Tra cứu Bản án/Quyết định của tòa án

Tìm nâng cao

Tìm kiếm nâng cao Tất cả Tiêu đề Số hiệu văn bản Cụm từ chính xác

Bản án số 223/2026/DS-PT ngày 17/08/2026 của TAND TP. Hải Phòng về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Thuộc tính
Nội dung
VB gốc
VB liên quan
Lược đồ
Đính chính
Án lệ
BA/QĐ cùng nội dung
Tải về

Báo lỗi

Thuộc tính Bản án 223/2026/DS-PT

Tên Bản án:	Bản án số 223/2026/DS-PT ngày 17/08/2026 của TAND TP. Hải Phòng về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Quan hệ pháp luật:	Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Cấp xét xử:	Phúc thẩm
Tòa án xét xử:	TAND TP. Hải Phòng
Số hiệu:	223/2026/DS-PT
Loại văn bản:	Bản án
Ngày ban hành:	17/08/2026
Lĩnh vực:	Dân sự
Áp dụng án lệ:	Đã biết Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để xem áp dụng án lệ. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
Đính chính:	Đã biết Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để xem đính chính. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
Thông tin về vụ/việc:	Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Tóm tắt Bản án

Nội dung tóm tắt đang được cập nhật, Quý khách vui lòng quay lại sau!

Tải văn bản

TÒA ÁN NHÂN DÂN

THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG

Bản án số: 223/2026/DS-PT

Ngày 17-08-2026

V/v tranh chấp hợp đồng chuyển

nhượng quyền sử dụng đất, tuyên bố hợp

đồng chuyển nhượng đất vô hiệu

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Đặng Minh Hạnh

Các Thẩm phán: Bà Đoàn Thị Hương Nhu

Bà Bùi Thị Thúy Hà

- Thư ký phiên tòa: Bà Phạm Thuỷ Anh - Thư ký Tòa án nhân dân thành

phố Hải Phòng

- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân thành phố Hải Phòng tham gia phiên

tòa: Ông Trịnh Văn Thảo - Kiểm sát viên.

Ngày 17 tháng 8 năm 2026 tại trụ sở Tòa án nhân dân thành phố Hải Phòng

xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 96/2026/TLPT-DS ngày 08 tháng 6

năm 2026 về việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tuyên

bố hợp đồng chuyển nhượng đất vô hiệu; do Bản án dân sự sơ thẩm số

09/2026/DS-ST ngày 08 tháng 04 năm 2026 của Toà án nhân dân khu vực 13 - Hải

Phòng bị kháng cáo; theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số

219/2026/QĐ-PT ngày 30 tháng 7 năm 2026 và Quyết định hoãn phiên tòa phúc

thẩm số 312/2026/QĐ-PT ngày 10 tháng 8 năm 2026 giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Ông Nguyễn Trọng L, sinh năm 1965; địa chỉ: thôn T, xã H,

thành phố Hải Phòng; có mặt;

Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị Thu H, địa chỉ:

Thôn Đ, xã H, thành phố Hải Phòng đại diện theo ủy quyền (văn bản ủy quyền

10/8/2026); có mặt;

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn: Ông Nguyễn

Trọng Q – Luật sư Công ty L2, thuộc Đoàn Luật sư Thành phố H; có mặt.

2. Bị đơn: Ông Nguyễn Văn C, sinh năm 1976 và bà Nguyễn Thị N, sinh năm

1979; cùng địa chỉ: thôn T, xã H, thành phố Hải Phòng; vắng mặt và có đơn đề

nghị xét xử vắng mặt;

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn: Ông Nguyễn Văn K,

địa chỉ: số B, ngõ C, đường H, phường N, thành phố Hà Nội; có mặt.

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

3.1. Bà Nguyễn Thị G, sinh năm 1971; địa chỉ: số D N, khóm G, phường B,

tỉnh Cà Mau; vắng mặt;

Người đại diện hợp pháp của bà G: Bà Nguyễn Thị Thu H, địa chỉ: Thôn Đ,

xã H, thành phố Hải Phòng đại diện theo ủy quyền (văn bản ủy quyền 10/8/2026);

có mặt.

3.2. Ngân hàng TMCP C3 (V); địa chỉ: A T, phường C, thành phố Hà Nội;

vắng mặt;

3.3. Ủy ban nhân dân xã H, thành phố Hải Phòng; địa chỉ: xã H, thành phố

Hải Phòng; vắng mặt.

