ENGBản án số 15/2024/DS-ST ngày 30/09/2024 của TAND huyện Bình Giang, tỉnh Hải Dương về tranh chấp hợp đồng đặt cọc
- Thuộc tính
- Nội dung
- VB gốc
- VB liên quan
- Lược đồ
- Đính chính
- Án lệ
- BA/QĐ cùng nội dung
- Tải về
Tải văn bản
-
Bản án số 15/2024/DS-ST
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để tải file. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
-
Bản án số 15/2024/DS-ST
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để tải file. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
Báo lỗi
Thuộc tính Bản án 15/2024/DS-ST
| Tên Bản án: | Bản án số 15/2024/DS-ST ngày 30/09/2024 của TAND huyện Bình Giang, tỉnh Hải Dương về tranh chấp hợp đồng đặt cọc |
|---|---|
| Quan hệ pháp luật: | Tranh chấp hợp đồng đặt cọc |
| Cấp xét xử: | Sơ thẩm |
| Tòa án xét xử: | TAND huyện Bình Giang (TAND tỉnh Hải Dương) |
| Số hiệu: | 15/2024/DS-ST |
| Loại văn bản: | Bản án |
| Ngày ban hành: | 30/09/2024 |
| Lĩnh vực: | Dân sự |
| Áp dụng án lệ: |
Đã biết
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để xem áp dụng án lệ. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây! |
| Đính chính: |
Đã biết
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để xem đính chính. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây! |
| Thông tin về vụ/việc: | Sen - Quân |
Tóm tắt Bản án
Nội dung tóm tắt đang được cập nhật, Quý khách vui lòng quay lại sau!
Tải văn bản
TOÀ ÁN NHÂN DÂN
HUYỆN BÌNH GIANG
TỈNH HẢI DƯƠNG
CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc Lập - Tự Do - Hạnh Phúc
Bản án số: 15/2024/DS-ST
Ngày: 30 - 9 - 2024
Về việc tranh chấp hợp đồng đặt cọc
NHÂN DANH
NƯỚC CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
TOÀ ÁN NHÂN DÂN HUYỆN BÌNH GIANG – TỈNH HẢI DƯƠNG
Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ toạ phiên toà: Ông Nguyễn Duy Hải.
Các Hội thẩm nhân dân: Ông Nhữ Văn Vinh và ông Vũ Đình Mạnh.
Thư ký phiên toà: Ông Lê Văn Hiếu – Thư ký viên Toà án nhân dân huyện
Bình Giang, tỉnh Hải Dương.
Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Bình Giang, tỉnh Hải Dương
tham gia phiên tòa: Bà Ngô Thị Quế - Kiểm sát viên.
Trong các ngày 29, 30 tháng 9 năm 2024, tại trụ sở, Toà án nhân dân huyện
Bình Giang, tỉnh Hải Dương xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số
29/2023/TLST-DS ngày 16 tháng 10 năm 2023 về việc “Tranh chấp Hợp đồng đặt
cọc” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 08/2024/QĐXXST-DS ngày 22 tháng
8 năm 2024; Quyết định hoãn phiên tòa số 14/2024/QĐST-DS ngày 25 tháng 9
năm 2024 và Thông báo về thay đổi thời gian mở phiên tòa số 11/TB-TA ngày 09
tháng 9 năm 2024 giữa các đương sự:
- Nguyên đơn: Chị Lê Thị S, sinh năm 1981 và anh Nhữ Văn M, sinh năm
1978; Địa chỉ: Thôn N, xã T, huyện B, tỉnh Hải Dương (Anh M, chị S có mặt).
Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn: Luật sư Vũ Tuấn
A và Vũ Anh Đ thuộc Công ty L1 – Đoàn luật sư thành phố H (Có mặt và vắng
mặt khi tuyên án có lý do).
- Bị đơn: Ông Hà Đức Q, sinh năm 1957 và bà Vũ Thị T, sinh năm 1958;
Địa chỉ: Thôn H, xã T, huyện B, tỉnh Hải Dương (Có mặt).
Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bị đơn: Luật sư Phan Thị
Bình M1 (Vắng mặt) và Luật sư Ninh Văn L thuộc Văn phòng L2– Đoàn luật sư
tỉnh H (Có mặt và vắng mặt khi tuyên án có lý do).
NỘI DUNG VỤ ÁN:
2
Theo đơn khởi kiện, lời khai trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên
tòa, nguyên đơn chị Lê Thị S và anh Nhữ Văn M trình bày yêu cầu như sau:
Khoảng đầu năm 2021, vợ chồng chị S, anh M tìm mua đất ở khu vực xã T.
Tại đây, anh chị có gặp ông Hà Đức Q và được ông Q cho biết có thửa đất số 94 tờ
bản đồ số 02 diện tích 336m
2
tại thôn H, xã T, huyện B, tỉnh Hải Dương muốn
chuyển nhượng. Anh chị được ông Q, bà T cho xem Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất mang tên bà Trần Thị M2. Anh chị có thắc mắc thì ông Q nói đây là đất
của ông, bà M2 là mẹ đẻ của ông Q đứng tên thay nên anh chị tin tưởng đặt cọc
cho ông Quân số tiền là 100.000.000đ và lập Bản thỏa thuận đặt cọc ngày
28/3/2021 có chữ ký và điểm chỉ của chị S, ông Q và người làm chứng là bà Vũ
Thị T làm căn cứ. Nội dung các bên thỏa thuận hẹn đến ngày 13/4/2021 sẽ đến
công chứng làm thủ tục sang tên thửa đất số 94 tờ bản đồ số 02, sau khi công
chứng xong bên mua thanh toán hết số tiền còn lại là 370.000.000đ. Tuy nhiên đến
ngày 16/4/2021 hai bên mới đến UBND xã T để làm thủ tục chuyển nhượng tuy
nhiên do vướng mặc thủ tục nên hai bên không ký hợp đồng chuyển nhượng theo
thỏa thuận nhưng anh chị vẫn chuyển cho ông Q, bà T số tiền còn lại là
370.000.000đ theo như cam kết vào ngày 16/4/2021.
