EnglishBản án số 43/2026/DS-PT ngày 11/02/2026 của TAND tỉnh Ninh Bình về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Thuộc tính
- Nội dung
- VB gốc
- VB liên quan
- Lược đồ
- Đính chính
- Án lệ
- BA/QĐ cùng nội dung
- Tải về
Tải văn bản
-
Bản án số 43/2026/DS-PT
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để tải file. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
-
Bản án số 43/2026/DS-PT
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để tải file. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
Báo lỗi
Thuộc tính Bản án 43/2026/DS-PT
| Tên Bản án: | Bản án số 43/2026/DS-PT ngày 11/02/2026 của TAND tỉnh Ninh Bình về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất |
|---|---|
| Quan hệ pháp luật: | Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất |
| Cấp xét xử: | Phúc thẩm |
| Tòa án xét xử: | TAND tỉnh Ninh Bình |
| Số hiệu: | 43/2026/DS-PT |
| Loại văn bản: | Bản án |
| Ngày ban hành: | 11/02/2026 |
| Lĩnh vực: | Dân sự |
| Áp dụng án lệ: |
Đã biết
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để xem áp dụng án lệ. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây! |
| Đính chính: |
Đã biết
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để xem đính chính. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây! |
| Thông tin về vụ/việc: | Năm 2011, giữa bà Nguyễn Thị S1 (mẹ đẻ anh H) với vợ chồng nguyên đơn (anh Nguyễn Văn Đ, chị Đỗ Thị X) có chuyển nhượng một phần thửa đất số 149, tờ bản đồ số 181 tại xóm C, xã H, tỉnh Ninh Bình; với số tiền 26.300.000 đồng. Nay hai bên phát sinh tranh chấp, dẫn đến nguyên đơn khởi kiện vụ án theo quy định. |
Tóm tắt Bản án
Nội dung tóm tắt đang được cập nhật, Quý khách vui lòng quay lại sau!
Tải văn bản
TÒA ÁN NHÂN DÂN
TỈNH NINH BÌNH
Bản án số: 43/2026/DS-PT
Ngày 11 - 02 - 2026
V/v “Tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất”.
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
NHÂN DANH
NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH NINH BÌNH
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Nguyễn Đức Thủy;
Các Thẩm phán: Ông Nguyễn Quốc Trưởng và ông Vũ Hà Nam.
- Thư ký phiên tòa: Bà Bùi Thị Thanh Huyền - Thư ký Tòa án nhân dân
tỉnh Ninh Bình.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Ninh Bình tham gia phiên tòa:
Bà Lại Thị Thuỳ Dương - Kiểm sát viên.
Ngày 21 tháng 01 năm 2026, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Ninh Bình xét
xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 167/2025/TLPT-DS ngày 01
tháng 12 năm 2025 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất”.
Do Bản án dân sự sơ thẩm số 119/2025/DS-ST ngày 24 tháng 9 năm 2025
của Tòa án nhân dân khu vực 11 - Ninh Bình) bị kháng cáo.
Theo quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 146/2025/QĐ-PT ngày
23 tháng 12 năm 2025, Quyết định hoãn phiên toà số 21/2026/QĐ-PT ngày 21
tháng 01 năm 2026 và Quyết định hoãn phiên toà số 35/2026/QĐ-PT ngày 03
tháng 02 năm 2026, giữa các đương sự:
1. Nguyên đơn: Anh Nguyễn Văn Đ, sinh năm 1985; địa chỉ: Xóm C (H),
xã H, tỉnh Ninh Bình; có mặt.
Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị S
- Luật sư của Văn phòng L, thuộc Đoàn luật sư tỉnh N; địa chỉ: Số nhà F, thôn B
Y, xã H, tỉnh Ninh Bình; có mặt.
2. Bị đơn: Anh Trần Văn H, sinh năm 2001; địa chỉ: Xóm C (H), xã H, tỉnh
Ninh Bình; có mặt.
Người đại diện theo uỷ quyền của bị đơn: Anh Trần Văn T, sinh năm 1989;
nơi thường trú: Số G T, phường N, tỉnh Ninh Bình; có mặt.
3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
2
3.1. Ông Nguyễn Văn T1, sinh năm 1954 và chị Đỗ Thị X, sinh năm 1989;
cùng địa chỉ: Xóm C (H), xã H, tỉnh Ninh Bình; vắng mặt ông T1, có mặt chị X.
3.2. Ông Nguyễn Văn T2, sinh năm 1956 và ông Nguyễn Văn T3, sinh năm
1961; cùng địa chỉ: Thôn D (Quảng Trị), xã Đ, tỉnh Lâm Đồng; đều vắng mặt.
3.3. Bà Nguyễn Thị H1, sinh năm 1963; địa chỉ: Tổ dân phố số A, xã H,
tỉnh Ninh Bình; vắng mặt.
