Tra cứu Bản án/Quyết định của tòa án

Tìm nâng cao

Tìm kiếm nâng cao Tất cả Tiêu đề Số hiệu văn bản Cụm từ chính xác

Bản án số 602/2026/DS-PT ngày 17/06/2026 của TAND TP. Cần Thơ về tranh chấp hợp đồng tín dụng

Thuộc tính
Nội dung
VB gốc
VB liên quan
Lược đồ
Đính chính
Án lệ
BA/QĐ cùng nội dung
Tải về

Báo lỗi

Thuộc tính Bản án 602/2026/DS-PT

Tên Bản án:	Bản án số 602/2026/DS-PT ngày 17/06/2026 của TAND TP. Cần Thơ về tranh chấp hợp đồng tín dụng
Quan hệ pháp luật:	Tranh chấp hợp đồng tín dụng
Cấp xét xử:	Phúc thẩm
Tòa án xét xử:	TAND TP. Cần Thơ
Số hiệu:	602/2026/DS-PT
Loại văn bản:	Bản án
Ngày ban hành:	17/06/2026
Lĩnh vực:	Dân sự
Áp dụng án lệ:	Đã biết Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để xem áp dụng án lệ. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
Đính chính:	Đã biết Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để xem đính chính. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
Thông tin về vụ/việc:	Tranh chấp hợp đồng tín dụng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng thế chấp và hợp đồng vay tài sản

Tóm tắt Bản án

Nội dung tóm tắt đang được cập nhật, Quý khách vui lòng quay lại sau!

Tải văn bản

TÒA ÁN NHÂN DÂN

THÀNH PHỐ CẦN THƠ

Bản án số: 602/2026/DS-PT

Ngày 17 – 6 – 2026

V/v “Tranh chấp hợp đồng tín

dụng, hợp đồng chuyển nhượng

quyền sử dụng đất, hợp đồng thế

chấp và hợp đồng vay tài sản”.

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ CẦN THƠ

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Bùi Thanh Quốc

Các Thẩm phán: 1/ Ông Phạm Văn Bình

2/ Bà Lê Thị Thọ

- Thư ký phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Hoàng Dung – Thư ký Tòa án nhân

dân thành phố Cần Thơ.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Cần Thơ tham gia phiên

tòa: Ông Lâm Thành Them – Kiểm sát viên.

Trong ngày 17 tháng 6 năm 2026, tại trụ sở Tòa án nhân dân thành phố Cần

Thơ xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 729/2026/TLPT-DS ngày 28

tháng 4 năm 2026 về việc “Tranh chấp hợp đồng tín dụng, hợp đồng chuyển

nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng thế chấp và hợp đồng vay tài sản”. Do Bản

án dân sự sơ thẩm số: 189/2025/DSST ngày 12 tháng 11 năm 2025 của Tòa án

nhân dân khu vực 14 – Cần Thơ bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 142/2026/QĐ-PT ngày

19 tháng 5 năm 2026, giữa các đương sự:

* Nguyên đơn: Ngân hàng thương mại cổ phần Q (sau đây gọi tắt là

V).

Địa chỉ: tầng A và tầng 2, tòa nhà S, số A pastuer, phường S, thành phố Hồ

Chí Minh.

Người đại diện theo ủy quyền: Bà Nguyễn Thảo T – Cán bộ Ngân hàng

thương mại cổ phần Q. (Có mặt)

Địa chỉ: Tầng F, Tòa nhà P, số B U, phường T, thành phố Hồ Chí Minh.

* Bị đơn:

1. Ông Phan Thanh H, sinh năm 1985. (Vắng mặt)

Địa chỉ: Ấp T, xã T, thành phố Cần Thơ.

Người đại diện theo ủy quyền: Ông Nguyễn Văn S, sinh năm 1955. (Có

mặt)

Địa chỉ: A, khu V, phường A, thành phố Cần Thơ.

2. Bà Huỳnh Thị N, sinh năm 1985. (Vắng mặt)

Địa chỉ: Số E, ấp N, xã N, Thành phố Cần Thơ.

* Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan:

1. Ông Lê Văn C, sinh năm 1953. (Vắng mặt)

2. Bà Nguyễn Thị C1. (Có mặt)

3. Bà Nguyễn Thị L, sinh năm 1964. (Có mặt)

4. Bà Nguyễn Thị Tuyết L1, sinh năm 1990. (Có mặt)

5. Ông Ngô Văn D, sinh năm 1990. (Có mặt)

Cùng địa chỉ: Khu V, phường T, thành phố Cần Thơ.

6. Bà Phạm Thị L2, sinh năm 1955. (Có mặt)

7. Ông Lê Văn Đ, sinh năm 1950. (Vắng mặt)

Cùng địa chỉ: Ấp T, xã Đ, thành phố Cần Thơ.

8. Bà Nguyễn Thị Kim H1, sinh năm 1987. (Vắng mặt)

Địa chỉ: Ấp T, xã T, thành phố Cần Thơ.

9. Ông Phạm Văn C2, sinh năm 1980. (Có mặt)

Địa chỉ: số A, phố A, Phường T, thành phố Hải Phòng.

Người kháng cáo: Nguyên đơn Ngân hàng V và người có quyền lợi, nghĩa

vụ liên quan ông Phạm Văn C2.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Trong đơn khởi kiện và bản tự khai và quá trình tố tụng tại Toà án, người

đại diện theo uỷ quyền của nguyên đơn bà Nguyễn Thảo T trình bày như sau:

Ngân hàng V đã ký với ông Phan Thanh H, bà Huỳnh Thị N các Hợp đồng tín

dụng, cụ thể như sau:

1/ Hợp đồng tín dụng số 338.HĐTD.610.18 ngày 06/06/2018 với nội dung:

VIB cho ông Phan Thanh H, bà Huỳnh Thị N vay số tiền: 220.000.000 đồng; mục

đích vay vốn: Mua sắm vật dụng gia đình; thời hạn vay: 96 tháng; lãi suất tại thời

điểm giải ngân: 12,39%/năm. Lãi suất này sẽ được V chủ động điều chỉnh 03

tháng một lần bằng lãi suất cơ sở cộng biên độ 3,99%/năm; Hoàn trả khoản tín

dụng gốc: Vào ngày 05 hàng tháng, trả trong 96 tháng, trong 95 tháng đầu mỗi

tháng trả 2.290.000 đồng, tháng cuối cùng trả 2.450.000 đồng, kỳ trả đầu tiên vào

ngày 05/07/2018. Ngày trả lãi: Vào ngày 05 hàng tháng, kỳ trả đầu tiên vào ngày

05/07/2018; Trả phí: Theo quy định của V từng thời kỳ.

Ngày 07/06/2018, V đã giải ngân cho ông Phan Thanh H, bà Huỳnh Thị N

theo Đơn đề nghị giải ngân kiêm khế ước nhận nợ số 338.KUNN.610.18 với số

tiền 220.000.000 đồng theo đúng yêu cầu của khách hàng và phù hợp với HĐTD.