Người kháng cáo: Ông Nguyễn Văn C và bà Nguyễn Thị N là bị đơn.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện và trong quá trình giải quyết vụ án nguyên đơn ông

Nguyễn Trọng L và người đại diện hợp pháp của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên

quan bà Nguyễn Thị G là bà Nguyễn Thị Thu H trình bày:

Vợ chồng ông sinh sống tại tỉnh Cà Mau và có quan hệ họ hàng với vợ

chồng ông C, bà N là người cùng quê tại thôn T, xã Đ, huyện T, tỉnh Hải Dương

(nay là xã H, TP Hải Phòng). Tháng 3/2019, ông về quê và biết việc ông C muốn

bán đất tại thôn T, xã Đ, diện tích khoảng 800 m

với giá 370 triệu đồng. Do nguồn

gốc đất là của bố ông chia cho anh trai ông là ông Nguyễn Văn L1, sau đó ông L1

bán cho vợ chồng ông C, bà N năm 1998 nên ông đồng ý mua lại.

Ngày 12/11/2019, tại nhà ông ở thôn T có ông, vợ chồng ông C, bà N, người

chứng kiến là bố vợ ông C là ông Nguyễn Văn C1 (đã chết) và ông Vũ Duy N1 (là

người cùng thôn). Hai bên lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất có

ghi rõ tứ cận, tổng diện tích khoảng 800 m

, giao trước số tiền 270.000.000 đồng,

còn lại hai bên thống nhất khi nào sang tên quyền sử dụng đất cho vợ chồng ông

xong thì ông sẽ thanh toán nốt. Thời điểm đó giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

ông C, bà N nói đang thế chấp ngân hàng để vay tiền, nên hẹn 01 năm sau sẽ làm

thủ tục sang tên quyền sử dụng đất cho vợ chồng ông. Sau khi những người có mặt

ký vào hợp đồng mỗi bên giữ 01 bản, ông có yêu cầu ra UBND xã công chứng tuy

nhiên ông C bảo không cần. Do có quan hệ họ hàng gần, ông C1 (bố bà N) và ông

là con chú con bác, có sự tin tưởng nhau nên ông không có ý kiến gì nữa.

Ngay sau khi ký hợp đồng xong vợ chồng ông C đã giao toàn quyền quản lý

sử dụng thửa đất trên cho ông. Ông đã mua cát của anh Phạm Văn T (ở cùng thôn),

số lượng hết 550 m

, tổng số tiền thời điểm cuối năm 2019, đầu năm 2020 là

100.000đ/m

, tổng số tiền là 55 triệu đồng để bơm san lấp thửa đất, do phía trước

thửa đất bị trũng, đằng sau thửa đất là ao (bơm cát vào tháng 12 năm 2019, ông

không nhớ ngày). Sau đó ông trồng một số cây nhãn, cây bưởi, cây mít; cây sưa và

chuối đồng thời ông thuê ông C2, ông T1, ông N2 (người cùng thôn) xây tường

bao quanh thửa đất, tổng công thợ khoảng 05 triệu đồng, nguyên vật liệu ông mua

của ông Đinh Văn T2 (người cùng thôn) 2000 gạch babanh, cát, xi măng tổng số

tiền khoảng 12 triệu đồng, thời điểm xây là đầu năm 2020.

Sau đó, ông nhiều lần đến gia đình ông C để trao đổi việc làm thủ tục sang

tên quyền sử dụng đất thì vợ chồng ông C xin khất do chưa lấy được giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất ra để làm thủ tục được. Đến năm 2024, vợ chồng ông C,

bà N thay đổi nói là không bán đất cho ông nữa và trả lại ông số tiền 270 triệu

đồng và số tiền bồi thường việc không thực hiện hợp đồng là 540 triệu đồng (hai

lần số tiền ông đã trả). Ông làm đơn đề nghị UBND xã hòa giải thì mới biết cả 02

giấy chứng nhận đối với diện tích đất trên (thửa số 269, 269a, tờ bản đồ số 01, tổng

diện tích 510 m2 và thửa số 240a, tờ bản đồ số 01, diện tích 174 m

) đã được vợ

chồng ông C thế chấp tại Ngân hàng TMCP C3 - Chi nhánh H1.

Nay ông đề nghị Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng đất nói trên và

buộc vợ chồng ông C, bà N phải làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đất cho ông,

ông sẽ thanh toán trả nốt số tiền 100.000.000 đồng theo Hợp đồng; tuyên vô hiệu

Hợp đồng thế chấp 03 thửa đất trên giữa vợ chồng ông C với V-Chi nhánh H1

(nhưng sau đó rút yêu cầu này).

Trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên toà, bị đơn ông Nguyễn Văn C,

bà Nguyễn Thị N xác nhận có thỏa thuận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng

đất với giá 370 triệu đồng như nguyên đơn trình bày và đã nhận đặt cọc 270 triệu

đồng, đồng thời trình bày thêm:

Khi ký hợp đồng chuyển nhượng vợ chồng ông đã nói với ông L là giấy

chứng nhận thửa đất đang thế chấp tại Ngân hàng N3- Chi nhánh T4 (P) để vay

vốn làm ăn. Ngày 12/11/2019, ông L đã đặt cọc 270.000.000 và thống nhất sau 01

năm nếu vợ chồng ông bà không bán đất nữa thì sẽ trả lại 270 triệu đồng và bồi

thường thêm 540 triệu đồng. Do không có giấy chứng nhận để đối chiếu số lô, số

thửa, diện tích đất nên hai bên để trống phần diện tích đất không ghi trong hợp

đồng. Gần đến thời hạn 01 năm, vợ chồng ông có liên hệ với ông L đang ở trong

miền nam về việc không bán đất và trả lại ông L 270 triệu đồng + 540 triệu đồng

tiền bồi thường nhưng ông L không đồng ý.

Ông C, bà N không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của ông L; đề nghị Tòa án

tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 12/11/2019 và

chấp nhận trả lại ông L 270 triệu đồng đặt cọc + 540 triệu đồng tiền bồi thường

hợp đồng, tiền cây trồng và 60 triệu đồng tiền ông L mua cát san lấp thửa đất.

Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan là Ngân hàng TMCP V - Chi

nhánh H1 trình bày:

Ngày 27/7/2021, V và vợ chồng ông Nguyễn Văn C, bà Nguyễn Thị N đã

ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số

01/2021/HĐBĐ/NHCT34036/CHINHNHAC, tài sản thế chấp gồm QSD thửa đất

số 240a, tờ bản đồ số 01, diện tích 174 m

, đất ở nông thôn, giấy chứng nhận QSD

đất số AM644718, số vào sổ cấp giấy chứng nhận QSD đất Số 331/CN-2008 do

UBND huyện T cấp ngày 02/6/2008; QSD thửa đất số 269+269a, tờ bản đồ số 01,

diện tích 510 m

, đất ở nông thôn: 300 m

; đất trồng CHN 120 m

, đất NTT sản 90

, giấy chứng nhận QSD đất số AM 644861, số vào sổ cấp giấy chứng nhận QSD

đất Số 330/CN-2008 do UBND huyện T cấp ngày 02/6/2008; đều có địa chỉ: xã Đ,

huyện T, tỉnh Hải Dương và đứng tên chủ sử dụng là ông Nguyễn Văn C, bà

Nguyễn Thị N.

Việc ký kết được thực hiện đúng quy định của pháp luật dân sự và đất đai; V

không đồng ý với yêu cầu của ông Nguyễn Trọng L về việc tuyên bố Hợp đồng thế

chấp nếu trên là vô hiệu. Ngày 3/4/2026, ông C, bà N đã hoàn thành nghĩa vụ trả

nợ và được trả lại tài sản thế chấp, nên V có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đến vụ

án.

Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan UBND xã H trình bày:

Phần phía bắc thửa 240a giáp đường xóm, có phần diện tích 47,7 m

, phần

diện tích 14,6 m

giáp cạnh phía đông thửa đất và phần diện tích 9,8m

giáp cạnh

phía tây thửa đất là đất hành lang giao thông do UBND xã quản lý. Cạnh phía nam

thửa 269a có phần diện tích 29m

là đất rãnh thoát nước do UBND xã quản lý (có

sơ đồ đo vẽ kèm theo BL 171). Hộ gia đình sử dụng đất đã được cấp giấy chứng

nhận QSD đất hợp pháp trả lại diện tích đất giao thông, đất thủy lợi đã lấn chiếm

cho UBND xã quản lý.

Theo tài liệu do Văn phòng đăng ký đất đai thành phố H - Chi nhánh T4

cung cấp thể hiện: Ông Nguyễn Văn C, bà Nguyễn Thị N được UBND huyện T,

tỉnh Hải Dương cấp GCNQSD đất số AM644861 ngày 02/6/2008, số vào sổ Số

330/CN-2008 đối với thửa đất 269+269a, tờ bản đồ số 01, diện tích 510 m

(nguồn

gốc thửa đất nhận chuyển nhượng của anh Nguyễn Văn L1); GCNQSD đất số

AM644718 ngày 02/6/2008, số vào sổ Số 331/CN-2008 đối với thửa đất 240a, tờ

bản đồ số 01, diện tích 174 m

; cùng địa chỉ: Thôn T, xã H, thành phố Hải Phòng

(trước là xã Đ, huyện T, tỉnh Hải Dương), nguồn gốc thửa đất nhận chuyển nhượng

của anh Nguyễn Văn T3.

Người làm chứng ông Phạm Văn T: Xác định ông L nhờ ông bơm là 500 m

cát san lấp hết 50 triệu đồng và đã thanh toán trả đủ.

