ngày 02/6/2026 của Tòa án nhân dân khu vực 1-Hà Nội theo như
phân tích trên.
Quan điểm của Viện kiểm sát nhân dân thành phố Hà Nội phù hợp với nhận
định của Hội đồng xét xử nên được chấp nhận.
[3]. Về án phí phúc thẩm:
Do kháng cáo không được chấp nhận, Công ty Cổ phần T5 phải chịu án phí
phúc thẩm theo quy định.
Vì các lẽ trên!
QUYẾT ĐỊNH:
Căn cứ:
- Khoản 3 Điều 26, Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 148, khoản 1
Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự;
- Điều 116, 117, 118, 119, 357, 411, 418, 429, 466, 468 Bộ luật dân sự 2015.
- Nghị quyết số 01/2019/NQ-HĐTP ngày 11/01/2019 của Hội đồng thẩm
phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng một số quy định về lãi, lãi suất,
phạt vi phạm.
- Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường
vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án
phí, lệ phí Tòa án.
Tuyên xử:
1. Không chấp nhận kháng cáo của Công ty Cổ phần T5.
2. Giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm 774/2026/DSST ngày 02/6/2026 của
Tòa án nhân dân khu vực 1 - Hà Nội.
3. Án phí dân sự phúc thẩm:
12
Công ty Cổ phần T5 phải nộp 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) án phí dân
sự phúc thẩm, được trừ vào số tiền 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) tạm ứng
án phúc thẩm đã nộp theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0000593
ngày 07/7/2026 tại Thi hành án dân sự thành phố Hà Nội.
Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật
thi hành án dân sự, thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân
sự, có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án dân sự, tự nguyện
thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, Điều 7,
Điều 9 Luật thi hành án dân sự; Thời hiệu thi hành án dân sự được thực hiện theo
quy định tại điều 30 Luật thi hành án dân sự.
Bản án dân sự phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.
Nơi nhận:
- VKSND TP Hà Nội;
- TAND khu vực 1 -Hà Nội;
- THA DS TP Hà Nội;
- Các đương sự;
- Lưu văn phòng, hồ sơ.
TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ
THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA
Nguyễn Thị Lan Anh
Bạn chưa Đăng nhập thành viên.
Đây là tiện ích dành cho tài khoản Tiêu chuẩn hoặc Nâng cao 6 tháng trở lên. Vui lòng Đăng nhập để xem chi tiết Văn bản gốc.
Nếu chưa có tài khoản, Đăng ký tại đây!
Tải về
Bản án số 663/2026/DS-PT
Đây là tiện ích dành cho tài khoản Tiêu chuẩn hoặc Nâng cao 6 tháng trở lên. Vui lòng Đăng nhập để xem chi tiết. Nếu chưa có tài khoản, Đăng ký tại đây!
Bản án số 663/2026/DS-PT
Đây là tiện ích dành cho tài khoản Tiêu chuẩn hoặc Nâng cao 6 tháng trở lên. Vui lòng Đăng nhập để xem chi tiết. Nếu chưa có tài khoản, Đăng ký tại đây!
Bản án/ Quyết định cùng đối tượng
1
Ban hành: 04/09/2026
Cấp xét xử: Phúc thẩm
2
Ban hành: 28/08/2026
Cấp xét xử: Phúc thẩm
3
Ban hành: 25/08/2026
Cấp xét xử: Phúc thẩm
4
Ban hành: 25/08/2026
Cấp xét xử: Phúc thẩm
5
Ban hành: 24/08/2026
Cấp xét xử: Phúc thẩm
6
Ban hành: 24/08/2026
Cấp xét xử: Phúc thẩm
7
Ban hành: 21/08/2026
Cấp xét xử: Phúc thẩm
8
Ban hành: 20/08/2026
Cấp xét xử: Phúc thẩm
9
Ban hành: 20/08/2026
Cấp xét xử: Phúc thẩm
10
Ban hành: 18/08/2026
Cấp xét xử: Phúc thẩm
11
Ban hành: 18/08/2026
Cấp xét xử: Phúc thẩm
12
Ban hành: 18/08/2026
Cấp xét xử: Phúc thẩm
13
Ban hành: 18/08/2026
Cấp xét xử: Phúc thẩm
14
Ban hành: 18/08/2026
Cấp xét xử: Phúc thẩm
15
Ban hành: 17/08/2026
Cấp xét xử: Phúc thẩm
16
Ban hành: 17/08/2026
Cấp xét xử: Phúc thẩm
17
Ban hành: 14/08/2026
Cấp xét xử: Phúc thẩm
18
Ban hành: 14/08/2026
Cấp xét xử: Phúc thẩm
19
Ban hành: 14/08/2026
Cấp xét xử: Phúc thẩm