2/ Hợp đồng tín dụng số 279.HĐTD.610.19 ngày 02/05/2019 với nội dung:

VIB cho ông Phan Thanh H, bà Huỳnh Thị N vay số tiền: 530.000.000 đồng; mục

đích vay vốn: Tái tài trợ nhận chuyển nhượng Quyền sử dụng đất; thời hạn vay:

300 tháng; lãi suất tại thời điểm giải ngân: 9,9%/năm. Lãi suất này là lãi suất ưu

đãi (so với lãi suất thông thường là: Lãi suất cơ sở theo sản phẩm trong kỳ + biên

độ 4,1%/năm) và chỉ được áp dụng trong 12 tháng đầu tiên kể từ ngày giải ngân

khoản tín dụng. Hết thời hạn ưu đãi nói trên, lãi suất sẽ được điều chỉnh lại 03

tháng một lần bằng lãi suất cơ sở theo sản phẩm cộng biên độ 4,1%/năm; Hoàn

trả khoản tín dụng gốc: Vào ngày 30 hàng tháng, trả trong 300 tháng, trong 299

tháng đầu mỗi tháng trả 1.767.000 đồng, tháng cuối trả 1.667.000 đồng, kỳ trả

đầu tiền vào ngày 30/05/2019. Ngày trả lãi: Vào ngày 30 hàng tháng, kỳ trả đầu

tiên vào ngày 30/05/2019; Trả phí: Theo quy định của V từng thời kỳ.

Ngày 08/05/2019 V đã giải ngân cho ông Phan Thanh H, bà Huỳnh Thị N

theo Đơn đề nghị giải ngân kiêm khế ước nhận nợ số 279.KUNN.610.19 với số

tiền 530.000.000 đồng theo đúng yêu cầu của khách hàng và phù hợp với HĐTD.

Để bảo đảm cho hai khoản vay nêu trên, ông H, bà N đã thế chấp các tài

sản sau cho V:

Tài sản 1: “Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại thửa đất số:

510, tờ bản đồ số: 3, địa chỉ: Ấp T, xã Đ, thành phố Cần Thơ, tài sản gắn liền trên

đất là nhà ở theo Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài

sản khác gắn liền với đất số: CS01875 do Sở Tài nguyên và môi trường thành phố

C cấp ngày 16/11/2017, cập nhật chuyển nhượng cho bà Huỳnh Thị N ngày

20/4/2018”. Tài sản này được thế chấp tại VIB theo Hợp đồng thế chấp Quyền sử

dụng đất số công chứng: 8876, Quyển số: 01/2018/TP/CC-SCC/HĐGD do Văn

phòng C3, thành phố Cần Thơ công chứng ngày 06/06/2018 và Hợp đồng thế chấp

tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai số 338B.HĐTC.610.18 ngày

06/06/2018. Việc thế chấp và đăng ký giao dịch bảo đảm theo đúng quy định của

pháp luật.

Tài sản 2: “Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại thửa đất số:

1696, tờ bản đồ số: 5, địa chỉ: khu V, phường T, thành phố Cần Thơ, tài sản gắn

liền trên đất là nhà ở theo Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất số: CS02849 do Sở Tài nguyên và môi trường

thành phố C cấp ngày 18/05/2018, cập nhật chuyển nhượng cho ông Phan Thanh

H ngày 19/4/2019”.

Tài sản 3: “Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại thửa đất số:

752, tờ bản đồ số: 5, địa chỉ: khu V, phường T, thành phố Cần Thơ, tài sản gắn

liền trên đất là nhà ở theo Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất số: CS02848 do Sở Tài nguyên và môi trường

thành phố C cấp ngày 18/05/2018, cập nhật chuyển nhượng cho ông Phan Thanh

H ngày 19/4/2019”.

Hai tài sản này được thế chấp tại VIB theo Hợp đồng thế chấp Quyền sử

dụng đất số công chứng: 4557, Quyển số: 03/2019/TP/CC-SCC/HĐGD do Văn

phòng C4, thành phố Cần Thơ công chứng ngày 06/05/2019. Việc thế chấp và

đăng ký giao dịch bảo đảm theo đúng quy định của pháp luật.

Quá trình thực hiện hợp đồng ông Phan Thanh H, bà Huỳnh Thị N đã vi

phạm nội dung thỏa thuận tại các hợp đồng tín dụng đã ký kết, khoản vay đã quá

hạn thanh toán kể từ ngày 05/09/2022.

Tạm tính đến ngày 16/10/2025, ông Phan Thanh H, bà Huỳnh Thị N đã trả

cho V số tiền tổng cộng là 463.484.776 đồng (trong đó: nợ gốc 185.180.000 đồng,

nợ lãi 278.304.776 đồng) và còn nợ VIB số tiền là: 905.850.493 đồng.

Vì vậy, V yêu cầu ông H và bà N phải trả số tiền nợ tính đến ngày

16/10/2025 là 905.850.493đồng và lãi phát sinh theo thoả thuận trong các hợp

đồng tín dụng đã ký kết. Trường hợp ông H, bà N không trả hoặc trả không hết

nợ thì VIB yêu cầu cho phát mãi tài sản thế chấp để thu hồi nợ cho VIB theo các

hợp đồng thế chấp đã ký kết.

Quá trình tố tụng người đại diện theo uỷ quyền của bị đơn là ông Nguyễn

Văn S trình bày như sau:

Ông Phan Thanh H có nhận chuyển nhượng của bà Phạm Thị L2 và ông Lê

Văn Đ phần đất diện tích khoảng 500m

, giá chuyển nhượng là 150.000.000 đồng.

Khi mua đất ông H có xuống coi đất thực tế, trên đất có nhà của bà L2 và ông Đ,

hai bên thoả thuận cho vợ chồng bà L2 và ông Đ tiếp tục ở trên đất này, khi nào

bà L2 có tiền thì chuộc lại, với giá theo giá đã chuyển nhượng cộng với lãi suất

theo lãi của ngân hàng. Việc bà L2 cho rằng ký chuyển nhượng làm tin để vay

tiền là không đúng vì hai bên có ký hợp đồng chuyển nhượng công chứng theo

quy định của pháp luật. Số tiền 150.000.000 đồng này được giao hai lần, bà Kim

H1 giao một lần, ông H giao một lần, còn mỗi người giao bao nhiêu tiền thì ông

không nhớ, việc giao nhận tiền không có làm giấy tờ. Việc bà L2 cho rằng có

đóng lãi cho phía ông H, bà N 09 tháng, mỗi tháng 750.000 đồng, việc này ông

không biết.

Đối với phần đất thế chấp ở T, ông Phan Thanh H mua trực tiếp từ ông

Phạm Văn C2. Diện tích bao nhiêu ông không nhớ, chỉ nhớ là 02 nền gần nhau,

cách một nền trống. Khi mua trên đất có 01 căn nhà, ông C2 nói là nhà của ông

C2. Phía ông H không có vô gặp những người trong nhà. Giá chuyển nhượng bao

nhiêu tôi không nhớ, nhưng nhớ là có vay 500.000.000 đồng. Khi đó ông Phan

Thanh H không biết ông C, bà L, ông D, bà L1. Thời điểm mua đất của ông C2

sau thời điểm mua đất của ông Đ, bà L2 khoảng một năm.

Khi ông H xuống nhận đất thì con ông C ra cản trở nên ông H có liên hệ

với chính quyền ở khu vực để yêu cầu giải quyết, còn giải quyết xong chưa thì

ông không nắm.

Đối với yêu cầu đòi nợ của ngân hàng V, ông H đồng ý trả nợ theo yêu cầu

của ngân hàng, trường hợp ông H không thanh toán hoặc thanh toán không đủ cho

ngân hàng thì ông H đồng ý cho phát mãi các tài sản thế chấp để trả nợ ngân hàng.

