Tra cứu Bản án/Quyết định của tòa án

Tìm nâng cao

Tìm kiếm nâng cao Tất cả Tiêu đề Số hiệu văn bản Cụm từ chính xác

Bản án số 208/2024/DS-PT ngày 26/12/2024 của TAND TP. Đà Nẵng về tranh chấp về quyền sở hữu và các quyền khác đối với tài sản

Thuộc tính
Nội dung
VB gốc
VB liên quan
Lược đồ
Đính chính
Án lệ
BA/QĐ cùng nội dung
Tải về

Báo lỗi

Thuộc tính Bản án 208/2024/DS-PT

Tên Bản án:	Bản án số 208/2024/DS-PT ngày 26/12/2024 của TAND TP. Đà Nẵng về tranh chấp về quyền sở hữu và các quyền khác đối với tài sản
Quan hệ pháp luật:	Tranh chấp về quyền sở hữu và các quyền khác đối với tài sản
Cấp xét xử:	Phúc thẩm
Tòa án xét xử:	TAND TP. Đà Nẵng
Số hiệu:	208/2024/DS-PT
Loại văn bản:	Bản án
Ngày ban hành:	26/12/2024
Lĩnh vực:	Dân sự
Áp dụng án lệ:	Đã biết Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để xem áp dụng án lệ. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
Đính chính:	Đã biết Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để xem đính chính. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
Thông tin về vụ/việc:	Công ty P - Nguyễn Thị Kim Nh

Tóm tắt Bản án

Nội dung tóm tắt đang được cập nhật, Quý khách vui lòng quay lại sau!

Tải văn bản

Bản án số 208/2024/DS-PT

TOÀ ÁN NHÂN DÂN CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

Bản án số: 208/2024/DS-PT

Ngày 26/12/2024

V/v “Tranh chấp yêu cầu tuyên bố hợp đồng

góp vốn vô hiệu và giải quyết hậu quả của

hợp đồng vô hiệu, yêu cầu sửa đổi và tiếp tục

thực hiện hợp đồng góp vốn, yêu cầu tuyên

bố hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vô hiệu”.

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG

Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Vũ Việt Dũng

Các Thẩm phán: Ông Trương Chí Trung

Ông Trần Hoài Sơn

- Thư ký phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Mỹ Ngân - Thư ký Tòa án nhân dân

thành phố Đà Nẵng.

- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân

thành phố Đà Nẵng tham gia phiên tòa:

Ông Huỳnh Mạnh - Chức vụ: Kiểm sát viên.

Ngày 26 tháng 8 năm 2023 tại trụ sở Tòa án nhân dân thành phố Đà Nẵng xét

xử phúc thẩm công khai

vụ án thụ lý số 88/2024/TLPT-DS ngày 11/10/2024 về việc

“Tranh chấp yêu cầu tuyên bố hợp đồng góp vốn vô hiệu và giải quyết hậu quả của

hợp đồng vô hiệu, yêu cầu sửa đổi và tiếp tục thực hiện hợp đồng góp vốn, yêu cầu

tuyên bố hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vô hiệu”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 45/2024/DS-ST ngày 11/7/2024 của Tòa án

nhân dân quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 174/2024/QĐ-PT ngày

06/11/2024 và Quyết định hoãn phiên tòa số 293/2024/QĐ-PT ngày 29/11/2024 giữa

các đương sự:

* Nguyên đơn: Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh nhà P - Trụ sở: 223

đường L, phường H, quận H, thành phố Đà Nẵng.

Người đại diện theo uỷ quyền của nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị Thanh Tu -

sinh năm 1985; bà Trần Thị Lâm Nh - sinh năm 1995; bà Nguyễn Tú Qu - sinh năm

2000 và ông Bùi Sơn C - sinh năm 1996 - Cùng địa chỉ: 223 đường L, phường H,

quận H, thành phố Đà Nẵng. (Theo Giấy uỷ quyền số 203/UQ-PGT ngày 18 tháng

11 năm 2024). (Bà Tu; bà Nh và bà Qu có mặt).

* Bị đơn: Bà Nguyễn Thị Kim Nhu - sinh năm 1966; nơi cư trú: Tổ 08,

phường P, quận K, thành phố Hải Phòng.

Người đại diện theo uỷ quyền của bị đơn: Ông Lê Qu - sinh năm 1985; bà

Trần Thị Duy - sinh năm 1989; ông Nguyễn Công Tí - sinh năm 1995 và bà Hoàng

Thị Thúy Quỳ - sinh năm 1997; cùng địa chỉ: Tầng 2 Toà nhà T - 87 đường N,

phường N, quận H, thành phố Đà Nẵng. (bà Quỳ có mặt).

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn: Ông Lê Văn Ca, bà Trần

Thị Hậ, bà Phạm Thị Thả - thuộc Công ty Luật hợp danh FDVN - Cùng địa chỉ:

Tầng 2 Toà nhà Thư Dung Plaza - 87 đường N, phường N, quận H, thành phố Đà

Nẵng. (Bà Th có mặt).

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

- Ngân hàng Thương mại cổ phần Đ; trụ sở: 22 đường N, phường T, quận H,

thành phố Hà Nội.

Người đại diện theo ủy quyền của Ngân hàng Thương mại cổ phần Đ: Ông

Mai Xuân Thu, bà Nguyễn Thị Kim Xu, ông Hoàng Thế Qua, bà Phan Thị Thanh

Hươ, ông Nguyễn Văn Li và bà Huỳnh Thị Trung Phươ; cùng địa chỉ: Số 02 đường

đường A, phường H, quận H, thành phố Đà Nẵng. (Vắng mặt).

- Văn phòng công chứng N - Trụ sở: 106 đường A, quận H, thành phố Đà

Nẵng. (Vắng mặt).

* Người kháng cáo: Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh nhà P, là Nguyên

đơn và bà Nguyễn Thị Kim Nhu, là Bị đơn.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo bản án sơ thẩm thì nội dung vụ án như sau:

* Theo Đơn khởi kiện gửi đến Tòa án ngày 25 tháng 3 năm 2022, Đơn khởi

kiện bổ sung gửi đến Toà án ngày 31 tháng 3 năm 2023, tại Bản trình bày ngày 01

tháng 4 năm 2024 và trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn - Công ty Cổ

phần Đầu tư Kinh doanh nhà P (Viết tắt là Công ty P) và người đại diện theo uỷ

quyền của nguyên đơn trình bày:

Ngày 29 tháng 12 năm 2017, Công ty P và bà Nguyễn Thị Kim Nh đã ký kết

Hợp đồng góp vốn số 2517/HĐGV-PGT-PC để cùng hợp tác góp vốn tại Dự án Khu

đô thị Thanh Hoàng (PHOENIX COMPLEX) địa chỉ: Khu tái định cư vệt biệt thự

Xuân Thiều - Nam Ô, phường Hòa Khánh Bắc, quận Liên Chiểu, thành phố Đà

Nẵng (Viết tắt là Dự án).

