ENGBản án số 103/2025/DSPT ngày 24/03/2025 của TAND tỉnh Đắk Lắk về tranh chấp hợp đồng đặt cọc
- Thuộc tính
- Nội dung
- VB gốc
- VB liên quan
- Lược đồ
- Đính chính
- Án lệ
- BA/QĐ cùng nội dung
- Tải về
Tải văn bản
-
Bản án số 103/2025/DSPT
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để tải file. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
-
Bản án số 103/2025/DSPT
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để tải file. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
Báo lỗi
Thuộc tính Bản án 103/2025/DSPT
| Tên Bản án: | Bản án số 103/2025/DSPT ngày 24/03/2025 của TAND tỉnh Đắk Lắk về tranh chấp hợp đồng đặt cọc |
|---|---|
| Quan hệ pháp luật: | Tranh chấp hợp đồng đặt cọc |
| Cấp xét xử: | Phúc thẩm |
| Tòa án xét xử: | TAND tỉnh Đắk Lắk |
| Số hiệu: | 103/2025/DSPT |
| Loại văn bản: | Bản án |
| Ngày ban hành: | 24/03/2025 |
| Lĩnh vực: | Dân sự |
| Áp dụng án lệ: |
Đã biết
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để xem áp dụng án lệ. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây! |
| Đính chính: |
Đã biết
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để xem đính chính. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây! |
| Thông tin về vụ/việc: | Ngày 08 tháng 04 năm 2022, giữa bà T với bà Ma Thị L có ký hợp đồng đặt cọc để nhận chuyển nhượng một phần diện tích đất của các thửa đất số 08, 167, tờ bản đồ số 21... |
Tóm tắt Bản án
Nội dung tóm tắt đang được cập nhật, Quý khách vui lòng quay lại sau!
Tải văn bản
TOÀ ÁN NHÂN DÂN CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
TỈNH ĐẮK LẮK Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
Bản án số: 103/2025/DSPT
Ngày 24 - 3 - 2025
NHÂN DANH
NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐẮK LẮK
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
- Bà Nguyễn Thị Hằng
Bà Nguyễn Thị Thu Trang, ông Trần Duy Tuấn
- Thư ký phiên toà: Bà Trần Thị Hà - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Đắk
Lắk.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đắk Lắk: Ông Ngụ Văn Minh -
Kiểm sát viên tham gia phiên tòa.
Ngày 24 tháng 3 năm 2025, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk xét
xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 13/2025/TLPT- DS ngày
06/01/2025, về việc ,
Do Bản án dân sự sơ thẩm số: 52/2024/DSST ngày 11 tháng 9 năm 2024
của Toà án nhân dân huyện Ea Kar bị kháng cáo.
Theo quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 74/2025/QĐPT-DS
ngày 18 tháng 02 năm 2025, Quyết định Hoãn phiên tòa số: 94/2025/QĐ-PT
ngày 13/3/2025, giữa các đương sự:
Bà Nguyễn Thị Cẩm T, sinh năm 1995; địa chỉ: Tổ B, ấp
F, T, huyện P, tỉnh Bình Dương (Vắng mặt);
Người đại diện theo ủy quyền: Ông Hà Văn H, sinh năm 1981; địa chỉ:
Buôn M, thị trấn E, huyện E, tỉnh Đắk Lắk (Có mặt);
Bà Ma Thị L, sinh năm 1965; địa chỉ: Buôn X, xã E, huyện E,
tỉnh Đắk Lắk (Có mặt);
Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bà L: Bà Lưu Thị Thu H1 –
Luật sư thuộc Công ty L1 ký hợp đồng thực hiện trợ giúp pháp lý với Trung
tâm trợ giúp pháp lý Nhà nước tỉnh Đắk Lắk; địa chỉ: 383/63/35 N, Tp. B, tỉnh
Đắk Lắk (Có mặt).
3.1. Văn phòng C1;
2
Người đại diện theo pháp luật: Ông Văn Đình T1 – Trưởng Văn phòng;
địa chỉ: TDP B, thị trấn E, huyện E, tỉnh Đắk Lắk; (có đơn đề nghị xét xử vắng
mặt)
3.2. Ngân hàng TMCP B1 (L2) – Chi nhánh Đ – Phòng G;
Người đại diện: Ông Nguyễn Thanh B – Giám đốc phòng G.
Địa chỉ: B N, thị trấn E, huyện E, tỉnh Đắk Lắk (Vắng mặt).
4.1. Ông Vũ Văn T2, sinh năm 1990; địa chỉ: Thôn G, xã X, huyện E,
tỉnh Đắk Lắk (Có mặt);
4.2. Bà Đào Thị H2, sinh năm 1986; địa chỉ: Thôn H, xã X, huyện E, tỉnh
Đắk Lắk (Có mặt);
4.3. Ông Đào Ngọc C, sinh năm 1957; địa chỉ: Buôn X, xã E, huyện E,
tỉnh Đắk Lắk (Có mặt);
: Bà Ma Thị L.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
* Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày: Ngày 08
tháng 04 năm 2022, giữa bà T với bà Ma Thị L có ký hợp đồng đặt cọc để nhận
chuyển nhượng một phần diện tích đất của các thửa đất số 08, 167, tờ bản đồ số
21, đất tọa lạc tại Buôn X, xã E, huyện E, tỉnh Đắk Lắk. Tổng số tiền các bên
thỏa thuận là 1.400.000.000 đồng, thời điểm đặt cọc bà T đã giao cho bà L
200.000.000 đồng, trong vòng 6 ngày kể từ ngày 08/04/2022 bà T tiếp tục phải
đặt cọc cho bà L 100.000.000 đồng để các bên ra phòng công chứng ký hợp
đồng đặt cọc có công chứng.
Hiện nay tổng số tiền đặt cọc bà T đã giao cho bà L 300.000.000 đồng,
mục đích của việc các bên thỏa thuận ra phòng công chứng để ký lại hợp đồng
công chứng nhằm đảm bảo về tính pháp lý của hợp đồng đặt cọc.
Lý do, tại hợp đồng đặt cọc ngày 14/04/2022 có công chứng, trong hợp
đồng đặt cọc chỉ ghi chuyển nhượng của thửa số 08, tờ bản đồ số 21 là do diện
tích của thửa đất số 167, tờ bản đồ số 21 chưa được cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất nên công chứng viên không đồng ý đưa vào nội dung của hợp đồng
đặt cọc, nên chỉ ghi nhận nội dung thỏa thuận của thửa số 08, tờ bản đồ số 21.
Tuy nhiên, trên thực tế các bên thỏa thuận chuyển nhượng là diện tích của 02
thửa đất với giá 1.400.000.000 đồng.
Thời điểm ngày 08/04/2022 các bên thỏa thuận bà L là người chịu trách
nhiệm trong thời hạn 04 tháng, thực hiện các thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất đối với thửa 167, tờ bản đồ số 21 để các bên tiến hành ra phòng
công chứng ký hợp đồng sang nhượng và làm thủ tục đăng ký chuyển nhượng
sang đứng tên bà T.
Lý do cho đến hiện nay các bên chưa ký được hợp đồng chuyển nhượng
là vì bà L chưa làm thủ tục để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với
3
thửa 167, tờ bản đồ số 21, nên theo như cam kết chưa thể ký hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất.
Nay nguyện vọng bà T là yêu cầu bà L trả lại 300.000.000 đồng đã đặt
cọc và buộc phạt cọc 400.000.000 đồng.