Đồng thời, không đồng ý với yêu cầu độc lập của những người có quyền lợi,

nghĩa vụ liên quan là bà L2, ông Đ, ông D, bà L1 và ông C, bà L.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Lê Văn C trình bày như sau:

Phần đất mà VIB yêu cầu phát mãi để thu hồi nợ của ông H và bà N có

nguồn gốc là đất của ông C, ông được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

vào khoảng năm 2015 đến 2016. Ông có thế chấp quyền sử dụng đất này cho ông

C2 người Hải Dương. Ông thế chấp 02 giấy chứng nhận để vay 60.000.000 đồng.

Ông C2 kêu ký hợp đồng chuyển nhượng đất để làm tin, thời hạn vay không có

thoả thuận, lãi suất thoả thuận là 80.000 đồng/1.000.000 đồng/tháng. Ông đóng

lãi được 02 năm thì giảm còn 60.000 đồng/1.000.000 đồng nhưng ông không còn

khả năng đóng lãi, ông C2 dồn lại thành 30.000.000 đồng kêu ông ký nhận nợ

nhưng ông không đồng ý ký. Sau đó, ông bán nhà, đất cho Nguyễn Thị Tuyết L1

và Ngô Văn D lấy tiền trả nợ cho C2 nhưng C2 không cho ông chuộc đất mà chửi

ông. Ông và D có đi tìm C2 mà không gặp. Việc ông C2 sang tên đất của ông cho

Phan Thanh H ông không hay biết cho đến khi Toà án xuống làm việc ông mới

biết. Việc ông vay tiền của ông Phạm Văn C2 không có làm hợp đồng vay tiền

hay giấy tờ vay tiền mà làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vì ông

C2 nói với ông là làm cho có hình thức thôi, kêu ông yên tâm khi nào ông có tiền

trả thì C2 sẽ huỷ bỏ hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.

Việc ông đóng lãi cho ông C2 không có làm giấy tờ gì, C2 có ghi sổ nhưng

sổ Chiến giữ, ông không có giữ. Khi đóng lãi, C2 hẹn ông gặp mặt nhiều chỗ khác

nhau, không có đến nhà C2. Ông cũng không biết nhà C2 ở đâu.

Trong vụ án này, ông C yêu cầu Toà án huỷ hai hợp đồng chuyển nhượng

quyền sử dụng đất giữa ông C và ông Phạm Văn C2, huỷ hợp đồng chuyển nhượng

giữa ông Phạm Văn C2 với Phan Thanh H và huỷ hợp đồng thế chấp giữa Phan

Thanh H và Ngân hàng V; đồng thời ông đồng ý công nhận hợp đồng chuyển

nhượng giữa ông và Ngô Văn D, Nguyễn Thị Tuyết L1; đồng ý công nhận hợp

đồng chuyển nhượng giữa ông với bà Nguyễn Thị L. Ông đồng ý trả số nợ còn lại

cho ông C2 để chuộc lại quyền sử dụng đất.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị L trình bày như sau:

Bà nhận chuyển nhượng đất của ông Lê Văn C năm 2005, diện tích chuyển

nhượng ngang 4,2m dài 25,7m, giá chuyển nhượng 14.805.000 đồng (mười bốn

triệu tám trăm lẻ năm ngàn đồng), tiền này bà đã trả đủ cho ông C. Bà mua đất và

cất nhà ở trước, sau đó một năm mới làm giấy tay mua bán. Khi mua do hoàn cảnh

gia đình khó khăn nên bà chưa làm thủ tục sang tên. Từ khi bà cất nhà và sinh

sống tại thửa đất 752 đến nay thì không có ai làm việc ở ngân hàng xuống thẩm

định cho vay, việc đất bà đang ở bị thế chấp vay tiền bà không hề hay biết. Việc

ông C lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để vay tiền từ ông Phạm Văn C2

bà không hay biết. Trong vụ án này, bà yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển

nhượng quyền sử dụng đất giữa bà và ông Lê Văn C, công nhận cho bà phần đất

bà đã mua của ông C theo diện tích đo đạc thực tế.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Nguyễn Thị Tuyết L1 và ông

Ngô Văn D trình bày thống nhất như sau:

Ông D và bà L1 là vợ chồng, có đăng ký kết hôn theo quy định của pháp

luật. Phần đất mà vợ chồng ông, bà đang ở có nguồn gốc là của ông Lê Văn C

chuyển nhượng cho vợ chồng ông, bà vào đầu năm 2019, đến ngày 11/7/2019 hai

bên mới ký hợp đồng chuyển nhượng. Giá chuyển nhượng thực tế là 235.000.000

đồng (hai trăm ba mươi lăm triệu đồng) nhưng ghi trong hợp đồng là 180.000.000

đồng (một trăm tám mươi triệu đồng) để giảm tiền thuế (có lúc khai vì ông C nợ

nần nhiều người nên ông C nhờ ghi giá thấp giùm). Vợ chồng ông, bà đã trả được

55.000.000 đồng (năm mươi lăm triệu đồng), còn lại 180.000.000 đồng, thoả

thuận giữ lại để thanh toán nợ cho ông C2, lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất về sang tên cho ông, bà xong thì ông, bà sẽ trả đủ. Thửa đất mà vợ chồng ông,

bà mua là thửa 752, nhưng không mua hết thửa mà chỉ mua phần có nhà sẵn, kích

thước ngang 4,2m dài từ lộ vô hết đất. Khi đó ông C cho ông, bà xem bằng khoán

phô tô và nói bằng khoán chỉ giao cho C2 làm tin chứ chưa chuyển nhượng cho

C2. Vì vậy ông, bà mới mua.

Việc ông, bà sửa chữa nhà, không có giấy tờ, tài liệu gì chứng minh vì thuê

thợ vườn và tự làm thêm. Ông, bà đã đầu tư sửa chữa từ năm 2019 đến nay nhiều

lần, tổng cộng khoảng 100.000.000 đồng, không có hoá đơn chứng từ gì lưu lại.

Trong vụ án này, ông D và bà L1 yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển

nhượng quyền sử dụng đất giữa ông, bà với ông Lê Văn C tại thửa đất số 752, tờ

bản đồ 05, diện tích 226m

, toạ lạc tại khu vực T, phường T, thành phố Cần Thơ,

yêu cầu tuyên vô hiệu một phần hợp đồng thế chấp giữa nguyên đơn và ông Phan

Thanh H đối với phần đất ông, bà yêu cầu công nhận.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Lê Văn Đ và bà Phạm Thị

L2 trình bày thống nhất như sau:

Phần đất tại ấp T, xã Đ mà V yêu cầu phát mãi thu hồi nợ của ông Phan

Thanh H bà Huỳnh Thị N có nguồn gốc là của vợ chồng bà. Vào năm 2017, bà có

vay của Nguyễn Thị Kim H1 số tiền 50.000.000 đồng. Bà Kim H1 yêu cầu vợ

chồng bà ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà H1 để thế chấp làm tin thì

bà H1 mới cho vay. Vì vậy, vợ chồng bà mới tin tưởng và ký giấy. Sau khi ký

giấy thì Phan Thanh H là người đưa tiền cho bà, đưa nhiều lần tổng cộng là

50.000.000 đồng. Lãi suất là 1,5%/tháng tương đương 750.000 đồng/tháng, ông,

bà đóng lãi được 09 tháng, trong đó 06 tháng đầu là trừ vào tiền vay, 03 tháng sau

bà chuyển khoản cho Huỳnh Thị N. Việc bà Nguyễn Thị Kim H1 sang tên quyền

sử dụng đất cho Huỳnh Thị N ông, bà không biết. Việc ông H, bà N thế chấp đất

vay tiền ngân hàng ông, bà có biết nhưng không nghĩ H và N vay nhiều như vậy,

chỉ nghĩ khi nào có tiền thì chuộc lại thì lấy giấy tờ lại. Bà L2 có tới nhà bà Kim

H1 nhưng bà H1 đi làm ở P nên không gặp được, gặp ông H thì H kêu ông, bà ra

tiền trả ngân hàng lấy giấy về ông H ký sang tên lại cho ông, bà.