Theo hợp đồng, bà Nh đồng ý góp vốn cùng Công ty P để Công ty thực hiện

các thủ tục pháp lý Dự án theo quy định của pháp luật, sau khi bà Nh hoàn thành

việc góp vốn theo quy định tại Hợp đồng và trên cơ sở Dự án đã đáp ứng đủ các điều

kiện pháp lý để chuyển nhượng các lô đất nền thuộc Dự án, Công ty P và bà Nh sẽ

ký kết hợp đồng chuyển nhượng để giao cho bà Nh 01 (Một) lô đất thuộc Dự án với

diện tích 116 m

, vị trí: 46, thuộc Khu A2. Đặc biệt, Điều 6 của hợp đồng thoả thuận

như sau:

“…

6.4.2.Việc chấm dứt hợp đồng do trường hợp bất khả kháng theo các quy định

của pháp luật và Bên A không thể tiếp tục thực hiện dự án thì bên B được Bên A

hoàn lại 100% số tiền vốn đã nộp cho Bên A và không tính lãi…”.

Thực hiện hợp đồng, Công ty P đã triển khai các thủ tục pháp lý để thực hiện

dự án, bà Nh đã thực hiện trách nhiệm góp vốn cho Công ty vào ngày 29 tháng 12

năm 2017 với tổng số tiền góp vốn là 716.184.000 đồng (Bảy trăm mười sáu triệu

một trăm tám mươi bốn ngàn đồng).

Tuy nhiên, xuất phát bởi các lý do khách quan trong quá trình thực hiện các

trình tự, thủ tục pháp lý Dự án. Bao gồm: Sự thay đổi quy hoạch và các yêu cầu rà

soát, yêu cầu điều chỉnh từ các cơ quan có thẩm quyền; các trở ngại khách quan từ

tình hình dịch bệnh (Covid-19) kể từ đầu năm 2020; kể từ ngày 08 tháng 02 năm

2021, thời điểm Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi Điều 41 của Nghị định

số 43/2014/NĐ-CP có hiệu lực thi hành, theo đó Dự án không còn được chuyển

nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền. Đây là hoàn cảnh thay

đổi cơ bản khách quan khiến công ty đến nay không thể tiếp tục thực hiện hợp đồng.

Công ty đã thông báo đến bà Nh đồng thời đã nhiều lần tổ chức gặp làm việc để đàm

phán lại hợp đồng nhưng vẫn không có kết quả. Công ty đã đưa ra nhiều phương án

thương lượng, trong đó có phương án thanh lý chấm dứt hợp đồng thì số tiền bà Nh

được nhận là số tiền góp vốn x 2, nhưng bà Nh không đồng ý.

Do vậy, Công ty P khởi kiện, yêu cầu Toà án căn cứ quy định tại Điều 6 của

Hợp đồng, Điều 420 Bộ luật Dân sự và các quy định của pháp luật có liên quan,

tuyên bố chấm dứt Hợp đồng góp vốn số 2517/HĐGV-PGT-PC ngày 29 tháng 12

năm 2017 kể từ ngày 08 tháng 02 năm 2021.

Sau khi khởi kiện, ngày 20 tháng 5 năm 2022, Uỷ ban nhân dân thành phố Đà

Nẵng ra Quyết định xử phạt vi phạm hành chính số 1369/QĐ-XPHC đối với Công ty

P do hành vi vi phạm hành chính: Huy động vốn không đúng quy định trong hoạt

động kinh doanh bất động sản tại Dự án Khu đô thị Thanh Hoàng, quận Liên Chiểu,

thành phố Đà Nẵng. Sau khi nhận được quyết định, Công ty P nhận thấy việc ký kết

Hợp đồng giữa Công ty P và bà Nh đã vi phạm điều cấm của pháp luật theo quy định

tại Điều 123 Bộ luật Dân sự và khoản 5 Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản.

Do đó, Công ty P bổ sung yêu cầu khởi kiện, đề nghị Toà án căn cứ quy định

tại Điều 123, khoản 2 Điều 131 Bộ luật Dân sự, các quy định của pháp luật có liên

quan và Quyết định số 1369/QĐ-XPHC, giải quyết:

- Tuyên bố Hợp đồng số 2517/HĐGV-PGT-PC ngày 29 tháng 12 năm 2017 vô

hiệu do vi phạm điều cấm của luật.

- Giải quyết hậu quả của Hợp đồng vô hiệu: Tuyên bố Công ty P hoàn trả toàn

bộ số tiền đã góp vốn là 716.184.000 đồng cho bà Nh.

Đối với yêu cầu phản tố của bà Nh do hợp đồng góp vốn ký kết giữa hai bên là

vô hiệu nên việc bà Nh yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng góp vốn là trái với các

quy định của pháp luật. Đồng thời việc bà Nh yêu cầu Công ty P tháo dỡ công trình

xây dựng trên đất cũng không có cơ sở bởi các hạng mục xây dựng trên Dự án thuộc

trường hợp được miễn giấy phép xây dựng theo như quy định tại điểm h khoản 2

Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014, sửa đổi bổ sung tại khoản 30 Điều 1 Luật Xây

dựng năm 2020. Đối với việc bà Nh yêu cầu được liên hệ với Uỷ ban nhân dân thành

phố Đà Nẵng, Sở Xây dựng thành phố Đà Nẵng, Sở Tài nguyên và Môi trường thành

phố Đà Nẵng, Uỷ ban nhân dân quận Liểu Chiểu và các cơ quan liên quan để thực

hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

gắn liền với đất là không phù hợp với quy định tại khoản 11 Điều 1 Nghị định

10/2023/NĐ-CP ngày 03 tháng 4 năm 2023 của Chính Phủ vì đây là nghĩa vụ của

chủ đầu tư; thủ tục cho phép cá nhân, tổ chức khác tự liên hệ cơ quan có thẩm quyền

là không có quy định và không có căn cứ để thực hiện. Đối với việc yêu cầu tuyên

bố vô hiệu Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số 111/2019/HĐMB-PVB-CNĐN

ngày 17 tháng 5 năm 2019 là không có căn cứ vì thời điểm thế chấp Công ty P đã

được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không có tranh chấp, không bị kê

biên để đảm bảo thi hành án và vẫn còn thời hạn sử dụng đất, hợp đồng thế chấp đã

được công chứng và phù hợp với khoản 1 Điều 167, khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai.

