ENGBản án số 638/2025/DS-PT ngày 30/09/2025 của TAND TP. Cần Thơ về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Thuộc tính
- Nội dung
- VB gốc
- VB liên quan
- Lược đồ
- Đính chính
- Án lệ
- BA/QĐ cùng nội dung
- Tải về
Tải văn bản
-
Bản án số 638/2025/DS-PT
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để tải file. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
-
Bản án số 638/2025/DS-PT
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để tải file. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
Báo lỗi
Thuộc tính Bản án 638/2025/DS-PT
| Tên Bản án: | Bản án số 638/2025/DS-PT ngày 30/09/2025 của TAND TP. Cần Thơ về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất |
|---|---|
| Quan hệ pháp luật: | Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất |
| Cấp xét xử: | Phúc thẩm |
| Tòa án xét xử: | TAND TP. Cần Thơ |
| Số hiệu: | 638/2025/DS-PT |
| Loại văn bản: | Bản án |
| Ngày ban hành: | 30/09/2025 |
| Lĩnh vực: | Dân sự |
| Áp dụng án lệ: |
Đã biết
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để xem áp dụng án lệ. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây! |
| Đính chính: |
Đã biết
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để xem đính chính. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây! |
| Thông tin về vụ/việc: | Ông H yêu cầu ông L và bà Ê trả tiển chuyển nhượng QSDĐ |
Tóm tắt Bản án
Nội dung tóm tắt đang được cập nhật, Quý khách vui lòng quay lại sau!
Tải văn bản
1
TÒA ÁN NHÂN DÂN
THÀNH PHỐ CẦN THƠ
Bản án số: 638/2025/DS-PT
Ngày: 30 – 9 – 2025
V/v tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
NHÂN DANH
NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ CẦN THƠ
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Nguyễn Văn Toàn.
Các Thẩm phán: Bà Phan Thị Tuyết Mai.
Ông Trần Nam Trung.
- Thư ký phiên tòa: Ông Đinh Quốc Thanh - Thẩm tra viên Tòa án nhân dân
thành phố Cần Thơ.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Cần Thơ tham gia phiên tòa:
Bà Nguyễn Thị Thanh Quyên - Kiểm sát viên.
Trong các ngày 29 và 30 tháng 9 năm 2025, tại trụ sở Tòa án nhân dân thành
phố Cần Thơ xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 216/2025/TLPT-
DS ngày 30/7/2025 về việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất.
Do bản án dân sự sơ thẩm số 65/2025/DS-ST ngày 27 tháng 5 năm 2025 của
Tòa án nhân dân quận Bình Thủy, thành phố Cần Thơ cũ bị kháng cáo.
Theo quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 573/2025/QĐ-PT ngày 15
tháng 8 năm 2025 của Tòa án nhân dân thành phố Cần Thơ, giữa các đương sự:
- Nguyên đơn: Ông Nguyễn Văn H, sinh năm 1968; địa chỉ: Số 2/47/45D,
đường M, phường A, quận N, thành phố Cần Thơ (nay là phường C, thành phố Cần
Thơ), (có mặt).
Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: ông Đoàn Thanh S, sinh năm
1975; địa chỉ: Số 116A, đường T, phường H, quận N, thành phố Cần Thơ (nay là
phường T, thành phố Cần Thơ), (có mặt).
Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn: Ông Trần Vũ
Thanh T, là Luật sư của Văn phòng Luật sư L thuộc Đoàn Luật sư thành phố Cần
2
Thơ; địa chỉ: Số 116A, đường T, phường H, quận N, thành phố Cần Thơ (nay là
phường T, thành phố Cần Thơ), (có mặt).
- Bị đơn:
1. Ông Phan Tấn L, sinh năm 1964; địa chỉ: Số 112, đường B, Khu vực B,
phường B, quận T, thành phố Cần Thơ (nay là phường B, thành phố Cần Thơ); địa
chỉ liên hệ: Số 48, đường số C, khu đô thị trung tâm hành chính thành phố D,
phường A, thành phố E, tỉnh Bình Dương (nay là phường D, thành phố Hồ Chí
Minh), (vắng mặt, có đơn đề nghị xét xử vắng mặt).
Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn ông L: Ông Lê Văn C, là
Luật sư của Công ty Luật trách nhiệm hữu hạn T, thuộc Đoàn Luật sư thành phố
Hồ Chí Minh; địa chỉ: Số 2/39D, đường B, khu phố T, phường N, thành phố E, tỉnh
Bình Dương (nay là phường L, thành phố Hồ Chí Minh), (có mặt).
