Tra cứu Bản án/Quyết định của tòa án

Tìm nâng cao

Tìm kiếm nâng cao Tất cả Tiêu đề Số hiệu văn bản Cụm từ chính xác

Bản án số 216/2024/DS-PT ngày 27/12/2024 của TAND TP. Đà Nẵng về tranh chấp về quyền sở hữu và các quyền khác đối với tài sản

Thuộc tính
Nội dung
VB gốc
VB liên quan
Lược đồ
Đính chính
Án lệ
BA/QĐ cùng nội dung
Tải về

Báo lỗi

Thuộc tính Bản án 216/2024/DS-PT

Tên Bản án:	Bản án số 216/2024/DS-PT ngày 27/12/2024 của TAND TP. Đà Nẵng về tranh chấp về quyền sở hữu và các quyền khác đối với tài sản
Quan hệ pháp luật:	Tranh chấp về quyền sở hữu và các quyền khác đối với tài sản
Cấp xét xử:	Phúc thẩm
Tòa án xét xử:	TAND TP. Đà Nẵng
Số hiệu:	216/2024/DS-PT
Loại văn bản:	Bản án
Ngày ban hành:	27/12/2024
Lĩnh vực:	Dân sự
Áp dụng án lệ:	Đã biết Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để xem áp dụng án lệ. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
Đính chính:	Đã biết Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để xem đính chính. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
Thông tin về vụ/việc:	Công ty P - Liễu Thị Th

Tóm tắt Bản án

Nội dung tóm tắt đang được cập nhật, Quý khách vui lòng quay lại sau!

Tải văn bản

Bản án số 216/2024/DS-PT

TOÀ ÁN NHÂN DÂN CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

Bản án số: 216/2024/DS-PT

Ngày 27/12/2024

V/v “Tranh chấp yêu cầu tuyên bố hợp đồng

góp vốn vô hiệu và giải quyết hậu quả của

hợp đồng vô hiệu, yêu cầu sửa đổi và tiếp tục

thực hiện hợp đồng góp vốn, yêu cầu tuyên

bố hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vô hiệu”.

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG

Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Vũ Việt Dũng

Các Thẩm phán: Ông Nguyễn Ngọc Anh

Ông Trần Hoài Sơn

- Thư ký phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Bình - Thư ký Tòa án nhân dân thành phố

Đà Nẵng.

- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân

thành phố Đà Nẵng tham gia phiên tòa:

Bà Lương Thị Chung - Chức vụ: Kiểm sát viên.

Ngày 27 tháng 12 năm 2024 tại trụ sở Tòa án nhân dân thành phố Đà Nẵng xét

xử phúc thẩm công khai

vụ án thụ lý số 90/2024/TLPT-DS ngày 11/10/2024 về việc

“Tranh chấp yêu cầu tuyên bố hợp đồng góp vốn vô hiệu và giải quyết hậu quả của

hợp đồng vô hiệu, yêu cầu sửa đổi và tiếp tục thực hiện hợp đồng góp vốn, yêu cầu

tuyên bố hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vô hiệu”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 47/2024/DS-ST ngày 11/7/2024 của Tòa án nhân

dân quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 173/2024/QĐ-PT ngày

06/11/2024 và Quyết định hoãn phiên tòa phúc thẩm số 292/2024/QĐ-PT ngày

29/11/2024 giữa các đương sự:

* Nguyên đơn: Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh nhà Ph - Trụ sở: 223 đường

L, phường H, quận H, thành phố Đà Nẵng.

Người đại diện theo uỷ quyền của nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị Thanh Tuy - sinh

năm 1985; bà Trần Thị Lâm Nh - sinh năm 1995; bà Nguyễn Tú Quy - sinh năm 1995

và ông Bùi Sơn C - sinh năm 1996 - Cùng địa chỉ: 223 đường L, phường H, quận H,

thành phố Đà Nẵng. (Theo Giấy uỷ quyền số 205/UQ-PGT ngày 18 tháng 11 năm

2024). (Bà Tuy và bà Quy có mặt).

* Bị đơn: Bà Liễu Thị Th - Sinh năm 1971 - Nơi cư trú: Tổ 23, phường H, quận

L, thành phố Đà Nẵng.

Người đại diện theo uỷ quyền của bị đơn: Ông Lê Qu - sinh năm 1985; bà Trần

Thị Duy - sinh năm 1989; ông Nguyễn Công Tí - sinh năm 1995 và bà Hoàng Thị

Thúy Quỳ - sinh năm 1997; cùng địa chỉ: Tầng 2 Toà nhà Thư Dung Plaza - 87 đường

N, phường N, quận H, thành phố Đà Nẵng. (bà Quỳ có mặt).

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn: Ông Lê Văn C, bà Trần Thị

Hậ, bà Phạm Thị Th - thuộc Công ty Luật hợp danh FDVN - Cùng địa chỉ: Tầng 2 Toà

nhà Thư Dung Plaza - 87 đường N, phường N, quận H, thành phố Đà Nẵng. (Bà Hậ có

mặt).

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

- Ngân hàng Thương mại cổ phần Đ; trụ sở: 22 đườngN, phường T, quận H,

thành phố Hà Nội.

Người đại diện theo ủy quyền của Đ: Ông Mai Xuân Thu, bà Nguyễn Thị Kim

Xuâ, ông Hoàng Thế Quan, bà Phan Thị Thanh Hươ, ông Nguyễn Văn Li và bà Huỳnh

Thị Trung Phươ; cùng địa chỉ: Số 02 đường A, phường H, quận H, thành phố Đà Nẵng.

(Vắng mặt).

- Văn phòng công chứng N - Trụ sở: 106 đường A, quận H, thành phố Đà Nẵng.

(Vắng mặt).

* Người kháng cáo: Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh nhà Ph, là Nguyên đơn

và bà Liễu Thị Th, là Bị đơn.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo bản án sơ thẩm thì nội dung vụ án như sau:

* Theo Đơn khởi kiện gửi đến Tòa án ngày 25 tháng 3 năm 2022, Đơn khởi kiện

bổ sung gửi đến Toà án ngày 31 tháng 3 năm 2023, tại Bản trình bày ngày 01 tháng 4

năm 2024 và trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn - Công ty Cổ phần Đầu tư

Kinh doanh nhà Ph (Viết tắt là Công ty P) và người đại diện theo uỷ quyền của nguyên

đơn trình bày:

Ngày 13 tháng 3 năm 2018, Công ty P và bà Liễu Thị Th đã ký kết Hợp đồng

góp vốn số 634/HĐGV-PGT-PC để cùng hợp tác góp vốn tại Dự án Khu đô thị Thanh

Hoàng (PHOENIX COMPLEX) tại địa chỉ: Khu tái định cư vệt biệt thự Xuân Thiều -

Nam Ô, phường Hòa Khánh Bắc, quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng (Viết tắt là Dự

án).

