ENGBản án số 56/2025/DS-ST ngày 25/04/2025 của TAND huyện Bình Đại, tỉnh Bến Tre về tranh chấp hợp đồng đặt cọc
- Thuộc tính
- Nội dung
- VB gốc
- VB liên quan
- Lược đồ
- Đính chính
- Án lệ
- BA/QĐ cùng nội dung
- Tải về
Tải văn bản
-
Bản án số 56/2025/DS-ST
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để tải file. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
-
Bản án số 56/2025/DS-ST
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để tải file. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
Báo lỗi
Thuộc tính Bản án 56/2025/DS-ST
| Tên Bản án: | Bản án số 56/2025/DS-ST ngày 25/04/2025 của TAND huyện Bình Đại, tỉnh Bến Tre về tranh chấp hợp đồng đặt cọc |
|---|---|
| Quan hệ pháp luật: | Tranh chấp hợp đồng đặt cọc |
| Cấp xét xử: | Sơ thẩm |
| Tòa án xét xử: | TAND huyện Bình Đại (TAND tỉnh Bến Tre) |
| Số hiệu: | 56/2025/DS-ST |
| Loại văn bản: | Bản án |
| Ngày ban hành: | 25/04/2025 |
| Lĩnh vực: | Dân sự |
| Áp dụng án lệ: |
Đã biết
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để xem áp dụng án lệ. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây! |
| Đính chính: |
Đã biết
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để xem đính chính. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây! |
| Thông tin về vụ/việc: | 1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị P về việc “Tranh chấp Hợp đồng đặt cọc”. 2. Hủy hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo “giấy đặt cọc ngày 26/7/2023” giữa bà Nguyễn Thị P và ông Trần Văn R và Hủy hợp đồng đặt cọc mua bán nhà ở theo “tờ bán nhà ngày 26/7/2023” được ký kết giữa bà Nguyễn Thị P đối với ông Bùi Văn T, bà Huỳnh Thị S, anh Huỳnh Văn H, chị Bùi Thị T1. |
Tóm tắt Bản án
Nội dung tóm tắt đang được cập nhật, Quý khách vui lòng quay lại sau!
Tải văn bản
1
TÒA ÁN NHÂN DÂN
HUYỆN BĐ
TỈNH BẾN TRE
Bản án số: 56/2024/DS-ST
Ngày: 25 – 4 – 2025.
V/v tranh chấp: “Hợp đồng
đặt cọc”.
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
NHÂN DANH
NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN BĐ, TỈNH BẾN TRE
- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:
Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Ông Phạm Quốc Duy.
Các Hội thẩm nhân dân: Ông Trần Thanh Phong
Ông Đặng Hoàng Mích.
- Thư ký phiên Tòa: Bà Lê Thị Kim Tuyết –Thư ký Tòa án.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện BĐ tham gia phiên tòa: Ông
Phan Hoàng Quí- Kiểm sát viên.
Ngày 25 tháng 4 năm 2025, tại Trụ sở Tòa án nhân dân huyện BĐ, tỉnh Bến
Tre xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số: 228/2024/TLST – DS ngày 31 tháng 5
năm 2024 về việc “ Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” theo Quyết định đưa vụ án ra xét
xử số 57/2025/QĐXXST-DS ngày 13 tháng 3 năm 2025, Quyết định hoãn phiên tòa
số 64/2025/QĐST – DS ngày 03/4/2025, giữa các đương sự:
* Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị P, sinh năm 1975 (Vắng mặt)
Địa chỉ: ấp HL, xã LĐ, huyện BĐ, tỉnh Bến Tre.
Bà P ủy quyền hoàn toàn cho ông Nguyễn Đình Long P1, sinh năm 1990, địa
chỉ ấp PT, xã PT1, huyện BĐ, tỉnh Bến Tre tham gia tố tụng.
* Bị đơn: Ông Trần Văn R, sinh năm 1958. (Có mặt)
Địa chỉ: ấp PT, xã PT1, huyện BĐ, tỉnh Bến Tre.
* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
1/ Ông Bùi Văn T, sinh năm 1965. (Vắng mặt)
2/ Bà Huỳnh Thị S, sinh năm 1968. (Vắng mặt)
3/ Anh Huỳnh Văn H, sinh năm 1984. (Vắng mặt)
Cùng địa chỉ: ấp PT, xã PT1, huyện BĐ, tỉnh Bến Tre.
4/ Chị Bùi Thị T1, sinh năm 1993. (Vắng mặt)
Địa chỉ: ấp PT, xã PT1, huyện BĐ, tỉnh Bến Tre.
2
Địa chỉ đăng ký thường trú hiện tại: Khóm 4, thị trấn Càng Long, huyện Càng
Long, tỉnh Trà Vinh.
5/ Ông Mai Hoàng T2, sinh năm 1975 (Vắng mặt)
Địa chỉ: ấp HL, xã LĐ, huyện BĐ, tỉnh Bến Tre.
Ông T2 có đơn yêu cầu giải quyết vắng mặt đề ngày 15/7/2024
NỘI DUNG VỤ ÁN:
* Tại đơn khởi kiện đề ngày 08/08/2023 và trong quá trình giải quyết vụ án
cũng như tại phiên tòa, ông Nguyễn Đình Long P1 là đại diện theo ủy quyền của
nguyên đơn bà Nguyễn Thị P trình bày:
Vào ngày 26/7/2023 bà P và ông Bùi Văn T và vợ ông T là bà Huỳnh Thị
S có ký giấy bán nhà để mua bán phần đất và căn nhà gắn liền trên đất tại thửa
số 31, tờ bản đồ số 01, tại xã PT1, huyện BĐ. Hai bên thỏa thuận giá là
450.000.000 đồng. Bà P đã đặt cọc số tiền 50.000.000 đồng. Nhưng do phần đất
này ông T và bà S mua từ ông Trần Văn R mà chưa thực hiện thủ tục sang tên
đất từ ông R sang cho ông T và bà S vì vậy giữa bà P, ông R, ông T, bà S thống
nhất là ông R sẽ trực tiếp làm thủ tục sang tên sổ đỏ qua cho bà.