2. Bà Trần Bạch Ê, sinh năm 1965; địa chỉ: Số 33/3, đường C, phường T,
thành phố Đ, thành phố Hồ Chí Minh (nay là phường T, thành phố Hố Chí Minh);
địa chỉ liên hệ: Số 3A, đường số O, khu phố N, phường B, thành phố T, thành phố
Hố Chí Minh (nay là phường T, thành phố Hồ Chí Minh), (vắng mặt, có đơn đề
nghị xét xử vắng mặt).
- Người kháng cáo: Ông Phan Tấn L và bà Trần Bạch Ê, là bị đơn.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
Theo bản án sơ thẩm và các tài liệu có trong hồ sơ vụ án, nội dung vụ án
được tóm tắt như sau:
- Theo đơn khởi kiện, bản tự khai và quá trình giải quyết vụ án, người đại
diện ủy quyền của nguyên đơn trình bày và yêu cầu:
Ngày 03/02/2021, Ông Nguyễn Văn H cùng vợ chồng ông Phan Tấn L, bà
Trần Bạch Ê ký thỏa thuận cam kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với phần
đất thuộc một phần thửa đất số 57, tờ bản đồ số 13, có diện tích 248m² (CLN), tọa
lạc tại đường H, phường B, quận T, thành phố Cần Thơ, với giá thỏa thuận chuyển
nhượng là 2.650.000.000 đồng (Hai tỷ sảu trăm năm mươi triệu đồng), thanh toán
thành 3 đợt:
+ Đợt 1: Ông H đã giao cho vợ chồng ông L, bà Ê số tiền đặt cọc là
1.300.000.000 đồng (Một tỷ ba trăm triệu đồng) vào ngày 03/02/2021 (căn cứ theo
Vi bằng số 27/2021/VB-TPLĐT, ngày 04/02/2021).
+ Đợt 2: Ông H tiếp tục giao cho vợ chồng ông L, bà Ê số tiền như thỏa
thuận là 1.000.000.000 đồng (Một tỷ đồng) vào ngày ký kết thỏa thuận là
03/02/2021 (căn cứ theo Vi bằng số 57/2021/VB-TPLĐT, ngày 13/3/2021).
+ Đợt 3: Ông H sẽ giao cho vợ chồng ông L, bà Ê số tiền còn lại
350.000.000 đồng (Ba trăm năm mươi triệu đồng) sau khi 2 bên ký kết Hợp đồng
chuyển nhượng chính thức.
3
Thời gian sau, vợ chồng ông L, bà Ê không muốn chuyển nhượng phần đất
nêu trên nữa, nên có liên hệ với Ông H để xin chuộc lại phần đất này và cam kết
hoàn trả lại cho Ông H toàn bộ số tiền gốc đã nhận là 2.300.000.000 đồng (Hai tỷ
ba trăm triệu đồng) và đưa thêm số tiền 1.100.000.000 đồng (Một tỷ một trăm triệu
đồng) để bồi thường thiệt hại cho Ông H. Tổng số tiền vợ chồng ông L, bà Ê cam
kết dùng để chuộc lại phần đất nêu trên là 3.400.000.000 đồng (Ba tỷ bốn trăm
triệu đồng).
Ông H đã đồng ý và để làm tin thì có viết giấy tay thỏa thuận đồng ý cho ông
L, bà Ê chuộc lại phần đất có diện tích 248m² nêu trên với số tiền như đã cam kết là
3.400.000.000 đồng, hoàn trả trước ngày 30/6/2022; sau khi nhận đủ số tiền Ông H
sẽ giao lại toàn bộ hồ sơ Vi bằng đã ký (bản Giấy viết tay thỏa thuận này được lập
thành 01 bản chính duy nhất và giao cho bên ông L, bà Ê nằm giữ, phía nguyên đơn
chỉ lưu giữ bản photocopy).
Đến hẹn ngày 30/6/2022, Ông H đã nhiều lần liên hệ yêu cầu ông L, bà Ê
thực hiện nghĩa vụ của mình, nhanh chóng trả lại số tiền 3.400.000.000 đồng như
đã cam kết, nhưng ông L, bà Ê không trả, không hợp tác và không chịu gặp mặt, cố
ý trốn tránh trách nhiệm trả tiền. Nay nguyên đơn yêu cầu Tòa án giải quyết:
Buộc ông L và bà Ê có nghĩa vụ liên đới hoàn trả lại cho Ông H số tiền đặt
cọc 1.300.000.000 đồng (Một tỷ ba trăm triệu đồng) và số tiền phạt cọc
1.300.000.000 đồng (Một tỷ ba trăm triệu đồng). Trả lại số tiền chuyển nhượng
quyền sử dụng đất là 1.000.000.000 đồng và khoản lãi suất chậm trả mức
0,833%/tháng, thời gian tính từ 01/08/2022 sau khi ông L, bà Ê vi phạm nghĩa vụ
như cam kết đến khi xét xử là 32 tháng 27 ngày, số tiền là 1.000.000.000 đồng x 32
tháng 27 ngày x 0,83%/tháng = 273.097.000 đồng. Tổng số tiền ông L và bà Ê
phải trả cho Ông H là 2.600.000.000 đồng cọc và phạt cọc + 1.000.000.000 đồng
trả tiền chuyển nhượng + 273.097.000 đồng tiền lãi suất chậm trả = 3.873.097.000
đồng (Ba tỷ tám trăm bảy mươi ba triệu không trăm chín mươi bảy nghìn đồng).