Tại phiên tòa, người đại diện theo uỷ quyền của nguyên đơn giữ nguyên yêu

cầu khởi kiện, đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ các điều 122 và 123 Bộ luật Dân

năm, khoản 1 Điều 68 Luật Nhà ở, Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20

tháng 10 năm 2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật

Nhà ở, khoản 5 Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản tuyên Hợp đồng góp vốn vô

hiệu. Các bên đều hiểu rõ tình trạng pháp lý của Dự án tại thời điểm thực hiện giao

dịch và cùng đồng thuận ký kết hợp đồng góp vốn nên đều có lỗi dẫn đến việc ký kết

hợp đồng vô hiệu. Công ty P có nghĩa vụ hoàn trả cho bà Nh số tiền 716.184.000

đồng đồng.

* Tại Đơn phản tố gửi đến Toà án ngày 29 tháng 4 năm 2022, Đơn sửa đổi,

bổ sung đơn phản tố gửi đến Toà án ngày 23 tháng 5 năm 2023, Đơn bổ sung yêu

cầu phản tố gửi đến Toà án ngày 23 tháng 4 năm 2024, trong quá trình giải quyết vụ

án và tại phiên toà, bị đơn - bà Nguyễn Thị Kim Nh và người đại diện theo uỷ quyền

của bị đơn trình bày:

Ngày 29 tháng 12 năm 2017, bà Nguyễn Thị Kim Nh và Công ty P ký kết Hợp

đồng góp vốn tại Dự án Khu đô thị Thanh Hoàng số 2517/HĐGV-PGT-PC như đại

diện Công ty P trình bày. Thực hiện hợp đồng, bà Nh đã thanh toán số tiền

716.184.000 đồng, tương đương với 50% giá trị chuyển nhượng lô đất.

Điều 3.2 và Điều 3.3 Hợp đồng góp vốn nêu rõ: “Trong thời hạn 05 tháng kể từ

ngày ký hợp đồng góp vốn hai bên sẽ tiến hành công chứng hợp đồng chuyển

nhượng” và “Bên A cam kết trong thời hạn 30 ngày làm việc kể từ ngày hai bên công

chứng hợp đồng chuyển nhượng Bên A sẽ giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

đứng tên Bên B”. Như vậy, đến ngày 29 tháng 5 năm 2018, Công ty P đã phải hoàn

thành nghĩa vụ ký công chứng hợp đồng chuyển nhượng và hạn cuối đến ngày 28

tháng 5 năm 2018, bà Nh đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng lô đất theo

cam kết. Tuy nhiên, từ khi ký kết hợp đồng đến nay, Công ty P vẫn chưa hoàn thiện

pháp lý để ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất công chứng cho bà

Nh và các khách hàng mua đất khác tại Dự án trong khi bà Nh đã hoàn thành nghĩa

vụ đóng tiền theo đúng tiến độ quy định tại Hợp đồng. Do Công ty P đã vi phạm

nghiêm trọng Hợp đồng, không tuân thủ các cam kết đã được hai bên thống nhất và

chính sự vi phạm này của Công ty P là nguyên nhân khiến cho Dự án bị ảnh hưởng

của Nghị định 148/2020/NĐ-CP.

Khoản 4 Điều 4 Nghị định 148/2020/NĐ-CP quy định về điều khoản chuyển

tiếp: Nếu các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp

cho thuê tại các phường của đô thị loại I trực thuộc trung ương đã được Ủy ban nhân

dân cấp tỉnh có văn bản theo quy định của pháp luật cho phép được chuyển nhượng

quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trước ngày nghị định này có hiệu

lực thi hành thì được tiếp tục thực hiện. Theo đó, Dự án Khu đô thị Thanh Hoàng

vẫn sẽ được phân lô bán nền khi đã được Uỷ ban nhân dân thành phố Đà Nẵng có

văn bản cho phép được phân lô bán nền trước ngày 08 tháng 02 năm 2021. Do đó,

nếu Công ty P tuân thủ đúng hợp đồng, hoàn thiện các hồ sơ pháp lý Dự án thì các

bên đã không phải bị ảnh hưởng bởi Nghị định 148/2020/NĐ-CP.

Theo khoản 2 Điều 420 Bộ luật Dân sự thì: “Trong trường hợp hoàn cảnh

thay đổi cơ bản, bên có lợi bị ảnh hưởng có quyền yêu cầu bên kia đàm phán lại hợp

đồng trong một thời hạn hợp lý”. Sau khi Nghị định 148/2020/NĐ-CP có hiệu lực,

bà Nh cũng đã chấp nhận việc sẽ xây dựng nhà trên đất và nhận chuyển nhượng

đồng thời nhà và đất. Tuy nhiên, Công ty P đã thiếu thiện chí, đưa ra nhiều phương

án bất lợi cho bà Nh. Cụ thể:

- Trường hơp tiếp tục thực hiện hợp đồng thì hợp đồng góp vốn sẽ được thanh

lý, các bên sẽ ký kết hợp đồng đặt mua, khi đó bà Nh sẽ phải thanh toán bổ sung với

giá chuyển nhượng được xác định là: Giá trị quyền sử dụng đất được nhân đôi + chi

phí xây dựng nhà. Việc nâng giá gấp đôi là vô lý, không đúng thoả thuận, Nghị định

148/2020/NĐ-CP không làm ảnh hưởng đến giá đất;

- Trường hợp chấm dứt Hợp đồng thì Công ty P sẽ hoàn trả lại tiền cho bà Nh.

Việc hoàn trả được thực hiện thành nhiều đợt trong thời gian dài. Phương án này

khách hàng sẽ chịu nhiều thiệt thòi, thiệt hại như: Tiền đã đầu tư vào dự án lâu nay

nhưng không mang lại lợi ích mà còn sụt giảm giá trị do đồng tiền bị trượt giá; thiệt

hại về tiền lãi; mất cơ hội đầu tư, đặc biệt là cơ hội được sử dụng đất. Việc thanh

toán thực hiện thành nhiều đợt gây rủi ro cho khách hàng.

Do cả hai phương án mà Công ty P đưa ra đều bất cân đối, không bảo đảm

quyền lợi nên bà Nh không đồng ý, mà đề nghị sửa đổi hợp đồng để cân bằng lợi ích

hợp pháp của các bên theo quy định tại khoản 3 Điều 420 Bộ Luật Dân sự.

Theo Công văn số 9819/SXD-TTS ngày 22 tháng 12 năm 2022 của Sở Xây

dựng gửi Uỷ ban nhân dan thành phố Đà Nẵng về việc xử lý các vướng mắc bất cập

tại dự án Khu đô thị Thanh Hoàng, thì Công ty P chưa hoàn thiện các thủ tục pháp lý

để được cấp giấy phép xây dựng thi công hạng mục hạ tầng kỹ thuật. Tuy nhiên từ

tháng 01 năm 2022 đến tháng 3 năm 2022, Công ty P đã tự ý tổ chức xây dựng bất

chấp những công văn yêu cầu ngừng thi công của Sở Xây dựng và Uỷ ban nhân dân

quận Liên Chiểu. Do đó, Công ty P phải tiến hành phá dỡ công trình vi phạm, khôi

phục lại tình trạng ban đầu.