Kết quả xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản: Diện tích đất theo

hiện trạng sử dụng của thửa 269+269a và 240a, tờ bản đồ số 01 là 802,3m

, giá

đất: 6.000.000đ/m

đất ở, 450.000 đồng/m

đất trồng cây hàng năm và đất ao. Các

tài sản trên đất gồm 11 cây bưởi, đường kính gốc 0,1m, tán 02m trị giá 1.782.000

đồng; 06 cây mít, đường kính gốc 0,2m, tán 03m trị giá 18.666.000 đồng; 07 cây

nhãn, đường kính gốc 0,25m, tán 05m trị giá 6.531.000 đồng; 05 cây sưa, đường

kính gốc 0,15m, tán 03m trị giá 1.900.000 đồng; 01 đoạn tường bao xây gạch

babanh giáp hộ gia đình ông Â có chiều dài 16,67 m, cao 1,3m trị giá 4.104.392

đồng; 01 đoạn tường bao xây gạch babanh giáp đường xóm có chiều dài 14,17m,

cao 1,6m trị giá 4.293.977 đồng.

- Với nội dung trên, tại Bản án dân sự sơ thẩm số 09/2026/DS-ST ngày 08

tháng 04 năm 2026 của Toà án nhân dân khu vực 13 - Hải Phòng đã tuyên xử:

+Đình chỉ yêu cầu tuyên vô hiệu hợp đồng thế chấp quyền sử dụng số

01/2021/HĐBĐ/NHCT34036/CHINHNHAC ngày 27/7/2021 giữa ông Nguyễn Văn

C, bà Nguyễn Thị N và Ngân hàng V chi nhánh H1.

+ Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Trọng L. Công nhận hiệu

lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 12/11/2019 giữa ông

Nguyễn Trọng L và ông Nguyễn Văn C, bà Nguyễn Thị N đối với thửa đất số

269+269a có diện tích 510 m

; thửa số 240a có diện tích 174 m

; tổng diện tích là

684 m

(thực tế là 701,5 m

), đều thuộc tờ bản đồ số 01; địa chỉ các thửa đất tại

thôn T, xã H, thành phố Hải Phòng đã được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất hợp pháp cho ông Nguyễn Văn C, bà Nguyễn Thị N được giới hạn bởi

các điểm B1, B10, B9, A3, A4, A5, A6, B7, A7, B5, B4, B8, B3, A12, B2 đến B1 (có

sơ đồ đo vẽ kèm theo). Ông Nguyễn Trọng L và bà Nguyễn Thị G được quyền sử

dụng ba thửa đất nêu trên và tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất. Ông Nguyễn

Trọng L có nghĩa vụ thanh toán trả cho ông C, bà N số tiền 100.000.000 đồng...”

Ngoài ra, bản án còn tuyên về lãi chậm thi hành án, án phí, quyền kháng cáo

và quyền yêu cầu thi hành án theo quy định của pháp luật.

- Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 09 tháng 04 năm 2026, bị đơn ông Nguyễn

Văn C và bà Nguyễn Thị N kháng cáo; đề nghị cấp phúc thẩm sửa Bản án dân sự

sơ thẩm số 09/2026/DS-ST ngày 08 tháng 4 năm 2026 của Toà án nhân dân khu

vực 13 - Hải Phòng theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông

Nguyễn Trọng L về việc công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

ngày 12/11/2019.

- Tại phiên tòa phúc thẩm,

+ Nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện và trình bày: Đề nghị Tòa án

hòa giải, nguyên đơn chấp nhận trả lại bị đơn đất tương ứng với số tiền 100 triệu

chưa thanh toán là khoảng 190 m

, đồng thời xem xét lại đơn giá cát san lấp

100.000 đồng/m

không phù hợp, giá thị trường hiện nay là 450.000 đồng/m

+ Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn giữ nguyên yêu cầu

kháng cáo, đồng ý bồi thường theo đơn giá cát san lấp mà nguyên đơn đưa ra.

+ Ý kiến phát biểu của Kiểm sát viên tại phiên tòa phúc thẩm: Về tố tụng:

Thẩm phán, Hội đồng xét xử và Thư ký phiên tòa đã tuân thủ đúng quy định của

pháp luật từ khi thụ lý vụ án cho đến trước thời điểm nghị án; các đương sự về cơ

bản đã thực hiện đúng quyền, nghĩa vụ của người tham gia tố tụng theo quy định

của Bộ luật Tố tụng dân sự; kháng cáo của bị đơn đảm bảo đúng thời hạn theo quy

định của pháp luật. Về nội dung: Nhận định và quyết định của Tòa án cấp sơ thẩm

về nội dung tranh chấp trong vụ án không đúng pháp luật; bản chất hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 12/11/2019 là hợp đồng đặt cọc; đề nghị

Hội đồng xét xử sửa bản án sơ thẩm theo hướng buộc bị đơn trả lại tiền cọc, chịu

phạt cọc theo thỏa thuận và bồi thường thiệt hại cho phía nguyên đơn.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

- Về tố tụng:

[1] Đây là vụ án liên quan đến việc tranh chấp giao dịch chuyển nhượng

quyền sử dụng đất; vụ án có bị đơn cư trú và bất động sản tranh chấp tại thôn T, xã

H, thành phố Hải Phòng. Tòa án nhân dân khu vực 13 - Hải Phòng thụ lý xét xử sơ

thẩm vụ án là đúng thẩm quyền.