Ông L và bà Ê còn phải tiếp tục trả lãi chậm trả theo quy định của pháp luật cho
đến khi thanh toán xong toàn bộ khoản tiền cho nguyên đơn.
- Bị đơn ông Phan Tấn L vắng mặt nhưng trong bản tự khai ông L trình bày:
Vào đầu năm 2021, ông và bà Trần Bạch Ê có làm hồ sơ tách thửa đất nhận
thừa kế do ông L được hưởng di sản của cha mẹ ông để lại tại đường H, phường B,
quận T, thành phố Cần Thơ. Do bà Ê bị bệnh, nên cần tiền điều trị bệnh, trong lúc
đó ông Nguyễn Văn H có cho bà Ê vay tiền và yêu cầu bà Ê có tài sản thế chấp nên
bà Ê yêu cầu ông đứng ra ký hợp đồng chuyển nhượng giả cách thửa đất này với số
tiền là 2.650.000.000 đồng (Hai tỷ sáu trăm năm mươi triệu đồng) cho Ông H.
Ngay lúc ký hợp đồng giả cách, ông đã nói là thửa đất này chưa hoàn thành
thủ tục khai nhận di sản cũng như chưa đăng ký quyền sở hữu, nên chưa thể chuyển
nhượng được. Nhưng Ông H chấp nhận và đồng ý với mục đích đảm bảo khoản
vay. Nên vào ngày 03/02/2021, bà Ê có nhận số tiền là 1.300.000.000 đồng (Một tỷ
ba trăm triệu đồng). Ngày 13/3/2021, bà Ê có nhận thêm số tiền 1.000.000.000
đồng (Một tỷ đồng). Tổng số tiền bà Ê nhận là 2.300.000.000 đồng (Hai tỷ ba trăm
4
triệu đồng). Toàn bộ số tiền này, bà Ê vẫn chưa đưa cho ông. Từ đó đến nay, ông
cũng không có bất cứ thỏa thuận nào về việc ông phải trả số tiền như đơn khởi kiện
của Ông H.
Hiện nay giấy tờ nhà đất thừa kế vẫn chưa thực hiện xong, bản thân ông chưa
có quyền đối với tài sản này. Lúc ký hợp đồng, Ông H đã biết tình trạng pháp lý
của thửa đất, nhưng vẫn yêu cầu ông ký vào hợp đồng chuyển nhượng. Hơn nữa,
toàn bộ số tiền nhận được là do bà Ê nhận và phục vụ cho công việc của bà Ê.
Ngoài ra, theo ông được biết, Ông H chính là người đưa ra đề nghị chấm dứt hợp
đồng trước thời hạn. Bản thân Ông H là người tự ý chấm dứt hợp đồng trước chứ
không phải ông. Vì vậy, ông đề nghị Tòa án bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của
nguyên đơn Ông H.
- Bị đơn bà Trần Bạch Ê vắng mặt nhưng trong bản tự khai bà Ê trình bày:
Vào đầu năm 2021, bà có làm hồ sơ tách thửa đất nhận thừa kế do ông Phan
Tấn L được hưởng di sản của cha mẹ ông L để lại tại đường H, phường B, quận T,
thành phố Cần Thơ. Do bà bị bệnh, nên cần tiền điều trị bệnh, lúc đó bà có đề nghị
vay tiền của ông Nguyễn Văn H số tiền là 2.300.000.000 đồng (Hai tỷ ba trăm triệu
đồng), do không có tài sản mà chỉ có tài sản của chồng bà là thửa đất được khai
nhận di sản của ông L. Do đó, Ông H có đề nghị bà và ông L ký hợp đồng chuyển
nhượng thửa đất này với giá là 2.650.000.000 đồng (Hai tỷ sáu trăm năm mươi
triệu đồng), lô đất này giá thị trường thời điểm đó có giá trị từ 5 tỷ đến 6 tỷ đồng.