Ngoài ra, Công ty P đã bán đất cho bà Nh, nhận tiền của bà Nh theo đúng tiến

độ, đã bàn giao các lô đất cho bà Nh trên thực địa nhưng lại đem diện tích đất này đi

thế chấp cho Ngân hàng Thương mại cổ phần Đ là vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ

trong thoả thuận với bà Nh. Ngân hàng cũng vi phạm nghiêm trọng trong quá trình

xét duyệt khoản vay, không kiểm tra, xét duyệt khoản vay kỹ lưỡng, vi phạm pháp

luật.

Do vậy, bà Nh đề nghị không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Công ty P và có

yêu cầu phản tố, đề nghị:

1. Buộc Công ty P tiếp tục thực hiện Hợp đồng góp vốn số 2517/HĐGV-PGT-

PC ngày 29 tháng 12 năm 2017 giữa Công ty P và bà Nh theo hướng:

a. Sửa đổi Hợp đồng góp vốn số 2517/HĐGV-PGT-PC ngày 29 tháng 12 năm

2017 như sau:

- Buộc Công ty P phải tiến hành tháo dỡ toàn bộ công trình xây dựng hiện có

trên lô đất số 46, Khu A2 Dự án Khu đô thị Thanh Hoàng tại Khu Tái định cư vệt

Biệt thự Xuân Thiều - Nam Ô, phường Hòa Khánh Bắc, quận Liên Chiểu, thành phố

Đà Nẵng.

- Tuyên bà Nh được quyền xây dựng và chịu chi phí xây dựng nhà trên lô đất

trên;

- Buộc Công ty P phải hoàn thiện các điều kiện pháp lý để lô đất trên và công

trình trên đất đủ điều kiện chuyển nhượng cho bà Nh theo quy định của pháp luật với

giá trị quyền sử dụng đất giữ nguyên trong Hợp đồng góp vốn đã ký kết;

- Buộc Công ty P liên hệ Uỷ ban nhân dân thành phố Đà Nẵng, Sở Xây dựng

thành phố Đà Nẵng, Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Đà Nẵng, Uỷ ban nhân

dân quận Liểu Chiểu và các cơ quan liên quan lập các thủ tục để cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bà

Nh đối với nhà và đất tại lô đất trên.

b. Các điều khoản không sửa đổi tại Hợp đồng góp vốn số 2517/HĐGV-PGT-

PC ngày 29 tháng 12 năm 2017 đã có hiệu lực pháp luật và được Công ty P và bà Nh

tiếp tục thực hiện.

2. Tuyên bà Nh được quyền chủ động liên hệ với Uỷ ban nhân dân thành phố

Đà Nẵng, Sở Xây dựng thành phố Đà Nẵng, Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố

Đà Nẵng, Uỷ ban nhân dân quận Liểu Chiểu và các cơ quan liên quan để thực hiện

thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn

liền với đất nhà và đất tại lô đất số 46, Khu A2 Dự án Khu đô thị Thanh Hoàng sau

khi trả phần giá trị đất còn lại theo Hợp đồng góp vốn 2517/HĐGV-PGT-PC ngày

29 tháng 12 năm 2017 và xây dựng nhà theo quy định pháp luật.

3. Tuyên bố vô hiệu Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số

111/2019/HĐMB-PVB-CNĐN ngày 17 tháng 5 năm 2019 giữa Ngân hàng Thương

mại cổ phần Đại Chúng Việt Nam - Chi nhánh Đà Nẵng và Công ty P được công

chứng tại Văn phòng công chứng Nguyễn Hải Sâm, số công chứng 7316, quyển số

01/TP/CC-SCC/HĐGD liên quan diện tích đất tại Dự án Khu đô thị Thanh Hoàng -

thửa đất số 38, tờ bản đồ số 20, địa chỉ: Lô B-1 Khu Tái định cư vệt Biệt thự Xuân

Thiều - Nam Ô, phường Hòa Khánh Bắc, quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng.

* Tại Văn bản số 185/PVB-QL&TCTTS.MTR ngày 01 tháng 3 năm 2023, Văn

bản số 468/PVB-QL&TCTTS.MTR ngày 11 tháng 5 năm 2023, Văn bản số

839/PVB-QL&TCTTS.MTR ngày 28 tháng 7 năm 2023, Đơn đề nghị vắng mặt tại

phiên toà xét xử sơ thẩm ngày 17 tháng 6 năm 2024 và trong quá trình giải quyết vụ

án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan - Ngân hàng Thương mại cổ phần Đại

Chúng Việt Nam trình bày:

Nhằm bổ sung nguồn vốn phục vụ mục đích kinh doanh và đầu tư, Công ty P

đã thực hiện việc vay vốn tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Đại chúng Việt Nam

theo các Hợp đồng tín dụng được ký kết giữa hai bên. Theo đó, đến nay tổng nghĩa

vụ nợ của Công ty P còn phải thanh toán cho Ngân hàng tạm tính đến ngày 07 tháng

6 năm 2024 là 431.428.821.716 đồng (Bốn trăm ba mươi mốt tỷ bốn trăm hai mươi

tám triệu tám trăm hai mươi mốt ngàn bảy trăm mười sáu đồng), trong đó: nợ gốc

199.842.324.689 đồng và nợ lãi trong hạn 49.845.681.187 đồng, nợ lãi trên gốc quá

hạn 164.906.203.154 đồng và nợ lãi trên gốc trong hạn chậm thanh toán

16.834.612.686 đồng.

Để đảm bảo cho toàn bộ các nghĩa vụ tài chính, Công ty P đã sử dụng các tài

sản thuộc quyền sở hữu của mình để thế chấp cho Ngân hàng. Tài sản bảo đảm là

quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại thửa đất số 38, tờ bản đồ số 20, diện

tích 17.598 m

tại địa chỉ Lô B-1 Khu tái định cư vệt biệt thự Xuân Thiều - Nam Ô,

phường Hòa Khánh Bắc, quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng theo Giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CO

161090 do Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Đà Nẵng cấp ngày 20 tháng 9

năm 2018 cho Công ty P, theo Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số

111/2019/HĐMB-PVB-CNĐN ngày 17 tháng 5 năm 2019. Hợp đồng thế chấp được

công chứng và đăng ký thế chấp theo đúng quy định của pháp luật.

Sau khi thế chấp tài sản tại Ngân hàng, Công ty P tiếp tục thực hiện việc quản

lý và sử dụng đối với tài sản bảo đảm nêu trên, Ngân hàng chỉ quản lý hồ sơ gốc

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với

đất số CO 161090. Trường hợp Công ty P tất toán toàn bộ các nghĩa vụ tài chính,

Ngân hàng sẽ thực hiện việc giải chấp tài sản bảo đảm theo quy định.