[2] Ngày 08/4/2026, Tòa án nhân dân khu vực 13 - Hải Phòng xét xử sơ

thẩm; ngày 09/4/2026, ông Nguyễn Văn C và bà Nguyễn Thị N kháng cáo trong

thời hạn luật định. Nội dung, hình thức đơn kháng cáo phù hợp quy định của pháp

luật nên được Hội đồng xét xử chấp nhận xem xét theo trình tự phúc thẩm.

[3] Bị đơn kháng cáo vắng mặt, nhưng đã có đơn đề nghị xét xử vắng mặt;

người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Nguyễn Thị G vắng mặt nhưng ủy

quyền cho người đại diện tham gia tố tụng; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan

là UBND xã H và Ngân hàng TMCP C3 - Chi nhánh H1 vắng mặt tại phiên tòa lần

thứ 2 không rõ lý do. Xét việc vắng mặt của các đương sự trên không ảnh hưởng

đến việc giải quyết vụ án; căn cứ Điều 227, Điều 228 Bộ luật Tố tụng dân sự, Hội

đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt các đương sự trên theo thủ tục chung.

- Về nội dung kháng cáo

[4] Các đương sự đều xác nhận do có quan hệ họ hàng nên khi biết ông C, bà

N muốn bán đất, ông L đã hỏi mua, quá trình đàm phán 2 bên đã thống nhất được

giá chuyển nhượng và đã ký “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” ngày

12/11/2019 tại nhà ông L. Hợp đồng do ông L soạn, có chữ ký ông L (bên B) và vợ

chồng ông C, bà N (bên A) cùng những người chứng kiến. Trong hợp đồng có thỏa

thuận giá chuyển nhượng là 370.000.000 đồng; thanh toán tiền làm theo các đợt:

Đợt 1 bên mua đặt cọc 270.000.000 đồng, đợt 2 bên mua thanh toán nốt

100.000.000 đồng khi bên bán làm xong thủ tục sang tên đổi sổ cho bên mua (hạn

chót là 1 năm kể từ ngày ký kết hợp đồng đặt cọc phải sang tên đổi sổ); ngay sau

khi nhận đủ tiền cọc bên A phải bàn giao đất cho bên B…bên B được quyền sử

dụng và thay đổi hiện trạng. Ngoài ra, còn thỏa thuận… sau khi hết thời hạn 1

năm, nếu bên A không bán thì phải trả lại tiền cọc cho bên mua và phải bồi

thường gấp đôi tiền cọc 540.000.000 đồng cho bên B và bên B không mua thì

mất cọc và đền hợp đồng 270.000.000 đồng cho bên A…Hợp đồng đặt cọc gồm 4

trang được chia làm 02 bản có giá trị pháp lý như nhau, mỗi bên giữ 01 bản. Các

bên đều xác nhận chỉ ký một văn bản thỏa thuận duy nhất về việc chuyển nhượng

và tại thời điểm lập văn bản, các bên biết là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

đang được ông C, bà N thế chấp tại ngân hàng, nên không thể đối chiếu để ghi

nhận cụ thể các thông tin số thửa, diện tích và tứ cận trong hợp đồng.

[5] Theo quy định của Bộ luật Dân sự, khi xác định bản chất của giao dịch

dân sự phải căn cứ vào nội dung thỏa thuận, mục đích giao dịch, quyền và nghĩa vụ

mà các bên, thực tế xác lập, thực hiện giao dịch. Trong văn bản ngày 12/11/2019

ghi rõ khoản tiền 270.000.000 đồng là tiền “đặt cọc”; số tiền 100.000.000 đồng còn

lại chỉ thanh toán khi bên bán hoàn thành thủ tục sang tên, đổi giấy chứng nhận;

đồng thời các bên dành thời hạn 01 năm để thực hiện việc sang tên và quy định cụ

thể hậu quả khi một bên từ chối tiếp tục giao dịch. Như vậy, ý chí của các bên

không phải là xác lập và hoàn thành ngay một giao dịch chuyển quyền sử dụng đất,

mà là giao tiền trước để bảo đảm việc tiếp tục giao kết, thực hiện giao dịch đó

trong thời hạn đã thỏa thuận.

