Tra cứu Bản án/Quyết định của tòa án

Tìm nâng cao

Tìm kiếm nâng cao Tất cả Tiêu đề Số hiệu văn bản Cụm từ chính xác

Bản án số 48/2024/DS-PT ngày 13/09/2024 của TAND tỉnh Quảng Bình về tranh chấp hợp đồng đặt cọc

Thuộc tính
Nội dung
VB gốc
VB liên quan
Lược đồ
Đính chính
Án lệ
BA/QĐ cùng nội dung
Tải về

Báo lỗi

Thuộc tính Bản án 48/2024/DS-PT

Tên Bản án:	Bản án số 48/2024/DS-PT ngày 13/09/2024 của TAND tỉnh Quảng Bình về tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Quan hệ pháp luật:	Tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Cấp xét xử:	Phúc thẩm
Tòa án xét xử:	TAND tỉnh Quảng Bình
Số hiệu:	48/2024/DS-PT
Loại văn bản:	Bản án
Ngày ban hành:	13/09/2024
Lĩnh vực:	Dân sự
Áp dụng án lệ:	Đã biết Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để xem áp dụng án lệ. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
Đính chính:	Đã biết Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để xem đính chính. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
Thông tin về vụ/việc:	Ông Đ khởi kiện hủy hợp đồng đặt cọc

Tóm tắt Bản án

Nội dung tóm tắt đang được cập nhật, Quý khách vui lòng quay lại sau!

Tải văn bản

Bản án số 48/2024/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN

TỈNH QUẢNG BÌNH

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập –Tự do- Hạnh phúc

Bản án số: 48/2024/DS - PT

Ngày: 13 - 9 - 2024

V/v “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”

NHÂN DANH

NƯC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA N NHÂN DÂN TỈNH QUẢNG BÌNH

Thnh phn Hi đng xt x phúc thm gm c:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Nguyễn Thái Sơn.

Các Thẩm phán: Ông Nguyễn Văn Dương và bà Hoàng Thị Thanh Nhàn

Thư ký phiên tòa: Bà Phan Thị Diểm Ý – Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Quảng

Bình.

Đi din Vin Kim st nhân dân tỉnh Quảng Bình tham gia phiên tòa: Bà

Lê Thị Ngọc Loan – Kiểm sát viên.

Ngày 13 tháng 9 năm 2024, ti tr s Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Bình m

phiên tòa xt x công khai v án dân sự phúc thẩm th lý số: 34/2024/TLPT - DS

ngày 09 tháng 8 năm 2024 v vic: “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 13/2024/DS-ST ngày 03/7/2024 của Tòa án nhân

dân huyn Bố Trch bị kháng cáo

Theo Quyết định đưa v án ra xt x số: 310/2024/QĐXXPT - DS ngày 29

tháng 8 năm 2024, gia các đương sự:

- Nguyên đơn: Ông Nguyễn Văn Đ, sinh năm 1973; nơi cư trú: TDP A, thị

trấn H, huyn B, tỉnh Quảng Bình, có mặt.

- Bị đơn: Chị Trần Thị Thanh H, sinh năm 1985; nơi cư trú: Số A, Nguyễn T,

tiểu khu D, thị trấn H, huyn B, tỉnh Quảng Bình, vắng mặt.

Người đại diện theo ủy quyền của chị Trần Thị Thanh H: Chị Phm Thị Huyn

T1, sinh năm 1994; nơi cư trú: Số C L, phường B, thành phố Đ, tỉnh Quảng Bình, có

mặt.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của chị Trần Thị Thanh H: Ông Vũ

Xuân H1 – Luật sư thuộc Công ty L - Đoàn luật sư tỉnh Q; địa chỉ: H T, phường B,

thành phố Đ, tỉnh Quảng Bình, có mặt.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Bà Hoàng Thị H2, sinh năm 1979;

nơi cư trú: TDP A, thị trấn H, huyn B, tỉnh Quảng Bình, có mặt.

Người kháng cáo: Chị Trần Thị Thanh H - Là bị đơn trong v án

NỘI DUNG VỤ N:

2 
 
Tại đơn khởi kiện đề ngày 02/10/2023, lời khai trong quá trình giải quyết vụ án 
và tại phiên tòa nguyên đơn ông Nguyễn Văn Đ trình bày: 
Ngày 07/3/2022, ông Nguyễn Văn Đ và bà Trần Thị Thanh H đã thực hin ký 
kết hợp đồng đặt cọc với nội dung ông  Nguyễn Văn Đ nhận đặt cọc để chuyển 
nhượng cho chị Trần Thị Thanh H din tích đất 1.216,6m
2
 ti tha đất số 1583, tờ 
bản  đồ  số  9,  địa  chỉ:  thôn  D,  thị  trấn  H,  huyn  B,  tỉnh  Quảng  Bình  với  giá 
1.585.000.000 đồng, cùng ngày chị H đã đặt cọc số tin 700.000.000 đồng, hẹn đến 
ngày 07/4/2022 chị H sẽ giao toàn bộ số tin còn li và hai bên tiến hành ký hợp 
đồng chuyển nhượng ti phòng công chứng, ngoài hợp đồng đặt cọc ngày 07/3/2022 
gia ông Đ và chị H còn ký một hợp đồng đặt cọc ngày 11/3/2022 thỏa thuận với 
nội dung: Ti tha đất số 1583 sau khi hoàn tất thủ tc chuyển nhượng quyn s 
dng đất gia các bên, chị H sẽ tách 01 tha đất, có cnh trước dài 10m (giáp đường 
giao thông), sau 9m, chiu sâu 21m (chy dọc theo ngôi nhà ông Đ, bà H2 mới xây 
dựng ti tha đất 1582) với giá 420.000.000 đồng, số tin này sẽ được trừ vào số 
tin 885.000.000 đồng còn li mà chị H phải trả cho ông Đ. Ngoài ra lúc ký Hợp 
đồng đặt cọc, bên nhận chuyển nhượng không đ ngày kết thúc hợp đồng, khi đọc 
li hợp đồng thì ông Đ có ý kiến, sau đó chị T2 (là người làm chứng cùng đi với bên 
nhận chuyển nhượng) ghi vào ngày 07/4/2022 ti bản lưu của ông Đ; sau này ông Đ 
có biết là bản gốc chị T2, chị H không đin ngày vào. 
Trên tha đất số 1583, gia đình ông Đ có 01 ngôi nhà xây, mái đổ bê tông, trần 
gỗ, ốp đá tường, có 04 phòng ngủ, phòng v sinh, phòng bếp, phòng khách, lắp đặt 
đầy đủ các thiết bị đin, nước. Ngày 25/3/2022 chị H gọi máy múc đến phá d ngôi 
nhà, ông Đ nói với chị H là “đất đai chưa xong thì răng mà bây đập nhà tau rồi, bây 
đập sau ni có chuyn chi thì bây tự chịu, tau không biết mô”. Chị H trả lời: “Bọn em 
làm là phải làm cho được”. Sau khi nhận tin đặt cọc, gia đình ông Đ đã xây dựng 
ngôi nhà trên tha đất 1582 ngay bên cnh tha đất số 1583. Tuy nhiên đến ngày 
07/4/2022 chị H không thực hin nghĩa v theo hợp đồng đặt cọc đã cam kết. Cho 
dù ông Đ đã rất thin chí, nhiu lần hối thúc chị H tới Văn phòng công chứng để 
công chứng vic chuyển nhượng đất và thanh toán số tin còn li cho ông Đ. Tuy 
nhiên chị H lấy lý do là đất không đủ điu kin chuyển nhượng (không đủ din tích, 
đất có tranh chấp…) nên không công chứng là hoàn toàn vô lý. Đất ông Đ đã được 
cấp Giấy chứng nhận quyn s dng đất, có din tích và tứ cnh rõ ràng, ông  Đ 
chuyển nhượng 100% din tích ti tha 1583. Ông Đ khẳng định là nếu chị H thực 
hin đúng theo nghĩa v trong hợp đồng đặt cọc thì ông Đ sẽ giao đủ đất theo hợp 
đồng và theo Giấy chứng nhận quyn s dng đất đối với tha đất số 1583. Như vậy, 
chị H đã vi phm nghiêm trọng nghĩa v cam kết, làm cho mc đích của giao dịch 
không đt được, làm cho quyn lợi của gia đình ông bị ảnh hưng nghiêm trọng. Vì 
vậy, ông Đ yêu cầu Tòa án giải quyết: Hủy các hợp đồng đặt cọc ngày 07/3/2022 và 
hợp đồng đặt cọc ngày 11/3/2022 được ký kết gia ông Nguyễn Văn Đ và chị Trần 
Thị Thanh H và tuyên bố số tin 700.000.000 đồng chị H đã đặt cọc thuộc quyn s 
hu của ông Đ. 