Trong vụ án này, ông bà yêu cầu huỷ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

dụng đất từ ông bà sang cho bà Nguyễn Thị Kim H1, huỷ hợp đồng chuyển

nhượng từ bà Kim H1 sang bà Huỳnh Thị N, tuyên vô hiệu đồng thế chấp giữa

VIB với ông H, bà N, ông bà đồng ý trả tiền vay và lãi cho bà Kim H1 và ông H

theo quy định pháp luật.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Nguyễn Thị C1 trình bày như

Bà là vợ của ông Lê Văn C, bà đồng ý với yêu cầu khởi kiện của ông Lê

Văn C, đồng ý công nhận quyền sử dụng đất theo yêu cầu của bà Nguyễn Thị L

và ông Ngô Văn D, bà giao cho ông C quyết định những vấn đề liên quan đến vụ

án này.

Bị đơn Huỳnh Thị N, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Nguyễn Thị

Kim H1 và Phạm Văn C2 đã được triệu tập hợp lệ nhiều lần nhưng không đến

Toà án nên Toà án không ghi được ý kiến của những người này.

Người làm chứng là ông Nguyễn Văn N1 trình bày như sau:

Ông đang sinh sống gần nhà ông Lê Văn C, trước đây vào ngày 10/01/2006,

giữa ông C và bà Nguyễn Thị L có làm tờ bán đất thổ cư, có nhờ ông ký chứng

kiến, còn giá bán cụ thể bao nhiêu ông không biết.

Người làm chứng ông Huỳnh Văn T1 trình bày như sau:

Ông sinh sống gần nhà ông Lê Văn C và Ngô Văn D. Ông sống tại đây

trước khi ông D về đây sinh sống. Ngày 11/7/2019, ông C và ông D có nhờ ông

chứng kiến việc ông C làm hợp đồng thoả thuận chuyển nhượng đất và nhà và

ông có ký tên vào hợp đồng chuyển nhượng. Đối với giá chuyển nhượng và diện

tích chuyển nhượng thì ông không rõ.

Người làm chứng là bà Nguyễn Thị L trình bày:

Bà sinh sống gần nhà ông C và ông D, bà sống tại đây trước khi ông D và

bà L1 về đây sinh sống. Vào ngày 11/7/2019, ông C có làm hợp đồng chuyển

nhượng đất và nhà cho ông D có nhờ bà và ông Huỳnh Văn T1 ký chứng kiến và

bà có ký tên vào hợp đồng. Giá và diện tích chuyển nhượng bao nhiêu bà không

rõ.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số: 189/2026/DSST ngày 12 tháng 11 năm 2026,

Tòa án nhân dân khu vực 14 – Cần Thơ đã tuyên xử:

Tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là Ngân hàng

Thương mại cổ phần Q đối với ông Phan Thanh H và bà Huỳnh Thị N.

Buộc ông Phan Thanh H, bà Huỳnh Thị N trả cho Ngân hàng Thương mại

cổ phần Q số tiền nợ tính đến ngày 12/11/2025 là 913.820.349 đồng (chín trăm

mười ba triệu tám trăm hai mươi ngàn ba trăm bốn mươi chín đồng). Trong đó,

nợ gốc là 564.820.000 đồng (năm trăm sáu mươi bốn triệu tám trăm hai mươi

ngàn đồng), lãi trong hạn là 11.404.218đồng (mười một triệu bốn trăm lẻ bốn ngàn

hai trăm mười tám đồng); lãi quá hạn là 337.596.131đồng (ba trăm ba mươi bảy

triệu năm trăm chín mươi sáu ngàn một trăm ba mươi mốt đồng). Đồng thời buộc

ông Phan Thanh H và bà Huỳnh Thị N tiếp tục trả lãi cho Ngân hàng Thương mại

cổ phần Q theo thoả thuận trong hợp đồng tín dụng số 279.HĐTD.610.19 ngày

02/5/2019 và hợp đồng tín dụng số 338.HĐTD.610.18 ngày 06/6/2018 kể từ ngày

13/11/2025 cho đến khi trả hết nợ.

Không chấp nhận yêu cầu phát mãi tài sản của Ngân hàng Thương mại cổ

phần Q đối với các thửa đất số 1696, 752 toạ lạc khu vực T, phường T, thành phố

Cần Thơ và thửa đất số 510 toạ lạc ấp T, xã Đ, thành phố Cần Thơ để thu hồi nợ.

Chấp nhận yêu cầu độc lập của ông Lê Văn C, yêu cầu độc lập của bà

Nguyễn Thị L, yêu cầu độc lập của Ngô Văn D, Nguyễn Thị Tuyết L1, yêu cầu

độc lập của bà Phạm Thị L2 và ông Lê Văn Đ.

Tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Lê

Văn C với ông Phạm Văn C2, tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

dụng đất giữa ông Phạm Văn C2 với ông Phan Thanh H đối với hai thửa đất số

1696, 752 toạ lạc khu vực T, phường T, thành phố Cần Thơ. Tuyên vô hiệu hợp

đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Phạm Thị L2, Lê Văn Đ với

Nguyễn Thị Kim H1, giữa bà Nguyễn Thị Kim H1 với bà Huỳnh Thị N đối với

thửa đất số 510 toạ lạc ấp T, xã Đ, thành phố Cần Thơ.

Công nhận hợp đồng chuyển nhượng giữa ông Lê Văn C, bà Nguyễn Thị

C1 với bà Nguyễn Thị L đối với phần đất có diện tích là 101m

trong đó có 40 m

đất ODT, còn lại đất CLN (trong diện tích đất CLN có 20,1 m

m đất nằm trong

HLLG) thuộc thửa đất 752 toạ lạc tại khu vực T, phường T, thành phố Cần Thơ.

Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Lê Văn

C, bà Nguyễn Thị C1 với ông Ngô Văn D, bà Nguyễn Thị Tuyết L1 đối với phần

đất diện tích 106,3m

, trong đó có 71,7m

đất ODT, còn lại đất CLN, trong diện

tích đất CLN có 20,5 m

đất CLN thuộc HLHG thuộc thửa đất số 752, toạ lạc tại

khu vực T, phường T, thành phố Cần Thơ.

