Tra cứu Bản án/Quyết định của tòa án

Tìm nâng cao

Tìm kiếm nâng cao Tất cả Tiêu đề Số hiệu văn bản Cụm từ chính xác

Bản án số 1058/2026/DS-PT ngày 19/08/2026 của TAND tỉnh Tây Ninh về tranh chấp hợp đồng vay tài sản

Thuộc tính
Nội dung
VB gốc
VB liên quan
Lược đồ
Đính chính
Án lệ
BA/QĐ cùng nội dung
Tải về

Báo lỗi

Thuộc tính Bản án 1058/2026/DS-PT

Tên Bản án:	Bản án số 1058/2026/DS-PT ngày 19/08/2026 của TAND tỉnh Tây Ninh về tranh chấp hợp đồng vay tài sản
Quan hệ pháp luật:	Tranh chấp hợp đồng vay tài sản
Cấp xét xử:	Phúc thẩm
Tòa án xét xử:	TAND tỉnh Tây Ninh
Số hiệu:	1058/2026/DS-PT
Loại văn bản:	Bản án
Ngày ban hành:	19/08/2026
Lĩnh vực:	Dân sự
Áp dụng án lệ:	Đã biết Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để xem áp dụng án lệ. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
Đính chính:	Đã biết Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để xem đính chính. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
Thông tin về vụ/việc:	Bùi Thị Kim T - Trinh Thị N

Tóm tắt Bản án

Nội dung tóm tắt đang được cập nhật, Quý khách vui lòng quay lại sau!

Tải văn bản

TÒA ÁN NHÂN DÂN

TỈNH TÂY NINH

Bản án số: 1058/2026/DS-PT

Ngày: 19-8-2026

V/v tranh chấp hợp đồng vay tài

sản, tranh chấp hợp đồng chuyển

nhượng quyền sử dụng đất, tranh

chấp hợp đồng thuê khoán tài sản,

tranh chấp quyền sở hữu tài sản

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH TÂY NINH

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: bà Phan Ngọc Hoàng Đình Thục

Các Thẩm phán: ông Huỳnh Hữu Nghĩa

bà Đinh Thị Ngọc Yến

- Thư ký phiên tòa: bà Nguyễn Thị Mỹ Linh – Thẩm tra viên Tòa án nhân dân

tỉnh Tây Ninh.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tây Ninh tham gia phiên tòa: ông

Nguyễn Tấn Phát – Kiểm sát viên.

Trong các ngày 17 và 19 tháng 8 năm 2026, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Tây

Ninh xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 611/2026/TLPT-DS ngày

28 tháng 7 năm 2026 về việc “Tranh chấp hợp đồng vay tài sản, tranh chấp hợp

đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tranh chấp hợp đồng thuê khoán tài sản,

tranh chấp quyền sở hữu tài sản”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 85/2026/DS-ST ngày 02 tháng 6 năm 2026 của

Tòa án nhân dân khu vực 5-Tây Ninh bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 554/2026/QĐ-PT ngày 10 tháng 7 năm

2026 của Tòa án nhân dân tỉnh Tây Ninh, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: bà Bùi Thị Kim T, sinh năm 1978; địa chỉ: Số D N, ấp T, xã T,

tỉnh Tây Ninh.

Người đại diện theo ủy quyền của bà T: bà Võ Thị Q, sinh năm 1967; địa chỉ:

ấp B, xã T, tỉnh Tây Ninh (theo văn bản ủy quyền ngày 29/9/2025).

- Bị đơn: bà Trình Thị N, sinh năm 1978; địa chỉ: ấp B, xã T, tỉnh Tây Ninh.

Người đại diện theo ủy quyền của bà N: ông Bùi Duy T1, sinh năm 1978; địa

chỉ: Số F đường N, phường A, Thành phố Hồ Chí Minh (theo văn bản ủy quyền ngày

18/10/2025).

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Ông Hồ Thanh D, sinh năm 1978; địa chỉ: ấp B, xã T, tỉnh Tây Ninh; địa chỉ

liên lạc: Số B N, phường A, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh (nay là phường A,

Thành phố Hồ Chí Minh).

Người đại diện theo ủy quyền của ông D: ông Bùi Duy T1, sinh năm 1978; địa

chỉ: Số F đường N, phường A, Thành phố Hồ Chí Minh (theo văn bản ủy quyền ngày

18/10/2025).

2. Bà Võ Thị H (có yêu cầu độc lập), sinh năm 1974; địa chỉ: Số B ấp B, xã T,

tỉnh Tây Ninh.

Người đại diện theo ủy quyền của bà H:

2.1. Bà Nguyễn Thị Ngọc N1, sinh năm 1996.

2.2. Ông Võ Chí H1, sinh năm 1996.

Cùng địa chỉ: Số B ấp B, xã T, tỉnh Tây Ninh.

2.3. Bà Mai Yến K, sinh năm 1992; địa chỉ: Số B đường X, phường T, Thành

phố Hồ Chí Minh.

3. Ông Trình Văn T2, sinh năm 1983; địa chỉ: ấp B, xã T, tỉnh Tây Ninh.

Người đại diện theo ủy quyền của ông T2: ông Bùi Trí T3, sinh năm 1992; địa

chỉ: Số F đường N, phường A, Thành phố Hồ Chí Minh.

4. Bà Nguyễn Thị Ngọc L, sinh năm 1990; địa chỉ: ấp B, xã T, tỉnh Tây Ninh.

5. Văn phòng C; địa chỉ: Số A- A đường 3 tháng 2, xã T, tỉnh Tây Ninh.

- Người kháng cáo: nguyên đơn, bà Bùi Thị Kim T, người có quyền lợi và nghĩa

vụ liên quan, bà Võ Thị H.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện ghi ngày 25/9/2025, các đơn khởi kiện bổ sung ghi ngày

07/01/2026, ngày 02/6/2026 và trong quá trình giải quyết vụ án tại cấp sơ thẩm,

nguyên đơn bà Bùi Thị Kim T do bà Võ Thị Q là người đại diện theo ủy quyền trình

bày:

Ngày 02/9/2024, bà Bùi Thị Kim T có cho bà Trình Thị N và ông Hồ Thanh D

vay số tiền 14.000.000.000đ (mười bốn tỷ đồng), thời hạn vay 12 tháng, lãi suất vay

2%/tháng, mục đích vay để làm vốn kinh doanh. Đến nay đã quá hạn, nhưng bà N

và ông D không thanh toán cho bà T.

Bà N, ông D đang nợ bà T số tiền vay, nhưng lại chuyển nhượng quyền sử dụng

đất (QSDĐ) cho người khác là nhằm trốn tránh nghĩa vụ trả nợ. Ngoài ra, giá trị

chuyển nhượng được ghi trên hợp đồng không phù hợp với giá chuyển nhượng trên

thực tế. Mặt khác, các thửa đất được bà N, ông D cho người khác thuê nên các bên

chưa giao nhận đất.

Do đó, bà T khởi kiện yêu cầu:

- Buộc bà N, ông D phải liên đới trả 18.858.300.000 đồng, gồm: vốn vay

14.000.000.000 đồng và tiền lãi là 4.858.300.000 đồng (chỉ yêu cầu tính từ ngày

02/9/2024 đến ngày 02/6/2026 với mức lãi suất 1,66%/tháng).

- Yêu cầu vô hiệu các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

(HĐCNQSDĐ) lập ngày 30/9/2025 tại Văn phòng C giữa bà Trình Thị N, ông Hồ

Thanh D với bà Võ Thị H đối với 11 thửa đất, gồm: thửa đất số 297, diện tích

27.368m

; thửa đất số 454, diện tích 9.392m

; thửa đất số 712, diện tích 11.456m

;

thửa đất số 312, diện tích 14.643m

; thửa đất số 234, diện tích 3.698m

; thửa đất số

275, diện tích 12.655m

; thửa đất số 298, diện tích 28.825m

; thửa đất số 238, diện

tích 7.591m

; thửa đất số 448, diện tích 16.178m

; thửa đất số 713, diện tích 1.813m

;

thửa đất số 320, diện tích 1.330m

, cùng tờ bản đồ số 10, tọa lạc tại xã H, tỉnh Tây

Ninh.

- Yêu cầu tiếp tục áp dụng Quyết định số 01/2025/QĐ-BPKCTT ngày

06/10/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 5-Tây Ninh về việc áp dụng biện pháp

khẩn cấp tạm thời “Phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ”.