3 
 
Quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa bị đơn chị Trần Thị Thanh H, người 
đại diện theo ủy quyền của bị đơn, chị Phm Thị Huyn T1 trình bày:  
Vào năm 2022, do có nhu cầu nhận chuyển nhượng đất, chị H được giới thiu 
và thỏa thuận đặt cọc để nhận chuyển nhượng đất của ông Nguyễn Văn Đ,  thôn D, 
thị trấn H, huyn B, Quảng Bình đối với tha đất số 1583, tờ bản đồ số 09, TT H 
theo giấy CNQSDĐ số phát hành CS08409 do S Tài Nguyên và Môi Trường tỉnh 
Q cấp ngày 15/7/2021 cho vợ chồng ông Nguyễn Văn Đ và bà Hoàng Thị H2. Giá 
chuyển nhượng tha đất 1583 được hai bên thoả thuận là: 1.585.000.000 đồng (một 
tỷ, năm trăm tám mươi lăm triệu đồng). Phí công chứng hợp đồng sẽ do ông Nguyễn 
Văn Đ chịu trách nhim thanh toán, chi phí sau công chứng (thuế, phí, l phí đăng 
ký đất đai) do chị H chịu trách nhim thanh toán. Điu khoản trong hợp đồng, ông 
Đ cam kết đất đủ din tích như trong Giấy chứng nhận quyn s dng đất do S Tài 
Nguyên và Môi trường tỉnh Q cấp, đất không có tranh chấp, không bị dính quy hoch. 
Ngày 07/3/2022, chị H và ông Đ đã ký giấy nhận đặt cọc lần thứ nhất ti nhà riêng 
của ông Đ theo các nội dung đã trình bày  trên. Ti thời điểm giao kết hợp đồng đặt 
cọc, chị H đã bàn giao đầy đủ số tin cọc là 700.000.000 (bảy trăm triệu đồng) cho 
ông Đ. Tuy nhiên, trên tha đất của ông Đ còn tồn ti một ngôi nhà cũ 1 tầng đổ 
bằng kiên cố do ông Đ xây dựng, nhà này đã không còn s dng do ông Đ đã xây 
dựng nhà mới trên tha đất lin k là tha 1582, nên ông Đi đồng ý cho tháo dỡ 
nhà để chuyển nhượng mặt bằng “sch” cho chị H. Vì thế, sau khi đặt cọc vài ngày 
chị H cho xe công trình vào tháo dỡ căn nhà trên. Vic tháo dỡ căn nhà này tiến hành 
công khai bằng các phương tin cơ giới, đã được vợ chồng ông Đ hoàn toàn đồng ý, 
có người dân địa phương xung quanh chứng kiến. Hơn na, để xe chuyên dng có 
thể vào tháo dỡ công trình thì bắt buộc phải đi qua cổng nhà mới của vợ chồng ông 
Đ do hai tha 1582 và 1583 s dng một lối đi chung. Nếu không được sự đồng ý 
của vợ chồng ông Đ và nhà ông Đ không m cổng cho xe vào tháo dỡ thì không thể 
tháo dỡ nhà được. Do đó, không có chuyn chị H tự ý tháo dỡ nhà mà không được 
sự đồng ý của gia đình ông Đ, thực tế gia đình ông Đi từ trước đến nay cũng không 
có đơn thư, khiếu ni gì v vic nhà mình bị tháo dỡ vì thời điểm này hai bên đang 
rất thin chí hợp tác để phc v cho vic chuyển nhượng đất. Mặt khác, do vợ chồng 
ông Đ đã xây nhà và đang  trên tha đất lin k là tha 1582 nên có xin li chị H 
thêm 1m, ko dài theo chiu dọc tha đất để tránh phm vào phần móng nhà. Nhưng 
thủ tc tách 1m ko dài và nhập vào Giấy chứng nhận quyn s dng đất của ông 
Đi tốn nhiu thời gian và phức tp nên chị đồng ý cho ông Đ nhận chuyển nhượng 
li một phần đất tách ra từ tha 1583, tiếp giáp ngay với tha 1582 để gia đình ông 
Đ s dng cho thuận tin. C thể, hai bên thống nhất thêm rằng sau khi chị H nhận 
chuyển nhượng đất xong và đăng ký sang tên, chị H sẽ chuyển nhượng li cho ông 
Đ một phần din tích tách ra từ tha đất 1583 với din tích khoảng hơn 200 m
2 
(10m 
mặt tin x 9m mặt hậu, sâu khoảng 21m). Do đó mới có vic ký kết một giấy nhận 
đặt cọc thứ 2 vào ngày 11/3/2022. Theo giấy đặt cọc thứ hai này, ông Nguyễn Văn 
Đi đồng ý1 đặt cọc để mua li một phần tha đất 1583, tờ bản đồ 09, vị trí song 