Tuyên vô hiệu hợp đồng thế chấp Hợp đồng thế chấp Quyền sử dụng đất

số công chứng: 8876, Quyển số: 01/2018/TP/CC-SCC/HĐGD do Văn phòng C3,

thành phố Cần Thơ công chứng ngày 06/06/2018 và Hợp đồng thế chấp tài sản

gắn liền với đất hình thành trong tương lai số 338B.HĐTC.610.18 ngày

06/06/2018 giữa Phan Thanh H, bà Huỳnh Thị N với Ngân hàng thương mại cổ

phần Q và Hợp đồng thế chấp Quyền sử dụng đất số công chứng: 4557, Quyển

số: 03/2019/TP/CC-SCC/HĐGD do Văn phòng C4, thành phố Cần Thơ công

chứng ngày 06/05/2019 giữa Ngân hàng thương mại cổ phần Q với ông Phan

Thanh H.

Buộc Ngân hàng thương mại cổ phần Q có nghĩa vụ: Giao trả lại cho bà

Phạm Thị L2 và ông Lê Văn Đ Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số: CS01875 do Sở Tài nguyên và môi

trường thành phố C cấp ngày 16/11/2017, cập nhật chuyển nhượng cho bà Huỳnh

Thị N ngày 20/4/2018; Giao trả cho ông Lê Văn C Giấy chứng nhận Quyền sử

dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số: CS02849 do Sở

Tài nguyên và môi trường thành phố C cấp ngày 18/05/2018, cập nhật chuyển

nhượng cho ông Phan Thanh H ngày 19/4/2019 và Giấy chứng nhận Quyền sử

dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số: CS02848 do Sở

Tài nguyên và môi trường thành phố C cấp ngày 18/05/2018, cập nhật chuyển

nhượng cho ông Phan Thanh H ngày 19/4/2019.

Ông Lê Văn C, bà Nguyễn Thị C1, bà Nguyễn Thị L, ông Ngô Văn D, bà

Nguyễn Thị Tuyết L1, bà Phạm Thị L2, ông Lê Văn Đ có quyền liên hệ cơ quan

nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục sang tên, chuyển quyền sử dụng đất.

Ghi nhận sự tự nguyện của ông Lê Văn C trả cho ông Phạm Văn C2 số tiền

60.000.000 đồng (sáu mươi triệu đồng).

Ghi nhận sự tự nguyện của ông Ngô Văn D, bà Nguyễn Thị Tuyết L1 trả

cho ông Lê Văn C số tiền 171.500.000 đồng (một trăm bảy mươi mốt triệu năm

trăm ngàn đồng).

Ghi nhận sự tự nguyện của bà Phạm Thị L2, ông Lê Văn Đ trả cho ông

Phan Thanh H số tiền 50.000.000 đồng (năm mươi triệu đồng).

Buộc ông Phạm Văn C2 trả lại cho ông Phan Thanh H số tiền 500.000.000

đồng (năm trăm triệu đồng).

Kể từ ngày ông Phạm Văn C2, ông Phan Thanh H, ông Lê Văn C có đơn

yêu cầu thi hành án nếu ông Lê Văn C, ông Phạm Văn C2, ông Ngô Văn D, bà

Nguyễn Thị Tuyết L1, bà Phạm Thị L2, ông Lê Văn Đ chậm thanh toán số tiền

theo nghĩa vụ tương ứng nêu trên thì ông Lê Văn C, ông Phạm Văn C2, ông Ngô

Văn D, bà Nguyễn Thị Tuyết L1, bà Phạm Thị L2, ông Lê Văn Đ còn phải trả lãi

chậm trả trên số tiền và thời gian chậm trả với mức lãi suất theo quy định tại khoản

2 Điều 468 của Bộ luật dân sự 2015.

(Kèm theo Bản trích đo địa chính số 93/VPĐKĐĐ và 94/VPĐKĐĐ ngày

16/5/2025 của Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường

thành phố C)

Ngoài ra bản án sơ thẩm còn tuyên về chi phí đo đạc, thẩm định giá, trích

lục hồ sơ, án phí, quyền kháng cáo của các đương sự.

Tại đơn kháng cáo đề ngày 01/12/2025 Nguyên đơn Ngân hàng Thương

mại cổ phần Q yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm xem xét giải quyết sửa bản án sơ

thẩm, chấp nhận yêu cầu của Ngân hàng thương mại cổ phần Q được quyền đề

nghị cơ quan có thẩm quyền làm thủ tục kê biên, phát mãi tài sản bảo đảm là các

quyền sử dụng đất gồm:

Thửa đất số 510, tờ bản đồ số 3 theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (GCNQSDĐ) số C1797917,

số vào sổ cấp GCN: CS01875 do Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố C cấp

ngày 16/11/2017, cập nhật chuyển nhượng cho bà Huỳnh Thị N ngày 20/4/2018,

đất tọa lạc tại ấp T, xã X, huyện T, thành phố Cần Thơ (nay là ấp T, xã Đ, thành

phố Cần Thơ).

Thửa đất số 1696, tờ bản đồ số 5 theo GCNQSDĐ số CN283454, số vào sổ

cấp GCN: CS02849 do Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố C cấp ngày

18/5/2018, cập nhật chuyển nhượng cho ông Phan Thanh H ngày 19/4/2019, đất

tọa lạc tại khu vực T, phường T, quận T, thành phố Cần Thơ (nay là khu vực T,

phường T, thành phố Cần Thơ). Thửa đất số 752, tờ bản đồ số 5 theo GCNQSDĐ

số CN283453, số vào sổ cấp GCN: CS02848 do Sở Tài nguyên và Môi trường

thành phố C cấp ngày 18/5/2018, cập nhật chuyên nhượng cho ông Phan Thanh

H ngày 19/4/2019, đất tọa lạc tại khu vực T, phường T, quận T, thành phố Cần

Thơ (nay là khu vực T, phường T, thành phố Cần Thơ).

Tại đơn kháng cáo đề ngày 07/01/2026 của ông Phạm Văn C2 Kháng cáo

một phần Bản án dân sự sơ thẩm số: 189/2025/DS-ST ngày 12 tháng 11 năm 2025

của Tòa án nhân dân khu vực 14 - Cần Thơ. Ông Phạm Văn C2 yêu cầu Tòa án

nhân dân thành phố Cần Thơ xét xử theo hướng chấp nhận hợp đồng mua bán

giữa ông Phạm Văn C2 và ông Lê Văn C, ông Phan Thanh H. Yêu cầu hủy bỏ nội

dung buộc ông Phạm Văn C2 trả số tiền 500.000.000₫ (Năm trăm triệu đồng) cho

ông Phan Thanh H.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, giữ nguyên yêu cầu trình

bày như cấp sơ thẩm, giữ nguyên yêu cầu kháng cáo.

Ông S trình bày bị đơn vẫn giữ nguyên ý kiến trình bày như cấp sơ thẩm.

Bị đơn chuyển nhượng các thửa đất của ông C2 với số tiền là 500.000.000 đồng,

với hình thức thanh bằng tiền mặt có người làm chứng. Không phải 100.000.000

đồng như ông C2 trình bày.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Phạm Văn C2 trình bày: Việc

chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông C2 với ông C, bà C1 là hoàn toàn hợp

pháp, khi chuyển nhượng có xác nhận chính quyền địa phương là phần đất tại thời

điểm chuyển nhượng không tranh chấp, với số tiền chuyển nhượng là 100.000.000

đồng, sau đó ông C2 chuyển nhượng cho ông H với số tiền 100.000.000 đồng,

không phải 500.000.000 đồng như đại diện ông H trình bày, khi đó ông H giao

bằng tiền mặt cho ông C2. Nay ông C2 yêu cầu Tòa án tiếp tục hợp đồng chuyển

nhượng các hợp đồng trên, ông C2 không đồng ý trả 500.000.000 đồng như bản

án sơ thẩm.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị C1 trình bày: Giữ

nguyên ý kiến đã trình bày tại cấp sơ thẩm.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị L trình bày: Giữ

nguyên ý kiến đã trình bày tại cấp sơ thẩm.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Ngô Văn D và bà Nguyễn Thị

Tuyết L1 trình bày: Giữ nguyên yêu cầu độc lập đã trình bày tại cấp sơ thẩm.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Phạm Thị L2 trình bày: Giữ

nguyên ý kiến đã trình bày tại cấp sơ thẩm.

Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Cần Thơ tại

phiên tòa:

Về việc tuân theo pháp luật tố tụng của Thẩm phán: Thẩm phán đã thực

hiện đúng, đầy đủ quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự và các văn bản quy phạm

pháp luật từ khi thụ lý giải quyết vụ việc để xét xử phúc thẩm đến trước thời điểm

nghị án. Về việc tuân theo pháp luật tố tụng của Hội đồng xét xử, Thư ký phiên

tòa. Hội đồng xét xử phúc thẩm, Thư ký phiên tòa đã thực hiện đúng, đầy đủ quy

định Bộ luật Tố tụng dân sự về việc xét xử phúc thẩm vụ việc.

Về việc chấp hành pháp luật của người tham gia tố tụng: Người tham gia

tố tụng đã thực hiện đúng, đầy đủ quyền và nghĩa vụ tố tụng theo quy định của

pháp luật.

Về việc giải quyết vụ án dân sự: Về hình thức kháng cáo: vụ án được xét

xử ngày 22/9/2025, đến ngày 02/10/2025 Ngân hàng, ông C2 kháng cáo. Như vậy,

kháng cáo trong thời hạn luật định nên hợp lệ về mặt hình thức.

Về nội dung kháng cáo, nhận thấy: Đối với kháng cáo của Ngân hàng, xét

thấy tại thời điểm thẩm định tài sản, Ngân hàng biết trên các thửa đất thế chấp có

ông Đ, ông C, ông D đang trực tiếp quản lý, sử dụng nhưng không xác minh quyền

đối với tài sản, không lấy ý kiến của những người đang sinh sống trên đất. Do đó,

Ngân hàng không đủ căn cứ xác định là người thứ ba ngay tình theo khoản 2 Điều

133 Bộ luật Dân sự. Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu phát mãi tài

sản thế chấp là có căn cứ.

Đối với kháng cáo của ông C2 về yêu cầu công nhận các hợp đồng chuyển

nhượng quyền sử dụng đất, xét thấy giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng thấp

bất thường so với giá trị thực tế của tài sản; các bên không thực hiện việc giao

nhận đất, tài sản vẫn do ông C quản lý sử dụng. Đồng thời, trên đất có nhà ở hiện

hữu nhưng hợp đồng chỉ thể hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do đó, có

căn cứ xác định các hợp đồng chuyển nhượng là giả tạo và vô hiệu; Tòa án cấp sơ

thẩm tuyên vô hiệu các hợp đồng là phù hợp quy định pháp luật.

Đối với kháng cáo của ông C2 về nghĩa vụ hoàn trả tiền cho ông H, do hợp

đồng chuyển nhượng vô hiệu nên các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã

nhận theo Điều 131 Bộ luật Dân sự. Ông H không chứng minh được việc giao

nhận số tiền 500.000.000 đồng, trong khi hợp đồng thể hiện giá chuyển nhượng

là 100.000.000 đồng. Vì vậy, có căn cứ buộc ông C2 hoàn trả cho ông H số tiền

100.000.000 đồng.

Từ những phân tích trên, đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng khoản 2 Điều

308 Bộ luật Tố tụng dân sự, sửa một phần Bản án số 189/2025/DS-ST ngày

12/11/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 14 - Cần Thơ, không chấp nhận kháng

cáo của Ngân hàng, chấp nhận một phần kháng cáo của ông C2, buộc ông C2 trả

cho ông H số tiền 100.000.000 đồng.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, được thẩm

tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa. Hội đồng xét xử nhận

định:

[1] Về quan hệ tranh chấp và thẩm quyền giải quyết vụ án: Cấp sơ thẩm đã

xác định đúng quan hệ tranh chấp và thẩm quyền giải quyết vụ án là đúng quy

định pháp luật.

[2] Đơn kháng cáo của đương sự được nộp trong thời hạn luật định quy

định tại Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015. Người kháng cáo đã thực

hiện đầy đủ nghĩa vụ nộp tạm ứng án phí phúc thẩm nên kháng cáo hợp lệ và được

xem xét theo thủ tục phúc thẩm.

[3] Về nội dụng xét kháng cáo :

[3.1] Xét kháng cáo của nguyên đơn:

Xét kháng cáo của nguyên đơn Ngân hàng Thương mại cổ phần Q yêu cầu

sửa bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận yêu cầu xử lý các tài sản thế chấp để

thu hồi nợ, Hội đồng xét xử phúc thẩm thấy rằng:

Tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ thể hiện giữa Ngân hàng V với ông Phan

Thanh H và bà Huỳnh Thị N có ký kết các hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế

chấp tài sản để bảo đảm nghĩa vụ thanh toán khoản vay. Quá trình thực hiện hợp

đồng, ông H và bà N vi phạm nghĩa vụ trả nợ nên Ngân hàng khởi kiện yêu cầu

thanh toán số tiền còn nợ và xử lý tài sản bảo đảm. Đối với yêu cầu đòi nợ, cấp

sơ thẩm đã chấp nhận và buộc ông H, bà N có trách nhiệm thanh toán toàn bộ số

tiền còn nợ cho Ngân hàng. Phần quyết định này không bị kháng cáo, kháng nghị

và Hội đồng xét xử phúc thẩm thấy phù hợp với các tài liệu, chứng cứ có trong hồ

sơ vụ án.

Đối với yêu cầu xử lý tài sản bảo đảm, Hội đồng xét xử nhận thấy đây là

nội dung có liên quan trực tiếp đến tính hợp pháp của các giao dịch chuyển nhượng

quyền sử dụng đất và giao dịch thế chấp đã được cấp sơ thẩm xem xét đầy đủ.

Theo kết quả giải quyết vụ án, các thửa đất số 1696 và 752 được ông Phan Thanh

H dùng để thế chấp cho Ngân hàng có nguồn gốc từ các hợp đồng chuyển nhượng

giữa ông Lê Văn C và ông Phạm Văn C2. Tuy nhiên, qua lời khai của các đương

sự, tình trạng quản lý sử dụng đất thực tế, giá chuyển nhượng ghi nhận trong hợp

đồng và các tài liệu chứng cứ khác có trong hồ sơ, cấp sơ thẩm có căn cứ xác định

việc chuyển nhượng này chỉ nhằm che giấu quan hệ vay tài sản giữa ông C và ông

C2. Giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng thấp bất thường so với giá trị thực tế

của tài sản, trong khi sau khi ký kết hợp đồng ông C và gia đình vẫn tiếp tục quản

lý, sử dụng đất ổn định, công khai. Ông Phạm Văn C2 cũng không thực hiện việc

nhận đất trên thực tế. Do đó, việc cấp sơ thẩm xác định các hợp đồng chuyển

nhượng giữa ông C và ông C2 là giao dịch giả tạo theo quy định của Bộ luật Dân

sự là có căn cứ.

