Tra cứu Bản án/Quyết định của tòa án

Tìm nâng cao

Tìm kiếm nâng cao Tất cả Tiêu đề Số hiệu văn bản Cụm từ chính xác

Bản án số 14/2025/DS-ST ngày 29/04/2025 của TAND TP. Hải Dương, tỉnh Hải Dương về tranh chấp quyền sử dụng đất

Thuộc tính
Nội dung
VB gốc
VB liên quan
Lược đồ
Đính chính
Án lệ
BA/QĐ cùng nội dung
Tải về

Báo lỗi

Thuộc tính Bản án 14/2025/DS-ST

Tên Bản án:	Bản án số 14/2025/DS-ST ngày 29/04/2025 của TAND TP. Hải Dương, tỉnh Hải Dương về tranh chấp quyền sử dụng đất
Quan hệ pháp luật:	Tranh chấp quyền sử dụng đất
Cấp xét xử:	Sơ thẩm
Tòa án xét xử:	TAND TP. Hải Dương (TAND tỉnh Hải Dương)
Số hiệu:	14/2025/DS-ST
Loại văn bản:	Bản án
Ngày ban hành:	29/04/2025
Lĩnh vực:	Dân sự
Áp dụng án lệ:	Đã biết Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để xem áp dụng án lệ. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
Đính chính:	Đã biết Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để xem đính chính. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
Thông tin về vụ/việc:	Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Tóm tắt Bản án

Nội dung tóm tắt đang được cập nhật, Quý khách vui lòng quay lại sau!

Tải văn bản

Bản án số 14/2025/DS-ST

TÒA ÁN NHÂN DÂN

THÀNH PHỐ HẢI DƯƠNG

TỈNH HẢI DƯƠNG

Bản án số: 14/2025/DS-ST

Ngày 29/4/2025

“Tranh chấp hợp đồng chuyển

nhượng

quyền sử dụng đất”

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TOÀ ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HẢI DƯƠNG

- Thành phần hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Thẩm phán -Chủ toạ phiên toà: Bà Vũ Thị Hà;

Các Hội thẩm nhân dân: Bà Nguyễn Thị Bích Nga và bà Lê Thị Thanh Vân.

- Thư ký phiên toà: Bà Trịnh Hải Anh - Thư ký Tòa án nhân dân thành phố

Hải Dương.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Hải Dương tham gia phiên toà: Bà

Trần Thị Hải Yến- Kiểm sát viên.

Vào ngày 29 tháng 4 năm 2025, tại trụ sở Toà án nhân dân thành phố Hải

Dương, xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 111/2024/TLST-DS ngày

16/10/2024 về việc “tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, theo

Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 14/2025/QĐXX-ST ngày 25/3/2025 và Quyết

định hoãn phiên toà số 19/2025/QĐ-ST ngày 10/4/2025, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Ông Nguyễn Văn T, sinh năm 1963 và bà Nguyễn Thị V, sinh

năm 1968; Nơi ĐKHKTT và chỗ ở hiện nay: Thôn H, xã Q, thành phố H, tỉnh Hải

Dương (đều có mặt).

- Bị đơn: Ông Nguyễn Thanh P, sinh năm 1928 và bà Tăng Thị C, sinh năm

1926; Nơi ĐKHKTT và chỗ ở: Khu T, phường Á, thành phố H, tỉnh Hải Dương (đều

vắng mặt).

- Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan: Ông Nguyễn Văn H, sinh năm

1969 và bà Lê Thị T1, sinh năm 1976; Nơi cư trú: Thôn H, xã Q, thành phố H, tỉnh

Hải Dương (có mặt ông H, vắng mặt bà T1).

NỘI DUNG VỤ ÁN:

1. Theo đơn khởi kiện, bản tự khai, lời khai của nguyên đơn ông Nguyễn Văn

T và vợ là bà Nguyễn Thị V trình bày: Ngày 20/3/1991, ông T và vợ là bà V nhận

chuyển nhượng của ông Nguyễn Thanh P và bà Tăng Thị C thửa đất số 39 diện tích

508m2 và thửa 43, diện tích 72m2, tổng là 580m
2
 đều thuộc tờ bản đồ số 5, địa chỉ 
thôn H, xã Q, thành phố H, giá chuyển nhượng là 2 cây 2 vàng 9999, tính thành tiền 
là  khoảng 7.000.000đ  đến  7.500.000đ.  Hai  bên  có  viết  giấy  tay  chuyển nhượng 
nhưng nay bị thất lạc. Vợ chồng ông P đã chỉ mốc giới, bàn giao đất và vợ chồng 
ông T đã thanh toán đủ tiền, quản lý, sử dụng đất từ năm 1991 cho đến nay. Ông T, 
bà V đã sử dụng mốc giới ổn định theo đúng mốc giới bên chuyển nhượng đã bàn 
giao như hiện nay đang sử dụng.  
Quá trình quản lý, sử dụng đất, năm 2006, vợ chồng ông T làm nhà 2 tầng, 
đồng thời làm bể nước ngầm, sân và xây tường bao giáp với nhà luồn ranh cũ (tức 
nhà dựng cột, xây tường xung quanh chắn gió) của ông cha ông H để lại cho ông H 
quản lý sử dụng sau này. Khi xây, mọi người đều thống nhất mốc giới, không ai có 
ý kiến. Đến năm 2014, ông H đã phá nhà luồn ranh và làm mới nhà lợp tôn trên nền 
móng cũ của nhà luồn ranh thì ông H cho rằng thiếu 20 phân đất giọt ranh ở vị trí 
này, ông T bà V không đồng ý nên ông H đã xây ngôi nhà này theo đúng móng của 
ngôi nhà luồn ranh cũ, có vị trí sát với tường bao dài 7,5m do ông T bà V xây năm 
2006. Ngoài ra, vào năm 2012, để cho vuông đất ở phía Đông, ông T bà V đã đổi 
cho vợ chồng ông Đ bà D diện tích 4,3m, tỷ lệ đổi là 1:1, theo đó ông T bà V lấy 
phần đất phía trên có một phần nhà luồn ranh (hiện vẫn còn phần móng nhà dưới 
đất) của ông Đ bà D, và vợ chồng ông Đ lấy phần đất ở phía cuối thửa đất của vợ 
chồng ông T. 
Tháng 9/2023, do nguyên đơn và ông H chưa thống nhất mốc giới của thửa 
đất nguyên đơn nhận chuyển nhượng để nguyên đơn làm thủ tục cấp Giấy chứng 
nhận quyền sử dụng đất nên nguyên đơn có đơn gửi đến thôn và xã để giải quyết 
nhưng không thống nhất.  
Nay quan điểm của nguyên đơn là nguyên đơn nhận chuyển nhượng đất theo 
bàn giao mốc giới của ông P bà C, quá trình quản lí, sử dụng vẫn giữ nguyên hiện 
trạng, nay chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên nguyên đơn đề 
nghị Toà án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên 
đơn và ông P, bà C là hợp pháp và xác nhận cho nguyên đơn được quyền quản lí, sử 
dụng hợp pháp diện tích đất theo hiện trạng đang quản lý, sử dụng là 558,4m². 
2. Ý kiến của bị đơn ông Nguyễn Thanh P và Tăng Thị C: 
Trước đây ông bà có thửa đất ở địa chỉ tại thôn H, xã Q, thành phố H như 
nguyên đơn trình bày. Nguồn gốc thửa đất này do ông cha để lại và chưa được cấp 
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vào năm 1991, ngày tháng không nhớ, ông bà 
có chuyển nhượng cho ông T, bà V với giá là 2 cây 2 vàng 9999, có viết giấy tay 
chuyển nhượng và vợ chồng ông T giữ giấy. Ông T bà V đã trả đủ tiền và ông bà đã 

bàn giao đất, chỉ rõ mốc giới của thửa đất từ năm 1991. Khi đó thửa đất có khuôn 
viên, không có tranh chấp mốc giới với các hộ liền hề. Giáp ranh với thửa đất của 
ông H đang sử dụng hiện nay, trước đây là sân gạch của ông bà được làm trước và 
giáp với nhà cũ cấp 4 (nhà luồn ranh) của ông Q (là con ông Nguyễn Văn L và là 
bác ruột của ông H) xây sau. Khi ông Q làm nhà này đã nhờ ông bà cho chảy giọt 
ranh sang 20 phân đất trên sân gạch. Vì, là anh em họ hàng nên ông bà đồng ý. Khi 
chuyển nhượng đất cho ông T, ông bà bàn giao mốc giới theo hiện trạng sân gạch 
này. Vợ chồng ông T đã làm các công trình trên đất, sử dụng từ năm 1991 nay chưa 
làm được thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên đã khởi kiện ông bà 
đến Tòa án. Quan điểm của bị đơn là đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. 
3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Văn H trình bày: 
Trong vụ án này, ông không khởi kiện ai, không có yêu cầu độc lập mà ông 
có ý kiến đề nghị Tòa án xem xét khi công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử 
dụng đất giữa ông T và ông P thì xem xét ranh đất giữa thửa đất ông T và thửa đất 
của ông đang sử dụng. Diện tích đất ông đang sử dụng có vị trí giáp ranh với thửa 
đất của nguyên đơn, có nguồn gốc là của ông Nguyễn Đức L1 là ông, ông Nguyễn 
Văn K là bố và ông Nguyễn Văn Q là bác ruột (không có vợ con) để lại, chưa được 
tặng cho, thừa kế cho ông. Hiện ông L1, ông K1, ông Q đều đã chết. Ông ở trên thửa 
đất này từ khi sinh ra, sau đó lấy vợ sinh con và cho đến nay. Hiện ông và vợ là bà 
Lê Thị T1 đang quản lý, sử dụng, chưa được nhà nước công nhận quyền sử dụng 
hợp pháp đối với thửa đất này.  
Ông và ông T không thống nhất được ranh đất vì nhà luồn ranh trước đây ông 
cha của ông xây dựng là có giọt ranh 20cm sang phần đất của ông T đang sử dụng. 
Nhà cũ này có trước khi ông T nhận chuyển nhượng đất của ông P. Sau đó, ông T 
mới làm nhà và làm sân, bể nước ngầm và xây tường bao giáp với nhà luồn ranh 
này. Năm 2014, ông phá nhà này đi, ông yêu cầu ông T trả lại 20cm đất nhưng ông 
T không đồng ý nên buộc ông phải xây dựng ngôi nhà cấp 4 lợp tôn không có giọt 
ranh như hiện nay. Quan điểm của ông là xưa các cụ làm nhà, không ai làm nhà để 
nước chảy trong nhà mà phải có giọt ranh, nếu cần thiết thì ông dựng lại khung ngôi 
nhà này. Nếu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa 
ông T và ông P thì đề nghị Tòa án cắt bỏ lại cho gia đình ông 20cm đất tính từ thân 
tường nhà kho lợp tôn của ông xây dựng năm 2014, vị trí giáp tường bao dài 7,5m 
nhà ông T xây, diện tích là 1,5m
2
. 
Bà Lê Thị T1 không có quan điểm giải quyết vụ án. 
4. Ý kiến của bà Lê Thị D (hộ giáp ranh với đất của nguyên đơn): Thống nhất 
như trình bày của ông T về nguồn gốc và việc đổi 4,3m2 đất giữa hai gia đình.  

5. Kết quả xem xét thẩm định tại chỗ: Tổng diện tích đất hiện trạng gia đình 
ông T đang sử dụng là S1+S4= 571,9m
2
 + 1,5m
2
 = 573,4m
2
, gia đình ông H đang sử 
dụng là S2= 224m
2
. Đối với phần diện tích ông H và ông T chưa thống nhất được 
mốc giới như sau: Trên thửa đất của ông H đã xây dựng nhà 2 tầng bê tông cốt thép, 
sân cổng và nhà kho lợp tôn. Nhà kho lợp tôn ông H xây năm 2014 được làm theo 
đúng chân móng của nhà cũ đã phá, không có giọt ranh và được xây giáp với tường 
bao xây gạch chỉ dài 7,5m, cao 1,3m, rộng 10 cm do ông T làm năm 2006 và đang 
sử dụng. Các vị trí giáp ranh khác, không tranh chấp mốc giới đã được các hộ gia 
đình xây dựng công trình có khuôn viên riêng biệt. 
6. Kết quả định giá tài sản diện tích đất và nhà ở, công trình trên đất cho ông 
T, bà V quản lý, sử dụng: Giá trị quyền sử dụng đất: 7.000.000đ/m2; Giá trị nhà ở 
và các công trình xây dựng gắn liền với đất: 316.189.000 đồng. 
7. Kết quả xác minh tại UBND xã Q: Đất của ông T và bà V đang sử dụng có 
nguồn gốc là năm 1991 ông T bà V nhận chuyển nhượng của ông P và bà C. Theo 
hồ sơ 299, diện tích đất chuyển nhượng thuộc thửa đất số 39 tờ bản đồ 05 diện tích 
508m
2
 loại đất thổ cư và thửa 43 (một phần) diện tích 72m
2
 ao, tổng là 580m
2
, đều 
tờ bản đồ 05 ở xã Q, chủ sử dụng là ông P, bà C. Thửa đất này hiện chưa được cấp 
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 
Theo hiện trạng đo đạc, tổng diện tích đất ông T đang sử dụng 571,9m
2
 (chưa 
tính 1,5m
2
 đất tranh chấp với ông H) có 15m
2
 là đất công (là vị trí cổng chính ra vào 
của gia đình ông T, kích thước là 7,5m chiều ngang, 2m chiều sâu). Ông T và bà D 
đều xác định hai bên đã đổi đất cho nhau, tỷ lệ đổi là 1:1, diện tích đất đổi là 4,3m
2
. 
Như vậy, diện tích đất sau khi trừ phần diện tích đất công 15m² và phần diện tích hai 
gia đình đổi cho nhau là 571,9m² -15m² + 4,3m² - 4,3m² = 556,9m², giảm 23,1m² so 
với diện tích nhận chuyển nhượng năm 1991 là do sai số đo đạc. Theo hồ sơ 299, 
thửa đất ông H đang sử dụng là một phần của thửa đất của ông L1, ông K (là ông 
nội và bố của ông H) để lại. Hiện đất ông H đang sử dụng là thửa 715, diện tích 
258m
2
 không có tên chủ sử dụng đất và chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử 
dụng đất. Ông H không phải là chủ sử dụng hợp pháp đối với thửa đất này mà chỉ là 
người đang quản lý, sử dụng. Nếu sau này có căn cứ cho rằng 1,5m² thuộc quyền sử 
dụng của ông T thì tổng diện tích ông T quản lý theo hiện trạng là 556,9m² + 1,5m² 
=558,4m². 
Tại phiên toà: 
- Nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện và các ý kiến đã trình bày. 
- Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông H vẫn giữ nguyên quan điểm như 
đã trình bày trong quá trình giải quyết vụ án. 

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Hải Dương phát biểu về việc 
tuân theo pháp luật tố tụng dân sự trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán, 
Thư ký, Hội đồng xét xử (viết tắt là HĐXX) và các đương sự. Đề nghị HĐXX xử: 
Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, công nhận tính hợp pháp của hợp 
đồng chuyển nhượng giữa nguyên đơn và bị đơn theo diện tích đất hiện trạng mà 
nguyên đơn đang sử dụng, ý kiến của ông H là không có căn cứ được chấp nhận. Về 
án phí và chi phí tố tụng, đề nghị giải quyết theo quy định của pháp luật. 
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN: 
Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án, được thẩm tra tại phiên 
tòa; căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định: 
[1]. Về tố tụng: Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết công nhận 
hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; bị đơn cư trú ở thành phố 
H nên tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền 
giải quyết của TAND thành phố Hải Dương, theo quy định tại khoản 3 Điều 26, 
điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 BLTTDS 2015. 
Bị đơn có ý kiến đề nghị giải quyết vụ án vắng măt. Người có quyền lợi nghĩa 
vụ liên quan (bà Lê Thị T1) đã được Tòa án triệu tập hợp lệ nhiều lần nhưng vắng 
mặt không  có lý do. Căn  cứ điểm b khoản 2  Điều 227, khoản 1 và 3 Điều 228 
BLTTDS, HĐXX xét xử vắng mặt những người này. 
[2]. Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn: 
Theo hồ sơ 299, thửa đất số 39 diện tích 508m2 và thửa 43, diện tích 72m2, 
tổng là 580m
2
 đều thuộc tờ bản đồ số 5, địa chỉ thôn H, xã Q, thành phố H là của 
ông P và bà C. Năm 1991, ông P, bà C đã chuyển nhượng diện tích trên cho ông T, 
bà V. Theo kết quả thẩm định tại chỗ và kết quả xác minh tại địa phương, xác định 
diện tích thửa đất ông T bà V đang quản lý sử dụng tổng là 558,4m², diện tích giảm 
là do sai số khi đo đạc. 
Xét hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng giữa ông P, bà C với ông T, bà 
V thấy  rằng:  Hai bên  đều xác định khi chuyển nhượng có  viết  tay  giấy  chuyển 
nhượng nhưng bị thất lạc. Đến nay, hai bên đã thực hiện xong nghĩa vụ. Bên chuyển 
nhượng đã bàn giao mốc giới và hiện trạng diện tích đất sử dụng. Bên nhận chuyển 
nhượng đã thực hiện nghĩa vụ thanh toán, đã sử dụng đất từ năm 1991 và đã kê khai 
trong hồ sơ địa chính năm 1998 chủ sử dụng Nguyễn Văn T. Nay, ông T bà V khởi 
kiện yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp 
pháp, ông P bà C đồng ý. Đây là tình tiết, sự kiện các đương sự đã thừa nhận nên 
không phải chứng minh theo quy định tại khoản 2 Điều 92 của BLTTDS. Do đó, 

Toà án cần công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa 
hai bên. 
Đối với quan điểm của người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan là ông H cho 
rằng hiện trạng thửa đất của ông T bà V đang sử dụng (trước đây là của ông P bà C) 
có 20cm đất (giọt ranh của nhà cũ) là của ông. Xét thấy, thửa đất ông H đang quản 
lý sử dụng là của ông cha để lại, ông H chỉ là người quản lý sử dụng sau này, chưa 
được đứng tên chủ sử dụng. Theo lời khai của vợ chồng ông P bà C xác định: Sân 
gạch nhà ông bà xây trước, ông Q xây nhà cấp 4 làm sau và có nhờ chảy giọt ranh 
sang đất của ông bà; khi chuyển nhượng, ông bà đã bàn giao mốc giới cho ông T 
theo hiện trạng sân gạch giáp ranh với nhà cấp 4 ông Q tại thời điểm đó. Từ năm 
1991, vợ chồng ông T đã quản lý sử dụng đất và sau đó làm các công trình trên đất 
như hiện nay. Năm 2014, ông H phá nhà cấp 4 cũ và làm lại nhà kho lợp tôn trên 
nền móng của nhà cấp 4 cũ sát với tường bao mà ông T đã xây dựng năm 2006. Hiện 
nhà lợp tôn này của ông H không có mái ranh. Diện tích đất của ông H đang sử dụng 
chỉ là một phần của thửa đất cha ông để lại, nay đã bị thay đổi hiện trạng diện tích 
do chia đất cho con cháu trong quá trình sử dụng. Thửa đất của ông T và ông H đều 
chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Như vậy, ngoài mốc giới theo 
hiện trạng thực tế sử dụng, không còn chứng cứ nào khác phản ánh ranh giới, mốc 
giới đất giữa hai gia đình. Căn cứ khoản 1 Điều 175 của Bộ luật Dân sự, HĐXX căn 
cứ theo mốc giới thực tế mà các bên đã sử dụng ổn định, không có tranh chấp nhiều 
năm nay làm căn cứ xem xét giải quyết. Nên quan điểm của ông H không có căn cứ 
chấp nhận. 
Từ những phân tích trên, có căn cứ chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên 
đơn, công nhận tính hợp pháp của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa 
nguyên đơn và bị đơn theo diện tích thực tế mà nguyên đơn đang sử dụng là 558,4m
2
. 
[3]. Về án phí và chi phí tố tụng: 
Về án phí, yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được chấp nhận nên bị đơn phải 
chịu án phí. Do bị đơn là người cao tuổi nên được miễn án phí.  
Về chi phí tố tụng xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản, nguyên đơn 
tự nguyện chịu cả số tiền 7.400.000đ và không yêu cầu Tòa án giải quyết nên HĐXX 
không xem xét giải quyết. 
Vì các lẽ trên; 
QUYẾT ĐỊNH: 
[1]. Căn cứ khoản 1 Điều 175, Điều 129, 688 Bộ luật dân sự năm 2015; Điều 
147, 157 Bộ luật tố tụng dân sự; Luật phí và lệ phí số 97/2015/QH 13 ngày 
25/11/2015 của Quốc hội và Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 