Đến ngày 31/8/2022, ông Q và bà T đến nhà chị để hai bên thỏa thuận lại về
việc thực hiện Bản thỏa thuận đặt cọc ngày 28/3/2021. Hai bên đã thỏa thuận
miệng thay thế Bản thỏa thuận đặt cọc ngày 28/3/2021 bằng Hợp đồng đặt cọc
ngày 31/8/2022 với nội dung: Vợ chồng chị S, anh M đặt cọc cho vợ chồng ông Q,
bà T số tiền cọc là 470.000.000đ để đảm bảo cho việc ký kết và thực hiện Hợp
đồng chuyển nhượng toàn bộ quyền sử dụng đất tại thửa đất số 94 tờ bản đồ số 02
diện tích 336m
2
tại thôn H, xã T, huyện B, tỉnh Hải Dương cho chị S, anh M. Thời
hạn đặt cọc: Từ ngày 31/8/2022 đến ngày 15/9/2022 tức là hai bên cam kết từ
ngày 31/8/2022 đến hết ngày 15/9/2022 sẽ tiến hành ký kết hợp đồng chuyển
nhượng. Thời hạn bàn giao quyền sử dụng đất: Ngay trong ngày 31/8/2022. Nếu
ông Q, bà T từ chối chuyển nhượng toàn bộ quyền sử dụng đất nêu trên hoặc vi
phạm bất kỳ nghĩa vụ, cam kết nào thì phải hoàn trả tiền cọc và bị phạt số tiền là
1.000.000.000đ. Nếu chị S và anh M từ chối nhận chuyển nhượng thì ông Q, bà T
không phải trả lại số tiền đặt cọc 470.000.000đ. Ngoài ra, nếu có phát sinh tranh
chấp thì bên nào vi phạm sẽ phải chi trả các khoản chi phí khác. Việc ký kết hợp
đồng đặt cọc có chị S và anh M, vợ chồng ông Q, bà T và có anh Nhữ Đình S1
hàng xóm là người làm chứng ký vào hợp đồng, ngoài ra còn có anh Hà Văn K là
cháu ông Q chứng kiến. Hợp đồng được lập thành 02 bản và được giao cho chị S
và anh M và vợ chồng ông Q, bà T mỗi người một bản. Anh chị cũng thỏa thuận
miệng chuyển số tiền 470.000.000đ chị đã giao cho ông Q, bà T chuyển thành tiền
đặt cọc của Hợp đồng đặt cọc ngày 31/8/2022.
Đến nay, đã quá thời gian các bên cam kết nhưng ông Q, bà T vẫn không
thực hiện việc ký hợp đồng chuyển nhượng nên chị S và anh M khởi kiện yêu cầu
3
Tòa án giải quyết buộc ông Hà Đức Q và bà Vũ Thị T phải trả lại cho chị S và anh
M số tiền đặt cọc là 470.000.000đ và tiền phạt cọc 1.000.000.000đ, tổng cộng là
1.470.000.000đ theo như thỏa thuận tại Hợp đồng đặt cọc ngày 31/8/2022.
Đối với yêu cầu tuyên bố Hợp đồng đặt cọc vô hiệu: Anh chị không đồng ý
với yêu cầu của ông Q, bà T về việc yêu cầu tuyên bố Hợp đồng đặt cọc ngày
31/8/2022 vô hiệu. Tuy nhiên trong trường hợp có căn cứ xác định Hợp đồng vô
hiệu, chị S và anh M xác định hậu quả và yêu cầu tòa án giải quyết hậu quả của
hợp đồng vô hiệu như sau: Chị S và anh M yêu cầu ông Q, bà T phải hoàn trả lại
số tiền cọc là 470.000.000đ đã nhận và yêu cầu ông Q, bà T phải trả thêm khoản
tiền lãi của số tiền 470.000.000đ từ ngày giao nhận các khoản tiền nêu trên
(100.000.000đ tính từ ngày 28/3/2021 và 370.000.000đ tính từ ngày 16/4/2021)
cho đến khi ông Q, bà T trả xong với mức lãi suất theo quy định của Bộ luật Dân
sự là 10%/năm. Ngoài ra, anh chị cũng xác định sau khi hai bên ký hợp đồng đặt
cọc ngày 31/8/2022, chị S và anh M đã thuê người, mua vật liệu và tiến hành xây
dựng, sửa chữa, gia cố tường bao quanh đất tuy nhiên đến nay giá trị phần sửa
chữa này không lớn nên chị S và anh M tự nguyện không yêu cầu tòa án giải quyết
về việc hoàn trả lại phần công sức sửa chữa nêu trên. Đối với chi phí thuê luật sư,
chi phí đi lại giải quyết vụ việc, chị S, anh M không yêu cầu tòa án giải quyết.
Ngoài các thiệt hại về tài sản nêu trên, chị S và anh M xác định không có bất kỳ
thiệt hại nào khác.