Do vậy, Ngân hàng đề nghị Tòa án giải quyết vụ án theo đúng quy định của

pháp luật và đề nghị Toà án tổ chức các buổi hào giải, phiên toà vắng mặt Ngân

hàng.

* Tại Văn bản số 134/VPCCNHS ngày 26 tháng 4 năm 2024, người có quyền

lợi, nghĩa vụ liên quan - Văn phòng công chứng Nguyễn Hải Sâm trình bày:

Tại thời điểm công chứng Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số

111/2019/HĐMB-PVB-CNĐN ngày 17 tháng 5 năm 2019, Văn phòng công chứng

Nguyễn Hải Sâm không nhận được bất kỳ văn bản tranh chấp, phong tỏa tài sản nào;

hồ sơ công chứng đầy đủ thủ tục theo quy định; các bên giao dịch có năng lực hành

vi dân sự, năng lực pháp luật dân sự theo quy định, tự nguyện giao kết hợp đồng,

không bị đe dọa, lừa dối; không bị ép buộc. Ông Lê Anh Tr, người đại diện theo

pháp luật của Công ty P tự nguyện yêu cầu công chứng và ghi rõ trong hợp đồng

“Tôi đã đọc và đồng ý”. Như vậy, Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số 7316 đã

được công chứng theo đúng quy định của pháp luật.

Văn phòng công chứng N đề nghị Tòa án bác yêu cầu phản tố của bà Nguyễn

Thị Kim Nh về yêu cầu Tòa án tuyên bố vô hiệu đối với Hợp đồng thế chấp quyền

sử dụng đất số 7316 do Văn phòng công chứng N chứng nhận ngày 17 tháng 5 năm

2019.

Văn phòng công chứng N đề nghị Toà án xem xét không tiến hành hoà giải và

xin được vắng mặt trong suốt quá trình tố tụng xét xử sơ thẩm.

* Với nội dung vụ án như trên, tại Bản án dân sự sơ thẩm số 45/2024/DS-ST

ngày 11/7/2024 của Tòa án nhân dân quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng đã quyết

định:

Căn cứ vào các điều 26, 35, 39, 147, 228, 271 và 273 Bộ luật Tố tụng dân sự;

các điều 122, 123, 131, 407, 500 và 501 Bộ luật Dân sự; khoản 4 Điều 12, khoản 2

Điều 168, các điều 188 và 194 Luật Đất Đai; các điều 8, 29, 31 và 32 Luật Kinh

doanh bất động sản; các khoản 1, 2 và 5 Điều 26 và khoản 3 Điều 27 của Nghị quyết

số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 quy định về mức thu, miễn,

giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Toà án.

I. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh

doanh nhà P đối với bà Nguyễn Thị Kim Nh về việc “Yêu cầu tuyên bố hợp đồng

góp vốn vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu”.

- Tuyên Hợp đồng góp vốn Dự án Khu đô thị Thanh Hoàng số 2517/HĐGV-

PGT-PC ngày 29 tháng 12 năm 2017 được ký kết giữa Công ty Cổ phần Đầu tư

Kinh doanh nhà P và bà Nguyễn Thị Kim Nh vô hiệu.

- Buộc Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh nhà P phải hoàn trả cho bà

Nguyễn Thị Kim Nh số tiền 716.184.000 đồng và bồi thường thiệt hại số tiền

547.557.006 đồng, tổng cộng là 1.263.741.006 đồng (Một tỷ hai trăm sáu mươi ba

triệu bảy trăm bốn mươi mốt ngàn không trăm lẻ sáu đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến

khi thi hành án xong, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi

của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ

luật Dân sự.

II. Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu phản tố của bà Nguyễn Thị Kim Nh về

việc yêu cầu:

1. Buộc Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh nhà P tiếp tục thực hiện Hợp

đồng góp vốn số 2517/HĐGV-PGT-PC ngày 29 tháng 12 năm 2017 giữa Công ty P

và bà Nh theo hướng:

a. Sửa đổi Hợp đồng góp vốn số 2517/HĐGV-PGT-PC ngày 29 tháng 12 năm

2017 như sau:

- Buộc Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh nhà P phải tiến hành tháo dỡ toàn

bộ công trình xây dựng hiện có trên lô đất số 46, Khu A2 Dự án Khu đô thị Thanh

Hoàng tại Khu Tái định cư vệt Biệt thự Xuân Thiều - Nam Ô, phường Hòa Khánh

Bắc, quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng;

- Tuyên bà Nh được quyền xây dựng và chịu chi phí xây dựng nhà trên lô đất

trên;

- Buộc Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh nhà P phải hoàn thiện các điều

kiện pháp lý để lô đất trên và công trình trên đất đủ điều kiện chuyển nhượng cho bà

Nh theo quy định của pháp luật với giá trị quyền sử dụng đất giữ nguyên trong Hợp

đồng góp vốn đã ký kết;

- Buộc Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh nhà P liên hệ Uỷ ban nhân dân

thành phố Đà Nẵng, Sở Xây dựng thành phố Đà Nẵng, Sở Tài nguyên và Môi trường

thành phố Đà Nẵng, Uỷ ban nhân dân quận Liểu Chiểu và các cơ quan liên quan lập

các thủ tục để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất cho bà Nh đối với nhà và đất tại lô đất trên.

b. Các điều khoản không sửa đổi tại Hợp đồng góp vốn số 2517/HĐGV-PGT-

PC ngày 29 tháng 12 năm 2017 đã có hiệu lực pháp luật và được Công ty Cổ phần

Đầu tư Kinh doanh nhà P và bà Nh tiếp tục thực hiện.

2. Tuyên bà Nh được quyền chủ động liên hệ với Uỷ ban nhân dân thành phố

Đà Nẵng, Sở Xây dựng thành phố Đà Nẵng, Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố

Đà Nẵng, Uỷ ban nhân dân quận Liểu Chiểu và các cơ quan liên quan để thực hiện

thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn

liền với đất nhà và đất tại lô đất số 46, Khu A2 Dự án Khu đô thị Thanh Hoàng sau

khi trả phần giá trị đất còn lại theo Hợp đồng góp vốn 2517/HĐGV-PGT-PC ngày

29 tháng 12 năm 2017 và xây dựng nhà theo quy định pháp luật.

3. Tuyên bố vô hiệu Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số

111/2019/HĐMB-PVB-CNĐN ngày 17 tháng 5 năm 2019 giữa Ngân hàng Thương

mại cổ phần Đại Chúng Việt Nam - Chi nhánh Đà Nẵng và Công ty Cổ phần Đầu tư

Kinh doanh nhà P được công chứng tại Văn phòng công chứng Nguyễn Hải Sâm, số

công chứng 7316, quyển số 01/TP/CC-SCC/HĐGD liên quan diện tích đất tại Dự án

Khu đô thị Thanh Hoàng - thửa đất số 38, tờ bản đồ số 20, địa chỉ: Lô B-1 Khu Tái

định cư vệt Biệt thự Xuân Thiều - Nam Ô, phường Hòa Khánh Bắc, quận Liên

Chiểu, thành phố Đà Nẵng.

