EnglishBản án số 06/2023/KDTM-PT ngày 11/01/2023 của TAND TP. Hà Nội về yêu cầu tuyên bố hợp đồng thuê nhà vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu
- Thuộc tính
- Nội dung
- VB gốc
- VB liên quan
- Lược đồ
- Đính chính
- Án lệ
- BA/QĐ cùng nội dung
- Tải về
Tải văn bản
-
Bản án số 06/2023/KDTM-PT
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để tải file. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
Báo lỗi
Thuộc tính Bản án 06/2023/KDTM-PT
| Tên Bản án: | Bản án số 06/2023/KDTM-PT ngày 11/01/2023 của TAND TP. Hà Nội về yêu cầu tuyên bố hợp đồng thuê nhà vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu |
|---|---|
| Quan hệ pháp luật: | Tranh chấp về thuê, cho thuê, thuê mua |
| Cấp xét xử: | Phúc thẩm |
| Tòa án xét xử: | TAND TP. Hà Nội |
| Số hiệu: | 06/2023/KDTM-PT |
| Loại văn bản: | Bản án |
| Ngày ban hành: | 11/01/2023 |
| Lĩnh vực: | Kinh doanh thương mại |
| Áp dụng án lệ: |
Đã biết
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để xem áp dụng án lệ. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây! |
| Đính chính: |
Đã biết
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để xem đính chính. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây! |
| Thông tin về vụ/việc: | Trong ngày 11/01//2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội xét xử phúc thẩm công khai vụ án kinh doanh thương mại thụ lý số 180/2022/TLPT-KDTM ngày 09/12/2022 |
Tóm tắt Bản án
Nội dung tóm tắt đang được cập nhật, Quý khách vui lòng quay lại sau!
Tải văn bản
1
TÒA ÁN NHÂN DÂN
THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Bản án số: 06/2023/KDTM-PT
Ngày: 11/ 01/2023
V/v: Yêu cầu tuyên bố hợp đồng thuê
nhà vô hiệu và giải quyết hậu quả của
hợp đồng vô hiệu
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
NHÂN DANH
NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Với thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Thúy Hạnh
Các thẩm phán: Bà Lê Thúy Linh
Bà Ngô Tuyết Băng
Thư ký phiên tòa: Ông Lê Hồng Hòa - Thư ký Toà án nhân dân
Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân thành phố Hà Nội tham gia phiên toà:
Bà Nguyễn Thị Hoa - Kiểm sát viên.
Trong ngày 11/01//2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội xét
xử phúc thẩm công khai vụ án kinh doanh thương mại thụ lý số 180/2022/TLPT-
KDTM ngày 09/12/2022. Do Bản án kinh doanh thương mại sơ thẩm số
10/2022/KDTM-ST ngày 13/9/2022 của Tòa án nhân dân quận Hoàng Mai bị
kháng cáo. Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số
664/2022/QĐXXPT-KDTM ngày 28/12/2022 và Quyết định hoãn phiên tòa số
04/2022/QĐ-HPT ngày 03/01/2023, giữa:
Nguyên đơn: Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Lâm Nông nghiệp
Việt Nam
Trụ sở: Cụm Công nghiệp làng nghề Công nghệ cao Tam Sơn, huyện Từ Sơn,
tỉnh Bắc Ninh
Người đại diện theo pháp luật: Ông Nguyễn Đình Dũng - Giám đốc Công ty;
Người đại diện theo ủy quyền: Bà Nguyễn Thị Ngà
Người bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của nguyên đơn: Luật sư Nguyễn Thanh
2
Văn - Công ty luật TNHH VT Law
Bị đơn: Công ty TNHH Thương mại An và Huy
Trụ sở: Số 43, đường Kim Đồng, phường Giáp Bát, quận Hoàng Mai, thành phố
Hà Nội
Địa chỉ mới: Lô GD12, Cụm Công nghiệp Ngọc Hồi, xã Ngọc Hồi, huyện
Thanh Trì, thành phố Hà Nội.
Người đại diện theo pháp luật: Ông Lê Tuấn Hiệp - Giám đốc Công ty
Người đại diện theo ủy quyền: Bà Bùi Thị Thu Trang - Kế toán Công ty
Người bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của bị đơn: Luật sư Huỳnh Phương
Nam - Văn phòng luật sư Huỳnh Nam.
Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan: Công ty TNHH Thăng Long
Trụ sở: Số 67, phố Vạn Phúc, phường Liễu Giai, quận Ba Đình, thành phố Hà Nội
(Nguyên đơn, Bị đơn,các luật sư có mặt; Công ty Thăng Long xin xét xử vắng mặt)
NỘI DUNG VỤ ÁN
Nguyên đơn Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Lâm Nông nghiệp
Việt Nam trình bày:
Công ty TNHH Thăng Long (Gọi tắt là Công ty Thăng Long) là Chủ đầu
tư Khu nhà ở cho cán bộ chiến sĩ Phòng cảnh sát trật tự (Gọi tắt là Chung cư
cảnh sát 113), địa chỉ số 67, phố Vạn Phúc, phường Liễu Giai, quận Ba Đình,
thành phố Hà Nội. Công ty TNHH Thương mại An và Huy (Gọi tắt là Công ty
An Huy) là Nhà đầu tư đã nhận chuyển nhượng một phần diện tích ở tầng 1 và
tầng lửng Khu nhà nêu trên từ Công ty Thăng Long.
Ngày 29/05/2017 Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Lâm Nông nghiệp
Việt Nam (Gọi tắt là Công ty Lâm Nông Nghiệp) và Công ty An Huy đã ký kết
Hợp đồng thuê nhà số 06.2017/HĐKT (Gọi tắt Hợp đồng số 06). Nội dung hợp
đồng thể hiện việc Công ty Lâm Nông Nghiệp thuê 600m
2
diện tích tầng 1 và
tầng lửng của Chung cư cảnh sát 113. Thời gian thuê là 5 năm (Bắt đầu tính tiền
thuê từ ngày 15/7/2017 đến ngày 15/7/2022). Hợp đồng còn quy định chi tiết về
giá thuê, phương thức thanh toán, quyền và trách nhiệm của mỗi bên. Tại thời
điểm ký kết hợp đồng, Công ty An Huy không thông tin gì về việc vi phạm an
toàn phòng cháy, chữa cháy của sàn giao dịch mà Công ty Lâm Nông Nghiệp có
ý định thuê. Thời điểm Công ty Lâm Nông Nghiệp đến tìm hiểu mặt bằng để
thuê mặt bằng, tại sàn cần thuê có các thiết bị phòng cháy và chữa cháy. Do
không biết gì về việc diện tích thuê đang có vi phạm phòng cháy và chữa cháy -
3
ở mức độ không được phép sử dụng nên Công ty Lâm Nông Nghiệp vẫn ký hợp
đồng thuê và không có ý kiến gì về toàn bộ nội dung và các điều khoản hai bên
đã ký kết trong hợp đồng.
Sau khi ký hợp đồng thuê mặt bằng, Công ty Lâm Nông Nghiệp cũng ký
kết đặt hàng với đối tác nước ngoài và sau đó khoảng 06 tháng, Công ty Lâm
Nông Nghiệp mới có sản phẩm để trưng bày, giới thiệu với khách hàng.
Đến tháng 04/2018, Công ty Lâm Nông Nghiệp mới phát hiện sàn giao
dịch thuê của Công ty An Huy chưa hoàn tất thủ tục về phòng cháy, chữa cháy.
Ngay khi phát hiện ra sự việc Công ty Lâm Nông Nghiệp có công văn đề nghị
Công ty An Huy cung cấp các tài liệu về việc phòng cháy, chữa cháy, đồng thời
yêu cầu Công ty An Huy hoàn thiện thủ tục phòng cháy, chữa cháy thể hiện
bằng biên bản xác nhận nghiệm thu về phòng cháy và chữa cháy được cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền cấp phép đối với diện tích mà bên phía Công ty Lâm
Nông Nghiệp đang thuê. Tuy nhiên Công ty An và Huy đã không đáp ứng được
theo yêu cầu của Công ty Lâm Nông Nghiệp mà còn đẩy trách nhiệm sang chủ
đầu tư là Công ty Thăng Long. Vì vậy, Công ty Lâm Nông Nghiệp đã gửi đến
thông báo về việc chấm dứt hợp đồng đến Công ty An và Huy.
Khi nhận được thông báo về việc chấm dứt hợp đồng thuê, Công ty An
Huy mời thừa phát lại để niêm phong và di chuyển toàn bộ hàng hóa của Công
ty Lâm Nông Nghiệp và gửi vi bằng cho Công ty Lâm Nông Nghiệp còn hàng
hóa của Công ty Lâm Nông Nghiệp bị chuyển đi đâu không rõ.
Sau này Công ty An Huy đề nghị phía Công ty Lâm Nông Nghiệp nhận
lại hàng hóa với điều kiện phải thanh toán tiền thuê còn thiếu và các chi phí phát
sinh từ việc phong tỏa, kiểm đếm, vận chuyển ....toàn bộ hàng hóa của Công ty
Lâm Nông Nghiệp nhưng Công ty Lâm Nông nghiệp không đồng ý, vì vậy đến
nay Công ty An và Huy vẫn đang chiếm giữ trái phép toàn bộ hàng hóa của
Công ty Lâm Nông Nghiệp.
Trong thời gian thực hiện Hợp đồng thuê, Công ty Lâm Nông Nghiệp đã
thanh đủ 03 kỳ thuê (mỗi kỳ là 03 tháng). Đến kỳ thanh toán thứ 4 do xảy ra
tranh chấp nên Công ty Lâm Nông Nghiệp không tiếp tục kinh doanh và không
thanh toán tiền sau khi có kết luận của cảnh sát phòng cháy và chữa cháy Hà
Nội về vi phạm phòng cháy và chữa cháy đặc biệt nghiêm trọng của diện tích
sàn cho thuê (Theo các quyết định xử phạt, xử lý hành chính của UBND thành
phố Hà Nội và UBND quận Cầu Giấy - Quyết định xử lý hành chính phạt tiền
của UBND thành phố Hà Nội, quyết định tạm đình chỉ, quyết định đình chỉ hoạt
động sàn giao dịch thương mại đối với Công ty An Huy).
Sau nhiều lần thay đổi, bổ sung và rút một phần yêu cầu khởi kiện, Công
4
ty Lâm Nông Nghiệp đề nghị Tòa án giải quyết các nội dung sau:
Đề nghị tuyên bố hợp đồng thuê nhà giữa Công ty An Huy và Công ty
Lâm Nông Nghiệp vô hiệu và giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu
buộc Công ty An Huy:
- Trả lại cho Công ty Lâm Nông Nghiệp tổng só tiền 1.516.325.991đ gồm
300.432.000đ (tiền đặt cọc) và 1.215.893.991đ (Tiền thuê nhà của 3 kỳ).
- Yêu cầu Công ty An Huy trả lại toàn bộ hàng hóa (hiện vật) đã chiếm
giữ trái phép tại địa điểm thuê đã kiểm kê theo Biên bản xem xét hiện trạng
ngày 27/01/2021 và trả lại hệ thống điều hòa âm trần và 01 điều hòa cây đã
được lắp đặt tại sàn giao dịch trên ở phần diện tích tầng 1.
Bị đơn là Công ty TNHH Thương mại An và Huy trình bày:
Công ty An Huy đã nhận chuyển nhượng của Chủ đầu tư Công ty Thăng
Long sàn kinh doanh dịch vụ thương mại tầng 1 và tầng lửng khu A Chung cư
cảnh sát 113, phường Yên Hòa, Cầu Giấy, Hà Nội và được UBND Thành phố
Hà Nội cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
gắn liền với đất tại địa chỉ này với tổng diện tích bao gồm tầng 1 và tầng lửng
diện tích sàn là 594, 2m
2
. Công ty An và Huy là Chủ sở hữu hợp pháp và duy
nhất đối với toàn bộ diện tích đất trên.
Khi nhận bàn giao trong phần diện tích thuộc quyền sở hữu của Công ty
An và Huy đã có thiết bị phòng cháy và chữa cháy. Cụ thể là đầu báo khói, đầu
báo nhiệt, cuộn vòi, họng nước, bình chữa cháy. Còn hồ sơ phòng cháy và chữa
cháy là bao gồm chung của cả tòa nhà. Năm 2015 sau khi nhận bàn giao toàn bộ
diện tích mặt bằng trên, Công ty An Huy đã đăng quảng cáo cho thuê toàn bộ
diện tích trên. Sau đó Công ty Lâm Nông Nghiệp chủ động liên lạc và đặt vấn
đề muốn thuê toàn bộ diện tích mặt bằng tầng 1 và tầng lửng để kinh doanh.
Công ty An Huy đã tạo điều kiện cho phía Công ty Lâm Nông Nghiệp trực tiếp
xem cụ thể diện tích nhà thuê, các giấy tờ pháp lý có liên quan, trực tiếp gặp
Ban quản lý Toà nhà (do Chủ đầu tư chỉ định) để tìm hiểu cụ thể. Ngày
29/05/2017 Công ty An Huy và Công ty Lâm Nông Nghiệp ký Hợp đồng thuê
nhà số 06.
Sau khi nhận bàn giao mặt sàn từ Công ty Thăng Long, Công ty An Huy
có làm thêm vách ngăn tại vị trí lan can của tầng lửng để tạo không gian riêng
biệt giữa tầng 1 với tầng lửng, không làm ảnh hưởng đến kết cấu ban đầu của
toàn bộ sàn thương mại. Tuy nhiên, theo yêu cầu của Công ty Lâm Nông
Nghiệp, Công ty An Huy lại tháo dỡ vách ngăn đó và không tiến hành sửa chữa
gì khác.
5
Thực hiện hợp đồng, Công ty An Huy đã bàn giao mặt bằng theo đúng
thỏa thuận cho Công ty Lâm Nông Nghiệp Việt Nam, Công ty này cũng đã
chuyển thiết bị văn phòng, hàng hóa đến để kinh doanh ngay.
Công ty Lâm Nông Nghiệp đã thanh toán đủ và đúng hạn kỳ thanh toán
thứ nhất; Kỳ thanh toán thứ 2 chậm thanh toán 02 tháng nhưng không nộp tiền
lãi chậm trả mặc dù Công ty An Huy có nhiều văn bản yêu cầu; Kỳ thanh toán
thứ 3 tiếp tục thanh toán chậm nhưng không thanh toán tiền chậm trả. Sau nhiều
lần xin gia hạn và xin giảm tiền phạt chậm trả theo hợp đồng với lý do trục trặc
hàng nhập về do phía các đối tác nước ngoài gây khó khăn. Sau đó Công ty Lâm
Nông Nghiệp đề nghị thanh toán trước ngày 09/02/2018 và xin dừng hợp đồng,
đề nghị được tạo điều kiện cho Công ty Lâm Nông Nghiệp tìm đối tác khác để
chuyển nhượng lại hợp đồng thuê giảm thiệt hại. Trường hợp đến hết tháng 02
không tìm được đối tác thì xin giảm từ 03 tháng còn 01 tháng tiền phạt hợp
đồng; Kỳ thanh toán thứ 4, Công ty Lâm Nông Nghiệp không thanh toán tiền
thuê và gửi công văn số 0620 ngày 07/04/2018 yêu cầu Công ty An Huy cung
cấp lại hồ sơ kiểm định về phòng cháy và chữa cháy. Trong nội dung công văn
thể hiện phía Công ty Lâm Nông Nghiệp có nhận được bàn giao thiết bị phòng
cháy và chữa cháy. Do hàng hóa đang kinh doanh thuộc mặt hàng dễ cháy
nhưng không nêu cụ thể là mặt hàng dễ cháy là gì.
Theo Hợp đồng thuê, Công ty Lâm Nông Nghiệp chỉ nêu mục đích thuê làm
địa điểm kinh doanh thương mại và văn phòng không nêu cụ thể ngành nghề, mặt
hàng kinh doanh. Ngày 09/04/2018 Công ty An Huy có công văn phản hồi, ngày
26/04/2018 Công ty Lâm Nông Nghiệp gửi công văn cho rằng Công ty An Huy
chưa đủ điều kiện đưa diện tích thuê vào hoạt động và tiếp tục yêu cầu cung cấp hồ
sơ phòng cháy và chữa cháy. Hai bên đã lập biên bản làm việc, tại đó Công ty Lâm
Nông Nghiệp xác nhận thường xuyên thanh toán chậm tiền thuê nhà và nêu lý do
vải sợi bắt buộc phải có phòng cháy và chữa cháy nên đề nghị Công ty An Huy
phối hợp với Chủ đầu tư đưa ra lộ trình thực hiện về phòng cháy và chữa cháy. Hai
bên thống nhất ghi nhận việc thanh toán và hoàn thành phòng cháy và chữa cháy là
hai việc độc lập không phải lý do để trì hoãn việc thanh toán tiền thuê. Ngày
27/04/2018 Công ty Lâm Nông Nghiệp tiếp tục có công văn thông báo thanh lý
hợp đồng và sẽ đóng cửa kinh doanh vào trước ngày 30/04/2018. Toàn bộ tài sản
sẽ được chuyển đi sau khi hợp đồng được thanh lý và đóng cửa. Công ty Lâm
Nông Nghiệp Việt Nam liên tục có công văn không nhất quán không để cho Công
ty An Huy có thời gian phối hợp thực hiện.
Ngày 28/04/2018, Công ty An và Huy có ra thông báo gửi Công ty Lâm
Nông Nghiệp về việc sẽ niêm phong và phong tỏa mặt bằng thuê nhằm mục
đích mời đại diện pháp luật của Công ty Lâm Nông Nghiệp đến làm việc để giải
6
quyết việc chấm dứt hợp đồng trước thời hạn, sau đó Công ty An Huy đã tiến
hành niêm phong dán cửa, lập vi bằng về việc niêm phong trước sự chứng kiến
của cán bộ Công ty Lâm Nông Nghiệp - ông Nguyễn Mỹ Việt (cùng ngày), ông
Việt không có ý kiến.
Sau khi niêm phong, Công ty An Huy còn gửi nhiều công văn trao đổi
nhưng vẫn không giải quyết được việc thanh lý hợp đồng. Trước khi Công ty
An Huy chuyển toàn bộ tài sản của Công ty Lâm Nông Nghiệp đến kho lưu giữ
của công ty tại Khu công nghiệp Ngọc Hồi, Thanh Trì, Hà Nội. Công ty An
Huy đã 03 lần ra thông báo yêu cầu Công ty Lâm Nông Nghiệp thu dọn tài sản
và trả lại mặt nhưng không được phản hồi nên Công ty An Huy phải mời thừa
phát lại kiểm đếm tại chỗ các tài sản. Danh sách về các tài sản của Công ty Lâm
Nông Nghiệp được ghi nhận đầy đủ trong vi bằng. Ngày 26/02/2019, Công ty
An Huy tiếp tục mời thừa phát lại đến chứng kiến việc Công ty An và Huy di
chuyển hàng hóa đi lưu kho. Sau khi di chuyển Công ty tiếp tục gửi công văn
thông báo việc tài sản đã được kiểm đếm và lưu kho tại địa chỉ cụ thể cho Công
ty Lâm Nông Nghiệp và yêu cầu đến nhận lại tài sản nhưng không được phản
hồi mà còn bị tố cáo gửi các cơ quan chức năng.
Các chi phí phát sinh trong quá trình di chuyển tài sản của Công ty Lâm
Nông Nghiệp đều có hóa đơn, chứng từ, riêng về chi phí cải tạo nội thất theo
yêu cầu của Công ty Lâm Nông Nghiệp (Bên thuê) Công ty An Huy không có
văn bản thỏa thuận về việc cải tạo theo yêu cầu của bên thuê.
Ngày 01/04/2019, Công ty An Huy đã có Đơn phản tố yêu cầu Công ty
Lâm Nông Nghiệp phải thanh toán các khoản: Tiền nhà đã sử dụng, tiền lãi
chậm trả cộng dồn, tiền nước sạch và phí dịch vụ còn nợ Ban quản lý tòa nhà,
tiền vi phạm hợp đồng, chi phí cải tạo nội thất, chi phí dịch vụ pháp lý, chi phí
vận chuyển tài sản và lưu kho, chi phí bảo vệ hàng hóa và tiền mất thu nhập do
không cho thuê được mặt bằng…tổng cộng: 2.209.519.554, trừ tiền cọc
300.432.000đ, còn phải thanh toán 1.909.087.554đ.
Công ty An Huy đồng ý cho Công ty Lâm Nông Nghiệp tháo dỡ, lấy lại
Hệ thống điều hòa âm trần và 01 điều hòa cây đã lắp đặt, khi có quyết định của
Tòa án, sau khi tháo dỡ phải sửa sang trở lại hiện trạng như ban đầu cho Công
ty An Huy.
Tại buổi hòa giải ngày 27/7/2022 Công ty An Huy thay đổi, bổ sung yêu
cầu phản tố, yêu cầu Công ty Lâm Nông Nghiệp phải thanh toán số tiền vi phạm
hợp đồng tổng cộng các khoản nợ và chi phí thiệt hại phát sinh: 8.208.822.841đ,
trừ đi só tiền đã đặt cọc: 300.432.000 đồng. Số tiền còn phải trả
7.908.390.841đ.Chi phí lưu kho tài sản của Công ty Lâm Nông Nghiệp
7
7.000.000đ/tháng (Tính từ ngày 28/02/2019) sẽ được bổ sung tại thời điểm xét xử.
Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan: Công ty TNHH Thăng
Long trình bày:
Công ty TNHH Thăng Long là Chủ đầu tư dự án nhà ở cho cán bộ chiến
sỹ phòng cảnh sát trật tự (cảnh sát 113- Công an TP Hà Nội) - Chung cư cảnh
sát 113, tại phường Yên Hòa, quận Cầu Giấy, Hà Nội. Tháng 9/2012 Công ty
TNHH Thăng Long có Hợp đồng chuyển nhượng số 3003/DA 113 về việc
chuyển nhượng quyền quản lý, sử dụng tầng 1 và tầng lửng tại Chung cư cảnh
sát 113, tại phường Yên Hòa, quận Cầu Giấy, Hà Nội cho Công ty An và Huy
với diện tích tầng 1: 660m2 và tầng lửng: 540m2. Khi Công ty TNHH Thăng
Long bàn giao tầng 1 và tầng lửng cho Công ty An và Huy thì hệ thống phòng
cháy và chữa cháy đã được triển khai đúng quy định. Tuy nhiên, có những quy
định mới của Cục phòng cháy và chữa cháy - Bộ Công an về việc bổ sung một
số chỉ tiêu có liên quan đến thiết kế phòng cháy và chữa cháy phần nhà ở từ
tầng 2 đến tầng 18 tại Tòa nhà nên một số hộ dân không đồng ý điều chỉnh về
phòng cháy và chữa cháy theo quy định.
Đối với tầng 1 và tầng lửng của Công ty An Huy, hệ thống phòng cháy và
chữa cháy không phải thay đổi theo quy định mới. Trường hợp các khách hàng
thuê mặt bằng của Công ty An Huy, hay Công ty An Huy có thay đổi kết cấu
ảnh hưởng đến thiết kế ban đầu của Tòa nhà thì phải được sự đồng ý của Công
ty Thăng Long thông qua Ban quản lý tòa nhà.
Đối với việc phòng cháy và chữa cháy của Tòa nhà, Công ty Thăng thần
Long chịu trách nhiệm quản lý.
Việc Công ty Lâm Nông Nghiệp khởi kiện Công An Huy, không liên
quan đến Công ty Thăng Long nên đề nghị được vắng mặt.
Bản án kinh doanh thương mại sơ thẩm số 10/2022/KDTM-ST ngày
13/9/2022 của Tòa án nhân dân quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội đã quyết định:
[1]. Đình chỉ giải quyết một phần yêu cầu khởi kiện của Công ty TNHH
đầu tư và phát triển Lâm nông nghiệp Việt Nam đối với Công ty TNHH Thương
mại An và Huy về việc yêu cầu bồi thường các khoản lãi phát sinh tính trên giá
trị tiền đặt cọc và tiền thuê nhà đã thanh toán cho Công ty TNHH thương mại
An và Huy;Tiền lãi phát sinh tính trên giá trị hàng hóa nhập khẩu mà Công ty
TNHH Thương mại An và Huy đang chiếm giữ; yêu cầu bồi thường thiệt hại do
Công ty Linh TNHH Thương mại An và Huy vi phạm nghiêm trọng pháp luật
8
phòng cháy và chữa cháy dẫn đến Công ty TNHH đầu tư và phát triển Lâm
Nông nghiệp Việt Đại Nam không triển khai được hoạt động sản xuất kinh
doanh trong thời gian gần 01 năm ( Từ tháng 6/2017 đến tháng 04/2018); yêu
cầu bồi thường thiệt hại do Công ty TNHH Thương mại An và Huy chiếm giữ
trái phép tài sản hàng hóa ( từ 29/04/2018 đến nay) dẫn đến bên thuê không thể
giải phóng được hàng hóa để đưa vào kinh doanh.
- Đình chỉ giải quyết một phần yêu cầu phản tố của Công ty TNHH
Thương mại An và Huy đối với Công ty TNHH đầu tư và phát triển Lâm Nông
nghiệp Việt Nam về việc phải thanh toán tiền nước sạch và phí dịch vụ còn nợ
BQL tòa nhà: 9.267.100 đồng và chi phí cải tạo nội thất theo yêu cầu của bên
thuê : 66.429.613 đồng.
[2]. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của Công ty TNHH đầu tư và phát
triển Lâm Nông nghiệp Việt Nam đối với Công ty TNHH Thương mại An và Huy.
Tuyên bố: Hợp đồng thuê nhà số 06.2017/HĐKT ngày 29/5/2017 được
ký kết giữa Công ty TNHH đầu tư và phát triển Lâm Nông nghiệp Việt Nam và
Công ty TNHH Thương mại An và Huy vô hiệu.
- Buộc Công ty TNHH Thương mại An và Huy hoàn trả lại cho Công ty
TNHH đầu tư và phát triển Lâm Nông nghiệp Việt Nam số tiền đã đặt cọc là
300.432.000đ.
- Buộc Công ty TNHH Thương mại An và Huy hoàn trả lại cho Công ty
TNHH đầu tư và phát triển Lâm Nông nghiệp Việt Nam toàn bộ hàng hóa (
bằng hiện vật) được xác định qua kiểm kê theo Biên bản xem xét thẩm định
ngày 27/01/2021 của Tòa án nhân dân quận Hoàng Mai.
[3]. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Công ty TNHH đầu tư và
phát triển Lâm Nông nghiệp Việt Nam đối với Công ty TNHH Thương mại An
và Huy về việc buộc Công ty TNHH Thương mại An và Huy hoàn trả lại cho
Công ty TNHH đầu tư và phát triển Lâm Nông nghiệp Việt Nam số tiền thuê
9
nhà đã thanh toán với tổng số tiền: 1.215.893.991đ.
[4]. Chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của Công ty TNHH Thương
mại An và Huy đối với Công ty TNHH đầu tư và phát triển Lâm Nông nghiệp
Việt Nam về việc buộc Công ty TNHH đầu tư và phát triển Lâm Nông nghiệp
Việt Nam phải thanh toán cho Công ty TNHH Thương mại An và Huy tiền nhà
sử dụng từ ngày 15/4/2018 đến 28/4/2018.
- Buộc Công ty TNHH đầu tư và phát triển Lâm Nông nghiệp Việt Nam
phải thanh toán cho Công ty TNHH Thương mại An và Huy tiền nhà sử dụng từ
ngày 15/4/2018 đến 28/4/2018 là: 70.100.800đ.
[5]. Không chấp nhận các yêu cầu phản tố của Công ty TNHH Thương
mại An và Huy về việc buộc Công ty TNHH đầu tư và phát triển Lâm Nông
nghiệp Việt Nam phải thanh toán tiền lãi chậm trả cộng dồn: 26.443.841 đồng;
Tiền phạt vi phạm Hợp đồng (03 tháng tiền thuê nhà): 451.638.000 đồng; Chi
phí lập vi bằng niêm phong mặt bằng: 3.350.000 đồng; Chi phí lập vi bằng kiểm
đếm tài sản: 7.645.000 đồng; Chi phí lập vi bằng dịch chuyển tài sản và kiểm
đếm tài sản lưu kho: 7.186.000 đồng; Chi phí vận chuyển tài sản đi lưu kho:
19.190.000 đồng; Chi phí vật tư bảo quản tài sản: 23.000.000 đồng; Chi phí
thuê bảo vệ trông coi từ 28/04/2018 đến 27/02/2019 (10 tháng): 20.000.000
đồng; Chi phí lưu kho tài sản từ ngày 28/02/2019 đến 09/09/2022 (ngày xét xử):
296.100.000 đồng; tiền thiệt hại do không khai thác được mặt bằng( 50,5 tháng
từ 01/5/2018 đến 15/7/2022): 7.575.000.000đ.
[6]. Giành quyền khởi kiện bằng một vụ án kinh doanh thương mại khác
cho Công ty TNHH Thương mại An và Huy đối với Công ty TNHH Thăng
Long về những thiệt hại khi giải quyết hậu quả của Hợp đồng thuê nhà số
06.2017/HĐKT ngày 29/5/2017 vô hiệu.
Ngoài ra bản án còn tuyên về nghĩa vụ phải chịu án phí, quyền kháng cáo
của các đương sự.
10
Không đồng ý với bản án sơ thẩm, Công ty An Huy, Công ty Lâm Nông
Nghiệp đều có đơn kháng cáo bản án sơ thẩm. Cụ thể:
Công ty An Huy kháng cáo cho rằng bản án sơ thẩm tuyên hợp đồng thuê
nhà vô hiệu và không chấp nhận yêu cầu phản tố của Công ty An Huy là không
khách quan và không phù hợp với quy định của pháp luật.
Công ty Lâm Nông Nghiệp kháng cáo một phần bản án đề nghị Tòa án
buộc Công ty An Huy phải thanh toán trả lại số tiền thuê nhà đã thanh toán
1.215.893.991đ, không chấp nhận yêu cầu phản tố của Công ty An Huy về việc
buộc Công ty Lâm Nông Nghiệp phải trả cho An Huy 75.000.000đ.
Tại phiên tòa phúc thẩm: Nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện và
yêu cầu kháng cáo. Bị đơn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo và bổ sung kháng cao
đề nghị xem xét trách nhiệm của Công ty Thăng Long nếu Hợp đồng thuê nhà
bị vô hiệu, Công ty An Huy là người ngay tình trong giao dịch này.
Luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho Nguyên đơn trình bày luận
cứ có nội dung chính:
Tòa án cấp sơ thẩm tuyên bố Hợp đồng 06 vô hiệu là đúng nhưng nhầm
lẫn tính chất của hợp đồng vô hiệu với trường hợp chấm dứt hợp đồng. Hợp
đồng vô hiệu không có hiệu lực ngay, các bên phải khôi phục lại tình trạng ban
đầu, trả lại nhau những gì đã nhận, trường hợp không trả được bằng hiện vật thì
trả giấ trị bằng tiền. Hiện vật là 600m
2
mặt sàn đã thuê tại Chung cư Cảnh sát
113 đã được Công ty Lâm Nông Nghiệp trả lại nguyên vẹn. Công ty An Huy
chủ động niêm phong mặt bằng và chiếm giữ tài sản của Công ty Lâm Nông
Nghiệp đang để tại diện tích sàn thuê là không hợp pháp.
Đề nghị: Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của Công ty Lâm Nông
Nghiệp. Không chấp nhận quyết định của bản án sơ thẩm phần chấp nhận yêu
cầu phản tố của Công ty An Huy buộc Công ty Lâm Nông Nghiệp thanh toán
70.100.000đ. Bản án sơ thẩm tuyên Công ty Lâm Nông Nghiệp phải chịu
50.579.843đ án phí sơ thẩm là không đúng, đề nghị cấp phúc thẩm tính lại.
11
Luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho Công ty An Huy trình bày
luận cứ có nội dung chính: Hợp đồng số 06 không bị vô hiệu. Nguyên đơn đang
nhầm lẫn về trách nhiệm phòng cháy chữa cháy của Chủ đầu tư - Công ty
Thăng Long và Công ty An Huy. Chủ đầu tư chuyển giao quyền sở hữu một
phần diện tích sàn tầng 1 và tầng lửng của Tòa nhà Chung cư Cảnh sát 113 cho
Công ty An Huy, không chuyển giao hệ thống phòng cháy chữa cháy của cả
Tòa nhà. Trước đó, cơ quan PCCC có trách nhiệm kiểm tra nghiệm thu về điều
kiện PCCC. Công ty Lâm Nông Nghiệp đã chủ động tìm hiểu và tự nguyện thuê
diện tích sàn thuộc quyền sở hữu của Công ty An Huy, nếu hợp đồng thuê nhà
bị vô hiệu đề nghị xử lý trách nhiệm của Công ty Thăng Long, Công ty An Huy
là bên ngay tình trong giao dịch này.
Đề xuất: Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Nguyên đơn, chấp nhận
toàn bộ yêu cầu phản tố của Bị đơn.
Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân thành phố Hà Nội trình bày quan điểm
và đề xuất hướng giải quyết vụ án có nội dung chính:Tại phiên tòa HĐXX đã
thực hiện đúng quy định và yêu cầu chung của phiên tòa phúc thẩm: Thành phần
HĐXX phúc thẩm, phạm vi xét xử phúc thẩm đúng quy định tại Điều 64 và Điều
293 Bộ luật tố tụng dân sự. Thư ký phiên tòa đã thực hiện đầy đủ nhiệm vụ,
quyền hạn theo quy định tại Điều 51 BLTTDS. Việc chấp hành pháp luật của
người tham gia tố tụng: Các đương sự đã được Tòa án tống đạt hợp lệ các văn
bản tố tụng. Tại phiên tòa, các đương sự đã được thực hiện đầy đủ quyền và
nghia vụ theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.
Về nội dung kháng cáo: Trước khi Công ty An Huy và Công ty Lâm Nông
Nghiệp ký kết hợp đồng thuê nhà thì Tòa nhà Chung cư Cảnh sát 113 đã bị
UBND thành phố Hà Nội ban hành quyết định xử phạt vi phạm về PCCC,
UBND quận Cầu Giấy ban hành quyết định tạm đình chỉ hoạt động tại tầng 1 và
tầng dịch vụ của Tòa nhà, sau đó ra quyết định đình chỉ hoạt động do vi phạm
an toàn PCCC. Hợp đồng số 06 bị vô hiệu do đối tượng không thể thực hiện,
tầng 1 và tầng lửng không đủ điều kiện an toàn về PCCC. Bản án sơ thẩm xác
12
định lỗi 50/50 khi căn cứ vào ngành nghề trong giấy ĐKKD là không phù hợp,
lỗi chủ yếu thuộc về Công ty An Huy, Công ty Lâm Nông Nghiệp có lỗi một
phần. Để giải quyết triệt để hậu quả của hợp đồng vô hiệu đề nghị buộc Công ty
An Huy trả lại Công ty Lâm Nông Nghiệp 3 kỳ tiền thuê nàh sau khi trừ đi số
tiền Công ty An Huy đã chi phí cải tọa nội thất. Không có căn cứ chấp nhận yêu
cầu phản tố của Công ty An Huy bởi Công ty thông tin những hạn chế của Tòa
nhà khi ký kết hợp đồng thuê nhà.
Đề xuất: Sửa bản án sơ thẩm. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện và khnasg cáo
của Nguyên đơn. Không chấp nhận yêu cầu phản tố và kháng cáo của Bị đơn.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN
Về tố tụng: Đơn kháng cáo và biên lai nộp tiền tạm ứng án phí phúc thẩm
của Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Lâm Nông Nghiệp (Công ty Lâm Nông
Nghiệp) và Công ty TNHH An và Huy (Công ty An Huy) làm và nộp trong thời
hạn luật định nên kháng cáo được chấp nhận.
Xét về nội dung:
Các bên đều xác nhận ngày 29/5/2017 hai bên đã ký kết Hợp đồng thuê
nhà số 06.2017/HĐKT (Hợp đồng 06) và các thỏa thuận về nội dung Công ty
An Huy cho Công ty Lâm Nông Nghiệp thuê sàn tầng 1 và tầng lửng khu A
Chung cư cảnh sát 113, phường Yên Hòa, quận Cầu Giấy làm địa điểm kinh
doanh thương mại và văn phòng. Xét thấy: Hợp đồng được ký kết bởi người đại
diện hợp pháp của hai bên tham gia và thể hiện ý chí tự nguyện của các bên khi
ký kết. Đối tượng của hợp đồng là phần mặt sàn thuộc Chung cư cảnh sát 113
đã được Công ty Thăng Long chuyển nhượng cho Công ty An Huy (Công ty An
Huy đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và
tài sản gắn liên với đất sau ngày ký kết Hợp đồng thuê nhà). Thời hạn cho thuê
là 5 năm kể từ ngày 15/7/2017.
Theo cung cấp của Đội cảnh sát PCCC - Công an quận Cầu Giấy thì:
"khu vực tầng hầm và các tầng dịch vụ thuộc khu nhà ở cho cán bộ, chiến sỹ
13
Phòng cảnh sát trật tự Chung cư cảnh sát 113 do Công ty TNHH Thăng Long
làm chủ đầu tư……. đã bị UBND quận Cầu Giấy ra Quyết định đình chỉ hoạt
động số 3354/QĐ-UBND ngày 07/8/2017……và hiện vẫn đang bị đình chỉ theo
Quyết định số 3354/QĐ-UBND ngày 07/8/2017..". Tài liệu do Đội cảnh sát
PCCC - Công an quận Cầu Giấy cung cấp kèm theo trong đó có Quyết định số
2894/QĐ-UBND ngày 30/6/2017 (BL480) của UBND quận Cầu Giấy về việc
tạm đình chỉ hoạt động đối với "khu vực tầng hầm và các tầng dịch vụ thuộc
khu nhà ở cho cán bộ chiến sĩ Phòng cảnh sát trật tự… Thời gian tạm đình
chỉ:…ngày 30/6/2017 đến…..ngày 30/7/2017". Ngoài ra tại BL 49 do Nguyên
đơn xuất trình là Công văn số 689/CVTL-PC&CC3 (Đ2) ngày 16/7/2018 của
Phòng Cảnh sát PC&CC số 3 gửi đại diện pháp luật Công ty Lâm Nông Nghiệp
đã nêu: "Công ty TNHH thương mại An&Huy không đưa hạng mục công tình
thuộc quyền sở hữu trong tòa nhà Chung cư Cảnh sát 113 vào hoạt động hoặc
cho thuê, cho mượn khi chưa được cơ quan Cảnh sát PC&CC có thẩm quyền
nghiệm thu và cấp văn bản nghiệm thu về PCCC theo quy định". Như vậy tại
thời điểm Công ty An Huy và Công ty Lâm Nông Nghiệp ký Hợp đồng thuê
nhà số 06.2017, Chung cư cảnh sát 113 (bao gồm cả sàn tầng 1 và tầng lửng khu
A) do Công ty Thăng Long là Chủ đầu tư đang bị áp dụng biện pháp xử lý hành
chính theo Quyết định xử phạt hành chính số 3268/QĐ-UBND ngày 26/5/2017
của UBND thành phố Hà Nội do vi phạm nghiêm trọng Luật Phòng cháy và
chữa cháy “đưa nhà, công trình vào hoạt động mà chưa được nghiệm thu về
phòng cháy và chữa cháy theo quy định”.
Việc Công ty Thăng Long bàn giao “sàn tầng 1 và tầng lửng khu A
Chung cư cảnh sát 113, phường Yên Hòa, quận Cầu Giấy, Hà Nội” cho Công ty
An Huy để sử dụng vào mục đích kinh doanh, thương mại, dịch vụ và việc
Công ty An Huy cho thuê sàn tầng 1 và tầng lửng khu A Chung cư nêu trên là vi
phạm các quy định Luật xây dựng và Luật phòng cháy và chữa cháy bởi công
trình trước khi đưa vào hoạt động, sử dụng phải được nghiệm thu PCCC. Căn
14
cứ Điều 123, 408 Bộ luật dân sự 2015 thì Hợp đồng 06 là giao dịch dân sự vô
hiệu do có nội dung vi phạm điều cấm của luật và Hợp đồng vô hiệu do có đối
tượng không thể thực hiện được.
Tòa án cấp sơ thẩm xác định Hợp đồng số 06 vô hiệu là phù hợp.
Nguyên nhân dẫn đến Hợp đồng số 06 vô hiệu do đối tượng của hợp đồng
là sàn tầng 1, tầng lửng khu A Chung cư cảnh sát 113 chưa đủ điều kiện PCCC
theo quy định pháp luật để được đưa vào hoạt động, sử dụng. Tại Công văn số
689/CVTL-PC&CC3 (Đ2) ngày 16/7/2018 của Phòng Cảnh sát PC&CC số 3 đã
nêu: "Công ty TNHH thương mại An&Huy không đưa hạng mục công tình thuộc
quyền sở hữu trong tòa nhà Chung cư Cảnh sát 113 vào hoạt động hoặc cho
thuê, cho mượn khi chưa được cơ quan Cảnh sát PC&CC có thẩm quyền
nghiệm thu và cấp văn bản nghiệm thu về PCCC theo quy định".
Như vậy, tại văn bản của cơ quan có thẩm quyền đã xác định bên cho
thuê không được cho thuê tài sản khi chưa được nghiệm thu. Tại khoản 4.2.2
Điều 4 hợp đồng quy định trách nhiệm, nghĩa vụ của bên cho thuê Công ty An
Huy là "Bảo đảm quyền sử dụng trọn vẹn hợp pháp và tạo mọi điều kiện thuận
lợi cho bên B sử dụng mặt bằng hiệu quả trong thời gian bên B thuê nhà",
khoản 2 Điều 27 Luật kinh doanh bất động sản cũng quy định nghĩa vụ của bên
cho thuê: "Bảo đảm cho bên thuê sử dụng ổn định nhà, công trình xây dựng
trong thời hạn thuê". Mặt sàn cho thuê theo hợp đồng số 06 không được Công
ty An Huy bảo đảm cho Công ty lâm nghiệp thuê, sử dụng hợp pháp theo quy
định của pháp luật.
Công ty An Huy buộc phải có nghĩa vụ tìm hiểu thông tin liên quan đến
PCCC trước khi thực hiện việc cho thuê để đảm bảo tài sản cho thuê được sử
dụng ổn định, hiệu quả. Luật kinh doanh bất động sản không có quy định buộc
bên thuê phải tìm hiểu các thông tin về PCCC khi ký hợp đồng thuê.
Bản án sơ thẩm căn cứ ngành nghề theo đăng ký kinh doanh của các công
15
ty để nhận định lỗi khi không tìm hiểu thông tin liên quan đến bất động sản dự
định thuê, cho thuê, từ đó xác định 02 bên đều có 1/2 lỗi làm cho hợp đồng thuê
số 06 vô hiệu là không phù hợp. Việc ghi các ngành nghề trong đăng ký kinh
doanh của doanh nghiệp chỉ đảm bảo cho việc doanh nghiệp có nghĩa vụ hoạt
động theo đúng ngành, nghề đã ghi trong giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh.
Không có quy định bắt buộc doanh nghiệp phải tìm hiểu hết toàn bộ các ngành
đã đăng ký.
Khoản 1 Điều 117 Bộ luật dân sự quy định các điều kiện để giao dịch dân
sự có hiệu lực gồm:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với
giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật,
không trái đạo đức xã hội.
Một giao dịch dân sự được cho là có hiệu lực khi đáp ứng đủ 100% các
điều kiện trên. Việc giao kết Hợp đồng số 06 đã đảm bảo được điều kiện về
năng lực dân sự, năng lực hành vi của chủ thể; các bên tham gia ký kết đều hoàn
toàn tự nguyện. Tuy nhiên nội dung của hợp đồng vi phạm điều cấm của luật
nên giao dịch vô hiệu, cụ thể lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu chủ yếu thuộc về
Công ty An Huy khi cho thuê bất động sản chưa được phép đưa vào sử dụng và
không thông báo cho những hạn chế quyền sử dụng của bất động sản cho Công
ty Lâm Nông Nghiệp nên Công ty Lâm Nông Nghiệp tin tưởng và tự nguyện ký
hợp đồng thuê. Xác định lỗi dẫn đến hợp đồng thuê nhà vô hiệu phần lớn thuộc
về Công ty An Huy, Công ty Lâm Nông Nghiệp cũng có một phần lỗi.
Về giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu:
Tại đơn khởi kiện và đơn khởi kiện sửa đổi, bổ sung, Công ty Lâm Nông
Nghiệp yêu cầu giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu cụ thể: Yêu cầu Bị đơn
16
hoàn lại số tiền đã đặt cọc (300.432.000 đ) và tiền thuê đã thanh toán cho Bị
đơn (1.215.893.991đ), tổng cộng 1.516.325.991đ.
Theo điểm a khoản 1 mục I Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày
16/4/2003: “Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp
đồng hoặc chỉ để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa để bảo đảm
cho việc giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng thì bên
nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện
hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọc”.
Sau khi ký Hợp đồng số 06, Công ty Lâm Nông Nghiệp đã đặt cọc cho
Công ty An Huy số tiền 300.432.000đ. Việc đặt cọc số tiền trên là để đảm bảo
cho việc thực hiện hợp đồng, tuy nhiên hợp đã bị vô hiệu ngay tại thời điểm giao
kết, Công ty An Huy có nghĩa vụ trả lại số tiền cọc 300.432.000đ cho Công ty
Lâm Nông nghiệp.
Khoản 2 Điều 131 Bộ luật dân sự quy định: "Giao dịch dân sự vô hiệu
không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể
từ thời điểm xác lập. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình
trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được
bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa
lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt
hại phải bồi thường".
Quá trình thực hiệp hợp đồng, Công ty Lâm Nông Nghiệp đã thanh toán
tiền thuê nhà cho Công ty An Huy được tổng cộng là 03 kỳ (mỗi kỳ là 03 tháng)
với tổng số tiền: 1.347.687.172 đ, trong đó bao gồm: Tiền thuê nhà 03 kỳ:
1.215.893.991đ tiền điện: 9.276.165đ, tiền VAT: 122.517.016đ. Do Hợp đồng
số 06 bị vô hiệu nên các bên “hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không
hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền”, có nghĩa bên cho thuê
phải hoàn trả lại tiền đã nhận tương ứng với thời gian bên thuê đã thuê và bên
17
thuê trả lại giá trị sử dụng diện tích thuê cho bên cho thuê.
Tuy nhiên về giá trị sử dụng do diện tích cho thuê chưa được nghiệm thu
PCCC, chưa được phép đưa vào sử dụng nên giá trị sử dụng chưa phát sinh,
không thể quy đổi tương đương với số tiền Công ty Lâm Nông Nghiệp đã trả
cho Công ty An Huy tương đương 03 kỳ thuê nhà theo hợp đồng như nhận định
của Tòa án cấp sơ thẩm.
Xét thấy: Tại đơn phản tố, Công ty An Huy trình bày chi phí đã bỏ ra để
cải tạo nội thất theo yêu cầu của bên thuê là 66.429.613đ. Mặc dù Bị đơn đã rút
yêu cầu đối với phần phản tố này nhưng để giải quyết triệt để hậu quả hợp đồng
vô hiệu là các bên hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận và khôi phục lại tình
trạng ban đầu, HĐXX thấy rằng: Công ty An và Huy phải hoàn trả lại cho Công
ty Lâm Nông Nghiệp 1.215.893.991 đồng - 66.429.613đ (chi phí cải tạo nhà)
còn phải thanh toán là 1.149.464.378đ là phù hợp.
Đối với yêu cầu phản tố của Công ty AN Huy buộc Công ty Lâm Nông
Nghiệp thanh toán tiền thuê nhà cho thời gian từ 15/4/2018 đến 28/4/2018, Tòa
án cấp sơ thẩm chấp nhận phần yêu cầu phản tố và buộc Công ty Lâm Nông
Nghiệp phải thanh toán cho Công ty An Huy tiền sử dụng nhà 70.100.800 đồng.
Tuy nhiên, đã nhận định ở trên, trường hợp đồng vô hiệu thì các bên phải hoàn
trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi gây ra thiệt hại phải bồi thường. Ở
đây lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu chủ yếu thuộc về Công ty An Huy nên Tòa án
cấp sơ thẩm buộc Công ty Lâm Nông Nghiệp phải thanh toán tiền thuê nhà cho
Công ty An Huy từ 15/4/2018 đến 28/4/2018 không phù hợp.
* Xét các yêu cầu phản tố của Công ty An Huy buộc Công ty Lâm Nông
Nghiệp phải thanh toán các khoản: Tiền lãi chậm trả cộng dồn: 26.443.841đ,
tiền phạt vi phạm Hợp đồng (03 tháng tiền thuê nhà): 451.638.000đ; Chi phí lập
vi bằng niêm phong mặt bằng: 3.350.000đ; Chi phí lập vi bằng kiểm đếm tài
sản: 7.645.000đ; Chi phí lập vi bằng dịch chuyển tài sản và kiểm đếm tài sản
18
lưu kho: 7.186.000đ; Chi phí vận chuyển tài sản đi lưu kho: 19.190.000đ; Chi
phí vật tư bảo quản tài sản : 23.000.000đ; Chi phí thuê bảo vệ trông coi từ
28/04/2018 đến 27/02/2019 (10 tháng): 20.000.000đ; Chi phí lưu kho tài sản từ
ngày 28/02/2019 đến 09/09/2022(ngày xét xử): 296.100.000đ; tiền thiệt hại do
không khai thác được mặt bằng (50,5 tháng từ 01/5/2018 đến 15/7/2022):
7.575.000.000đ;
Hợp đồng thuê nhà bị vô hiệu, không thuộc trường hợp đơn phương chấm
dứt hợp đồng nên không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân
sự của các bên kể từ thời điểm xác lập. Việc tính lãi chậm trả và và tiền phạt vi
phạm Hợp đồng (đơn phương chấm dứt hợp đồng) chỉ áp dụng trong trường hợp
hợp đồng có giá trị pháp lý và một bên đơn phương chấm dứt hợp đồng vi phạm
khoản 3 Điều 3 và khoản 5.2 Điều 5 Hợp đồng. Không áp dụng trong trường
hợp hợp đồng vô hiệu ngay từ khi giao kết do có đối tượng không thể thực hiện
được và vô hiệu do có nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật.
Đối với việc niêm phong, di dời, lưu kho và bảo quản đối với hàng hoá và
tài sản của Công ty Lâm Nông Nghiệp mà Công ty An Huy đã thực hiện. Ngày
28/4/2018, Công ty An Huy ban hành Thông báo số 375/CV-AH gửi Công ty
lâm nghiệp về việc chấm dứt hợp đồng số 06; niêm phong và phong tỏa tài sản
tại mặt bằng thuê để cưỡng chế thu hồi nợ và cùng ngày 28/4/2018, Công ty An
Huy ra Thông báo số 375/A&H về việc thông báo niêm phong cưỡng chế thời
gian thực hiện (Vi bằng số 45/2018/VB-TPLHĐ do Văn phòng thừa phát lại
quận Hà Đông lập). Vi bằng số 25/2019/VB-TPLHĐ do Văn phòng thừa phát
lại quận Hà Đông lập ngày 12/01/2019 thể hiện Công ty An Huy đã mở niêm
phong cửa ra vào và kiểm đếm toàn bộ tài sản thuộc mặt bằng cho Công ty Lâm
Nông Nghiệp thuê. Vi bằng số 90/2019/VB-TPLHĐ do Văn phòng thừa phát lại
quận Hà Đông lập ngày 26/02/2019 thể hiện Công ty An và Huy đã mở niêm
phong cửa ra vào và bàn giao tài sản cho đơn vị vận chuyển vận chuyển hàng
hóa của Công ty Lâm Nông Nghiệp vào kho của Công ty An Huy tại Khu công
19
nghiệp Ngọc Hồi, Thanh Trì, Hà Nội. Việc niêm phong, di dời tài sản của Công
ty Lâm Nông Nghiệp đến kho lưu giữ của Công ty An Huy không được các bên
thoả thuận trong Hợp đồng số 06 và cũng không được sự đồng ý của Chủ tài sản
- Công ty Lâm Nông Nghiệp.
Hành vi niêm phong, cưỡng chế của Công ty An Huy đối với tài sản của
Công ty Lâm Nông Nghiệp thuộc trường hợp chiếm hữu không ngay tình theo
Điều 181 Bộ luật dân sự nên phải hoàn trả chủ sở hữu tài sản, trường hợp tài sản
phải hoàn trả bị mất, bị hỏng thì phải đền bù bằng tiền (trừ trường hợp có thoả
thuận khác) theo quy định tại Điều 579, Điều 580 Bộ luật dân sự.
Đối với số tiền liên quan đến việc niêm phong, di dời, lưu kho và bảo
quản đối với hàng hoá và tài sản của Công ty Lâm Nông Nghiệp do đây không
phải là tài sản thuộc sở hữu của Công ty An Huy, Công ty Lâm Nông Nghiệp
cũng không đồng ý về việc xử lý tài sản của Công ty An Huy nên Công ty An
Huy không được bồi thường phần thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
Hợp đồng số 06 bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, không làm phát
sinh trách nhiệm bồi thường bởi lỗi chủ yếu thuộc Công ty An Huy. Vì vậy,
không có căn cứ chấp nhận các yêu cầu phản tố trên của bị đơn.
* Đối với quyết định bản án sơ thẩm tuyên buộc Công ty An Huy hoàn trả
lại cho Công ty Lâm Nông lâm Nghiệp toàn bộ hàng hóa (bằng hiện vật) được
xác định qua kiểm kê theo Biên bản xem xét hiện trạng ngày 27/01/2021 của
Tòa án cấp sơ thẩm và giành quyền khởi kiện cho Công ty An Huy đối với
Công ty Thăng Long bằng một vụ án khác để giải quyết thiệt hại khi giải quyết
hậu quả hợp đồng vô hiệu do không có kháng cáo nên Tòa án cấp phúc thẩm
không xem xét, giải quyết.
Tại phiên tòa phúc thẩm, luật sư bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho Công ty
An Huy đề nghị xem xét trách nhiệm bồi thường của Công ty Thăng Long (Chủ
đầu tư) khi hợp đồng số 06 bị vô hiệu nhưng yêu cầu này chỉ phát sinh tại cấp
20
phúc thẩm và chưa được Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết nên không thuộc phạm
vi xét xử của HĐXX phúc thẩm.
Quan điềm của Viện Kiểm sát nhân dân thành phố Hà Nội phù hợp với
nhận định của HĐXX nên được chấp nhận.
Từ những nhận định trên
Áp dụng khoản 2 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015
QUYẾT ĐỊNH
Sửa bản án kinh doanh thương mại số 10/2022/KDTM-ST ngày 13/9/2022
của Tòa án nhân dân quận Hoàng Mai,, thành phố Hà Nội.
Xử:
[1]. Đình chỉ giải quyết một phần yêu cầu khởi kiện của Công ty TNHH
đầu tư và phát triển Lâm Nông Nghiệp Việt Nam đối với Công ty TNHH
Thương mại An và Huy về việc yêu cầu bồi thường các khoản lãi phát sinh trên
giá trị tiền đặt cọc và tiền thuê nhà đã thanh toán cho Công ty TNHH thương
mại An và Huy; Tiền lãi phát sinh trên giá trị hàng hóa nhập khẩu Công ty
TNHH Thương mại An và Huy đang chiếm giữ; Yêu cầu bồi thường thiệt hại
không khai thác, hoạt động kinh doanh và yêu cầu bồi thường thiệt hại do Công
ty TNHH Thương mại An và Huy chiếm giữ trái phép tài sản hàng hóa.
- Đình chỉ giải quyết một phần yêu cầu phản tố của Công ty TNHH
Thương mại An và Huy đối với Công ty TNHH đầu tư và phát triển Lâm Nông
Nghiệp Việt Nam về việc phải thanh toán tiền nước sạch và phí dịch vụ quản lý
Tòa nhà.
[2]. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Công ty TNHH Đầu tư và Phát
triển Lâm Nông nghiệp Việt Nam.
Tuyên bố: Hợp đồng thuê nhà số 06.2017/HĐKT ngày 29/5/2017 giữa
Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Lâm Nông Nghiệp Việt Nam và Công ty
TNHH Thương mại An và Huy vô hiệu.
21
- Công ty TNHH Thương mại An và Huy phải hoàn trả lại cho Công ty
TNHH Đầu tư và Phát triển Lâm Nông nghiệp Việt Nam số tiền đã đặt cọc là
300.432.000 đồng.
- Công ty TNHH Thương mại An và Huy hoàn trả lại cho Công ty TNHH
đầu tư và phát triển Lâm Nông nghiệp Việt Nam số tiền thuê nhà đã trả
1.215.893.991đ, đối trừ khoản tiền đã cải tạo nội thất 66.429.613đ. Công ty An
Huy còn phải thanh toán trả Công ty lâm Nông Nghiệp là 1.149.464.378 đồng.
- Công ty TNHH Thương mại An và Huy phải trả lại Công ty TNHH Đầu
tư và Phát triển Lâm Nông nghiệp Việt Nam toàn bộ hàng hóa (bằng hiện vật)
được xác định qua kiểm kê theo Biên bản xem xét thẩm định ngày 27/01/2021
của Tòa án nhân dân quận Hoàng Mai.
[3]. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của Công ty TNHH Thương mại
An và Huy đối với Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Lâm Nông nghiệp Việt
Nam về việc buộc Công ty TNHH đầu tư và phát triển Lâm Nông nghiệp Việt
Nam phải thanh toán cho Công ty TNHH Thương mại An và Huy tiền nhà sử
dụng từ ngày 15/4/2018 đến 28/4/2018.
[4]. Không chấp nhận các yêu cầu phản tố của Công ty TNHH Thương
mại An và Huy về việc buộc Công ty TNHH đầu tư và phát triển Lâm Nông
nghiệp Việt Nam phải thanh toán tiền lãi chậm trả cộng dồn: 26.443.841đồng;
Tiền phạt vi phạm Hợp đồng (03 tháng tiền thuê nhà): 451.638.000đồng; Chi
phí lập vi bằng niêm phong mặt bằng: 3.350.000đồng; Chi phí lập vi bằng kiểm
đếm tài sản: 7.645.000đồng; Chi phí lập vi bằng dịch chuyển tài sản và kiểm
đếm tài sản lưu kho: 7.186.000đồng; Chi phí vận chuyển tài sản đi lưu kho:
19.190.00đồng; Chi phí vật tư bảo quản tài sản: 23.000.000đồng; Chi phí thuê
bảo vệ trông coi 10 tháng: 20.000.000đồng; Chi phí lưu kho tài sản từ ngày
28/02/2019 đến ngày xét xử sơ thẩm: 296.100.000đồng; Tiền thiệt hại do không
khai thác được mặt bằng (50,5 tháng): 7.575.000.000đồng.
22
[5]. Giành quyền khởi kiện cho Công ty TNHH Thương mại An và Huy
đối với Công ty TNHH Thăng Long về những thiệt hại khi giải quyết hậu quả
của Hợp đồng thuê nhà số 06.2017/HĐKT ngày 29/5/2017 vô hiệu bằng một vụ
án kinh doanh thương mại khác khi có yêu cầu, thời hiệu khởi kiện phù hợp với
quy định của pháp luật.
[6].Về án phí:
- Công ty TNHH đầu tư và Phát triển Lâm Nông nghiệp Việt Nam phải
chịu 3.321.000đ án phí KDTM sơ thẩm, Công ty đã nộp tạm ứng 55.678.519đ
theo các biên lai số 4722 ngày 08/01/2019 và 50619 ngày 04/10/2022 nay được
hoàn trả 51.678.519đ; Công ty TNHH Thương mại An và Huy phải chịu
117.949.000đ án phí KDTM ST và 2.000.000đ án phí KDTMPT, Công ty đã
nộp tạm ứng 38.000.000đ theo các Biên lai tạm ứng số 4035 ngày 12/4/2019 và
050591 ngày 27/9/2022 tại Chi cục thi hành án dân sự quận Hoàng Mai, thành
phố Hà Nội nay được trừ vào số tiền án phí phải nộp.
Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.
Nơi nhận:
- Các đương sự;
- VKSND TP.Hà Nội;
- TAND quận Hoàng Mai;
- Chi cục THADS quận Hoàng Mai;
- Lưu HS/VP.
T/M. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa
Nguyễn Thị Thúy Hạnh
Tải về
Bản án số 06/2023/KDTM-PT
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để tải file. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
Bản án/ Quyết định cùng đối tượng