Để đảm bảo việc ông R sẽ thực hiện thủ tục sang tên thửa đất qua cho bà
P, nên giữa bà P và ông R có làm một hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng thửa đất
số 31, tờ bản đồ số 01, tại xã PT1 số tiền cọc là 50.000.000 đồng. Sau đó giữa bà
P và ông R có thỏa thuận miệng là bà P sẽ trả cho ông R thêm số tiền
85.000.000 đồng nữa (là số tiền mà ông T, bà S còn nợ ông R) để ông R thực
hiện việc tách thửa đất cho bà P.
Ngày 29/7/2023 ông R đi cùng với một người và giới thiệu là cán bộ đo
đạc tiến hành đo đạc và tách thửa, nên ông yêu cầu bà trả số tiền 85.000.000
đồng như đã thỏa thuận. Nhưng do ông R đưa cho bà giấy chứng nhận Quyền sử
dụng đất là bản sao y, trong đó thể hiện đất đang thế chấp tại ngân hàng, đồng
thời theo theo bà được biết thì thửa đất này đã tiến hành tách thửa, đồng thời
diện tích đất là 120m2 thì không thể tách thửa đất để làm giấy chứng nhận
Quyền sử dụng đất cho bà được. Vì vậy bà P không đồng ý đưa số tiền
85.000.000 đồng cho ông R. Bà P đã nhiều lần yêu cầu ông R trả số tiền đặt cọc
50.000.000 đồng nhưng ông R không đồng ý.
Bà P khởi kiện yêu cầu: Hủy hợp đồng đặt cọc (giấy đặt cọc) lập ngày
26/7/2023 được ký kết giữa bà P và ông Trần Văn R và yêu cầu ông R trả lại
tiền đặt cọc là 50.000.000 đồng, không yêu cầu tính lãi suất.
* Tại đơn sửa đổi bổ sung đơn khởi kiện ngày 03/01/2025, bà P yêu cầu
như sau:
- Hủy hợp đồng đặt cọc (giấy đặt cọc) lập ngày 26/7/2023 được ký kết
giữa bà và ông Trần Văn R.
- Hủy hợp đồng bán nhà (tờ bán nhà) ngày 26/7/2023 được ký kết giữa bà
và các ông bà Bùi Văn T, Huỳnh Thị S, Huỳnh Văn H, Bùi Thị T1.
3
- Buộc ông Trần Văn R liên đới cùng các ông bà Bùi Văn T, Huỳnh Thị S,
Huỳnh Văn H, Bùi Thị T1 phải trả lại tiền đặt cọc là 50.000.000 đồng (Năm
mươi triệu đồng), không yêu cầu tính lãi suất.
* Trong quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên Tòa, bị đơn ông
Trần Văn R trình bày:
Ông là người đứng tên giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất tại thửa 114,
tờ số 12 do ủy ban nhân dân huyện BĐ cấp ngày 06/7/2011 (thửa đất này ông R
cho rằng ông đã tách một phần thành thửa 31, tờ bản đồ số 01), vào năm 2022
ông có bán cho ông Bùi Văn T và bà Huỳnh Thị S một phần đất tại thửa 31, tờ
bản đồ số 01 nhưng chưa làm thủ tục chuyển nhượng mà chỉ làm giấy tay vì sổ
đỏ ông đang thế chấp ngân hàng. Sau đó ông T và bà S đã cất nhà sinh sống trên
phần đất này, nhưng ông T và bà S còn nợ lại ông số tiền mua bán đất là
80.000.000 đồng đến nay chưa trả. Vào ngày 26/7/2023, ông T và bà S có bán
phần đất tại thửa 31, tờ số 01 cho bà P, ông T2, lúc này thì hai bên có gặp ông để
hỏi về giấy tờ, lúc này ông và ông T2, bà P cùng với ông T bà S có làm một tờ
hợp đồng đặt cọc và tờ bán nhà với nội dung ông bán phần đất tại thửa 31, tờ 01
cho bà P, còn gia đình ông T và bà S (cùng với 02 người con là Huỳnh Văn H,
Bùi Thị T1) cùng kí tên bán nhà. Sau đó ông T2, bà P có đưa tiền cọc
50.000.000 đồng cho con của ông T, sau khi đếm lại thì con ông T đưa số tiền
50.000.000 đồng lại cho ông T. Ông là người chứng kiến sự việc này, và hoàn
toàn không nhận số tiền 50.000.000 đồng từ ông T2 và bà P
Nay qua yêu cầu khởi kiện của bà P buộc ông liên đới cùng với gia đình
ông T trả số tiền đặt cọc là 50.000.000 đồng thì ông không đồng ý.
* Trong quá trình giải quyết vụ án, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên
quan ông Bùi Văn T trình bày:
Vào ngày 27/06/2023 ông và bà S có bán 01 cái nhà và 01 miếng đất
ngang 5 mét dài 25 mét với số tiền là 400.000.000đ (Bốn trăm triệu đồng) cho
Ông T2 và Bà P ngụ ấp PT, xã PT1, huyện BĐ, tỉnh Bến Tre. Ông T2 và bà P
đồng ý mua và đặt cọc 50.000.000đ (Năm mươi triệu đồng) ông và bà S có nhận
đủ số tiền cọc tại nhà ông và hai bên có thỏa thuận bên bán đổi ý thì đền cọc gấp
05 lần, bên mua đổi ý thì mất cọc. Bên mua là ông T2 có giao từ ngày đặt cọc
đến 04 ngày nữa sẽ giao đủ số tiền còn lại và ông T2 cho ông thời gian là 09
ngày tiếp theo tính từ ngày giao đủ toàn bộ số tiền còn lại để giao nhà và đất.
Khi đặt cọc xong và đến ngày hẹn là 04 ngày sau ông T2 không đến giao
đủ số tiền còn lại, và từ thời gian đó cho đến nay ông không gặp được ông T2 và
cũng không liên lạc được. Trong khi đó gia đình ông rất khó khăn rất cần số tiền
bán đất đó để trang trải cuộc sống vậy mà từ lúc đặt cọc là ngày 27/06/2023 đến
nay ông vẫn không nhận được toàn bộ số tiền còn lại, đến tháng 12/2023 ông đã
bán lại cho người khác phần nhà và đất này.
Nay qua yêu cầu khởi kiện của bà P thì ông thừa nhận ông và bà S có
nhận 50.000.000 đồng tiền cọc từ ông T2 bà P, tuy nhiên do chính ông T2, bà P
4
vi phạm thỏa thuận trong hợp đồng và hoàn cảnh gia đình ông hiện tại đang rất
khó khăn nên ông không đồng ý trả số tiền cọc này cho bà P.
* Đối với bà Huỳnh Thị S, chị Bùi Thị T1, anh Huỳnh Văn H vắng mặt
trong suốt quá trình giải quyết vụ án nên không có lời trình bày.
* Trong quá trình giải quyết vụ án người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan
ông Mai Hoàng T2 trình bày:
Ông và bà P là vợ chồng, ông có đứng ra thay mặt bà P để thực hiện các
giao dịch mua bán đất với ông R cùng với gia đình ông T như vợ ông trình bày
trong vụ án, số tiền đặt cọc là do bà P bỏ ra, các giấy tờ đặt cọc, tờ bán nhà thì
ông R, cũng như gia đình ông T đều ký với bà P, nên ông không có yêu cầu khởi
kiện gì trong vụ án này, bà P được toàn quyền khởi kiện trong vụ án này, do đó
đề nghị Tòa án không đưa ông vào tham gia tố tụng trong vụ án với tư cách
người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
* Kiểm sát viên Viện kiểm sát nhân dân huyện BĐ, tỉnh Bến Tre tham gia
phiên Tòa phát biểu ý kiến:
- Về tuân theo pháp luật tổ tụng:
Thẩm phán, Hội đồng xét xử, người tiến hành tố tụng và những người
tham gia tố tụng đã thực hiện đúng các quyền, nghĩa vụ tuân theo đúng quy định
của pháp luật. Riêng người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan vắng mặt tại
phiên Tòa là không thực hiện theo quy định tại Điều 70, 73 của Bộ luật Tố tụng
dân sự.
- Về nội dung: Căn cứ các Điều 26, 35 và Điều 39 BLTTDS, Điều 116,
117, 119, 131, 166, 328 BLDS 2015, Điều 166 Luật đất đai:
- Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn:
+ Hủy hợp đồng mua bán nhà theo tờ bán nhà ngày 26/7/2023 và giấy đặt
cọc mua bán đất ngày 26/7/2023.
+ Buộc ông Bùi Văn T và bà Huỳnh Thị S liên đới trả lại tiền cọc cho bà
P là 50.000.000 đồng.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại
phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên Tòa, ý kiến của Kiểm sát
viên, Hội đồng xét xử nhận định:
* Về tố tụng:
[1]. Về quan hệ pháp luật tranh chấp:
Ngày 26/7/2023 giữa ông R và bà P có ký kết hợp đồng đặt cọc với nhau
về việc chuyển nhượng Quyền sử dụng đất, đồng thời cùng thời điểm nêu trên
gia đình ông T, bà S, anh H, chị T1 có ký tờ bán nhà trên đất này. Nội dung giấy
đặt cọc và tờ bán nhà cùng ngày 26/7/2023 đều thể hiện nguyên đơn đặt cọc
50.000.000 đồng để chuyển nhượng đất và mua nhà trên đất, sở dĩ phải làm hai
5
giấy vì đất là do ông R đứng tên, còn nhà trên đất là của ông T cùng gia đình xây
dựng, về tiêu đề các bên ghi là “tờ bán nhà” nhưng nội dung bên trong thể hiện
nhận cọc để bán nhà trên đất. Nay bà P khởi kiện yêu cầu hủy 02 giấy đặt cọc và
tờ bán nhà nêu trên đồng thời yêu cầu ông R, ông T, bà S, anh H, chị T1 liên đới
trả lại số tiền đặt cọc là 50.000.000, và không tính lãi suất. Do đó quan hệ pháp
luật tranh chấp trong vụ án này được xác định là “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”
theo quy định tại Điều 328 của Bộ luật dân sự năm 2015 và khoản 3 Điều 26 của
Bộ luật tố tụng dân sự.
[2] Về thẩm quyền giải quyết vụ án: Theo Giấy xác nhận ngày 09 tháng 8
năm 2023 của Công an xã PT1, huyện BĐ, tỉnh Bến Tre xác nhận ông Trần Văn
R, bà Huỳnh Thị S, ông Bùi Văn T có đăng ký thường trú và đang sinh sống tại
ấp PT, xã PT1, huyện BĐ, tỉnh Bến Tre. Căn cứ vào điểm a khoản 1 Điều 35,
điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật tố tụng dân sự, thì vụ án thuộc thẩm quyền
giải quyết theo trình tự sơ thẩm của Tòa án nhân dân huyện BĐ.