IV. Án phí dân sự sơ thẩm:

1. Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh nhà P phải chịu án phí đối với số tiền

có nghĩa vụ thanh toán cho bà Nguyễn Thị Kim Nh là 49.912.230 đồng (Bốn mươi

chín triệu chín trăm mười hai ngàn hai trăm ba mươi đồng), được trừ vào số tiền

tạm ứng án phí 300.000 đồng (Ba trăm ngàn đồng) đã nộp theo biên lai thu số

0000869 ngày 05 tháng 4 năm 2022 của Chi cục Thi hành án dân sự quận Liên

Chiểu. Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh nhà P còn phải nộp số tiền án phí

49.612.230 đồng (Bốn mươi chín triệu sáu trăm mười hai ngàn hai trăm ba mươi

đồng).

2. Bà Nguyễn Thị Kim Nh phải chịu án phí đối với yêu cầu khởi kiện về việc

tuyên bố hợp đồng vô hiệu của nguyên đơn được chấp nhận là 300.000 đồng (Ba

trăm ngàn đồng).

3. Bà Nguyễn Thị Kim Nh phải chịu án phí đối với yêu cầu phản tố về việc

tiếp tục thực hiện hợp đồng góp vốn và yêu cầu tuyên bố hợp đồng thế chấp quyền

sử dụng đất vô hiệu không được Tòa án chấp nhận là 300.000 đồng (Ba trăm ngàn

đồng), được trừ vào số tiền tạm ứng án phí 300.000 đồng (Ba trăm ngàn đồng) đã

nộp theo biên lai thu số 0000936 ngày 09 tháng 5 năm 2022 của Chi cục Thi hành án

dân sự quận Liên Chiểu. Bà Nguyễn Thị Kim Nh đã nộp đủ án phí này.

V. Chi phí tố tụng:

Chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ 2.000.000 đồng (Hai triệu đồng) và chi

phí thẩm định giá 10.000.000 đồng (Mười triệu đồng), nguyên đơn là Công ty Cổ

phần Đầu tư Kinh doanh nhà P phải chịu (Đã nộp và đã chi xong).

Ngoài ra bản án sơ thẩm còn tuyên quyền kháng cáo và nghĩa vụ thi hành án

của các đương sự.

* Sau khi xét xử sơ thẩm Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh nhà P và bà

Nguyễn Thị Kim Nh có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm, đề nghị Tòa án cấp

phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm.

* Tại phiên Tòa phúc thẩm, Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh nhà P giữ

nguyên nội dung kháng cáo đề nghị HĐXX sửa Bản án sơ thẩm theo hướng lỗi của

mỗi bên dấn đến hợp đồng vô hiệu là 50%.

* Tại phiên Tòa phúc thẩm, Người đại diện theo ủy quyền của bà Nguyễn Thị

Kim Nh thay đổi nội dung kháng cáo đề nghị HĐXX hủy bản án sơ thẩm do vi phạm

nghiêm trọng thủ tục tố tụng.

* Tại phiên tòa phúc thẩm, Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn

phát biểu ý kiến và đề nghị HĐXX chấp nhận kháng cáo của Người đại diện theo ủy

quyền của bà Nguyễn Thị Kim Nh.

* Tại phiên tòa phúc thẩm, Đại diện Viện kiểm sát thành phố Đà Nẵng phát

biểu về việc giải quyết vụ án như sau:

+ Về thủ tục tố tụng: Việc tuân theo pháp luật tố tụng của Thẩm phán, HĐXX,

Thư ký phiên tòa và của người tham gia tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án ở

giai đoạn phúc thẩm là đảm bảo các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

+ Về quan điểm giải quyết: Căn cứ vào khoản 3 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân

sự đề nghị HĐXX hủy Bản án dân sự sơ thẩm do chưa thu thập đầy đủ tài liệu,

chứng cứ; do vậy không xem xét kháng cáo của các đương sự.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra

tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, sau khi Đại diện Viện

kiểm sát phát biểu ý kiến, Hội đồng xét xử nhận định:

* Về thủ tục tố tụng:

[1] Tòa án nhân dân thành phố Đà Nẵng đã triệu tập hợp lệ Ngân hàng TMCP

Đ và Văn phòng Công chứng N đến tham gia tố tụng tại phiên tòa nhưng các đương

sự nêu trên vẫn vắng mặt nên HĐXX căn cứ vào khoản 2 Điều 296 của Bộ luật Tố

tụng dân sự để xét xử vắng mặt các đương sự nêu trên.

[2] Tại phiên tòa phúc thẩm, bà Nguyễn Thị Kim Nh thay đổi nội dung kháng

cáo đề nghị HĐXX hủy bản án sơ thẩm do vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng,

HĐXX xét thấy việc thay đổi nội dung kháng cáo là vượt quá phạm vi kháng cáo

ban đầu, tuy nhiên cũng cần xem xét để đảm bảo quyền và lợi ích của các đương sự.

* Về nội dung:

Tại phiên Tòa phúc thẩm, Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh nhà P giữ

nguyên nội dung kháng cáo đề nghị HĐXX sửa Bản án sơ thẩm theo hướng lỗi của

mỗi bên dấn đến hợp đồng vô hiệu là 50%; bà Nguyễn Thị Kim Nh thay đổi nội

dung kháng cáo đề nghị HĐXX hủy bản án sơ thẩm do vi phạm nghiêm trọng thủ

tục tố tụng, cụ thể chưa thu thập Quyết định xử phạt vi hạm hành chính số 3612/QĐ-

XPHC ngày 04/12/2023 và Tòa án cấp sơ thẩm tiến hành định giá tài sản là không

đúng. Xét kháng cáo của Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh nhà P và bà Nguyễn

Thị Kim Nh thì thấy:

[3] Đối với kháng cáo của Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh nhà P:

Ngày 29 tháng 12 năm 2017, Công ty P và bà Nguyễn Thị Kim Nh ký kết Hợp

đồng góp vốn số 2517/HĐGV-PGT-PC tại Dự án Khu đô thị Thanh Hoàng (Tên

thương mại: PHOENIX COMPLEX) tại địa chỉ: Khu tái định cư vệt biệt thự Xuân

Thiều - Nam Ô, phường Hòa Khánh Bắc, quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng.