Theo hợp đồng, bà Th đồng ý góp vốn cùng Công ty P để Công ty thực hiện các

thủ tục pháp lý Dự án theo quy định của pháp luật, sau khi bà Th hoàn thành việc góp

vốn theo quy định tại Hợp đồng và trên cơ sở Dự án đã đáp ứng đủ các điều kiện pháp

lý để chuyển nhượng các lô đất nền thuộc Dự án, Công ty P và bà Th sẽ ký kết hợp

đồng chuyển nhượng để giao cho bà Th 01 (Một) lô đất thuộc Dự án với diện tích 120

, vị trí: 26, thuộc Khu A1. Đặc biệt, Điều 6 của hợp đồng thoả thuận như sau:

“…

6.4.2.Việc chấm dứt hợp đồng do trường hợp bất khả kháng theo các quy định

của pháp luật và Bên A không thể tiếp tục thực hiện dự án thì bên B được Bên A hoàn

lại 100% số tiền vốn đã nộp cho Bên A và không tính lãi…”.

Thực hiện hợp đồng, Công ty P đã triển khai các thủ tục pháp lý để thực hiện dự

án, bà Th đã thực hiện trách nhiệm góp vốn cho Công ty vào ngày 12 tháng 3 năm

2018 với tổng số tiền góp vốn là 1.217.052.000 đồng (Một tỷ hai trăm mười bảy triệu

không trăm năm mươi hai ngàn đồng).

Tuy nhiên, xuất phát bởi các lý do khách quan trong quá trình thực hiện các trình

tự, thủ tục pháp lý Dự án. Bao gồm: Sự thay đổi quy hoạch và các yêu cầu rà soát, yêu

cầu điều chỉnh từ các cơ quan có thẩm quyền; các trở ngại khách quan từ tình hình dịch

bệnh (Covid-19) kể từ đầu năm 2020; kể từ ngày 08 tháng 02 năm 2021, thời điểm

Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi Điều 41 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP có hiệu

lực thi hành, theo đó Dự án không còn được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới

hình thức phân lô, bán nền. Đây là hoàn cảnh thay đổi cơ bản khách quan khiến công

ty đến nay không thể tiếp tục thực hiện hợp đồng. Công ty đã thông báo đến bà Th

đồng thời đã nhiều lần tổ chức gặp làm việc để đàm phán lại hợp đồng nhưng vẫn

không có kết quả. Công ty đã đưa ra nhiều phương án thương lượng, trong đó có

phương án thanh lý chấm dứt hợp đồng thì số tiền bà Th được nhận là số tiền góp vốn

x 2, nhưng bà Th không đồng ý.

Do vậy, Công ty P khởi kiện, yêu cầu Toà án căn cứ quy định tại Điều 6 của

Hợp đồng, Điều 420 Bộ luật Dân sự và các quy định của pháp luật có liên quan, tuyên

bố chấm dứt Hợp đồng góp vốn số 634/HĐGV-PGT-PC ngày 13 tháng 3 năm 2018 kể

từ ngày 08 tháng 02 năm 2021.

Sau khi khởi kiện, ngày 20 tháng 5 năm 2022, Uỷ ban nhân dân thành phố Đà

Nẵng ra Quyết định xử phạt vi phạm hành chính số 1369/QĐ-XPHC đối với Công ty P

do hành vi vi phạm hành chính: Huy động vốn không đúng quy định trong hoạt động

kinh doanh bất động sản tại Dự án Khu đô thị Thanh Hoàng, quận Liên Chiểu, thành

phố Đà Nẵng. Sau khi nhận được quyết định, Công ty P nhận thấy việc ký kết Hợp

đồng giữa Công ty P và bà Th đã vi phạm điều cấm của pháp luật theo quy định tại

Điều 123 Bộ luật Dân sự và khoản 5 Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản.

Do đó, Công ty P bổ sung yêu cầu khởi kiện, đề nghị Toà án căn cứ quy định tại

Điều 123, khoản 2 Điều 131 Bộ luật dân sự, các quy định của pháp luật có liên quan và

Quyết định số 1369/QĐ-XPHC, giải quyết:

- Tuyên bố Hợp đồng số 634/HĐGV-PGT-PC ngày 13 tháng 3 năm 2018 vô hiệu

do vi phạm điều cấm của luật.

- Giải quyết hậu quả của Hợp đồng vô hiệu: Tuyên bố Công ty P hoàn trả toàn bộ

số tiền đã góp vốn là 1.217.052.000 đồng cho bà Th.

Đối với yêu cầu phản tố của bà Th do hợp đồng góp vốn ký kết giữa hai bên là vô

hiệu nên việc bà Th yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng góp vốn là trái với các quy

định của pháp luật. Đối với việc bà Th yêu cầu được liên hệ với Uỷ ban nhân dân thành

phố Đà Nẵng, Sở Xây dựng thành phố Đà Nẵng, Sở Tài nguyên và Môi trường thành

phố Đà Nẵng, Uỷ ban nhân dân quận Liểu Chiểu và các cơ quan liên quan để thực hiện

thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền

với đất là không phù hợp với quy định tại khoản 11 Điều 1 Nghị định 10/2023/NĐ-CP

ngày 03 tháng 4 năm 2023 của Chính Phủ vì đây là nghĩa vụ của chủ đầu tư; thủ tục

cho phép cá nhân, tổ chức khác tự liên hệ cơ quan có thẩm quyền là không có quy định

và không có căn cứ để thực hiện. Đối với việc yêu cầu tuyên bố vô hiệu Hợp đồng thế

chấp quyền sử dụng đất số 111/2019/HĐMB-PVB-CNĐN ngày 17 tháng 5 năm 2019

là không có căn cứ vì thời điểm thế chấp Công ty P đã được cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, đất không có tranh chấp, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án

và vẫn còn thời hạn sử dụng đất, hợp đồng thế chấp đã được công chứng và phù hợp

với khoản 1 Điều 167, khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai.

Tại phiên tòa, người đại diện theo uỷ quyền của nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu

khởi kiện, đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ các điều 122 và 123 Bộ luật Dân năm,

khoản 1 Điều 68 Luật Nhà ở, Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10

năm 2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở, khoản 5

Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản tuyên Hợp đồng góp vốn vô hiệu. Các bên đều

hiểu rõ tình trạng pháp lý của Dự án tại thời điểm thực hiện giao dịch và cùng đồng

thuận ký kết hợp đồng góp vốn nên đều có lỗi dẫn đến việc ký kết hợp đồng vô hiệu.

Công ty P có nghĩa vụ hoàn trả cho bà Th số tiền 1.217.052.000 đồng.

