ENGBản án số 41/2025/DS-PT ngày 18/02/2025 của TAND tỉnh Đồng Nai về tranh chấp hợp đồng đặt cọc
- Thuộc tính
- Nội dung
- VB gốc
- VB liên quan
- Lược đồ
- Đính chính
- Án lệ
- BA/QĐ cùng nội dung
- Tải về
Tải văn bản
-
Bản án số 41/2025/DS-PT
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để tải file. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
-
Bản án số 41/2025/DS-PT
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để tải file. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
Báo lỗi
Thuộc tính Bản án 41/2025/DS-PT
| Tên Bản án: | Bản án số 41/2025/DS-PT ngày 18/02/2025 của TAND tỉnh Đồng Nai về tranh chấp hợp đồng đặt cọc |
|---|---|
| Quan hệ pháp luật: | Tranh chấp hợp đồng đặt cọc |
| Cấp xét xử: | Phúc thẩm |
| Tòa án xét xử: | TAND tỉnh Đồng Nai |
| Số hiệu: | 41/2025/DS-PT |
| Loại văn bản: | Bản án |
| Ngày ban hành: | 18/02/2025 |
| Lĩnh vực: | Dân sự |
| Áp dụng án lệ: |
Đã biết
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để xem áp dụng án lệ. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây! |
| Đính chính: |
Đã biết
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để xem đính chính. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây! |
| Thông tin về vụ/việc: | Tranh chấp hợp đồng đặt cọc giữa ông Hoàng Công P và ông Lê Công Đ, bà Huỳnh Thị Mộng Đ1 |
Tóm tắt Bản án
Nội dung tóm tắt đang được cập nhật, Quý khách vui lòng quay lại sau!
Tải văn bản
1
TÒA ÁN NHÂN DÂN CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
TỈNH ĐỒNG NAI Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
Bản án số: 41/2025/DS-PT
Ngày: 18/02/2025
V/v: “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”
NHÂN DANH
NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐỒNG NAI
Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
- Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Nguyễn Đình Trung.
- Các Thẩm phán: 1/ Bà Nguyễn Thị Kim Liên.
2/ Ông Nguyễn Xuân Quang
- Thư ký phiên tòa: Ông Nguyễn Hoàng Sơn – Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh
Đồng Nai.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai: Bà Vũ Thị Hồng Uyên –
Kiểm sát viên tham gia phiên toà.
Ngày 18 tháng 02 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai xét xử
phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 248/2024/TLPT-DS ngày 30 tháng 10 năm 2024
về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.
Do Bản án dân sự sơ thẩm số: 87/2024/DS-ST ngày 20 tháng 6 năm 2024 của
Tòa án nhân dân TP Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai bị kháng cáo, kháng nghị.
Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 288/2024/QĐ-PT ngày 25 tháng 11
năm 2024; Quyết định hoãn phiên tòa số 798/2024/QĐ – TA ngày 18 tháng 12 năm
2024; Quyết định hoãn phiên tòa số 41/2025/QĐ – TA ngày 17 tháng 01 năm 2025 của
Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai giữa các đương sự:
- Nguyên đơn: Ông Hoàng Công P, sinh năm 1993.
Địa chỉ: Tổ B, ấp T, xã T, huyện C, tỉnh Đồng Nai.
Người đại diện theo ủy quyền: Ông Nguyễn Văn T, sinh năm 1990.
Địa chỉ: M, M, thị xã N, tỉnh Sóc Trăng (văn bản ủy quyền ngày 19/11/2024.
Địa chỉ liên lạc: 124/1, đường A, phường B, quận B, TP Hồ Chí Minh.
- Bị đơn:
1. Ông Lê Công Đ, sinh năm 1993.
Địa chỉ: A, khu phố F, phường T, thành phố B, tỉnh Đồng Nai.
2. Bà Huỳnh Thị Mộng Đ1, sinh năm 1992.
Địa chỉ: 2, khu phố B, phường T, thành phố B, tỉnh Đồng Nai.
2
Người đại diện theo ủy quyền của ông Đ, bà Đ1: Ông Nguyễn Minh T1, sinh
năm 1978. Địa chỉ: D, khu phố D, phường L, thành phố B, tỉnh Đồng Nai (Văn bản ủy
quyền ngày 06/7/2020).
- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Văn phòng C (nay đổi tên thành Văn
phòng Công chứng N).
Địa chỉ: Khu N, Quốc lộ E, khu phố S, thị trấn L, huyện C, tỉnh Đồng Nai.
- Người làm chứng: Ông Hồ Anh T2, sinh năm 1983.
Địa chỉ: Ấp C, xã T, huyện C, tỉnh Đồng Nai.
Ông T có mặt; ông T1 xin vắng mặt; Văn phòng công chứng và ông T2 vắng
mặt.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
Theo bản án sơ thẩm thể hiện nội dung vụ án như sau:
Theo đơn khởi kiện, quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa nguyên đơn ông
Hoàng Công P trình bày:
Do có quan hệ quen biết, ngày 25/02/2020 ông và ông Đ, bà Đ1 có ký Hợp đồng
đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 145, tờ bản đồ số 23 xã T, huyện C,
tỉnh Đồng Nai, theo Giấy chứng nhận số CU 163989 do Sở Tài nguyên và Môi trường
tỉnh Đ cấp ngày 27/12/2019 tại Văn phòng Công chứng Trần Thị Trúc Linh tỉnh C, số
công chứng 454, quyển số 01TP/CC-SCC/HĐGD ngày 25/02/2020. Giá thỏa thuận
chuyển nhượng đất là 4.600.000.000 đồng. Đúng ngày ký hợp đồng đặt cọc thì ông đã
giao cho ông Đ số tiền đặt cọc là 2.600.000.000 đồng. Theo thỏa thuận hai bên thì ngày
09/4/2020 các bên sẽ có mặt tại Văn phòng C để ký hợp đồng chuyển nhượng, ông sẽ
thanh toán số tiền còn lại là 2.000.000.000 đồng cho ông Đ, bà Đ1. Tuy nhiên đến ngày
09/4/2020 ông có mặt tại Văn phòng công chứng theo thỏa thuận nhưng ông Đ, bà Đ1
không có mặt.
Theo thông tin ông tìm hiểu thì thửa đất mà ông Đ, bà Đ1 thỏa thuận chuyển
nhượng cho ông có tranh chấp và bị cơ quan nhà nước ngăn chặn tạm ngừng giao dịch.
Do ông Đ, bà Đ1 vi phạm nghĩa vụ thỏa thuận, nên ông khởi kiện yêu cầu Tòa
án giải quyết hủy hợp đồng đặt cọc ngày 25/02/2020 giữa ông P và ông Đ, bà Đ1 lập
tại Văn phòng C; buộc ông Đ và bà Đ1 trả lại số tiền đặt cọc là 2.600.000.000 đồng và
phạt cọc là 2.600.000.000 đồng.
Tại phiên tòa ông P thay đổi một phần yêu cầu khởi kiện, chỉ yêu cầu ông Đ trả
lại số tiền đặt cọc và phạt cọc, không yêu cầu đối với bà Đ1.
Theo bản tự khai, quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa bị đơn ông Lê
Công Đ, Huỳnh Thị Mộng Đ1 do người đại diện theo ủy quyền ông Nguyễn Minh T1
trình bày:
Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông P, ông Đ tại Văn
phòng Công chứng Trần Thị Trúc Linh tỉnh C, số công chứng 454, quyển số 01TP/CC-
SCC/HĐGD ngày 25/02/2020 vô hiệu vì: Tại thời điểm ký kết hợp đồng không có mặt
bà Đ1, chữ ký của bà Đ1 tại Hợp đồng nêu trên là giả. Thực tế không có việc giao nhận
tiền đặt cọc tại Văn phòng công chứng. Do hợp đồng đặt cọc vô hiệu, nêu bị đơn đồng
3
ý yêu cầu khởi kiện hủy hợp đồng đặt cọc của ông P. Về số tiền cọc và phạt cọc do ông
Đ chưa nhận tiền nên không phải trả tiền cọc và phạt cọc cho ông P. Mặc dù hợp đồng
đặt cọc vô hiệu nhưng ông Đ, bà Đ1 vẫn mong muốn các bên ký kết hợp đồng chuyển
nhượng khi ông P thanh toán đủ số tiền 4.600.000.000 đồng nhưng ông P không đồng
ý.
Ngoài ra bị đơn không có ý kiến, yêu cầu phản tố gì.
Theo bản tự khai, quá trình giải quyết vụ án, Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên
quan Văn phòng C (Nay đổi tên thành Văn phòng Công chứng N) trình bày:
Ngày 25/02/2020, Văn phòng C chứng thực Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng
quyền sử dụng đất giữa ông Hoàng Công P và ông Lê Công Đ, bà Huỳnh Thị Mộng
Đ1, về việc chuyển nhượng thửa đất số 145, tờ bản đồ số 23 xã T, huyện C, tỉnh Đồng
Nai, theo Giấy chứng nhận số CU 163989 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đ cấp
ngày 27/12/2019.
Sau khi xem xét hồ sơ do các bên cung cấp, nhận thấy yêu cầu công chứng và
hồ sơ các bên cung cấp phù hợp quy định, Văn phòng C tiến hành thủ tục chứng nhận
Hợp đồng giữa các bên, số công chứng 454, quyển số 01TP/CC-SCC/HĐGD ngày
25/02/2020. Hợp đồng đã được ký đúng trình tự, thủ tục pháp luật quy định; các bên
tham gia giao kết hợp đồng tự nguyện và không bị ép buộc.
Việc ông Hoàng Công P khởi kiện yêu cầu Hủy hợp đồng đặt cọc ngày
25/02/2020 giữa ông P và ông Đ, bà Đ1 lập tại Văn phòng C nêu trên và yêu cầu Tòa
án buộc ông Đ và bà Đ1 trả lại số tiền đặt cọc là 2.600.000.000 đồng và phạt cọc là
2.600.000.000 đồng thì Văn phòng C không có ý kiến, yêu cầu độc lập gì. Đề nghị Tòa
án nhân dân thành phố Biên Hòa giải quyết theo quy định của pháp luật.
Theo bản tự khai và tại phiên tòa Người làm chứng ông Hồ Anh T2 trình bày:
Ông là bạn của ông P và ông Đ, là người giới thiệu để ông P mua thửa đất số
145 của ông Đ, bà Đ1. Trước khi ký hợp đồng đặt cọc thì ông Đ có dẫn ông P xuống
thực địa để chỉ đất thì ông có mặt chứng kiến. Ngày 25/02/2020 tại Văn phòng C thì
ông có mặt, ông thấy ông Đ và ông P giao dịch ký hợp đồng đặt cọc, thấy ông P mang
tiền đi, thấy ông P để tiền trên bàn trước mặt và giao tiền cho ông Đ, còn số tiền bao
nhiêu và có giao như thế nào không thì ông không rõ. Ngày 09/4/2020 ông đi cùng ông
P đến Văn phòng C thì chỉ có mặt ông P và ông, còn ông Đ và bà Đ1 vắng mặt, ngoài
ra không chứng kiến gì thêm và không có ý kiến, yêu cầu gì. Ông cam đoan lời khai
của mình là đúng và chịu trách nhiệm trước pháp luật về lời khai của mình.
Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 87/2024/DS-ST ngày 20-6-2024 của Tòa án
nhân dân TP Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai đã tuyên xử:
- Căn cứ vào khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều
39; Điều 68; Điều 77, Điều 228, Điều 235, Điều 266, Điều 271 và Điều 273 của Bộ
luật Tố tụng dân sự;
- Căn cứ Điều 116, Điều 117, Điều 122, Điều 130, Điều 131, Điều 207, Điều
210, Điều 213, Điều 218, Điều 328, Điều 357, Điều 407, Điều 385 và Điều 468 Bộ luật
Dân sự năm 2015;
4
- Căn cứ Điều 26, Điều 29, Điều 33 và Điều 34 Luật Hôn nhân và Gia đình năm
2014.
- Căn cứ khoản 2 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày
30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, nộp,
quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.
Tuyên xử:
1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Hoàng Công P về việc tranh chấp hợp
đồng đặt cọc với ông Lê Công Đ, bà Huỳnh Thị Mộng Đ1.
- Hủy Hợp đồng đặt cọc lập ngày 25/02/2020 tại Văn phòng C (nay đổi tên
thành Văn phòng Công chứng N), số công chứng 454, quyển số 01TP/CC-SCC/HĐGD.
- Buộc ông Lê Công Đ có trách nhiệm trả lại cho ông Hoàng Công P số tiền
2.600.000.000 (hai tỷ sáu trăm triệu) đồng và 2.600.000.000 (hai tỷ sáu trăm triệu)
đồng tiền phạt cọc.
Ngoài ra bản án sơ thẩm còn tuyên về, án phí, quyền kháng cáo, quyền và nghĩa
vụ thi hành án của các đương sự.
Ngày 21/6/2024, ông Lê Công Đ kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm, đề nghị
Toà án nhân dân tỉnh Đồng Nai xét xử theo hướng: Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu
khởi kiện của nguyên đơn.
Ngày 01/7/2024, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân TP Biên Hòa, tỉnh Đồng
Nai ban hành Quyết định số 1469/QĐ-VKS-DS kháng nghị bản án sơ thẩm, đề nghị
Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai xét xử theo hướng: Sửa một phần bản án sơ thẩm số
87/2024/DS-ST ngày 20-6-2024, tuyên hợp đồng đặt cọc ngày 25/02/2020 giữa ông P
và ông Đ vô hiệu; ông Đ phải trả cho ông P tiền cọc 2.600.000.000 đồng; bị đơn chỉ
phải chịu tiền án phí dân sự có giá ngạch. Ngoài ra, bản án sơ thẩm tuyên hủy hợp đồng
đặt cọc nhưng lại áp dụng các điều khoản quy định về hợp đồng vô hiệu là chưa phù
hợp.
* Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai:
- Về việc tuân theo pháp luật tố tụng: Trong quá trình thụ lý giải quyết vụ án
Thẩm phán đã thực hiện đúng theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự; về quan hệ
pháp luật, xác định tư cách pháp lý của nguyên đơn và bị đơn, thẩm quyền thụ lý của
Tòa án, việc thu thập chứng cứ đúng quy định. Quyết định đưa vụ án ra xét xử, thời
hạn chuyển hồ sơ, thủ tục cấp tống đạt niêm yết cho các đương sự đảm bảo theo quy
định pháp luật. Các quyền nghĩa vụ của đương sự được đảm bảo thực hiện. Tại phiên
tòa, Hội đồng xét xử đã tiến hành tố tụng đúng trình tự thủ tục theo quy định của của
Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.
Về thủ tục kháng cáo: Bị đơn ông Lê Công Đ kháng cáo trong hạn luật định nên
được xem xét theo thủ tục phúc thẩm.
Về thủ tục kháng nghị: Ngày 01/7/2024, Viện trưởng Việt kiểm sát nhân dân
T3 kháng nghị một phần bản án về việc không chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện
của nguyên đơn trong hạn luật định. Tại phiên tòa hôm nay, Viện kiểm sát nhân dân
tỉnh Đồng Nai rút một phần kháng nghị số 1469/QĐ-VKS-DS ngày 01/7/2024 của Viện
5
trưởng Viện kiểm sát nhân dân TP Biên Hòa đối với nội dung phạt cọc, giữ nguyên nội
dung kháng nghị về án phí.
- Về nội dung vụ án:
Căn cứ hợp đồng đặt cọc do Văn phòng C chứng thực ngày 25/02/2020 thể hiện
ông Hoàng Công P đặt cọc cho ông Lê Công Đ và bà Huỳnh Thị Mộng Đ1 số tiền
2.600.000.000đ (Hai tỷ sáu trăm triệu đồng) để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng
đất thửa 145 tờ bản đồ số 23 xã T huyện C, tỉnh Đồng Nai theo giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất số CV 163898 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đ cấp ngày 27/12/2019
được cập nhật biến động chuyển nhượng cho ông Lê Công Đ ngày 19/02/2020, giá
chuyển nhượng 4.600.000.000₫, cam kết đến ngày 09/4/2020 ra Phòng công chứng ký
hợp đồng chuyển nhượng và giao hết số tiền 2.000.000.000đ. Tại điểm a khoản 1 điều
3 thể hiện “Bên A giao số tiền đặt cọc cho bên B theo đúng thỏa thuận ngay sau khi ký
hợp đồng đặt cọc” và tại khoản 3 Điều 6 của hợp đồng thể hiện “Bên B đã nhận đủ số
tiền đặt cọc nêu trong Điều 1 từ bên A”. Như vậy, bên B ông Lê Công Đ đã nhận số
tiền 2.600.000.000đ tiền cọc từ bên A ông Hoàng Công P, ông Lê Công Đ cho rằng
chưa nhận số tiền đặt cọc 2.600.000.000đ là không có cơ sở.
Ngày 09/4/2020 là ngày hai bên thỏa thuận ra văn phòng công chứng ký hợp
đồng chuyển nhượng và thanh toán nốt số tiền 2.000.000.000đ còn lại, tuy nhiên phía
ông Lê Công Đ và bà Huỳnh Thị Mộng Đ1 không có mặt như cam kết. Ông Lê Công
Đ cho rằng tại thời điểm ký hợp đồng đặt cọc không có mặt bà Đ1, chữ ký của bà Đ1
trong hợp đồng là giả, ông Đ chưa nhận được tiền đặt cọc nên ông Đ cho rằng hợp đồng
đặt cọc bị vô hiệu nên đồng ý hủy hợp đồng đặt cọc, tiền cọc chưa nhận nên không phải
trả cọc và phạt cọc. Ngoài ra ông Đ còn cho rằng mặc dù hợp đồng đặt cọc vô hiệu
nhưng vợ chồng ông vẫn mong muốn các bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng khi ông
P thanh toán đủ số tiền 4.600.000.000đ.
Hợp đồng đặt cọc mặc dù không có mặt bà Huỳnh Thị Mộng Đ1 ký nhận cọc
và ông Hoàng Công P cũng chỉ yêu cầu một mình ông Lê Công Đ có nghĩa vụ trả tiền
cọc và phạt cọc, việc ông Đ giả chữ ký của bà Đ1 để nhận tiền đặt cọc cam kết chuyển
nhượng quyền sử dụng đất thửa 145 tờ bản đồ số 23 xã T, huyện C, tỉnh Đồng Nai cho
ông P thì bản thân ông Đ phải tự chịu trách nhiệm với hành vi cũng như cam kết của
mình. Đến ngày 09/4/2020 là ngày hai bên ra văn phòng công chứng để ký hợp đồng
chuyển nhượng thì ông Đ và bà Đ1 không thực hiện mà đến ngày 11/4/2020 (tức 02
ngày sau) thì ông Đ bà Đ1 lại lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất
trên cho ông Nguyễn Anh D, ngày 23/5/2020 ông Nguyễn Anh D được cập nhật chỉnh
lý biến động sang tên tại trang tư giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Như vậy, việc
ông Đ cho rằng vợ chồng ông vẫn mong muốn ký hợp đồng chuyển nhượng với ông P
là hoàn toàn không thể thực hiện được do đã chuyển nhượng cho ông D ngày 11/4/2020.
Cấp sơ thẩm giải quyết chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Hoàng Công
P là có căn cứ phù hợp pháp luật. Ông Lê Công Đ kháng cáo không đồng ý trả tiền cọc
và phạt cọc là không có cơ sở chấp nhận.
Đối với án phí DSST cấp sơ thẩm buộc bị đơn chịu án phí không có giá ngạchlà
không phù hợp với quy định tại khoản 4 Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH
ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm,
thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.
6
Bởi các lẽ trên, Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai đề nghị HĐXX phúc
thẩm:Chấp nhận một phần kháng nghị của Viện trưởng VKSND TP Biên Hòa; Chấp
nhận một phần kháng cáo của bị đơn ông Lê Công Đ.
Áp dụng khoản 2 điều 308 BLTTDS, sửa một phần bản án sơ thẩm số
87/2024/DS-ST ngày 20/6/2024 của TAND TP Biên Hòa về án phí.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên
tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:
[1] Về thủ tục tố tụng: Đơn kháng cáo của bị đơn ông Lê Công Đ thực hiện
trong hạn luật định nên được xem xét theo thủ tục phúc thẩm.
Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân TP Biên Hòa kháng nghị bản án dân sự sơ
thẩm trong thời hạn luật định nên được xem xét theo thủ tục phúc thẩm.
Tại phiên tòa, Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai rút một phần kháng nghị
của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân TP Biên Hòa đối với nội dung phạt cọc, chỉ
giữ phần kháng nghị về án phí. Do đó, đình chỉ xét xử một phần kháng nghị của Viện
trưởng Viện kiểm sát nhân dân TP Biên Hòa.
[2] Thẩm quyền giải quyết, quan hệ pháp luật tranh chấp: Tòa án cấp sơ thẩm
xác định đúng.
[3] Nội dung vụ án.
[3.1] Về hiệu lực của Hợp đồng đặt cọc.
Ngày 25/02/2020, tại Văn phòng C (nay đổi tên thành Văn phòng Công chứng
N), ông Hoàng Công P đã ký Hợp đồng đặt cọc với ông Lê Công Đ, bà Huỳnh Thị
Mộng Đ1 theo số công chứng 454, quyền số 01TP/CC-SCC/HĐGD. Theo đó, ông P
(bên A) đặt cọc 2.600.000.000 đồng cho bên nhận đặt cọc là ông Đ, bà Đ1 (bên B)
nhằm đảm bảo việc giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất đối với thửa đất số 145, tờ bản đồ số 23 xã T, huyện C, tỉnh Đồng Nai với giá
chuyển nhượng là 4.600.000.000 đồng. Các bên cam kết đúng vào ngày 09/4/2020 ra
phòng công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Ông P cho rằng, ngày 25/02/2020 sau khi ký vào hợp đồng đặt cọc thì ông P ra
ngoài, ai là người viết, ký, điểm chỉ thay bà Đ1 thì ông không chứng kiến nên không
biết, ông Đ cũng không nói cho ông về việc này; ông đã giao cho ông Đ số tiền đặt cọc
2.600.000.000 đồng tại Văn phòng C, nhưng do là bạn bè tin tưởng và việc giao nhận
tiền đã thể hiện trong hợp đồng đặt cọc nên không lập giấy tờ giao nhận tiền. Đến ngày
09/4/2020 ông P có mặt tại Văn phòng C để ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất và trả số tiền còn lại là 2.000.000.000 đồng nhưng ông Đ, bà Đ1 vắng mặt
nên không thực hiện việc giao kết hợp đồng như thỏa thuận được.
Phía bị đơn cho rằng ngày 25/02/2020, tại Văn phòng công chứng chỉ có mặt
ông P, ông Đ, vì bà Đ1 vắng mặt nên ông Đ ký thay bà Đ1; Sau khi ký hợp đồng đặt
cọc thì ông Đ có thông báo cho bà Đ1 biết; ông P chưa giao số tiền đặt cọc
2.600.000.000 đồng cho bị đơn (BL 128). Mặc dù biết hợp đồng đặt cọc vô hiệu và
chưa thanh toán tiền cọc nhưng vợ chồng ông Đ, bà Đ1 vẫn mong muốn ký hợp đồng
7
chuyển nhượng thửa đất nêu trên cho ông P khi ông P thanh toán đủ 4.600.000.000đ
(BL 71, 72).
Theo Kết luận giám định số 1543/KL-KTHS, ngày 24/8/2022 của Phòng K
Công an tỉnh Đ (BL số 123) thì chữ ký và chữ viết, điểm chỉ vân tay mang tên Huỳnh
Thị Mộng Đ1 trên tài liệu ở phần mẫu cần giám định so với chữ ký và chữ viết, điểm
chỉ vân tay trên tài liệu nêu ở phần mẫu so sánh không phải do cùng một người ký, viết
ra, in ra.
Như vậy, tại thời điểm công chứng hợp đồng đặt cọc ngày 25/02/2020 chỉ có
mặt ông P, ông Đ và không có mặt bà Đ1. Việc kiểm tra sự có mặt của các bên tham
gia giao dịch dân sự để hướng dẫn ký tên, điểm chỉ vào văn bản công chứng là trách
nhiệm của công chứng viên được quy định tại Điều 48 Luật công chứng. Sau khi ông
P ký vào hợp đồng đặt cọc theo sự hướng dẫn của công chứng viên thì ông ra ngoài
nên không biết ai là người ký tên của bà Đ1. Ông Đ thừa nhận ký tên, lăn tay thay bà
Đ1 vào Hợp đồng đặt cọc và công chứng viên vẫn đồng ý công chứng hợp đồng đặt
cọc. Sau đó, ông Đ vẫn thông báo cho bà Đ1 biết việc ký hợp đồng đặt cọc với ông P
nhưng bà Đ1 không có ý kiến gì. Ông Đ, bà Đ1 vẫn đồng ý tiếp tục chuyển nhượng
quyền sử dụng đất cho ông P, nhưng do chưa thống nhất được số tiền đặt cọc (ông P
thì cho rằng đã đặt cọc rồi, còn vợ chồng ông Đ thì xác định chưa nhận tiền đặt cọc)
nên hai bên không ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Từ những phân
tích trên chứng tỏ việc ký kết hợp đồng đặt cọc ngày 25/02/2020 là theo ý chí tự nguyện
của các bên đương sự, về hình thức phù hợp với quy định tại Điều 328, 119 Bộ luật
Dân sự, đáp ứng đầy đủ điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự. Tuy nhiên, do bà
Đ1 không ký tên, điểm chỉ vào hợp đồng đặt cọc (ông Đ ký tên, lăn tay thay bà Đ1)
nên hợp đồng đặt cọc ngày 25/02/2020 chỉ phát sinh hiệu lực đối với ông P, ông Đ là
các bên trực tiếp tham gia giao kết.
Thực tế, ông Đ, bà Đ1 có nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với
thửa đất số 145, tờ bản đồ số 23 xã T, huyện C, tỉnh Đồng Nai với giá chuyển nhượng
là 4.600.000.000 đồng. Sau khi ký hợp đồng đặt cọc, ông Đ vẫn thông báo cho bà Đ1
biết nhưng bà Đ1 không có ý kiến phải đối. Ngoài ra, hợp đồng đặt cọc chỉ là một biện
pháp đảm bảo cho việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không phải
hợp đồng chuyển dịch, định đoạt quyền về tài sản. Do đó, bị đơn cho rằng hợp đồng
vô hiệu do ông Đ tự ý quyết định đối với tài sản chung của vợ chồng là không có cơ sở
nên không chấp nhận.
Trong quá trình giải quyết vụ án và xét xử, nguyên đơn yêu cầu Tòa án hủy
hợp đồng đặt cọc, bị đơn cũng đồng ý đối với yêu cầu khởi kiện này nên ghi nhận.
[3.2] Về số tiền đặt cọc.
Ông Hoàng Công P cho rằng đã giao cho ông Lê Công Đ 2.600.000.000 đồng
tiền đặt cọc, còn ông Đ cho rằng ông P chưa giao tiền theo thỏa thuận.
Tại Điều 6 Hợp đồng đặt cọc thể hiện việc các bên giao kết hợp đồng hoàn toàn
tự nguyện, không bị lừa dối hoặc ép buộc, thực hiện đúng và đầy đủ các thỏa thuận đã
ghi trong hợp đồng này; bên B đã nhận đủ số tiền đặt cọc nêu trong Điều 1 từ bên A.
Như vậy, trong Điều 6 của Hợp đồng đặt cọc ngày 25/02/2020 đã nêu rõ, bên B
(ông Đ) đã nhận đủ số tiền đặt cọc từ bên A (ông P) và ông P đã ký tên, điểm chỉ vào
hợp đồng đặt cọc. Ngoài ra, người làm chứng là ông Hồ Anh T2 (người giới thiệu cho
8
ông P mua đất của ông Đ) cũng xác định ngày 25/02/2020, tại văn phòng công chứng,
ông P mang tiền và giao cho ông Đ, nhưng ông không biết bao nhiêu. Do đó, có căn cứ
xác định ông Hoàng Công P đã giao cho ông Lê Công Đ 2.600.000.000 đồng tiền đặt
cọc; ông Đ cho rằng chưa nhận được số tiền 2.600.000.000 đồng của ông P là không
có cơ sở.
[3.3] Về việc vi phạm thỏa thuận đặt cọc.
Theo tài liệu chứng cứ thể hiện, ngày 09/4/2020 nguyên đơn có mặt tại Văn
phòng C để ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng bị đơn vắng
mặt. Sự việc được ghi hình có sự chứng kiến của người làm chứng là ông Hồ Anh T2
và công chứng viên Trần Thị Trúc L. Phía bị đơn cho rằng sau khi ký hợp đồng đặt cọc
thì ông Đ có thông báo cho bà Đ1 biết nhưng đến ngày ký hợp đồng chuyển nhượng
do hai bên không thống nhất được số tiền thực tế đã nhận (ông P nói đã giao tiền còn
ông Đ nói chưa nhận tiền) và đất đang bị ngăn chặn nên các bên thỏa thuận miệng
không ký kết hợp đồng (BL 129). Tuy nhiên, bị đơn không đưa ra được chứng cứ chứng
minh việc ngày 09/4/2020 không có mặt tại văn phòng C để ký kết hợp đồng là do đã
thỏa thuận lại với ông P. Ngoài ra, theo hồ sơ do Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng
đất tỉnh Đồng Nai –Chi nhánh huyện C cung cấp thì ngày 11/4/2020 ông Đ, bà Đ1 đã
ký hợp đồng chuyển nhượng thửa đất số 145 tờ bản đồ số 23 này cho ông Nguyễn Anh
D và ngày 23/5/2020 ông D được cập nhật chỉnh lý biến động (BL 152-154).
Như vậy, ngày 09/4/2020, ông Lê Công Đ không có mặt tại Văn phòng C để ký
kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Hoàng Công P là đã vi phạm
hợp đồng đặt cọc. Lỗi dẫn đến hai bên không ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất đối với thửa đất số số 145 tờ bản đồ số 23 xã T, huyện C, tỉnh Đồng Nai hoàn
toàn thuộc về ông Lê Công Đ.
[3.4] Xét yêu cầu trả lại tiền cọc và phạt cọc.
Tại Điều 4 Hợp đồng đặt cọc thể hiện bên B có nghĩa vụ trả lại số tiền đặt cọc
và gấp 3 lần số tiền đặt cọc trong trường hợp bên B từ chối giao kết hoặc thực hiện
nghĩa vụ dân sự đã thỏa thuận tại Điều 3 (mục đích đặt cọc không đạt được).
Khoản 2 Điều 328 BLDS năm 2015 quy định: “Trường hợp hợp đồng được
giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để
thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng
thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao
kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền
tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
Như đã phân tích nêu trên, ông P và ông Đ giao kết hợp đồng đặt cọc là hoàn
toàn tự nguyện, không bị lừa dối hoặc ép buộc nên phát sinh quyền, nghĩa vụ. Lỗi dẫn
đến việc không ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mục đích của hợp
đồng đặt cọc không đạt được) hoàn toàn thuộc về ông Lê Công Đ. Quá trình xét xử sơ
thẩm, nguyên đơn chỉ yêu cầu Tòa án buộc ông Lê Công Đ phải trả tiền cọc và phạt
cọc, không yêu cầu bà Huỳnh Thị Mộng Đ1 phải có trách nhiệm liên đới. Vì vậy, cấp
sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông P, buộc ông Đ trả lại số tiền cọc là
2.600.000.000 đồng và phạt cọc là 2.600.000.000 đồng là có cơ sở và so với hợp đồng
đặt cọc cũng có lợi cho phía bị đơn.
9
Bị đơn ông Lê Công Đ kháng cáo, đề nghị Toà án nhân dân tỉnh Đồng Nai xét
xử theo hướng không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là không
có cơ sở nên không chấp nhận.
[4] Về án phí:
Cấp sơ thẩm buộc ông Lê Công Đ phải chịu 113.200.000 đồng tiền án phí dân
sự sơ thẩm có giá ngạch và 300.000 đồng án phí dân sự sở thẩm không có giá ngạch.
Việc cấp sơ thẩm buộc bị đơn phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm không có
giá ngạch là chưa phù hợp với quy định tại khoản 4 Điều 27 Nghị quyết số
326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội quy định về
mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án. Kháng nghị
của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân TP Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai liên quan đến
nội dung án phí là có căn cứ nên chấp nhận.
- Về án phí DSST: ông Lê Công Đ phải chịu 113.200.000 (một trăm mười ba
triệu hai trăm nghìn) đồng tiền án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch. Hoàn trả cho ông
Hoàng Công P số tiền tạm ứng án phí đã nộp.
- Về án phí DSPT: Ông Lê Công Đ kháng cáo toàn bộ bản án, do sửa một phần
bản án sơ thẩm nên ông Lê Công Đ không phải nộp án phí dân sự phúc thẩm. Hoàn trả
cho ông Đ tiền tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp.
[5] Xét quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai tại phiên
tòa phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên chấp nhận.
Vì các lẽ trên,
QUYẾT ĐỊNH:
- Căn cứ vào Điều 284; khoản 2 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự.
Đình chỉ xét xử một phần kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân
TP Biên Hòa về nội dung phạt cọc. Chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của ông
Lê Công Đ và một phần kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân TP Biên
Hòa, tỉnh Đồng Nai về nội dung án phí. Sửa một phần Bản án dân sự sơ thẩm số
87/2024/DS-ST ngày 20-6-2024 của Tòa án nhân dân TP Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai.
- Căn cứ vào khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều
39; Điều 68; Điều 77, Điều 228, Điều 235, Điều 266, Điều 271 và Điều 273 của Bộ
luật Tố tụng dân sự; Điều 116, 117, 207, 210, 213, 218, 328, 357 và Điều 468 Bộ luật
Dân sự năm 2015;
- Căn cứ Điều 26, Điều 29, Điều 33 và Điều 34, 35 Luật Hôn nhân và Gia đình
năm 2014.
- Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban
thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, nộp, quản lý và sử dụng án phí
và lệ phí Tòa án.
Tuyên xử:
1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Hoàng Công P về việc tranh chấp hợp
đồng đặt cọc với ông Lê Công Đ, bà Huỳnh Thị Mộng Đ1.
10
- Hủy Hợp đồng đặt cọc lập ngày 25/02/2020 tại Văn phòng C (nay đổi tên
thành Văn phòng Công chứng N), số công chứng 454, quyển số 01TP/CC-SCC/HĐGD.
- Buộc ông Lê Công Đ phải trả cho ông Hoàng Công P số tiền đặt cọc là
2.600.000.000 (hai tỷ sáu trăm triệu) đồng và tiền phạt cọc là 2.600.000.000 (hai tỷ sáu
trăm triệu) đồng, tổng cộng là 5.200.000.000 (năm tỷ hai trăm triệu) đồng.
2. Về án phí:
- Ông Lê Công Đ phải chịu 113.200.000 (một trăm mười ba triệu hai trăm
nghìn) đồng tiền án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch.
- Hoàn trả cho ông Hoàng Công P 56.900.000 (năm mươi sáu triệu chín trăm
ngàn) đồng tiền tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu số 0001927 ngày 08/6/2020
và 0001882 ngày 21/5/2020 của Chi cục Thi hành án Dân sự huyện Cẩm Mỹ, tỉnh Đồng
Nai.
- Hoàn trả cho ông Lê Công Đ 300.000 (ba trăm ngàn) đồng tiền tạm ứng án
phí phúc thẩm theo Biên lai thu số 0004636 ngày 09/7/2024 của Chi cục Thi hành án
Dân sự TP Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai
3. Kể từ ngày bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật (đối với trường hợp cơ
quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn
yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong tất cả các
khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền
còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự
năm 2015.
Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án
dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa
thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế
thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi
hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.
4. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.
Nơi nhận:
- Đương sự;
- VKSND T. Đồng Nai;
- TAND TP Biên Hòa;
- VKSND TP Biên Hòa;
- Chi cục THADS TP Biên Hòa;
- Lưu hồ sơ vụ án.
TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM
THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TOÀ
Nguyễn Đình Trung
Tải về
Bản án số 41/2025/DS-PT
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để tải file. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
Bản án số 41/2025/DS-PT
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để tải file. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
Bản án/ Quyết định cùng đối tượng
1
Ban hành: 24/02/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
2
Ban hành: 18/02/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
3
Ban hành: 11/02/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
4
Ban hành: 23/01/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
5
Ban hành: 22/01/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
6
Ban hành: 21/01/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
7
Ban hành: 21/01/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
8
Ban hành: 20/01/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
9
Ban hành: 17/01/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
10
Ban hành: 16/01/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
11
Ban hành: 16/01/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
12
Ban hành: 15/01/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
13
Ban hành: 14/01/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
14
Ban hành: 14/01/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
15
Ban hành: 14/01/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
16
Ban hành: 14/01/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
17
Ban hành: 13/01/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
18
Ban hành: 13/01/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
19
Ban hành: 13/01/2025
Cấp xét xử: Phúc thẩm