Chị S và anh M không yêu cầu tòa án xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá
tài sản đối với thửa đất và phần công sức chị S và anh M đã bỏ ra sửa chữa, xây
dựng trên đất.
Theo bản tự khai, lời khai trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên
tòa, bị đơn ông Q, bà T trình bày quan điểm và yêu cầu như sau:
Khoảng tháng 03/2021, chị Lê Thị S đi qua nhà ông bà, chị S có hỏi ông bà
về việc có đất muốn chuyển nhượng không thì ông bà nói có mảnh đất và đưa cho
chị S xem Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên cụ Trần Thị M2 là mẹ đẻ
của ông Q, ông Q có nói rõ là đất của mẹ ông Q chưa chia thừa kế, chị làm được
sổ thì mua và chị S đồng ý.
Đến ngày 28/3/2021, tại gia đình ông bà ở thôn H, xã T, huyện B, tỉnh Hải
Dương, vợ chồng ông bà có ký hợp đồng đặt cọc với chị Lê Thị S với nội dung:
Ông bà nhận đặt cọc của chị Lê Thị S số tiền 100.000.000đ và hẹn ngày 13/4/2021
hai bên sẽ đi công chứng để chuyển nhượng thửa đất số 94 tờ bản đồ số 02 diện
tích 336m
2
tại thôn H, xã T, huyện B, tỉnh Hải Dương cho vợ chồng chị Lê Thị S
với giá 470.000.000đ. Số tiền 100.000.000đ ông bà đã nhận của chị S khi ký Biên
bản đặt cọc. Đến ngày 16/4/2021, ông bà có cùng vợ chồng chị S, anh M đến
UBND xã T để làm thủ tục chuyển nhượng thì được UBND xã giải thích do diện
tích đất vẫn mang tên bà Trần Thị M2 chưa kê khai nhận thừa kế nên vợ chồng
ông bà phải họp để làm thủ tục kê khai nhận thừa kế, sau khi kê khai nhận thừa kế
4
xong thì mới làm thủ tục chuyển nhượng được do đó hai bên không ký kết hợp
đồng chuyển nhượng. Chị S có mang số tiền 370.000.000đ đến đưa cho ông bà và
nói là gửi ở đây nên ông bà nhận và hai bên có lập một giấy nhận tiền ngày
16/4/2021. Một thời gian sau, chị S đi cùng với 02 người đến nhà gây mất trật tự
và đòi ông bà bồi thường 1.000.000.000đ. Từ đó hai bên nảy sinh mâu thuẫn, chị
S, anh M gửi đơn từ tố cáo ông bà đến cơ quan công an nên hai bên không gặp
mặt nhau.
Đến ngày 30/8/2022, ông bà đến nhà chị S, anh M hỏi lý do tại sao lại gửi
đơn tố cáo, vu khống ông bà đến cơ quan công an thì được chị S nói là do luật sư
của chị S làm, chị không biết và hẹn ông bà 10h sáng ngày hôm sau là 31/8/2022
đến gặp để giải quyết. Đến sáng ngày 31/8/2022, ông bà có cùng với người cháu là
anh Hà Văn K đi cùng đến nhà chị S, anh M ở thôn N, xã T, huyện B, tỉnh Hải
Dương để chị S rút đơn về. Tại buổi làm việc, luật sư của chị S đưa ra 2 sấp tài
liệu đưa cho anh Hà Văn K đọc, anh K đọc xong nói là không có vấn đề gì. Ban
đầu ông bà không đồng ý ký nhưng do sức ép của gia đình chị S, anh M nên ông
bà mới phải ký 2 sấp tài liệu mà luật sư đưa cho, ký xong luật sư còn lấy trong cặp
ra 1 văn bản nào đó đưa cho ông bà ký. Đến trưa ngày 31/8/2022, chị S có đưa địa
chính xã T lên khảo sát thửa đất. Đến ngày 01/9/2022, ông bà xem lại giấy tờ đã
ký kết và phát hiện việc chị S đưa cho ông bà ký là Hợp đồng đặt cọc số tiền
470.000.000đ và có mức phạt cọc là 1.000.000.000đ nên mấy hôm sau ông Q có
làm đơn trình báo đến Công an huyện B để báo cáo việc chị S, anh M lừa đảo vợ
chồng ông bà làm hợp đồng đặt cọc ngày 31/8/2022 không đúng với những giao
kết ban đầu.
Đến nay, ông bà xác định bản Bản cam kết đặt cọc ngày 28/3/2021 với nội
dung chị S đặt cọc 100.000.000đ là đúng thỏa thuận giữa hai bên và chị S đã giao
tiền cọc. Đối với Hợp đồng đặt cọc ngày 31/8/2022, tại phiên hòa giải ông bà đã
có yêu cầu phản tố đề nghị tuyên bố Hợp đồng đặt cọc ngày 31/8/2022 vô hiệu do
ông bị lừa dối cưỡng ép và chị S không đưa cho ông bà khoản tiền đặt cọc
470.000.000đ nào nên không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của chị S.
Trong trường hợp Hợp đồng đặt cọc ngày 31/8/2022 vô hiệu vợ chồng ông
bà cũng không yêu cầu tòa án giải quyết về hậu quả của hợp đồng vô hiệu, gia
đình ông bà hiện vẫn đang quản lý thửa đất nên không phát sinh thiệt hại gì về vật
chất.