* Tại Đơn phản tố gửi đến Toà án ngày 21 tháng 4 năm 2022 và ngày 25 tháng

4 năm 2022, Văn bản giải trình ngày 01 tháng 6 năm 2022, Văn bản trình bày ý kiến

gửi đến Toà án ngày 16 tháng 8 năm 2022, Văn bản kiến nghị ngày 06 tháng 9 năm

2022, Văn bản trình bày ý kiến ngày 11 tháng 4 năm 2023, Đơn sửa đổi, bổ sung đơn

phản tố gửi đến Toà án ngày 17 tháng 4 năm 2023, Đơn bổ sung yêu cầu phản tố gửi

đến Toà án ngày 25 tháng 7 năm 2023 và trong quá trình giải quyết vụ án, bị đơn - bà

Liễu Thị Th và người đại diện theo uỷ quyền của bị đơn trình bày:

Ngày 13 tháng 3 năm 2018, bà Liễu Thị Th và Công ty P ký kết Hợp đồng góp

vốn tại Dự án Khu đô thị Thanh Hoàng số 634/HĐGV-PGT-PC như đại diện Công ty P

trình bày. Thực hiện hợp đồng, bà Th đã thanh toán số tiền 1.217.052.000 đồng, tương

đương với 90% giá trị chuyển nhượng lô đất.

Tại thời điểm ký hợp đồng, Dự án Khu đô thị Thanh Hoàng được phép phân lô

bán nền. Tại Điều 3.2 và Điều 3.3 Hợp đồng góp vốn nêu rõ: “Trong thời hạn 06 tháng

kể từ ngày ký hợp đồng góp vốn hai bên sẽ tiến hành công chứng hợp đồng chuyển

nhượng” và “Bên A cam kết trong thời hạn 30 ngày làm việc kể từ ngày hai bên công

chứng hợp đồng chuyển nhượng bên A sẽ giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

đứng tên bên B”. Như vậy, đến ngày 13 tháng 9 năm 2018, Công ty P đã phải hoàn

thành nghĩa vụ ký công chứng hợp đồng chuyển nhượng và hạn cuối đến ngày 13

tháng 10 năm 2018, bà Th đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng lô đất theo cam

kết. Tuy nhiên, từ khi ký kết hợp đồng đến nay, Công ty P vẫn chưa hoàn thiện pháp lý

để ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất công chứng cho bà Th và các

khách hàng mua đất khác tại Dự án trong khi bà Th đã hoàn thành nghĩa vụ đóng tiền

theo đúng tiến độ quy định tại Hợp đồng. Do Công ty P đã vi phạm nghiêm trọng Hợp

đồng, không tuân thủ các cam kết đã được hai bên thống nhất và chính sự vi phạm này

của Công ty P là nguyên nhân khiến cho Dự án bị ảnh hưởng của Nghị định

148/2020/NĐ-CP.

Khoản 4 Điều 4 Nghị định 148/2020/NĐ-CP quy định về điều khoản chuyển

tiếp: Nếu các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho

thuê tại các phường của đô thị loại I trực thuộc trung ương đã được Ủy ban nhân dân

cấp tỉnh có văn bản theo quy định của pháp luật cho phép được chuyển nhượng quyền

sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trước ngày nghị định này có hiệu lực thi

hành thì được tiếp tục thực hiện. Theo đó, Dự án Khu đô thị Thanh Hoàng vẫn sẽ được

phân lô bán nền khi đã được Uỷ ban nhân dân thành phố Đà Nẵng có văn bản cho phép

được phân lô bán nền trước ngày 08 tháng 02 năm 2021. Do đó, nếu Công ty P tuân

thủ đúng hợp đồng, hoàn thiện các hồ sơ pháp lý Dự án thì các bên đã không phải bị

ảnh hưởng bởi Nghị định 148/2020/NĐ-CP.

Theo khoản 2 Điều 420 Bộ luật Dân sự thì: “Trong trường hợp hoàn cảnh thay

đổi cơ bản, bên có lợi bị ảnh hưởng có quyền yêu cầu bên kia đàm phán lại hợp đồng

trong một thời hạn hợp lý”. Sau khi Nghị định 148/2020/NĐ-CP có hiệu lực, bà Th

cũng đã chấp nhận việc sẽ xây dựng nhà trên đất và nhận chuyển nhượng đồng thời

nhà và đất. Tuy nhiên Công ty P đã thiếu thiện chí, đưa ra nhiều phương án bất lợi cho

bà Th. Cụ thể:

- Trường hơp tiếp tục thực hiện hợp đồng thì hợp đồng góp vốn sẽ được thanh

lý, các bên sẽ ký kết hợp đồng đặt mua, khi đó bà Th sẽ phải thanh toán bổ sung với

giá chuyển nhượng được xác định là: Giá trị quyền sử dụng đất được nhân đôi + chi

phí xây dựng nhà. Việc nâng giá gấp đôi là vô lý, không đúng thoả thuận, Nghị định

148/2020/NĐ-CP không làm ảnh hưởng đến giá đất;

- Trường hợp chấm dứt Hợp đồng thì Công ty P sẽ hoàn trả lại tiền cho bà Th.

Việc hoàn trả được thực hiện thành nhiều đợt trong thời gian dài. Phương án này khách

hàng sẽ chịu nhiều thiệt thòi, thiệt hại như: Tiền đã đầu tư vào dự án lâu nay nhưng

không mang lại lợi ích mà còn sụt giảm giá trị do đồng tiền bị trượt giá; thiệt hại về

tiền lãi; mất cơ hội đầu tư, đặc biệt là cơ hội được sử dụng đất. Việc thanh toán thực

hiện thành nhiều đợt gây rủi ro cho khách hàng.

Do cả hai phương án mà Công ty P đưa ra đều bất cân đối không bảo đảm quyền

lợi nên bà Th không đồng ý, mà đề nghị sửa đổi hợp đồng để cân bằng lợi ích hợp pháp

của các bên theo quy định tại khoản 3 Điều 420 Bộ Luật Dân sự.

Ngoài ra, Công ty P đã bán đất cho bà Th, nhận tiền của bà Th theo đúng tiến độ,

đã bàn giao các lô đất cho bà Th trên thực địa nhưng lại đem diện tích đất này đi thế

chấp cho Ngân hàng Thương mại cổ phần Đại Chúng Việt Nam là vi phạm nghiêm

trọng nghĩa vụ trong thoả thuận với bà Th. Ngân hàng cũng vi phạm nghiêm trọng

trong quá trình xét duyệt khoản vay, không kiểm tra, xét duyệt khoản vay kỹ lưỡng, vi

phạm pháp luật.