Bị đơn, bà Trình Thị N và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, ông Hồ

Thanh D do ông Bùi Duy T1 là người đại diện theo ủy quyền trình bày:

Bà N và ông D là vợ chồng. Bà N xác nhận có vay tiền như yêu cầu khởi kiện

của bà T, đề nghị Tòa xét xử theo quy định pháp luật, ngoài ra bà N đề nghị phía

nguyên đơn xem xét giảm lãi.

Đầu năm 2025, bà N thường mượn tiền của bà Võ Thị H để kinh doanh. Hai

bên giao dịch thông qua chuyển khoản, bà N chuyển khoản từ tài khoản số

6602205030594 (A), số 6800795199 (Ngân hàng TMCP Đ) đến tài khoản của bà H

số 070051614257 (S) và ngược lại, khi bà H cho bà N mượn sẽ chuyển vào 02 tài

khoản của bà N. Lãi suất được hai bên thỏa thuận là 1.500đồng/1.000.000đ/ngày,

không thỏa thuận thời hạn trả nhưng khi bà H cần tiền lúc nào thì báo cho bà N trước

vài ngày bà N sẽ hoàn trả cho bà H.

Đến tháng 9/2025, bà N lâm vào tình trạng mất cân đối về tài chính do người

khác giật nợ, dẫn tới không có khả năng thanh toán nợ vay cho bà H 5.300.000.000

đồng. Bà H biết bà N, ông D còn nợ rất nhiều người bên ngoài, nhưng vẫn gây áp

lực buộc bà N, ông D phải ký HĐCNQSDĐ đối với 11 thửa đất nêu trên để cấn trừ

nợ. Ngày 29/9/2025, bà H có giao thêm cho bà N, ông D số tiền 5.270.000.000 đồng

để tất toán nợ vay tại Ngân hàng, lấy lại các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

(GCNQSDĐ) từ Ngân hàng ra để hai bên tiến hành thủ tục công chứng hợp đồng.

Tổng giá trị 03 HĐCNQSDĐ là 7.415.000.000 đồng, lại không khớp với tổng số tiền

10.792.000.000 đồng trên Biên nhận tiền ngày 29/9/2025 là nói lên việc giả tạo vay

mượn tiền nhằm trừ cấn nợ, vi phạm điều cấm của pháp luật về việc trốn tránh nghĩa

vụ nộp thuế cho nhà nước. Số tiền 5.300.000.000 đồng là số tiền nợ vay, được ghi

vào Biên nhận để hợp thức hóa khoản tiền mua đất lần 1, chứ hai bên không giao

nhận tiền mặt. Các thửa đất trên, bà N, ông D cho ông Trình Văn T2 thuê với thời

hạn 10 năm tính từ ngày 01/7/2020. Trên đất có một căn nhà tole nhỏ vách tole dùng

để chứa vật dụng phục vụ trồng trọt, có một số cây tràm bông vàng khoảng 6 năm

tuổi, cây cừ tràm. Ngày 18/12/2025, bà H đã cho người lên để áp đảo, vứt đồ đạc

của ông Trình Văn T2, đe dọa ông T2 và chiếm đất canh tác. Sự việc có báo lên

chính quyền địa phương. Trên thực tế, bà N, ông D xác nhận không có bàn giao đất

cho bà H tại vì đất đang còn trong thời hạn cho thuê. Bà N, ông D cũng chưa thông

báo cho bên thuê biết việc bán đất, bà H cũng không biết việc có người thuê đang

canh tác những thửa đất mình ký hợp đồng chuyển nhượng.

Bà N, ông D yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu 03 HĐCNQSDĐ giữa bà N, ông D

với bà H. Giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu thì các bên hoàn trả cho nhau

những gì đã nhận vì hai bên đều có lỗi ngang nhau, không chấp nhận yêu cầu tính

lãi suất 20%/năm của bà H.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trình bày:

Theo các đơn khởi kiện, đơn yêu cầu độc lập ghi ngày 07/10/2025, ngày

09/10/2025, ngày 06/4/2026 và ngày 13/4/2026, bà Võ Thị H do bà Nguyễn Thị Ngọc

N1 và bà Mai Yến K là người đại diện theo ủy quyền thống nhất trình bày:

Đầu tháng 9/2025, bà Trình Thị N và ông Hồ Thanh D thỏa thuận chuyển

nhượng cho bà Võ Thị H quyền sử dụng đất 11 thửa cùng tờ bản đồ số 10, tọa lạc

tại xã H, tỉnh Tây Ninh, gồm: thửa số 297 diện tích 27.368m

, thửa 454 diện tích

9.392m

, thửa 712 diện tích 11.456m

, thửa 312 diện tích 14.643m

, thửa 234 diện

tích 3.698m

, thửa 275 diện tích 12.655m

, thửa 298 diện tích 28.825m

, thửa 238

diện tích 7.591m

, thửa 448 diện tích 16.178m

, thửa 713 diện tích 1.813m

, thửa

320 diện tích 1.330m

, theo 03 hợp đồng được công chứng cùng ngày 30/9/2025 tại

Văn phòng C, số công chứng 2307/2025/CCGD; số 2308/2025/CCGD và số

2309/2025/CCGD, với giá chuyển nhượng tổng cộng là 11.420.000.000 đồng, các

bên đã giao tiền và giao đất xong, các thửa đất được giao theo hiện trạng ngày

19/9/2025 khi bà N dẫn bà H xuống vị trí đất.

Tuy nhiên, khi chờ kết quả giải quyết hồ sơ cập nhật sang tên quyền sử dụng

đất thì bà H nhận được Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số

01/2025/QĐ- BPKCTT ngày 06/10/2025 của Tòa án khu vực 5-Tây Ninh về “Phong

tỏa tài sản của người có nghĩa vụ” theo quy định tại Điều 126 của Bộ luật Tố tụng

dân sự đối với 11 thửa đất trên.

Bà H không biết việc bà N, ông D có nợ hoặc có các tranh chấp với người khác.

Tại thời điểm chuyển nhượng, các thửa đất trên không bị cơ quan nhà nước có thẩm

quyền nào áp dụng biện pháp ngăn chặn hoặc không cho chuyển nhượng, đồng thời

chưa có bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật nào của Tòa án có thẩm quyền buộc

bà N, ông D phải thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho các chủ nợ khác, nên việc chuyển

nhượng giữa bà H, bà N, ông D là hợp pháp. Do đó, bà H khởi kiện yêu cầu:

- Buộc bà N, ông D tiếp tục thực hiện 03 HĐCNQSD đất đối với 11 thửa đất

nêu trên.

- Yêu cầu Tòa án hủy bỏ Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số

01/2025/QĐ-BPKCTT ngày 06/10/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 5- Tây Ninh.

- Yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu hợp đồng vay tài sản giữa bà T với bà N, ông

Bà H thống nhất giá trị căn nhà cấp 4, chi phí hệ thống ống nước, cây trồng, chi

phí san lấp, tổng cộng là 120.000.000 đồng. Bà H không đồng ý yêu cầu độc lập của

ông T2.

Theo đơn yêu cầu độc lập ghi ngày 04/02/2026, đơn yêu cầu độc lập sửa đổi,

bổ sung ghi ngày 26/5/2026 và trong quá trình giải quyết vụ án tại cấp sơ thẩm, ông

Trình Văn T2 do ông Bùi Trí T3 là người đại diện theo ủy quyền trình bày:

Ngày 01/7/2020, ông Trình Văn T2 đã ký hợp đồng thuê đất canh tác nông

nghiệp với bà N và ông D đối với 11 thửa đất tọa lạc tại xã H, tỉnh Tây Ninh. Thời

hạn thuê 10 năm, kể từ 01/7/2020 đến 01/7/2030. Trong suốt quá trình thuê, ông T2

trực tiếp quản lý, sử dụng đất liên tục, công khai, ổn định và đã xây dựng công trình

và cây trồng như sau:

1. Nhà ở: mái tôn, cột bê tông, nền xi măng, vách lá, diện tích khoảng 70m²

(dài 10m, rộng 7m), có giá 30.000.000 đồng.

2. Cây trồng: cây bạch đàn trồng khoảng 6 năm tuổi trên diện tích đất ngang

3m, dài 200m; cây tràm dùng để đóng cừ, trên diện tích 3m x 160m;

3. Ống nước nhựa để tưới tiêu: 12 ống đường kính 220mm, mỗi ống dài 4m; 04

ống đường kính 315mm, mỗi ống dài 4m; 03 ống đường kính 315mm, mỗi ống dài

4m.

4. Các khoản tiền đầu tư cải tạo đất: tiền san lấp mặt bằng đất là 90.000.000

đồng, tiền thuê máy múc đặt ống nước là 5.000.000 đồng, tiền múc 02 hầm là

15.000.000 đồng, tiền đắp mương trên đất là 10.000.000 đồng.