Quá trình giải quyết vụ án, Tòa án đã tiến hành xác minh về nguồn gốc,
hiện trạng sử dụng, giao dịch của thửa đất số 94 tờ bản đồ số 02 diện tích 336m
2
tại thôn H, xã T, huyện B, tỉnh Hải Dương; ghi lời khai của các đương sự và
những người làm chứng là anh Hà Văn K, anh Nhữ Đình S1.
Lời khai của anh Nhữ Đình S1 xác định: Anh là hàng xóm với gia đình
chị S, anh M. Ngày 31/8/2022, anh sang nhà chị S, anh M chơi và được đề nghị
anh là người chứng kiến việc chị S, anh M ký hợp đồng với ông Q, bà T. Anh xác
5
định chữ ký của anh trong Hợp đồng đặt cọc ngày 31/8/2022 là đúng nhưng nội
dung cụ thể của hợp đồng anh không nhớ. Anh xác định các bên ký kết tự nguyện,
không có sự ép buộc.
Lời khai của anh Hà Văn K xác định: Anh K là cháu của ông Q. Ngày
31/8/2022, chị S, anh M có mời ông Q đến nhà để làm việc, do ông Q, bà T không
biết đường nên anh là người đã chở ông Q bà T đến nhà chị S. Tại nhà chị S, có
mặt chị S, anh M và 2 luật sư. Luật sư có đưa cho ông Q, bà T một tập tài liệu để
ông Q, bà T ký. Lúc đó do nhận thức hạn chế và có nhiều người bàn luận nói ra
nói vào nên để cho xong việc, ông Q, bà T có ký vào các giấy tờ đó rồi ra về. Hôm
sau thì ông Q có trao đổi với anh “hợp đồng này không được rồi” nên anh đưa ông
Q đến Công an huyện B để gửi đơn trình báo. Việc tại buổi làm việc ngày
31/8/2022 có ai gây sức ép buộc ông Q, bà T ký tên hay không thì anh không nắm
được. Chiều ngày 31/8/2022, anh cũng chứng kiến việc chị S đưa người đến khảo
sát đất và có ký tên trong biên bản nhưng anh xác định đây không phải là giao đất
mà chỉ là khảo sát lại diện tích.
Theo UBND xã T cung cấp: Thửa đất số 94 tờ bản đồ số 02 tại địa chỉ
thôn H, xã T, huyện B, tỉnh Hải Dương có diện tích 336m
2
đã được cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất số E0482526 mang tên cụ Trần Thị M2. Tài sản
nêu trên là của cụ Trần Thị M2 đứng tên. Chồng cụ M2 là cụ Hà Đức T1 đã chết
từ năm 1969 nên không đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đến ngày
20/5/2021, thời điểm đó cụ M2 chết nên các con của cụ M2 đã làm đơn xin cấp
đổi lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cử ông Hà Đức Q là người đại diện
cho những người hưởng thừa kế của cụ Trần Thị M2, cụ Hà Đức T1 đứng tên trên
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện
B sau đó đã cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên ông Hà Đức Q
và có ghi chú là “Cấp đổi lại do chưa phân chia thừa kế”. Hiện nay, thửa đất nên
trên vẫn là di sản của cụ Trần Thị M2 để lại chưa phân chia và do ông Hà Đức Q
quản lý, sử dụng ổn định, không có tranh chấp với các hộ xung quanh.
Ông Hà Đức Q có đến UBND xã T để hỏi về thủ tục chuyển nhượng đất
cho gia đình chị S. Sau khi xem xét tài liệu do gia đình ông Q cung cấp, do thửa
đất vẫn mang tên cụ Trần Thị M2 là mẹ ông Q đã chết vào năm 2007 không để lại
di chúc nên là di sản thừa kế chưa phân chia. UBND xã có hướng dẫn ông Q làm
thủ tục kê khai nhận thừa kế nhưng do có một trong những người thừa kế là anh
Hà Văn M3 ở nước ngoài chưa về nên không thể kê khai nhận thừa kế. Đến nay
thửa đất vẫn là di sản thừa kế của cụ M2 chưa phân chia do đó giữa gia đình ông
Q và gia đình chị S vẫn chưa ký kết hợp đồng chuyển nhượng tại UBND xã T.
Theo Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện B cung cấp: Từ ngày
28/3/2021 đến nay, Chi nhánh văn phòng không tiếp nhận đơn hoặc yêu cầu nào
của ông Q, bà T về việc đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc
chuyển nhượng đối với thửa đất số 94 tờ bản đồ số 02 tại địa chỉ thôn H, xã T,
6
huyện B, tỉnh Hải Dương cho chị S, anh M3.
Tại phiên tòa: Nguyên đơn giữ nguyên quan điểm khởi kiện, yêu cầu vợ
chồng ông Q, bà T phải trả lại số tiền cọc 470.000.000đ và tiền phạt cọc
1.000.000.000đ theo Hợp đồng đặt cọc ngày 31/8/2022. Ông Q, bà T không nhất
trí với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và giữ nguyên yêu cầu đề nghị tuyên bố
Hợp đồng đặt cọc ngày 31/8/2022 vô hiệu. Trong trường hợp hợp đồng đặt cọc vô
hiệu nguyên đơn đề nghị giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu theo như ý kiến
đã trình bày.
Người bảo vệ quyền và lợi ích của nguyên đơn tại phiên tòa đề nghị HĐXX
chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
Người bảo vệ quyền và lợi ích của bị đơn tại phiên tòa đề nghị xác định
Hợp đồng đặt cọc ngày 28/3/2021 là hợp đồng được ký kết tự nguyện giữa các bên
và tuyên bố Hợp đồng đặt cọc ngày 31/8/2022 vô hiệu do bị vợ chồng ông Q, bà T
bị lừa dối, cưỡng ép và giải quyết theo quy định của pháp luật đối với 02 hợp đồng
nêu trên.
Đại diện VKSND huyện Bình Giang phát biểu ý kiến:
+ Về việc tuân theo pháp luật tố tụng của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư
ký phiên tòa và của người tham gia tố tụng: Trong quá trình giải quyết vụ án kể từ
khi thụ lý cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án, Thẩm phán, Hội đồng
xét xử và thư ký phiên tòa đã thực hiện đúng quy định của pháp luật tố tụng, đảm
bảo các nguyên tắc xét xử tuy nhiên có vi phạm trong việc chuyển giao tài liệu
sang viện kiểm sát. Từ khi thụ lý vụ án đến nay nguyên đơn, bị đơn đã thực hiện
đúng các quy định tại các Điều 70, 71, 72 BLTTDS.
+ Về quan điểm giải quyết vụ án: Đề nghị HĐXX áp dụng Điều 117; 123,
131, 328, 407, 429 Bộ luật dân sự; Điều 147 BLTTDS; Điều 26 Nghị quyết
326/2016/UBTVQHH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy
định về mức thu, miễn giảm, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.
Đề nghị tuyên xử: Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về
phạt cọc, chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn và giải quyết hậu quả của hợp
đồng đặt cọc bị vô hiệu, bị đơn phải trả lại cho nguyên đơn số tiền đặt cọc
100.000.000 đồng và tiền lãi phát sinh theo quy định của pháp luật từ ngày giao
tiền (ngày 28/3/2021) và 370.000.000 đồng và tiền lãi phát sinh theo quy định của
pháp luật từ ngày giao tiền (ngày 13/4/2021).
Về án phí: Nguyên đơn phải chịu án phí DSST theo quy định. Miễn án phí DSST
cho bị đơn.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên toà, kết quả tranh
tụng tại phiên toà, ý kiến Kiểm sát viên, Hội đồng xét xử nhận định:
[1] Về quan hệ pháp luật tranh chấp và thẩm quyền giải quyết vụ án:
7
Nguyên đơn chị Lê Thị S và anh Nhữ Văn M khởi kiện đối với ông Hà Đức
Q và bà B Vũ Thị T tranh chấp đối với Hợp đồng đặt cọc ngày 31/8/2022, yêu cầu
trả lại tiền cọc và phạt cọc. Trong quá trình giải quyết vụ án, bị đơn ông Q, bà T
có yêu cầu phản tố đề nghị tuyên bố Hợp đồng đặt cọc ngày 31/8/2022 vô hiệu.
Vụ án còn thời hiệu khởi kiện, bị đơn ông Q, bà T đang cư trú tại thôn H, xã T,
huyện B, tỉnh Hải Dương nên quan hệ tranh chấp được xác định là tranh chấp Hợp
đồng đặt cọc và vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân huyện
Bình Giang theo khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm a khoản 1
Điều 39 Bộ Luật tố tụng dân sự.
[2] Về yêu cầu của các đương sự:
Chị Lê Thị S và anh Nhữ Văn M và ông Hà Đức Q và bà B Vũ Thị T đều
xác định có ký kết 02 bản hợp đồng đặt cọc với nội dung:
Hợp đồng thứ nhất: Bản thỏa thuận đặt cọc ngày 28/3/2021 với nội dung chị
S đặt cọc cho ông Q, bà T số tiền 100.000.000đ để thực hiện việc giao kết hợp
đồng chuyển nhượng thửa đất số 94 tờ bản đồ số 02 diện tích 336m
2
tại thôn H, xã
T, huyện B, tỉnh Hải Dương với giá là 470.000.000đ và hẹn ngày 13/4/2021 hai
bên giao kết hợp đồng công chứng sẽ thanh toán hết số tiền còn lại là
370.000.000đ. Nếu bên mua vi phạm thì sẽ chịu phạt 100% số tiền cọc, nếu bên
bán vi phạm thì sẽ chịu phạt bằng đôi số tiền cọc.
Hợp đồng thứ hai: Hợp đồng đặt cọc ngày 31/8/2022 với nội dung: Chị S và
anh M đặt cọc cho ông Q, bà T số tiền cọc là 470.000.000đ để đảm bảo cho việc
ký kết và thực hiện Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ quyền sử dụng đất tại thửa
đất số 94 tờ bản đồ số 02 diện tích 336m
2
tại thôn H, xã T, huyện B, tỉnh Hải
Dương. Thời hạn đặt cọc: Từ ngày 31/8/2022 đến ngày 15/9/2022. Thời hạn bàn
giao quyền sử dụng đất: Ngay trong ngày 31/8/2022. Nếu ông Q, bà T từ chối
chuyển nhượng toàn bộ quyền sử dụng đất nêu trên hoặc vi phạm bất kỳ nghĩa vụ,
cam kết nào thì phải hoàn trả tiền cọc và bị phạt số tiền là 1.000.000.000đ. Nếu chị
S và anh M từ chối nhận chuyển nhượng thì ông Q, bà T không phải trả lại số tiền
đặt cọc 470.000.000đ.
Xem xét hai bản hợp đồng nêu trên: Về hình thức 02 hợp đồng đều được lập
thành văn bản có chữ ký của các bên tham gia hợp đồng và của người làm chứng.
Mục đích của hợp đồng đặt cọc để đảm bảo cho việc ký kết và thực hiện hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thửa đất số 94 tờ bản đồ số 02 diện tích
336m
2
tại thôn H, xã T, huyện B, tỉnh Hải Dương cho anh M, chị S.
Trong quá trình giải quyết vụ án, anh M, chị S xác định hợp đồng đặt cọc
ngày 31/8/2022 là hợp đồng có hiệu lực, được các bên tự nguyện thỏa thuận để
8
thay thế cho Bản thỏa thuận đặt cọc ngày 28/3/2021 do không thực hiện được. Các
bên cũng thỏa thuận miệng chuyển số tiền 470.000.000đ thành tiền đặt cọc của
hợp đồng sau. Ông Q, bà T không đồng ý với ý kiến của chị S, anh M và xác định
trong quá trình ký kết Hợp đồng đặt cọc ngày 31/8/2022, gia đình ông bị sức ép từ
gia đình chị S, anh M nên mới ký vào hợp đồng nên ngay sau khi ký kết gia đình
ông đã gửi đơn đến Công an huyện B để trình báo sự việc và Bản thỏa thuận đặt
cọc ngày 28/3/2021 mới đúng là thỏa thuận của các bên. Căn cứ để chứng minh là
ngày 05/9/2022 ông Q đã gửi đơn tố giác đến Công an huyện B và đã được tiếp
nhận để giải quyết, ngoài ra ông không còn căn cứ nào khác.
Theo hồ sơ giải quyết đơn tố giác của ông Q tại Công an huyện B và Theo
thông báo số 404/TB-TLĐ ngày 04/10/2022 của Công an huyện B trả lời kết quả
xác minh đơn, Công an huyện B đã kết luận và xác định việc ông Q, bà T ký tên
Hợp đồng đặt cọc và Biên bản thỏa thuận là tự nguyện giữa hai bên, không có sự
cưỡng bức hay ép buộc gì; Lời khai của anh Nhữ Đình S1 là người làm chứng
cũng xác định ngày 31/8/2022 anh đến nhà chị S, anh M chơi và chứng kiến các
bên ký hợp đồng, khi ký các bên đều tự nguyện và không có sự ép buộc; Lời khai
của anh Hà Văn K là cháu ông Q cũng không xác định được việc ông Q, bà T bị
cưỡng ép do đó không có căn cứ để xác định ông Q, bà T bị lừa dối hay cưỡng ép
khi ký kết Hợp đồng đặt cọc ngày 31/8/2022.
Do Hợp đồng đặt cọc ngày 31/8/2022 được các bên thỏa thuận, ký kết sau
do hoàn cảnh có sự thay đổi cơ bản mà các bên không thể lường trước được (thủ
tục kê khai nhận thừa kế không thực hiện được do có người thừa kế không có mặt
tại địa phương, chị S, anh M trả thêm 370.000.000đ) và hình thức của hợp đồng
tương tự hợp đồng ban đầu nên bản Hợp đồng đặt cọc ngày 31/8/2022 được xem
là bản sửa đổi, thay thế cho Bản thỏa thuận đặt cọc ngày 28/3/2021.
Xem xét về nội dung của Hợp đồng đặt cọc ngày 31/8/2022: Các bên thỏa
thuận đặt cọc để đảm bảo việc ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng thửa
đất số 94 tờ bản đồ số 02 tại địa chỉ thôn H, xã T, huyện B, tỉnh Hải Dương cho
chị S, anh M. Theo UBND xã T và hồ sơ do Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai
huyện B cung cấp, thửa đất số 94 tờ bản đồ số 02 được cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất số E0482526 mang tên cụ Trần Thị M2. Cụ M2 chết năm 2007;
chồng cụ M2 là cụ Hà Đức T1 đã chết từ năm 1969 đều không để lại di chúc. Đến
ngày 20/5/2021, những người thừa kế của cụ M2, cụ T1 đã làm đơn xin cấp đổi lại
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cử ông Hà Đức Q là người đại diện cho
những người hưởng thừa kế của cụ Trần Thị M2, cụ Hà Đức T1 đứng tên trên
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với phần ghi chú là “Cấp đổi lại do chưa phân
chia thừa kế”. Hiện nay, thửa đất nên trên vẫn là di sản chưa phân chia. Mặc dù
vậy, khi ký kết hợp đồng đặt cọc ngày 28/3/2021 và ngày 31/8/2022 cả nguyên
đơn và bị đơn đều đã biết rõ tình trạng pháp lý của thửa đất hiện là di sản thừa kế
của cụ M2, cụ T1 chưa phân chia thừa kế nhưng vẫn đồng ý ký kết hợp đồng đặt
9
cọc. Khi các bên đến UBND xã T để ký kết hợp đồng chuyển nhượng, UBND xã
T đã hướng dẫn ông Q, bà T thực hiện thủ tục kê khai nhận thừa kế đối với diện
tích đất rồi mới làm thủ tục chuyển nhượng tuy nhiên quá trình thực hiện có một
người hưởng thừa kế đang lao động tại nước ngoài nên không thể có mặt để làm
thủ tục kê khai nhận thừa kế. Sau khi ký 02 hợp đồng đặt cọc ngày 28/3/2021,
ngày 31/8/2022 cho đến nay, ông Q chỉ đứng tên người đại diện cho những người
thừa kế và không có quyền sử dụng đối với toàn bộ thửa đất số 94 tờ bản đồ số 02
nên vợ chồng ông Q không đủ điều kiện và không có quyền chuyển nhượng thửa
đất nêu trên. Việc ông Q, bà T ký hết hợp đồng đặt cọc với chị S, anh M để
chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 94 tờ bản đồ số 02 tại địa chỉ thôn H là
vi phạm điều cấm của luật quy định tại Điều 12 của Luật đất đai năm 2013 và
Điều 123 Bộ luật dân sự. Do đó cần chấp nhận đối với yêu cầu phản tố của bị đơn
về việc tuyên bố Hợp đồng đặt cọc ký ngày 31/8/2022 giữa vợ chồng ông M và vợ
chồng ông Q là vô hiệu. Hợp đồng đặt cọc ngày 31/8/2022 được xác định là vô
hiệu nên không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các
bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập nên không làm phát sinh khoản tiền
phạt cọc theo hợp đồng nêu trên do đó không chấp nhận yêu cầu phạt cọc của
nguyên đơn.
[3] Về hậu quả Hợp đồng vô hiệu: Tòa án đã giải thích cho các đương sự về
việc giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu theo quy định tại Điều 131 BLDS,
nguyên đơn chị S, anh M yêu cầu tòa án giải quyết về hậu quả của Hợp đồng vô
hiệu; bị đơn ông Q, bà T xác định không có thiệt hại gì về vật chất và không yêu
cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu do đó cần giải quyết hậu quả của hợp
đồng vô hiệu theo yêu cầu của chị S, anh M.
Đối với yêu cầu trả lại tiền cọc: Do Hợp đồng đặt cọc giữa vợ chồng ông M
và vợ chồng ông Q được xác định là vô hiệu nên phải thực hiện nguyên tắc các
bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận theo
quy định tại Điều 131 BLDS. Khi ký hợp đồng đặt cọc, chị S, anh M đã giao cho
ông Q, bà T số tiền 470.000.000đ, ông Q, bà T thừa nhận đã nhận và đang quản lý
số tiền 470.000.000đ nêu trên do đó ông Q, bà T có trách nhiệm trả tiền cho chị S,
anh M số tiền 470.000.000đ. Do các bên đều xác định chưa giao nhận thửa đất
trên thực tế nên không phát sinh nghĩa vụ hoàn trả đất.
Đối với yêu cầu bồi thường thiệt hại: Chị S, anh M yêu cầu bồi thường thiệt
hại là tiền lãi của số tiền 470.000.000đ từ ngày anh chị giao tiền cho ông Q, bà T
(100.000.000đ tính từ ngày 28/3/2021 và 370.000.000đ tính từ ngày 16/4/2021)
đến khi ông Q, bà T trả xong số tiền nêu trên với mức lãi suất theo quy định của
Bộ luật Dân sự là 10%/năm; Đối với phần giá trị tài sản chị S, anh M sửa chữa, gia
cố lại tường bao xung quanh đất có giá trị không lớn nên chị S, anh M tự nguyện
10
không yêu cầu tòa án giải quyết; Chị S, anh M cũng không yêu cầu giải quyết đối
với chi phí thuê luật sư, chi phí đi lại; Ngoài các thiệt hại về tài sản nêu trên, chị S
và anh M xác định không có bất kỳ thiệt hại nào khác. Ý kiến của ông Q, bà T
không chấp nhận trả chị S tiền lãi nêu trên.
Xem xét về lỗi dẫn đến giao dịch vô hiệu: Chị S, anh M và ông Q, bà T
trước khi tiến hành ký kết hợp đồng đặt cọc đều đã biết về việc hiện trạng của thửa
đất số 94 tờ bản đồ số 02 là di sản của cụ M2, cụ T1 để lại không có di chúc và
chưa được phân chia thừa kế. Giấy chứng nhận quyền sử dụng của thửa đất vẫn
mang tên cụ Trần Thị M2 và hiện nay được cấp đổi lại mang tên ông Hà Đức Q
đại diện đứng tên thay cho những người thừa kế với nội dung ghi chú là “Cấp đổi
lại do chưa phân chia thừa kế”. Sau khi ký kết hợp đồng đặt cọc, do người thừa kế
là anh Hà Văn M3 không có mặt tại địa phương (đi nước ngoài) nên không thể
tiến hành thủ tục kê khai nhận thừa kế và ký kết hợp đồng chuyển nhượng thửa đất
được. Khi ký kết hợp đồng đặc cọc ngày 31/8/2022, các bên đều đã biết những
thông tin nêu trên nhưng vẫn đồng ý ký hợp đồng đặt cọc và sau đó không thực
hiện được là nguyên nhân dẫn đến hợp đồng vô hiệu do đó xác định lỗi dẫn đến
giao dịch vô hiệu là của hai bên. Tuy nhiên, ông Q, bà T trong Biên bản thỏa thuận
cũng như trong hợp đồng đặt cọc đều cam kết với chị S, anh M3 về việc hoàn
thiện thủ tục để thực hiện việc chuyển nhượng nhưng không thực hiện được do đó
phần lỗi của ông Q, bà T được xác định là lớn hơn của chị S, anh M3.