[6] Theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự; đặt cọc

là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị trong một

thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng; khi bên nhận đặt cọc từ

chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải chịu hậu quả pháp lý; các bên có

quyền thỏa thuận khác về hậu quả của việc đặt cọc. Xét khoản tiền 270.000.000

đồng có đầy đủ đặc điểm của tài sản đặt cọc là được giao tại thời điểm lập văn bản,

nhằm bảo đảm cho việc thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất

trong thời hạn nhất định; số tiền 100.000.000 đồng còn lại chỉ được thanh toán khi

hoàn thành thủ tục sang tên. Mặt khác, nếu ngày 12/11/2019 các bên đã thực sự

xác lập một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn chỉnh thì không có

lý do hợp lý để tiếp tục thỏa thuận “sau 01 năm” mới sang tên và nếu sau thời hạn

đó bên bán “không bán” thì phải trả tiền cọc và chịu khoản tiền 540.000.000 đồng

(phạt cọc). Các điều khoản này chỉ có ý nghĩa khi quyền sử dụng đất chưa được

chuyển nhượng dứt điểm mà các bên mới xác lập một quan hệ bảo đảm cho việc

giao kết, thực hiện giao dịch chuyển nhượng trong tương lai. Đặc biệt, cuối văn

bản, các bên tiếp tục ghi nhận “Hợp đồng đặt cọc gồm 04 trang”; thể hiện rõ bản

chất pháp lý của giao dịch là đặt cọc.

[7] Xét tại thời điểm ngày 12/11/2019, hai bên đều biết giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất đang được ông C, bà N thế chấp tại ngân hàng, nên không thể

đối chiếu để ghi cụ thể số thửa, diện tích, tứ cận của đất mà chỉ xác định diện tích

khoảng 800m

. Sau này, xác định được tài sản tranh chấp gồm thửa 269+269a, tờ

bản đồ số 01, diện tích 510m

và thửa 240a, tờ bản đồ số 01, diện tích 174m

, tổng

là 684m

; trong khi diện tích hiện trạng đo đạc là 802,3m

(sau khi trừ phần đất

giao thông, thủy lợi còn lại là 701,5m

). Sự khác biệt về số thửa, diện tích và hiện

trạng sử dụng nêu trên cho thấy tại thời điểm lập văn bản, các bên chưa xác định

đầy đủ, chính xác đối tượng của giao dịch, phù hợp với lời khai của các bên. Theo

Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, việc thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử

dụng đất phải có giấy CNQSD đất và đất đó không có tranh chấp (chưa được thế

chấp), đồng thời phải tuân thủ quy định về công chứng, chứng thực theo khoản 3

Điều 167 Luật Đất đai năm 2013. Các tình tiết này không phải là căn cứ duy nhất

để xác định giao dịch là đặt cọc, nhưng là những tình tiết quan trọng củng cố kết

luận rằng tại thời điểm ngày 12/11/2019 các bên chưa hoàn tất một hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực.

[8] Xét diễn biến thực tế sau khi giao kết văn bản ngày 12/11/2019 càng thể

hiện rõ bản chất đặt cọc của giao dịch: Tại Biên bản hòa giải do Ủy ban nhân dân

xã lập ngày 19/6/2025, ông L trình bày … khoảng tháng 02/2020 ông C gọi điện

nhắn ông L về hoàn thành thủ tục mua bán vì đã rút sổ khỏi ngân hàng. Sau đó tôi

về thì anh C thay đổi ý định không làm thủ tục sang nhượng mảnh đất cho tôi mà

tiếp tục thế chấp miếng đất tại Ngân hàng khác….Nếu xác định ngày 12/11/2019

các bên đã hoàn tất hợp đồng chuyển nhượng thì sau khi giấy chứng nhận được rút

khỏi ngân hàng vào tháng 01/2020, các bên sẽ thực hiện thủ tục công chứng, chứng

thực và đăng ký sang tên theo thỏa thuận. Tuy nhiên, thực tế ông C, bà N không

thực hiện việc sang tên mà thay đổi ý định không làm thủ tục sang nhượng cho

thấy tại thời điểm đó, các bên vẫn nhận thức và ứng xử theo hướng giao dịch

chuyển nhượng chưa được hoàn tất; khoản tiền 270.000.000 đồng vẫn gắn với việc

thực hiện giao dịch trong tương lai.

[9] Đối với việc sau khi nhận 270.000.000 đồng, ông C, bà N đã giao đất cho

ông L quản lý, sử dụng bơm cát san lấp, trồng cây và xây dựng tường bao. Việc

giao đất cho bên đặt cọc quản lý, sử dụng hoặc cho phép bên đặt cọc thay đổi hiện

trạng có thể là cách thức các bên thực hiện thỏa thuận trong thời gian chờ hoàn tất

thủ tục chuyển nhượng, nhưng không đồng nghĩa với việc quyền sử dụng đất đã

được chuyển giao về mặt pháp lý. Chính văn bản ngày 12/11/2019 xác định việc

thanh toán 100.000.000 đồng còn lại gắn với thời điểm bên bán hoàn thành thủ tục

sang tên, đổi giấy chứng nhận. Vì vậy, việc giao đất trên thực tế chỉ là một hành vi

thực hiện thỏa thuận giữa các bên, không đủ căn cứ để xác định ông L đã trở thành

người sử dụng đất hợp pháp. Tòa án cấp sơ thẩm công nhận hiệu lực hợp đồng

ngày 12/11/2019 và giao quyền sử dụng đất cho ông L, bà Nguyễn Thị G là chưa

phù hợp với bản chất giao dịch và các quy định pháp luật có liên quan.

[10] Do thỏa thuận đặt cọc ngày 12/11/2019 là giao dịch độc lập và có hiệu

lực, việc ông C, bà N (bên nhận cọc) xác định không bán đất cho ông L là hành vi

từ chối thực hiện giao dịch mà việc đặt cọc nhằm bảo đảm. Theo khoản 2 Điều 328

Bộ luật Dân sự năm 2015, bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng

thì phải trả lại 270.000.000 đồng tiền đặt cọc và 540.000.000 đồng tiền phạt cọc,

tổng cộng 810.000.000 đồng.

[11] Đối với việc ông L đã đầu tư trồng cây và xây dựng tường bao, đổ cát

san lấp. Mặc dù Tòa án cấp sơ thẩm chưa định giá khối lượng cát san lấp, nhưng

tại phiên tòa phúc thẩm, phía bị đơn chấp nhận thanh toán cho ông L giá trị cây

cối, tài sản trên đất theo kết quả định giá là 37.277.369 đồng và tiền cát san lấp

theo yêu cầu của ông L là 500 m³ × 450.000 đồng/m³ = 225.000.000 đồng. Do đó,

cần buộc ông C, bà N phải thanh toán cho ông L khoản tiền 225.000.000 đồng +

37.277.369 đồng = 262.277.369 đồng là phù hợp với quy định của pháp luật, bảo

đảm quyền lợi của phía nguyên đơn.

[12] Từ những phân tích trên, Hội đồng xét xử thấy có căn cứ chấp nhận

kháng cáo của ông Nguyễn Văn C, bà Nguyễn Thị N về việc không công nhận

“Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” ngày 12/11/2019; xác định thỏa

thuận đặt cọc ngày 12/11/2019 có hiệu lực và buộc ông C, bà N thanh toán cho ông

L tổng số tiền 1.072.277.369 đồng như trên.

[13] Về án phí: Ông L là người cao tuổi và có đơn xin miễn án phí nên được

miễn toàn bộ tiền án phí theo quy định của pháp luật. Ông Nguyễn Văn C và bà

Nguyễn Thị N phải chịu án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch đối với số tiền phải

thanh toán trả cho ông L. Kháng cáo được chấp nhận nên bị đơn kháng cáo không

phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

[14] Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, không bị

kháng nghị nên Hội đồng xét xử không xét.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ các Điều 147, Điều 148, khoản 2 Điều 308, Điều 309, Điều 313 Bộ

luật Tố tụng dân sự năm 2015;

Căn cứ Điều 328, Điều 357, Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015;

Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016

của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản

lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

Tuyên xử: Chấp nhận kháng cáo của ông Nguyễn Văn C và bà Nguyễn Thị

N; sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 09/2026/DS-ST ngày 08 tháng 4 năm 2026 của

Tòa án nhân dân khu vực 13 - Hải Phòng.

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Trọng L về việc

công nhận hiệu lực “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” ngày 12 tháng

11 năm 2019 giữa ông Nguyễn Trọng L với ông Nguyễn Văn C, bà Nguyễn Thị N.

2. Xác định văn bản thỏa thuận ngày 12 tháng 11 năm 2019 giữa ông

Nguyễn Trọng L với ông Nguyễn Văn C, bà Nguyễn Thị N là thỏa thuận đặt cọc

để bảo đảm việc giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

3. Buộc ông Nguyễn Văn C và bà Nguyễn Thị N phải trả cho ông Nguyễn

Trọng L số tiền đặt cọc là 270.000.000 đồng; số tiền phạt cọc là 540.000.000

đồng; bồi thường thiệt hại giá trị cát san lấp là 225.000.000 đồng và giá trị cây cối,

tài sản trên đất là 37.277.369 đồng. Tổng cộng là 1.072.277.369 đồng. Kể từ ngày

người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án, nếu người phải thi hành án

chưa thi hành khoản tiền nêu trên thì hàng tháng còn phải chịu khoản tiền lãi đối

với số tiền chậm thi hành án, theo mức lãi suất quy định tại Điều 357 và khoản 2

Điều 468 Bộ luật Dân sự, tương ứng với thời gian và số tiền chậm thi hành án.