4 
 
song  từ  nhà  ông  Đ,  kích  thước  mặt  trước  10m,  sau  9m.  Giá  chuyển  nhượng  là 
420.000.000 đồng. Thỏa thuận ông Đ đặt cọc trước 50 triu đồng, nhưng thực tế tin 
đặt cọc này hai bên nhất trí sẽ khấu trừ từ tin chuyển nhượng tha đất 1583 mà chị 
H sẽ trả ông Đ, chị H chỉ còn phải thanh toán 835.000.000đ khi hai bên thực hin 
vic thanh toán số tin còn li để nhận chuyển nhượng tha 1583. Sau khi tiến hành 
đặt cọc lần 2 này xong, ông Đ sẽ chịu trách nhim ký hợp đồng đo đc để tách tha 
ti các cơ quan có thẩm quyn, vì quyn s dng đất vẫn đang là của ông Đ. 
Vic giao kết cả hai hợp đồng đặt cọc đu có sự chứng kiến và làm chứng của 
chị Phan Thị T3, sinh năm 1995, địa chỉ: Thôn M, xã V, huyn B, tỉnh Quảng Bình. 
Cả hai giấy nhận cọc lần 1 vào ngày 7/3/2022 và ngày 11/3/2022 đu chỉ ghi ngày 
đặt cọc và chưa hẹn ngày ký công chứng sang tên c thể vì còn cần phải thực hin 
và hoàn tất hồ sơ tách tha, chưa biết vic này khi nào xong nên các bên không đ 
cập. Sau đó, ngày 7/4/2022 ông Đ đã làm đơn xin tách tha và tiến hành nộp hồ sơ 
xin tách tha ti Chi nhánh Văn phòng Đ2. Trong quá trình ông Đ trực tiếp đi tiến 
hành ký hợp đồng tách tha để tách tha 1583 thì kết quả đo đc cho thấy hin trng 
cổng đi vào nhà ông Đ đã xây lấn ra đường giao thông hơn 2m (đường giao thông 
này là lối đi chung duy nhất của hai tha 1582 và 1583, do xây cổng lấn chiếm vào 
đường giao thông là đất do Nhà nước quản lý nên không tách tha được) và hàng 
rào ông Đ xây dựng lấn chiếm sang các hộ lin k tiếp giáp khác khoảng 1m. Chính 
vì vậy muốn thực hin vic tách tha, thì cơ quan chức năng yêu cầu ông Đ phải đập 
cổng và thoả thuận với các hộ s dng đất lin k theo luật định. Để tiếp tc thực 
hin hợp đồng đặt cọc, trong quá trình giải quyết vic đất lấn chiếm trái quy định, vi 
phm cam kết gia hai bên, ông Đ hứa sẽ tháo dỡ cổng để tiến hành vic tách tha. 
Tuy nhiên, suốt hơn 1 năm nay ông Đ không chịu thực hin. Chính vì vic tách tha 
không thực hin được do ông Đ có hành vi xây dựng công trình lấn chiếm đất và 
ông Đ cũng không chịu tháo dỡ cổng nhà để tách tha nên hợp đồng chuyển nhượng 
đất chưa thể ký kết, lỗi này hoàn toàn thuộc v phía ông Đ. Vì vậy bị đơn không 
đồng ý toàn bộ yêu cầu khi kin của ông Đ và có đơn yêu cầu phản tố: Hủy các hợp 
đồng đặt cọc ngày 07/3/2022 và Hợp đồng đặt cọc ngày 11/3/2022 được ký kết gia 
ông Nguyễn Văn Đ và chị Trần Thị Thanh H; Buộc ông Nguyễn Văn Đ phải trả li 
cho chị Trần Thị Thanh H số tin cọc 700.000.000 đồng (bảy trăm triu đồng); Buộc 
ông Nguyễn Văn Đ phải thanh toán cho chị H số tin pht cọc 2.100.000.000 đồng 
(hai tỉ một trăm triu đồng). 
Tổng số tin chị H yêu cầu ông Nguyễn Văn Đ phải trả là 2.800.000.000 đồng 
(hai tỉ, tám trăm triu đồng). Ti phiên toà sơ thẩm, chị Trần Thị Thanh H có đơn 
xin rút một phần yêu cầu phản tố đối với khoản tin pht cọc 2.100.000.000 đồng. 
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Hoàng Thị H2 trình bày: Bà H2 
thống nhất với toàn bộ lời trình bày của ông Đ và đ nghị Tòa án chấp nhận toàn bộ 
yêu cầu khi kin của nguyên đơn và không chấp nhận toàn bộ yêu cầu phản tố của 
bị đơn. 

5 
 
Tại cấp sơ thẩm người làm chứng, chị Phan Thị T3 trình bày tại giấy xác nhận 
ngày  25/10/2023  và  giấy  xác  nhận  ngày  09/11/2023:  Vào  ngày  07/3/2022  và 
11/3/2022, chị là người trực tiếp chứng kiến vic xác lập giao dịch đặt cọc gia chị 
Trần Thị Thanh H và ông Nguyễn Văn Đ. Lần thứ nhất vào ngày 07/3/2022, chị T3 
có cùng chị H tới nhà ông Đi để làm chứng cho thoả thuận đặt cọc của hai người 
này, chính chị T3 là người viết giấy nhận đặt cọc cho hai bên. Hai người này thống 
nhất vic nhận đặt cọc để nhận chuyển nhượng toàn bộ tha đất số 1583, tờ bản đồ 
số 09, TT Hoàn Lão theo Giấy chứng nhận quyn s dng đất số vào sổ CS08409 
do S TN&MT tỉnh Q cấp ngày 15/7/2021 mang tên vợ chồng ông Nguyễn Văn Đ 
và bà Hoàng Thị H2. Giá chuyển nhượng tha đất 1583 là 1.585.000.000 đồng. Ông 
Đ cam kết đất đủ din tích như trong Giấy chứng nhận quyn s dng đất, đất không 
có tranh chấp, không bị dính quy hoch. Ti thời điểm giao kết hợp đồng đặt cọc, 
chị H đã bàn giao đầy đủ số tin cọc là 700.000.000 đồng cho ông Đ. Chị H và ông 
Đ không nói rõ thời hn thực hin hợp đồng đặt cọc này, không ghi ngày hẹn ra công 
chứng và giao tin mà nói với chị T3 là sẽ tính toán sau vì còn phải tách tha chưa 
biết khi nào xong. Thời điểm đó hai bên đu có thin chí nên nghĩ sẽ không phát 
sinh vấn đ gì. Vì vậy chị T3 khẳng định chắc chắn rằng trên giấy nhận cọc ngày 
07/3/2022 (và cả giấy cọc sau này vào 11/3/2022) đu không ghi ngày hẹn làm thủ 
tc công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyn s dng đất. Mặt khác, trên tha 
đất 1583 này còn căn nhà đổ bằng 1 tầng của ông Đ nên phải đập bỏ. Ông Đ đã xây 
nhà mới trên tha 1582 ngay cnh tha đất 1583 sẻ chuyển nhượng cho chị H nên 
đồng ý cho vic đập bỏ nhà cũ để bán đất trước khi hai bên giao kết chuyển nhượng. 
Ông Đ sợ phần móng nhà mới  tha 1582 sẽ bị dính vào một phần tha đất 1583 
nên có xin li 1m đất theo suốt chiu của tha đất 1582. Chị H đồng ý nhưng thủ tc 
tách, hợp tha 1m đất này phức tp và mất thời gian, do đó hai người này thống nhất 
là sẽ tách tha 1583 để cho ông Đ mua li một lô đất có kích thước 10m trước x 9m 
sau ngay sát và song song với tha đất 1582 của ông Đ. Chính vì vậy hai bên mới 
ký thêm giấy nhận đặt cọc ngày 11/3/2022 để mua một phần tha đất số 1583, tờ 
bản  đồ  09,  din  tích  hơn  200  m
2
  với  giá  420.000.000đ,  ông  Đ  đặt  cọc  trước 
50.000.000đ nhưng được trừ thẳng vào tin chuyển nhượng còn thiếu của lô đất 
1583, giấy này cũng do hai bên đọc cho tôi viết. Hai bên thống nhất giao ông Đ thực 
hin thủ tc tách tha 1583 thành các tha như mong muốn của hai bên để phc v 
cho vic ký hợp đồng chuyển nhượng. Sau đó, trong quá trình ông Đi liên h thực 
hin thủ tc tách tha, khi cơ quan chuyên môn v thẩm định thì mới phát hin hàng 
rào của ông Đ lấn chiếm đất lin k và cổng nhà mới xây lấn ra đường giao thông. 
Vì vậy, cơ quan chức năng yêu cầu ông Đ phải đập cổng mới tiến hành vic tách 
tha theo quy định. Tuy nhiên, ông Đ chần chừ không chịu đập, hai bên cũng bàn 
phương án giải quyết nhưng không thống nhất được nên mãi không ký được hợp 
đồng chuyển nhượng. Như vậy vic không ký được hợp đồng chuyển nhượng có 
nguyên nhân từ vic ông Đ vi phm cam kết, không nói đúng v tình trng đất đai 
của mình, cũng không có bin pháp khắc phc vi phm do mình gây ra, ông Đ chỉ 

6 
 
cần hoàn tất vic tách tha thì ngay lập tức hai bên có thể bắt tay ký kết hợp đồng. 
Vì vậy, ông Đ1 phải chịu pht gấp 3 lần số tin mà chị H đã đặt cọc mới đảm bảo 
được quyn lợi hợp pháp cho chị H. Do đó, hin nay được biết v yêu cầu khi kin 
của ông Đ là đòi huỷ bỏ hai hợp đồng đặt cọc ngày 07/3/2022 và 11/3/2022, đồng 
thời chiếm luôn số tin 700.000.000đ của chị H, theo chị T3 thì yêu cầu này là trái 
đo đức và vi phm pháp luật. Chị T3 xin cam đoan lời khai này của mình là hoàn 
toàn khách quan, trung thực, không vì tư lợi và chỉ vì mc đích bảo v sự thật, lẽ 
công bằng và quyn lợi hợp pháp cho công dân. 
Tại cấp sơ thẩm người làm chứng, anh Trần Thanh D: Có đơn trình bày với nội 
dung anh D không liên quan gì đến nội dung giao dịch gia chị H và ông Đ. 
Người bảo vệ quyền và lợi ích cho bị đơn, Luật sư Vũ Xuân H1 trình bày tại 
cấp sơ thẩm và phiên tòa hôm nay: Căn cứ quy định của pháp luật, đ nghị Hội đồng 
xt x đình chỉ yêu cầu khi kin của nguyên đơn vì lý do ông Đ đã có thông báo 
chấm dứt các hợp đồng đặt cọc đối với chị H vào tháng 9/2023, hin nay tin đặt cọc 
ông Đ đang gi, đất dự định chuyển nhượng vẫn đang đứng tên quyn s dng của 
vợ chồng ông Đ, bà H2, do đó quyn và lợi ích của ông Đ, bà H2 chưa bị xâm phm. 
Thứ hai: Ti phiên toà sơ thẩm, chị Trần Thị Thanh H có đơn xin rút một phần 
yêu cầu phản tố đối với khoản tin 2.100.000.000 đồng, đ nghị Hội đồng xt x 
chấp nhận. 
Thứ ba: Sau khi đặt cọc và kiểm tra tha đất số 1583 thì kết quả đo đc cho 
thấy hin trng cổng đi vào nhà ông Đ đã xây lấn ra đường giao thông hơn 2m (đường 
giao thông này là lối đi chung duy nhất của hai tha 1582 và 1583, do xây cổng lấn 
chiếm vào đường giao thông nên không tách tha được và hàng rào ông Đ xây dựng 
lấn chiếm sang các hộ lin k tiếp giáp khác khoảng 1m. Chính vì vậy muốn thực 
hin vic tách tha, thì cơ quan chức năng yêu cầu ông Đ phải đập cổng và thoả 
thuận với các hộ s dng đất lin k theo luật định. Để tiếp tc thực hin hợp đồng 
đặt cọc, trong quá trình giải quyết vic đất lấn chiếm trái quy định, vi phm cam kết 
gia hai bên, ông Đ hứa sẽ tháo dỡ cổng để tiến hành vic tách tha. Tuy nhiên, suốt 
hơn 1 năm nay ông Đ không chịu thực hin. Chính vì vic tách tha không thực hin 
được do ông Đ có hành vi xây dựng công trình lấn chiếm đất và ông Đ cũng không 
chịu tháo dỡ cổng nhà để tách tha nên hợp đồng chuyển nhượng đất chưa thể ký 
kết, lỗi này hoàn toàn thuộc v phía ông Đ. Vì vậy bị đơn không đồng ý toàn bộ yêu 
cầu khi kin của ông Đ và đ nghị Hội đồng xt x chấp nhận: Buộc ông Đ phải 
trả li khoản tin đặt cọc là 700.000.000đ cho chị H. 
* Kết quả xem xt, thẩm định ti chổ do Tòa án cấp sơ thẩm tiến hành ti các 
tha đất 1582 và 1583 tờ bản đồ số 9 ngày 07/3/2024, có tứ cận c thể như sau: 
- Tứ cận của tha đất 1582, tờ bản đồ số 9: 
+ Phía Tây giáp đất thuỷ lợi và đường giao thông do Uỷ ban quản lý. 
+ Phía Đông giáp tha 1583, tờ bản đồ số 9. 
+ Phía Nam giáp tha 1583, tờ bản đồ số 9. 
+ Phía Bắc giáp tha 293, tờ bản đồ số 8. 

7 
 
- Tứ cận của tha đất 1583, tờ bản đồ số 9: 
+ Phía Đông giáp tha đất 373 và 376. 
+ Phía Tây giáp đất thuỷ lợi và đường giao thông do Uỷ ban quản lý và tha 
1582, tờ bản đồ số 9. 
+ Phía Nam giáp tha 379, 1505, tờ bản đồ số 8. 
+ Phía Bắc giáp tha 1521, 1522, 1523 và tha 293, tờ bản đồ số 8. 
- Tài sản trên đất 1582 và 1583 gồm có: Nhà , hàng rào, cổng, mái che…trong 
đó thể hin hàng rào và cổng ông Đ xây dựng có một phần nằm trên tha đất 1583, 
tờ bản đồ số 9 (có sơ đồ bản vẽ kèm theo). 
Tại bản án dân sự sơ thẩm số 13/2024/DS-ST ngày 03/7/2024 của Tòa án 
nhân dân huyện Bố Trạch đã quyết định: 
Căn cứ vào khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 
39, Điều 144, 147, Điều 200, Điều 202, Điều 244; Điều 266, Điều 271, khoản 1 Điều 
273 của Bộ luật tố tụng dân sự; Điều 117, 328, 278, 424 và 427 Bộ luật dân sự; 
Điều 188 Luật đất đai; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 
2016 của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội Khóa XIV quy định về mức thu, miễn, giảm, 
thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án. Tuyên xử: 
[1] Đình chỉ việc giải quyết đối với yêu cầu phản tố của bị đơn buộc nguyên 
đơn  –  ông  Nguyễn  Văn  Đ  phải  chịu  phạt  cọc  đối  với  bị  đơn  với  số  tiền  là 
2.100.000.000đ (hai tỷ, một trăm triệu đồng). 
[2] Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, ông Nguyễn Văn Đ đối với 
bị đơn, chị Trần Thị Thanh H về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”. 
Hủy  các  hợp  đồng  đặt  cọc  ngày  07/3/2022  và  hợp  đồng  đặt  cọc  ngày 
11/3/2022 được ký kết giữa ông Nguyễn Văn Đ và chị Trần Thị Thanh H.  
Tuyên bố ông Nguyễn Văn Đ được quyền sỡ hữu số tiền đặt cọc 700.000.000 
đồng (bảy trăm triệu đồng). 
[3] Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn buộc ông Nguyễn Văn Đ 
phải trả lại số tiền đặt cọc 700.000.000 đồng (bảy trăm triệu đồng) cho bị đơn - Trần 
Thị Thanh H. 
[4] Về án phí sơ thẩm: Trả lại cho ông Nguyễn Văn Đi s tiền 300.000 đồng 
đã nộp theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 31AA/2021/0002823 ngày 
05/10/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Bố Trạch.  
Buộc chị Trần Thị Thanh H phải chịu 32.000.000đ (ba mươi hai triệu đồng) 
tiền án phí dân sự sơ thẩm, được khấu trừ vào số tiền 37.000.000đ (ba mươi bảy 
triệu  đồng)  đã  nộp  theo  Biên  lai  thu  tạm  ứng  án  phí,  lệ  phí  Tòa  án  số 
31AA/2021/0002889 ngày 10/11/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Bố 
Trạch. Chị H được nhận lại số tiền 5.000.000đ (năm triệu đồng). 
[5] Về chi phí xem xét, thẩm định tại chổ: Chị Trần Thị Thanh H phải chịu số 
tiền 2.800.000đ (hai triệu, tám trăm nghìn đồng), chị H đã nộp xong. 
Ngoài ra bản án còn tuyên về quyền kháng cáo của các bên đương sự theo 
quy định. 

8 
 
Trong hạn luật định, bị đơn chị Trần Thị Thanh H có đơn kháng cáo đề nghị 
sửa bản án sơ thẩm, không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, buộc 
nguyên đơn trả lại số tiền 700.000.000 đồng tiền cọc. 
Ti phiên tòa nguyên đơn gi nguyên yêu cầu khi kin và không đồng ý với 
toàn bộ yêu cầu phản tố của bị đơn; bị đơn gi nguyên yêu cầu phản tố và gi nguyên 
kháng cáo.  
Các đương sự không thỏa thuận được với nhau. 
Tại phiên tòa phúc thẩm, Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Quảng Bình 
phát biểu ý kiến:  
V thủ tc tố tng: Trong quá trình giải quyết v án, Thẩm phán, Hội đồng 
xt x và Thư ký phiên tòa và các đương sự đu tuân theo đúng quy định của pháp 
luật kể từ khi th lý cho đến trước thời điểm Hội đồng xt x nghị án.  
- V nội dung v án: Đ nghị Hội đồng xt x không chấp nhận kháng cáo 
của chị Trần Thị Thanh H, gi nguyên bản án sơ thẩm. Các đương sự chịu án phí, 
chi phí tố tng theo quy định.  
  
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA N: 
  
Sau khi nghiên cứu các tài liu, chứng cứ có trong hồ sơ v án đã được thẩm 
tra ti phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh luận ti phiên tòa, ý kiến phát biểu của đi 
din Vin kiểm sát, Hội đồng xt x nhận định: 
[1] V quan h pháp luật và thẩm quyn giải quyết: 
[1.1] Nguyên đơn khi kin yêu cầu Tòa án giải quyết “Tranh chấp hợp đồng 
đặt cọc” bị đơn có địa chỉ thường trú ti thị trấn H, huyn B, tỉnh Quảng Bình nên 
Tòa án nhân dân huyn Bố Trch, tỉnh Quảng Bình th lý, giải quyết là đúng thẩm 
quyn theo quy định ti Điu 26, điểm a khoản 1 Điu 35, điểm a khoản 1 Điu 39 
của Bộ luật Tố tng dân sự. 
[1.2] Người kháng cáo chị Trần Thị Thanh H đã làm đơn kháng cáo trong thời 
hn luật định và nộp tin tm ứng án phí kháng cáo nên chấp nhận để xt x theo 
trình tự phúc thẩm. 
[1.3] V yêu cầu của bị đơn đ nghị Tòa án triu tập người làm chứng Đỗ Quốc 
H3 cán bộ S T là người trực tiếp đo đc tha đất số 1583 để làm thủ tc tách tha 
nhưng do đất bị thiếu nên không thực hin được. Căn cứ yêu cầu của bị đơn để nghị 
triu tập ông Đỗ Quốc H3 nhưng không cung cấp được các tài liu có liên quan đến 
công vic ông H3 thực hin, ti phiếu nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả tách tha của 
Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyn Đ2 v vic nhận hồ sơ tách tha đất số 
1583 của ông Nguyễn Văn Đ có ghi người đo đc tên là H1 và số đin thoi. Như 
vậy, Hội đồng xt x thấy yêu cầu này của bị đơn là không có cơ s, nên không chấp 
nhận; còn các người làm chứng khác các đương sự không có ai có yêu cầu triu tập 
nên Tòa án không triu tập đến phiên tòa.  

9 
 
[2] Xt yêu cầu khi kin của nguyên đơn ông Nguyễn Văn Đ và kháng cáo 
của bị đơn chị Trần Thị Thanh H: 
[2.1] Nguyên đơn, ông Nguyễn Văn Đ khi kin yêu cầu Tòa án hủy các hợp 
đồng đặt cọc các ngày 07/3/2022 và Hợp đồng đặt cọc ngày 11/3/2022 được ký kết 
gia ông Nguyễn Văn Đ và chị Trần Thị Thanh H. Yêu cầu Tòa án tuyên bố số tin 
700.000.000 đồng chị H đã đặt cọc cho ông Đ thuộc quyn sỡ hu của ông Đ.  
V phía bị đơn không đồng ý với toàn bộ yêu cầu khi kin của nguyên đơn 
với lý do: Sau khi ký hợp đồng đặt cọc ngày 07/3/2022 và ngày 11/3/2022, đến ngày 
29/9/2023 ông Đ gi Thông báo cho chị H v vic đơn phương hủy bỏ hai hợp đồng 
đặt cọc nói trên, vic Tòa án cấp sơ thẩm th lý v án là vi phm nghiêm trọng v tố 
tng. Ngoài ra, ông Đ có hành vi xây dựng công trình lấn chiếm tha đất 1583 và 
ông Đ cũng không chịu tháo dỡ cổng nhà để tách tha nên hợp đồng chuyển nhượng 
đất chưa thể ký kết, lỗi này hoàn toàn thuộc v phía ông Đ. Ngoài ra bị đơn có yêu 
cầu phản tố: Yêu cầu Tòa án hủy các hợp đồng đặt cọc ngày 07/3/2022 và hợp đồng 
đặt cọc ngày 11/3/2022 được ký kết gia ông Nguyễn Văn Đ và chị Trần Thị Thanh 
H. Buộc ông  Nguyễn Văn Đ phải trả li cho  chị Trần Thị  Thanh  H số tin  cọc 
700.000.000 đồng (bảy trăm triu đồng).  
[2.2] Hội đồng xt x nhận thấy: V ý kiến bị đơn cho rằng cấp sơ thẩm đã vi 
phm nghiêm trọng v tố tng vì: Sau khi ký hợp đồng đặt cọc ngày 07/3/2022 và 
ngày 11/3/2022, đến ngày 29/9/2023 ông Đ gi Thông báo cho chị H v vic đơn 
phương hủy bỏ hai hợp đồng đặt cọc nói trên. Thấy rằng vic ông Đ có gi Thông 
báo hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng đất cho chị H ngày 29/9/2023, lý do chấm dứt: 
Chị  H  không  thực  hin  nghĩa  v  v  mặt  thời  gian  ti  hợp  đồng  đặt  cọc  ngày 
07/3/2022 nhưng không nhận được phản hồi của chị H v vic đồng ý chấm dứt hợp 
đồng đặt cọc nói trên hơn na đó chỉ là Thông báo hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng 
đất trong khi hợp đồng chuyển nhượng đất gia hai bên chưa được ký kết. Vì vậy, 
do chị H không thực hin nghĩa v và cũng không muốn tiếp tc thực hin hợp đồng 
nên ông Đ khi kin yêu cầu hủy bỏ các hợp đồng đặt cọc ngày 07/3/2022 và hợp 
đồng đặt cọc ngày 11/3/2022 là phù hợp với quy định của pháp luật và cũng phù hợp 
với yêu cầu phản tố của bị đơn.  
Xt v hợp đồng đặt cọc: Theo quy định ti Điu 328 Bộ luật Dân sự v Đặt 
cọc: “1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau 
đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền … trong một thời hạn để bảo đảm giao 
kết hoặc thực hiện hợp đồng; 2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì 
tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả 
tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc 
thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp 
đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá 
trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác”. 
Trong v án này, ngày 07/3/2022, gia ông Đ và chị H là người có đầy đủ năng 
lực hành vi, gia hai bên có lập hợp đồng đặt cọc, c thể: ông Đ là người nhận đặt 

10 
 
cọc để chuyển nhượng quyn s dng tha đất số 1583, tờ bản đồ 09, chị H là người 
đặt cọc để nhận chuyển nhượng quyn s dng tha đất số 1583, tờ bản đồ 09 và hai 
bên đã tiến hành giao nhận tin đặt cọc 700.000.000 đồng; ngày 11/3/2022 hai bên 
tiếp tc ký hợp đồng đặt cọc, nội dung chị H là người nhận đặt cọc để chuyển nhượng 
li một phần tha đất số 1583, tờ bản đồ 09 với số tin 50.000.000đồng (sau khi đã 
hoàn thin vic thực hin hợp đồng chuyển nhượng quyn s dng tha đất số 1583, 
tờ bản đồ 09 và thực hin tách tha) nhưng được trừ vào số tin chị H còn thiếu ông 
Đ, vì giá chuyển nhượng tha đất số 1583 là 1.585.000.000 đồng (1.585.000.000 
đồng – 700.000.000 đồng tin đặt cọc = 885.000.000đồng). 
Ti mc thoả thuận khác  Điu 3 hợp đồng đặt cọc ngày 07/3/2022 có ghi “Đất 
không tranh chấp, không dính quy hoch, đúng trong din tích trong sổ”. 
Ti thoả thuận khác  Điu 3 hợp đồng đặt cọc ngày 11/3/2022 có ghi “Đúng 
din tích, đúng số tha (lô đất này trừ qua số tin lô đất 1583 còn li là 885.000.000 
đồng – 50.000.000đồng = 835.000.000 đồng)”. 
Như vậy Gia ông Đ và chị H thực hin ký kết các hợp đồng đặt cọc nêu trên 
hoàn toàn thoả mãn các điu kin quy định ti Điu 117 Bộ luật Dân sự:“1. Giao 
dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây: a) Chủ thể có năng lực pháp 
luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập; b) 
Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện; c) Mục đích và nội dung 
của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội; 
2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự 
trong trường hợp luật có quy định”. Nên các hợp đồng đặt cọc phát sinh hiu lực, 
các bên có trách nhim thực hin hợp đồng.  
Ngoài các điu khoản các bên thoả thuận ti các hợp đồng đặt cọc không có 
thoả thuận nào ghi ông Đ có nghĩa v làm thủ tc tách tha số 1583, tờ bản đồ số 9 
trước khi các bên thực hin ký hợp đồng chuyển nhượng quyn s dng đất ti Văn 
phòng công chứng. Đồng thời điu luật v đặt cọc quy định hậu quả của vic ai là 
người có lỗi dẫn đến vic không giao kết được hợp đồng và vic x lý khoản tin 
đặt cọc do lỗi của một trong các bên làm cho hợp đồng đặt cọc không được ký kết. 
[2.3] V tranh chấp thời hn cam kết trả số tin còn li của hợp đồng đặt cọc 
ngày 07/3/2022 và tiến hành thực hin hợp đồng chuyển nhượng quyn s dng tha 
đất số 1583, tờ bản đồ 09 ti Văn phòng công chứng, c thể: Ông Đ cho rằng trong 
hợp  đồng  đặt  cọc do  ông  gi,  chị  Phan Thị  T3 (người làm chứng)  đã  ghi  ngày 
07/4/2022 là ngày chị H có nghĩa v giao số tin còn li cho ông (885.000.000đồng) 
và hai bên tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng ti Văn phòng công chứng; còn 
chị H thì cho rằng hợp đồng đặt cọc ngày 07/3/2022 (bản gốc) do chị gi không ghi 
nội dung này và chị T3 cũng phủ nhận vic ông Đ cho rằng chị là người trực tiếp ghi 
nội dung trên.  
Điu 278 Bộ luật Dân sự quy định v thời hn thực hin nghĩa v:“1. Thời hạn 
thực hiện nghĩa vụ do các bên thoả thuận, theo quy định của pháp luật hoặc theo 
quyết định của cơ quan có thẩm quyền;…3. Trường hợp không xác định được thời 

11 
 
hạn thực hiện nghĩa vụ theo quy định tại khoản 1 Điều này thì mỗi bên có thể thực 
hiện nghĩa vụ hoặc yêu cầu thực hiện nghĩa vụ vào bất cứ lúc nào nhưng phải thông 
báo cho bên kia biết trước một thời gian hợp lý”. 
Căn cứ các tài liu, chứng cứ đã thu thập được có ti hồ sơ v án và kết quả 
tranh trng ti phiên toà thấy rằng: Mặc dù anh Trần Thanh D cho rằng mình không 
liên quan đến giao dịch gia ông Đ và chị H. Tuy nhiên căn cứ vào Biên bản hòa 
giải tranh chấp đát đai ti UBND thị trấn H, anh D có tham gia theo ủy quyn của 
chị H và trình bày các nội dung liên quan đến giao dịch chuyển nhượng tha đất số 
1583 phù hợp với một số nội dung ghi  “Vi bằng” do Văn phòng T4 thực hin ghi 
nhận vic trích xuất bằng hình ảnh nội dung tin nhắn trên ứng dng Facebook và 
ứng dng tin nhắn ti đin thoi di động cá nhân của ông Nguyễn Văn Đ do ông Đ 
xuất trình v nội dung trao đổi qua li để thực hin ký kết hợp đồng chuyển nhượng 
quyn s dng đất gia ông Đ với anh Trần Thanh D (nhóm người đi cùng chị H và 
là người sau này được chị H uỷ quyn tham gia hoà giải ti UBND thị trấn H) và chị 
H (ti các BL từ 97 đến 118) thể hin: Ông Nguyễn Văn Đ cam kết đất của vợ chồng 
ông đã được cơ quan có thẩm quyn cấp giấy chứng nhận quyn s dng đất, nếu 
sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyn s dng đất và khi bàn giao mà thiếu đất 
thì ông Đ chịu trách nhim, vướng chổ nào ông Đ giải toả  đó, vic tách tha hay 
không không thuộc nghĩa v của ông Đ…đồng thời liên tc hối thúc phía chị H thực 
hin vic trả tin và tiến hành giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyn s dng nói 
trên ti Văn phòng công chứng, còn anh D, chị H thì ni ra các lý do: đất phải đúng 
din tích, không có tranh chấp, đủ  điu kin tách tha, phải được địa chính cắm 
mốc…để không thực hin vic ký kết hợp đồng. Như vậy trường hợp không xác 
định được thời hn thực hin nghĩa v thì mỗi bên có thể thực hin nghĩa v hoặc 
yêu cầu thực hin nghĩa v vào bất cứ lúc nào nhưng phải thông báo cho bên kia biết 
trước một thời gian hợp lý, vấn đ này ông Đ đã thực hin như đã phân tích  trên. 
Còn phía chị H đặt ra các điu kin nêu trên khi chưa tiến hành vic công chứng hợp 
đồng chuyển nhượng quyn s dng đất ti Văn phòng C để không thực hin nghĩa 
v là không đúng. Bi lẽ: theo quy định ti Điu 188 Luật Đất đai. Điều kiện thực 
hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, ….. quyền sử dụng đất thì ông Đ đủ điều 
kiện để thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 1583, tờ bản đồ 
09 (Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Đất không có tranh chấp; Quyền sử 
dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất). 
Trong trường hợp khi tiến hành công chứng nếu có căn cứ cho rằng trong hồ sơ 
yêu cầu công chứng có vấn đ chưa rõ, vic giao kết hợp đồng, giao dịch có dấu hiu 
bị đe dọa, cưỡng p, có sự nghi ngờ v năng lực hành vi dân sự của người yêu cầu 
công chứng hoặc đối tượng của hợp đồng, giao dịch chưa được mô tả c thể thì công 
chứng viên đ nghị người yêu cầu công chứng làm rõ hoặc theo đ nghị của người 
yêu cầu công chứng, công chứng viên tiến hành xác minh hoặc yêu cầu giám định; 
trường hợp không làm rõ được thì có quyn từ chối công chứng. Tuy nhiên phía chị 
H chưa thực hin nghĩa v tiến hành vic công chứng nhưng đã đặt ra các điu kin 

12 
 
nêu trên để từ chối thực hin vic công chứng là không phù hợp. Ti phiên tòa ông 
Đ đưa ra đ nghị tiếp tc thực hin vic chuyển nhượng tha đất số 1583 nếu chị H 
đồng ý, nhưng phia sbij đơn không đồng ý mà yêu cầu lấy li tin cọc. 
Mặt khác ti đơn đ nghị của chị Trần Thị Thanh H (không đ ngày, tháng năm) 
v vic yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai với ông Nguyễn Văn Đ gi Ủy ban 
nhân dân thị trấn H với nội dung: “Bên ông Đ đã cam kết trong hợp đồng đặt cọc 
phần din tích đất bán là đúng din tích, không tranh chấp, không dính quy hoch…” 
là không đúng quy định của pháp luật, bi lẽ các bên chưa tiến hành công chứng hợp 
đồng chuyển nhượng quyn s dng đất ti Văn phòng công chứng, chưa được đăng 
ký vào sổ địa chính nên chưa phát sinh hiu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyn 
s dng đất (các điu, khoản v đối tượng của hợp đồng, quyn và nghĩa v của các 
bên trong giao kết hợp đồng…).  
[2.4] Như vậy chị Trần Thị Thanh H cho rằng ông Đ vi phm cam kết vì đã xây 
dựng công trình (cổng, tường rào…) trên tha đất 1583, tờ bản đồ số 9 và xây dựng 
hàng rào lấn chiếm sang các hộ lin k, vấn đ này, Hội đồng xt x thấy: theo kết 
quả xem xt, thẩm định ti chổ nêu trên có một phần hàng rào, cổng, mái che do ông 
Đ xây dựng nằm trên tha đất 1583, tờ bản đồ số 9 là thực tế, tuy nhiên ông Đ đã 
cam kết khi các bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng xong, tiến hành đo đc, cắm 
mốc, bàn giao đất nếu vướng hoặc thiếu din tích đất chổ nào ông Đ tháo dỡ và bàn 
giao đủ din tích đất chổ đó (vì hai tha đất số 1582 và 1583 đu được cơ quan có 
thẩm quyn cấp cho vợ chồng ông Đ và công trình xây dựng hoàn toàn được làm 
trên đất vợ chồng ông Đ được cấp giấy chứng nhận), đồng thời đất của vợ chồng ông 
Đ không có tranh chấp với ai. Theo xác nhận của UBND thị trấn H ti Công văn số 
400/CV – UBND ngày 25/4/2024, với nội dung: tha đất 1583, tờ bản đồ số 9 kể từ 
ngày 07/3/2022 đến nay ngoài vic chị Trần Thị Thanh H yêu cầu UBND giải quyết 
tranh chấp với ông Nguyễn Văn Đ thì không có ai yêu cầu giải quyết tranh chấp đối 
với tha đất này. 
Do đó chị Trần Thị Thanh H cho rằng ông Đ vi phm cam kết ti hợp đồng đặt 
cọc và có sự lấn chiếm đất đối với các hộ lin k là không có căn cứ. 
 [2.5] V vấn đ tách tha đất 1583, thấy rằng do các bên muốn làm nhanh, thoả 
thuận ngoài, không tuân thủ quy trình, thủ tc hành chính theo quy định của pháp 
luật v đất đai, nên trong khi chưa hoàn tất hợp đồng chuyển nhượng quyn s dng 
đất gia ông Đ và chị H và đăng ký đất đai theo quy định, nhưng các bên có thoả 
thuận với nhau bằng ming chứ không có một điu khoản nào trong hợp đồng đặt 
cọc hoặc bằng một văn bản độc lập quy định vic này, là ông Đ thực hin vic tách 
tha trước (vic này ông Đi thừa n và có thực hin nhưng chưa thành), còn phía chị 
H lúc thì trình bày không có nhu cầu tách tha, lúc thì hai bên thỏa thuận ti hợp 
đồng đặt cọc ông Đ có trách nhim tách tha đối với tha đất 1583 để thực hin 
chuyển nhượng li một phần đất trong tha đất 1583 nói trên cho ông Đ. Như vậy 
chính bản thân chị H mâu thuẫn chính mình trong quan điểm trình bày hoặc khi tha 
đất 1583 được tách ra nhiu tha đất khác nhau thì khi ký hợp đồng chuyển nhượng 

13 
 
quyn s dng đất các bên không thể ký hợp đồng chuyển nhượng quyn s dng 
tha đất số  1583,  tờ bản  đồ  số  9  như  đã thoả  thuận  ti  hợp đồng đặt  cọc  ngày 
07/3/2022 được na mà phải ký hợp đồng chuyển nhượng quyn s dng đất của 
từng tha đất được tách ra từ tha đất 1583.  
Tóm li, vic thực hin ký hợp đồng chuyển nhượng quyn s dng đất ti tha 
đất số 1583, tờ bản đồ số 9 gia các bên hoàn toàn có thể thực hin được, còn vic 
chị H muốn chuyển nhượng li cho ông Đ một phần tha đất 1583 theo hợp đồng 
đặt cọc ngày 11/3/2022 gia các bên chỉ thực hin được sau khi hoàn tất thủ tc 
chuyển nhượng quyn s dng tha đất số 1583 nói trên gia ông Đ và chị H, đồng 
thời chị H phải làm thủ tc tách tha đất 1583, sau đó mới thực hin vic chuyển 
nhượng quyn s dng đất cho ông Đ theo quy định. Mặt khác các tài liu, chứng 
cứ do các bên cung cấp có  hồ sơ thể hin sau khi ký các hợp đồng đặt cọc nói trên 
chị H chỉ phát sinh tập trung vào vic giải quyết tranh chấp đất đai và ngăn chặn ông 
Đ thực hin các giao dịch v tha đất 1583 (có đơn khiếu ni gi UBND thị trấn H, 
có đơn gi Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyn Đ2 nhằm ngăn chặn giao 
dịch…), như vậy chị H không thực hin đúng v quyn và nghĩa v của các bên 
trong hợp đồng đặt cọc theo quy định của pháp luật, nên lỗi thuộc v chị H.  
[2.6] Như đã phân tích, đánh giá  mc [2.2], [2.3], [2.4] và [2.5] phía ông Đ 
đã thực hin đúng quyn và nghĩa v của mình trong hợp đồng đặt cọc, đã yêu cầu, 
đôn đốc chị H thực hin vic ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyn s dng đất nói 
trên, còn phía chị H đã ni ra các lý do như đã phân tích  trên để từ chối vic ký kết 
hợp đồng chuyển nhượng quyn s dng đất ti tha đất số 1583, tờ bản đồ số 9 nên 
làm cho mc đích của giao dịch không thực hin được, xâm phm đến quyn và lợi 
ích hợp pháp của ông Đ, nên chị H đã vi phm nghĩa v theo hợp đồng đặt cọc. Điu 
424 Bộ luật Dân sự quy định v huỷ bỏ hợp đồng do chậm thực hin nghĩa v: “1. 
Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ mà bên có quyền yêu 
cầu thực hiện nghĩa vụ trong một thời hạn hợp lý nhưng bên có nghĩa vụ không thực 
hiện thì bên có quyền có thể huỷ bỏ hợp đồng; 2. Trường hợp do tính chất của hợp 
đồng hoặc do ý chí của các bên, hợp đồng sẽ không đạt được mục đích nếu không 
được thực hiện trong thời hạn nhất định mà hết thời hạn đó bên có nghĩa vụ không 
thực hiện đúng nghĩa vụ thì bên kia có quyền hủy bỏ hợp đồng mà không phải tuân 
theo quy định tại khoản 1 Điều này. 
Điu 427 Bộ luật Dân sự quy định v hậu quả của vic huỷ bỏ hợp đồng: “1. 
Khi hợp đồng bị hủy bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết, các 
bên không phải thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, 
bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp”. 
Vì vậy, phía ông Đ yêu cầu Toà án  huỷ bỏ hợp đồng đặt cọc đã ký kết gia 
ông Đ và chị H là có căn cứ. 
[2.7] V yêu cầu phản tố của bị đơn: Bị đơn yêu cầu Tòa án hủy các hợp đồng 
đặt cọc ngày 07/3/2022 và Hợp đồng đặt cọc ngày 11/3/2022 được ký kết gia ông 
Nguyễn Văn Đ và chị Trần Thị Thanh H. Buộc ông Nguyễn Văn Đ phải trả li cho 

14 
 
chị Trần Thị Thanh H số tin cọc 700.000.000 đồng (bảy trăm triu đồng), thấy rằng: 
v yêu cầu Tòa án hủy các hợp đồng đặt cọc ngày 07/3/2022 và Hợp đồng đặt cọc 
ngày 11/3/2022 được ký kết gia ông Nguyễn Văn Đ và chị Trần Thị Thanh H như 
đã phân tích  trên là có căn cứ cần chấp nhận, riêng yêu cầu trả li cho chị Trần Thị 
Thanh H số tin cọc 700.000.000 đồng (bảy trăm triu đồng) là không có căn cứ để 
chấp nhận. 
[2.8] V yêu cầu phản tố của bị đơn buộc nguyên đơn phải chịu pht cọc với số 
tin 2.100.000.000 đồng nhưng ti phiên tòa sơ thẩm đã rút yêu cầu này, Tòa án cấp 
sơ thẩm đã Đình chỉ xt x là phù hợp. 
[3] Từ nhng phân tích, nhận định  trên, Bản án sơ thẩm chấp nhận yêu cầu 
khi kin của nguyên đơn: hủy các hợp đồng đặt cọc các ngày 07/3/2022 và Hợp 
đồng đặt cọc ngày 11/3/2022 được ký kết gia ông Nguyễn Văn Đ và chị Trần Thị 
Thanh H và tuyên bố số tin 700.000.000 đồng chị H đã đặt cọc cho ông Đ thuộc 
quyn sỡ hu của ông Đ; Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn v vic đòi 
li tin đặt cọc là có cơ s. Ti phiên tòa phúc thẩm, phía bị đơn người kháng cáo 
không cung cấp thêm tài liu, chứng cứ gì mới làm thay đổi bản chất của v án. Vì 
vậy, Hội đồng xt x không chấp nhận kháng cáo của bị đơn. Cần gi nguyên toàn 
bộ Bản án sơ thẩm. 
[4] V án phí: Nguyên đơn không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm, bị đơn phải 
chịu án phí đối với phần yêu cầu phản tố không được chấp nhận; Kháng cáo không 
được chấp nhận nên bị đơn phải chịu án phí phúc thẩm. 
[5] V chi phí thẩm định: Do kết quả xem xt, thẩm định ti chổ theo yêu cầu 
của bị đơn không chứng minh được cho yêu cầu của bị đơn, nên bị đơn phải chịu 
theo quy định của pháp luật. 
Vì các lẽ trên, 
QUYẾT ĐỊNH: 
  
Căn cứ vào khoản 1 Điu 308; Khoản 3 Điu 26; điểm a khoản 1 Điu 35; 
điểm a khoản 1 Điu 39, Điu 144, 147, Điu 200, Điu 202, Điu 244; Điu 266, 
Điu  271,  khoản  1  Điu  273  của  Bộ  luật  tố  tng  dân  sự;  Nghị  quyết  số 
326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Uỷ ban Thường v Quốc 
hội Khóa XIV quy định v mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và s dng án phí 
và l phí Tòa án. Tuyên x: 
Áp dng Điu 117, 328, 278, 424 và 427 Bộ luật Dân sự; Điu 188 Luật đất 
đai. Tuyên x: Không chấp nhận kháng cáo của chị Trần Thị Thanh H. Gi nguyên 
toàn bộ Bản án dân sự sơ thẩm số 13/2024/DS-ST ngày 03/7/2024 của Tòa án nhân 
dân huyn Bố Trch. 
1. Đình chỉ vic giải quyết đối với yêu cầu phản tố của bị đơn buộc nguyên 
đơn  ông  Nguyễn  Văn  Đ  phải  chịu  pht  cọc  đối  với  bị  đơn  với  số  tin  là 
2.100.000.000đ (hai tỷ, một trăm triu đồng). 

15 
 
2. Chấp nhận yêu cầu khi kin của nguyên đơn ông Nguyễn Văn Đ đối với 
bị đơn chị Trần Thị Thanh H v vic “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”; Chấp nhận 
yêu cầu phản tố của bị đơn v hủy hai hợp đồng đặt cọc. 
- Hủy hợp đồng đặt cọc ngày 07/3/2022 và hợp đồng đặt cọc ngày 11/3/2022 
được ký kết gia ông Nguyễn Văn Đ và chị Trần Thị Thanh H.  
- Tuyên  bố  ông  Nguyễn  Văn  Đ được  quyn  sỡ  hu  số  tin  nhận  đặt  cọc 
700.000.000 đồng (bảy trăm triu đồng). 
3. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn chị Trần Thị Thanh H v vic 
buộc ông Nguyễn Văn Đ phải trả li số tin đặt cọc 700.000.000 đồng (bảy trăm 
triu đồng) cho bị đơn chị Trần Thị Thanh H. 
4. V án phí: * Trả li cho ông Nguyễn Văn Đi s tin 300.000 đồng đã nộp 
theo  Biên  lai  thu  tm  ứng  án  phí,  l  phí  Tòa  án  số  31AA/2021/0002823  ngày 
05/10/2023 của Chi cc Thi hành án dân sự huyn Bố Trch.  
* Buộc chị Trần Thị Thanh H phải chịu 32.000.000đ (ba mươi hai triu đồng) 
tin án phí dân sự sơ thẩm, được khấu trừ vào số tin 37.000.000 đồng (ba mươi bảy 
triu  đồng)  đã  nộp  theo  Biên  lai  thu  tin  tm  ứng  án  phí,  l  phí  Tòa  án  số 
31AA/2021/0002889 ngày 10/11/2023 của Chi cc Thi hành án dân sự huyn Bố 
Trch. Chị H được nhận li số tin 5.000.000 đồng (năm triu đồng). 
* Chị Trần Thị Thanh H phải chịu nộp 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm 
được khấu trừ vào số tin 300.000 đồng đã nộp tm ứng án phí theo Biên lai thu tin 
số 0002667 ngày 22/7/2024 của Chi cc Thi hành án dân sự huyn Bố Trch. 
5. V chi phí xem xt, thẩm định ti chổ: Chị Trần Thị Thanh H phải chịu số 
tin 2.800.000 đồng (hai triu, tám trăm nghìn đồng), chị H đã nộp đủ. 
Bản án phúc thẩm có hiu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án (13/9/2024). 
  
Nơi nhận:                                              TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM 
- VKSND tỉnh Quảng Bình;                      THẨM PHN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA 
- TAND huyn Bố Trch; 
- Chi cc THADS huyn Bố Trch;          (ĐÃ KÝ) 
- Đương sự; 
- Lưu hồ sơ v án. 
  
                                                                               Nguyễn Thái Sơn 
 