Do vậy, bà Th đề nghị không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Công ty P và có

yêu cầu phản tố, đề nghị:

1. Buộc Công ty P tiếp tục thực hiện Hợp đồng góp vốn số 634/HĐGV-PGT-PC

ngày 13 tháng 3 năm 2018 giữa Công ty P và bà Th theo hướng:

a. Sửa đổi Hợp đồng góp vốn số 634/HĐGV-PGT-PC ngày 13 tháng 3 năm 2018

như sau:

- Tuyên bà Th được quyền xây dựng và chịu chi phí xây dựng nhà trên lô đất số

26, Khu A1 Dự án Khu đô thị Thanh Hoàng tại Khu Tái định cư vệt Biệt thự Xuân

Thiều - Nam Ô, phường Hòa Khánh Bắc, quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng;

- Buộc Công ty P phải hoàn thiện các điều kiện pháp lý để lô đất trên và công

trình trên đất đủ điều kiện chuyển nhượng cho bà Th theo quy định của pháp luật với

giá trị quyền sử dụng đất giữ nguyên trong Hợp đồng góp vốn đã ký kết;

- Buộc Công ty P liên hệ Uỷ ban nhân dân thành phố Đà Nẵng, Sở Xây dựng

thành phố Đà Nẵng, Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Đà Nẵng, Uỷ ban nhân

dân quận Liểu Chiểu và các cơ quan liên quan lập các thủ tục để cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bà Th đối

với nhà và đất tại lô đất trên.

b. Các điều khoản không sửa đổi tại Hợp đồng góp vốn số 634/HĐGV-PGT-PC

ngày 13 tháng 3 năm 2018 đã có hiệu lực pháp luật và được Công ty P và bà Th tiếp

tục thực hiện.

2. Tuyên bà Th được quyền chủ động liên hệ với Uỷ ban nhân dân thành phố Đà

Nẵng, Sở Xây dựng thành phố Đà Nẵng, Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Đà

Nẵng, Uỷ ban nhân dân quận Liểu Chiểu và các cơ quan liên quan để thực hiện thủ tục

cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

nhà và đất tại lô đất số 26, Khu A1 Dự án Khu đô thị Thanh Hoàng sau khi trả phần giá

trị đất còn lại theo Hợp đồng góp vốn 634/HĐGV-PGT-PC ngày 13 tháng 3 năm 2018

và xây dựng nhà theo quy định pháp luật.

3. Tuyên bố vô hiệu Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số 111/2019/HĐMB-

PVB-CNĐN ngày 17 tháng 5 năm 2019 giữa Ngân hàng Thương mại cổ phần Đại

Chúng Việt Nam - Chi nhánh Đà Nẵng và Công ty P được công chứng tại Văn phòng

công chứng Nguyễn Hải Sâm, số công chứng 7316, quyển số 01/TP/CC-SCC/HĐGD

liên quan diện tích đất tại Dự án KDC Thanh Hoàng - thửa đất số 38, tờ bản đồ số 20,

địa chỉ: Lô B-1 Khu Tái định cư vệt Biệt thự Xuân Thiều - Nam Ô, phường Hòa Khánh

Bắc, quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng.

Tại phiên toà, người đại diện theo uỷ quyền của bị đơn trình bày: Lô đất 26, Khu

A1 được bà Liễu Thị Th nhận chuyển nhượng lại từ ông Chu Văn Hạ - trú tại phường

Hoà Thuận Tây, quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng với giá 2.100.000.000 đồng (Hai

tỷ một trăm triệu đồng). Lô đất đã được ông Hạ trực tiếp ký hợp đồng góp vốn với

Công ty P và ông Hạ là người ký vào Biên bản giao mốc ranh giới lô đất ngày 22 tháng

10 năm 2017 với Công ty P. Đề nghị Hội đồng xét xử tạm ngừng phiên toà để đưa ông

Chu Văn Hạ tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan để

giải quyết tranh chấp giữa bà Th và ông Hạ.

* Tại Văn bản số 185/PVB-QL&TCTTS.MTR ngày 01 tháng 3 năm 2023, Văn

bản số 185/PVB-QL&TCTTS.MTR ngày 11 tháng 5 năm 2023, Đơn đề nghị vắng mặt

tại phiên toà xét xử sơ thẩm ngày 17 tháng 6 năm 2024 và trong quá trình giải quyết

vụ án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan - Ngân hàng Thương mại cổ phần Đại

Chúng Việt Nam trình bày:

Nhằm bổ sung nguồn vốn phục vụ mục đích kinh doanh và đầu tư, Công ty P đã

thực hiện việc vay vốn tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Đại chúng Việt Nam theo

các Hợp đồng tín dụng được ký kết giữa hai bên. Theo đó, đến nay tổng nghĩa vụ nợ

của Công ty P còn phải thanh toán cho Ngân hàng tạm tính đến ngày 07 tháng 6 năm

2024 là 431.428.821.716 đồng (Bốn trăm ba mươi mốt tỷ bốn trăm hai mươi tám triệu

tám trăm hai mươi mốt ngàn bảy trăm mười sáu đồng), trong đó: nợ gốc

199.842.324.689 đồng và nợ lãi trong hạn 49.845.681.187 đồng, nợ lãi trên gốc quá

hạn 164.906.203.154 đồng và nợ lãi trên gốc trong hạn chậm thanh toán

16.834.612.686 đồng.

Để đảm bảo cho toàn bộ các nghĩa vụ tài chính, Công ty P đã sử dụng các tài sản

thuộc quyền sở hữu của mình để thế chấp cho Ngân hàng. Tài sản bảo đảm là quyền sử

dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại đất số 38, tờ bản đồ số 20, diện tích 17.598 m

tại địa chỉ: Lô B-1 Khu tái định cư vệt biệt thự Xuân Thiều - Nam Ô, phường Hòa

Khánh Bắc, quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng theo Giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CO 161090 do Sở Tài

nguyên và Môi trường thành phố Đà Nẵng cấp ngày 20 tháng 9 năm 2018 cho Công ty

P, theo Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số 111/2019/HĐMB-PVB-CNĐN ngày

17 tháng 5 năm 2019. Hợp đồng thế chấp được công chứng và đăng ký thế chấp theo

đúng quy định của pháp luật.

Sau khi thế chấp tài sản tại Ngân hàng, Công ty P tiếp tục thực hiện việc quản lý

và sử dụng đối với tài sản bảo đảm nêu trên, Ngân hàng chỉ quản lý hồ sơ gốc Giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số

CO 161090. Trường hợp Công ty P tất toán toàn bộ các nghĩa vụ tài chính, Ngân hàng

sẽ thực hiện việc giải chấp tài sản bảo đảm theo quy định.

Do vậy, Ngân hàng đề nghị Tòa án giải quyết vụ án theo đúng quy định của

pháp luật và đề nghị Toà án tổ chức các buổi hoà giải, phiên toà vắng mặt Ngân hàng.