[3] Chị Bùi Thị T1 trước đây khi nguyên đơn khởi kiện có đăng ký
thường trú tại ấp PT, xã PT1, huyện BĐ, tỉnh Bến Tre (chung hộ khẩu hộ gia
đình với các ông bà Bùi Văn T, Huỳnh Thị S, Huỳnh Văn H) tại thời điểm thụ lý
vụ án ngày 31/5/2024 nhưng trong quá trình giải quyết vụ án thì hiện tại đã cắt
hộ khẩu về đăng ký thường trú tại Khóm 4, thị trấn Càng Long, huyện Càng Long,
tỉnh Trà Vinh ngày 24/01/2025 (theo biên bản xác minh của Tòa án nhận dân huyện
BĐ ngày 24/4/2025 tại Công an xã PT1) nhưng không thông báo cho nguyên đơn và
Tòa án biết nên được xem là cố tình giấu địa chỉ nên Tòa án vẫn giải quyết vụ án
theo quy định của pháp luật là phù hợp quy định tại điểm e khoản 1 Điều 192 Bộ luật
tố tụng dân sự.
[4] Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là ông Mai Hoàng T2 có trình
bày ý kiến tờ tự khai ngày 15/7/2024 là ông không có yêu cầu gì trong vụ án này
và yêu cầu Tòa án không đưa ông tham gia tố tụng với tư cách người có quyền
lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án. Tuy nhiên qua quá trình giải quyết vụ án xét
thấy khi giải quyết các vấn đề tranh chấp giữa các bên có liên quan đến quyền
lợi, nghĩa vụ của ông nên Tòa án vẫn đưa ông vào tham gia tố tụng với tư cách
là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là phù hợp với quy định tại Khoản 4
Điều 68 Bộ luật tố tụng dân sự. Do ông có đơn xin giải quyết vắng mặt và có
phần trình bày không tham gia tố tụng nên căn cứ Điều 228 của Bộ luật Tố tụng
dân sự, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt ông T2
[5]. Quá trình giải quyết vụ án, những người có quyền lợi và nghĩa vụ liên
quan, ông Bùi Văn T, bà Huỳnh Thị S, chị Bùi Thị T1, anh Huỳnh Văn H đã
được Tòa án triệu tập hợp lệ lần thứ hai để xét xử, nhưng đều vẫn vắng mặt
không có lý do. Do đó, Tòa án xét xử vắng mặt những người nêu trên là phù hợp
quy định tại Điều 227 của Bộ luật tố tụng dân sự.
* Về nội dung:
[5]. Quá trình giải quyết vụ án các bên đương sự đều thừa nhận giữa bà P
và ông R, cùng gia đình ông T, bà S, anh H, chị T1 có giao kết hợp đồng đặt cọc
6
với nhau để chuyển nhượng thửa đất ghi trong hợp đồng đặt cọc là thửa 31, tờ
bản đồ số 1 (không ghi tọa lạc tại đâu) và tài sản căn nhà tường trên phần đất
này, các bên lập thành 02 giấy viết tay cùng đề ngày 26/7/2023, cụ thể:
- Giấy đặt cọc được ký kết giữa bà Nguyễn Thị P và ông Trần Văn R
- Tờ bán nhà được ký kết giữa bà Nguyễn Thị Phung và ông Bùi Văn T,
bà Huỳnh Thị S, anh Huỳnh Văn H và chị Bùi Thị T1.
Thực chất thửa đất nêu trên cùng nhà trên đất đều do ông Bùi Văn T cùng
vợ là bà Huỳnh Thị S quản lý sử dụng, tuy nhiên về phần đất thì ông T, bà S
mua của ông R nhưng chưa làm thủ tục sang tên và còn nợ tiền ông R nên các
bên thống nhất làm 02 giấy nêu trên cho phù hợp về mặt giấy tờ chứ thực chất
chủ thể giao dịch để chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giữa bà P và ông T, bà
S. Vì ông T còn nợ tiền ông R trong việc chuyển nhượng thửa đất này trước đây
nên ông R sẽ thực hiện các thủ tục chuyển nhượng để chuyển tên thẳng qua cho
bà P để khi ông T lấy tiền chuyển nhượng sẽ trả tiền cho ông.
[6]. Xét hợp đồng đặt cọc ngày 26/7/2023 có chữ ký của ông Trần Văn R
và tờ bán nhà ngày 26/7/2023.
- Về hình thức: Các bên tham gia ký kết hợp đồng đặt cọc quyền chuyển
nhượng quyền sử dụng đất (giấy đặt cọc ngày 26/7/2023) và tài sản gắn liền với
đất (tờ bán nhà ngày 26/7/2023) có đầy đủ năng lực pháp luật và năng lực hành
vi dân sự, tự nguyện tham gia giao dịch. Nội dung và mục đích của hợp đồng
không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. Hình thức của hợp
đồng được lập thành văn bản, có đầy đủ chữ ký của chủ sử dụng đất, không có
công chứng, chứng thực. Tuy nhiên đối với hợp đồng đặt cọc, pháp luật không
yêu cầu phải công chứng, chứng thực nên không vi phạm quy định về hình thức
của hợp đồng. Như vậy, hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và
tài sản gắn liền với đất ngày 26/7/2023 được giao kết giữa các bên là hợp pháp
theo quy định tại các điều 116, 117, 119 và Điều 328 của Bộ luật dân sự và có
hiệu lực thi hành với các bên.
- Về nội dung:
+ Giấy đặt cọc ngày 26/7/2023 (bút lục số 59):
Giấy đặt cọc thể hiện nội dung: Ông R có bán cho bà P một miếng đất
thuộc thửa 31, tờ bản đồ số 1, không ghi thửa đất tọa lạc tại đâu, bên mua ông R
nhận cọc 50.000.000 đồng, bên bán đổi ý thì phải bồi thường gấp 05 lần cọc, bên
mua đổi ý thì mất cọc. Người bán ông R ký tên, bên mua bà P không ký tên bên
mua, giấy đặt cọc này ông R viết, nhưng nội dung các bên thống nhất nên mặc
dù bà P không ký tên vào mục người mua nhưng giấy đặt cọc này vẫn có giá trị
pháp lý để ràng buộc các bên.
Các bên trình bày thì số liệu thửa 31, tờ bản đồ số 1 là do ông R cung cấp
và viết vào giấy đặt cọc chứ nguyên đơn cũng không nắm rõ là thửa nào vì tại
thời điểm chuyển nhượng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ông R đang thế
chấp tại Ngân hàng.
7
Qua quá trình tố tụng tại phiên tòa, các tài liệu các bên cung cấp, lời trình
bày cũng như đối chất giữa các đương sự, Công văn trả lời số 3437 của Chi
nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện BĐ cũng như kết quả của việc xem xét
thẩm định tại chỗ phần đất các bên thực hiện hợp đồng đặt cọc ngày 23/01/2025
của Tòa án nhân dân huyện BĐ thì xác định được phần đất các bên dự định
chuyển nhượng khi ký hợp đồng đặt cọc thuộc 01 phần thửa số 114, tờ 12 xã
PT1 do ông Trần Văn R đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thời điểm hiện tại phần đất này đã được tách thành 02 thửa là thửa 258, tờ 12
cho ông Bùi Văn Vũ (nhận chuyển nhượng từ ông R) và thửa 257, tờ 12 cho
Trần Thị Kim Nhanh (con ông R, thực tế thửa 257 ông R cũng đã bán cho nhiều
người nhưng chưa đủ diều kiện tách thửa, ông R để chị Nhanh đứng tên để sau
này có đủ điều kiện thì chuyển lại cho những người này), theo số liệu hiện nay
thì thửa đất đặt cọc hiện là 01 phần của thửa 257 do chị Nhanh đứng tên (tuy
nhiên ông T hiện cũng đã bán cho người khác).
Thực chất tại thời điểm chuyển nhượng ông R có 02 giấy chứng nhận nằm
giáp ranh với nhau là thửa 114, tờ 12 và thửa 31, tờ 12 (cùng cấp giấy chứng
nhận ngày 06/7/2011, nay là thửa 255, tờ 12), nhưng lúc đó ông đang thế chấp
tại Ngân hàng do đó ông R có sự nhầm lẫn về thửa đất nên ông ghi vào giấy đặt
cọc là thửa 31, tờ 01. Như vậy có thể xác định rằng thửa đất các bên ký trong
hợp đồng đặt cọc thực tế là một phần của thửa 114, tờ 12 xã PT1 được cấp cho
ông R ngày 06/7/2011
Trong giấy đặt cọc không nêu cụ thể diện tích chuyển nhượng là bao
nhiêu (chiều dài chiều ngang đất), không quy định quyền và nghĩa vụ của các
bên đối với giấy đặt cọc này như thời điểm giao đủ tiền, thời điểm bàn giao đất,
thời điểm làm các thủ tục chuyển nhượng theo quy định.
+ Tờ bán nhà ngày 26/7/2023 (bút lục 60):
Tờ bán nhà này được lập để đính kèm với giấy đặt cọc nêu trên, tại vì thực
chất phát sinh giao dịch đặt cọc giữa hai chủ thể là bà P và ông T, bà S, tuy
nhiên do ông T chưa được cấp giấy (vẫn còn ông R đứng tên) nên các bên mới
lập 02 giấy là giấy đặt cọc (để chuyển nhượng đất) và tờ bán nhà (để bán tài sản
trên đất, mà cụ thể là nhà trên đất).
Tờ bán nhà cũng thể hiện các nội dung trùng lập với giấy đặt cọc như
nhận cọc 50.000.000 đồng để bán căn nhà và đất (không ghi thửa, tờ bản đồ)
Nếu bên bán đổi ý thì bồi thường gấp 5 lần, bên mua đổi ý mất cọc, cũng không
ghi trách nhiệm cụ thể về quyền và trách nhiệm của các bên như giấy đặt cọc.
Giấy đặt cọc này do ông R viết, có ông T và bà S cùng các thành viên gia
đình ký tên. Không ai có ý kiến gì về nội dung giấy này, ông T đồng ý có ký tên,
các thành viên của gia đình ông T như bà S, chị T1, anh H vắng mặt trong suốt
quá trình tố tụng của vụ án dù đã được ông T thông báo nên mặc nhiên thừa
nhận các chữ ký trong tờ bản nhà này là của mình vì vậy nội dung trong giấy
này có giá trị ràng buộc đối với các bên.
[7] Quá trình thực hiện hợp đồng:
8
Tại thời điểm ký kết giấy đặt cọc, tờ bán nhà ngày 26/7/2023 bà P trình
bày đã đưa số tiền đặt cọc 50.000.000 đồng cho ông R, sau đó ông R đưa lại cho
ông T, trong khi đó ông T, và ông R trình bày chính ông T là người nhận số tiền
của bà P. Các bên đều thống nhất sau đặt cọc thì về đất không có thỏa thuận thời
điểm thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vì chờ hồ sơ đầy đủ
để ký hợp đồng chuyển nhượng, không có ghi thời gian thực hiện vào giấy đặt
cọc, còn đối với nhà thì ông T trình bày các bên thỏa thuận miệng là trong vòng
04 ngày nguyên đơn phải giao đủ tiền chuyển nhượng 400.000.000 đồng, sau đó
09 ngày thì ông T sẽ giao nhà nhưng điều này không có ghi vào trong hợp đồng,
nguyên đơn bác bỏ phần trình bày này của ông T, ông T không có căn cứ nào
chứng minh cho phần trình bày của mình.
Ba ngày sau khi ký giấy đặt cọc, ông R kêu đo đạc xuống đo phần đất
chuyển nhượng và đưa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản sao) cho
nguyên đơn thì thấy giấy này đang thế chấp tại Ngân hàng nông nghiệp chi
nhánh Hóc Môn, cũng như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là đất lúa nên với
diện tích chuyển nhượng khoảng 5mx24m không đủ diện tích để tách thửa theo
quy định, ông R đảm bảo sẽ thực hiện được tuy nhiên nguyên đơn không đồng ý
nên không mua nữa, còn thông T cho rằng trách nhiệm của ông là giao nhà khi
bà P giao đủ tiền chuyển nhượng trong vòng 04 ngày sau khi ký tờ bán nhà,
chuyện sang sổ là trách nhiệm của bà P và ông R, sau 04 ngày bà P không giao
đủ tiền nên mất cọc, và hiện tại ông đã bán phần nhà và đất này cho người khác
là ông Ngô Văn Hải và anh H cũng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất (do chưa lên đất thổ cư, không đủ diện tích tách thửa).
[8] Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Hội đồng xét xử xét thấy.
[8.1] Đối tượng thực hiện của hợp đồng đặt cọc là đất và nhà, cả đất và
nhà lúc ký hợp đồng là do ông T và bà S đang quản lý sử dụng, như vậy ông T,
bà S là chủ thể chính của giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng các tài sản nêu
trên, tiền đặt cọc là ông T là người nhận cuối cùng (mặc dù có sự khai không
thống nhất, nhưng người cuối cùng nhận tiền là ông T), số tiền chuyển nhượng
sau này còn lại nếu chuyển nhượng hoàn thành thì ông T sẽ là người nhận số
tiền này, còn đối với ông R ký giấy đặt cọc với bà P chỉ vì ông R là người đứng
tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chứ thực chất giữa bà P và ông R không
phát sinh giao dịch đặt cọc với nhau.
Đối tượng của hợp đồng đặt cọc giữa các bên tại thời điểm đặt cọc thì
phần đất đang thế chấp tại Ngân hàng, cũng như không đủ diện tích tách thửa
theo quy định của pháp luật, hiện tại phần đất này cũng đã chuyển nhượng cho
người khác. Do đó hợp đồng đặt cọc được giao kết ngày 26/7/2023 được giao
kết giữa các bên gồm giấy đặt cọc được ký kết giữa bà P và ông R, tờ bán nhà
giữa bà P và ông T, bà S, anh H, và chị T1 về nội dung của hợp đồng có đối
tượng không thể thực hiện nên bị vô hiệu toàn bộ theo quy định tại khoản 1,
Điều 408 của Bộ Luật Dân sự.
[8.2] Về lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu do cả 02 bên bởi lẽ:
9
Lỗi của hai bên là không thể hiện rõ cụ thể quyền và nghĩa vụ của mỗi bên
trong hợp đồng và không ấn định thời gian thực hiện nghĩa vụ của mỗi bên để
thực hiện được việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên khi phát sinh tranh
chấp các bên đổ lỗi cho nhau là người không thực hiện đúng cam kết, các bên
không có căn cứ chứng minh cho việc lỗi của đối phương để dẫn đến hợp đồng
vô hiệu.
- Đối với bên đặt cọc bà P không tìm hiểu rõ thông tin phần đất chuyển
nhượng là loại đất gì, thửa đất nào, diện tích bao nhiêu, đất có thế chấp ở đâu
hay không và với diện tích đất và nhà cỡ 5mx24m so với vị trí thửa đất thì
nguyên đơn phải biết được là có đủ diện tích tách thửa hay không mà đã tiến
hành giao tiền cọc, không kêu ông R đưa bản gốc giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất để đối chiếu, xem xét các vấn đề trên.
- Ông R, ông T là bên nhận đặt cọc không cung cấp đầy đủ thông tin về
thửa đất cho bên bà P biết (cụ thể ông R còn ghi sai số thửa, tờ bản đồ đất
chuyển nhượng), cả hai ông đều biết với diện tích 5x24m sẽ không tách thửa
được mà vẫn tiến hành nhận đặt cọc để chuyển nhượng thửa đất này (vì trước đó
chính ông T mua của ông R cũng bị vướng vì vấn đề này nên chưa tách thửa
được), giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang thế chấp tại Ngân hàng Nông
nghiệp chi nhánh Hóc Môn nên sẽ chưa chuyển nhượng được, ông T cho rằng
trách nhiệm của ông là giao nhà đất trên thực tế và nhận tiền với thời hạn 04
ngày, còn việc làm giấy tờ, thủ tục chuyển nhượng là do bà P, ông R tự thực
hiện thể hiện sự thiếu trách nhiệm. Ông T là chủ thể chính để thực hiện hợp
đồng đặt cọc nên ông phải có trách nhiệm cùng với ông R trong việc thực hiện
các thủ tục chuyển nhượng và cung cấp thông tin cho nguyên đơn vì nếu hoàn
thành việc chuyển nhượng thì tiền cọc và tiền chuyển nhượng là ông nhận, còn
trách nhiệm giao kết hợp đồng đúng thủ tục quy định thì ông lại đẩy cho người
khác. Mặc khác khi phát sinh các giao dịch dân sự thì quyền và nghĩa vụ của
mỗi bên sẽ đi đôi với nhau, ông T cho rằng thỏa thuận trong thời hạn 04 ngày
bên mua bà P không giao đủ tiền sẽ mất cọc là không hợp lý bởi lẽ việc hoàn
thành thủ tục chuyển nhượng để bên bà P được đứng tên sẽ mất nhiều thời gian
hơn không thể 04 ngày mà hoàn thành thủ tục được và trường hợp này không
biết đến khi nào (đất đang thế chấp ngân hàng, không đủ diện tích tách thửa).
[8.3] Hậu quả của hợp đồng vô hiệu
Căn cứ Điều 131 Bộ luật Dân sự thì giao dịch dân sự vô hiệu không làm
phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời
điểm giao dịch dân sự được xác lập. Khi hợp đồng dân sự vô hiệu thì các bên
khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Trường hợp nêu trên nguyên đơn chưa nhận đất của ông T nên không có
trách nhiệm giao trả đất, còn ai là người nhận tiền cọc của nguyên đơn thì phải
có trách nhiệm trả lại tiền cọc cho nguyên đơn. Số tiền 50.000.000 đồng ông T
là người nhận cuối cùng và sử dụng số tiền này, mặc khác thực chất giao dịch
trong hợp đồng là giữa nguyên đơn và ông T (tài sản nhà và đất ông T đang
quản lý sử dụng), ông R không có nhận tiền của bà P, cũng không có giao dịch
10
trên thực tế đối với bà P, vì ông đứng tên đất nên làm các thủ tục để hợp thức
hóa giấy tờ cho ông T, bà P nên ông R không có trách nhiệm liên đới với ông T
trả số tiền trên cho bà P.
Đối với bà S là vợ của ông T vợ chồng ông bà tuy không có đăng ký kết
hôn nhưng thực chất sinh sống trên phần đất và nhà dự định chuyển nhượng cho
nguyên đơn, ông T trình bày lấy tiền đặt cọc để trị bệnh cho bà S, bà S cũng có
ký tên vào tờ bán nhà nên bà S phải có trách nhiệm liên đới với ông T trong việc
trả lại số tiền nhận cọc của bà P.
Còn đối với anh H, chị T1 không có nhận tiền cọc của nguyên đơn, anh H,
chị T1 cũng không có sinh sống trên phần đất dự định chuyển nhượng cho
nguyên đơn, nguyên đơn khi giao tiền cọc thấy có anh H, chị T1 ở nhà nên kêu
ký tên vì nguyên đơn muốn đảm bảo đầy đủ các thành viên gia đình ông T
không có khiếu nại gì về sau nên anh H, chị T1 không có trách nhiệm liên đới
cùng ông T, bà S trả số tiền cọc lại cho nguyên đơn.
Từ những căn cứ nêu trên HĐXX chấp nhận 01 phần yêu cầu khởi kiện
của nguyên đơn buộc ông Bùi Văn T và bà Huỳnh Thị S liên đới trả lại tiền cọc
là 50.000.000 đồng cho bà P là phù hợp với quy định của pháp luật.
- Ghi nhận sự tự nguyện bà P không yêu cầu tính lãi suất.
[8.4] Ông Mai Hoàng T2 là chồng của bà P, cùng bà P thực hiện các giao
dịch đặt cọc với ông R, ông T, bà S tuy nhiên trong các giấy đặt cọc, tờ bán nhà
ông R, ông T, bà S đều thể hiện chỉ giao dịch với bà P, ông T2 xác định tiền đặt
cọc là của bà P, bà P được toàn quyền khởi kiện trong vụ án, ông không có tranh
chấp hay có ý kiến gì trong vụ án này, do đó ông T, bà S chỉ có trách nhiệm trả
lại số tiền cọc 50.000.000 đồng cho bà P.
[9] Trong suốt quá trình giải quyết vụ án các bên chỉ tranh chấp về hợp
đồng đặt cọc, không có tranh chấp về đất, giữa ông R và ông T tồn tại một hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước đây nhưng không có yêu cầu giải
quyết về hợp đồng này nên Hội đồng xét xử không xét đến. Mặc khác đối tượng
của hợp đồng chuyển nhượng hiện ông T cũng đã chuyển nhượng cho người
khác, tuy nhiên do các bên không có tranh chấp về quyền sử dụng đất nên Tòa
án không đưa người này vào tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi,
nghĩa vụ liên quan trong vụ án.
[10]. Đối với lời trình bày của Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân huyện
BĐ về quan điểm giải quyết vụ án: phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử
nên được chấp nhận.
[11]. Về án phí dân sự sơ thẩm:
Căn cứ vào khoản 1 Điều 147 của Bộ luật tố tụng dân sự; khoản 2 Điều 26
của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường
vụ Quốc hội về án phí và lệ phí Tòa án.
- Do yêu cầu khởi kiện của bà P về việc Hủy hợp đồng đặt cọc chuyển
nhượng quyền sử dụng đất theo “giấy đặt cọc ngày 26/7/2023” giữa bà Nguyễn
11
Thị P và ông Trần Văn R được chấp nhận nên ông R phải chịu án phí không có
giá ngạch là 300.000 đồng. Tuy nhiên do ông R là người cao tuổi và có đơn xin
miễn án phí nên được miễn án phí.
- Do yêu cầu khởi kiện của bà P về việc Hủy hợp đồng đặt cọc mua bán
nhà ở theo “tờ bán nhà ngày 26/7/2023” được ký kết giữa bà Nguyễn Thị P đối
với ông Bùi Văn T, bà Huỳnh Thị S, anh Huỳnh Văn H, chị Bùi Thị T1 được
chấp nhận nên ông T, bà S, anh H, chị T1 phải liên đới chịu án phí không có giá
ngạch là 300.000 đồng.
- Do ông T, bà S phải liên đới trả lại số tiền cọc 50.000.000 đồng cho
nguyên đơn nên ông T, bà S phải liên đới chịu án phí có giá ngạch là:
50.000.000 đồng x 5%=2.500.000 đồng.
Vì các lẽ trên,
QUYẾT ĐỊNH:
Căn cứ vào các Điều 116, 117, 119, 131, 166, 328 Bộ luật dân sự; Điều
166 Luật đất đai năm 2013;
Căn cứ vào khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1
Điều 39; điểm b khoản 2 Điều 227, khoản 3 Điều 228; khoản 1 Điều 147 của Bộ
luật Tố tụng dân sự.
Căn cứ vào khoản 2 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày
30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về án phí và lệ phí Tòa án. Tuyên
xử:
1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị P về việc
“Tranh chấp Hợp đồng đặt cọc”.
2. Hủy hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo “giấy đặt
cọc ngày 26/7/2023” giữa bà Nguyễn Thị P và ông Trần Văn R và Hủy hợp
đồng đặt cọc mua bán nhà ở theo “tờ bán nhà ngày 26/7/2023” được ký kết giữa
bà Nguyễn Thị P đối với ông Bùi Văn T, bà Huỳnh Thị S, anh Huỳnh Văn H,
chị Bùi Thị T1.
3. Buộc ông Bùi Văn T, bà Huỳnh Thị S phải có nghĩa vụ liên đới trả cho
bà Nguyễn Thị P số tiền đặt cọc là 50.000.000 (Năm mươi triệu) đồng.
Ghi nhận sự tự nguyện của bà Nguyễn Thị P không yêu cầu trả lãi suất
của số tiền nêu trên.
4. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị P về việc yêu
cầu ông Trần Văn R, anh Huỳnh Văn H, chị Bùi Thị T1 trong việc liên đới cùng
ông Bùi Văn T, bà Huỳnh Thị S trả số tiền đặt cọc là 50.000.000 (Năm mươi
triệu) đồng.
5. Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ
quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày
có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền
phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi
12
hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức
lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015, trừ trường
hợp pháp luật có quy định khác.
6. Về án phí:
- Án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch:
Ông Bùi Văn T, bà Huỳnh Thị S, anh Huỳnh Văn H và chị Bùi Thị T1 phải
liên đới chịu là 300.000 (Ba trăm nghìn) đồng.
Ông Trần Văn R được miễn án phí.
- Án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch:
Ông Bùi Văn T và bà Huỳnh Thị S phải liên đới chịu là 2.500.000 (Hai
triệu năm trăm nghìn) đồng.
Bà Nguyễn Thị P được nhận lại số tiền tạm ứng án phí đã nộp là
1.550.000 (Một triệu năm trăm năm mươi nghìn) đồng theo biên lai thu tiền số
0001802 ngày 30 tháng 5 năm 2024 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện BĐ,
tỉnh Bến Tre.
Trường hợp bản án được thi hành theo Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì
người được thi hành án, người phải thi hành án có quyền thỏa thuận thi hành án,
quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án, hoặc bị cưỡng chế thi hành án
theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi
hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.
Bà Nguyễn Thị P, ông Trần Văn R có quyền kháng cáo bản án trong thời
hạn 15 (mười lăm ngày), kể từ ngày tuyên án. Đối với ông Bùi Văn T, bà Huỳnh
Thị S, anh Huỳnh Văn H, chị Bùi Thị T1, ông Mai Hoàng T2 vắng mặt tại phiên
tòa, có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 (mười lăm) ngày, kể từ ngày
nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết.
* Nơi nhận:
- TAND tỉnh Bến Tre (phòng KTNV và THA);
- VKSND huyện BĐ;
- Chi cục THADS huyện BĐ;
- Các đương sự;
- Lưu: VT, hồ sơ vụ án.
TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM
THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA
(Đã ký)
Phạm Quốc Duy
13
Tải về
Bản án số 56/2025/DS-ST
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để tải file. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
Bản án số 56/2025/DS-ST
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để tải file. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
Bản án/ Quyết định cùng đối tượng
1
Ban hành: 28/05/2025
Cấp xét xử: Sơ thẩm
2
Ban hành: 15/05/2025
Cấp xét xử: Sơ thẩm
3
Ban hành: 13/05/2025
Cấp xét xử: Sơ thẩm
4
Ban hành: 12/05/2025
Cấp xét xử: Sơ thẩm
5
Ban hành: 09/05/2025
Cấp xét xử: Sơ thẩm
6
Ban hành: 09/05/2025
Cấp xét xử: Sơ thẩm
7
Ban hành: 07/05/2025
Cấp xét xử: Sơ thẩm
8
Ban hành: 06/05/2025
Cấp xét xử: Sơ thẩm
9
Ban hành: 05/05/2025
Cấp xét xử: Sơ thẩm
10
Ban hành: 28/04/2025
Cấp xét xử: Sơ thẩm
11
Ban hành: 28/04/2025
Cấp xét xử: Sơ thẩm
12
Ban hành: 27/04/2025
Cấp xét xử: Sơ thẩm
13
Ban hành: 25/04/2025
Cấp xét xử: Sơ thẩm
14
Ban hành: 24/04/2025
Cấp xét xử: Sơ thẩm
15
Ban hành: 23/04/2025
Cấp xét xử: Sơ thẩm
16
Ban hành: 21/04/2025
Cấp xét xử: Sơ thẩm
17
Ban hành: 16/04/2025
Cấp xét xử: Sơ thẩm
18
Ban hành: 14/04/2025
Cấp xét xử: Sơ thẩm
19
Ban hành: 14/04/2025
Cấp xét xử: Sơ thẩm