Đối với các hợp đồng chuyển nhượng tiếp theo giữa ông Phạm Văn C2 và

ông Phan Thanh H, cấp sơ thẩm cũng đã đánh giá toàn diện các tình tiết của vụ

án. Mặc dù các bên thực hiện thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất nhưng thực tế tài sản vẫn do người khác quản lý, sử dụng. Bên nhận chuyển

nhượng không trực tiếp nhận đất, không kiểm tra đầy đủ hiện trạng sử dụng đất

và thỏa thuận giá chuyển nhượng thấp hơn nhiều so với giá trị thực tế của tài sản.

Từ đó, cấp sơ thẩm xác định các hợp đồng này vô hiệu là phù hợp với quy định

của pháp luật.

Đối với thửa đất số 510 đứng tên bà Huỳnh Thị N, tài liệu trong hồ sơ thể

hiện việc chuyển nhượng từ bà Phạm Thị L2, ông Lê Văn Đ sang bà Nguyễn Thị

Kim H1 và sau đó sang bà N thực chất cũng nhằm bảo đảm cho quan hệ vay tiền.

Chính người đại diện theo ủy quyền của ông Phan Thanh H tại phiên tòa sơ thẩm

đã thừa nhận các bên có thỏa thuận khi nào bà L2 và ông Đ hoàn trả khoản tiền

đã nhận thì sẽ được nhận lại quyền sử dụng đất. Trong suốt thời gian sau khi

chuyển nhượng, gia đình bà L2 và ông Đ vẫn trực tiếp quản lý, sử dụng nhà đất.

Những tình tiết này là căn cứ để cấp sơ thẩm xác định giao dịch chuyển nhượng

quyền sử dụng đất chỉ là hình thức nhằm che giấu giao dịch vay tài sản và tuyên

vô hiệu các hợp đồng chuyển nhượng liên quan.

Từ việc các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị tuyên vô hiệu,

cấp sơ thẩm tiếp tục xem xét hiệu lực của các hợp đồng thế chấp được ký giữa

ông H, bà N với Ngân hàng V. Hội đồng xét xử nhận thấy các tài sản thế chấp đều

đang do những người khác trực tiếp quản lý, sử dụng công khai và liên tục. Chính

đại diện Ngân hàng cũng xác nhận trong quá trình thẩm định tài sản, nhân viên

Ngân hàng có nhìn thấy người khác đang sinh sống trên đất nhưng không xác

minh đầy đủ quyền lợi của những người này mà chỉ dựa vào lời trình bày của bên

vay. Như vậy, Ngân hàng biết hoặc phải biết về việc có người thứ ba đang quản

lý, sử dụng tài sản nhưng không tiến hành kiểm tra, xác minh cần thiết trước khi

nhận thế chấp.

Do các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất là vô hiệu nên quyền

sử dụng đất của ông H và bà N đối với các tài sản thế chấp không được xác lập

hợp pháp. Mặt khác, Ngân hàng cũng không được xác định là bên thứ ba ngay

tình. Vì vậy, cấp sơ thẩm tuyên vô hiệu các hợp đồng thế chấp giữa ông H, bà N

với Ngân hàng V là có căn cứ pháp luật và phù hợp với các chứng cứ đã được

thẩm tra công khai tại phiên tòa.

Khi các hợp đồng thế chấp bị tuyên vô hiệu thì hậu quả pháp lý là giao dịch

bảo đảm không làm phát sinh quyền xử lý tài sản của bên nhận thế chấp. Khoản

nợ của ông Phan Thanh H và bà Huỳnh Thị N đối với Ngân hàng vẫn tồn tại và

vẫn phải được thanh toán theo hợp đồng tín dụng, nhưng đây là khoản nợ không

còn được bảo đảm bằng các tài sản nêu trên. Do đó, Ngân hàng không có quyền

yêu cầu phát mãi các tài sản đã được xác định không thuộc trường hợp xử lý tài

sản bảo đảm theo quy định của pháp luật.

Tại giai đoạn phúc thẩm, Ngân hàng không cung cấp được tài liệu, chứng

cứ mới chứng minh các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp pháp

hoặc chứng minh Ngân hàng là bên thứ ba ngay tình khi nhận thế chấp. Những

nội dung kháng cáo chủ yếu là không đồng ý với đánh giá chứng cứ của cấp sơ

thẩm nhưng không đưa ra được căn cứ làm thay đổi bản chất vụ án. Vì vậy, Hội

đồng xét xử không có cơ sở chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn.

Từ những phân tích trên, có đủ căn cứ xác định cấp sơ thẩm đã đánh giá

khách quan, toàn diện chứng cứ, áp dụng đúng các quy định của Bộ luật Dân sự

để tuyên vô hiệu các hợp đồng thế chấp và không chấp nhận yêu cầu xử lý tài sản

bảo đảm của Ngân hàng. Do đó, kháng cáo của Ngân hàng Thương mại cổ phần

Q là không có căn cứ chấp nhận, cần giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm về phần

quyết định này.

[3.2] Xét kháng cáo của ông Phạm Văn C2 yêu cầu công nhận các hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông với ông Lê Văn C và giữa ông với

ông Phan Thanh H; đồng thời yêu cầu hủy phần bản án sơ thẩm buộc ông hoàn

trả cho ông Phan Thanh H số tiền 500.000.000 đồng, Hội đồng xét xử phúc thẩm

thấy rằng:

Theo các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, giữa ông Lê Văn C, bà

Nguyễn Thị C1 với ông Phạm Văn C2 có xác lập các hợp đồng chuyển nhượng

quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 1696 và thửa đất số 752. Tuy nhiên, quá

trình giải quyết vụ án, ông C xác định việc ký kết các hợp đồng chuyển nhượng

chỉ nhằm bảo đảm cho khoản tiền vay 60.000.000 đồng từ ông C2, không có ý chí

thực sự chuyển giao quyền sử dụng đất. Lời trình bày này phù hợp với các tài liệu,

chứng cứ khác có trong hồ sơ vụ án.

Cấp sơ thẩm đã xác định giá chuyển nhượng ghi nhận trong các hợp đồng

chỉ ở mức rất thấp so với giá trị thực tế của quyền sử dụng đất theo kết quả thẩm

định giá. Sau khi hoàn tất thủ tục chuyển nhượng, ông C vẫn tiếp tục quản lý, sử

dụng đất công khai, liên tục; ông C2 không nhận đất trên thực tế, không thực hiện

quyền của người sử dụng đất và cũng không có hành vi quản lý, khai thác tài sản.

Những tình tiết này cho thấy việc chuyển nhượng chỉ mang tính hình thức nhằm

bảo đảm cho nghĩa vụ vay tiền. Do đó, cấp sơ thẩm xác định đây là giao dịch giả

tạo theo quy định tại Điều 124 Bộ luật Dân sự năm 2015 là có căn cứ.

Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Phạm Văn

C2 và ông Phan Thanh H, Hội đồng xét xử nhận thấy tại thời điểm giao kết hợp

đồng, các thửa đất vẫn do những người khác quản lý, sử dụng. Ông C2 chưa nhận

đất thực tế từ ông C nhưng tiếp tục chuyển nhượng cho ông H. Bản thân ông H

cũng không được bàn giao tài sản trên thực tế. Như vậy, đối tượng của giao dịch

không được các bên thực hiện theo đúng bản chất của một hợp đồng chuyển

nhượng quyền sử dụng đất.

Do các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên bị tuyên vô

hiệu nên theo quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015, các bên phải khôi

phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Đại diện ông H trình bày ông H đã giao cho ông C2 số tiền 500.000.000

đồng để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ông H giao cho ông C2 bằng

tiền mặt có người làm chứng. Tuy nhiên bị đơn không chứng minh được ông C2

nhận 500.000.000 đồng của ông H như ông H trình bày. Theo hợp đồng chuyển

nhượng quyền sử dụng đất ký giữa ông C2 và ông H giá trị hợp đồng chuyển

nhượng ghi 100.000.000 đồng. Tại phiên tòa phúc thẩm ông C2 chỉ thừa nhận ông

xác định ông chuyển nhượng phần đất cho ông H với số tiền 100.000.000 đồng

giống như giá trị đã ghi trong hợp đồng, ông H giao cho ông C2 bằng tiền mặt

100.000.000 đồng. Hội đồng xét xử xét thấy do ông H không chứng minh được

ông C2 nhận 500.000.000 đồng, ông C2 không thừa nhận có nhận ông H

500.000.000 đồng, ông C2 chỉ thừa nhận 100.000.000 đồng của ông H, nên buộc

ông Phạm Văn C2 hoàn trả cho ông Phan Thanh H số tiền 100.000.000 đồng là

phù hợp với quy định tại khoản 2 Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015 về hậu quả

pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu. Đây là hậu quả pháp lý tất yếu phát sinh từ

việc giao dịch bị tuyên vô hiệu nên không phụ thuộc vào yêu cầu chủ quan của

các bên.

Mặt khác, theo quy định tại Điều 407 Bộ luật Dân sự năm 2015, hợp đồng

vô hiệu thì việc giải quyết hậu quả pháp lý được thực hiện theo quy định về giao

dịch dân sự vô hiệu. Do đó, khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa

ông C2 và ông H bị tuyên vô hiệu, cấp sơ thẩm buộc các bên hoàn trả cho nhau

những gì đã nhận là hoàn toàn phù hợp với quy định của pháp luật.

Từ những phân tích nêu trên, Hội đồng xét xử sửa bản án sơ thẩm, không

chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn, chấp nhận 01 phần kháng cáo của ông C2

về việc buộc ông C2 trả lại số tiền cho ông H .

[4] Xét quan điểm của đại diện Viện kiểm là phù hợp với nhận định trên

của Hội đồng xét xử nên chấp nhận.

[5] Về án phí dân sự phúc thẩm: Do kháng cáo của ông C2 được chấp nhận

01 phần nên ông C2 không phải chịu án phí phúc thẩm, tuy nhiên do chấp nhận

một phần kháng cáo của ông C2 nên Hội đồng xét xử điều chỉnh lại án phí sơ thẩm

đối với ông C2.

Do yêu cầu kháng cáo không được chấp nhận nên Ngân hàng phải chịu án

phí theo quy định của pháp luật.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Áp dụng:

Căn cứ vào khoản 2 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015. Không

chấp nhận yêu cầu kháng cáo nguyên đơn Ngân hàng Thương mại cổ phần Q,

chấp nhận 01 phần kháng cáo của người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Phạm

Văn C2. Sửa bản án sơ thẩm số: 189/2025/DS -ST ngày 12 tháng 11 năm 2025

của Tòa án nhân dân khu vực 14 - Cần Thơ.

Căn cứ khoản 3 Điều 26, khoản 1 Điều 35, Điều 147, Điều 227, Điều 228

Điều 271, Điều 273 của Bộ luật tố tụng dân sự 2015.

Áp dụng các Điều 124, Điều 131, Điều 466, 357, Điều 468 của Bộ luật Dân

sự 2015; Căn cứ Điều 26, Điều 27 của Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày

30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm,

thu, nộp quản lý và sử dụng án phí và lệ phí tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là Ngân hàng

Thương mại cổ phần Q đối với ông Phan Thanh H và bà Huỳnh Thị N.

Buộc ông Phan Thanh H, bà Huỳnh Thị N trả cho Ngân hàng Thương mại

cổ phần Q số tiền nợ tính đến ngày 12/11/2025 là 913.820.349 đồng (chín trăm

mười ba triệu tám trăm hai mươi ngàn ba trăm bốn mươi chín đồng). Trong đó,

nợ gốc là 564.820.000 đồng (năm trăm sáu mươi bốn triệu tám trăm hai mươi

ngàn đồng), lãi trong hạn là 11.404.218 đồng (mười một triệu bốn trăm lẻ bốn

ngàn hai trăm mười tám đồng); lãi quá hạn là 337.596.131 đồng (ba trăm ba mươi

bảy triệu năm trăm chín mươi sáu ngàn một trăm ba mươi mốt đồng). Đồng thời

buộc ông Phan Thanh H và bà Huỳnh Thị N tiếp tục trả lãi cho Ngân hàng Thương

mại cổ phần Q theo thoả thuận trong hợp đồng tín dụng số 279.HĐTD.610.19

ngày 02/5/2019 và hợp đồng tín dụng số 338.HĐTD.610.18 ngày 06/6/2018 kể từ

ngày 13/11/2025 cho đến khi trả hết nợ.

Không chấp nhận yêu cầu phát mãi tài sản của Ngân hàng Thương mại cổ

phần Q đối với các thửa đất số 1696, 752 toạ lạc khu vực T, phường T, thành phố

Cần Thơ và thửa đất số 510 toạ lạc ấp T, xã Đ, thành phố Cần Thơ để thu hồi nợ.

Chấp nhận yêu cầu độc lập của ông Lê Văn C, yêu cầu độc lập của bà

Nguyễn Thị L, yêu cầu độc lập của Ngô Văn D, Nguyễn Thị Tuyết L1, yêu cầu

độc lập của bà Phạm Thị L2 và ông Lê Văn Đ.

Tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Lê

Văn C với ông Phạm Văn C2, tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

dụng đất giữa ông Phạm Văn C2 với ông Phan Thanh H đối với hai thửa đất số

1696, 752 toạ lạc khu vực T, phường T, thành phố Cần Thơ. Tuyên vô hiệu hợp

đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Phạm Thị L2, Lê Văn Đ với

Nguyễn Thị Kim H1, giữa bà Nguyễn Thị Kim H1 với bà Huỳnh Thị N đối với

thửa đất số 510 toạ lạc ấp T, xã Đ, thành phố Cần Thơ.

Công nhận hợp đồng chuyển nhượng giữa ông Lê Văn C, bà Nguyễn Thị

C1 với bà Nguyễn Thị L đối với phần đất có diện tích là 101 m

trong đó có 40

đất ODT, còn lại đất CLN (trong diện tích đất CLN có 20,1 m

đất nằm trong

HLLG) thuộc thửa đất 752 toạ lạc tại khu vực T, phường T, thành phố Cần Thơ.

Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Lê Văn

C, bà Nguyễn Thị C1 với ông Ngô Văn D, bà Nguyễn Thị Tuyết L1 đối với phần

đất diện tích 106,3 m

, trong đó có 71,7 m