* Tại Văn bản số 105/VPCCNHS ngày 06 tháng 4 năm 2024, người có quyền

lợi, nghĩa vụ liên quan - Văn phòng công chứng N trình bày:

Tại thời điểm công chứng Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số

111/2019/HĐMB-PVB-CNĐN ngày 17 tháng 5 năm 2019, Văn phòng công chứng N

không nhận được bất kỳ văn bản tranh chấp, phong tỏa tài sản nào; hồ sơ công chứng

đầy đủ thủ tục theo quy định; các bên giao dịch có năng lực hành vi dân sự, năng lực

pháp luật dân sự theo quy định, tự nguyện giao kết hợp đồng, không bị đe dọa, lừa dối;

không bị ép buộc. Ông Lê Anh Tri, người đại diện theo pháp luật của Công ty P tự

nguyện yêu cầu công chứng và ghi rõ trong hợp đồng “Tôi đã đọc và đồng ý”. Như

vậy, Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số 7316 đã được công chứng theo đúng quy

định của pháp luật.

Văn phòng công chứng N đề nghị Tòa án bác yêu cầu phản tố của bà Liễu Thị

Th về yêu cầu Tòa án tuyên bố vô hiệu đối với Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

số 7316 do Văn phòng công chứng N chứng nhận ngày 17 tháng 5 năm 2019.

Văn phòng công chứng N đề nghị Toà án xét xử vắng mặt trong suốt quá trình tố

tụng xét xử sơ thẩm.

* Với nội dung vụ án như trên, tại Bản án dân sự sơ thẩm số 47/2024/DS-ST ngày

11/7/2024 của Tòa án nhân dân quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng đã quyết định:

Căn cứ vào các điều 26, 35, 39, 147, 228, 271 và 273 Bộ luật Tố tụng dân sự;

các điều 122, 123, 131, 407, 500 và 501 Bộ luật Dân sự; khoản 4 Điều 12, khoản 2

Điều 168, các điều 188 và 194 Luật Đất Đai; các điều 8, 29, 31 và 32 Luật Kinh doanh

bất động sản; các khoản 1, 2 và 5 Điều 26 và khoản 3 Điều 27 Nghị quyết số

326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 quy định về mức thu, miễn, giảm,

thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Toà án.

I. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh

doanh nhà Ph đối với bà Liễu Thị Th về việc “Yêu cầu tuyên bố hợp đồng góp vốn vô

hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu”.

- Tuyên Hợp đồng góp vốn dự án khu đô thị Thanh Hoàng số 634/HĐGV-PGT-

PC ngày 13 tháng 3 năm 2018 được ký kết giữa Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh

nhà Ph và bà Liễu Thị Th vô hiệu.

- Buộc Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh nhà Ph phải hoàn trả cho bà Liễu

Thị Th số tiền 1.217.052.000 đồng và bồi thường thiệt hại số tiền 903.352.679 đồng,

tổng cộng là 2.120.404.679 đồng (Hai tỷ một trăm hai mươi triệu bốn trăm lẻ bốn ngàn

sáu trăm bảy mươi chín đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi

thi hành án xong, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số

tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân

sự.

II. Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu phản tố của bà Liễu Thị Th về việc yêu

cầu:

1. Buộc Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh nhà Ph tiếp tục thực hiện Hợp đồng

góp vốn số 634/HĐGV-PGT-PC ngày 13 tháng 3 năm 2018 giữa Công ty P và bà Th

theo hướng:

a. Sửa đổi Hợp đồng góp vốn số 634/HĐGV-PGT-PC ngày 13 tháng 3 năm 2018

như sau:

- Tuyên bà Th được quyền xây dựng và chịu chi phí xây dựng nhà trên lô đất số

26, Khu A1 Dự án Khu đô thị Thanh Hoàng tại Khu Tái định cư vệt Biệt thự Xuân

Thiều - Nam Ô, phường Hòa Khánh Bắc, quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng;

- Buộc Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh nhà Ph phải hoàn thiện các điều kiện

pháp lý để lô đất trên và công trình trên đất đủ điều kiện chuyển nhượng cho bà Th

theo quy định của pháp luật với giá trị quyền sử dụng đất giữ nguyên trong Hợp đồng

góp vốn đã ký kết;

- Buộc Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh nhà Ph liên hệ Uỷ ban nhân dân

thành phố Đà Nẵng, Sở Xây dựng thành phố Đà Nẵng, Sở Tài nguyên và Môi trường

thành phố Đà Nẵng, Uỷ ban nhân dân quận Liểu Chiểu và các cơ quan liên quan lập

các thủ tục để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất cho bà Th đối với nhà và đất tại lô đất trên.

b. Các điều khoản không sửa đổi tại Hợp đồng góp vốn số 634/HĐGV-PGT-PC

ngày 13 tháng 3 năm 2018 đã có hiệu lực pháp luật và được Công ty Cổ phần Đầu tư

Kinh doanh nhà Ph và bà Th tiếp tục thực hiện.

2. Tuyên bà Th được quyền chủ động liên hệ với Uỷ ban nhân dân thành phố Đà

Nẵng, Sở Xây dựng thành phố Đà Nẵng, Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Đà

Nẵng, Uỷ ban nhân dân quận Liểu Chiểu và các cơ quan liên quan để thực hiện thủ tục

cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

nhà và đất tại lô đất số 26, Khu A1 Dự án Khu đô thị Thanh Hoàng sau khi trả phần giá

trị đất còn lại theo Hợp đồng góp vốn 634/HĐGV-PGT-PC ngày 13 tháng 3 năm 2018

và xây dựng nhà theo quy định pháp luật.

3. Tuyên bố vô hiệu Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số 111/2019/HĐMB-

PVB-CNĐN ngày 17 tháng 5 năm 2019 giữa Ngân hàng Thương mại cổ phần Đại

Chúng Việt Nam - Chi nhánh Đà Nẵng và Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh nhà Ph

được công chứng tại Văn phòng công chứng Nguyễn Hải Sâm, số công chứng 7316,

quyển số 01/TP/CC-SCC/HĐGD liên quan diện tích đất tại Dự án Khu đô thị Thanh

Hoàng - thửa đất số 38, tờ bản đồ số 20, địa chỉ: Lô B-1 Khu Tái định cư vệt Biệt thự

Xuân Thiều - Nam Ô, phường Hòa Khánh Bắc, quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng.

IV. Án phí dân sự sơ thẩm:

1. Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh nhà Ph phải chịu án phí đối với số tiền

có nghĩa vụ thanh toán cho bà Liễu Thị Th là 74.408.094 đồng (Bảy mươi bốn triệu

bốn trăm lẻ tám ngàn không trăm chín mươi bốn đồng), được trừ vào số tiền tạm ứng

án phí 300.000 đồng (Ba trăm ngàn đồng) đã nộp theo biên lai thu số 0000867 ngày 05

tháng 4 năm 2022 của Chi cục Thi hành án dân sự quận Liên Chiểu. Công ty Cổ phần

Đầu tư Kinh doanh nhà Ph còn phải tiếp tục nộp số tiền án phí 74.108.094 đồng (Bảy

mươi bốn triệu một trăm lẻ tám ngàn không trăm chín mươi bốn đồng).