Vì vậy, Ông H đề nghị ký hợp đồng chuyển nhượng với giá là 2.650.000.000 đồng
là hình thức vay mượn. Việc vay mượn không có giấy tờ mà chỉ nói miệng và thể
hiện bằng hợp đồng chuyến nhượng quyền sử dụng đất được ký ngày 03/02/2021,
hợp đồng chuyển nhượng này là hợp đồng giả cách để che giấu việc vay mượn.
Vào ngày 03/02/2021, Ông H nhờ Văn phòng thừa phát lại soạn thảo hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đưa tên bà và tên ông L là một bên
trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bà nói đất này là ông L nhận
thừa kế, bà không có quyền, nhưng Ông H vẫn yêu cầu bà là một bên trong việc
chuyển nhượng.
Sau khi ký hợp đồng bà có thay mặt ông L nhận số tiền là 1.300.000.000
đồng (Một tỷ ba trăm triệu đồng). Ngày 13/3/2021, bà có nhận thêm 1.000.000.000
đồng (Một tỷ đồng). Tổng số tiền là 2.300.000.000 đồng (Hai tỷ ba trăm triệu
đồng).
Từ đó đến nay, bà không nhận thêm bất cứ số tiền nào từ Ông H, ngoài ra bà
cũng không có bất cứ thỏa thuận nào về việc bà phải trả số tiền 3.400.000.000 đồng
(Ba tỷ bốn trăm triệu đồng) như đơn khởi kiện ban đầu của Ông H. Ông H thấy
giấy tờ đất chưa có, vì vậy ông đã chủ động đề nghị nhiều lần bà phải trả lại cho
ông số tiền 2.300.000.000 đồng và 1.100.000.000 đồng là coi như lãi suất mà ông
đã cho bà vay. Đối với yêu cầu của Ông H là quá cao, bà sẽ thay mặt ông L hoàn
trả lại số tiền 2.300.000.000 đồng cho Ông H.
Hiện nay, giấy tờ nhà đất thừa kế vẫn chưa thực hiện xong, bản thân bà
không có quyền đối với tài sản này. Lúc ký hợp đồng, Ông H đã biết tình trạng
5
pháp lý của thửa đất, nhưng vẫn yêu cầu bà ký vào hợp đồng chuyển nhượng. Hơn
nữa, toàn bộ số tiền nhận được là do bà nhận và phục vụ cho công việc của bà, ông
L không liên quan.
Bà đề nghị Tòa án tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được
ký giữa Ông H và bà cùng ông L là vô hiệu, bà sẽ hoàn trả lại số tiền 2.300.000.000
đồng (Hai tỷ ba trăm triệu đồng) đã nhận từ Ông H, trong trường hợp ông L không
đồng ý trả lại số tiền là 1.150.000.000 đồng (Một triệu một trăm năm mươi triệu
đồng), vì lí do cho đến nay ông L vẫn chưa nhận được tiền từ bà. Nếu trường hợp
ông L trả lại cho Ông H số tiền 1.150.000.000 đồng, thì bà sẽ trả lại số tiền là
1.150.000.000 đồng cho ông L.
Tại phiên tòa, nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện yêu cầu bị đơn
trả số tiền 2.600.000.000 đồng tiền cọc và phạt cọc + 1.000.000.000 đồng tiền
chuyển nhượng + 273.097.000 đồng tiền lãi suất chậm trả = 3.873.097.000 đồng.
Ông L và bà Ê còn phải tiếp tục trả lãi chậm trả theo quy định của pháp luật cho
đến khi thanh toán xong toàn bộ khoản tiền cho nguyên đơn.
Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 65/2025/DS-ST ngày 27 tháng 5 năm 2025
của Tòa án nhân dân quận Bình Thủy, thành phố Cần Thơ cũ đã quyết định: Áp
dụng Điều 26, 35, 39, 147, 227, 228, 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;
Điều 328, Điều 357, 363, 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015; Nghị quyết
326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định
về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.
Tuyên xử:
1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Văn H.
2. Buộc ông Phan Tấn L và bà Trần Bạch Ê có nghĩa vụ liên đới trả cho ông
Nguyễn Văn H số tiền đặt cọc 1.300.000.000 đồng (Một tỷ ba trăm triệu đồng) và
số tiền phạt cọc 1.300.000.000 đồng (Một tỷ ba trăm triệu đồng). Trả lại số tiền
chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 1.000.000.000 đồng (Một tỷ đồng) và tiền lãi
0,833%/tháng, thời gian tính từ tháng 08/2022 đến khi xét xử là 32 tháng 27 ngày.