Theo đó, bà Nh đồng ý cùng góp vốn với Công ty P để Công ty thực hiện các thủ tục

pháp lý theo quy định của pháp luật, sau khi bà Nh hoàn thành việc góp vốn theo

tiến độ tại điều 3 của hợp đồng thì Công ty P sẽ giao cho bà Nh 01 lô đất vị trí lô 46,

Khu A2, diện tích: 116 m

, giá trị vốn góp được xác định là 1.432.368.000 đồng

(Một tỷ bốn trăm ba mươi hai triệu ba trăm sáu mươi tám ngàn đồng). Theo thoả

thuận về tiến độ góp vốn, bà Nh có trách nhiệm góp vốn 50% (Đã bao gồm tiền đặt

cọc) là 716.184.000 đồng (Bảy trăm mười sáu triệu một trăm tám mươi bốn ngàn

đồng) khi ký hợp đồng góp vốn. Thực hiện hợp đồng, trong ngày 29 tháng 12 năm

2017, bà Nh đã nộp đủ số tiền trên.

Ngày 04 tháng 02 năm 2021, Công ty P được Ủy ban nhân dân thành phố Đà

Nẵng chấp thuận là chủ đầu tư Dự án Khu đô thị Thanh Hoàng theo Quyết định số

380/QĐ-UBND tại vị trí đất trên.

Tại Quyết định số 2417/QĐ-UBND ngày 12 tháng 7 năm 2021 của Ủy ban

nhân dân thành phố Đà Nẵng đã cho phép Công ty P chuyển mục đích sử dụng đất

từ đất thương mại dịch vụ thành đất ở đô thị. Ngày 21 tháng 4 năm 2022, Ủy ban

nhân dân thành phố Đà Nẵng đã ban hành Quyết định số 1097/QĐ-UBND quy định

giá đất cụ thể để làm cơ sở thực hiện nghĩa vụ tài chính do chuyển mục đích sử dụng

đất từ đất thương mại dịch vụ sang đất ở đối với Dự án Khu đô thị Thanh Hoàng.

Ngày 13 tháng 10 năm 2022, Cục thuế thành phố Đà Nẵng đã ban hành Thông báo

số 3883/TB-CTDAN về việc nộp tiền sử dụng đất do chuyển mục đích sử dụng đất

của dự án Khu đô thị Thanh Hoàng với số tiền 160.470.993.123 đồng và Thông báo

nộp lệ phí trước bạ nhà đất số 2379/TB-CTDAN ngày 14 tháng 10 năm 2022 số tiền

500.000.000 đồng. Tuy nhiên, đến ngày 15 tháng 02 năm 2023, Công ty P vẫn chưa

nộp các khoản tiền này vào ngân sách nhà nước theo Công văn cung cấp số

1239/CTDAN-HKDCN ngày 17 tháng 02 năm 2023 của Cục thuế thành phố Đà

Nẵng. Tại Công văn số 8668/SXD-TTS ngày 17 tháng 11 năm 2022, Sở Xây dựng

thành phố Đà Nẵng cung cấp: “Tính đến thời điểm này, đối với dự án khu đô thị

Thanh Hoàng, Sở Xây dựng chưa ban hành thông báo nhà ở thương mại hình thành

trong tương lai đủ điều kiện được huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác

đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá

nhân”. Tại Quyết định số 1369/QĐ-XPHC ngày 20 tháng 5 năm 2022, Uỷ ban nhân

dân thành phố Đà Nẵng đã xử phạt vi phạm hành chính đối với Công ty P do đã thực

hiện hành vi huy động vốn không đúng quy định. Như vậy, Dự án tại Khu đô thị

Thanh Hoàng chưa được Uỷ ban nhân dân thành phố Đà Nẵng có văn bản theo quy

định của pháp luật cho phép được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức

phân lô, bán nền. Hiện tại, dự án đã bị ảnh hưởng bởi quy định tại khoản 17 Điều 1

Nghị định 148/2020/NĐ-CP ngày 18 tháng 12 năm 2020 của Chính phủ, sửa đổi

Điều 41 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, cụ thể: “Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh

doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử

dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại khu vực không nằm trong địa bàn các

phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương ...”.

Như vậy, Tại thời điểm ký kết hợp đồng góp vốn số 2517/HĐGV-PGT-PC

ngày 29 tháng 12 năm 2017 đã vi phạm khoản 2 Điều 168, Điều 188, Điều 194 Luật

Đất đai, khoản 5 Điều 8, Điều 31 và Điều 32 Luật Kinh doanh bất động sản và

khoản 3 Điều 19 Nghị định Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015

của Chính phủ nên vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật theo Điều 123 Bộ luật

Dân sự, lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu hoàn toàn do Công ty P.

Do vậy, Tòa án cấp sơ thẩm tuyên bố Hợp đồng góp vốn số 2517/HĐGV-PGT-

PC ngày 29 tháng 12 năm 2017 vô hiệu, buộc Công ty P thanh toán cho bà Nguyễn

Thị Kim Nh số tiền 716.184.000 đồng và bồi thường thiệt hại số tiền 547.557.006

đồng, tổng cộng là 1.263.741.006 đồng là có căn cứ nên HĐXX không chấp nhận

kháng cáo của Công ty P.

[4] Đối với kháng cáo của bà Nguyễn Thị Kim Nh: Tại phiên tòa phúc thẩm,

đại diện Công ty P đã cung cấp quyết định xử phạt vi phạm hành chính số 3612/QĐ-

XPHC ngày 04/12/2023, tuy nhiên cũng không liên quan đến việc giải quyết vụ án;

đối với việc Tòa án cấp sơ thẩm đã tiến hành thẩm định giá tài sản, HĐXX xét thấy

chi phí thẩm định giá do Công ty P chịu, mặt khác cũng không dùng kết quả thẩm

định giá để giải quyết vụ án nên bà Nguyễn Thị Kim Nh kháng cáo để nghị hủy bản

án sơ thẩm, HĐXX không chấp nhận.

[5] Từ những nhận định trên, HĐXX thấy không chấp nhận kháng cáo của

Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh nhà P và Nguyễn Thị Kim Nh và giữ nguyên

bản án dân sự sơ thẩm số 45/2024/DS-ST ngày 11/7/2024 của Tòa án nhân dân quận

Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng.

[6] Quan điểm của Đại diện Viện Kiểm sát tại phiên tòa không phù hợp với

nhận định của HĐXX nên không chấp nhận.

[7] Về án phí:

[7.1] Về án phí dân sự sơ thẩm:

- Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh nhà P phải chịu án phí đối với số tiền

có nghĩa vụ thanh toán cho bà Nguyễn Thị Kim Nh là 49.912.230 đồng, được trừ

vào số tiền tạm ứng án phí 300.000 đồng đã nộp theo biên lai thu số 0000869 ngày

05 tháng 4 năm 2022 của Chi cục Thi hành án dân sự quận Liên Chiểu. Công ty Cổ

phần Đầu tư Kinh doanh nhà P còn phải nộp số tiền án phí 49.612.230 đồng.

- Bà Nguyễn Thị Kim Nh phải chịu án phí đối với yêu cầu khởi kiện về việc

tuyên bố hợp đồng vô hiệu của nguyên đơn được chấp nhận là 300.000 đồng.