2. Bà Liễu Thị Th phải chịu án phí đối với yêu cầu khởi kiện về việc tuyên bố

hợp đồng vô hiệu của nguyên đơn được chấp nhận là 300.000 đồng (Ba trăm ngàn

đồng).

3. Bà Liễu Thị Th phải chịu án phí đối với yêu cầu phản tố về việc tiếp tục thực

hiện hợp đồng góp vốn và yêu cầu tuyên bố hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vô

hiệu không được Tòa án chấp nhận là 300.000 đồng, được trừ vào số tiền tạm ứng án

phí 300.000 đồng (Ba trăm ngàn đồng) đã nộp theo biên lai thu số 0000937 ngày 09

tháng 5 năm 2022 của Chi cục Thi hành án dân sự quận Liên Chiểu. Bà Liễu Thị Th đã

nộp đủ án phí này.

V. Chi phí tố tụng:

Chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ 2.000.000 đồng (Hai triệu đồng) và chi phí

thẩm định giá 10.000.000 đồng (Mười triệu đồng), nguyên đơn là Công ty Cổ phần

Đầu tư Kinh doanh nhà Ph phải chịu (Đã nộp và đã chi xong).

Ngoài ra bản án sơ thẩm còn tuyên quyền kháng cáo và nghĩa vụ thi hành án của

các đương sự.

* Sau khi xét xử sơ thẩm Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh nhà Ph và bà Liễu

Thị Th có đơn kháng cáo bản án dân sự sơ thẩm, đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm sửa

bản án sơ thẩm.

* Tại phiên Tòa phúc thẩm, Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh nhà Ph giữ

nguyên nội dung kháng cáo đề nghị HĐXX sửa Bản án sơ thẩm theo hướng lỗi của

mỗi bên dấn đến hợp đồng vô hiệu là 50%.

* Tại phiên Tòa phúc thẩm, Người đại diện theo ủy quyền của bà Liễu Thị Th

thay đổi nội dung kháng cáo đề nghị HĐXX hủy bản án sơ thẩm do vi phạm thủ tục tố

tụng.

* Tại phiên tòa phúc thẩm, Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn

phát biểu ý kiến và đề nghị HĐXX chấp nhận kháng cáo của bà Liễu Thị Th.

* Tại phiên tòa phúc thẩm, Đại diện Viện kiểm sát thành phố Đà Nẵng phát biểu

về việc giải quyết vụ án như sau:

+ Về thủ tục tố tụng: Việc tuân theo pháp luật tố tụng của Thẩm phán, HĐXX,

Thư ký phiên tòa và của người tham gia tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án ở giai

đoạn phúc thẩm là đảm bảo các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

+ Về quan điểm giải quyết: Căn cứ vào khoản 3 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân

sự đề nghị HĐXX hủy Bản án dân sự sơ thẩm do chưa thu thập đầy đủ tài liệu, chứng

cứ, do vậy không xem xét kháng cáo của các đương sự.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại

phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, sau khi Đại diện Viện kiểm

sát phát biểu ý kiến, Hội đồng xét xử nhận định:

* Về thủ tục tố tụng:

[1] Tòa án nhân dân thành phố Đà Nẵng đã triệu tập hợp lệ Ngân hàng TMCP Đ

và Văn phòng Công chứng N đến tham gia tố tụng tại phiên tòa nhưng các đương sự

trên vẫn vắng mặt nên nên HĐXX căn cứ vào khoản 2 Điều 296 của Bộ luật Tố tụng

dân sự để xét xử vắng mặt các đương sự trên.

[2] Xét đề nghị của người đại diện theo uỷ quyền của bị đơn về việc tạm ngừng

phiên toà để đưa ông Chu Văn H tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi,

nghĩa vụ liên quan, HĐXX thấy đề nghị không thuộc trường hợp tạm ngừng phiên toà

được quy định tại Điều 259 Bộ luật Tố tụng dân sự, hơn nữa Tòa án cấp sơ thẩm đã

dành quyền khởi kiện cho bà Th khởi kiện ông H bằng vụ án khác nếu có tranh chấp

nên HĐXX không chấp nhận.

Bà Liễu Thị Th đề nghị bổ sung người tham gia tố tụng là Chủ tịch UBND thành

phố Đà Nẵng và Chủ tịch UBND quận Liên Chiểu, Xét đề nghị của bà Liễu Thị Th là

không có cơ sở nên không chấp nhận.

[3] Tại phiên tòa phúc thẩm, bà Liễu Thị Th đề nghị nhập các vụ án tranh chấp

hợp đồng góp vốn để giải quyết trong cùng một vụ án, HĐXX xét thấy yêu cầu của bà

Th là không có cơ sở bởi lẽ thủ tục nhập, tách vụ án chỉ quyết định tại giai đoạn xét xử

sơ thẩm nên HĐXX không chấp nhận.

[4] Tại phiên tòa phúc thẩm, bà Liễu Thị Th thay đổi nội dung kháng cáo đề nghị

HĐXX hủy bản án sơ thẩm do vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng, HĐXX xét thấy

việc thay đổi nội dung kháng cáo là vượt quá phạm vi kháng cáo ban đầu, tuy nhiên

cũng cần xem xét để đảm bảo quyền và lợi ích của các đương sự.

* Về nội dung:

Tại phiên Tòa phúc thẩm, Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh nhà Ph giữ

nguyên nội dung kháng cáo đề nghị HĐXX sửa Bản án sơ thẩm theo hướng lỗi của

mỗi bên dấn đến hợp đồng vô hiệu là 50%; bà Liễu Thị Th thay đổi nội dung kháng

cáo đề nghị HĐXX hủy bản án sơ thẩm do vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng, cụ

thể chưa thu thập Quyết định xử phạt vi hạm hành chính số 3612/QĐ-XPHC ngày

04/12/2023 và Tòa án cấp sơ thẩm tiến hành định giá tài sản là không đúng. Xét kháng

cáo của Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh nhà Ph và bà Liễu Thị Th thì thấy:

[5] Đối với kháng cáo của Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh nhà Ph:

Ngày 13 tháng 3 năm 2018, Công ty P và bà Liễu Thị Th ký kết Hợp đồng góp

vốn số 634/HĐGV-PGT-PC tại Dự án Khu đô thị Thanh Hoàng (Tên thương mại:

PHOENIX COMPLEX) tại địa chỉ: Khu tái định cư vệt biệt thự Xuân Thiều - Nam Ô,

phường Hòa Khánh Bắc, quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng. Theo đó, bà Th đồng ý

cùng góp vốn với Công ty P để Công ty P thực hiện các thủ tục pháp lý theo quy định

của pháp luật, sau khi bà Th hoàn thành việc góp vốn theo tiến độ tại điều 3 của hợp

đồng thì Công ty P sẽ giao cho bà Th 01 lô đất vị trí lô 26, Khu A1, diện tích: 120 m

giá trị vốn góp được xác định là 1.416.000.000 đồng. Theo thoả thuận về tiến độ góp

vốn, thì bà Th có trách nhiệm góp vốn 90% (Đã bao gồm tiền đặt cọc) là

1.217.052.000 đồng khi ký hợp đồng góp vốn. Thực hiện hợp đồng, bà Th đã nộp đủ

số tiền trên từ ngày 12 tháng 3 năm 2018.