Tổng số tiền ông Phan Tấn L và bà Trần Bạch Ê phải trả cho ông Nguyễn Văn H là
2.600.000.000 đồng cọc và phạt cọc + 1.000.000.000 đồng tiền chuyển nhượng +
273.097.000 đồng tiền lãi = 3.873.097.000 đồng (Ba tỷ tám trăm bảy mươi ba triệu
không trăm chín mươi bảy nghìn đồng).
3. Về nghĩa vụ chậm thi hành án: Kể từ khi có đơn yêu cầu thi hành án của
nguyên đơn, nếu bị đơn không trả số tiền trên thì bị đơn phải chịu lãi suất theo Điều
468 của Bộ luật Dân sự năm 2015 tương ứng với thời gian và số tiền chưa thi hành
án.
Ngoài ra, án sơ thẩm còn tuyên về án phí sơ thẩm và thông báo quyền kháng
cáo cho các đương sự theo quy định của pháp luật.
- Ngày 07/6/2025, bị đơn ông Phan Tấn L có đơn kháng cáo và được Tòa án
cấp sơ thẩm nhận ngày 10/6/2025 và ngày 08/6/2025, bị đơn bà Trần Bạch Ê có
đơn kháng cáo và được Tòa án cấp sơ thẩm nhận ngày 09/6/2025. Ông L và bà Ê
6
yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm sửa Bản án sơ thẩm số 65/2025/DS-ST ngày
27/5/2025 của Tòa án nhân dân quận Bình Thủy, thành phố Cần Thơ cũ theo hướng
bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
- Tại phiên tòa phúc thẩm:
+ Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn không rút đơn khởi kiện và
cho rằng: Ngày ký thỏa thuận cam kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đặt cọc
số tiền 1.300.000.000 đồng, đến ngày 12/3/2021 sẽ trả thêm số tiền 1.100.000.000
đồng, số tiền còn lãi 350.000.000 đồng sẽ trả đủ khi hoàn thành thủ tục công chứng
tại Văn phòng công chứng, nhưng đến ngày 12/3/2021 hai bên thống nhất giao
nhận số tiền 1.000.000.000 đồng; do bị đơn không thiện chí làm thủ tục cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất nên yêu cầu phạt cọc, trả tiền chuyển nhượng và
nghĩa vụ chậm trả trên số tiền 1.000.000.000 đồng với mức lãi suất 0,833%/tháng
là đúng pháp luật, khi khởi kiện đến nay nguyên đơn không yêu cầu xử lý hậu quả
của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, nên không có yêu cầu
Tòa án thẩm định, định giá đất. Vì vậy, đề nghị Tòa án không chấp nhận kháng cáo
của các bị đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm.
+ Đến thời điểm mở phiên tòa, các bị đơn không có đơn thay đổi, bổ sung
hoặc rút đơn kháng cáo. Các đương sự không tự thỏa thuận được với nhau về việc
giải quyết vụ án.
+ Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn cho rằng: Các
bên ký thỏa thuận chuyển nhượng phần đất diện tích 248m
2
là có thật, không cần
phải chứng minh và hai bên đặt cọc số tiền 1.300.000.000 đồng, nguyên đơn đã nhờ
cán bộ địa chính đo đạc thửa đất thể hiện từng phần đất của từng người được hưởng
thừa kế, không có tranh chấp với những người thừa kế khác, nguyên đơn đã nhiều
lần yêu cầu bị đơn thỏa thuận nhưng bị đơn đều không có mặt, nên lỗi thuộc về bị
đơn, bị đơn không thực hiện đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để
hoàn tất thủ tục, nên đặt cọc thì phải phạt cọc, còn số tiền 1.000.000.000 đồng trả
thêm nhưng bị đơn không thực hiện dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng không thể
ký kế được thì phải chịu lãi suất chậm trả là đúng pháp luật, đề nghị Hội đồng xét
xử không chấp nhận kháng cáo của các bị đơn và áp dụng khoản 1 Điều 308 của Bộ
luật TTDS, giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm.
+ Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn ông L cho rằng: Do
văn bản hai bên thỏa thuận là cam kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không
chỉ là đặt cọc và hai bên đã thực hiện tiếp việc chuyển nhượng với số tiền giao nhận
thêm là 1.000.000.000 đồng, nên không thể phạt cọc. Đồng thời, nguyên đơn cho
rằng bị đơn không thiện chí làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là
không đúng, thể hiện qua Vi bằng, khi nhận số tiền 1.000.000.000 đồng thì giao
ông L cắm mốc và ông L có thiện chí làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, nhưng chưa được cấp giấy không phải lỗi của ông L, nên Tòa án cấp sơ
thẩm buộc trả cọc, phạt cọc và tính lãi suất chậm trả trên số tiền chuyển nhượng
nhận thêm là không đúng pháp luật; nên đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận kháng
cáo của bị đơn ông L và sửa bản án sơ thẩm hoặc hủy bản án sơ thẩm.
