EnglishBản án số 1491/2026/DS-PT ngày 05/08/2026 của TAND TP. Hồ Chí Minh về tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất
- Thuộc tính
- Nội dung
- VB gốc
- VB liên quan
- Lược đồ
- Đính chính
- Án lệ
- BA/QĐ cùng nội dung
- Tải về
Tải văn bản
-
Bản án số 1491/2026/DS-PT
Đây là tiện ích dành cho tài khoản Tiêu chuẩn hoặc Nâng cao 6 tháng trở lên. Vui lòng Đăng nhập để xem chi tiết. Nếu chưa có tài khoản, Đăng ký tại đây!
-
Bản án số 1491/2026/DS-PT
Đây là tiện ích dành cho tài khoản Tiêu chuẩn hoặc Nâng cao 6 tháng trở lên. Vui lòng Đăng nhập để xem chi tiết. Nếu chưa có tài khoản, Đăng ký tại đây!
Báo lỗi
Thuộc tính Bản án 1491/2026/DS-PT
| Tên Bản án: | Bản án số 1491/2026/DS-PT ngày 05/08/2026 của TAND TP. Hồ Chí Minh về tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất |
|---|---|
| Quan hệ pháp luật: | Tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất |
| Cấp xét xử: | Phúc thẩm |
| Tòa án xét xử: | TAND TP. Hồ Chí Minh |
| Số hiệu: | 1491/2026/DS-PT |
| Loại văn bản: | Bản án |
| Ngày ban hành: | 05/08/2026 |
| Lĩnh vực: | Dân sự |
| Áp dụng án lệ: |
Đã biết
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để xem áp dụng án lệ. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây! |
| Đính chính: |
Đã biết
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để xem đính chính. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây! |
| Thông tin về vụ/việc: | 1. Chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Phạm Thành C.2. Hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 164/2026/DS-ST ngày 16/4/2026 của Tòa ánnhân dân khu vực 16 – Thành phố Hồ Chí Minh. |
Tóm tắt Bản án
Nội dung tóm tắt đang được cập nhật, Quý khách vui lòng quay lại sau!
Tải văn bản
Bản án số 1491/2026/DS-PT
Đây là tiện ích dành cho tài khoản Tiêu chuẩn hoặc Nâng cao 6 tháng trở lên. Vui lòng Đăng nhập để xem chi tiết. Nếu chưa có tài khoản, Đăng ký tại đây!
Bản án số 1491/2026/DS-PT
Đây là tiện ích dành cho tài khoản Tiêu chuẩn hoặc Nâng cao 6 tháng trở lên. Vui lòng Đăng nhập để xem chi tiết. Nếu chưa có tài khoản, Đăng ký tại đây!
TÒA ÁN NHÂN DÂN
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Bản án số: 1491/2026/DS-PT
Ngày: 05/8/2026
V/v tranh chấp hợp đồng thuê
quyền sử dụng đất, chấm dứt hành
vi trái pháp luật
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
NHÂN DANH
NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa:
Các Thẩm phán:
Bà Đinh Thị Mộng Tuyết
Ông Nguyễn Trung Dũng
Bà Huỳnh Thị Thanh Tuyền
- Thư ký phiên tòa: Ông Đặng Hùng Cường - Thư ký Tòa án nhân dân Thành
phố Hồ Chí Minh.
- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên
tòa: Bà Nguyễn Thị Ngọc Nữ - Kiểm sát viên.
Trong các ngày 29 tháng 7 và 05 tháng 8 năm 2026, tại trụ sở Tòa án nhân dân
Thành phố Hồ Chí Minh, tiến hành xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý
số 969/2026/TLPT-DS ngày 11 tháng 6 năm 2026 về “Tranh chấp hợp đồng thuê
quyền sử dụng đất, chấm dứt hành vi trái pháp luật”.
Do Bản án dân sự sơ thẩm số 164/2026/DS-ST ngày 16 tháng 4 năm 2026 của
Tòa án nhân dân khu vực 16 – Thành phố Hồ Chí Minh bị kháng cáo.
Theo định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 3990/2026/QĐXXPT-DS ngày 22
tháng 6 năm 2026, Quyết định hoãn phiên tòa phúc thẩm số 10716/2026/QĐ-PT
ngày 14 tháng 7 năm 2026, giữa các đương sự:
- Nguyên đơn: Bà Trần Thị N, sinh năm 1960; địa chỉ: số I, khu phố B, phường
L, Thành phố Hồ Chí Minh.
Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn: Ông Nguyễn Chí T, sinh năm 1992;
địa chỉ: số C N, khu H, phường T, Thành phố Hồ Chí Minh và ông Nguyễn Hoàng
M, sinh năm 1979; địa chỉ: số E đường H, khu E, phường P, Thành phố Hồ Chí
Minh, là người đại diện theo ủy quyền (Văn bản ủy quyền ngày 23/10/2023); ông T
vắng mặt, ông M có mặt.
- Bị đơn: Ông Phạm Thành C, sinh năm 1978; địa chỉ: số A, khu phố N, phường
D, Thành phố Hồ Chí Minh.
2
Người đại diện hợp pháp của bị đơn: Ông Lê Văn T1, sinh năm 1978; địa chỉ:
số A, khu phố E, phường A, Thành phố Hồ Chí Minh, là người đại diện theo ủy
quyền (Văn bản ủy quyền ngày 29/7/2026); có mặt.
Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn: Ông Ngô N1; địa chỉ: số
A đường A, khu phố C, phường H, Thành phố Hồ Chí Minh, là Luật sư thuộc Văn
phòng L, thuộc Đoàn Luật sư Thành phố H; có mặt ngày 29/7/2026, vắng mặt ngày
05/8/2026.
- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
1. Ông Ngô Cẩm N2, sinh năm 1989; có đơn yêu cầu giải quyết vắng mặt.
2. Bà Ngô Cẩm H, sinh năm 1995; có đơn yêu cầu giải quyết vắng mặt.
3. Bà Ngô Cẩm S, sinh năm 2001; có đơn yêu cầu giải quyết vắng mặt.
Cùng địa chỉ: số I, khu phố B, phường L, Thành phố Hồ Chí Minh.
4. Ông Dương Văn D, sinh năm 1977; địa chỉ: số A, khu phố B, phường T,
Thành phố Hồ Chí Minh; vắng mặt ngày 29/7/2026, có mặt ngày 05/8/2026.
Người kháng cáo: Bị đơn ông Phạm Thành C.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
Theo đơn khởi kiện và tại phiên tòa, người đại diện hợp pháp của nguyên đơn
trình bày:
Ngày 22/7/2013, bà N cùng chồng là ông Ngô Đ (sinh năm 1942, chết năm
2016) và ông Phạm Thành C tiến hành giao kết hợp đồng thuê một phần quyền sử
dụng đất. Cụ thể phần diện tích đất cho thuê là 5.469 m² trong tổng diện tích 5.769
m² theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất số phát hành: BH 830709, số vào sổ: CH02184/BH do UBND thị
xã (nay là thành phố) Thuận An cấp ngày 30/12/2011 (đăng ký biến động ngày
12/01/2012), hợp đồng được công chứng tại Văn phòng C2.
Nội dung hợp đồng các bên thỏa thuận: Thời hạn thuê là 10 (mười) năm (từ
ngày 01/9/2013 đến ngày 31/8/2023); giá thuê mỗi tháng là:
18.000.000 đồng/tháng cho năm đầu tiên; 20.000.000 đồng/tháng cho 04 năm tiếp
theo và 24.000.000 đồng/tháng cho 05 năm cuối hợp đồng; tiền thuê được thanh toán
từ ngày 15 đến ngày 20 (dương lịch) hàng tháng; mục đích thuê: Mở sân bóng đá.
Để đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng, ông C đã đặt cọc cho bà N số tiền
150.000.000 đồng, tiền đặt cọc sẽ được trừ vào tiền thuê của các tháng cuối thời hạn
thuê.
Sau khi hợp đồng được ký kết, bà N bàn giao quyền sử dụng đất cho ông C và
ủy quyền cho ông C xin phép xây dựng, điện, nước... để phục vụ kinh doanh sân
bóng đá. Năm đầu tiên, ông C tiến hành xây dựng và kinh doanh đúng mục đích.
Sau đó, ông C bắt đầu sử dụng đất thuê không đúng mục đích, cụ thể: xây dựng nhà
kho, nhà xưởng, nhà trọ để kinh doanh và cho thuê lại. Khi phát hiện, bà N đã nhiều
lần nhắc nhở yêu cầu ông C tuân thủ quy định pháp luật nhưng ông C không khắc
phục.
3
Năm 2016, ông Ngô Điêu C1, quyền sử dụng đất trên trở thành di sản thừa kế.
Bà N và con gái là bà Ngô Cẩm S đã thỏa thuận phân chia di sản. Quyền sử dụng
đất được cấp đổi thành Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất số phát hành: CR187523, số vào sổ: CS09432 do Sở
Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp ngày 26/6/2019.