4. Về án phí: Ông Nguyễn Trọng L phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự sơ

thẩm, nhưng do ông L là người cao tuổi có đơn xin miễn án phí nên được miễn

toàn bộ án phí. Ông Nguyễn Văn C và bà Nguyễn Thị N phải chịu 44.168.321

đồng án phí dân sự sơ thẩm. Do kháng cáo của ông Nguyễn Văn C và bà Nguyễn

Thị N được chấp nhận nên ông C và bà N không phải chịu án phí dân sự phúc

thẩm và được hoàn trả 300.000 đồng tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm đã nộp theo

Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0004285 ngày 14 tháng 4 năm 2026

của Thi hành án dân sự thành phố Hải Phòng.

- Các quyết định khác của Bản án dân sự sơ thẩm số 09/2026/DS-ST ngày

08 tháng 4 năm 2026 của Tòa án nhân dân khu vực 13 - Hải Phòng không có

kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ khi hết thời hạn kháng cáo,

kháng nghị.

- Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

- Về quyền yêu cầu thi hành án: Trường hợp bản án, quyết định được thi

hành theo Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự,

người phải thi hành án dân sự có quyền yêu cầu thi hành án, thỏa thuận thi hành

án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều

4, 6 và 7 Luật thi hành án dân sự. Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy

định tại Điều 34 Luật Thi hành án dân sự.

Nơi nhận:

- Các đương sự;

- VKSND thành phố Hải Phòng;

- Phòng THADS KV 13 – Hải Phòng;

- TAND khu vực 13 – Hải Phòng;

- Lưu: Hồ sơ vụ án, HCTP.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM

THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA

Đặng Minh Hạnh

THÀNH VIÊN HỘI ĐỒNG XÉT XỬ

THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA

Đoàn Thị Hương Nhu Bùi Thị Thúy Hà

Đặng Minh Hạnh

Ban hành: 14/08/2026

Cấp xét xử: Phúc thẩm

Bản án cùng lĩnh vực

Bản án số 1695/2026/DS-PT ngày 08/09/2026 của TAND TP. Hồ Chí Minh về tranh chấp hợp đồng hợp tác

Bản án số 1690/2026/DS-PT ngày 07/09/2026 của TAND TP. Hồ Chí Minh về tranh chấp hợp đồng vay tài sản

Bản án số 527/2026/DS-PT ngày 04/09/2026 của TAND tỉnh Lâm Đồng về tranh chấp hợp đồng vay tài sản

Bản án số 791/2026/DS-PT ngày 04/09/2026 của TAND tỉnh Vĩnh Long về tranh chấp về thừa kế tài sản

Bản án số 792/2026/DS-PT ngày 04/09/2026 của TAND tỉnh Vĩnh Long về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Bản án số 1216/2026/DS-PT ngày 04/09/2026 của TAND TP. Cần Thơ về tranh chấp hợp đồng tín dụng

Bản án số 609/2026/DS-PT ngày 04/09/2026 của TAND tỉnh Cà Mau về tranh chấp quyền sử dụng đất

Bản án số 604/2026/DS-PT ngày 03/09/2026 của TAND tỉnh Cà Mau về tranh chấp quyền sử dụng đất

Bản án số 663/2026/DS-PT ngày 03/09/2026 của TAND TP. Hà Nội về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Bản án số 601/2026/DS-PT ngày 03/09/2026 của TAND tỉnh Cà Mau về tranh chấp hợp đồng trao đổi tài sản

Bản án mới nhất

Bản án số 268/2026/HS-PT ngày 08/09/2026 của TAND TP. Hải Phòng

Hình sự

Bản án số 58/2026/HNGĐ-PT ngày 08/09/2026 của TAND tỉnh Vĩnh Long về tranh chấp về thay đổi người trực tiếp nuôi con sau khi ly hôn

Hôn nhân gia đình

Bản án số 48/2026/HNGĐ-PT ngày 08/09/2026 của TAND tỉnh Tây Ninh về vụ án ly hôn về mâu thuẫn gia đình

Hôn nhân gia đình

Bản án số 1695/2026/DS-PT ngày 08/09/2026 của TAND TP. Hồ Chí Minh về tranh chấp hợp đồng hợp tác

Dân sự

Bản án số 321/2026/KDTM-PT ngày 07/09/2026 của TAND TP. Hồ Chí Minh về tranh chấp về mua bán hàng hóa

Kinh doanh thương mại