Tổng chi phí san lấp, cây trồng, nhà và ống nước giá trị 150.000.000 đồng.

Việc thuê đất được các bên thỏa thuận miệng và thực hiện từ năm 2010 đến

ngày 01/7/2020 thì các bên ký kết hợp đồng thuê, phục vụ sản xuất nông nghiệp,

không vi phạm quy hoạch, không có tranh chấp. Ông T2 không được các bên thông

báo về việc bà Trình Thị N, ông D ký các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng

đất cho bà Võ Thị H.

Ngày 18/12/2025, bà Võ Thị H đã cho người tự ý vào chiếm đất mà ông T2

đang thuê; vứt bỏ tài sản, vật dụng sản xuất; đe dọa tinh thần, buộc ông T2 phải

ngừng canh tác; trong khi hợp đồng thuê đất vẫn còn hiệu lực pháp luật. Sự việc đã

được trình báo chính quyền địa phương. Thực tế, bà N, ông D chưa từng bàn giao

đất trên thực địa cho bà H. Việc chiếm đất của bà H là trái pháp luật, xâm phạm trực

tiếp quyền và lợi ích hợp pháp của ông T2.

Do đó, ông T2 yêu cầu:

- Vô hiệu 03 HĐCNQSDĐ giữa bà H với bà N, ông D.

- Công nhận hợp đồng thuê khoán QSDĐ, nội dung hợp đồng trả hai đợt, đợt

01 thời hạn 05 năm đã thanh toán xong, đợt 02 chưa thanh toán, ông T2 yêu cầu tiếp

tục được thuê. Trường hợp không công nhận hợp đồng thuê khoán QSDĐ và được

tiếp tục thuê, thì tài sản trên đất, bao gồm ống nước nhựa phi 200mm dài 48m, ống

nước nhựa phi 315mm dài 24m, ống nước nhựa phi 180mm dài 04m, ống nước nhựa

phi 160 mm dài 04m, ống nước nhựa phi 250 mm dài 08m, 19 cây bạch đàn khoảng

04 năm tuổi, 135 cây tràm khoảng 03- 04 năm tuổi, 04 cây gáo vàng 20 năm tuổi,

tổng cộng có giá trị là 120.000.000 đồng, ông T2 sẽ giải quyết với bà N, ông D bằng

vụ án khác.

- Yêu cầu công nhận căn nhà cấp 4 là tài sản của ông T2.

Bà Nguyễn Thị Ngọc L trình bày: bà L là vợ của ông T2. Bà thống nhất trình

bày của ông T2.

Văn phòng C trình bày: việc công chứng các hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất giữa bà N, ông D và bà H là đúng quy định của pháp luật. Văn phòng

đề nghị được giải quyết vắng mặt.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 85/2026/DS-ST ngày 02 tháng 6 năm 2026 của

Tòa án nhân dân khu vực 5-Tây Ninh đã xử (tóm tắt):

“1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà T về việc “Tranh chấp hợp đồng vay

tài sản” giữa bà T đối với bà N, ông D.

Buộc bà Trình Thị N, ông Hồ Thanh D có trách nhiệm liên đới trả cho bà Bùi

Thị Kim T vốn vay gốc là 14.000.000.000 đồng và tiền lãi 4.858.300.000 đồng, tổng

cộng vốn vay và tiền lãi là 18.858.300.000 đồng (mười tám tỷ tám trăm năm mươi

tám triệu ba trăm nghìn đồng).

2. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà T về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển

nhượng quyền sử dụng đất” của bà T đối với bà N, ông D với bà H.

Tuyên bố vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (HĐCNQSD

đất) ngày 30/9/2025 giữa bà N, ông D với bà H đối với thửa đất số 298, 454, 297

được lập tại Văn phòng C, số công chứng 2307/2025/CCGD.

- Tuyên bố HĐCNQSD đất ngày 30/9/2025 giữa bà N, ông D với bà H đối với

thửa đất số 448, 312, 275, 234, 238, 712 được lập tại Văn phòng C, số công chứng

2308/2025/CCGD.

- Tuyên bố vô hiệu HĐCNQSD đất ngày 30/9/2025 giữa bà N, ông D với bà H

đối với thửa đất số 320, 713 được lập tại Văn phòng C, số công chứng

2309/2025/CCGD.

3. Về biện pháp khẩn cấp tạm thời: Đối với Quyết định áp dụng biện pháp khẩn

cấp tạm thời số 01/2025/QĐ-BPKCTT ngày 06/10/20253 của Tòa án nhân dân khu

vực 5- Tây Ninh:

Phong tỏa tài sản đối với thửa đất số 297, diện tích 27.368m

; thửa đất số 712,

diện tích 11.456m

; thửa đất số 713, diện tích 1.813m

; thửa đất số 312, diện tích

14.643m

; thửa đất số 454, diện tích 9.392m

, cùng tờ bản đồ số 10 do ông Hồ Thanh

D đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất tọa lạc tại ấp H, xã H, tỉnh Tây

Ninh.

Phong tỏa tài sản đối với thửa đất số 298, diện tích 28.825m

; thửa đất số 448,

diện tích 16.178m

, cùng tờ bản đồ số 10 do bà Trình Thị N đứng tên giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất, đất tọa lạc tại ấp H, xã H, tỉnh Tây Ninh.

Phong tỏa tài sản đối với thửa đất số 275, diện tích 12.655m

; thửa đất số 234,

diện tích 3.698m

; thửa đất số 238, diện tích 7.591m

; cùng tờ bản đồ số 10, đất tọa

lạc tại ấp H, xã H, tỉnh Tây Ninh.

Cần tiếp tục áp dụng và sẽ được hủy bỏ theo quy định tại Chương VIII Bộ luật

tố Tụng dân sự năm 2015 cho đến khi bà N, ông D thi hành án xong số nợ trên cho

bà T, bà H.

4. Không chấp nhận yêu cầu độc lập của bà H về việc “Tranh chấp hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng đất” giữa bà H đối với bà N, ông D.

Buộc bà Trình Thị N, ông Hồ Thanh D có trách nhiệm liên đới trả cho bà Võ

Thị H trị giá hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, với số tiền là

11.370.000.000 đồng (mười một tỷ ba trăm bảy mươi triệu đồng).

Đến khi án có hiệu lực pháp luật bà H được quyền ưu tiên thanh toán với số

tiền là 6.070.000.000 đồng trong số tiền 11.370.000.000 đồng.

5. Không chấp nhận yêu cầu độc lập của bà H về việc “Tranh chấp hợp đồng

vay tài sản” giữa bà T với bà N, ông D.

6. Không chấp nhận yêu cầu độc lập của bà H về việc “Tranh chấp quyền sở

hữu tài sản” giữa bà T với bà N, ông D. Buộc bà H tháo dỡ căn nhà cấp 4 và giao

trả lại 11 thửa đất trên cho bà N, ông D chậm nhất đến ngày 31/7/2026.

7. Không chấp nhận yêu cầu độc lập của ông T2 về việc “Tranh chấp quyền sở

hữu tài sản, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” giữa bà H đối

với bà N, ông D.

8. Không chấp nhận yêu cầu độc lập của ông T2 về việc “Tranh chấp hợp đồng

thuê khoán quyền sử dụng đất” giữa ông T2 đối với bà N, ông D.

9. Đình chỉ một phần yêu cầu phản tố của bà H về yêu cầu tính lãi đối với bà

N, ông D, đương sự quyền khởi kiện lại vụ án. ”

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về chi phí tố tụng, tiền lãi do chậm thanh

toán, án phí, quyền và thời hạn kháng cáo, việc thi hành án theo quy định của pháp

luật.

Ngày 11/6/2026, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Võ Thị H kháng

cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.

Ngày 12/6/2026, nguyên đơn bà Bùi Thị Kim T kháng cáo một phần bản án sơ

thẩm, đề nghị cấp phúc thẩm không chấp nhận ưu tiên thanh toán cho bà Võ Thị H

đối với số tiền 6.070.000.000 đồng.

Tại phiên tòa phúc thẩm,

Bà Võ Thị Q trình bày: trước đây, bà T và bà N quen biết nhau do làm ăn buôn

bán bất động sản, bà N nhiều lần vay tiền của bà T và trả nợ đúng hạn, tạo uy tín nên

bà T không yêu cầu bà N thế chấp khi vay số tiền 14 tỷ đang tranh chấp. Trước khi

vay số tiền này, bà N điện thoại báo, bà T gom tiền từ nguồn bán vàng, kinh doanh

cho thuê xe… khoảng 10 ngày sau bà T có đủ 14 tỷ đồng tiền mặt và thông báo cho

bà N đến nhận tại nhà của bà T, có ông D đi cùng nhưng ông D không ký tên vào

giấy nợ. Việc phía bà H trình bày số tiền 800.000.000 đồng mà bà H chuyển khoản

cho bà N ngày 30/9/2025 với lý do diện tích đất tăng thêm là không hợp lý, vì lúc

đó nước ngập, không thể đo đạc nên không thể biết được diện tích tăng. Các hợp

đồng chuyển nhượng giữa bà N, ông D và bà H là giả tạo, nên đề nghị không ưu tiên

thanh toán cho bà H số tiền 6.070.000.000 đồng.

Bà Mai Yến K và bà Nguyễn Thị Ngọc N1 thống nhất trình bày:

Các HĐCNQSDĐ giữa bà H và bà N, ông D hoàn toàn không giả tạo, vì bà N

đã dẫn bà H đi coi đất trước đó, bà H thấy đất xong mới quyết định mua; sau khi coi

đất, chính bà H đã trả tiền thay bà N, ông D để chuộc giấy tờ đất từ ngân hàng. Sở

dĩ bà H trả thêm 800.000.000 đồng cho bà N, vì khi ra công chứng bà N nói diện

tích đất thực tế nhiều hơn, nếu sau này đo thiếu thì bà N trả lại. Bà H cất nhà, sử

dụng đất canh tác không ai tranh chấp.

Bà H kháng cáo yêu cầu được công nhận hiệu lực của 03 HĐCNQSDĐ, yêu

cầu được công nhận quyền sở hữu đối với căn nhà cấp 4 và tài sản có trên đất. Bà H

tự nguyện hỗ trợ cho ông T2 số tiền 120.000.000 đồng là chi phí san lấp, giá trị cây

trồng, ống nước có trên đất. Bà H yêu cầu vô hiệu hợp đồng vay giữa bà T và bà N,

ông D, vì với số tiền lớn như thế nhưng bà T không yêu cầu bà N thế chấp tài sản gì,

bà T cũng không chứng minh được có nguồn tiền mặt cho vay. Bà H yêu cầu hủy bỏ

Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của Tòa án cấp sơ thẩm đã áp dụng.

Trường hợp hợp đồng vô hiệu, thì bà H yêu cầu bà N, ông D phải trả lại số tiền

11.370.000.000 đồng và được ưu tiên thanh toán 6.070.000.000 đồng nếu phát mãi

11 thửa đất để thi hành án.

Ông Bùi Duy T1 trình bày: bà N và ông D có nợ bà H số tiền vay 5.300.000.000

đồng và bà H có đưa 5.270.000.000 đồng để trả nợ, xóa thế chấp GCNQSDĐ của bà

N, ông D trong ngân hàng và có chuyển khoản cho bà N 800.000.000 đồng. Đối với

quá trình thỏa thuận giao dịch vay tiền, giao nhận tiền vay giữa bà T và bà N, ông D

thì ông T1 không biết rõ.

Kiểm sát viên Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tây Ninh phát biểu ý kiến:

Về tố tụng: Tòa án cấp phúc thẩm và các đương sự chấp hành đúng quy định

của Bộ luật Tố tụng dân sự. Riêng ông Bùi Duy T1 đại diện theo ủy quyền của bà N

và ông D có mặt tại phiên tòa phúc thẩm, đã được Hội đồng xét xử phúc thẩm cho

trình bày tranh luận xong và tự ý bỏ ra về khi kết thúc phần tranh luận. Căn cứ Điều

296 của Bộ luật Tố tụng dân sự, đề nghị Tòa án vẫn xét xử phúc thẩm vụ án vắng

mặt ông T1. Kháng cáo của nguyên đơn, bà Bùi Thị Kim T và người có quyền lợi

và nghĩa vụ liên quan, bà Võ Thị H đủ điều kiện để xem xét theo trình tự phúc thẩm.

Về nội dung kháng cáo của bà H:

Về tranh chấp hợp đồng vay tài sản: bà T yêu cầu bà N, ông D liên đới trả

14.000.000.000 đồng tiền gốc và 4.858.300.000 đồng tiền lãi, tổng cộng

18.858.300.000 đồng, căn cứ giấy mượn tiền ngày 02/9/2024. Trong quá trình giải

quyết vụ án và tại phiên tòa, bà N, ông D đều thừa nhận khoản vay và nghĩa vụ trả

nợ, chỉ đề nghị giảm lãi. Bà H cho rằng giao dịch vay là giả tạo nhưng không cung

cấp được chứng cứ chứng minh. Do đó, có đủ căn cứ xác định khoản vay là có thật

và việc cấp sơ thẩm buộc bà N, ông D liên đới thanh toán cho bà T 18.858.300.000

đồng là có căn cứ; kháng cáo của bà H yêu cầu tuyên hợp đồng vay vô hiệu không

được chấp nhận.

Về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: ngày 30/9/2025,

bà N, ông D chuyển nhượng cho bà H 11 thửa đất theo 03 hợp đồng được lập thành

văn bản và công chứng. Bà T cho rằng giao dịch nhằm tẩu tán tài sản, trốn tránh

nghĩa vụ; bà N, ông D cho rằng bị ép buộc ký hợp đồng; còn bà H xác định nhận

chuyển nhượng ngay tình, đã thanh toán và nhận đất.

Xét thấy, tại thời điểm giao kết, các thửa đất chưa bị kê biên, phong tỏa hoặc

có quyết định hạn chế chuyển nhượng; 03 hợp đồng được công chứng đúng hình

thức. Sau khi ký kết, bà H đã thực hiện nghĩa vụ thanh toán tổng cộng

11.370.000.000 đồng, gồm 5.300.000.000 đồng cấn trừ khoản nợ, 5.270.000.000

đồng thanh toán để giải chấp và 800.000.000 đồng giao cho bà N, ông D; đồng thời

đã nhận đất quản lý, sử dụng và nộp hồ sơ đăng ký biến động. Việc sang tên không

thực hiện được do ngày 06/10/2025, sau khi hợp đồng đã được công chứng và hồ sơ

đã nộp, Tòa án mới áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa 11 thửa đất. Vì

vậy, việc chưa hoàn tất đăng ký biến động không phải do lỗi của các bên và không

làm mất hiệu lực của hợp đồng. Mặt khác, bà T không cung cấp được chứng cứ

chứng minh bà H biết về khoản nợ hoặc thông đồng với bà N, ông D nhằm tẩu tán

tài sản, trốn tránh nghĩa vụ. Bà N, ông D cũng không chứng minh được việc bị đe

dọa, cưỡng ép khi ký kết; ngược lại, sau khi ký hợp đồng các bên tiếp tục thực hiện

việc thanh toán, giải chấp và giao nhận đất. Do đó, không có căn cứ xác định 03 hợp

đồng được xác lập giả tạo, nhằm trốn tránh nghĩa vụ hoặc do bị cưỡng ép; cần công

nhận các hợp đồng có hiệu lực, nên đề nghị chấp nhận kháng cáo của bà H đối với

phần này.

Về nội dung kháng cáo của bà T: do 03 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

dụng đất có hiệu lực, nên không phát sinh hậu quả pháp lý của giao dịch vô hiệu, vì

vậy không có căn cứ xác định bà H được ưu tiên hoàn trả số tiền 6.070.000.000 đồng

theo hậu quả của hợp đồng vô hiệu. Do đó, không có cơ sở chấp nhận kháng cáo của

bà T về nội dung này.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1] Đơn kháng cáo của nguyên đơn, bà Bùi Thị Kim T và người có quyền lợi

và nghĩa vụ liên quan, bà Võ Thị H thực hiện đúng theo quy định tại Điều 271, Điều

272, Điều 273 và Điều 276 của Bộ luật Tố tụng dân sự. Nguyên đơn vẫn giữ nguyên

yêu cầu khởi kiện; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan giữ nguyên yêu cầu độc

lập. Người kháng cáo giữ nguyên yêu cầu kháng cáo. Các đương sự không tự thỏa

thuận được về việc giải quyết toàn bộ vụ án. Vụ án được xét xử theo thủ tục phúc

thẩm.

[2] Về sự vắng mặt của đương sự: bà Bùi Thị Kim T vắng mặt, nhưng có người

đại diện theo ủy quyền có mặt; ông Trình Văn T2, người đại diện theo ủy quyền của

ông Trình Văn T2 và Văn phòng C vắng mặt, nhưng có đơn đề nghị xét xử vắng

mặt; bà Nguyễn Thị Ngọc L vắng mặt, nhưng không liên quan đến việc giải quyết

kháng cáo; bà Trình Thị N và ông Hồ Thanh D vắng mặt, có ông Bùi Duy T1 đại

diện theo ủy quyền có mặt tại phiên tòa phúc thẩm cho đến khi kết thúc phần tranh

luận và tự ý bỏ ra về. Căn cứ Điều 296 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án vẫn xét

xử phúc thẩm vụ án.

[3] Về phạm vi xét xử phúc thẩm: nguyên đơn, bà Bùi Thị Kim T kháng cáo

một phần bản án dân sự sơ thẩm. Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan, bà Võ

Thị H kháng cáo toàn bộ bản án dân sự sơ thẩm. Các đương sự còn lại không kháng

cáo. Căn cứ Điều 293 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án cấp phúc thẩm xem xét lại

bản án sơ thẩm có kháng cáo.

[4] Về việc áp dụng pháp luật về nội dung: các giao dịch đang có tranh chấp,

gồm hợp đồng vay tài sản ngày 02/9/2024 giữa bà Bùi Thị Kim T với bà Trình Thị

N và 03 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Trình Thị N, ông Hồ

Thanh D với bà Võ Thị H được xác lập vào ngày 30/9/2025. Do đó, cần căn cứ các

quy định của pháp luật dân sự và pháp luật về đất đai có hiệu lực tại thời điểm các

giao dịch được xác lập để giải quyết tranh chấp; cụ thể, áp dụng Bộ luật Dân sự năm

2015, Luật Đất đai năm 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành có liên quan.

Xét kháng cáo của bà Võ Thị H yêu cầu tuyên vô hiệu hợp đồng vay tài sản

giữa bà Bùi Thị Kim T với bà Trình Thị N

[5] Bà T yêu cầu bà N, ông D liên đới thanh toán số tiền vay gốc 14.000.000.000

đồng và tiền lãi 4.858.300.000 đồng, tổng cộng 18.858.300.000 đồng. Quá trình giải

quyết vụ án, bà N và ông D đều thừa nhận có vay của bà T số tiền nêu trên, thống

nhất nghĩa vụ trả nợ, chỉ đề nghị được giảm tiền lãi. Lời khai của bà N, ông D phù

hợp với các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án do bà T cung cấp là “Giấy mượn

tiền” ghi ngày 02/9/2024, được bà N thừa nhận chữ viết và chữ ký người mượn tiền

là của bà N.

[6] Bà H cho rằng, hợp đồng vay tài sản giữa bà T với bà N, ông D là giả tạo,

vì sẽ ảnh hưởng đến khả năng thi hành án của bà N đối với bà H nếu trường hợp Tòa

án vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng do chưa hoàn thành xong thủ tục chuyển

nhượng theo quy định. Việc giả tạo thể hiện ở tình tiết với số tiền vay rất lớn, nhưng

bà T không có chứng cứ gì chứng minh có nguồn tiền mặt để cho vay và có việc giao

nhận tiền. Hội đồng xét xử phúc thẩm thấy rằng, bà Q không giải thích được một

cách hợp lý, vì sao việc cho vay số tiền rất lớn nhưng bà T lại không yêu cầu bà N,

ông D thế chấp bất cứ tài sản gì, trong khi đối với những khoản cho người khác vay

với số tiền ít hơn thì bà Q trình bày rằng bà T lại yêu cầu giao GCNQSDĐ thế chấp.

Ngoài ra, khi bắt đầu phần tranh tụng tại phiên tòa phúc thẩm, bà Q và ông T1 khẳng

định biết rõ quá trình giao dịch vay tiền giữa bà T, bà N và ông D, nhưng khi 02

đương sự được tách biệt để trả lời câu hỏi của Hội đồng xét xử phúc thẩm về quá

trình giao dịch vay tiền giữa bà T và bà N, ông D, thì bà Q lại trình bày không nhất

quán, còn ông T1 thì cho rằng không biết về quá trình giao dịch. Tuy nhiên, sự mâu

thuẫn và phản ứng của người đại diện của bà T và bà N, ông D tại phiên tòa phúc

thẩm không đủ là căn cứ vững chắc để xác định giao dịch vay tiền được xác lập ngày

02/9/2024 giữa bà T và bà N là không có thật; bà H không cung cấp được tài liệu,

chứng cứ chứng minh việc giao nhận tiền không xảy ra hoặc các bên xác lập hợp

đồng vay nhằm che giấu một giao dịch khác. Trong khi đó, chính bà N, ông D là

người trực tiếp tham gia giao kết giao dịch và đều thừa nhận khoản vay, xác nhận

nghĩa vụ trả nợ đối với bà T. Tòa án cấp sơ thẩm đã chấp nhận yêu cầu khởi kiện

của bà T, là phù hợp quy định tại khoản 2 Điều 92 của Bộ luật Tố tụng dân sự. Do

đó, Hội đồng xét xử phúc thẩm không chấp nhận phần kháng cáo này của bà H.

Xét kháng cáo của bà Võ Thị H yêu cầu công nhận hiệu lực của 03 hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập giữa bà Trình Thị N, ông Hồ Thanh

D với bà H

[7] Hồ sơ vụ án thể hiện, bà Trình Thị N, ông Hồ Thanh D và bà Võ Thị H đã

xác lập 03 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Văn phòng C, số công

chứng 2307/2025/CCGD, 2308/2025/CCGD và 2309/2025/CCGD cùng ngày

30/9/2025, đối với 11 thửa đất gồm các thửa số 297, 454, 712, 312, 234, 275, 298,

238, 448, 713 và 320, cùng tờ bản đồ số 10, tọa lạc tại xã H, tỉnh Tây Ninh. Các bên

trong giao dịch đều thừa nhận có việc ký kết 03 hợp đồng nêu trên. Các hợp đồng

được lập thành văn bản và được công chứng đúng trình tự, thủ tục. Tại thời điểm

ngày 30/9/2025, các thửa đất này không bị Tòa án hoặc cơ quan Nhà nước có thẩm

quyền áp dụng biện pháp ngăn chặn, kê biên hoặc cấm chuyển dịch quyền. Quyết

định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 01/2025/QĐ-BPKCTT của Tòa án

nhân dân khu vực 5-Tây Ninh được ban hành vào ngày 06/10/2025, tức sau thời

điểm ngày 30/9/2025 khi bà H và bà N, ông D ký kết và công chứng 03 hợp đồng

chuyển nhượng.

[8] Quá trình giải quyết vụ án, bà N và ông D cho rằng do mất khả năng thanh

toán nên bị bà H gây áp lực, buộc phải ký hợp đồng chuyển nhượng 11 thửa đất. Tuy

nhiên, bà N, ông D không cung cấp được tài liệu, chứng cứ chứng minh bà H có

hành vi đe dọa, cưỡng ép hoặc buộc ông, bà phải xác lập giao dịch trái với ý chí của

mình. Hồ sơ vụ án thể hiện, các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã

được các bên ký xác lập giao dịch và công chứng tại Văn phòng C (các bút lục số

514-518, 546-549, 568-571); trước khi hợp đồng được ký kết và công chứng ngày

30/9/2025, bà N và ông D đều thừa nhận rằng, bà H là người đã đưa tiền để ông D

nộp trả nợ vay theo hợp đồng tín dụng tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đ-Chi

nhánh L1 vào ngày 29/9/2025 và xóa thế chấp, lấy lại GCNQSDĐ để làm thủ tục

công chứng hợp đồng chuyển nhượng theo quy định của pháp luật. Bà H trình bày,

trước khi bà trả tiền thay ông D và bà N tại Ngân hàng, thì vào ngày 19/9/2025, bà

N đã dẫn bà đến để chỉ vị trí đất trên thực tế, sau khi các bên thống nhất thỏa thuận

chuyển nhượng thì mới thực hiện các thủ tục tiếp theo. Trình bày này của bà H là

phù hợp với chứng cứ do bà H cung cấp là “Giấy xác nhận nhận tiền mua đất” (các

bút lục số 142, 143) được lập vào ngày 29/9/2025, có bà H, ông D và bà N đã ký

tên, có nội dung thể hiện bà N, ông D đồng ý chuyển nhượng cho bà H 11 thửa đất

với giá 800.000.000đ/ha, diện tích 134.949ha, tổng số tiền là 10.792.000.000 đồng.

Bà H, ông D, bà N và ông T1 thống nhất rằng, tổng số tiền bà H đã thanh toán cho

03 Hợp đồng chuyển nhượng là 11.370.000.000 đồng, gồm: số tiền 5.300.000.000

đồng bà N, ông D đã vay của bà H trước đó, nhưng các bên đồng ý cấn trừ vào số

tiền bà H phải thanh toán khi nhận chuyển nhượng đất; số tiền 5.270.000.000 đồng

bà H đã trực tiếp đưa để ông D tất toán nợ vay tại Ngân hàng (bút lục số 144), nhận

lại các GCNQSDĐ đang thế chấp, tạo điều kiện để hoàn tất thủ tục chuyển nhượng.

Ngay khi hợp đồng được công chứng, các bên tiếp tục thực hiện giao dịch bằng việc

bà H đã chuyển khoản cho bà N để thanh toán bổ sung tiền chuyển nhượng

800.000.000 đồng do bà N cho rằng diện tích đất thực tế có tăng.

[9] Bà H đã nhận đất trên thực tế, xây nhà tạm để phục vụ việc canh tác và đã

thu hoạch hoa lợi (các bút lục số 587, 588, 603, 604). Ông Trình Văn T2 là em ruột

của bà Trình Thị N. Quá trình giải quyết vụ án, ông T2 cho rằng căn nhà có trên đất

là do ông xây dựng, nhưng ông không cung cấp được chứng từ, tài liệu để chứng

minh; sau khi Tòa án cấp sơ thẩm xét xử không chấp nhận yêu cầu của ông T2 về

tranh chấp quyền sở hữu đối với căn nhà và hợp đồng thuê khoán tài sản, thì ông T2

cũng không có kháng cáo. Tại Công văn số 203/CAX ngày 20/5/2026, Công an xã

H xác nhận “ngày 18/12/2025, Công an xã H không có tiếp nhận và không có thụ lý

vụ việc ông Trình Văn T2 trình báo về việc bị bà Võ Thị H và một số người đi cùng

với bà H đuổi ông T2, ném đồ đạc ông T2 ra khỏi các thửa đất tại ấp H, xã H, tỉnh

Tây Ninh.” (bút lục số 679). Mặt khác, nếu có phát sinh tranh chấp giữa bà N và ông

T2 về hợp đồng thuê tài sản, thì cũng không là căn cứ để chứng minh bà H không

thực tế sử dụng đất. Các thửa đất có vị trí tại xã H, trong khi bà H thì cư trú tại xã T,

có vị trí địa lý cách các thửa đất hơn 100km, do đó, việc bà H trình bày bà N đã dẫn

bà đến xã H để chỉ vị trí đất và giao đất cho bà trên thực tế, là có cơ sở.

[10] Bà T cho rằng bà N, ông D biết mình có nghĩa vụ trả nợ vay cho bà, nhưng

vẫn chuyển nhượng 11 thửa đất cho bà H nhằm tẩu tán tài sản, trốn tránh nghĩa vụ

trả nợ. Tòa án cấp sơ thẩm cũng căn cứ vào tình tiết này để xác định 03 hợp đồng

chuyển nhượng vô hiệu theo Điều 124 Bộ luật Dân sự. Hội đồng xét xử phúc thẩm

lại nhận thấy rằng, tại thời điểm ngày 30/9/2025, bà T chưa có bản án hoặc quyết

định có hiệu lực pháp luật buộc bà N, ông D phải thanh toán khoản nợ

14.000.000.000 đồng cho bà T; các thửa đất cũng chưa bị áp dụng biện pháp ngăn

chặn hoặc kê biên. Bà T không cung cấp được tài liệu, chứng cứ trực tiếp chứng

minh bà H biết về khoản nợ của bà N, ông D đối với bà T tại thời điểm ngày

30/9/2025 và bà H đã cùng bà N, ông D thỏa thuận xác lập các hợp đồng nhằm mục

đích làm cho bà T không thể thu hồi được khoản nợ. Việc bà N, ông D có nhiều

nghĩa vụ tài sản đối với người khác hoặc sau khi chuyển nhượng tài sản thì khả năng

thanh toán nợ bị ảnh hưởng, thì đây không là căn cứ để chứng minh giao dịch giữa

bà H và bà N, ông D được xác lập nhằm trốn tránh thực hiện nghĩa vụ của bà N, ông

D đối với bà T theo Điều 124 Bộ luật Dân sự năm 2015.

[11] Đối với trình bày của bà Q và ông T1 cho rằng, giá trị ghi trong 03 hợp

đồng không phù hợp với số tiền thực tế giao nhận và việc lập các giấy tờ về tiền

nhằm hợp thức hóa giao dịch vay tiền trước đó giữa bà N và bà H, Hội đồng xét xử

phúc thẩm nhận thấy, sự chênh lệch giữa giá ghi trên hợp đồng, số tiền thanh toán

và các khoản tiền được các bên đối trừ, thanh toán cho ngân hàng cần được đánh giá

trong toàn bộ quá trình thỏa thuận xác lập và thực hiện giao dịch. Việc các bên thỏa

thuận giá chuyển nhượng và phương thức thanh toán như thế nào thuộc quyền tự do

thỏa thuận của các bên, trừ khi có căn cứ chứng minh giao dịch giả tạo hoặc vi phạm

điều cấm của pháp luật. Trong vụ án này, bà N, ông D đều thừa nhận có khoản nợ

vay của bà H 5.300.000.000 đồng phát sinh trước đó và đồng ý khấu trừ vào số tiền

mà bà H phải thanh toán khi nhận chuyển nhượng, như vậy, bản chất số tiền vay đã

được các bên thống nhất chuyển thành tiền thực hiện nghĩa vụ thanh toán theo hợp

đồng chuyển nhượng; bà H đã thanh toán tiếp 5.270.000.000 đồng cho ngân hàng để

giải chấp tài sản và chuyển khoản số tiền 800.000.000 đồng bổ sung do diện tích đất

thực tế tăng. Như vậy, các khoản tiền này đều gắn trực tiếp với việc thực hiện giao

dịch chuyển nhượng. Theo Chứng thư Thẩm định giá số 020/2025/465-HD/TĐG

LA-BĐS ngày 03/10/2025, tổng giá trị của 10 thửa đất số 297, 298, 275, 448, 234,

238, 712, 713, 312, 454 tờ bản đồ số 10 xã H, huyện T, tỉnh Long An (nay là xã H,

tỉnh Tây Ninh) là 7.616.283.000 đồng (bút lục số 165); giá trị quyền sử dụng đất

thửa 320 là 75.810.000 đồng (bút lục số 596); tổng giá trị 11 thửa đất là

7.692.093.000 đồng, thấp hơn so với giá trị chuyển nhượng thực tế được bà N, ông

D thừa nhận đã nhận của bà H là 11.370.000.000 đồng. Như vậy, việc chuyển

nhượng quyền sử dụng đất giữa bà N, ông D với bà H có đối tượng, giá trị và quá

trình thực hiện cụ thể, rằng bà H đã thực tế giao tiền, trong đó có khoản tiền thanh

toán cho ngân hàng để xóa thế chấp quyền sử dụng đất; các bên đã xác định hiện

trạng đất và thực hiện việc giao nhận đất trên thực tế. Đây là những tình tiết thể hiện

giao dịch có thật, đã được các bên trong giao dịch thừa nhận và thực hiện trên thực

tế.

[12] Tòa án cấp sơ thẩm nhận định bà H chưa đăng ký sang tên quyền sử dụng

đất nên hồ sơ chuyển nhượng chưa hoàn thành về hình thức, từ đó xác định 03 hợp

đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu. Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận

thấy, theo hồ sơ vụ án thể hiện, vào ngày 30/9/2025, Trung tâm P đã tiếp nhận hồ sơ

đăng ký biến động quyền sử dụng đất do chuyển nhượng, do bà H nộp, thời gian trả

kết quả vào ngày 10/10/2025 (bút lục số 231), nhưng việc đăng ký biến động tạm

dừng là do vào ngày 06/10/2025, Tòa án nhân dân khu vực 5-Tây Ninh ban hành

Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 01/2025/QĐ-BPKCTT về việc

phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ đối với 11 thửa đất nêu trên. Do đó, cấp sơ

thẩm nhận định rằng bà H chưa đăng ký biến động quyền sử dụng đất, từ đó xác định

03 hợp đồng chuyển nhượng vi phạm điều kiện về hình thức, là chưa phù hợp với

diễn biến khách quan của quá trình thực hiện giao dịch của các bên đương sự.

[13] Từ những nhận định trên, Hội đồng xét xử phúc thẩm xét thấy, có đủ căn

cứ để chấp nhận kháng cáo của bà H, sửa bản án sơ thẩm, công nhận hiệu lực của 03

hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 30/9/2025 giữa bà H và bà N, ông

[14] Đối với yêu cầu của bà H về hủy bỏ Quyết định áp dụng biện pháp khẩn

cấp tạm thời số 01/2025/QĐ-BPKCTT ngày 06/10/2025 của Tòa án nhân dân khu

vực 5-Tây Ninh: do 03 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà N, ông

D với bà H có hiệu lực, nghĩa là 11 thửa đất không còn là tài sản của bên có nghĩa

vụ (bà N, ông D) đối với bà T, nên việc tiếp tục duy trì biện pháp phong tỏa đối với

11 thửa đất đã được chuyển nhượng cho bà H là không còn phù hợp với kết quả giải

quyết vụ án. Do đó, chấp nhận yêu cầu kháng cáo này của bà H.

[15] Đối với kháng cáo của bà T về việc không chấp nhận cho bà H được ưu

tiên thanh toán số tiền 6.070.000.000 đồng: yêu cầu khởi kiện của bà H về công nhận

hiệu lực của 03 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà H và bà N, ông

D được chấp nhận, nghĩa là yêu cầu này của bà H được chấp nhận lớn hơn yêu cầu

được ưu tiên thanh toán số tiền 6.070.000.000 đồng nếu hợp đồng vô hiệu. Hợp đồng

chuyển nhượng không bị vô hiệu, nên điều kiện để được ưu tiên thanh toán (giải

quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu) đã không xảy ra. Do đó, kháng cáo này

của bà T không có cơ sở để được chấp nhận.

[16] Đối với các tài sản gắn liền với đất, theo Biên bản xem xét, thẩm định tại

chỗ do Tòa án cấp sơ thẩm lập ngày 20/5/2026 có căn nhà cấp 4, một số ống nước

và cây trồng (các bút lục số 650-656). Ông T2 không yêu cầu định giá tài sản, mà

ước lượng giá trị toàn bộ hệ thống ống nước, cây trồng, nhà, chi phí san lấp là

150.000.000 đồng (bút lục số 685L); người đại diện của bà H và ông T2 thống nhất

xác định căn nhà cấp 4 có giá trị là 30.000.000 đồng (bút lục số 685L). Bản án sơ

thẩm không chấp nhận yêu cầu độc lập của ông T2 về việc tranh chấp quyền sở hữu

tài sản, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà H đối với bà

N, ông D; đồng thời buộc bà H tháo dỡ căn nhà cấp 4 và giao trả lại 11 thửa đất trên

cho bà N, ông D, có nghĩa là đã xác định quyền sở hữu căn nhà cấp 4 là của bà H.

Ông T2 không kháng cáo. Tại phiên tòa phúc thẩm, ông T1 xác định đây không phải

là tài sản của bà N, ông D. Đại diện của bà H đồng ý hỗ trợ cho ông T2 số tiền

120.000.000 đồng là giá trị chi phí san lấp và toàn bộ cây trồng, ống nước, tài sản

gắn liền với đất (trừ căn nhà cấp 4 đã thuộc quyền sở hữu của bà H). Nhận thấy, đề

nghị của phía bà H là không vi phạm quy định của pháp luật và để giải quyết triệt để

vụ án, nên cần được chấp nhận. Bà H đang quản lý đất và tài sản gắn liền với đất,

nên không buộc ông T2 phải giao trả.

[17] Đề nghị của Kiểm sát viên phù hợp với quy định của pháp luật và nhận

định của Hội đồng xét xử, nên được chấp nhận.

[18] Về chi phí tố tụng tại cấp sơ thẩm: đại diện của bà T và bà H thống nhất

phần này của bản án sơ thẩm; các đương sự còn lại không kháng cáo.

[19] Về án phí sơ thẩm: do sửa bản án sơ thẩm nên cần xác định lại nghĩa vụ

chịu án phí dân sự sơ thẩm của các đương sự. Bà Bùi Thị Kim T, bà Võ Thị H và

ông Trình Văn T2 phải chịu án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch đối với yêu

cầu vô hiệu hợp đồng nhưng không được chấp nhận; ông Trình Văn T2 phải chịu án

phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch đối với yêu cầu công nhận hợp đồng thuê

khoán tài sản và tranh chấp quyền sở hữu căn nhà nhưng không được chấp nhận; bà

Trình Thị N và ông Hồ Thanh D phải liên đới chịu án phí dân sự sơ thẩm có giá

ngạch tương ứng số tiền phải trả cho bà T. Bà Võ Thị H phải chịu án phí dân sự sơ

thẩm có giá ngạch tương ứng số tiền phải trả cho ông T2.

[20] Về án phí dân sự phúc thẩm: do kháng cáo của bà Bùi Thị Kim T không

được chấp nhận nên bà T phải chịu án phí phúc thẩm; kháng cáo của bà Võ Thị H

được chấp nhận một phần, nên bà H không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

1. Căn cứ Điều 26, Điều 35, Điều 39, Điều 147, Điều 148, Điều 165, khoản 2

Điều 308, khoản 1 Điều 309 của Bộ luật Tố tụng dân sự; các Điều 117, 463, 466,

468, 483, 500, 501, 502, 503 của Bộ luật Dân sự năm 2015; các Điều 27, 45, 131,

133 của Luật Đất đai năm 2024; Điều 26, Điều 27, Điều 29 và khoản 5 Điều 29 của

Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban

Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng

án phí và lệ phí Tòa án.

2. Chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của bà Võ Thị H.

3. Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bà Bùi Thị Kim T.

4. Sửa một phần Bản án dân sự sơ thẩm số 85/2026/DS-ST ngày 02 tháng 6

năm 2026 của Tòa án nhân dân khu vực 5-Tây Ninh.

5. Không chấp nhận yêu cầu độc lập của bà Võ Thị H về việc vô hiệu hợp đồng

vay tài sản được xác lập ngày 02/9/2024 giữa bà Bùi Thị Kim T với bà Trình Thị N,

ông Hồ Thanh D.

6. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Bùi Thị Kim T đối với bà Trình Thị N

và ông Hồ Thanh D về tranh chấp hợp đồng vay tài sản:

Buộc bà Trình Thị N và ông Hồ Thanh D có nghĩa vụ liên đới thanh toán cho

bà Bùi Thị Kim T số tiền 18.858.300.000đ (mười tám tỷ tám trăm năm mươi tám

triệu ba trăm nghìn đồng), trong đó tiền nợ gốc là 14.000.000.000đ (mười bốn tỷ

đồng) và tiền lãi là 4.858.300.000đ (bốn tỷ tám trăm năm mươi tám triệu ba trăm

nghìn đồng).

7. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Bùi Thị Kim T và yêu cầu độc

lập của ông Trình Văn T2 về việc: vô hiệu 03 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

dụng đất đối với 11 thửa đất số 297, 454, 712, 312, 234, 275, 298, 238, 448, 713 và

320, cùng tờ bản đồ số 10, tọa lạc tại xã H, tỉnh Tây Ninh, được xác lập giữa bà

Trình Thị N, ông Hồ Thanh D với bà Võ Thị H, được công chứng ngày 30/9/2025

tại Văn phòng C, gồm: hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng

2307/2025/CCGD; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng

2308/2025/CCGD và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng

2309/2025/CCGD.

8. Không chấp nhận yêu cầu độc lập của ông Trình Văn T2 về việc tiếp tục hợp

đồng thuê khoán quyền sử dụng đất giữa bà Trình Thị N và ông Trình Văn T2.

9. Không chấp nhận yêu cầu độc lập của ông Trình Văn T2 về việc yêu cầu

công nhận căn nhà cấp 4 là tài sản thuộc quyền sở hữu của ông Trình Văn T2.

10. Chấp nhận một phần yêu cầu độc lập của bà Võ Thị H về việc:

10.1. Công nhận 03 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau đây, được

xác lập giữa bà Trình Thị N và ông Hồ Thanh D với bà Võ Thị H, được công chứng

tại Văn phòng C vào ngày 30/9/2025 có hiệu lực pháp luật:

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất các thửa đất số 298, 454, 297,

số công chứng 2307/2025/CCGD.

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất các thửa đất số 448, 312, 275,

234, 238, 712, số công chứng 2308/2025/CCGD.

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất các thửa đất số 320, 713, số

công chứng 2309/2025/CCGD.

Vị trí các thửa đất: cùng tờ bản đồ số 10, tọa lạc tại xã H, tỉnh Tây Ninh.

10.2. Bà Trình Thị N, ông Hồ Thanh D và bà Võ Thị H có quyền, nghĩa vụ tiếp

tục thực hiện các thủ tục chuyển nhượng, đăng ký biến động quyền sử dụng đất và

được quyền liên hệ các cơ quan nhà nước có thẩm quyền để tiếp tục thực hiện, hoàn

chỉnh các thủ tục về chuyển quyền sử dụng đối với 11 thửa đất nêu trên, theo quy

định của pháp luật.

10.3. Công nhận cho bà Võ Thị H được quyền sở hữu căn nhà cấp 4 và toàn bộ

hệ thống ống nước, cây trồng, vật kiến trúc, chi phí san lấp và các tài sản khác gắn

liền với quyền sử dụng đất tại 11 thửa đất nêu trên, theo Biên bản xem xét, thẩm

định tại chỗ do Tòa án nhân dân khu vực 5-Tây Ninh lập ngày 20/5/2026.

10.4. Buộc bà Võ Thị H có nghĩa vụ hoàn trả cho ông Trình Văn T2 số tiền

120.000.000đ (một trăm hai mươi triệu đồng).

11. Về biện pháp khẩn cấp tạm thời: Kể từ ngày bản án này có hiệu lực pháp

luật thì Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 01/2025/QĐ-BPKCTT

ngày 06/10/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 5-Tây Ninh trong quá trình giải quyết

vụ án bị hủy bỏ, theo Quyết định hủy bỏ biện pháp khẩn cấp tạm thời số 03/2026/QĐ-

BPKCTT của Tòa án nhân dân tỉnh Tây Ninh.

12. Về chi phí tố tụng: bà Trình Thị N và ông Hồ Thanh D phải liên đới chịu

chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ, định giá và áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời

là 25.600.000đ (hai mươi lăm triệu sáu trăm nghìn đồng) và phải nộp số tiền này

(25.600.000 đồng) để hoàn trả tạm ứng cho bà Bùi Thị Kim T. Ông Trình Văn T2

phải chịu chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ là 3.520.000đ (ba triệu năm trăm hai

mươi nghìn đồng); ông T2 đã nộp và chi xong.

13. Về nghĩa vụ chậm thi hành án: Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của

người được thi hành án cho đến khi thi hành xong tất cả các khoản tiền, bên có nghĩa

vụ chậm thi hành sẽ phải chịu thêm khoản tiền lãi tính trên số tiền chậm trả theo quy

định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự tương ứng với thời gian chưa thi hành án,

trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

14. Về án phí dân sự sơ thẩm:

14.1. Buộc bà Bùi Thị Kim T phải chịu 300.000đ (ba trăm nghìn đồng) án phí

dân sự sơ thẩm không có giá ngạch, được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp

là 101.601.000đ (một trăm lẻ một triệu sáu trăm lẻ một nghìn đồng) theo các Biên

lai thu tạm ứng án phí số 0005954 ngày 07/10/2025, số 00012303 ngày 02/6/2026

và số 0000819 ngày 12/01/2026 của Thi hành án dân sự tỉnh Tây Ninh. Hoàn trả cho

bà Bùi Thị Kim T số tiền 101.301.000 đồng (một trăm lẻ một triệu ba trăm lẻ một

nghìn đồng) tạm ứng án phí còn thừa.

14.2. Buộc bà Trình Thị N và ông Hồ Thanh D phải liên đới chịu 127.158.300đ

(một trăm hai mươi bảy triệu một trăm năm mươi tám nghìn ba trăm đồng) án phí

dân sự sơ thẩm.

14.3. Buộc bà Võ Thị H phải chịu 300.000đ (ba trăm nghìn đồng) án phí dân

sự sơ thẩm không có giá ngạch và 6.000.000đ (sáu triệu đồng) án phí có giá ngạch,

nhưng khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp tổng cộng là 60.741.500đ (sáu

mươi triệu bảy trăm bốn mươi mốt nghìn năm trăm đồng) theo các Biên lai thu số

0006800 ngày 10/10/2025, số 0013279 ngày 25/11/2025, số 0007097 ngày

07/4/2026 và số 0007934 ngày 15/4/2026 của Thi hành án dân sự tỉnh Tây Ninh.

Hoàn trả cho bà Võ Thị H số tiền 54.441.500đ (năm mươi bốn triệu bốn trăm bốn

mươi mốt nghìn năm trăm đồng) tạm ứng án phí còn thừa.

14.4. Buộc ông Trình Văn T2 phải chịu 900.000đ (chín trăm nghìn đồng) án

phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch, nhưng khấu trừ vào số tiền 600.000đ (sáu

trăm nghìn đồng) tạm ứng án phí ông T2 đã nộp theo Biên lai thu số 0003165 ngày

11/02/2026 của Thi hành án dân sự tỉnh Tây Ninh, ông T2 còn phải nộp tiếp

300.000đ (ba trăm nghìn đồng) án phí dân sự sơ thẩm.

15. Án phí dân sự phúc thẩm:

15.1. Buộc bà Bùi Thị Kim T phải chịu 300.000đ (ba trăm nghình đồng), được

khấu trừ vào số tiền 300.000đ (ba trăm nghìn đồng) tạm ứng án phí đã nộp theo Biên

lai thu tiền tạm ứng án phí số 0013741 ngày 16/6/2026 của Thi hành án dân sự tỉnh

Tây Ninh. Bà Bùi Thị Kim T đã nộp đủ án phí phúc thẩm.

15.2. Bà Võ Thị H không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm và được hoàn trả

300.000đ (ba trăm nghìn đồng) tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu tiền tạm ứng

án phí số 0013382 ngày 12/6/2026 của Thi hành án dân sự tỉnh Tây Ninh.

16. Về hiệu lực của bản án: Bản án phúc thẩm này có hiệu lực pháp luật kể từ

ngày tuyên án.

17. Về hướng dẫn thi hành án: trường hợp bản án, quyết định được thi hành

theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án, người

phải thi hành án có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự

nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 8

và 36 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định

tại Điều 34 Luật Thi hành án dân sự./.

Nơi nhận:

- TAND tối cao;

- VKSND tỉnh Tây Ninh;

- TAND khu vực 5-Tây Ninh;

- Phòng THADS khu vực 5-Tây Ninh;

- Các đương sự;

- Lưu hồ sơ vụ án, án văn./.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM

THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA

Phan Ngọc Hoàng Đình Thục

THÀNH VIÊN HỘI ĐỒNG XÉT XỬ

Huỳnh Hữu Nghĩa - Đinh Thị Ngọc Yến

THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA

Phan Ngọc Hoàng Đình Thục

Bản án số 601/2026/DS-PT ngày 03/09/2026 của TAND tỉnh Cà Mau về tranh chấp hợp đồng trao đổi tài sản

Bản án số 580/2026/DS-PT ngày 26/08/2026 của TAND tỉnh Cà Mau về tranh chấp hợp đồng tín dụng

Bản án số 499/2026/DS-PT ngày 25/08/2026 của TAND tỉnh Lâm Đồng về tranh chấp hợp đồng tín dụng

Bản án số 228/2026/DS-PT ngày 25/08/2026 của TAND tỉnh Phú Thọ về tranh chấp đất đai về đòi đất cho mượn, cho sử dụng nhờ, lấn chiếm

Bản án số 360/2026/DS-ST ngày 25/08/2026 của Tòa án nhân dân khu vực 4 - Đồng Tháp, tỉnh Đồng Tháp về tranh chấp hợp đồng vay tài sản

Bản án số 759/2026/DS-PT ngày 24/08/2026 của TAND tỉnh Vĩnh Long về tranh chấp hợp đồng vay tài sản

Bản án số 497/2026/DS-PT ngày 24/08/2026 của TAND tỉnh Lâm Đồng về tranh chấp quyền sử dụng đất

Bản án số 1076/2026/DS-PT ngày 21/08/2026 của TAND tỉnh Tây Ninh về tranh chấp hợp đồng vay tài sản

Bản án số 627/2026/DS-PT ngày 21/08/2026 của TAND tỉnh Đồng Nai về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Bản án số 131/2026/DS-PT ngày 21/08/2026 của TAND tỉnh Quảng Ngãi về tranh chấp quyền sử dụng đất

Bản án mới nhất

Bản án số 601/2026/DS-PT ngày 03/09/2026 của TAND tỉnh Cà Mau về tranh chấp hợp đồng trao đổi tài sản

Dân sự

Bản án số 109/2026/HS-PT ngày 28/08/2026 của TAND tỉnh Vĩnh Long

Hình sự

Bản án số 710/2026/HS-PT ngày 27/08/2026 của TAND TP. Hồ Chí Minh

Hình sự

Bản án số 21/2026/KDTM-PT ngày 27/08/2026 của TAND tỉnh Lâm Đồng về tranh chấp về thuê, cho thuê, thuê mua

Kinh doanh thương mại

Bản án số 580/2026/DS-PT ngày 26/08/2026 của TAND tỉnh Cà Mau về tranh chấp hợp đồng tín dụng

Dân sự