Năm 2020, ông C liên hệ bà N trình bày nguyện vọng khắc phục việc sử dụng
đất sai mục đích bằng cách nộp phạt vi phạm hành chính và lập thủ tục xin chuyển
mục đích sử dụng đất để ký kết lại hợp đồng mới khi hợp đồng hiện tại hết hạn (giá
thuê dự kiến là 35.000.000 đồng/tháng). Để thực hiện nội dung này, ngày 07/7/2020,
bà N và ông C ký một hợp đồng thuê quyền sử dụng đất (không công chứng, chứng
thực) làm cơ sở để ông C thực hiện các thủ tục pháp lý. Tuy nhiên, khi hợp đồng
ngày 22/7/2013 hết hạn, ông C vẫn không hoàn tất được thủ tục và không di dời tài
sản để trả lại đất, đồng thời tiếp tục kinh doanh trái quy định.
Do đó, bà N khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết:
Chấm dứt Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất ngày 22/7/2013 được ký kết giữa
bà Trần Thị N, ông Ngô Đ và ông Phạm Thành C do thời hạn của Hợp đồng thuê đã
hết; Buộc ông C phải có nghĩa vụ thanh toán cho bà N tiền thuê đất trong những
tháng ông C sử dụng đất để kinh doanh từ khi Hợp đồng thuê một phần quyền sử
dụng đất ngày 22/7/2013 hết hạn đến khi xét xử sơ thẩm, với số tiền thuê mỗi tháng
35.000.000đồng/tháng (giá thuê được tính theo hợp đồng năm 2020). Đồng thời,
buộc ông Phạm Thành C phải chấm dứt hành vi cho thuê đất, nhà xưởng, nhà trọ
kinh doanh, di dời các tài sản trên đất thuê để trả lại quyền sử dụng đất cho bà N.
Tuyên vô hiệu Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất ngày 07/7/2020 được ký kết
giữa bà Trần Thị N và ông Phạm Thành C;
Đại diện nguyên đơn không đồng ý với yêu cầu phản tố của bị đơn.
Đại diện nguyên đơn không ý kiến đối với yêu cầu độc lập của người có quyền
lợi, nghĩa vụ liên quan ông Dương Văn D.
Quá trình tố tụng và tại phiên tòa bị đơn ông Phạm Thành C trình bày:
Ngày 22/7/2013, bà Trần Thị N, ông Ngô Đ và ông Phạm Thành C tiến hành
ký hợp đồng thuê đối với một phần quyền sử dụng đất theo Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số phát hành: BH
830709, số vào sổ: CH02184/BH do UBND thị xã (nay là thành phố) Thuận An cấp
ngày 30/12/2011 (đăng ký biến động ngày 12/01/2012), hợp đồng được công chứng
tại Văn phòng C2.
Ngày 22/7/2013, bà N, ông Đ còn ký hợp đồng ủy quyền để ông C thực hiện
phạm vi ủy quyền theo quy định tại Điều 1 của hợp đồng ủy quyền. Trên cơ sở hợp
đồng ủy quyền, ông C thực hiện việc xin giấy phép xây dựng, xin điện, nước đối với
phần diện tích 300 m² (đất ở đô thị). Mục đích của ông C là tiến hành xây dựng các
dãy nhà trọ 1, 2, 3.
Tại thời điểm năm 2013, khi bà N và ông Đ cho thuê, hiện trạng trên đất đã có
kho số 2 với diện tích đo đạc là 489,9 m². Khi chuẩn bị kết thúc thời gian thuê của
4
hợp đồng năm 2013, do ông C có nguyện vọng tiếp tục đầu tư, sửa chữa công trình
nhà trọ, sửa chữa kho 2 và cho thuê lại một phần đất không dùng đến nên ông C thỏa
thuận cùng bà N để ký lại hợp đồng. Cụ thể là hợp đồng ngày 07/7/2020 với thời
hạn thuê 05 năm kể từ ngày kết thúc hợp đồng năm 2013 (tính từ ngày 01/9/2023
đến 31/8/2028), đồng thời có điều chỉnh mục đích thuê tại Điều 3 của hợp đồng thuê
năm 2013 (mở sân bóng, kinh doanh nhà trọ, kinh doanh ngành nghề khác và được
cho thuê lại quyền sử dụng đất nêu trên). Hợp đồng này đã được bà N cùng ông Ngô
Cẩm N2 ký kết (ông Nguyên đại D1 ký cho các em).
Sau khi kết thúc hợp đồng năm 2013, kể từ ngày 01/9/2023, bà N đã đóng tài
khoản nhận thanh toán tiền thuê từ ông C. Ông C có liên hệ bà N để thanh toán tiền
thuê nhưng bà N không đồng ý. Đồng thời, ông C có nhận được văn bản thông báo
về việc chấm dứt hợp đồng thuê từ tháng 9/2023 của bà N.
Quá trình các bên ký hợp đồng thuê, ông C có đặt cọc cho bà N và ông Đ số
tiền là 150.000.000 đồng. Số tiền cọc các bên thỏa thuận sẽ trừ vào 07 tháng cuối
khi chấm dứt hợp đồng. Hiện nay bà N vẫn đang giữ số tiền cọc 150.000.000
đồng của ông C.
Ông C không đồng ý với toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, vì cho
rằng: Hợp đồng thuê năm 2020 vẫn còn hiệu lực do đây là một dạng phụ lục hợp
đồng của hợp đồng ngày 22/7/2013. Ông C đồng ý thanh toán số tiền thuê từ tháng
9 năm 2023 đến nay với mức giá 35.000.000 đồng/tháng.
Ngày 17/6/2024, bị đơn ông Phạm Thành C có đơn phản tố yêu cầu Tòa án giải
quyết các vấn đề sau:
Buộc bà Trần Thị N bồi thường toàn bộ chi phí đầu tư, xây dựng công trình
trên thửa đất đã thuê là 5.783.900.000 đồng nếu bà N không đồng ý tiếp tục cho thuê
theo hợp đồng ngày 07/7/2020;
Trả tiền cọc lần 1 với số tiền 150.000.000 đồng theo hợp đồng ngày 22/7/2013;
tiền cọc lần 2 với số tiền 150.000.000 đồng theo hợp đồng ngày 07/7/2020 và tiền
bảo đảm thuê đất 3.000.000.000 đồng;
Buộc bà Trần Thị N bồi thường toàn bộ số tiền ông D đã đầu tư xây dựng kho
1 với số tiền 7.611.600.000 đồng (bảy tỷ sáu trăm mười một triệu sáu trăm nghìn
đồng).
Tổng cộng yêu cầu phản tố của ông Phạm Thành C là 16.695.500.000
đồng (mười sáu tỷ sáu trăm chín mươi lăm triệu năm trăm nghìn đồng).
Theo đơn yêu cầu độc lập, quá trình tố tụng và tại phiên tòa, người đại diện
hợp pháp của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Dương Văn D trình bày:
Ngày 21/3/2021, ông Dương Văn D thuê lại của ông Phạm Thành C một phần
đất tại địa chỉ: số E B, phường B, thành phố T, tỉnh Bình Dương. Diện tích đất có
kích thước chiều ngang 43 m, chiều dài 67 m. Thời hạn thuê từ ngày 01/4/2021 đến
ngày 31/8/2028.
Tài sản trên đất gồm có: phần căn tin diện tích khoảng 50 m² (kích thước 7 m
x 7,5 m); nhà ở diện tích 105 m² (kích thước 7 m x 15 m); khu nhà vệ sinh 30 m² đang
5
hoạt động có mái lợp tôn và xà gồ; đường đi chung rộng 7 m giữa sân bóng và nhà
trọ. Ngoài ra, trên đất còn có các tài sản khác gồm: 12 cột đèn chiếu sáng, khoảng 700
m² hàng rào lưới B40, các cột hàng rào, hệ thống dây điện chiếu sáng quanh sân,
đường D pha và đồng hồ điện 3 pha.
Nguồn gốc phần đất này do ông Phạm Thành C thuê của bà Trần Thị N. Ngày
07/7/2020, ông C và bà N ký hợp đồng thuê tiếp với thời hạn 05 năm (từ ngày
01/9/2023 đến ngày 31/8/2028).
Ông Dương Văn D yêu cầu Tòa án giải quyết:
Tuyên vô hiệu hợp đồng thuê quyền sử dụng đất ký ngày 21/3/2021 giữa ông
Dương Văn D và ông Phạm Thành C do có dấu hiệu gian dối, đối tượng của hợp
đồng không thể thực hiện được;
Buộc ông Phạm Thành C trả lại số tiền đặt cọc là 200.000.000 đồng (hai trăm
triệu đồng);
Buộc ông Phạm Thành C trả lại tiền thuê quyền sử dụng đất đã đóng từ tháng
4/2021 đến tháng 12/2023 là: 31.000.000 đồng x 32 tháng = 992.000.000 đồng.
Tổng cộng các khoản ông Dương Văn D yêu cầu ông Phạm Thành C phải trả
là 1.192.000.000 đồng (một tỷ một trăm chín mươi hai triệu đồng).
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan gồm ông Ngô Cẩm N2, bà Ngô Cẩm H,
bà Ngô Cẩm S thống nhất với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, đồng thời có đơn
xin giải quyết vắng mặt.
Tại phiên tòa sơ thẩm:
Đại diện nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện; cụ thể, yêu cầu Tòa án
giải quyết:
Chấm dứt Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất ngày 22/7/2013 được ký kết giữa
bà Trần Thị N, ông Ngô Đ và ông Phạm Thành C do thời hạn của Hợp đồng thuê đã
hết; Buộc ông C phải có nghĩa vụ thanh toán cho bà N tiền thuê đất trong những
tháng ông C sử dụng đất để kinh doanh từ tháng 9/2023 đến ngày xét xử sơ thẩm với
thời gian tạm tính 29 tháng (từ tháng 10/2023 đến tháng 3/2026), với số tiền mỗi
tháng 35.000.000 đồng/tháng (29 tháng x 35.000.000 đồng/tháng = 1.015.000.000
đồng) và còn phải tiếp tục thanh toán tiền thuê cho đến khi ông Công chính T2 trả
quyền sử dụng đất cho bà N.
Buộc ông Phạm Thành C phải chấm dứt hành vi cho thuê đất, nhà xưởng, nhà
trọ kinh doanh, di dời các tài sản trên đất thuê để trả lại quyền sử dụng đất cho bà N.
Tuyên vô hiệu Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất được ký kết ngày 07/7/2020
giữa bà Trần Thị N và ông Phạm Thành C;
Đại diện nguyên đơn không đồng ý với yêu cầu phản tố của bị đơn.
Đại diện nguyên đơn không ý kiến đối với yêu cầu độc lập của người có quyền
lợi, nghĩa vụ liên quan ông Dương Văn D.
Bị đơn ông Phạm Thành C không đồng ý với toàn bộ yêu cầu khởi kiện của
nguyên đơn.
6
Tại phiên tòa ông Phạm Thành C có đơn xin rút một phần yêu cầu phản tố và
trình bày rút một phần yêu cầu phản tố đối với toàn bộ chi phí của ông D đã đầu tư
xây dựng nhà kho 1, cụ thể:
Rút số tiền 325.820.100 đồng của chi phí đầu tư xây dựng các công trình trên
đất. Ông C yêu cầu bà N thanh toán số tiền 5.457.979.900 đồng;
Rút một phần yêu cầu của số tiền cọc 150.000.000 đồng của hợp đồng ngày
07/7/2020 và số tiền 3.000.000.000 đồng theo nội dung tại hợp đồng ngày
07/7/2020;
Rút toàn bộ số tiền 7.611.600.000 đồng chi phí ông C cho rằng ông D đã đầu
tư.
Ông Phạm Thành C yêu cầu Hội đồng xét xử xem xét chấp nhận số
tiền 5.607.979.900 đồng, trong đó bao gồm: 5.457.979.900 đồng chi phí xây dựng,
sửa chữa công trình trên đất và 150.000.000 đồng tiền cọc của hợp đồng ngày
22/7/2013.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có đơn xin rút một phần yêu cầu độc
lập đối với số tiền thuê đã thanh toán từ tháng 4/2021 đến tháng 12/2023 là 32 tháng
x 31.000.000 đồng/tháng = 992.000.000 đồng.
Ông Dương Văn D yêu cầu tuyên vô hiệu hợp đồng thuê đất ngày 21/3/2021
giữa ông Phạm Thành C và ông Dương Văn D; Buộc ông Phạm Thành C trả lại số
tiền cọc 200.000.000 đồng.
Bị đơn ông Phạm Thành C không đồng ý với toàn bộ yêu cầu độc lập của người
có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Dương Văn D.
Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 164/2026/DS-ST ngày 16/4/2026 của Tòa án
nhân dân khu vực 16 - Thành phố Hồ Chí Minh đã quyết định:
1. Đình chỉ một phần yêu cầu phản tố của bị đơn ông Phạm Thành C đối với
nguyên đơn bà Trần Thị N về số tiền 11.087.420.100 đồng; trong đó bao gồm:
325.820.100 đồng của chi phí đầu tư xây dựng các công trình trên đất; 150.000.000
đồng tiền cọc của hợp đồng ngày 07/7/2020, số tiền 3.000.000.000 đồng theo nội
dung tại hợp đồng ngày 07/7/2020 và số tiền 7.611.600.000 đồng chi phí ông C cho
rằng ông D đã đầu tư kho số 1.
2. Đình chỉ một phần yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên
quan đối với số tiền 992.000.000 đồng thanh toán tiền thuê đất và 300.000.000đồng
yêu cầu bị đơn ông Phạm Thành C hỗ trợ di dời.
3. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Trần Thị N đối
với bị đơn ông Phạm Thành C về tranh chấp hợp đồng dân sự thuê quyền sử dụng
đất và chấm dứt hành vi trái pháp luật.
Tuyên: Chấm dứt hợp đồng thuê một phần quyền sử dụng đất được ký kết giữa
bà Trần Thị N, ông Ngô Đ và ông Phạm Thành C đối với thửa đất số 255, tờ bản đồ
số 70 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất có số phát hành: BH 830709, số vào sổ: CH02184/BH do UBND thị
xã (nay là thành phố) Thuận An cấp ngày 30/12/2011 (đăng ký biến động ngày
7
12/01/2012) giữa bà Trần Thị N, ông Ngô Đ và ông Phạm Thành C được Văn phòng
C2 công chứng ngày 22/7/2013.
Buộc ông Phạm Thành C chấm dứt hành vi cho thuê đất, nhà xưởng, nhà trọ
kinh doanh.
Buộc ông Phạm Thành C có trách nhiệm tháo dỡ toàn bộ công trình và tài sản
gắn liền đất do ông C xây dựng, đầu tư trên đất của bà N để trả lại toàn bộ quyền sử
dụng đất thuộc thửa đất số 255, tờ bản đồ số 70 theo giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền đất số CR 187523, số vào sổ
CS09432 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B (cũ) cấp ngày 26/6/2019 cho bà
Trần Thị N là người đại diện của những người được thừa kế gồm: Bà Trần Thị N và
bà Ngô Cẩm S (có sơ đồ bản vẽ kèm theo).
Tuyên vô hiệu hợp đồng thuê một phần quyền sử dụng đất ngày 07/7/2020 giữa
bà Trần Thị N và ông Phạm Thành C.
Buộc ông Phạm Thành C có trách nhiệm thanh toán tiền thuê quyền sử dụng
đất cho bà Trần Thị N từ tháng 10/2023 đến tháng 3/2026 (là 29 tháng) với số tiền
24.000.000 đồng/tháng = 696.000.000 đồng (sáu trăm chín mươi sáu triệu đồng) và
tiếp tục thanh toán tiền thuê cho đến khi hoàn trả xong toàn bộ quyền sử dụng đất
cho bà Trần Thị N.
Không chấp nhận một phần yêu cầu của bà Trần Thị N đối với ông Phạm Thành
C về số tiền thanh toán tiền thuê chênh lệch 319.000.000 đồng (ba trăm mười chín
triệu đồng);
4. Chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của bị đơn Phạm Thành C đối với
nguyên đơn bà Trần Thị N về việc tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất.
Buộc bà Trần Thị N có trách nhiệm trả lại cho ông Phạm Thành C số tiền cọc
150.000.000 đồng theo hợp đồng thuê một phần quyền sử dụng đất được ký kết giữa
bà Trần Thị N, ông Ngô Đ và ông Phạm Thành C vào ngày 22/7/2013;
Không chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của bị đơn ông Phạm Thành C đối
với bà Trần Thị N về số tiền 5.457.979.900 đồng chi phí xây dựng, sửa chữa công
trình trên đất;
5. Chấp nhận yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đối
với bị đơn ông Dương Văn D về việc tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất.
Tuyên vô hiệu hợp đồng thuê đất ngày 21/3/2021 giữa ông Phạm Thành C và
ông Dương Văn D.
Buộc ông Dương Văn D có trách nhiệm tháo dỡ toàn bộ công trình và tài sản
gắn liền với đất có ký hiệu kho 1 diện tích 2.537,2m
2
(theo đo đạc thực tế) để trả lại
toàn bộ quyền sử dụng đất thuộc thửa đất số 255, tờ bản đồ số 70 theo giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền đất số CR
187523, số vào sổ CS09432 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B (cũ) cấp ngày
26/6/2019 cho bà Trần Thị N là người đại diện của những người được thừa kế gồm:
Bà Trần Thị N và bà Ngô Cẩm S (có sơ đồ bản vẽ kèm theo).
8
Buộc ông Phạm Thành C có trách nhiệm trả lại cho ông Dương Văn D số tiền
cọc đã nhận 200.000.000 đồng theo hợp đồng thuê ngày 21/3/2021.
Ngoài ra bản án còn quyết định về án phí, chi phí tố tụng, nghĩa vụ chậm trả,
quyền kháng cáo và quyền, nghĩa vụ thi hành án.
Sau khi xét xử sơ thẩm, bị đơn có đơn kháng cáo bản án sơ thẩm, đề nghị Hội
đồng xét xử sửa bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của
nguyên đơn, trường hợp tuyên hợp đồng thuê giữa nguyên đơn và bị đơn vô hiệu thì
buộc bà N phải bồi thường cho bị đơn giá trị các công trình trên đất thuê mà bị đơn
đã đầu tư xây dựng, sửa chữa với số tiền 5.457.979.900 đồng; không chấp nhận yêu
cầu độc lập của ông Dương Văn D.
Tại phiên tòa phúc thẩm, bị đơn và người đại diện hợp pháp của bị đơn xác
định không kháng cáo đối với phần quyết định của bản án sơ thẩm đã đình chỉ xét
xử một phần yêu cầu phản tố của bị đơn và một phần yêu cầu độc lập của người có
quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Trong phần tranh luận, bị đơn và người đại diện hợp
pháp của bị đơn đề nghị Hội đồng xét xử hủy bản án sơ thẩm do Tòa án cấp sơ thẩm
vi phạm tố tụng, không đưa vợ của bị đơn và những người thuê ki-ốt vào tham gia
tố tụng, định giá không đầy đủ tài sản của bị đơn đã đầu tư.
Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bị đơn trình bày quan điểm tranh
luận: Tòa án cấp sơ thẩm có vi phạm tố tụng không đưa vợ ông C cũng như những
người thuê ki-ốt vào tham gia tố tụng nên đề nghị Hội đồng xét xử hủy bản án sơ
thẩm.
Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh phát biểu quan điểm:
- Về tố tụng: Những người tiến hành tố tụng và tham gia tố tụng đã thực hiện
đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự tại Tòa án cấp phúc thẩm.
- Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận kháng cáo của bị đơn, hủy
bản án sơ thẩm, giao hồ sơ vụ án cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại vụ án.
Sau khi nghiên cứu tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại
phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, lời trình bày của các đương
sự, Luật sư và ý kiến của Kiểm sát viên.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
[1] Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Ngô Cẩm N2, bà Ngô Cẩm
H và bà Ngô Cẩm S có đơn yêu cầu giải quyết vắng mặt. Do đó, Hội đồng xét xử
tiến hành xét xử vắng mặt các đương sự nêu trên theo quy định tại Điều 296 của Bộ
luật Tố tụng dân sự.
[2] Tài sản tranh chấp đã được Tòa án cấp sơ thẩm tiến hành xem xét, thẩm
định tại chỗ và đo đạc vào các ngày 20/3/2024, 28/5/2025; tiến hành định giá vào
ngày 26/3/2025. Đối chiếu giữa các lần thẩm định, cho thấy kết quả đo đạc ngày
30/7/2025 đã không ghi nhận một số tài sản gồm: nhà trọ 4, nền xi măng, nhà vệ
sinh và 07 căn chòi lá (đã được ghi nhận tại biên bản ngày 20/3/2024 và biên bản đo
đạc ngày 27/6/2024). Đồng thời, Tòa án cấp sơ thẩm chưa tiến hành định giá đối với
các tài sản còn thiếu gồm: nhà trọ 4, sân xi măng, nhà vệ sinh, nhà container, cây
9
trồng, hệ thống thoát nước, chòi lá và hàng rào. Việc Tòa án cấp sơ thẩm chưa làm
rõ hiện trạng cũng như giá trị tài sản mà đương sự có yêu cầu bồi thường thiệt hại,
nhưng lại căn cứ vào kết quả đo đạc ngày 30/7/2025 và kết quả định giá ngày
26/3/2025 để giải quyết vụ án là không đảm bảo việc thi hành án cũng như quyền
lợi ích hợp pháp của đương sự.
[3] Trong quá trình tố tụng, Tòa án cấp sơ thẩm chưa làm rõ tài sản bị đơn đầu
tư xây dựng trên đất là tài sản riêng của cá nhân bị đơn hay là tài sản chung của vợ
chồng. Việc Tòa án cấp sơ thẩm mặc định xác định đây là tài sản riêng của bị đơn
khi giải quyết bồi thường là chưa thỏa đáng, gây ảnh hưởng đến quyền lợi của đương
sự. Tại phiên tòa phúc thẩm, bị đơn xác định toàn bộ tài sản đầu tư trên đất là của
vợ chồng; hiện bị đơn và vợ đang ly hôn và có tranh chấp về tài sản (theo Thông báo
thụ lý vụ án số 630/2026/TB-TLVA ngày 23/6/2026 của Tòa án nhân dân khu vực
16 – Thành phố Hồ Chí Minh). Do đó, cần phải đưa vợ của bị đơn vào tham gia tố
tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan để làm rõ các quyền, nghĩa
vụ liên quan, đảm bảo việc thi hành án.
[4] Đối với Hợp đồng thuê ngày 21/3/2021 giữa ông C và ông D, việc Tòa án
cấp sơ thẩm tuyên vô hiệu là có căn cứ. Tuy nhiên, bản án sơ thẩm chỉ buộc ông C
hoàn trả tiền cọc mà chưa xem xét đến việc sử dụng, kinh doanh và khấu hao tài sản
của ông D để giải quyết triệt để quyền lợi cho ông C là thiếu sót. Tại Tòa án cấp
phúc thẩm, các bên xác định ông C cũng đang khởi kiện ông D trong một vụ án khác
liên quan đến tranh chấp hợp đồng thuê này và đã được Tòa án nhân dân khu vực 16
thụ lý theo Thông báo số 1417/TB-TA ngày 09/7/2026.
[5] Từ những phân tích trên, xét thấy do phát sinh tình tiết mới và cần phải đưa
người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vào tham gia tố tụng nên cần hủy bản án sơ
thẩm, giao hồ sơ về cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại theo thủ tục chung. Do đó,
kháng cáo của bị đơn là có căn cứ chấp nhận.
[6] Đề nghị của người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn là có căn
cứ.
[7] Đề nghị của Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh tại
phiên tòa là phù hợp.
[8] Về án phí dân sự phúc thẩm: Bị đơn ông Phạm Thành C không phải chịu
theo quy định.
Vì các lẽ trên,
QUYẾT ĐỊNH:
- Căn cứ Điều 148, khoản 3 Điều 308, Điều 313 của Bộ luật Tố tụng dân sự;
- Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ
Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và
lệ phí Tòa án.
1. Chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Phạm Thành C.
2. Hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 164/2026/DS-ST ngày 16/4/2026 của Tòa án
nhân dân khu vực 16 – Thành phố Hồ Chí Minh.
10
Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân khu vực 16 – Thành phố Hồ Chí Minh
giải quyết lại theo thủ tục chung.
3. Án phí dân sự phúc thẩm: Trả lại cho ông Phạm Thành C số tiền 300.000
đồng (ba trăm nghìn đồng) tạm ứng án phí đã nộp tại Biên lai thu số 0027388 ngày
04/5/2026 của Thi hành án dân sự Thành phố Hồ Chí Minh.
Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.
Nơi nhận:
- VKSND Thành phố Hồ Chí Minh;
- THADS Thành phố Hồ Chí Minh;
- Phòng THADS khu vực 16 – Thành phố
Hồ Chí Minh;
- TAND khu vực 16 – Thành phố Hồ Chí
Minh;
- Đương sự;
- Lưu: HS, VP (17), 72.
TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM
THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA
Đinh Thị Mộng Tuyết
Bạn chưa Đăng nhập thành viên.
Đây là tiện ích dành cho tài khoản Tiêu chuẩn hoặc Nâng cao 6 tháng trở lên. Vui lòng Đăng nhập để xem chi tiết Văn bản gốc.
Nếu chưa có tài khoản, Đăng ký tại đây!
Tải về
Bản án số 1491/2026/DS-PT
Đây là tiện ích dành cho tài khoản Tiêu chuẩn hoặc Nâng cao 6 tháng trở lên. Vui lòng Đăng nhập để xem chi tiết. Nếu chưa có tài khoản, Đăng ký tại đây!
Bản án số 1491/2026/DS-PT
Đây là tiện ích dành cho tài khoản Tiêu chuẩn hoặc Nâng cao 6 tháng trở lên. Vui lòng Đăng nhập để xem chi tiết. Nếu chưa có tài khoản, Đăng ký tại đây!
Bản án/ Quyết định cùng đối tượng
1
Ban hành: 16/07/2026
Cấp xét xử: Phúc thẩm
2
Ban hành: 13/07/2026
Cấp xét xử: Phúc thẩm