Ngày 04 tháng 02 năm 2021, Công ty P được Ủy ban nhân dân thành phố Đà

Nẵng chấp thuận là chủ đầu tư Dự án Khu đô thị Thanh Hoàng theo Quyết định số

380/QĐ-UBND tại vị trí đất trên.

Tại Quyết định số 2417/QĐ-UBND ngày 12 tháng 7 năm 2021 của Ủy ban nhân

dân thành phố Đà Nẵng đã cho phép Công ty P chuyển mục đích sử dụng đất từ đất

thương mại dịch vụ thành đất ở đô thị. Ngày 21 tháng 4 năm 2022, Ủy ban nhân dân

thành phố Đà Nẵng đã ban hành Quyết định số 1097/QĐ-UBND quy định giá đất cụ

thể để làm cơ sở thực hiện nghĩa vụ tài chính do chuyển mục đích sử dụng đất từ đất

thương mại dịch vụ sang đất ở đối với Dự án Khu đô thị Thanh Hoàng. Ngày 13 tháng

10 năm 2022, Cục thuế thành phố Đà Nẵng đã ban hành Thông báo số 3883/TB-

CTDAN về việc nộp tiền sử dụng đất do chuyển mục đích sử dụng đất của dự án Khu

đô thị Thanh Hoàng với số tiền 160.470.993.123 đồng và Thông báo nộp lệ phí trước

bạ nhà đất số 2379/TB-CTDAN ngày 14 tháng 10 năm 2022 số tiền 500.000.000 đồng.

Tuy nhiên, đến ngày 15 tháng 02 năm 2023, Công ty P vẫn chưa nộp các khoản tiền

này vào ngân sách nhà nước theo Công văn cung cấp số 1239/CTDAN-HKDCN ngày

17 tháng 02 năm 2023 của Cục thuế thành phố Đà Nẵng. Tại Công văn số 8668/SXD-

TTS ngày 17 tháng 11 năm 2022, Sở Xây dựng thành phố Đà Nẵng cung cấp: “Tính

đến thời điểm này, đối với dự án khu đô thị Thanh Hoàng, Sở Xây dựng chưa ban hành

thông báo nhà ở thương mại hình thành trong tương lai đủ điều kiện được huy động

thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết

của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân”. Tại Quyết định số 1369/QĐ-XPHC ngày 20

tháng 5 năm 2022, Uỷ ban nhân dân thành phố Đà Nẵng đã xử phạt vi phạm hành

chính đối với Công ty P do đã thực hiện hành vi huy động vốn không đúng quy định.

Như vậy, Dự án tại Khu đô thị Thanh Hoàng chưa được Uỷ ban nhân dân thành phố

Đà Nẵng có văn bản theo quy định của pháp luật cho phép được chuyển nhượng quyền

sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền. Hiện tại, dự án đã bị ảnh hưởng bởi quy

định tại khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP ngày 18 tháng 12 năm 2020 của

Chính phủ, sửa đổi Điều 41 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, cụ thể: “Chủ đầu tư dự

án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển

nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại khu vực không nằm

trong địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung

ương ...”.

Như vậy, Tại thời điểm ký kết hợp đồng góp vốn số 634/HĐGV-PGT-PC ngày 13

tháng 3 năm 2018 Công ty P đã vi phạm khoản 2 Điều 168, Điều 188, Điều 194 Luật

Đất đai, khoản 5 Điều 8, Điều 31 và Điều 32 Luật Kinh doanh bất động sản và khoản 3

Điều 19 Nghị định Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính

phủ nên vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật theo Điều 123 Bộ luật Dân sự, lỗi

dẫn đến hợp đồng vô hiệu hoàn toàn do Công ty P.

Do vậy, Tòa án cấp sơ thẩm tuyên bố Hợp đồng góp vốn số 634/HĐGV-PGT-PC

ngày 13 tháng 3 năm 2018 vô hiệu, buộc Công ty P thanh toán cho bà Liễu Thị Th số

tiền 1.217.052.000 đồng và bồi thường thiệt hại số tiền 903.352.679 đồng, tổng cộng là

2.120.404.679 đồng là có căn cứ nên HĐXX không chấp nhận kháng cáo của Công ty

[6] Đối với kháng cáo của bà Liễu Thị Th: Tại phiên tòa phúc thẩm, đại diện

Công ty P đã cung cấp quyết định xử phạt vi phạm hành chính số 3612/QĐ-XPHC

ngày 04/12/2023, tuy nhiên cũng không liên quan đến việc giải quyết vụ án; đối với

việc Tòa án cấp sơ thẩm đã tiến hành thẩm định giá tài sản, HĐXX xét thấy chi phí

thẩm định giá do Công ty P chịu, mặt khác cũng không dùng kết quả thẩm định giá để

giải quyết vụ án nên bà Liễu Thị Th kháng cáo để nghị hủy bản án sơ thẩm, HĐXX

không chấp nhận.

[7] Từ những nhận định trên, HĐXX thấy không chấp nhận kháng cáo của Công

ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh nhà Ph và bà Liễu Thị Th và giữ nguyên bản án dân sự

sơ thẩm số 47/2024/DS-ST ngày 11/7/2024 của Tòa án nhân dân quận Liên Chiểu,

thành phố Đà Nẵng.

[8] Quan điểm của Đại diện Viện Kiểm sát tại phiên tòa không phù hợp với

nhận định của HĐXX nên không chấp nhận.

[9] Về án phí:

[9.1] Về án phí dân sự sơ thẩm:

- Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh nhà Ph phải chịu là 74.408.094 đồng (Bảy

mươi bốn triệu bốn trăm lẻ tám ngàn không trăm chín mươi bốn đồng), được trừ vào

số tiền tạm ứng án phí 300.000 đồng (Ba trăm ngàn đồng) đã nộp theo biên lai thu số

0000867 ngày 05 tháng 4 năm 2022 của Chi cục Thi hành án dân sự quận Liên Chiểu.

Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh nhà Ph còn phải tiếp tục nộp số tiền án phí

74.108.094 đồng (Bảy mươi bốn triệu một trăm lẻ tám ngàn không trăm chín mươi bốn

đồng).

- Bà Liễu Thị Th phải chịu án phí đối với yêu cầu khởi kiện về việc tuyên bố

hợp đồng vô hiệu của nguyên đơn được chấp nhận là 300.000 đồng (Ba trăm ngàn

đồng).

- Bà Liễu Thị Th phải chịu án phí đối với yêu cầu phản tố về việc tiếp tục thực

hiện hợp đồng góp vốn và yêu cầu tuyên bố hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vô

hiệu không được Tòa án chấp nhận là 300.000 đồng, được trừ vào số tiền tạm ứng án

phí 300.000 đồng (Ba trăm ngàn đồng) đã nộp theo biên lai thu số 0000937 ngày 09

tháng 5 năm 2022 của Chi cục Thi hành án dân sự quận Liên Chiểu. Bà Liễu Thị Th đã

nộp đủ án phí này.

[9.2] Về Án phí dân sự phúc thẩm: Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh nhà Ph

và bà Liễu Thị Th mỗi đương sự phải chịu 300.000 đồng.

Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh nhà Ph được trừ vào số tiền tạm ứng án phí

đã nộp là 300.000 đồng theo biên lai thu số 0000943 ngày 08 tháng 8 năm 2024 của

Chi cục Thi hành án dân sự quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng.

Bà Liễu Thị Th được trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 300.000 đồng theo

biên lai thu số 0000932 ngày 07 tháng 8 năm 2024 của Chi cục Thi hành án dân sự

quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng.

[10] Về chi phí tố tụng:

Chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ 2.000.000 đồng (Hai triệu đồng) và chi phí

thẩm định giá 10.000.000 đồng (Mười triệu đồng), nguyên đơn là Công ty Cổ phần

Đầu tư Kinh doanh nhà Ph phải chịu (Đã nộp và đã chi xong).

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

- Căn cứ Khoản 1 Điều 308 và khoản 2 Điều 296 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

- Căn cứ các điều 122, 123, 131, 407, 500 và 501 Bộ luật Dân sự;

- Căn cứ khoản 4 Điều 12, khoản 2 Điều 168, các điều 188 và 194 Luật Đất

Đai;

- Căn cứ các điều 8, 29, 31 và 32 Luật Kinh doanh bất động sản;

- Căn cứ Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường

vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và

lệ phí Tòa án.

Không chấp nhận kháng cáo của Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh nhà Ph và

bà Liễu Thị Th. Giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 47/2024/DS-ST ngày 11/7/2024

của Tòa án nhân dân quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng.

Xử:

I. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh

doanh nhà Ph đối với bà Liễu Thị Th về việc “Yêu cầu tuyên bố hợp đồng góp vốn vô

hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu”.

- Tuyên Hợp đồng góp vốn dự án khu đô thị Thanh Hoàng số 634/HĐGV-PGT-

PC ngày 13 tháng 3 năm 2018 được ký kết giữa Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh

nhà Ph và bà Liễu Thị Th vô hiệu.

- Buộc Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh nhà Ph phải hoàn trả cho bà Liễu

Thị Th số tiền 1.217.052.000 đồng và bồi thường thiệt hại số tiền 903.352.679 đồng,

tổng cộng là 2.120.404.679 đồng (Hai tỷ một trăm hai mươi triệu bốn trăm lẻ bốn ngàn

sáu trăm bảy mươi chín đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi

thi hành án xong, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số

tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân

sự.

II. Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu phản tố của bà Liễu Thị Th về việc yêu

cầu:

1. Buộc Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh nhà Ph tiếp tục thực hiện Hợp đồng

góp vốn số 634/HĐGV-PGT-PC ngày 13 tháng 3 năm 2018 giữa Công ty P và bà Th

theo hướng:

a. Sửa đổi Hợp đồng góp vốn số 634/HĐGV-PGT-PC ngày 13 tháng 3 năm 2018

như sau:

- Tuyên bà Th được quyền xây dựng và chịu chi phí xây dựng nhà trên lô đất số

26, Khu A1 Dự án Khu đô thị Thanh Hoàng tại Khu Tái định cư vệt Biệt thự Xuân

Thiều - Nam Ô, phường Hòa Khánh Bắc, quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng;

- Buộc Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh nhà Ph phải hoàn thiện các điều kiện

pháp lý để lô đất trên và công trình trên đất đủ điều kiện chuyển nhượng cho bà Th

theo quy định của pháp luật với giá trị quyền sử dụng đất giữ nguyên trong Hợp đồng

góp vốn đã ký kết;

- Buộc Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh nhà Ph liên hệ Uỷ ban nhân dân

thành phố Đà Nẵng, Sở Xây dựng thành phố Đà Nẵng, Sở Tài nguyên và Môi trường

thành phố Đà Nẵng, Uỷ ban nhân dân quận Liểu Chiểu và các cơ quan liên quan lập

các thủ tục để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất cho bà Th đối với nhà và đất tại lô đất trên.

b. Các điều khoản không sửa đổi tại Hợp đồng góp vốn số 634/HĐGV-PGT-PC

ngày 13 tháng 3 năm 2018 đã có hiệu lực pháp luật và được Công ty Cổ phần Đầu tư

Kinh doanh nhà Ph và bà Th tiếp tục thực hiện.

2. Tuyên bà Th được quyền chủ động liên hệ với Uỷ ban nhân dân thành phố Đà

Nẵng, Sở Xây dựng thành phố Đà Nẵng, Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Đà

Nẵng, Uỷ ban nhân dân quận Liểu Chiểu và các cơ quan liên quan để thực hiện thủ tục

cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

nhà và đất tại lô đất số 26, Khu A1 Dự án Khu đô thị Thanh Hoàng sau khi trả phần giá

trị đất còn lại theo Hợp đồng góp vốn 634/HĐGV-PGT-PC ngày 13 tháng 3 năm 2018

và xây dựng nhà theo quy định pháp luật.

3. Tuyên bố vô hiệu Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số 111/2019/HĐMB-

PVB-CNĐN ngày 17 tháng 5 năm 2019 giữa Ngân hàng Thương mại cổ phần Đại

Chúng Việt Nam - Chi nhánh Đà Nẵng và Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh nhà Ph

được công chứng tại Văn phòng công chứng N, số công chứng 7316, quyển số

01/TP/CC-SCC/HĐGD liên quan diện tích đất tại Dự án Khu đô thị Thanh Hoàng -

thửa đất số 38, tờ bản đồ số 20, địa chỉ: Lô B-1 Khu Tái định cư vệt Biệt thự Xuân

Thiều - Nam Ô, phường Hòa Khánh Bắc, quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng.