Tra cứu Bản án/Quyết định của tòa án

Tìm nâng cao

Tìm kiếm nâng cao Tất cả Tiêu đề Số hiệu văn bản Cụm từ chính xác

Bản án số 17/2025/DS-PT ngày 16/04/2025 của TAND tỉnh Ninh Thuận về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Thuộc tính
Nội dung
VB gốc
VB liên quan
Lược đồ
Đính chính
Án lệ
BA/QĐ cùng nội dung
Tải về

Báo lỗi

Thuộc tính Bản án 17/2025/DS-PT

Tên Bản án:	Bản án số 17/2025/DS-PT ngày 16/04/2025 của TAND tỉnh Ninh Thuận về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Quan hệ pháp luật:	Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Cấp xét xử:	Phúc thẩm
Tòa án xét xử:	TAND tỉnh Ninh Thuận
Số hiệu:	17/2025/DS-PT
Loại văn bản:	Bản án
Ngày ban hành:	16/04/2025
Lĩnh vực:	Dân sự
Áp dụng án lệ:	Đã biết Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để xem áp dụng án lệ. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
Đính chính:	Đã biết Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để xem đính chính. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
Thông tin về vụ/việc:	Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền; Tranh chấp quyền sở hữu tài sản; tranh chấp hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp tài sản.

Tóm tắt Bản án

Nội dung tóm tắt đang được cập nhật, Quý khách vui lòng quay lại sau!

Tải văn bản

Bản án số 17/2025/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN

TỈNH NINH THUẬN

Bản án số: 17/2025/DS-PT

Ngày: 16 - 4 - 2025

V/v Tranh chp hp đng chuyn

nhưng quyn s dng đt và tài sản

gắn lin; Tranh chp quyn sở hữu tài

sản; tranh chp hp đng tín dng, hp

đng thế chp tài sản.

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH NINH THUẬN

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Hàng Lâm Viên

Các Thẩm phán: Bà Ngô Thị Trang

Bà Phạm Thị Anh Trang

- Thư ký phiên tòa: Bà Đàm Vân Nha – Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Ninh

Thuận.

- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Ninh Thuận:

Bà Huỳnh Thị Hồng Yến - Kim sát viên.

Ngày 16 tháng 4 năm 2025, tại Tòa án nhân dân tỉnh Ninh Thuận xét x phúc

thẩm công khai v án dân sự th lý số 92/2024/TLPT-DS ngày 11 tháng 12 năm 2024

v việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền

với đất; Tranh chấp quyền sở hữu tài sản; Tranh chấp hợp đồng tín dụng, hợp đồng

thế chấp tài sản”. Do bản án dân sự sơ thẩm số: 28/2024/DS-ST ngày 13/9/2024 của

Tòa án nhân dân huyện T, tỉnh Ninh Thuận bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa v án ra xét x phúc thẩm số 13/2025/QĐ-PT ngày 12

tháng 3 năm 2025, Quyết định hoãn phiên tòa số 14/2025/QĐ-PT ngày 28 tháng 3

năm 2025, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Bà Tạ Thị Hng M, sinh năm 1981 (Vắng mặt);

Địa chỉ: Số A H, phường T, Quận G, Thành phố H Chí Minh.

Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị Hương G, sinh

năm 1998 (Có mặt);

2 
 
Địa chỉ: A L, Ấp C, xã N, huyện N, Thành phố H Chí Minh. 
- Bị đơn:  
+ Bà Mai Thị H, sinh năm 1961 (Có mặt); 
+ Ông Cù Văn T, sinh năm 1984 (Có mặt); 
Cùng địa chỉ: Thôn Q, xã P, huyện T, tỉnh Ninh Thuận. 
- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Ngân hàng Thương mại Cổ phần 
N; 
Địa chỉ tr sở: Số B đường C, phường D, Quận C, Thành phố H Chí Minh. 
Người đại diện theo pháp luật: Ông Trần Ngô Phúc V – Chủ tịch Hội đng quản 
trị. 
Người đại diện theo ủy quyền: Ông Nguyễn Ngọc T1 – Trưởng bộ phận khách 
hàng cá nhân thuộc Phòng G2 – Cm chi nhánh N1 (Có mặt). 
- Người kháng cáo: Nguyên đơn bà Tạ Thị Hng M. 
NỘI DUNG VỤ ÁN: 
Đơn khởi kiện, các bản tự khai, nguyên đơn - bà Tạ Thị Hng M và người đại 
diện theo ủy quyền của nguyên đơn - bà Nguyễn Thị Hương G có mặt tại phiên tòa 
trình bày:  
Năm 2018, bà M chung sống với ông Cù Văn T như v chng. Đến năm 2020, 
do dịch bệnh nên bà M và ông T dọn v chung sống tại căn nhà trên tha đt số 116, 
tờ bản đ 16 xã P (nay xác định là tha 435 diện tích 259m
2 
theo Giy chứng nhận 
quyn s dng số CH 01359, số sê ri: CX689283 ngày 22/02/2021) của bà Mai Thị 
H (mẹ ông T). Đến ngày 22/02/2020, bà Mai Thị H và ông Cù Văn T lập giy sang 
nhưng nhà và tha đt gắn lin cho bà M giá 1.200.000.000đ; giy sang nhưng 
nhà và đt ngày 22/02/2020 do bà Mai Thị Hng V1 và ký. Bà M đã giao cho bà H 
tổng cộng số tin 950.000.000đ. Sau đó, bà M dự kiến sa mặt bằng kinh doanh nhà 
trọ nên đưa cho bà H số tin 400.000.000đ đ xây dựng dãy nhà trọ và đưa các vật 
dng có sẵn của bà M như: bàn, ghế, tủ,... trị giá 250.000.000đ đầu tư kinh doanh. 
Đến ngày 13/10/2020, bà M và ông T đăng ký kết hôn, đến tháng 11/2020 v chng 
xảy ra mâu thuẫn và sống ly thân nhau. Ngày 24/5/2021 bà M gi thông báo yêu cầu 
bà H ra công chứng làm thủ tc chuyn nhưng nhưng bà H báo giá 1.500.000.000đ; 
Vì vậy, bà M làm đơn khởi kiện yêu cầu Tòa giải quyết buộc bà Mai Thị H và ông 
Cù Văn T phải thực hiện hp đng chuyn nhưng tha đt số 435 tờ bản đ số 16 
xã P, theo giy sang nhưng nhà và đt lập ngày 22/02/2020. Bà M không chp nhận 
ý kiến của ông T cho rằng tài sản chung của ông T với bà M vì đây là tài sản riêng 
của bà M có trước khi kết hôn bao gm số tin 150.000.000đ ông T bán chiếc xe ô 
tô do bà M nhờ ông T đứng tên giùm. 

3 
 
Bà  M không  chp  nhận  yêu  cầu  phản  tố  huỷ  giy  sang  nhưng  đt  ngày 
22/02/2020, giy sang nhưng đt ngày 06/10/2020 và đòi quyn sở hữu dãy nhà trọ 
trên đt của bà H; lý do, bà M chỉ lập giy sang nhưng đt ngày 22/02/2020 chứ 
không biết và không thừa nhận giy sang nhưng đt ngày 06/10/2020 nên không có 
ý kiến; V dãy nhà trọ là tài sản của bà M nhờ bà H đứng ra xây dựng giúp; Vì vậy, 
bà M yêu cầu giải quyết công nhận hp đng chuyn nhưng đt thì bà M đương 
nhiên đưc quyn sở hữu toàn bộ số tài sản trên đt.  
Tại phiên tòa, người đại diện theo ủy quyn của bà M yêu cầu giải quyết: Công 
nhận hp đng chuyn nhưng quyn s dng đt lập ngày 22/02/2020 giữa bà Tạ 
Thị Hng M với bà Mai Thị H theo giá các bên đã thỏa thuận; bà M tiếp tc thanh 
toán cho bà H số tin còn lại 250.000.000đ; không chp nhận yêu cầu độc lập của 
Ngân hàng N v duy trì hp đng thế chp tài sản vì tha đt đang tranh chp nhưng 
Ngân hàng vẫn ký thế chp bảo đảm cho khoản n vay của bà H.  
Đơn phản tố ngày 13/6/2022, biên bản lấy lời khai ngày 25/11/2022, các lời 
khai trong hồ sơ và tại phiên tòa, bị đơn - bà Mai Thị H trình bày:  
Bà H thừa nhận tha đt 116 (nay là tha 435) diện tích 259m
2 
gắn lin nhà, 
đã đưc UBND huyện T cp Giy chứng nhận quyn s dng cho bà H số CH 01359, 
số sê ri: CX689283 ngày 22/02/2021. Ngày 22/02/2020, bà H sang nhưng nhà và 
đt cho v chng bà Tạ Thị Hng M, ông Cù Văn T giá 1.200.000.000đ. V chng 
bà M, ông T đã chuyn cho bà nhiu lần tổng cộng 950.000.000đ, số tin còn lại 
250.000.000đ v chng bà M hẹn cuối năm 2020 trả nhưng không thực hiện. Mặc 
dù v chng bà M chưa giao đủ tin nhưng đập bỏ nhà cũ của bà, vì muốn tạo điu 
kiện cho con cái làm ăn nên bà cũng đng ý. Sau khi v chng bà M đập bỏ nhà cũ 
thì ngày 06/10/2020 v chng bà M, ông T đ nghị huỷ giy sang nhưng nhà và đt 
ngày 22/02/2020 đ lập giy sang  nhưng nhà và  đt ngày 06/10/2020 nâng  giá 
1.500.000.000đ, mc đích đ v chng bà M vay tin thêm mở quán ăn tại P. Bà yêu 
cầu v chng bà M, ông T thanh toán số tin còn lại thì v chng bà M đ nghị huỷ 
giy sang nhưng ngày 06/10/2020 và hoàn tin cho v chng bà M nhưng bà không 
đng ý, vì bà không có tin hoàn lại. Bà đã nhiu lần yêu cầu v chng bà M tiếp tc 
thực hiện hp đng nhưng bà M có thái độ xúc phạm, xua đuổi bà. Do bà gặp khó 
khăn  v  nơi  ở  cũng  như  kinh  tế  nên  thế  chp  nhà  và  đt  trên  đ  vay  số  tin 
700.000.000đ xây nhà nghỉ kinh doanh. Nay bà M khởi kiện yêu cầu bà tiếp tc thực 
hiện hp đng theo giá 1.200.000.000đ và yêu cầu bà giao trả tài sản trên đt là vô 
lý. Bà khẳng định tài sản trên đt do bà vay tin xây dựng; bà không nhận số tin 
400.000.000đ và bàn, ghế, giường, tủ... trị giá 250.000.000đ như bà M khai.  
Quá trình Tòa án giải quyết, bà M có thiện chí hòa giải gia đình nên đ nghị 
Tòa án tạo điu kiện v thời gian đ gia đình tự thương lưng nhưng người đại diện 
theo ủy quyn của bà M luôn gây khó khăn, cản trở; vì vậy, bà vẫn giữ nguyên yêu 
cầu  phản  tố:  Huỷ  giy  sang  nhưng  nhà  và  đt  lập  ngày  22/02/2020  và  ngày 

4 
 
06/10/2020; giải quyết cho bà đưc quyn sở hữu toàn bộ tài sản là nhà và công trình 
khác gắn lin trên đt.   
Đối với yêu cầu độc lập của Ngân hàng thì bà chp nhận trả toàn bộ số tin 
vay và lãi phát sinh mà Ngân hàng yêu cầu; Thống nht duy trì hp đng thế chp 
tài sản đã ký kết. 
V giá đt thị trường, tại thời đim này có người mua toàn bộ đt và tài sản 
gắn lin với giá 2.200.000.000đ nên bà đ nghị áp dng theo giá này. 
Tại bản trình bày ý kiến ngày 04/11/2021, các lời khai trong hồ sơ và tại phiên 
tòa, ông Cù Văn T trình bày:  
Ông xác định, ông là người mua nhà, đt của bà Mai Thị H chứ không phải là 
người bán. Ông và bà Tạ Thị Hng M trước khi đăng ký kết hôn (năm 2020) thì ông 
và bà M đã làm ăn chung (buôn bán quán nhậu ở thành phố H Chí Minh) từ năm 
2019; số tin buôn bán đu do bà Minh G1. Năm 2020, do tình hình dịch bệnh phức 
tạp tại thành phố H Chí Minh nên v chng ông v Ninh Thuận sinh sống và làm 
ăn. V chng ông có bàn bạc với mẹ ông (bà Mai Thị H) bán cho v chng ông nhà 
và  tha  đt  gắn  lin  ở  xã  P  thì  đưc  mẹ  ông  đng  ý;  Hai  bên  thống  nht  giá 
1.200.000.000đ và lập giy sang nhưng nhà và đt ngày 22/02/2020. V chng ông 
giao tin cho bà H nhiu lần bằng nhiu hình thức: chuyn khoản 2 lần, giao tin 
mặt, trừ vào khoản n bà H vay của v chng trước đó và số tin 150.000.000đ ông 
bán xe ô tô, tổng cộng 950.000.000đ. Quá trình làm ăn, v chng cần vốn nên nhờ 
bà H hủy giy sang nhưng ngày 10/02/2020 và lập giy sang nhưng nhà và đt 
ngày 06/10/2020 ghi tăng giá 1.500.000.000đ mc đích đ vay tin thêm làm ăn. Số 
tin còn lại 250.000.000đ do v chng đầu tư mở quán ăn ở P không còn tin nên 
chưa thanh toán và sau đó v chng xảy ra mâu thuẫn sống ly thân đến nay. Nay bà 
M kiện yêu cầu công nhận việc sang nhưng đt và yêu cầu hủy hp đng thế chp 
thì ông không chp nhận; Ông thống nht yêu cầu phản tố của bà H v việc hủy giy 
sang nhưng nhà, đt; yêu cầu bà H hoàn lại cho v chng ông số tin 950.000.000đ 
(mỗi người 450.000.000đ) vì đây là tài sản chung của v chng làm ăn năm 2019. 
V tài sản trên đt, do bà H xây dựng, v chng ông không góp tin làm nhà như bà 
M khai; các vật dng như tủ, bàn, giường...của v chng chở từ thành phố H Chí 
Minh v tận dng mở quán ăn đến nay không còn. V giá đt, ông thống nht theo 
giá bà H đưa ra. 
Đối với yêu cầu độc lập của Ngân hàng duy trì hp đng thế chp tài sản là 
tha đt trên, ông thống nht không có ý kiến gì khác. 
Tại đơn khởi kiện ngày 29/02/2024, lời khai trong hồ sơ và tại phiên tòa, người 
có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập - Ngân hàng Thương mại cổ 
phần N do ông Nguyễn Ngọc T1 đại diện theo uỷ quyền trình bày:  
Bà Mai Thị H là khách hàng vay vốn tại Ngân hàng N từ trước năm 2021 số 
tin 500.000.000đ đ bổ sung vốn kinh doanh nhà trọ, thời hạn vay 1 năm. Quá trình 

5 
 
vay vốn, bà H thế chp tha đt số 116 (nay là tha 435). Năm 2022, bà H xin gia 
hạn và ngày 15/6/2023, bà H tiếp tc đáo hạn và ký kết lại hp đng tín dng số 
0193/2023/417-TD-CV vay số tin 700.000.000đ, mc đích vay là bổ sung vốn kinh 
doanh nhà trọ; tiếp tc ký kết hp đng thế chp số 0226/2022/417-TD-BĐ thế chp 
quyn s dng đt, quyn sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn lin với đt tại tha đt 
số  435  tờ  bản  đ  số  16,  theo  GCN  số  CX689283  do  UBND  huyện  T cp  ngày 
22/02/2021. Ngày 15/6/2023, ngân hàng N đã giải ngân cho bà H số tin vay trên 
theo đúng yêu cầu và phù hp với hp đng tín dng. Tính đến ngày 13/9/2024, bà 
H còn n ngân hàng tin gốc và lãi của các khoản vay tổng cộng là 988.488.307đ, 
trong  đó  khoản  vay  trong  hp  đng  tín  dng  là  960.284.169đ,  gm:  n  gốc 
700.000.000đ, lãi trong hạn 87.709.402đ, lãi quá hạn 166.561.643đ và lãi chậm trả 
lãi  6.013.483đ;  Khoản  vay  theo  thẻ  tín  dng  28.201.138đ,  trong  đó:  n  gốc 
18.508.831đ, lãi trong hạn 2.384.785đ, lãi quá hạn 7.310.522đ. 
Ngân hàng N vẫn khẳng định, hp đng tín dng và hp đng thế chp tha 
đt 435 giữa ngân hàng với bà H là hp pháp; ngân hàng không biết việc chuyn 
nhưng tha đt trên bằng giy tay giữa bà H với bà M nên hp đng thế chp tài 
sản vẫn có hiệu lực pháp luật. Đến nay, khách hàng là bà H đã vi phạm nghĩa v trả 
n nên yêu cầu Tòa án giải quyết buộc bà H phải trả cho Ngân hàng toàn bộ số tin 
gốc và lãi nêu trên; yêu cầu duy trì hp đng thế chp căn nhà và đt đ đảm bảo 
công tác thi hành án sau này. 
Tại bản án dân sự sơ thẩm số 28/2024/DS-ST ngày 13 tháng 9 năm 2024 của 
Toà án nhân dân huyện T, tỉnh Ninh Thuận đã quyết định: 
Căn cứ khoản 2 và khoản 3 điu 26, đim a khoản 1 điu 35, đim c khoản 1 
điu 39 Bộ luật tố tng dân sự; khoản 2 và khoản 3 điu 26, đim a khoản 1 Điu 35, 
đim c khoản 1 điu 39, Điu 147 Bộ luật Tố tng dân sự, các Điu 422, 426 và 427 
của BLDS;  khoản 2 Điu 3, khoản 2 Điu 91 của Luật các tổ chức tín dng; đim đ 
khoản  1  Điu  12,  khoản  1  Điu  26  Nghị  quyết  số:  326/2016/UBTVQH14  ngày 
30/12/2016 của Ủy ban thường v Quốc hội 14. 
Tuyên xử:  
Không chp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Tạ Thị Hng M v việc công nhận 
hp đng chuyn nhưng nhà và đt lập ngày 20/02/2020 giữa bà Tạ Thị Hng M 
với bà Mai Thị H;  
Chp nhận yêu cầu phản tố của bà Mai Thị H, hủy hp đng chuyn nhưng 
quyn s dng đt lập ngày 22/02/2020 giữa bà Tạ Thị Hng M với bà Mai Thị H. 
Buộc bà Mai Thị H phải hoàn trả cho bà Tạ Thị Hng M số tin 950.000.000đ chuyn 
nhưng nhà, đt đã nhận và bi thường cho bà Tạ Thị Hng M thiệt hại do hp đng 
bị hủy là 51.172.000đ. Tổng cộng: 1.001.172.000đ (Một tỷ không trăm lẻ một triệu 
một trăm bảy mươi hai ngàn đồng) 