- Bà Nguyễn Thị Kim Nh phải chịu án phí đối với yêu cầu phản tố về việc tiếp

tục thực hiện hợp đồng góp vốn và yêu cầu tuyên bố hợp đồng thế chấp quyền sử

dụng đất vô hiệu không được Tòa án chấp nhận là 300.000 đồng, được trừ vào số

tiền tạm ứng án phí 300.000 đồng đã nộp theo biên lai thu số 0000936 ngày 09 tháng

5 năm 2022 của Chi cục Thi hành án dân sự quận Liên Chiểu. Bà Nguyễn Thị Kim

Nh đã nộp đủ án phí này.

[7.2] Về Án phí dân sự phúc thẩm: Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh nhà

P và Nguyễn Thị Kim Nh mỗi đương sự phải chịu 300.000 đồng.

Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh nhà P được trừ vào số tiền tạm ứng án

phí đã nộp là 300.000 đồng theo biên lai thu số 0000940 ngày 08 tháng 8 năm 2024

của Chi cục Thi hành án dân sự quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng.

Bà Nguyễn Thị Kim Nh được trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp là

300.000 đồng theo biên lai thu số 0000934 ngày 07 tháng 8 năm 2024 của Chi cục

Thi hành án dân sự quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng.

[8] Chi phí tố tụng:

Chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ 2.000.000 đồng (Hai triệu đồng) và chi

phí thẩm định giá 10.000.000 đồng (Mười triệu đồng), nguyên đơn là Công ty Cổ

phần Đầu tư Kinh doanh nhà P phải chịu (Đã nộp và đã chi xong).

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

- Căn cứ Khoản 1 Điều 308 và khoản 2 Điều 296 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

- Căn cứ các điều 122, 123, 131, 407, 500 và 501 Bộ luật Dân sự;

- Căn cứ khoản 4 Điều 12, khoản 2 Điều 168, các điều 188 và 194 Luật Đất

Đai;

- Căn cứ các điều 8, 29, 31 và 32 Luật Kinh doanh bất động sản;

- Căn cứ Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban

thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng

án phí và lệ phí Tòa án.

Không chấp nhận kháng cáo của Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh nhà P

và bà Nguyễn Thị Kim Nh . Giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 45/2024/DS-ST

ngày 11/7/2024 của Tòa án nhân dân quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng.

Xử:

I. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh

doanh nhà P đối với bà Nguyễn Thị Kim Nh về việc “Yêu cầu tuyên bố hợp đồng

góp vốn vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu”.

- Tuyên Hợp đồng góp vốn Dự án Khu đô thị Thanh Hoàng số 2517/HĐGV-

PGT-PC ngày 29 tháng 12 năm 2017 được ký kết giữa Công ty Cổ phần Đầu tư

Kinh doanh nhà P và bà Nguyễn Thị Kim Nh vô hiệu.

- Buộc Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh nhà P phải hoàn trả cho bà

Nguyễn Thị Kim Nh số tiền 716.184.000 đồng và bồi thường thiệt hại số tiền

547.557.006 đồng, tổng cộng là 1.263.741.006 đồng (Một tỷ hai trăm sáu mươi ba

triệu bảy trăm bốn mươi mốt ngàn không trăm lẻ sáu đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến

khi thi hành án xong, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi

của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ

luật Dân sự.

II. Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu phản tố của bà Nguyễn Thị Kim Nh về

việc yêu cầu:

1. Buộc Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh nhà P tiếp tục thực hiện Hợp

đồng góp vốn số 2517/HĐGV-PGT-PC ngày 29 tháng 12 năm 2017 giữa Công ty P

và bà Nh theo hướng:

a. Sửa đổi Hợp đồng góp vốn số 2517/HĐGV-PGT-PC ngày 29 tháng 12 năm

2017 như sau:

- Buộc Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh nhà P phải tiến hành tháo dỡ toàn

bộ công trình xây dựng hiện có trên lô đất số 46, Khu A2 Dự án Khu đô thị Thanh

Hoàng tại Khu Tái định cư vệt Biệt thự Xuân Thiều - Nam Ô, phường Hòa Khánh

Bắc, quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng;

- Tuyên bà Nh được quyền xây dựng và chịu chi phí xây dựng nhà trên lô đất

trên;

- Buộc Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh nhà P phải hoàn thiện các điều

kiện pháp lý để lô đất trên và công trình trên đất đủ điều kiện chuyển nhượng cho bà

Nh theo quy định của pháp luật với giá trị quyền sử dụng đất giữ nguyên trong Hợp

đồng góp vốn đã ký kết;

- Buộc Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh nhà P liên hệ Uỷ ban nhân dân

thành phố Đà Nẵng, Sở Xây dựng thành phố Đà Nẵng, Sở Tài nguyên và Môi trường

thành phố Đà Nẵng, Uỷ ban nhân dân quận Liểu Chiểu và các cơ quan liên quan lập

các thủ tục để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất cho bà Nh đối với nhà và đất tại lô đất trên.

b. Các điều khoản không sửa đổi tại Hợp đồng góp vốn số 2517/HĐGV-PGT-

PC ngày 29 tháng 12 năm 2017 đã có hiệu lực pháp luật và được Công ty Cổ phần

Đầu tư Kinh doanh nhà P và bà Nh tiếp tục thực hiện.

2. Tuyên bà Nh được quyền chủ động liên hệ với Uỷ ban nhân dân thành phố

Đà Nẵng, Sở Xây dựng thành phố Đà Nẵng, Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố

Đà Nẵng, Uỷ ban nhân dân quận Liểu Chiểu và các cơ quan liên quan để thực hiện

thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn

liền với đất nhà và đất tại lô đất số 46, Khu A2 Dự án Khu đô thị Thanh Hoàng sau

khi trả phần giá trị đất còn lại theo Hợp đồng góp vốn 2517/HĐGV-PGT-PC ngày

29 tháng 12 năm 2017 và xây dựng nhà theo quy định pháp luật.

3. Tuyên bố vô hiệu Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số

111/2019/HĐMB-PVB-CNĐN ngày 17 tháng 5 năm 2019 giữa Ngân hàng Thương

mại cổ phần Đại Chúng Việt Nam - Chi nhánh Đà Nẵng và Công ty Cổ phần Đầu tư

Kinh doanh nhà P được công chứng tại Văn phòng công chứng Nguyễn Hải Sâm, số

công chứng 7316, quyển số 01/TP/CC-SCC/HĐGD liên quan diện tích đất tại Dự án

Khu đô thị Thanh Hoàng - thửa đất số 38, tờ bản đồ số 20, địa chỉ: Lô B-1 Khu Tái

định cư vệt Biệt thự Xuân Thiều - Nam Ô, phường Hòa Khánh Bắc, quận Liên

Chiểu, thành phố Đà Nẵng.

IV. Về án phí:

1. Về án phí dân sự sơ thẩm: