ENGBản án số 15/2025/DS-ST ngày 03/04/2025 của TAND huyện Bù Đăng, tỉnh Bình Phước về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Thuộc tính
- Nội dung
- VB gốc
- VB liên quan
- Lược đồ
- Đính chính
- Án lệ
- BA/QĐ cùng nội dung
- Tải về
Tải văn bản
-
Bản án số 15/2025/DS-ST
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để tải file. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
-
Bản án số 15/2025/DS-ST
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để tải file. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
Báo lỗi
Thuộc tính Bản án 15/2025/DS-ST
| Tên Bản án: | Bản án số 15/2025/DS-ST ngày 03/04/2025 của TAND huyện Bù Đăng, tỉnh Bình Phước về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất |
|---|---|
| Quan hệ pháp luật: | Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất |
| Cấp xét xử: | Sơ thẩm |
| Tòa án xét xử: | TAND huyện Bù Đăng (TAND tỉnh Bình Phước) |
| Số hiệu: | 15/2025/DS-ST |
| Loại văn bản: | Bản án |
| Ngày ban hành: | 03/04/2025 |
| Lĩnh vực: | Dân sự |
| Áp dụng án lệ: |
Đã biết
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để xem áp dụng án lệ. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây! |
| Đính chính: |
Đã biết
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để xem đính chính. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây! |
| Thông tin về vụ/việc: | mua đất |
Tóm tắt Bản án
Nội dung tóm tắt đang được cập nhật, Quý khách vui lòng quay lại sau!
Tải văn bản
1
TÒA ÁN NHÂN DÂN CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
HUYỆN B Độc lập – T do – Hnh Phc
TỈNH BÌNH PHƯỚC
Bản án số:
15/2025/DS-ST
Ngày: 03/4/2025.
V/v: Tranh chấp
hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất; tranh chấp
hợp đồng tín dụng; tranh chấp yêu cầu
tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu.
NHÂN DANH
NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN B, TỈNH BÌNH PHƯỚC
- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Lường Văn Tình.
Các Hội thẩm nhân dân:
1. Ông Trần Đ Hòa.
2. Bà Lê Thị Thận.
- Thư ký phiên tòa: Bà Huỳnh Thị Tường Vi – Thư ký Tòa án nhân dân
huyện B, tỉnh Bình Phước.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân
huyện B tham gia phiên toà: Bà
Dương Hoài Thảo - Kiểm sát viên.
Trong các ngày 26 tháng 3 và 03 tháng 4 năm 2025, tại trụ sở Tòa án nhân
dân huyện B, tỉnh Bình Phước xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số:
12/2024/TLST-DS, ngày 16 tháng 01 năm 2024, về “Tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất; tranh chấp hợp đồng tín dụng; tranh chấp yêu
cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử
số: 01/2025/QĐXXST-DS, ngày 07 tháng 3 năm 2025, giữa các đương sự:
1. Nguyên đơn: Vợ chồng ông Nguyễn Thế Đ, sinh năm 1971 bà Trần Thị
B, sinh năm 1972. (Bà B ủy quyền cho ông Đ, có mặt)
Nơi cư trú: Thôn T, xã Đ, huyện B, tỉnh Bình Phước.
2. Bị đơn: Vợ chồng ông Điểu R, sinh năm 1959 bà Nguyễn Thị G, sinh
năm 1960 (Xin vắng mặt)
Nơi cư trú: Thôn T, xã Đ, huyện B, tỉnh Bình Phước.
3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
- Ngân hàng V G.
Người đại diện theo ủy quyền: Ông Lê Trọng H – Giám đốc phòng giao
dịch B. (Có mặt)
- Văn phòng Công chứng Nguyễn Thị L.
Địa chỉ: Khu H, thị trấn Đ, huyện B, tỉnh Bình Phước.
2
Người đại diện: Bà Nguyễn Thị L. (Xin vắng mặt)
NỘI DUNG VỤ ÁN:
* Theo đơn khởi kiện ngày 10/01/2024 ông Nguyễn Thế Đ bà Trần Thị B
trình bày: Ngày 28 tháng 7 năm 2011, vợ chồng ông Điểu R bà Nguyễn Thị G
chuyển nhượng cho ông Đ 01 diện tích đất có chiều ngang 03m, chiều dài khoảng
50m, tại thôn T, xã ĐN, huyện B, tỉnh Bình Phước, với giá là 30.000.000 đồng.
Đất chuyển nhượng có ranh giới phía Bắc giáp thửa đất vợ chồng ông bà; phía
Nam và Tây giáp đất của ông Điểu R bà G, phía Đông giáp đường liên thôn. Ông
Đ đã đưa đủ số tiền trên cho ông R bà G và hai bên có làm giấy tờ viết tay có xác
nhận của Ban quản lý thôn. Năm 2011, ông Đ xây dựng nhà ở cấp IV trên đất và
một số như công trình kiên cố khác như cổng, tường rào trên diện tích đất chuyển
nhượng của ông R bà G. Từ đó đến nay, gia đình ông bà ở và sử dụng diện tích
đất này không có tranh chấp gì. Dó đó, yêu cầu Tòa án giải quyết công nhận Hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 28/7/2011 giữa ông Đ với ông Điều
R bà Nguyễn Thị G là hợp pháp; Công nhận thửa đất diện tích 150m
2
đã nhận
chuyển nhượng nêu trên.
* Tại đơn khởi kiện sửa đổi bổ sung ngày 12/4/2024, lời khai trong quá
trình giải quyết vụ án ông Đ bà B trình bày: Căn cứ kết quả sơ đồ thẩm định thửa
đất tranh chấp giữa thể hiện diện tích đất thực tế nhận chuyển nhượng của ông R
bà G là 182,1m
2
. Trong đó ranh giới phí Đông giáp đường nhựa dài 2,4m, phía
Tây giáp thửa 59 của hộ ông R bà G dài 3,9m, phía Nam giáp đất cùng thửa 59
của hộ ông R bà G dài 57,87m, phía Bắc giáp đất thửa 50 của vợ chồng ông bà
dài 3,91m. Tài sản trên diện tích đất tranh chấp đã xây dựng vào năm 2012 gồm:
Ngõ đi đổ bê tông diện tích 27,7m
2
; Sân bê tông diện tích 19,2m
2
; Mái vòm
khung sắt, mái lợp tôn, diện tích 24,8m, cao 4m; nhà xây kiên cố 25,2m
2
(là một
phần diện tích căn nhà 111,0m); phòng ở đang xây dựng dở cao 2,8m chưa tô trát
10,3m
2
).
Nay ông bà mới được biết vào năm 2021 ông R bà G đã dùng quyền sử
dụng đất 7.113m
2
, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (viết tắt là giấy
CNQSD đất) số BB 791964 vào số cấp số CH 001147, ngày 27/8/2010 mang tên
ông R bà G đã thế cho Ngân hàng V G/Phòng giao dịch B để vay số tiền
1.000.000.000 đồng, trong đó bao gồm cả diện tích 182,1m
2
đã chuyển nhượng
cho ông bà và đã được xây dựng công trình từ năm 2012. Việc thế chấp nêu trên
là không đúng, xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của ông bà. Vì vậy, ông bà
khởi kiện bổ sung yêu cầu Toà án giải quyết các nội dung sau:
-Huỷ một phần Hợp đồng thế chấp số HAOTV-
309/2021/HĐBD/NHCT504, ngày 02 tháng 11 năm 2021 giữa ông Điểu R bà
Nguyễn Thị G với Ngân hàng V.
- Công nhận thửa đất diện tích 182,1m
2
nói trên cùng toàn bộ tài sản trên
đất thuộc quyền sử dụng, sở hữu của vợ chồng ông bà.
Tại phiên tòa ông Đ trình bày: Vợ chồng ông giữ nguyên lời trình bày về
nội dung, hình thức chuyển nhượng đã thực hiện với ông R bà G. Trong diện tích
đất chuyển nhượng không thỏa thuận có diện tích đất ở tại nông thôn, vợ chồng
ông có thửa đất số 50, tờ bản đồ số 23 liền kề với thửa đất đã chuyển nhượng nêu
3
trên. Trường hợp Tòa án chấp nhận yêu cầu khởi kiện thì sẽ thực hiện việc hợp
thửa theo quy định pháp luật.
* Bị đơn ông Điểu R bà Nguyễn Thị G quá trình giải quyết vụ án trình
bày: Ông bà có thửa đất diện tích 7.113m
2
, tại thôn T, xã ĐN; Giấy CNQSD đất
số BB 791964 vào số cấp số CH 001147, ngày 27/8/2010. Do ông Đ ở giáp ranh
với gia đình ông bà và có thửa đất chiều rộng giáp đường dài 05m, gia đình ông
Đ muốn mua thêm 03m và chiều dài khoảng 50m, tổng diện tích khoảng 150m
2
để làm nhà cho rộng rãi. Do là tình làng nghĩa xóm nên vợ chồng ông bà đồng ý
và thực hiện chuyển nhượng với nhau vào ngày 28/7/2011 với giá là 30.000.000
đồng. Thời điểm hai bên thỏa thuận chuyển nhượng có làm giấy sang nhượng viết
tay, cùng ký tên, nhưng hai bên không thực hiện công chứng, chứng thực, đến
nay chưa làm thủ tục sang tên, tách thửa; lý do vì nghĩ diện tích ít, hai gia đình
sau khi thỏa thuận chuyển nhượng đã giao tiền, nhận đất, không tranh chấp gì với
nhau. Mặt khác, một phần cũng bận làm ăn quanh năm, không để ý đến việc làm
thủ tục tách thửa, sau một thời gian do nhu cầu vốn làm ăn đã thế chấp giấy
CNQSD đất cho ngân hàng, sau này thế chấp cho Ngân hàng V để vay tiền, đến
nay cũng chưa trả được. Còn gia đình ông Đ sau khi nhận đất đã tiến hành xây
dựng nhà cửa kiên cố để ở cho đến nay. Thực tế hai bên thoả thuận chuyển
nhượng diện tích rộng 03m từ trước ra sau, nhưng không đo vẽ sơ đồ cụ thể mà
chỉ ước lượng, sau đó cắm ranh làm mốc và công nhận việc sử dụng đất với nhau
từ khi thoả thuận chuyển nhượng cho đến nay, nên diện tích thực tế có thể không
chính xác với diện tích hai bên thoả thuận trên giấy tay, nhưng vợ chồng ông bà
công nhận diện tích đất đã giao cho vợ chồng ông Đ từ khi hai bên thoả thuận
chuyển nhượng với nhau vào năm 2011. Nay vợ chồng ông Đ khởi kiện thì cũng
đồng ý công nhận diện tích đất 182,1m
2
thực tế đã chuyển nhượng, được đo đạc
chi tiết khi xem xét thẩm định tại chỗ cùng tài sản ông Đ bà B đã xây dựng thuộc
quyền quản quyền lý, sử dụng, sở hữu của vợ chồng ông Đ bà B.
Xác nhận có vay Ngân hàng V và chưa trả được là đúng. Lý do là do khó
khăn trong công việc làm ăn. Nay Ngân hàng khởi kiện thì đưa ra phương hướng
trả hết vào tháng 6/2025. Thời điểm ông bà thế chấp giấy CNQSD đất cho ngân
hàng Ngân hàng vào khoảng tháng 09 năm 2022, cán bộ Ngân hàng thẩm định có
vào nhà đất của gia đình xem đất chứ không đo, đạc thực tế diện tích đất đang sử
dụng; ông bà cũng không thông báo cho ngân hàng biết thửa đất này đã sang
nhượng cho ông Đ bà B một phần giáp ranh nhà ông Đ có chiều ngang 03m,
chiều dài hết. Khoản vay hiện nay là 1.000.000.000 đồng chưa trả mà mới đáo
hạn (trả, vay lại) vào khoảng tháng 9/2023. Về giá trị tài sản thế chấp của theo giá
chuyển nhượng thị trường tại địa phương khoảng từ 5,5 tỷ đến 6 tỷ đồng không
tính diện tích đã chuyển nhượng cho vợ chồng ông Đ, trong đất mặt đường có giá
khoảng 300.000.000đ/m ngang giáp đường nhựa, dài 50m. Ông bà không có yêu
cầu gì khác và xin được giải quyết vắng mặt theo quy định pháp luật.
* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Ngân hàng V qua nội dung
đơn khởi kiện, lời khai trong quá trình giải quyết vụ việc trình bày:
Vợ chồng ông Điều R bà Nguyễn Thị G có ký kết với Ngân hàng V /Phòng
giao dịch B (sau đây gọi tắt là Ngân hàng) Hợp đồng tín dụng số HAOTV-
203/2022-HĐCVHM/NHCT504 ngày 03 tháng 11 năm 2022 để vay số tiền là
1000.000.000 đồng, thời hạn vay là 12 tháng, lãi suất trong hạn tại thời điểm ký
4
Hợp đồng tín dụng là 10.7 %/năm. Khách hàng nhận đủ tiền vay 1.000.000.000
đồng. Từ 03/11/2022 đến ngày 03/11/2023, khách hàng đã thanh toán đủ tiền lãi
vay trong hạn định kỳ theo quy định. Nợ lãi tiền vay chuyển nợ quá hạn từ ngày
04/11/2023
Về tài sản thế chấp: Bà Nguyễn Thị G và ông Điều R đã ký với Ngân hàng
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số HAOTV-
309/2021/HĐBĐ/HCT504 ngày 02 tháng 11 năm 2021, tài sản thế chấp bao gồm:
với diện tích đất 7,113 m
2
tại thôn T, xã ĐN, thuộc thửa số 01, tờ bản đồ số 00;
Giấy CNQSD đất số BB 791964 do Ủy ban nhân dân huyện B cấp ngày
27/8/2010, số vào số CH 00147 đứng tên bà Nguyễn Thị Giới và ông Điểu R.
Đến hết ngày 03/07/2024, ông R bà G đã thanh toán được 14.056.606 đồng
tiền gốc. Tổng số tiền còn nợ Ngân hàng cả gốc và lãi tạm tính là 1.091.294.248
đồng.
Ngân hàng yêu cầu Tòa án giải quyết buộc ông R bà G phải trả cho Ngân
hàng toàn bộ số tiền gốc còn lại, lãi trong hạn, lãi phạt quá hạn tạm tính đến thời
điểm ngày 03/07/2024 là: 1.091.294.248 đồng. Trong đó: tiền gốc là 958.943.394
đồng, tiền lãi là 70.234.285 đồng, lãi phạt là 35.116.569 đồng. Buộc ông R bà G
tiếp tục trả nợ lãi vay trong hạn, lãi phạt quá hạn, phạt chậm trả lãi cho Ngân
hàng theo mức lãi suất đã thoả thuận trong hợp đồng tín dụng, các văn bản sửa
đổi bổ sung, thông báo thay đổi lãi suất cho vay ( nếu có) cho đến khi trả hết nợ
xong. Trường hợp không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ thì Ngân hàng có quyền
xử lý tài sản đảm bảo theo hợp đồng thế chấp số HAOTV-
309/2021/HDBĐ/NHCT504 ngày 02 tháng 11 năm 2021 để thu hồi nợ theo quy
định của pháp luật.
Tại phiên tòa người đại diện theo ủy quyền của Ngân hàng trình bày: Ngày
02/11/2021 Ngân hàng và vợ chồng ông R bà G đã ký hợp đồng tín dụng với hạn
mức 1.000.000.000 đồng, thời hạn trả là 01 năm và lập hợp đồng thế chấp bảo
đảm khoản vay. Đến hạn trả nợ khách hàng đã trả hết nợ và tiếp tục vay lại khoản
vay khác như hiện nay. Trước khi thực hiện hợp đồng thế chấp Ngân hàng đã cử
đại diện xuống thực địa đất tại địa phương xác định ranh giới đất, đã xác định đất
tiếp giáp với các hộ khác và nhận thấy đất không có tranh chấp, nên không đo đạc
cụ thể mà chỉ dựa vào giấy CNQSD đất được cấp để tiến hành lập hợp đồng thế
chấp. Đối với yêu cầu khởi kiện hiện nay của ông Đ bà B thì Ngân hàng không
đồng ý, bởi Ngân hàng đã thực hiện việc thế chấp theo đúng quy định pháp luật
và đã được Công chứng và đăng ký tại các cơ quan có thẩm quyền theo quy định.
Trường hợp Tòa án công nhận phần diện tích mà ông Đ bà B đang quản lý sử
dụng thì giá trị diện tích đất còn lại vẫn đủ khả năng để thực hiện trả nợ cho Ngân
hàng. Ngân hàng yêu cầu bị đơn trả các số tiền gốc và lãi tạm tính đến ngày
03/4/2025 theo như Bản xác nhận số dư ngày 03/4/2025, yêu cầu tiếp tục chịu lãi
suất và xử lý tài sản thế chấp.
* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Văn phòng Công chứng
Nguyễn Thị L trình bày:
Đối với Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số HAOTV-309/2021-
HĐBĐ/HNCT504 do Công chứng viên Hà Văn Đ của Văn phòng công chứng Hà
Văn Đ (nay là Văn phòng công chứng Nguyễn Thị L) số công chứng 5438, quyển
số 01/2021TP/CC-SCC/HĐGD chứng nhận ngày 02/11/2021. Văn phòng có ý
5
kiến như sau: Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đã có giấy CNQSD đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Đã được Công chứng viên
Hà Văn Đ của Văn phòng công chứng Hà Văn Đ (nay là Văn phòng công chứng
Nguyễn Thị L) thực hiện công chứng theo đúng quy định của Luật Công chứng
năm 2014. Trong đó chủ thể của là đúng so với giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất. Tại thời điểm ký vào Hợp đồng các bên có đầy đủ năng lực hành vi dân sự.
Các bên đã tự đọc lại toàn bộ nội dung hợp đồng, đã hiểu rõ nội dung hợp đồng, ý
nghĩa và hậu quả pháp lý của việc giao kết cũng như công chứng Hợp đồng và
hoàn toàn tự nguyện ký tên, điểm chi, đóng dấu vào hợp đồng. Đối tượng của
hợp đồng là có thật, tài sản thế chấp không thể hiện đang đảm bảo cho bất kỳ
nghĩa vụ nào khác, không có thông báo về việc thụ lý tranh chấp, không bị kê
biên Thi hành. Vì vậy, Văn phòng khẳng định Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng
đất số HAOTV-309/2021-HĐBĐ /HNCT504, số công chứng 5438, quyền số
01/2021TP/CC-SCC/HĐGD chứng nhận ngày 02/11/2021 là phù hợp với trình tự
và quy định của pháp luật. Văn phòng không có yêu cầu tổ chức lại phiên họp,
phiên hòa giải. Văn phòng xin không tham gia phiên tòa xét xử vụ án.
Đại diện viện kiểm sát nhân dân huyện B phát biểu ý kiến: Về tố tụng
Tòa án thụ lý, giải quyết là đúng thẩm quyền, đảm bảo thủ tục tố tụng; Về nội
dung, đề nghị chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và người có quyền
lợi, nghĩa vụ liên quan, giải quyết chi phí tố tụng, án phí theo quy của pháp luật.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại
phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận phiên Toà, Hội đồng xét xử nhận định
về vụ án như sau:
[1] Về yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn:
Căn cứ lời trình bày đương sự, tài liệu và quá trình thu thập tài liệu chứng
cứ thể hiện:
Về nội dung hợp đồng: Vợ chồng ông Nguyễn Thế Đ bà Trần Thị B có
thửa đất số 50, tờ bản đồ số 23, diện tích 288,4m
2
tại thôn T, xã ĐN, huyện B,
tỉnh Bình Phước; đã đã được cấp Giấy CNQSD đất số BV 300653 vào sổ cấp số
CH 00763 do Ủy ban nhân dân huyện B cấp ngày 10/7/2015. Đất có ranh giới
giáp liền ranh với thửa đất của vợ chồng ông Điểu R bà G là thửa đất diện tích
7.113m
2
, thuộc thửa số 01, tờ bản đồ số 00, theo giấy CNQSD đất số BB 791964
vào số cấp số CH 00147 do UBND huyện B cấp ngày 27/5/2010. Cả hai thửa đất
đều có ranh giới phía trước giáp đường nhựa, cùng mục đích sử dụng là đất ở
nông thôn và trồng cây lâu năm, không thuộc quy hoạch.
Do diện tích đất của ông Đ bà B có chiều rộng mặt đường nhỏ nên ngày
28/7/2011 ông Đ bà B và vợ chồng ông R bà G thỏa thuận chuyển nhượng lại của
ông R bà G diện tích đất 03m chiều rộng và chiều dài khoảng 50m (không đo đạc
cụ thể), đo đạc thực tế hiện nay xác định diện tích là 182,1m
2
; Ranh giới: phía
Đông giáp đường nhựa dài 2,4m; phía Tây giáp thửa 59 của hộ ông R bà G dài
3,9m, phía Nam giáp thửa 59 của hộ ông R bà G dài 57,87m, phía Bắc giáp thửa
50 của hộ ông Đ bà B dài 3,91m. Giá chuyển nhượng là 30.000.000 đồng.
6
Về hình thức hợp đồng: Hai bên lập giấy viết tay nhưng không công
chứng, chứng thực. Nhưng các bên cũng thỏa thuận thêm về thủ tục thực hiện
chuyển nhượng tại cơ quan có thẩm quyền để cho ông Đ bà B được đứng tên theo
quy định.
Quá trình thực hiện hợp đồng: Ông Đ bà B đã giao đủ tiền cho ông R bà
G; được bàn giao đất quản lý từ năm 2011. Sau đó đã xây dựng các công trình
vào năm 2012 gồm: Ngõ đi 27,7m đổ bê tông: Sân bê tông 19,2m
2
; Mái vòm
khung sắt, mái lợp tôn, diện tích 24,8m, cao 4m; nhà xây kiên cố 25,2m
2
(là một
phần diện tích căn nhà 111,0m); phòng ở đang xây dựng dở cao 2,8m chưa tô trát
10,3m
2
.
Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng giữa hai bên được thực hiện trên cơ sở
tự nguyện, đối tượng hợp đồng không trái quy định và đạo Đ xã hội, nhưng tại
thời điểm chuyển nhượng diện tích 182,1m
2
không đủ tách thửa theo quy định
của Luật đất đai năm 2003 và quy định tại văn bản của Ủy ban nhân dân tỉnh.
Tuy nhiên, ý chí các bên vẫn tiếp tục thực hiện cho đến tại thời điểm hiện nay
nên cần áp dụng quy định của Luật đất đai tại thời điểm hiện nay để giải quyết là
phù hợp. Các bên đã bàn giao đất và xây dựng công trình, không bị xử lý. Trường
hợp công nhận hợp đồng theo yêu cầu của các bên thì việc tách và hợp thửa đối
với diện tích các bên đang quản lý sử dụng vẫn đảm bảo điều kiện tách thửa và
hợp thửa quy định tại Điều 220 của Luật đất đai năm 2024. Ngoài ra cũng phù
hợp với tinh thần tại điểm b.3, tiểu mục 2.2, mục 2, phần II Nghị quyết số
02/2004/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao ngày
10/8/2004 nên yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có cơ sở.
Căn cứ lời trình bày của đại diện Ngân hàng và bị đơn thể hiện trong năm
2021 ông R bà G dùng giấy CNQSD đất để thế chấp vay vốn Ngân hàng. Ngân
hàng cũng đã kiểm tra ranh giới giữa các hộ và không có tranh chấp; bị đơn
không đưa ra thông tin đã chuyển nhượng một phần diện tích cho nguyên đơn;
Ngân hàng không yêu cầu đơn vị đo đạc có chuyên môn kiểm tra diện tích thực tế
đang sử dụng nên không phát hiện việc thiếu một phần diện tích đất. Từ đó lập
hợp đồng thế chấp có bao gồm diện tích đất và tài sản gắn liền với đất mà nguyên
đơn đang quản lý sử dụng và xây dựng là có thiếu xót, xâm phạm trực tiếp đến
quyền lợi của nguyên đơn. Vì vậy, cần chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên
đơn là phù hợp.
[2] Về yêu cầu khởi kiện của Ngân hàng V:
Quá trình giải quyết vụ án bị đơn thừa nhận năm 2021 có vay Ngân hàng
số tiền 1.000.000 đồng và thế chấp quyền sử dụng đất theo hợp đồng số HAOTV-
309/2021/HĐBĐ/HCT504 ngày 02 tháng 11 năm 2021 để đảm bảo khoản vay.
Hết hạn trả nợ bị đơn đã trả và tiếp tục vay lại theo hợp đồng tín dụng số
HAOTV-203/2022-HĐCVHM/NHCT504 ngày 03 tháng 11 năm 2022 để vay số
tiền là 1000.000.000 đồng, thời hạn vay là 12 tháng, lãi suất trong hạn tại thời
điểm ký Hợp đồng tín dụng là 10.7 %/năm, các bên tiếp tục dùng hợp đồng thế
chấp năm 2021 để bảo đảm khoản vay. Quá trình thực hiện hợp đồng bị đơn đã
nhận đủ tiền vay 1.000.000.000 đồng, nhưng đến hạn không thanh toán được đầy
đủ tiền gốc và lãi. Như vậy, bị đơn đã vi phạm nghĩa vụ thanh toán nên Ngân
hàng khởi kiện là có cơ sở, cần chấp nhận.
7
Căn hợp đồng tín dụng số HAOTV-203/2022-HĐCVHM/NHCT504 ngày
03 tháng 11 năm 2022 thể hiện các bên có thỏa thuận về lãi suất. Từ 03/11/2022
đến ngày 03/11/2023, bị đơn đã thanh toán đủ tiền lãi vay trong hạn định kỳ theo
quy định. Nợ lãi tiền vay chuyển nợ quá hạn từ ngày 04/11/2023. Số tiền gốc và
lãi quá hạn từ ngày 04/11/2023 là 1.091.294.248 đồng.
Tại phiên tòa Ngân hàng yêu cầu trả số tiền gốc còn lại 985.943.394 đồng,
lãi trong hạn 149.428.500 đồng, lãi phạt 74.713.679 đồng, tổng cộng là
1.210.085.573 đồng. Xét thấy lãi suất phù hợp với quy định pháp luật nên cần
buộc bị đơn trả và cần buộc bị đơn tiếp tục chịu lãi suất quá hạn đối với số tiền
gốc chưa thanh toán sau ngày xét xử sơ thẩm theo mức lãi suất quá hạn trong hợp
đồng tín dụng các bên đã ký kết.
Về yêu cầu xử lý tài sản thế chấp: Các đương sự thừa nhận để đảm bảo
khoản vay thì bị đơn đã dùng quyền sử dụng đất theo giấy CNQSD đất để thế
chấp bảo đảm khoản vay. Việc thế chấp giữa các bên có lập hợp đồng và được
Công chứng tại Văn phòng Công chứng Hà Văn Đ và đăng ký tại cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền. Theo quy định tại Điều 5 của các hợp đồng thế chấp đã lập
nêu trên thì phía Ngân hàng được quyền xử lý tài sản thế chấp trong các trường
hợp bị đơn không thực hiện hoặc không thực hiện nghĩa vụ đầy đủ đối với Ngân
hàng và các trường hợp khác theo quy định; phía Ngân hàng được quyền bán tài
sản thế chấp, xử lý tài sản thế chấp theo quy định, v.v… Tuy nhiên, như đã nhận
định tại yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn phía Ngân hàng đã thực hiện kiểm tra
ranh giới và thấy không có tranh chấp, nhưng có thiếu sót trong việc thẩm tra chi
tiết trong khi thẩm định tài sản đối với phần diện tích nguyên đơn đã quản lý và
sử dụng nên chỉ chấp nhận yêu cầu xử lý tài sản thế chấp của Ngân hàng đối với
phần diện tích đất còn lại là phù hợp.
[3] Về án phí: Do yêu cầu của nguyên đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ
liên quan được chấp nhận nên bị đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo quy
định tại Điều 147 Bộ luật Tố tụng dân sự. Tuy nhiên, bị đơn là người cao tuổi
thuộc trường hợp không phải chịu án phí; hoàn trả lại cho nguyên đơn, người có
quyền lợi, nghĩa vụ liên quan số tiền tạm ứng án phí đã nộp,
4. Về chi phí tố tụng:
Tổng chi phí tố tụng phục vụ giải quyết yêu cầu của nguyên đơn với bị đơn
là 5.760.000.000 đồng. Nguyên đơn không yêu cầu bị đơn hoàn trả nên không
xem xét giải quyết.
Tổng chi phí tố tụng phục vụ giải quyết yêu cầu của Ngân hàng với bị đơn
là 1.000.000 đồng. Ngân hàng yêu cầu bị đơn hoàn trả nên cần buộc bị đơn hoàn
trả theo quy định tại Điều 157 Bộ luật Tố tụng dân sự.
Vì các lẽ trên,
QUYẾT ĐỊNH:
Căn cứ vào các Điều 26, Điều 35, Điều 40, Điều 147, Điều 157, Điều 217,
Điều 218 Điều 266, Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015;
Áp dụng các Điều 91, 95 Luật tổ chức tín dụng;
8
Áp dụng các Điều 117, Điều 463, Điều 466, Điều 468, Điều 500 của Bộ
luật dân sự năm 2015;
Áp dụng Điều 45, Điều 220 Luật đất đai 2024;
Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ
Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí
và lệ phí Tòa án.
Tuyên xử:
1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn đối với bị đơn và
người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
Công nhận hiệu lực của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
(GIẤY SANG NHƯỢNG ĐẤT) ngày 28/7/2011 giữa vợ chồng ông Nguyễn Thế
Đ với vợ chồng ông Điểu R bà Nguyễn Thị G.
Công nhận diện tích đất 182,1m
2
có ranh giới: Phía Đông giáp đường nhựa
dài 2,4m; phía Tây giáp thửa 59 của hộ ông R bà G dài 3,9m; phía Nam giáp thửa
59 của hộ ông R bà G dài 57,87m; phía Bắc giáp thửa 50 của hộ ông Đ bà B dài
3,91m. Diện tích 182,1m
2
nêu trên là một phần trong tổng diện tích đất 7.113m
2
,
thuộc thửa đất số 01, tờ bản đồ số 00; Giấy CNQSD đất số BB 791964 vào số cấp
số CH 00147 do UBND huyện B cấp ngày 27/8/2010 mang tên ông Điểu R bà
Nguyễn Thị G, cùng tài sản gắn liền với đất (Ngõ đi đổ bê tông diện tích 27,7m
2
;
Sân bê tông diện tích 19,2m
2
; Mái vòm khung sắt, mái lợp tôn, diện tích 24,8m,
cao 4m; nhà xây kiên cố 25,2m
2
(là một phần diện tích căn nhà 111,0m); phòng ở
đang xây dựng dở cao 2,8m chưa tô trát 10,3m
2
) thuộc quyền quản lý sử dụng của
ông Nguyễn Thế Đ bà Trần Thị B.
(Diện tích và vị trí đất được thực hiện theo sơ đồ đo đạc số 02002 ngày
18/01/2024 của Công ty TNHH-MTV đo đạc 4).
Tuyên vô hiệu một phần Hợp đồng thế chấp số HAOTV-
09/2021/HĐBD/NHCT504 ngày 02 tháng 11 năm 2021 giữa ông Điểu R bà
Nguyễn Thị G với Ngân hàng V, số hợp đồng công chứng số 5438, quyển số
01/2021/TP/CC-SCC/HĐGD, ngày 02/11/2021 được công chứng tại Văn phòng
Công chứng Hà Văn Đ đối với diện tích đất 182,1m
2
đã công nhận cho vợ chồng
ông Nguyễn Thế Đ bà Trần Thị B nêu trên.
Vợ chồng Nguyễn Thế Đ bà Trần Thị B có quyền liên hệ với cơ quan có
thẩm quyền để thực hiện việc hợp thửa đối với diện tích đất 182,1m
2
vào thửa đất
số 50, tờ bản đồ số 23; Giấy CNQSD đất số BV 300653 vào sổ cấp số CH 00763
do Ủy ban nhân dân huyện B cấp ngày 10/7/2015 theo quy định pháp luật.
Kiến nghị cơ quan có thẩm quyền thu hồi Giấy CNQSD đất số BB 791964
vào số cấp số CH 00147 do UBND huyện B cấp ngày 27/8/2010 mang tên ông
Điểu R bà Nguyễn Thị G và Giấy CNQSD đất số BV 300653 vào sổ cấp số CH
00763 do UBND cấp ngày 10/7/2015 mang tên ông Nguyễn Thế Đ bà Trần Thị B
để cấp đổi lại theo quyết định của Tòa án nêu trên.
2. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của Ngân hàng V với bị đơn:
Buộc vợ chồng Điểu R bà Nguyễn Thị G có nghĩa vụ liên đới trả cho Ngân
hàng số tiền, gồm:
Số tiền vay gốc và lãi của Hợp đồng tín dụng tính đến ngày 03/7/2024 là
1.210.855.248 đồng.
9
Kể từ ngày 04/4/2025, vợ chồng Điểu R bà Nguyễn Thị G còn phải tiếp
tục chịu khoản tiền lãi quá hạn của số tiền nợ gốc chưa thanh toán theo mức lãi
suất quy định tại Hợp đồng tín dụng số HAOTV-203/2022-HĐCVHM/NHCT504
ngày 03 tháng 11 năm 2022 cho đến khi thanh toán xong khoản nợ gốc nêu trên.
Trường hợp trong hợp đồng tín dụng, các bên có thỏa thuận về việc điều chỉnh lãi
suất cho vay theo từng thời kỳ của Ngân hàng cho vay thì lãi suất mà khách hàng
vay phải tiếp tục thanh toán cho Ngân hàng cho vay theo quyết định của Tòa án
cũng sẽ được điều chỉnh cho phù hợp với sự điều chỉnh lãi suất của Ngân hàng
cho vay.
Trong trường hợp bị đơn không thanh toán hoặc thanh toán không đầy đủ
thì Ngân hàng có quyền yêu cầu cơ quan Thi hành án dân sự có thẩm quyền phát
mại tài sản thế chấp đối với diện tích đất còn lại 6.930,9m
2
, thuộc thửa đất số 01,
tờ bản đồ số 00; giấy CNQSD đất số BB 791964 vào số cấp số CH 00147 do
UBND huyện B cấp ngày 27/8/2010 mang tên ông Điểu R bà Nguyễn Thị G.
Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật
Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân
sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi
hành án hoặc cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 của Luật
Thi hành án dân sự, thời hiệu thi hành án dân sự được thực hiện theo quy định tại
Điều 30 của Luật Thi hành án dân sự. .
3. Về án phí: Vợ chồng ông Điểu R bà Nguyễn Thị G là người cao tuổi,
không phải chịu án phí.
Chi cục Thi hành án dân sự huyện B, tỉnh Bình Phước hoàn trả cho ông
Nguyễn Thế Đ bà Trần Thị B tổng số tiền tạm ứng án phí là 600.000 đồng, theo
biên lai thu tiền tạm ứng án phí số 0009015 ngày 16/01/2024 và biên lai số
0009135, ngày 16/4/2024. Hoàn trả cho Ngân hàng V số tiền tạm ứng án phí là
22.369.414 đồng, theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí số 0009370 ngày
10/10/2024.
4. Về chi phí tố tụng: Buộc ông Điểu R bà Nguyễn Thị G hoàn trả cho
Ngân hàng V số tiền 1.000.000 đồng.
5. Quyền kháng cáo: Đương sự có mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo
trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Đương sự vắng mặt tại phiên tòa có
quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc được niêm
yết hợp lệ.
Nơi nhận: T/M.HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM
- TAND tỉnh Bình Phước; Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa
- VKSND huyện B;
- CCTHADS huyện B;
- Người tham gia tố tụng;
- Số lượng: 09 bản;
- Lưu HS.
Lường Văn Tình
Tải về
Bản án số 15/2025/DS-ST
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để tải file. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
Bản án số 15/2025/DS-ST
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để tải file. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
Bản án/ Quyết định cùng đối tượng
1
Ban hành: 18/12/2025
Cấp xét xử: Sơ thẩm
2
Ban hành: 12/12/2025
Cấp xét xử: Sơ thẩm
3
Ban hành: 08/12/2025
Cấp xét xử: Sơ thẩm
4
Ban hành: 08/12/2025
Cấp xét xử: Sơ thẩm
5
Ban hành: 04/12/2025
Cấp xét xử: Sơ thẩm
6
Ban hành: 27/11/2025
Cấp xét xử: Sơ thẩm
7
Ban hành: 26/11/2025
Cấp xét xử: Sơ thẩm
8
Ban hành: 26/11/2025
Cấp xét xử: Sơ thẩm
9
Ban hành: 25/11/2025
Cấp xét xử: Sơ thẩm