3.4. Bà Nguyễn Thị C, sinh năm 1972; địa chỉ: Xóm A, xã H, tỉnh Ninh
Bình; vắng mặt.
3.5. Cụ Ngô Thị C1, sinh năm 1951; địa chỉ: Xóm X (H), xã H, tỉnh Ninh
Bình; vắng mặt.
Người đại diện theo ủy quyền của cụ C1: Anh Trần Văn H, sinh năm 2001;
địa chỉ: Xóm C (H), xã H, tỉnh Ninh Bình; có mặt.
3.6. Ông Nguyễn Văn Q, sinh năm 1987; địa chỉ: Xóm X (H), xã H, tỉnh
Ninh Bình; vắng mặt.
Anh Nguyễn Văn N, sinh năm 1994; địa chỉ: Thôn B, xã B, Thành phố Hà
Nội; vắng mặt.
3.7. Anh Nguyễn Ngọc D, sinh năm 2004; địa chỉ: Số nhà A khu phố T,
phường D, Thành phố Hồ Chí Minh; vắng mặt.
4. Người làm chứng:
4.1. Anh Hoàng Văn Đ1, sinh năm 1982; địa chỉ: Xóm C (H), xã H, tỉnh
Ninh Bình; có mặt.
4.2. Ông Nguyễn Văn H2, sinh năm 1970; địa chỉ: Xóm A, xã H, tỉnh Ninh
Bình; vắng mặt.
4.3. Ông Phạm Văn T4, sinh năm 1970; địa chỉ: Xóm E, xã H, tỉnh Ninh
Bình; vắng mặt.
4.4. Ông Phạm Văn T5, sinh năm 1968; Xóm A (H), xã H, tỉnh Ninh Bình;
vắng mặt.
4.5. Ông Nguyễn Văn T6, sinh năm 1977; Xóm A, xã H, tỉnh Ninh Bình;
vắng mặt.
4.6. Bà Vũ Thị C2, sinh năm 1951; Xóm C (H), xã H, tỉnh Ninh Bình;
vắng mặt.
4.7. Bà Nguyễn Thị D1, sinh năm 1974; địa chỉ: Tổ dân phố số A, xã H,
tỉnh Ninh Bình; vắng mặt.
5. Người kháng cáo: Anh Trần Văn H là bị đơn trong vụ án.
NỘI DUNG VỤ ÁN
Theo đơn khởi kiện của nguyên đơn và bản án dân sự sơ thẩm cùng các tài
liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, nội dung vụ án như sau:
3
Thửa đất số 149, tờ bản đồ số 181, diện tích 348m
2
tại xóm C, xã H, tỉnh
Ninh Bình thuộc quyền sử dụng của bà Nguyễn Thị S1 (mẹ đẻ bị đơn). Khoảng
tháng 4 năm 2011, anh Nguyễn Văn Đ trực tiếp gặp bà S1 và hai bên thỏa thuận,
cụ thể: Bà S1 đồng ý chuyển nhượng cho anh Đ 7m mặt tiền, chiều sâu hết thổ
với giá chuyển nhượng 26.300.000 đồng; ngày 05/04/2011, hai bên có viết giấy
giao kèo nhượng đất và anh Đ trả trước 6.300.000 đồng, bà S1 nhờ ông Nguyễn
Văn T1 (là em trai) nhận tiền giúp bà S1 và được cụ C3, ông T1 cùng ký biên
bản xác nhận, bà Vũ Thị C2 (là vợ ông T1) viết giấy ghi tên bà Nguyễn Thị S1
(người bán). Ngày 06/04/2011, bà S1 hẹn anh Đ đến nhà ông Nguyễn Văn T1 để
giao tiền viết giấy chuyển nhượng. Khi đến nhà ông T1, anh Đ thấy bà Nguyễn
Thị S1, cụ Nguyễn Hữu C3, bà Nguyễn Thị H1, bà Nguyễn Thị C, ông Nguyễn
Văn T1, bà Vũ Thị C2, cụ Ngô Thị C1, ông Nguyễn Văn H3 (Xóm trưởng) và
một số người khác anh không nhớ hết tên; đến nơi, gia đình bà S1 đã làm giấy tờ
xong và đưa cho anh Đ ký, ông H3 (Xóm trưởng đã mất) cũng ký và đưa đến
UBND xã H chứng thực. Nội dung của giấy nhượng đất thể hiện bà S1 chuyển
nhượng cho anh Đ 7m ngang, phía Tây giáp đất ông D2, phía Đông giáp đất bà S1.
Sau khi giao tiền viết giấy chuyển nhượng, bà S1 đã giao đất cho anh Đ sử
dụng, trên đất có 01 nhà cấp bốn 02 gian của bà S1 xây dựng từ lâu, còn bà S1,
anh H, ông H4 sử dụng thửa đất bên cạnh đã có nhà được Nhà nước xây dựng
cho. Sau đó, vợ chồng anh Đ xây thêm chuồng lợn, xây bếp, xây công trình phụ,
lát gạch men, khoan giếng sử dụng ổn định từ tháng 4 năm 2011 đến đầu năm
2014, vợ chồng anh Đ vào miền N làm kinh tế; trong thời gian đi làm kinh tế,
anh Đ có cho em gái mượn nhà đất một thời gian. Khoảng năm 2017 đến nay,
em gái anh Đ không sử dụng nên mẹ đẻ anh thường xuyên đến quét dọn nhà
cửa, trồng hành trên đất. Đến tháng 12 năm 2024, vợ chồng anh về quê định tiến
hành cải tạo lại nhà để ở thì xảy ra tranh chấp. Anh H sang chửi bới không cho
anh Đ ở và sửa nhà; dẫn đến anh Đ làm đơn gửi Ủy ban nhân dân xã H và hòa
giải nhưng không thành.
Nay, anh Đ đề nghị Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ngày 06/4/2011 giữa vợ chồng anh với bà Nguyễn Thị S1 là hợp pháp.
Vợ chồng anh được quyền sử dụng diện tích 183m
2
đất
(theo số đo của Công ty
TNHH Â) vị trí đất có tứ cận: Phía Tây giáp đất ông D2 (hiện nay là thổ của anh
A) dài 25,9m, phía Đông giáp đất bà S1 dài 26,55m, phía Bắc giáp đường dài
7m, phía Nam giáp đất ông D2 (hiện nay là thổ anh A) dài 7m.
Quan điểm của bị đơn (anh Trần Văn H) và người đại diện theo uỷ quyền
của bị đơn (anh Trần Văn T) đều thừa nhận bà Nguyễn Thị S1 (mẹ anh H), mất
ngày 15/02/2012. Nguồn gốc thửa đất đang tranh chấp của mẹ anh H được ông
bà ngoại anh tặng cho; về việc chuyển nhượng đất giữa mẹ anh và anh Đ có hay
không anh không biết vì khi đó anh còn nhỏ. Anh chỉ nghe anh Đ kể chuyện là
ông T1 đứng lên bán đất của mẹ anh và nhận tiền. Số tiền bán đất anh cũng
không biết mẹ anh có được sử dụng hay không; việc vợ chồng anh Đ xây thêm
02m ở phía Đông nhà cũ của mẹ anh ở trước là có thực và lợp P măng, xây dựng
công trình phụ sử dụng khoảng 03 năm thì đi làm kinh tế ở đâu anh không biết.
Đối với chữ ký của bà S1 trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
4
ngày 06/04/2011, anh nhìn không phải chữ ký của bà S1. Về nội dung ghi rộng
7m, không nói chiều sâu là bao nhiêu mét nên nhìn vào văn bản đó anh thấy
không rõ ràng. Việc gia đình ông T1 có làm cơm đãi mọi người hay không, do
lúc đó anh còn ít tuổi nên không biết, anh chỉ nghe anh Đ kể lại có đưa số tiền
26.300.000đ cho ông bà T1 chứ không đưa tiền cho mẹ anh. Ngày 05/9/2025,
anh và anh Đ cũng như những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan khác đã
thỏa thuận cho vợ chồng anh Đ được sử dụng đất của mẹ anh. Tuy nhiên, khi về
bàn với gia đình, gia đình ông D2 không nhất trí vì nếu thỏa thuận để vợ chồng
anh Đ sử dụng mặt trước, mặt sau 7m thì cạnh đất phía Nam của gia đình anh
không cân đối sẽ bị ảnh hưởng đến giá trị. Nay, anh không đồng ý công nhận
hợp đồng chuyển nhượng đất giữa bà S1 và vợ chồng anh Đ, chị X; đồng thời,
đề nghị Tòa án tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là vô hiệu.
Quan điểm của những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
Chị Đỗ Thị X (vợ của anh Nguyễn Văn Đ2) nhất trí với ý kiến của nguyên
đơn và không có ý kiến bổ sung.
Ông Nguyễn Văn T1 xác định: Bà Nguyễn Thị S1 là em gái ông và chung
sống với ông Trần Văn H4 nhưng không đăng ký kết hôn, sinh được anh Trần
Văn H. Nguồn gốc thửa đất đang có tranh chấp là của bố mẹ ông (cụ Nguyễn
Hữu C3, Phạm Thị N1), sau đó cắt chia cho bà Nguyễn Thị S1; tuy nhiên, chưa
được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Năm 2011, bà Nguyễn Thị S1 bị
ốm nặng, kinh tế rất khó khăn, nợ nần nhiều, có bàn bạc với bố ông và anh em
của ông bán đi một phần thửa đất để trả nợ và trang trải cuộc sống. Các anh em
trong gia đình ai cũng nhất trí, do ông là con trai cả trong gia đình nên bố ông và
bà S1 đã nhờ vợ chồng ông làm 04 mâm cơm để mời mọi người đến liên hoan
và viết giấy chuyển nhượng đất. Số tiền 26.300.000đ, gia đình bàn bạc giao cho
vợ chồng ông giữ hộ và đứng ra chi tiêu cho bà S1. Nay, anh Trần Văn H cho
rằng bà S1 chưa chuyển nhượng đất cho anh Đ, chị X là không đúng. Ông đề
nghị Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng đất giữa bà S1 với anh Đ, chị
X đối với thửa đất nêu trên.
Bà Nguyễn Thị H1 và bà Nguyễn Thị C cùng có chung quan điểm: Các bà
đều là em gái của bà Nguyễn Thị S1; năm 2011, do bà S1 bị tai biến sức khỏe
yếu, kinh tế khó khăn, bà S1 đã bàn bạc với bố đẻ của các bà là cụ Nguyễn Hữu
C3 và các anh em trong gia đình chuyển nhượng một phần thổ đất của bà S1 để
lấy tiền chữa bệnh, trang trải cuộc sống. Các bà không chứng kiến việc bà S1 và
vợ chồng anh Đ thỏa thuận chuyển nhượng đất, nhưng khi giao tiền viết giấy,
các bà đều chứng kiến. Về số tiền 26.300.000đ, gia đình thống nhất giao cho ông
T1 giữ hộ để chi tiêu cho bà S1. Nay các bà đề nghị Tòa án công nhận hợp đồng
chuyển nhượng đất để vợ chồng anh Đ được quản lý, sử dụng.
Ông Nguyễn Văn T2 và ông Nguyễn Văn T3 cùng có chung quan điểm:
Các ông đều là anh trai bà Nguyễn Thị S1, do các ông đang sinh sống ở xa quê
nên năm 2011, cụ Nguyễn Hữu C3, ông T1 và bà S1 có điện cho các ông để bàn
bạc việc bán đất của bà S1, các ông thấy hợp lý nên đã nhất trí. Các ông đều biết
5
anh Đ là người cùng xóm mua mảnh đất của bà S1 và đã xây nhà sử dụng. Số
tiền cụ thể bao nhiêu các ông không nắm được và không được bàn bạc giao toàn
bộ số tiền bán đất cho vợ chồng ông T1 đứng lên trả nợ, chữa bệnh, chi trả đám
tang của bà S1. Nay anh Trần Văn H cho rằng bà S1 không chuyển nhượng đất
cho vợ chồng anh Đ, mà do vợ chồng ông T1 tự ý bán lấy tiền là không đúng. Vì
bà S1 bán đất là đúng sự thật, gia đình ai cũng biết, có giấy tờ mua bán và được
UBND xã H xác nhận, nếu không bán đất thì tại sao anh Đ lại xây sửa nhà sử
dụng được. Đến nay, giấy tờ mua bán của anh Đ có thể thủ tục chưa chặt chẽ
theo quy định của pháp luật, các ông nhất trí không có ý kiến hay khiếu nại gì,
đề nghị Toà án công nhận hợp đồng chuyển nhượng cho vợ chồng anh Đ được
quản lý sử dụng.
Cụ Ngô Thị C1 xác định: Sau khi cụ Phạm Thị N1 chết, đến năm 1986 cụ
kết hôn với cụ Nguyễn Hữu C3 và sinh được ông Nguyễn Văn Q. Cụ có biết
việc chuyển nhượng đất của bà S1, nhưng không ký biên bản; ngày giao đất cho
anh Đoàn C4 cũng chứng kiến nhưng đứng ở nhà ông D2 nhìn sang. Lý do bà
S1 phải chuyển nhượng đất là do bà S1 vay tiền Ngân hàng, bà C2 là vợ ông T1
lợi dụng sổ hộ nghèo của bà S1 vay thêm, do không có trả Ngân hàng nên đã
phải bán đất trả nợ. Nay cụ C1 khẳng định toàn bộ việc chuyển nhượng đất là do
vợ chồng ông T1 đứng ra bán, số tiền cụ thể bao nhiêu thì cụ không biết vì vợ
chồng ông T1 giữ, cụ có chứng kiến có lần bà S1 đến lấy tiền nhưng vợ chồng
ông T1 không đưa cho, bà S1 đã khóc bỏ về. Quan điểm của cụ, không công
nhận hợp đồng chuyển nhượng đất. Do bà S1 chỉ có anh Trần Văn H là con trai
duy nhất nên đề nghị giao toàn bộ thổ đất này cho anh H sử dụng, cụ không đòi
hỏi hay có ý kiến gì.
Ông Nguyễn Văn Q, anh Nguyễn Văn N và anh Nguyễn Ngọc D cùng xác
định: Không biết việc bà Nguyễn Thị S1 và anh Nguyễn Văn Đ chuyển nhượng
đất cho nhau; với lý do ông Q thường xuyên đi làm kinh tế ở xa, còn anh N, anh
D lúc đó còn nhỏ. Quan điểm của ông Q và anh N, anh D giao hết thổ đất cho
anh Trần Văn H quản lý, sử dụng. Ông Q và các anh không có ý kiến gì.
Quan điểm của những người làm chứng:
Ông Hoàng Văn Đ1 là xóm T xóm C từ tháng 6/2022. Tuy ông không
chứng kiến việc bà S1 và anh Đ1 chuyển nhượng đất cho nhau, nhưng bà con
khu xóm ai cũng biết vợ chồng anh Đ1 nhận chuyển nhượng đất của S1. Năm
2023, địa phương có tổ chức làm đường giao thông xóm, theo quy ước thì mỗi
hộ gia đình có đất ở mặt đường của xóm phải đóng góp 1.000.000đ/01m dài, vợ
chồng anh Đ1 có 7m nên phải đóng góp 7.000.000 đồng, ông là người trực tiếp
thu tiền của vợ chồng anh Đ1. Ngoài ra, do vợ chồng anh Đ1 có thổ đất ở tại
phương nên hàng năm phải đóng góp xây dựng nông thôn mới, đến nay gia đình
anh Đ1 đã đóng đầy đủ.
Ông Nguyễn Văn H2, ông Phạm Văn T4, ông Phạm Văn T5 và ông
Nguyễn Văn T6 cùng xác định: Tháng 4/2011, các ông được anh Nguyễn Văn Đ
thuê về xây sửa công trình như san nền, lát nền, vào lại vôi áo nhà, sửa bể nước
mưa, lợp Proxi măng thi công khoảng 12 ngày thì xong. Trong quá trình thi
6
công, không có ai đến tranh chấp. Ngày đầu tiên sửa nhà anh Đ có làm 02 mâm
cơm, ngoài gia đình anh Đ, thợ xây còn có cả bà S1, ông H4 và một trẻ em
khoảng 10 tuổi cũng sang ăn cơm cùng. Đến nay các ông mới biết việc có
tranh chấp.
Bà Vũ Thị C2 là vợ của ông Nguyễn Văn T1 và là em chồng của bà S1, xác
định: Năm 2011, được sự đồng ý của bà S1, bố chồng của bà (cụ C3) và anh em
trong gia đình nên ngày 06/4/2011, bà S1 có nhờ bà làm mấy mâm cơm để
thông báo với các thành viên trong gia đình về việc bà S1 có chuyển nhượng
một phần thửa đất cho vợ chồng anh Đ. Do bà S1 tay run, không viết được chữ
có nhờ bà viết giấy và ký hộ. Bà khẳng định việc bà S1 chuyển nhượng đất và
nhận của anh Đ 26.300.000 đồng là đúng sự thật. Số tiền chuyển nhượng đất đều
lo cho bà S1 như trả nợ, ốm đau, làm ma…Bà khẳng định việc nhận tiền, viết
giấy đều được bà S1 đồng ý.
Bà Nguyễn Thị D1 là hàng xóm giáp ranh phía Đông của gia đình bà
Nguyễn Thị S1 xác định: Năm 2011, bà có nghe bà Nguyễn Thị S1 nói muốn
bán một phần thổ đất để lấy tiền trả nợ và chữa bệnh nên bà giới thiệu cho anh
Nguyễn Văn Đ mua đất của bà S1, bà chỉ giới thiệu cho anh Đ mua đất, còn thỏa
thuận giá, đo đạc nhận đất như thế nào bà không biết. Sau khi anh Đ nhận
chuyển nhượng đất của bà S1 thì có đến sửa nhà, xây thêm công trình phụ để ở
được vài năm thì đi làm kinh tế ở xa. Khu xóm ai cũng biết anh Đ đã nhận
chuyển nhượng đất của bà S1. Đến nay, bà xin xác nhận nội dung mua bán đất là
đúng sự thật nếu sai bà xin chịu trách nhiệm trước pháp luật.
Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 119/2025/DS-ST ngày 24 tháng 9 năm 2025
của Tòa án nhân dân khu vực 11 - Ninh Bình đã căn cứ vào các Điều 122, 124,
697, 699, 700, 701, 702 của Bộ luật Dân sự năm 2005; các Điều 129, 688 của
Bộ luật Dân sự năm 2015. Các Điều 106, 113 và 127 Luật Đất đai năm 2003.
Tiểu mục 2.3 mục 2 phần II của Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày
10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao. Khoản 1 Điều
227, khoản 1 Điều 228, khoản 2 Điều 229, Điều 271 và Điều 273 của Bộ luật Tố
tụng dân sự năm 2015.
Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của anh Nguyễn Văn Đ về việc tranh chấp
công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh Nguyễn Văn
Đ, chị Đỗ Thị X với bà Nguyễn Thị S1.
Công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2011 giữa
anh Nguyễn Văn Đ, chị Đỗ Thị X và bà Nguyễn Thị S1 là hợp pháp.
Công nhận anh Nguyễn Văn Đ, chị Đỗ Thị X có quyền sử dụng 183m
2
đất
trong đó (đất ONT 79m
2
, đất CLN 104m
2
) thuộc thửa số 149, tờ bản đồ số 181
(tờ 44 xã H cũ), trong tổng diện tích 348m
2
có vị trí tại xóm C, xã H, tỉnh Ninh
Bình (chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), nhưng trên hồ sơ địa
chính bà Nguyễn Thị S1 đã có tên trên Sổ mục kê năm 2001, bản đồ địa chính
năm 1998. Đất có các cạnh được giới hạn bởi các điểm mốc 1, 5, 7, 6, 1 (ký hiệu
S1) trên sơ đồ kèm theo bản án.
7
Xác nhận di sản thừa kế của bà Nguyễn Thị S1 để lại là 165m
2
đất trong đó
(đất ONT 79m
2
, đất CLN 86m
2
) thuộc thửa số 149, tờ bản đồ số 181 (tờ 44 xã H
cũ), trong tổng diện tích 348m
2
có vị trí tại xóm C, xã H, tỉnh Ninh Bình. Đất có
các cạnh được giới hạn bởi các điểm mốc 2, 4, 7, 6, 2 (ký hiệu S2) trên sơ đồ
kèm theo bản.
Ngoài ra bản án sơ thẩm còn buộc các đương sự bàn giao diện tích đất, làm
thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định; các đương sự
phải chịu chi phí tố tụng, án phí dân sự sơ thẩm, xử lý tiền tạm ứng án phí và
tuyên quyền kháng cáo theo quy định pháp luật.
Ngày 06 tháng 10 năm 2025, bị đơn Trần Văn H kháng cáo toàn bộ Bản án
dân sự sơ thẩm số 119/2025/DS-ST ngày 24 tháng 9 năm 2025 của Tòa án nhân
dân khu vực 11 - Ninh Bình và đề nghị Toà án nhân dân tỉnh Ninh Bình xét xử
phúc thẩm theo hướng: Huỷ toàn bộ bản án sơ thẩm; tuyên bố giao dịch chuyển
nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Nguyễn Thị S1 và anh Trần Văn Đ3, Đỗ Thị
X vô hiệu và bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Tại phiên toà phúc
thẩm, người kháng cáo đề nghị bổ sung bà Vũ Thị C2 tham gia phiên toà với tư
cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan; không nhất trí với bản án sơ
thẩm và đề nghị huỷ bản án sơ thẩm.
Quan điểm của người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn đề
nghị giữ nguyên bản án sơ thẩm; nguyên đơn (anh Trần Văn Đ3) và người có
quyền lợi, nghĩa vụ liên quan (chị Đỗ Thị X) nhất trí với quan điểm của người
bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn, không tranh luận bổ sung.
Các đương sự đều không có ý kiến tranh luận gì khác.
Quan điểm của Kiểm sát viên tại phiên tòa phúc thẩm xác định: Quá trình
thụ lý, giải quyết xét xử Thẩm phán; Hội đồng xét xử; Thư ký Tòa án và các
đương sự tại cấp phúc thẩm đã tuân thủ đúng các quy định của pháp luật về tố
tụng dân sự. Hướng giải quyết vụ án đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng khoản 1
Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự; không chấp nhận kháng cáo của bị đơn,
giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 119/2025/DS-ST ngày 24 tháng 9 năm
2025 của Tòa án nhân dân khu vực 11 - Ninh Bình. Án phí dân sự phúc thẩm
anh Trần Văn H phải chịu theo quy định.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN
Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên
toà và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên toà, nghe Kiểm sát viên phát biểu
ý kiến, sau khi thảo luận và nghị án, Hội đồng xét xử nhận định:
[1] Về tố tụng, đối với các đương sự vắng mặt tại phiên toà đã có lời khai
đầy đủ và được Toà án triệu tập hợp lệ nhiều lần nhưng đều vắng mặt. Vì vậy,
Hội đồng xét xử vẫn tiến hành xét xử vắng mặt theo quy định tại khoản 2 Điều
227, Điều 228 và khoản 2 Điều 229 Bộ luật Tố tụng dân sự.
8
[2] Về quan hệ pháp luật tranh chấp và thẩm quyền giải quyết vụ án, đây là
vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền
giải quyết của Tòa án được quy định tại khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều
35; điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Tòa án nhân dân khu
vực 11 - Ninh Bình thụ lý giải quyết vụ án theo trình tự sơ thẩm là đúng
thẩm quyền.
[3] Xét kháng cáo của bị đơn anh Trần Văn H, đề nghị cấp phúc thẩm hủy
toàn bộ bản án dân sự sơ thẩm số 119/2025/DS-ST ngày 24/9/2025; tuyên bố
giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập năm 2011 giữa bà S1 và
anh Đ3, chị X là vô hiệu; bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, bảo vệ
quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn đối với toàn bộ thửa đất số 149, tờ bản đồ
số 181, diện tích 348m
2
do bà S1 để lại và đưa bà Vũ Thị C2 tham gia tố tụng
với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, Hội đồng xét xử thấy:
Năm 2011, giữa bà Nguyễn Thị S1 (mẹ đẻ anh H) với vợ chồng nguyên
đơn (anh Nguyễn Văn Đ, chị Đỗ Thị X) có chuyển nhượng một phần thửa đất số
149, tờ bản đồ số 181 tại xóm C, xã H, tỉnh Ninh Bình. Các tài liệu, chứng cứ có
trong hồ sơ thể hiện hai bên đã lập Giấy giao kèo nhượng đất ngày 05/4/2011,
với nội dung: “Bà Nguyễn Thị S1 vì hoàn cảnh khó khăn, sức khỏe yếu nên đã
chuyển nhượng đất cho anh Đ với số tiền 26.300.000 đồng…”, phía dưới có chữ
ký của ông T1, cụ C3, anh Đ. Tại đơn xin chứng nhận quyền sử dụng đất gửi
UBND xã H ngày 06/4/2011 có nội dung: “Bà S1 chuyển nhượng cho anh Đ
mảnh đất để lấy tiền thuốc thang, số đất là 07m ngang, phía Tây giáp nhà ông
D2, phía Đông giáp nhà bà S1, đề nghị chính quyền chứng nhận cho anh Đ
được sử dụng số đất trên từ ngày 06/4/2011”; phía dưới có ghi “người làm đơn
Nguyễn Thị S1, người mua ký Nguyễn Văn Đ”, xác nhận của Xóm trưởng
(Nguyễn Văn H3) và được UBND xã H chứng thực.
Xét về hình thức, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ
chồng anh Đ và bà S1 được lập thành văn bản, có đối tượng chuyển nhượng là
quyền sử dụng đất và được Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (UBND xã H)
chứng thực; về nội dung, mặc dù đất chuyển nhượng chưa được cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất nhưng thuộc quyền sử dụng hợp pháp của bà S1, bà S1
được bố mẹ đẻ chia tách cho 348m
2
đất (gồm 158m
2
đất ONT, 190m
2
đất CLN)
và bà S1 đã sử dụng đất ổn định, lâu dài, không có tranh chấp. Tại Bản đồ địa
chính năm 1998, Sổ mục kê năm 2001 đều thể hiện thửa đất mang tên bà S1.
Căn cứ Điều 106 và Điều 113 của Luật Đất đai năm 2003 thì bà S1 được quyền
chuyển nhượng đất và trên thực tế, bà S1 đã chuyển nhượng một phần thửa đất
cho vợ chồng anh Đ, vợ chồng anh Đ cũng thanh toán xong tiền, nhận bàn giao
đất, xây dựng một số công trình kiên cố và quản lý, sử dụng liên tục từ năm
2011 đến nay. Khi bà S1 chuyển nhượng đất cho anh Đ và chị X thì anh H còn
nhỏ (mới 10 tuổi), bà S1 bị bệnh nặng cần tiền để chữa trị và trả nợ nên muốn
chuyển nhượng một phần thửa đất. Trước khi nhượng đất bà S1 đã bàn bạc,
thống nhất với bố đẻ và các anh chị em trong gia đình. Số tiền chuyển nhượng
26.300.000 đồng được giao cho vợ chồng ông T1 giữ và lo trả nợ, chi phí chữa
9
bệnh, ma chay cho bà S1, được các anh chị em trong gia đình xác nhận. Bà S1
chuyển nhượng đất cho anh Đ, chị X là tự nguyện, không trái pháp luật và đạo
đức xã hội, tại thời điểm chuyển nhượng do bà S1 bị tai biến, tay run không ký
và viết văn bản được nên đã nhờ bà Vũ Thị C2 (là vợ của ông T1) viết hộ và ký
thay trước sự chứng kiến của cụ C3, ông T1, bà C, bà H1 và ông Nguyễn Văn
H3 là xóm trưởng. Lời khai của ông T1, bà C, bà H1 đều xác nhận việc bà S1
bán đất cho vợ chồng anh Đ; cụ C3 và ông H3 hiện đã mất nhưng cả hai đều ký
vào Giấy nhượng đất. Cấp sơ thẩm đã căn cứ các điểm từ a.1 đến a.6 tiểu mục
2.3 mục 2 phần II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội
đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao hướng dẫn giải quyết tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ sau ngày 15/10/1993 để
xác định nội dung của Giấy nhượng đất lập năm 2011 giữa bà S1 với anh Đ, chị
X đáp ứng đầy đủ các điều kiện; đồng thời, công nhận Hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất năm 2011 giữa anh Đ, chị X và bà S1 hợp pháp là có căn cứ,
đúng quy định của pháp luật. Việc anh H kháng cáo đề nghị cấp phúc thẩm
tuyên bố giao dịch chuyển nhượng trên vô hiệu là không có căn cứ để chấp nhận.
Mặc dù, nội dung Giấy nhượng đất không ghi rõ diện tích đất bà S1 chuyển
nhượng cho anh Đ nhưng có ghi vị trí ngang 7m, cạnh Đông giáp thửa đất của
ông D2, cạnh Tây giáp thửa đất của bà S1 nên Tòa án cấp sơ thẩm xác định bà
S1 chuyển nhượng cho vợ chồng anh Đ 7m chiều rộng, chiều dài hết thổ đất,
theo kết quả đo đạc của Công ty TNHH Â ngày 29/8/2025 diện tích chuyển
nhượng 183m
2
(đất ONT 79m
2
, đất CLN 104m
2
); diện tích còn lại 165m
2
(đất
ONT 79m
2
, đất CLN 86m
2
) thuộc thửa 149 là di sản thừa kế của bà S1 là phù hợp.
Đối với kháng cáo đề nghị huỷ bản án sơ thẩm và đưa bà Vũ Thị C2 tham
gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, Hội đồng xét
xử thấy: Bà Vũ Thị C2 là người viết hộ đơn xin chứng nhận quyền sử dụng đất
ngày 06/4/2011 theo ý chí của bà Nguyễn Thị S1 và ký vào đơn và không trực
tiếp nhận, giữ tiền từ việc bán đất. Do vậy, cấp sơ thẩm xác định bà C2 là người
làm chứng là chính xác. Quá trình giải quyết vụ án, cấp sơ thẩm không vi phạm
tố tụng và xác định tư cách của những người tham gia tố tụng trong vụ án đều
chính xác, không bỏ sót người tham gia tố tụng nên không có căn cứ để huỷ án
như đề nghị của đại diện theo uỷ quyền của bị đơn.
Tại cấp phúc thẩm, bị đơn xuất trình bản ảnh vị trí đất tranh chấp thể hiện
trên G sau khi vợ chồng anh Đ mua đất đều không sửa chữa, xây dựng các công
trình kiên cố như anh Đ đã khai trong hồ sơ vụ án; Hội đồng xét xử thấy đây là
tài liệu mới nhưng không làm thay đổi nội dung mua bán, chuyển nhượng đất
giữa bà Nguyễn Thị S1 và vợ chồng anh Nguyễn Văn Đ nên không có căn cứ để
chấp nhận.
Từ những phân tích trên, không có căn cứ để chấp nhận toàn bộ kháng cáo
của anh Trần Văn H.
[4] Về án phí dân sự phúc thẩm: Do kháng cáo của anh Trần Văn H không
được chấp nhận nên anh H phải chịu án phí dân sự phúc thẩm theo quy định.
10
Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị
cấp phúc thẩm không xem xét, giải quyết.
Vì các lẽ trên,
QUYẾT ĐỊNH:
Căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự và Nghị quyết số
326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Uỷ ban Thường vụ
Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí
và lệ phí Toà án. Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn (anh Trần Văn H); giữ
nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 119/2025/DS-ST ngày 24 tháng 9 năm 2025
của Tòa án nhân dân khu vực 11 - Ninh Bình
Án phí dân sự phúc thẩm: Anh Trần Văn H phải chịu 300.000 đồng. Đối
trừ số tiền 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) tạm ứng án phí phúc thẩm mà anh
H đã nộp theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Toà án số 0001544 ngày 10
tháng 10 năm 2025 tại Thi hành án dân sự tỉnh Ninh Bình để đối trừ khi thi hành án.
Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị
đã có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.
Bản án dân sự phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.
Nơi nhận:
- Toà Phúc thẩm TAND tối cao tại Hà Nội;
- VKSND tỉnh Ninh Bình;
- Phòng GĐKTTT&THA Tòa án tỉnh Ninh Bình;
- TAND khu vực 10 - Ninh Bình;
- VKSND khu vực 10 - Ninh Bình;
- Phòng THADS khu vực 10 - Ninh Bình;
- Các đương sự;
- Bộ phận HCTP;
- Lưu hồ sơ vụ án.
TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa
(đã ký)
Nguyễn Đức Thủy
Tải về
Bản án số 43/2026/DS-PT
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để tải file. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
Bản án số 43/2026/DS-PT
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để tải file. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
Bản án/ Quyết định cùng đối tượng
1
Ban hành: 10/02/2026
Cấp xét xử: Phúc thẩm
2
Ban hành: 06/02/2026
Cấp xét xử: Phúc thẩm
3
Ban hành: 05/02/2026
Cấp xét xử: Phúc thẩm