* Quá trình giải quyết vụ án bị đơn bà L trình bày: Tôi cho rằng
nguyên đơn trình bày như vậy là không đúng, vì tôi chỉ thỏa thuận ký hợp đồng
đặt cọc đối với thửa đất số 08, mà không ký hợp đồng đặt cọc để sang nhượng
đối với thửa số 167, tờ bản đồ số 21. Bản thân tôi thừa nhận có cam kết trong
thời hạn 04 tháng tôi có trách nhiệm thực hiện thủ tục sang tên trên Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất sang tên cho bà T. Sau khi ký hợp đồng đặt cọc tôi đã đi
làm trích lục đối với thửa đất số 08, nhưng bà T nói là mua đất để chuyển
nhượng cho bên thứ ba nên nói tôi cứ làm sổ mới đứng tên của tôi, khi nào kiếm
được khách mua thì sang tên cho bên thứ 3 mà không cần thiết phải sang tên cho
bà T nữa.
Tôi xác định, vào ngày 08/04/2022 tôi là người ký vào bên chuyển
nhượng là bên A, bà Đào Thị H2 là người xác lập hợp đồng đặt cọc cho các bên,
tôi xác định đất của tôi chỉ có thửa số 08 mà không có thửa đất 167, tờ bản đồ số
21. Tại thời điểm ký hợp đồng đặt cọc, bà H2 là người trực tiếp ghi hợp đồng và
có đọc lại cho tất cả các bên nghe và tôi cũng tự nguyện ký vào hợp đồng đặt
cọc ngày 08/04/2022.
Tôi xác định, giá đất 1.400.000.000 đồng là giá đất của thửa đất số 08,
không bao gồm thửa đất số 167, hiện nay tôi đã nhận của bà T 300.000.000
đồng. Tôi xác định đất của tôi không có thửa đất 167, tờ bản đồ số 21, chỉ có
thửa đất số 08, tờ bản đồ số 21. Còn việc trình bày tôi có chuyển nhượng thửa
đất số 167 là không đúng, tôi đề nghị tòa căn cứ theo nội dung hợp đồng đặt cọc
công chứng ngày 14/04/2022 tại Văn phòng C1 để giải quyết vụ án.
Tôi không đồng ý với nội dung khởi kiện của nguyên đơn, nguyên nhân
các bên không ký được hợp đồng chuyển nhượng là lỗi của bà T không chịu ký
hợp đồng chuyển nhượng với tôi, nên tôi không đồng ý trả lại tiền cọc và không
đồng ý phạt cọc, đồng thời hiện nay thửa đất số 08 (mới thửa 166, tờ bản đồ 40),
tờ bản đồ 21 đã đăng ký thế chấp vay tại Ngân hàng B1, phòng G với số tiền
180.000.000 đồng, nên trường hợp bà ý ký hợp đồng chuyển nhượng thì tôi cũng
đồng ý chuyển nhượng theo giá đã thỏa thuận. Ngoài ra không trình bày gì thêm.
* Văn Phòng C1 trình bày: Hợp đồng công chứng số 003991, ngày 14
tháng 04 năm 2022 là nhằm đảm bảo cho việc chuyển nhượng. Sau khi nhận
được yêu cầu công chứng, văn phòng đã tiến hành thụ lý, giải thích các quyền,
nghĩa vụ, hậu quả pháp lý khi tham gia giao dịch. Thời điểm ký hợp đồng công
chứng các bên có đầy đủ năng lực trách nhiệm dân sự, các bên tham gia ký hợp
đồng là tự nguyện, tài sản không có tranh chấp, không bị kê biên, phong tỏa. Do
đó, việc công chứng là đúng theo quy định của pháp luật. Do, văn phòng chỉ có
một công chứng viên trực tiếp làm việc, nên không thể tham gia các buổi làm
việc của Tòa án. Do đó, đề nghị xin được vắng mặt trong quá trình giải quyết
của Tòa án.
* Ngân hàng L3 – Phòng G tình bày: Bà Ma Thị L có vay vốn ở ngân
hàng L3 và thế chấp 02 quyền sử dụng đất, gồm DG 680966 và CQ 545324,
4
theo Hợp đồng thế chấp số 121/2020/HĐTC/PGDEAKAR, ngày 18/08/2020 và
HDDTC6612023083 ngày 24/02/2023 trước lúc khách hàng bị kiện và Ngân
hàng không có liên quan đến vụ án mà quý tòa đã thông báo cho ngân hàng.
* Quá trình giải quyết vụ án người làm chứng bà Đào Thị H2 trình
bày: Tôi là người ghi hợp đồng đặt cọc cho các bên vào ngày 08/04/2022, tôi
chứng kiến thời điểm này bà T có hỏi bà L là thửa đất số 167 có phải của bà L
không thì bà L thừa nhận thửa số 167, tờ bản đồ số 21 là của bà L, nên các bên
đồng ý ghi vào hợp đồng đặt cọc là chuyển nhượng 02 thửa đất 08 và 167, tờ
bản đồ số 21. Tôi xác định giá trị 1.400.000.000 của hợp đồng là giá của 02 thửa
đất mà không phải chỉ một thửa đất như bà L trình bày. Sau khi tôi ghi hợp đồng
đặt cọc ngày 08/04, có đọc lại cho các bên nghe rõ và tự nguyện đồng ý mới ký,
lăn tay trong hợp đồng đặt cọc.
Thời điểm ngày 08/04/2022 các bên có thỏa thuận, bà L có trách nhiệm
đăng ký quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đất của thửa đất số 167, tờ bản
đồ số 21 là phần diện tích chưa được cấp bìa. Đối với hợp đồng đặt cọc ngày
14/04/2022 ký tại Văn phòng C1 tôi không chứng kiến, nên không biết.
* Quá trình giải quyết vụ án người làm chứng ông Vũ Văn T2 trình
bày: Tôi có chứng kiến việc các bên thỏa thuận với nhau, sau khi các bên kiểm
tra Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, và bản đồ thì xác định bà L có diện tích
đất 13.494m
2
, nằm trên 02 thửa đất 08, 167, tờ bản đồ số 21. Do đó, khi thỏa
thuận thì các bên tiến hành ghi vào hợp đồng đặt cọc là tổng diện tích của 02
thửa và thời điểm ký hợp đồng các bên đều biết là phần diện tích đất của thửa
167, tờ bản đồ số 21 chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nên có
thỏa thuận bên bà L có trách nhiệm thực hiện thủ tục để cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất với thửa đất này sau đó các bên mới tiến hành công chứng
chuyển nhượng, nên các bên có thỏa thuận thời hạn 04 tháng để thực hiện.
Ngoài ra, tôi không chứng kiến gì thêm.
* Người làm chứng ông Đào Ngọc C trình bày: Tôi xác định hiện nay
đang sống chung với bà L, toàn bộ tài sản đặt cọc đang tranh chấp trong vụ án là
tài sản riêng của bà L, việc bà L chuyển nhượng cho ai là quyền của bà L, tôi
không có ý kiến gì.
Thời điểm các bên ký hợp đồng đặt cọc tôi có chứng kiến việc các bên
thỏa thuận ký hợp đồng đặt cọc ngày 08/04/2022 và ngày 14/04/2022, việc thỏa
thuận là hoàn toàn tự nguyện. Tôi xác định thời điểm chuyển nhượng các bên có
xác định đất của bà L gồm 02 phần đất, gồm phần diện tích đất của thửa số 08,
tờ bản đồ số 21 đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phần diện
tích đất còn lại chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không biết
diện tích này là bao nhiêu và thuộc thửa đất nào, nhưng do phần diện tích đất
chưa được cấp nằm trên phần mặt đường nên bà L đồng ý là người có trách
nhiệm thực hiện thủ tục nhập phần diện tích chưa được cấp vào thửa đất số 08,
tờ bản đồ số 21, sau khi bà L thực hiện xong thủ tục các bên mới tiến hành ký
hợp đồng công chứng. Ngoài ra không trình bày gì thêm.
Tại Bản án dân sự sơ thẩm số: 52/2024/DSST ngày 11 tháng 9 năm
2024 của Tòa án nhân dân huyện Ea Kar đã quyết định:
5
- Căn cứ vào khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1
Điều 39, Điều 91, Điều 147, điểm b khoản 2 Điều 227, Điều 273 Bộ luật tố tụng
dân sự năm 2015;
- Điều 328; khoản 5 Điều 422 của Bộ luật dân sự;
- Căn cứ vào khoản 2 Điều 26 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14,
ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về án
phí, lệ phí Tòa án.
Tuyên xử:
1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị
Cẩm T.
- Tuyên bố chấm dứt hợp đồng đặt cọc giữa bà Ma Thị L với bà Nguyễn
Thị Cẩm T được xác lập ngày 08 tháng 04 năm 2022 và hợp đồng đặt cọc xác
lập ngày 14/04/2022.
Buộc bà Ma Thị L có trách nhiệm trả cho bà Nguyễn Thị Cẩm T
300.000.000 đồng (Ba trăm triệu đồng) tiền cọc và 400.000.000 đồng (Bốn trăm
triệu đồng) tiền phạt cọc.
Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho
đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của
số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của
Bộ luật Dân sự.
Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn tuyên về án phí, quyền kháng cáo,
quyền và nghĩa vụ thi hành án theo quy định của pháp luật.
Ngày 08/10/2024, bà Ma Thị L kháng cáo đối với Bản án sơ thẩm số
52/2024/DSST ngày 11 tháng 9 năm 2024 của Tòa án nhân dân huyện Ea Kar.
Tại phiên tòa phúc thẩm nguyên đơn vẫn giữ nguyên nội dung đơn khởi
kiện, bị đơn vẫn giữ nguyên nội dung đơn kháng cáo.
Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn trình bày: Ngày
08/4/2022 giữa bà T và bà L có ký hợp đồng đặt cọc để nhận chuyển nhượng
thửa đất số 08, tờ bản đồ số 21, đất tọa lạc tại Buôn X, xã E, huyện E. Tổng số
tiền các bên thỏa thuận chuyển nhượng là 1.400.000.000 đồng, bà T đã đặt cọc
cho bà L số tiền 200.000.000 đồng, trong vòng 06 ngày kể từ ngày 08/4/2022 bà
T tiếp tục đặt cọc cho bà L số tiền 100.000.000 đồng để các bên ra văn phòng
chứng ký hợp đồng đặt cọc có công chứng. Đến ngày 14/4/2022 các bên ra
phòng công chứng Văn Đình T1 để ký hợp đồng có công chứng, bà T cọc thêm
cho bà L số tiền 100.000.000 đồng. Tổng cộng bà L nhận của bà T 300.000.000
đồng tiền cọc. Tại hợp đồng đặt cọc ngày 14/4/2022 cũng ghi rõ bà T đặt cọc
cho bà L nhằm để chuyển nhượng thửa đất số 08, tờ bản đồ số 21, không chuyển
nhượng thửa đất số 167 và bà L xác định bà L không có thửa đất số 167 như bà
T trình bày. Ngày 08/4/2022 khi hai bên ký hợp đồng đặt cọc bà L có đưa giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà T xem bà T có kiểm tra trên định vị thì
thấy lô đất của bà L còn một ít diện tích chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất bà T yêu cầu bà L nhập chỗ diện tích còn lại vào bìa trong thời gian 04 tháng
phải làm xong. Trong thời hạn 04 tháng bà L đã bổ sung chỗ đất còn lại, đã có
6
trích lục bà L đã thông báo cho bà T yêu cầu bà T làm thủ tục sang nhượng và
thanh toán số tiền còn lại cho bà L nhưng bà T không thực hiện và bỏ cọc. Mặc
khác trong hợp đồng đặt cọc không có chỗ nào thể hiện việc bà L phải có nghĩa
vụ làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa 167. Sau khi
bà L đã làm đầy đủ các thủ tục theo thỏa thuận nhưng bà T không chịu làm thủ
tục chuyển nhượng, đến 01 năm sau bà L mới thế chấp tài sản tại ngân hàng để
vay vốn là không vi phạm. Như vậy, bà L hoàn toàn không có lỗi trong quá trình
thực hiện hợp đồng đặt cọc nên đề nghị Hội đồng xét xử xem xét chấp nhận
kháng cáo của bà L, sửa bản án sơ thẩm theo hướng bác toàn bộ yêu cầu khởi
kiện của nguyên đơn.
Bà L thống nhất với lời trình bày của người bảo vệ quyền và lợi ích hợp
pháp và không bổ sung gì thêm.
Tại phiên tòa Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đắk Lắk phát biểu
quan điểm:
- Thẩm phán, các đương sự trong vụ án và Hội đồng xét xử
phúc thẩm đã thực hiện đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.
- Qua phân tích đánh giá các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ
vụ án, lời trình bày của các bên đương sự, đại diện Viện kiểm sát đề nghị Hội
đồng xét xử căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 – Không
chấp nhận kháng cáo của bà Ma Thị L – giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số:
52/2024/DSST ngày 11 tháng 9 năm 2024 của Tòa án nhân dân huyện Ea Kar.
Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị
có hiệu lực kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
Căn cứ vào các chứng cứ, tài liệu được thu thập có trong hồ sơ vụ án, kết
quả tranh luận tại phiên tòa, lời trình bày của các đương sự, ý kiến của Kiểm sát
viên, Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận định:
[1]. Về tố tụng: Bị đơn bà Ma Thị L kháng cáo trong thời hạn luật định
và đã nộp tiền tạm ứng án phí phúc thẩm nên vụ án được giải quyết theo trình tự
phúc thẩm.
[2]. Về nội dung: Xét kháng cáo của bị đơn bà Ma Thị L kháng cáo toàn
bộ Bản án sơ thẩm số 52/2024/DSST ngày 11 tháng 9 năm 2024 của Tòa án
nhân dân huyện Ea Kar, Hội đồng xét xử xét thấy:
[2.1] Hợp đồng đặt cọc ngày 08/4/2022 (Bút lục số 01) có nội dung: Bà
Nguyễn Thị Cẩm T với bà Ma Thị L có ký hợp đồng đặt cọc để nhận chuyển
nhượng diện tích đất của các thửa đất số 08, 167, tờ bản đồ số 21, đất tọa lạc tại
Buôn X, xã E, huyện E, tỉnh Đắk Lắk. Tổng số tiền các bên thỏa thuận là
1.400.000.000 đồng, thời điểm đặt cọc bà T đã giao cho bà L 200.000.000 đồng,
các bên thỏa thuận trong vòng 6 ngày kể từ ngày 08/04/2022 ra phòng công
chứng để ký lại hợp đồng đặt cọc, bà T tiếp tục phải đặt cọc cho bà L
7
100.000.000 đồng. Ngày 14/4/2022 tại Văn phòng C1 các bên ký hợp đồng đặt
cọc có công chứng (Bút lục số 06-08) bà T đã giao thêm cho bà L 100.000.000
đồng. Ngoài ra các bên còn thỏa thuận trường hợp bên chuyển nhượng thực hiện
không đúng cam kết phải chịu phạt cọc gấp 03 lần tiền cọc, bên nhận chuyển
nhượng không mua phải chịu mất tiền cọc. Việc đặt cọc này đã được các bên tự
nguyện giao kết, không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã
hội nên cần công nhận hợp đồng đặt cọc có hiệu lực pháp luật nhưng cấp sơ
thẩm tuyên hủy bỏ hợp đồng là không đúng cần rút kinh nghiệm.
[2.2] Xét lỗi dẫn đến hợp đồng không thực hiện được: Bà L cho rằng căn
cứ vào hợp đồng đặt cọc có công chứng ngày 14/04/2024 thì chỉ thỏa thuận
chuyển nhượng thửa đất số 08, tờ bản đồ số 21 (nay là thửa số 166, tờ bản đồ số
40), mà không thỏa thuận chuyển nhượng thửa số 167, tờ bản đồ số 21. Tuy
nhiên, căn cứ lời khai của những người làm chứng là bà H2, ông T2 là những
người chứng kiến việc các bên thỏa thuận đặt cọc ngày 08/04/2022, đều xác
định bà H2 là người trực tiếp xác lập hợp đồng đặt cọc cho hai bên, đã đọc lại và
các bên đồng ý tự nguyện ký tên, điểm chỉ trong hợp đồng đặt cọc (nội dung này
đã được bà L thừa nhận tại Bút lục 32,33,34), đồng thời bà L đã cam kết trong
thời hạn 04 tháng có trách nhiệm thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất đối với thửa 167, tờ bản đồ số 21, sau đó các bên cùng ra phòng
công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng. Do đó, bà L cho rằng căn cứ vào hợp
đồng đặt cọc ngày 14/04/2022 để xác định chỉ thỏa thuận chuyển nhượng thửa
đất số 08, tờ bản đồ 21 là không đúng. Bởi lẽ, tại hợp đồng đặt cọc ngày
08/04/2022 có thỏa thuận trong thời hạn 06 ngày các bên sẽ ra phòng công
chứng ký hợp đồng đặt cọc nhằm đảm bảo tính pháp lý để bà T có trách nhiệm
giao tiếp 100.000.000 đồng theo cam kết, đồng thời các bên cũng đã biết là thửa
số 167, tờ bản đồ 21 chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nên
hợp đồng đặt cọc được công chứng ngày 14/04/2022 không ghi nội dung cam
kết chuyển nhượng đối với thửa đất 167 là lẽ đương nhiên, còn giá trị thỏa thuận
chuyển nhượng 1.400.000.000 đồng và các nội dung khác không có sự thay đổi.
Do đó, về bản chất của hai hợp đồng xác lập ngày 14/04/2022 có công chứng và
hợp đồng đặt cọc ngày 08/04/2022 đều nhằm đảm bảo việc chuyển nhượng đối
với thửa đất số 08, 167.
Ngoài ra tại Biên bản xác minh (Bút lục số 72) xác định đối với thửa đất
167, tờ bản đồ số 21 nguồn gốc ban đầu là nằm trong thửa đất 72, tờ bản đồ số
40 đã được cấp GCNQSDĐ cho hộ ông Hoàng Văn T3, bà Ma Thị L. Do trước
đây khi thực hiện việc cấp đổi bìa, diện tích cấp bìa không được cấp tăng thêm
nên diện tích thửa đất 72, tách thành thửa 166, 167, cùng tờ bản đồ 40. Vì vậy,
8
bản chất thửa 167 là một phần thửa 72, tờ bản đồ 40, diện tích 874,4m
2
chưa
được cấp GCNQSDĐ nhưng có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, nhưng bà L vẫn không thừa nhận thửa đất 167 thuộc quyền sử dụng
của bà và trong thời hạn 04 tháng bà L cũng không thực hiện các thủ tục để
được cấp đất theo như cam kết, đồng thời ngày 09/9/2020 bà L đã sử dụng thửa
đất số 08, tờ bản đồ 21 (nay là thửa số 166, tờ bản đồ số 40) đăng ký thế chấp để
bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ tại ngân hàng TMCP B1, chứng tỏ bà L cố tình
không thực hiện đúng thỏa thuận hai bên, việc không ký được hợp đồng chuyển
nhượng là do bà L vi phạm nghĩa vụ, lỗi hoàn toàn thuộc về bà L, nên cấp sơ
thẩm buộc bị đơn bà Ma Thị L có trách nhiệm trả lại cho nguyên đơn
300.000.000 đồng tiền đặt cọc và chịu phạt cọc 400.000.000 đồng là có căn cứ.
Từ nhận định trên không chấp nhận kháng cáo của bà Ma Thị L - cần giữ
nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số: 52/2024/DSST ngày 11 tháng 9 năm 2024
của Tòa án nhân dân huyện Ea Kar.
Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị
có hiệu lực kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.
[3]. Về án phí dân sự phúc thẩm: Do không được chấp nhận kháng cáo
nên bà Ma Thị L phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.
QUYẾT ĐỊNH:
[1]. Căn cứ vào khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự;
Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn bà Ma Thị L - Giữ nguyên Bản án
dân sự sơ thẩm số: 52/2024/DSST ngày 11 tháng 9 năm 2024 của Tòa án nhân
dân huyện Ea Kar.
[2]. Tuyên xử: Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà
Nguyễn Thị Cẩm T.
- Công nhận hợp đồng đặt cọc giữa bà Ma Thị L với bà Nguyễn Thị Cẩm
T được xác lập ngày 08 tháng 04 năm 2022 và Hợp đồng đặt cọc xác lập ngày
14/04/2022 có hiệu lực pháp luật.
Buộc bà Ma Thị L có trách nhiệm trả cho bà Nguyễn Thị Cẩm T
300.000.000 đồng (Ba trăm triệu đồng) tiền cọc và 400.000.000 đồng (Bốn trăm
triệu đồng) tiền phạt cọc.
[3] Về án phí
9
[3.1] Về án phí dân sự sơ thẩm: Căn cứ khoản 2 Điều 26 Nghị quyết
326/2016/UBTVQH14, ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ
quốc hội.
Bà Ma Thị L phải nộp 32.000.000 đồng (Ba mươi hai triệu đồng) án phí
dân sự sơ thẩm có giá ngạch.
Trả lại cho bà Nguyễn Thị Cẩm T 16.000.000 đồng tiền tạm ứng án phí đã
nộp theo biên lai số AA/2023/0000455, ngày 13 tháng 06 năm 2024, tại Chi cục
Thi hành án dân sự huyện E.
[3.2] Về án phí dân sự phúc thẩm:
Bà Ma Thị L phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm, được khấu
trừ vào số tiền tạm ứng án phí 300.000 đồng đã nộp theo biên lai số
AA/2023/0000777 ngày 29/10/2024 của Chi cục thi hành án dân sự huyện E.
[4] Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng
nghị có hiệu lực kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.
Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.
Nơi nhận: TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM
- VKSND tỉnh Đắk Lắk (02); THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA
- TAND huyện Ea Kar;
- Chi cục THADS huyện E;
- Đương sự; (Đã ký)
- Lưu hồ sơ.
Nguyễn Thị Hằng
Tải về
Bản án số 103/2025/DSPT
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để tải file. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
Bản án số 103/2025/DSPT
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để tải file. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
Bản án/ Quyết định cùng đối tượng
1
Ban hành: 25/03/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
2
Ban hành: 25/03/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
3
Ban hành: 19/03/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
4
Ban hành: 17/03/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
5
Ban hành: 11/03/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
6
Ban hành: 10/03/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
7
Ban hành: 06/03/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
8
Ban hành: 05/03/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
9
Ban hành: 04/03/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
10
Ban hành: 03/03/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
11
Ban hành: 28/02/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
12
Ban hành: 27/02/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
13
Ban hành: 27/02/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
14
Ban hành: 25/02/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
15
Ban hành: 25/02/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
16
Ban hành: 24/02/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
17
Ban hành: 24/02/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
18
Ban hành: 21/02/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
19
Ban hành: 19/02/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