7
- Kiểm sát viên phát biểu ý kiến của Viện kiểm sát về tính có căn cứ và hợp
pháp của kháng cáo, về việc tuân thủ và chấp hành pháp luật tố tụng của những
người tiến hành tố tụng và tham gia tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án ở giai
đoạn phúc thẩm và tại phiên tòa phúc thẩm. Đồng thời, về quan điểm giải quyết vụ
án là đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận kháng cáo của các bị đơn và áp dụng
khoản 3 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự, hủy bản án dân sự sơ thẩm, chuyển
hồ sơ về cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại vụ án theo thủ tục chung.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án, được thẩm tra các
chứng cứ tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh luận, ý kiến phát biểu và đề nghị
của Kiểm sát viên, Hội đồng xét xử nhận định:
[1] Người kháng cáo, nội dung và hình thức đơn kháng cáo, thời hạn kháng
cáo của ông L và bà Ê là đúng theo quy định tại Điều 271, Điều 272, khoản 1 Điều
273 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2025) - viết tắt là
Bộ luật TTDS, nên kháng cáo hợp lệ được Tòa án chấp nhận và tiến hành xét xử
phúc thẩm theo quy định của pháp luật.
[2] Tại phiên tòa, nguyên đơn Ông H có mặt, nhưng tiếp tục hủy quyền cho
người đại diện hợp pháp tham gia phiên tòa; các bị đơn ông L và bà Ê vắng mặt,
nhưng có đơn đề nghị xét xử vắng mặt. Việc vắng mặt của những người vừa nêu
không ảnh hưởng đến việc xét xử vụ án. Do vậy, Hội đồng xét xử căn cứ khoản 3
Điều 296 của Bộ luật TTDS, tiến hành xét xử vụ án theo thủ tục chung.
[3] Xét kháng cáo của các bị đơn ông L và bà Ê về việc yêu cầu Tòa án cấp
phúc thẩm sửa Bản án sơ thẩm số 65/2025/DS-ST ngày 27/5/2025 của Tòa án nhân
dân quận Bình Thủy, thành phố Cần Thơ cũ theo hướng bác toàn bộ yêu cầu khởi
kiện của nguyên đơn. Xét thấy, “Tại Thỏa thuận cam kết chuyển nhượng quyền sử
dụng đất” ngày 03/02/2021 (BL số 10 - 12) thể hiện: Bên A (Bên chuyển nhượng)
là ông Phan Tấn L và bà Trần Bạch Ê; còn Bên B (Bên nhận chuyển nhượng) là
ông Nguyễn Văn H. Đối tượng thỏa thuận là quyền sử dụng đất tại một phần thửa
đất số 57, tờ bản đồ số 13, tọa lạc tại đường H, phường B, quận T, thành phố Cần
Thơ, với tổng diện tích 248m
2
. Giá chuyển nhượng là 2.650.000.000 đồng; đợt 1,
bên B đặt cọc cho bên A số tiền 1.300.000.000 đồng vào ngày ký thỏa thuận
chuyển nhượng ngày 03/02/2021; đợt 2, sau 40 ngày, đến ngày 12/3/2021 bên B
thanh toán đầy đủ cho bên A số tiền 1.100.000.000 đồng; đợt 3, còn lại
250.000.000 đồng, sau khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bên A và bên B
ký hợp đồng chuyển nhượng chính thức. Qua đó, đúng ngày 12/3/2021 hai bên
thống nhất và nhờ Văn phòng Thừa phát lại Đồng Tháp lập vi bằng (BL số 13 - 19)
nội dung thỏa thuận: Bên A đồng ý nhận số tiền thanh toán đợt 2 là 1.000.000.000
đồng, sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bên A sẽ thực hiện các
công việc ký chuyển nhượng cho bên B tại cơ quan công chứng có thẩm quyền; bên
B có trách nhiệm thanh toán số tiền còn lại đợt 3 là 350.000.000 đồng. Như vậy, từ
những tài liệu, chứng cứ như vừa nêu trên thể hiện sau khi các bên ký thỏa thuận
8
cam kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bên B đặt cọc trước cho bên A số
tiền 1.300.000.000 đồng và thanh toán lần 2 số tiền 1.000.000.000 đồng, nên bên A
nhận tổng cộng số tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 2.300.000.000 đồng,
số tiền chuyển nhượng còn lại 350.000.000 đồng sẽ được thanh toán sau khi hoàn
tất thủ tục chuyển nhượng được công chứng tại Văn phòng công chứng. Do đó, tuy
chưa hoàn tất thủ tục chuyển nhượng được công chứng tại Văn phòng công chứng,
nhưng các bên đã và đang thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
và số tiền đặt cọc đã được các bên thống nhất cộng vào tiền chuyển nhượng đất. Vì
vậy, không còn dừng lại ở hợp đồng đặt cọc đơn thuần được quy định tại Điều 328
của Bộ luật Dân sự năm 2015. Chính vì vậy, Tòa án cấp sơ thẩm buộc trả cọc và
phạt cọc là chưa phù hợp với chứng cứ cũng như tình tiết của vụ án. Ngoài ra, Tòa
án cấp sơ thẩm buộc phía bị đơn trả lại cho nguyên đơn số tiền 1.000.000.000 đồng
và tính lãi 0,833%/tháng cũng không phù hợp với quy định của pháp luật. Bởi vì,
thỏa thuận giữa các bên là chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên đã và đang
thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, khi hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất không đảm bảo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 117
của Bộ luật Dân sự năm 2015 thì bị vô hiệu theo quy định tại Điều 122 của Bộ luật
Dân sự năm 2015, nên cần xem xét hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu
được quy định tại Điều 131 của Bộ luật Dân sự năm 2015. Do đó, cần buộc các bị
đơn trả lại cho nguyên đơn số tiền đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổng
cộng là 2.300.000.000 đồng theo quy định tại khoản 2 Điều 131 vừa nêu. Còn việc
“Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường” theo quy định tại khoản 4 Điều 131
của Bộ luật Dân sự năm 2015, xác định ai có lỗi, lỗi ở mức độ nào thì Tòa án cấp
phúc thẩm chưa xem xét, vì ở giai đoạn sơ thẩm các đương sự trong vụ án không ai
yêu cầu Tòa án tiến hành thẩm định giá tài sản có tranh chấp để làm cơ sở xem xét,
giải quyết vụ án. Vì vậy, các đương sự có quyền khởi kiện thành vụ kiện khác liên
quan đến bồi thường thiệt hại khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị
vô hiệu.
[4] Từ những nhận định tại mục [3] nêu trên thấy rằng kháng cáo của nguyên
đơn là có căn cứ chấp nhận một phần. Hội đồng xét xử căn cứ khoản 2 Điều 308,
khoản 6 Điều 313 của Bộ luật TTDS, sửa một phần bản án dân sự sơ thẩm theo
hướng chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, buộc các bị đơn trả
lại cho nguyên đơn toàn bộ số tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã nhận là
2.300.000.000 đồng; không chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn
đối với yêu cầu phạt cọc và tính lãi suất chậm trả tổng số tiền 1.573.097.000 đồng.
[5] Về án phí dân sự sơ thẩm: Do sửa bản án dân sự sơ thẩm, nên án phí dân
sự sơ thẩm được xác định lại theo quy định tại khoản 2 Điều 148 của Bộ luật TTDS
và khoản 2 Điều 29 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của
Ủy ban Thường vụ Quốc hội. Cụ thể, yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn không
được chấp nhận một phần đối với số tiền 1.573.097.000 đồng nên phải chịu án phí
có giá ngạch số tiền 59.192.910 đồng. Do các bị đơn có nghĩa vụ trả cho nguyên
đơn số tiền 2.300.000.000 đồng, nên phải chịu án phí có giá ngạch số tiền
78.000.000 đồng theo quy định tại khoản 1 Điều 147 của Bộ luật TTDS và điểm b
9
khoản 1, khoản 3 Điều 26 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày
30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội. Tuy nhiên, ông L sinh năm 1964 và
bà Ê sinh năm 1965 là người cao tuổi, nên được miễn theo quy định tại điểm đ
khoản 1 Điều 12 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của
Ủy ban Thường vụ Quốc hội.
[6] Tại phiên tòa, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn đề
nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của các bị đơn là không có cơ sở
chấp nhận. Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn đề nghị Hội đồng
xét xử chấp nhận kháng cáo của bị đơn, sửa hoặc hủy bản án sơ thẩm là có căn cứ
chấp nhận một phần như nhận định ở phần trên.
[7] Do sửa bản án dân sự sơ thẩm có liên quan đến kháng cáo, nên các bị đơn
không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm theo quy định tại khoản 2 Điều 148 của
Bộ luật TTDS và khoản 2 Điều 29 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày
30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội. Do các bị đơn được miễn mộp tạm
ứng án phí phúc thẩm, nên không đặt ra xem xét việc hoàn trả lại.
[8] Tại phiên tòa phúc thẩm, đại diện Viện Kiểm sát nhân dân thành phố Cần
Thơ đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận kháng cáo của các bị đơn là có căn cứ,
nhưng đề nghị áp dụng khoản 3 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự, hủy bản án
dân sự sơ thẩm, chuyển hồ sơ về cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại vụ án theo
thủ tục chung là không cần thiết, vì có thể tách thành vụ kiện khác như nhận định ở
phần trên.
Vì các lẽ trên,
QUYẾT ĐỊNH:
Căn cứ khoản 2 Điều 308, khoản 6 Điều 313, khoản 1 Điều 147, khoản 2
Điều 148 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; căn cứ điểm đ khoản 1 Điều 12,
điểm b khoản 1, khoản 3 Điều 26, khoản 2 Điều 29 của Nghị quyết số
326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định
về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án. Tuyên
xử:
1. Chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của các bị đơn ông Phan Tấn L và
bà Trần Bạch Ê.
2. Sửa một phần Bản án dân sự sơ thẩm số 65/2025/DS-ST ngày 27 tháng 5
năm 2025 của Tòa án nhân dân quận Bình Thủy, thành phố Cần Thơ (nay là Tòa án
nhân dân khu vực 2 – Cần Thơ). Án tuyên như sau:
2.1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn
Văn H.
- Buộc các bị đơn ông Phan Tấn L và bà Trần Bạch Ê có nghĩa vụ liên đới trả
cho ông Nguyễn Văn H tổng số tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là
2.300.000.000 đồng (Hai tỷ ba trăm triệu đồng).
10
- Về lãi suất chậm thi hành án: Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của
người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải
chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại
khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015, đối với thời gian chậm thi hành
án.
2.2. Không chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông
Nguyễn Văn H về việc yêu cầu các bị đơn ông Phan Tấn L và bà Trần Bạch Ê trả
số tiền phạt cọc 1.300.000.000 đồng và số tiền lãi chậm trả trên số tiền
1.000.000.000 đồng là 273.097.000 đồng; tổng cộng số tiền 1.573.097.000 đồng
(Một tỷ năm trăm bảy mươi ba triệu không trăm chín mươi bảy nghìn đồng).
2.3 Về án phí dân sự sơ thẩm:
- Nguyên đơn ông Nguyễn Văn H phải chịu án phí dân sự sơ thẩm số tiền
59.192.910 đồng (Năm mươi chín triệu một trăm chín mươi hai nghìn chín trăm
mười đồng), nhưng được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp 53.749.300
đồng (Năm mươi ba triệu bảy trăm bốn mươi chín nghìn ba trăm đồng) theo Biên
lai thu số 0002272 ngày 22/6/2023 tại Chi cục Thi hành án dân sự quận Bình Thủy,
thành phố Cần Thơ (nay là Phòng Thi hành án dân sự khu vực 2 – Cần Thơ). Như
vậy, ông Nguyễn Văn H còn phải nộp thêm số tiền 5.443.610 đồng (Năm triệu bốn
trăm bốn mươi ba nghìn sáu trăm mười đồng).
- Bị đơn ông Phan Tấn L và bà Trần Bạch Ê được miễn toàn bộ tiền án phí
dân sự sơ thẩm.
3. Án phí dân sự phúc thẩm: Ông Phan Tấn L và bà Trần Bạch Ê không phải
chịu án phí dân sự phúc thẩm.
4. Bản án phúc thẩm này có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.
5. Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2
Luật Thi hành án dân sự năm 2008 (được sửa đổi, bổ sung năm 2014), thì những
người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận
thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi
hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự. Thời
hiệu yêu cầu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án
dân sự.
Nơi nhận:
- VKSND thành phố Cần Thơ;
- TAND khu vực 2 - Cần Thơ;
- THADS khu vực 2 - Cần Thơ;
- Các đương sự;
- Lưu: VT, hồ sơ vụ án.
TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM
THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA
(Đã ký)
Nguyễn Văn Toàn
11
12
Tải về
Bản án số 638/2025/DS-PT
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để tải file. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
Bản án số 638/2025/DS-PT
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để tải file. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
Bản án/ Quyết định cùng đối tượng
1
Ban hành: 26/11/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
2
Ban hành: 12/11/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
3
Ban hành: 06/11/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
4
Ban hành: 06/11/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
5
Ban hành: 14/10/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
6
Ban hành: 30/09/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
7
Ban hành: 30/09/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
8
Ban hành: 30/09/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
9
Ban hành: 30/09/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
10
Ban hành: 30/09/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
11
Ban hành: 30/09/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
12
Ban hành: 29/09/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
13
Ban hành: 29/09/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
14
Ban hành: 29/09/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
15
Ban hành: 29/09/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
16
Ban hành: 29/09/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
17
Ban hành: 29/09/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
18
Ban hành: 29/09/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
19
Ban hành: 29/09/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