6 
 
Chp nhận yêu cầu phản tố của bà Mai Thị H đưc quyn sở hữu toàn bộ nhà 
trọ và tài sản khác gắn lin diện tích đt 259m
2
 thuộc tha số 435 (trước đây là tha 
116 diện tích 320m
2
)
 
tờ bản đ số 16 toạ lạc tại thôn Q, xã P, huyện T (theo Trích lc 
số 807/2023 ngày 15/6/2023); đã đưc UBND huyện T cp GCN quyn s dng đt 
số CX689283 ngày 22/02/2021. 
Công nhận bà Mai Thị H thỏa thuận trả cho Ngân hàng Thương mại cổ phần 
N các khoản n vay và lãi phát sinh tổng cộng: 988.488.307đ (Chín trăm tám mươi 
tám triệu bốn trăm tám mươi tám ngàn ba trăm lẻ bảy đồng).  
Chp nhận yêu cầu độc lập của Ngân hàng Thương mại cổ phần N v việc duy 
trì hp đng thế chp số 0226/2022/417-TD-BĐ thế chp quyn s dng đt, quyn 
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn lin với đt tại tha đt số tờ bản đ số 16, theo 
giy chứng nhận số CX689283 do UBND huyện T cp ngày 22/02/2021. 
Ngoài ra bản án sơ thẩm còn tuyên chi phí định giá, án phí, nghĩa v thi hành 
án, quyn kháng cáo của đương sự. 
Ngày 27/9/2024, bà Tạ Thị Hng M gi đơn kháng cáo qua dịch v Bưu chính. 
Tại phiên tòa phúc thẩm, người đại diện hp pháp của bà Tạ Thị Hng Minh xác Đ 
kháng cáo một phần bản án sơ thẩm, yêu cầu Tòa án cp phúc thẩm sa bản án sơ 
thẩm công nhận hp đng chuyn nhưng quyn s dng đt bằng giy viết tay đưc 
lập ngày 22/02/2020 giữa bên chuyn nhưng là bà Mai Thị H, bên nhận chuyn 
nhưng là bà Tạ Thị Hng M; hủy hp đng thế chp và hủy đăng ký thế chp giữa 
bà Mai Thị H với Ngân hàng Thương mại cổ phần N 
Kiểm sát viên Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Ninh Thuận phát biểu ý kiến về 
việc giải quyết vụ án: 
- V thủ tc tố tng: Hội đng xét x thực hiện đúng quy trình tố tng. Người 
kháng cáo có đơn yêu cầu thẩm định lại tài sản nhưng không nộp tin tạm ứng nên 
không cần phải tiến hành thẩm định lại tài sản. 
- V nội dung kháng cáo: Ông Cù Văn T không có yêu cầu phản tố.  
- Hội đng xét x, Thẩm phán chủ tọa phiên tòa thực hiện đúng thủ tc tố tng 
từ khi th lý v án cũng như tại phiên tòa. 
- V đường lối giải quyết: Các đương sự thừa nhận giy sang nhưng đt đưc 
lập  ngày  06/10/2022  không  có  thật;  các  đương  sự  tranh  chp  hp  đng  chuyn 
nhưng quyn s dng đt theo giy sang nhưng ngày 22/02/2020, giá sang nhưng 
1.200.000.000đ, bà H thừa nhận bà M giao tin nhiu lần tổng cộng 950.000.000đ. 
Như vậy, bà M giao tin cho bà H không đầy đủ dẫn đến bà H vay thêm tin đ đầu 
tư xây dựng nhà ở, phòng trọ nhưng bà M vẫn không phản đối. Theo giy sang 
nhưng ghi nếu bà M không giao đủ tin cho bà H thì phải chịu thêm 50.000.000đ. 
Ngân hàng N cho bà H vay tin, nhận thế chp quyn s dng đt khi không biết 
giao dịch chuyn nhưng đt giữa bà H với bà M trước đó; bà M không phản đối 

7 
 
ngăn cản việc đăng ký thế chp tại cơ quan nhà nước có thẩm quyn nên giao dịch 
vay, thế chp giữa bà H với Ngân hàng H1. Bản án sơ thẩm tuyên hủy hp đng 
chuyn nhưng quyn s dng đt đưc lập ngày 22/02/2020 là đúng nhưng xác định 
lỗi làm cho hp đng vô hiệu ngang nhau là không đảm bảo quyn li cho bà M (bên 
nhận chuyn nhưng), do đó, đ nghị Hội đng xét x chp nhận một phần kháng 
cáo, xác định bà H phải chịu phần lỗi nhiu hơn (07 phần); bà M chịu lỗi ít hơn (03 
phần). Bản án sơ thẩm xác định thiệt hại chưa chính xác vì tổng giá trị nhà đt là 
2.200.000.000đ trong đó phần nhà (bao gm vật kiến trúc) là 804.762.492đ nhưng 
cp sơ thẩm xác định là 897.654.492đ. Do đó cần xác định lại giá trị quyn s dng 
đt vào thời đim xét x là: 2.200.000.000đ – 804.762.492đ =1.395.237.500đ. Giá 
trị đt vào thời đim chuyn nhưng là: 1.200.000.000đ. Chênh lệch giá trị đưc xác 
định là thiệt hại là: 1.395.237.500đ – 1.200.000.000đ =195.237.500đ. 
Đ nghị Hội đng xét x sa bản án sơ thẩm. 
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN: 
Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa và kết quả tranh 
tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định: 
[1] Thủ tục tố tụng: 
[1.1] Đương sự có mặt tại phiên tòa. Đơn kháng cáo của bà Tạ Thị Hng M hp 
lệ nên đưc tòa án cp phúc thẩm th lý, giải quyết. Các đương sự không thỏa thuận 
giải quyết v án. 
[1.2] Nguyên đơn bà Tạ Thị Hng M yêu cầu Tòa án cp phúc thẩm công nhận 
hp  đng  chuyn  nhưng  quyn  s  dng  đt  đưc  lập  bằng  giy  viết  tay  ngày 
22/02/2020; công nhận tài sản trên đt gm nhà có 07 phòng ngủ và các công trình, 
vật kiến trúc trên đt thuộc quyn sở hữu của bà Tạ Thị Hng M. Bị đơn bà Mai Thị 
H yêu cầu Tòa án cp phúc thẩm hủy hp đng chuyn nhưng quyn s dng đt 
đưc lập ngày 22/02/2020 và đng ý trả lại cho bà M 950.000.000đ; yêu cầu công 
nhận nhà có 07 phòng ngủ và các công trình, vật kiến trúc trên đt thuộc quyn sở 
hữu của bà H. Như vậy, yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và ý kiến của bị đơn đu 
trong phạm vi tranh chp hp đng chuyn nhưng quyn s dng đt; tranh chp 
nhà ở và công trình, vật kiến trúc trên đt, do đó Tòa án cp sơ thẩm xác định yêu 
cầu phản tố là chưa chính xác dẫn đến buộc đương sự chịu án phí không đúng hướng 
dẫn theo quy định tại Điu 27 khoản 3 của Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 
ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường v Quốc Hội.  
[1.3] Nguyên đơn có yêu cầu thẩm định lại tài sản nhưng không thực hiện nghĩa 
v nộp tạm ứng cho phí tố tng; không cung cp đưc chứng cứ chứng minh yêu cầu 
thẩm định lại là có căn cứ trong khi Tòa án cp sơ thẩm đã tiến hành thẩm định tài 
sản hai lần nên Hội đng xét x vẫn tiến hành giải quyết v án. Kim sát viên đ 
nghị Tòa án tiếp tc giải quyết v án. 

8 
 
[2] Các đương sự tranh luận 
[2.1] Người đại diện hp pháp của nguyên đơn (đng thời là người kháng cáo) 
cho rằng sau khi bà Tạ Thị Hng M giao cho bà Mai Thị H 950.000.000đ tin nhận 
chuyn nhưng đt thì bà M giao thêm 450.000.000đ nhờ bà H xây dựng nhà ở gm 
07 phòng ngủ như hiện nay; chứng cứ là số liệu chuyn tin thông qua chuyn khoản 
của hệ thống ngân hàng, tuy nội dung giao dịch không ghi nội dung chuyn tin 
nhưng thực tế bà M có chuyn tin cho bà H. 
[2.2] Bà Mai Thị H cho rằng việc thỏa thuận mua đt giữa hai bên là có thật 
nhưng bà M, ông T giao tin không đầy đủ, kéo dài nhiu lần, trong khi đó lại tháo 
dỡ nhà cũ gm hai phòng ngủ của bà H dẫn đến bà H phải vay tin ngân hàng X lại 
nhà (gm 07 phòng) vừa đ ở vừa đ kinh doanh. Do đó, các giy mua bán chỉ có 
một mình bà ghi và ký tên chứ hai bên không cùng ký vào văn bản nào cả.  
[2.3] Ngân hàng Thương mại cổ phần N cho rằng việc thẩm định tài sản, kim 
tra tài sản bảo đảm trước khi cho vay đưc Ngân hàng thực hiện đúng quy trình. Bà 
Mai Thị H vay tin và thế chp quyn s dng đt theo đúng quy định của Bộ luật 
dân sự cũng như Luật Các tổ chức tín dng nên đ nghị Tòa án cp phúc thẩm giữ 
nguyên bản án sơ thẩm. 
[3] Xét các nội dung kháng cáo của bà Tạ Thị Hng M 
Người đại diện hp pháp của bà Tạ Thị Hng M kháng cáo yêu cầu Tòa án cp 
phúc thẩm công nhận hp đng chuyn nhưng quyn s dng đt theo giy sang 
nhưng đt đưc lập ngày 22/02/2020 giữa bên chuyn nhưng là bà Mai Thị H, bên 
nhận chuyn nhưng là bà Tạ Thị Hng M; Hủy hp đng thế chp và đăng ký thế 
chp giữa bà Mai Thị H với Ngân hàng Thương mại cổ phần N đối với quyn s 
dng đt tha số 16, theo giy chứng nhận số CX689283 do UBND huyện T cp 
ngày 22/02/2021. Công nhận cho bà Tạ Thị Hng M đưc quyn sở hữu nhà ở gm 
07 phòng ngủ. 
Hội đng xét x cp phúc thẩm xét thy: 
[3.1] H sơ v án có hai giy sang nhưng nhà và đt, một giy đưc lập ngày 
22/02/2020 và một giy đưc lập ngày 06/10/2020. Phạm vi khởi kiện, nguyên đơn 
yêu cầu công nhận hp đng ghi ngày 22/02/2020. Ông Cù Văn T và bà Mai Thị H 
thừa nhận giy sang nhưng ghi ngày 06/10/2020, mc đích đ thuận tiện cho ông 
T, bà M vay tin của người khác; bà M cũng phản đối chứng cứ này nên Tòa án cp 
sơ thẩm giải quyết v án trong phạm vi yêu cầu khởi kiện, đánh giá chứng cứ theo 
giy sang nhưng ngày 22/02/2020 là đúng quy định của BLTTDS v xác định chứng 
cứ, đánh giá chứng cứ. Ông Cù Văn T là đng bị đơn cho rằng số tin mua nhà đt 
là tài sản chung của ông T với bà M. Tuy nhiên, ông T không có yêu cầu phản tố, 
ông T với bà M không phải là v chng (chung sống không đăng ký kết hôn) nên 
việc tranh chp số tin trong hp đng ông T đưc quyn khởi kiện bằng v án khác 
theo nhận định của bản án sơ thẩm là hp lý. 

9 
 
[3.2] Giy sang nhưng nhà và đt đưc lập ngày 22/02/2020, nội dung bà Mai 
Thị H sang nhưng nhà và đt cho bà Tạ Thị Hng M giá 1.200.000.000đ, bà H đã 
nhận của bà M 800.000.000đ. Ngoài ra các đương sự không có chứng cứ chứng minh 
số tin giao và nhận sau thời đim ngày 22/02/2020. Tài sản là căn nhà trên đt bà H 
cho rằng đã bị bà Tạ Thị Hng M và ông Cù Văn T (con trai của bà H) tháo dỡ còn 
hai vách khi chưa giao đủ tin nhận chuyn nhưng nên bà H vay tin Ngân hàng 
Thương mại cổ phần N xây dựng lại nhà gm 07 phòng ngủ cùng công trình, vật kiến 
trúc gắn lin như hiện nay. Bà H vay tin xây dựng lại nhà là có thật vì bà M có tranh 
chp cho rằng đưa cho bà H 450.000.000đ đ nhờ xây dựng nhà trên đt. Tòa án cp 
sơ thẩm đánh giá chứng cứ v hình thức của hp đng chuyn nhưng quyn s dng 
đt giữa bà Mai Thị H với bà Tạ Thị Hng M vô hiệu là có căn cứ vì hp đng đưc 
viết không có chữ ký của bên nhận chuyn nhưng; chưa đưc công chứng, chứng 
thực; chưa đưc đăng ký quyn s dng đt và bên nhận chuyn nhưng giao tin 
không đầy đủ, không đúng thời hạn theo cam kết; bên nhận chuyn nhưng chưa 
chiếm hữu, chưa quản lý s dng tài sản. Chính vì vậy, bà Mai Thị H (bên chuyn 
nhưng) phải vay tin, thế chp quyn s dng đt với Ngân hàng N đ xây dựng lại 
nhà ở và kinh doanh (nhà có 07 phòng ngủ). Hp đng vay, thế chp, đăng ký giao 
dịch thế chp tuân thủ đúng nội dung và hình thức nên Ngân hàng N là chủ th ngay 
tình không th biết đưc giao dịch chuyn nhưng đt giữa bà Mai Thị H với bà Tạ 
Thị Hng M vào ngày 22/02/2020, nên bà M đã giao tin cho bà H hơn 2/3 giá trị 
theo hp đng thì cũng không đưc Tòa án công nhận. Kim sát viên phát biu quan 
đim không công nhận hiệu lực của hp đng chuyn nhưng quyn s dng đt 
đưc lập ngày 22/02/2020. 
[3.3] Người đại diện hp pháp của bà Tạ Thị Hng M cho rằng bà M chuyn 
khoản nhiu lần cho bà H số tin: 450.000.000đ, nội dung chuyn khoản không ghi 
tin xây dựng nhà nhưng thực cht là tin của bà M nhờ bà H xây dựng nhà gm 07 
phòng ngủ. Tòa án cp phúc thẩm xét thy lập luận này không có căn cứ vì trong khi 
bà M chưa giao đủ tin theo hp đng chuyn nhưng đ hoàn tt thủ tc chuyn 
quyn s dng đt nhưng lại cho rằng gi tin đ xây nhà trên đt; thông tin chuyn 
khoản không chứng minh đưc đưc nội dung chuyn tin xây nhà. Mặt khác, giá trị 
nhà và vật kiến trúc đưc hội đng định giá là: 804.762.492đ trong đó giá trị nhà: 
786.834.048đ lớn hơn rt nhiu so với số tin: 450.000.000đ; người đại diện hp 
pháp của bà Tạ Thị Hng M cho rằng số tin 450.000.000đ đưc bà M giao cho bà 
H sau thời đim ngày 22/02/2020 nhưng không có tài liệu, chứng cứ chứng minh. 
Do đó, Hội đng xét x cp phúc thẩm nhận định 450.000.000đ là một phần của số 
tin nhận chuyn nhưng quyn s dng đt bà M đã trả cho bà H là: 950.000.000đ. 
Tòa án cp sơ thẩm công nhận tài sản trên đt gm nhà (07 phòng ngủ) và công trình, 
vật kiến trúc khác thuộc sở hữu của bà H là có căn cứ, nên nội dung kháng cáo này 
không đưc chp nhận. 
[3.4] Tòa án cp sơ thẩm tuyên hủy hp đng chuyn nhưng quyn s dng 
đt, xác định các bên trong giao dịch chuyn nhưng quyn s dng đt có lỗi ngang 

10 
 
nhau làm cho hp đng vô hiệu là chính xác, đảm bảo sự công bằng cho các bên. 
Tuy nhiên, Tòa án cp sơ thẩm xác định số tin thiệt hại không đúng gây thiệt hại 
cho bà Tạ Thị Hng M nên Tòa án cp phúc thẩm xác định lại như sau: 
- Bà Mai Thị H đng ý giá trị quyn s dng đt và tài sản tranh chp tương 
ứng số tin: 2.200.000.000đ (có li hơn cho bà M). Tổng giá trị nhà, công trình, vật 
kiến trúc trên đt thuộc sở hữu của bà Mai Thị H tương ứng số tin: 804.762.492đ. 
Như  vậy,  giá  trị  quyn  s  dng  đt  vào  thời  đim  Tòa  án  giải  quyết  v  án  là: 
2.200.000.000đ - 804.762.492đ =1.395.237.500đ. Giá trị quyn s dng đt theo hp 
đng chuyn nhưng là: 1.200.000.000đ. Thiệt hại khi hủy hp đng là số tin chênh 
lệch giá giữa giá trị quyn s dng đt vào thời đim xét x sơ thẩm trừ đi giá trị 
quyn s dng đt vào thời đim các bên xác lập giao dịch chuyn nhưng theo hp 
đng là: 195.237.500đ. Mỗi bên phải chịu ½ lỗi nên bà Mai Thị H phải bi thường 
cho bà Tạ Thị Hng M 97.618.750đ; bà H phải trả lại cho bà M số tin đã nhận từ 
hp đng chuyn nhưng là: 950.000.000đ. Tổng hai khoản tin là: 1.047.618.750đ.  
[3.5] Giai đoạn chuẩn bị xét x phúc thẩm, bà Mai Thị H cho rằng trước khi ký 
kết hp đng vay vốn, hp đng thế chp có thông tin cho cán bộ tín dng biết bà H 
chuyn nhưng đt cho bà M. Tuy nhiên, bà H không xut trình đưc chứng cứ đ 
chứng minh nên Ngân hàng N không th biết bà H chuyn nhưng đt cho bà M. 
Hp đng thế chp tài sản số: 0226/2022/417-TD-BĐ ngày 15/6/2022, đưc Công 
chứng tại Văn phòng C, đưc đăng ký thế chp tại Văn phòng Đ1  chi nhánh T2 ngày 
15/6/2022, th hiện số dư n gốc và số dư bảo lãnh đưc đảm bảo bằng hp đng thế 
chp tối đa là: 700.000.000đ, giá trị tài sản thế chp là 1.100.000.000đ. Hp đng 
sa đổi, bổ sung hp đng số: 01/SĐ-0226/2022/417-TD-BĐ ngày 15/6/2023, sa 
đổi  nghĩa  v  bảo  đảm  thành  700.100.000đ  và  giá  trị  tài  sản  bảo  đảm  là 
1.142.000.000đ. Các hp đng nêu trên đưc thực hiện đúng quy trình, thủ tc, tuân 
thủ đúng quy định v hình thức cũng như nội dung nên không có căn cứ đ hủy bỏ 
theo yêu cầu kháng cáo của bà Tạ Thị Hng M. 
[3.6] Từ những phân tích, đánh giá chứng cứ nêu trên, Tòa án cp phúc thẩm 
xét thy bà Tạ Thị Hng M kháng cáo nhưng không có tài liệu, chứng cứ mới nên 
Tòa án cp phúc thẩm không chp nhận yêu cầu kháng cáo của bà Tạ Thị Hng M. 
Tuy nhiên, bản án có nhiu sai sót ảnh hưởng đến quyn li của người kháng cáo nên 
Tòa án cp phúc thẩm sa lại bản án sơ thẩm đối với các nội dung tại mc [3.4] và 
phần án phí sơ thẩm. 
[4] Nghĩa v chịu chi phí tố tng sơ thẩm cũng như chi phí trích lc tha đt 
đưc giữ nguyên như bản án sơ thẩm. 
[5] Nghĩa v chịu án phí 
[5.1] Nghĩa v chịu án phí sơ thẩm:   
- Bà Tạ Thị Hng M khởi kiện yêu cầu công nhận hp đng chuyn nhưng 
quyn s dng đt nhưng không đưc Tòa án cp sơ thẩm chp nhận và Tòa án giải 

11 
 
quyết hậu quả của hp đng vô hiệu, bà Mai Thị H phải trả lại cho bà Tạ Thị Hng 
M số tin nhận chuyn nhưng và bà H phải bi thường thiệt hại cho bà M. Căn cứ 
Điu 27 khoản 3 đim b của Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 
của Ủy ban Thường v Quốc Hội thì bà M phải chịu: 300.000đ do yêu cầu công nhận 
hp đng không đưc Tòa án chp nhận. Bà H phải thực hiện nghĩa v hoàn trả và 
bi thường thiệt hại khi hủy hp đng nên phải chịu án phí có giá ngạch tương ứng 
số tin bà H phải thực hiện nghĩa v. Vì bà H là người cao tuổi nên Tòa án miễn án 
phí cho bà H. 
- Tài sản là nhà và công trình trên đt bà M yêu cầu công nhận quyn sở hữu 
không đưc Tòa án chp nhận thuộc loại tranh chp không có giá ngạch nên phải 
chịu: 300.000đ án phí.  
- Yêu cầu độc lập của Ngân hàng Thương mại cổ phần N đưc chp nhận nhưng 
bà H thuộc đối tưng đưc miễn án phí nên không phải chịu án phí đối với quan hệ 
pháp luật này. 
[5.2] Nghĩa v chịu án phí phúc thẩm:  Tòa án cp phúc thẩm sa bản án sơ 
thẩm nên bà Tạ Thị Hng M không phải chịu án phí phúc thẩm. 
Vì các lẽ trên, 
QUYẾT ĐỊNH: 
Căn cứ: Điu 308 khoản 2, Điu 313 khoản 6; Án lệ số: 08/2016/AL v xác 
định lãi sut, việc điu chỉnh lãi sut trong hp đng tín dng k từ ngày tiếp theo 
của ngày xét x sơ thẩm. 
Tuyên x: 
1. Chp nhận một phần kháng cáo của bà Tạ Thị Hng M, sa bản án Dân sự 
sơ thẩm số: 28/2024/DS-ST ngày 13-9-2024 của Tòa án nhân dân huyện T đối với 
số tin bi thường thiệt hại khi hủy hp đng chuyn nhưng quyn s dng đt và 
tin án phí dân sự sơ thẩm. 
2. Bác yêu cầu khởi kiện của bà Tạ Thị Hng M v việc yêu cầu Tòa án công 
nhận hp đng chuyn nhưng quyn s dng nhà đt đưc lập ngày 22/02/2020; 
bác yêu cầu khởi kiện của bà Tạ Thị Hng M tranh chp quyn sở hữu nhà gắn lin 
với đt. Tuyên bố “Giy sang nhưng nhà và đt” đưc lập ngày 22/02/2020 vô hiệu. 
Tài sản là nhà gắn quyn s dng đt thuộc quyn sở hữu của bà Mai Thị H. 
2.1. Bà Mai Thị H là người đang chiếm hữu, s dng đưc quyn s dng đt, 
sở hữu nhà và công trình vật kiến trúc trên tha đt số 435, tờ bản đ số 16, thôn Q, 
xã P, huyện T, tỉnh Ninh Thuận, diện tích 259m
2
 theo giy chứng nhận quyn s 
dng đt, quyn sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn lin với đt số phát hành CX 
689283, số vào sổ cp giy chứng nhận: CH 01359 do Ủy ban nhân dân huyện T cp 
ngày 22/02/2021 đứng tên bà Mai Thị H. Tài sản là nhà và công trình, vật kiến trúc 
gắn lin tha đt gm:  

12 
 
- Nhà 01 tầng mái lp tôn, trần thạch cao khung nhôm nổi có một phần tôn 
lạnh, nn lát gạch ceramic một phần láng xi măng, tường xây gạch 10cm sơn nước 
chiu cao mái nhỏ hơn 03m, diện tích: 267,3m
2 
(làm tròn số); 
- Mái hiên lp tôn cột, kèo sắt, diện tích: 21,2m
2
; 
- Nn mái hiên lát gạch men gốm, diện tích: 21,2m
2
. 
2.2. Bà Mai Thị H có nghĩa v hoàn trả tin nhận chuyn nhưng quyn s 
dng đt và bi thường thiệt hại cho bà Tạ Thị Hng M tổng số tin: 1.047.618.750đ. 
(Một tỷ không trăm bốn mươi bảy triệu sáu trăm mười tám nghìn bảy trăm năm mươi 
đồng). 
2.3. Bà Mai Thị H phải chịu 1.603.000đ chi phí tố tng (bao gm trích lc tha 
đt), đưc trừ vào tin tạm ứng do bà Mai Thị H nộp; bà H đã nộp đủ tin. Bà Tạ Thị 
Hng M phải chịu 1.603.000đ chi phí tố tng (bao gm trích lc tha đt) và có nghĩa 
v hoàn trả 1.603.000đ  (Một triệu sáu trăm linh ba nghìn đồng) cho bà Mai Thị H. 
Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với 
khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành xong tất cả các 
khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền 
còn phải thi hành theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 bộ luật dân sự 
năm 2015. 
3. Chp nhận yêu cầu độc lập của Ngân hàng Thương mại cổ phần N; công 
nhận sự thỏa thuận giữa Ngân hàng Thương mại cổ phần N với bà Mai Thị H; bà 
Mai Thị H có nghĩa v trả cho Ngân hàng Thương mại cổ phần N tin vay gốc và lãi 
là: 988.488.307đ (Chín trăm tám mươi tám triệu bốn trăm tám mươi tám nghìn ba 
trăm linh bảy đồng). 
Duy trì hp đng thế chp số: 0226/2022/417-TD-BĐ thế chp quyn s dng 
đt, quyn sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn lin với đt tại tha đt số 435 tờ bản đ 
số 16, theo Giy chứng nhận quyn s dng đt số CX 689283 do Ủy ban nhân dân 
huyện T cp ngày 22/02/2021, giữa bên thế chp là bà Mai Thị H với bên nhận thế 
chp là Ngân hàng Thương mại cổ phần N. 
Kể từ ngày tiếp theo của ngày xét xử sơ thẩm (13-9-2024) bà Mai Thị H (khách 
hàng vay) còn phải tiếp tục chịu khoản tiền lãi quá hạn của số tiền nợ gốc chưa thanh 
toán, theo mức lãi suất mà các bên thỏa thuận trong hợp đồng cho đến khi thanh 
toán xong khoản nợ gốc này. Trường hợp trong hợp đồng tín dụng, các bên có thỏa 
thuận về việc điều chỉnh lãi suất cho vay theo từng thời kỳ của Ngân hàng cho vay 
thì lãi suất mà khách hàng vay phải tiếp tục thanh toán cho Ngân hàng cho vay theo 
quyết định của Tòa án cũng sẽ được điều chỉnh cho phù hợp với sự điều chỉnh lãi 
suất của Ngân hàng cho vay”. 
4. Án phí: 
4.1. Án phí dân sự sơ thẩm:  