Xem xét yêu cầu bồi thường thiệt hại của chị S, anh M3 yêu cầu ông Q, bà
T là tiền lãi của số tiền 470.000.000đ từ thời điểm giao nhận các khoản tiền nêu
trên đến ngày xét xử vụ án với lãi suất 10%/năm. Các đương sự đều xác định số
tiền 100.000.000đ giao nhận ngày 28/3/2021 và số tiền 370.000.000đ giao nhận
ngày 16/4/2021 và mức lãi suất 10%/năm chị S, anh M3 đưa ra phù hợp với quy
định tại Điều 468 BLDS nên được chấp nhận. Cụ thể, tính đến ngày vụ án được
đưa ra xét xử số tiền lãi được tính là 163.282.192đ. Căn cứ theo Hợp đồng đặc cọc
ngày 31/8/2022, các bên có thỏa thuận phạt cọc là 1.000.000.000đ, nếu hợp đồng
có hiệu lực thì chị S, anh M3 sẽ được hưởng số tiền phạt cọc nêu trên tuy nhiên do
hợp đồng đặt cọc vô hiệu nên không phát sinh khoản tiền phạt cọc. Đến nay, chị S,
anh M3 chỉ yêu cầu bồi thường thiệt hại khoản tiền lãi của số tiền 470.000.000đ là
phù hợp với thiệt hại xảy ra do đó cần chấp nhận yêu cầu bồi thường thiệt hại nêu
trên của chị S, anh M3 và căn cứ vào lỗi của các bên dẫn đến hợp đồng đặt cọc vô
hiệu để đối trừ số tiền mà ông Q, bà T phải trả cho chị S, anh M3.
[4] Về các vấn đề khác: Các bên chỉ ký kết hợp đồng đặt cọc, chưa ký kết
hợp đồng chuyển nhượng và chưa bàn giao đất, các đương sự không ai có yêu cầu
giải quyết vấn đề khác nên không đặt ra xem xét, giải quyết.
11
[5] Về án phí: Do yêu cầu của nguyên đơn được chấp nhận một phần, yêu
cầu phản tố của bị đơn được chấp nhận nên nguyên đơn phải chịu án phí dân sự sơ
thẩm theo quy định. Ông Q, bà T thuộc đối tượng người cao tuổi nên được miễn
án phí dân sự sơ thẩm theo quy định của pháp luật.
Vì các lẽ trên,
QUYẾT ĐỊNH:
Căn cứ vào: Điều 117, Điều 118, Điều 119, Điều 123, Điều 131 Điều 328,
Điều 407, Điều 421; Điều 357, Điều 468 Bộ luật dân sự; khoản 1 Điều 167, khoản
1 Điều 168, Điều 188 Luật đất đai 2013; Khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều
35 và điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 143, Đều 147, Điều 271, 273 Bộ Luật tố tụng
dân sự; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban
Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp quản lý và sử
dụng án phí và lệ phí Tòa án.
Tuyên xử: Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn chị Lê
Thị S, anh Nhữ Văn M. Chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn ông Hà Đức Q và
bà Vũ Thị T.
1. Tuyên bố Hợp đồng đặt cọc ngày 31/8/2022 giữa chị Lê Thị S, anh Nhữ
Văn M và ông Hà Đức Q, bà Vũ Thị T vô hiệu.
2. Về hậu quả của Hợp đồng vô hiệu:
+ Buộc ông Hà Đức Q, bà Vũ Thị T phải hoàn trả cho chị Lê Thị S và anh
Nhữ Văn M số tiền 470.000.000đ.
+ Buộc ông Hà Đức Q, bà Vũ Thị T phải bồi thường cho chị Lê Thị S, anh
Nhữ Văn M số tiền lãi của số tiền 470.000.000đ từ ngày giao nhận khoản tiền nêu
trên với mức lãi suất là 10%/năm số tiền là 121.000.000đ (đã đối trừ đi lỗi của chị
S, anh M dẫn đến hợp đồng đặt cọc vô hiệu).
Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật, người được thi hành án có đơn yêu
cầu thi hành án đối với khoản tiền nêu trên cho đến khi thi hành án xong, nếu
người phải thi hành án chậm trả tiền thì phải trả lãi đối với số tiền chậm trả tương
ứng với thời gian chậm trả. Lãi suất do chậm thi hành được quy định tại Điều 357,
Điều 468 của Bộ luật dân sự.
3. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc yêu cầu bị
đơn trả tiền phạt cọc số tiền 1.000.000.000đ.
4. Về án phí dân sự sơ thẩm: Bị đơn ông Hà Đức Q, bà Vũ Thị T được miễn
án phí dân sự sơ thẩm.
Chị Lê Thị S và anh Nhữ Văn M phải chịu 300.000đ án phí dân sự sơ thẩm
đối trừ vào số tiền tạm ứng án phí 28.000.000đ đã nộp theo Biên lai thu tạm ứng
12
án phí, lệ phí Tòa án số AA/2021/0004280 ngày 02/6/2023 tại Chi cục Thi hành
án dân sự huyện Bình Giang, tỉnh Hải Dương. Trả lại chị S, anh M số tiền
27.700.000đ.
5. Về quyền kháng cáo: Các đương sự có quyền kháng cáo bản án trong thời
hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án sơ thẩm.
6. Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành
án dân sự người phải thi hành án dân sự, người được thi hành án dân sự có quyền
thoả thuận thi hành án quyền yêu cầu thi hành án tự nguyện thi hành án hoặc bị
cưỡng chế thi hành án quy định tại Điều 6,7,9 Luật thi hành án dân sự. Thời hiệu
yêu cầu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân
sự./.
Nơi nhận:
- Các đương sự;
- VKSND huyện Bình Giang;
- Chi cục THA dân sự huyện Bình Giang;
- Lưu hồ sơ; Lưu VP.
TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM
THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA
Nguyễn Duy Hải
Tải về
Bản án số 15/2024/DS-ST
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để tải file. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
Bản án số 15/2024/DS-ST
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để tải file. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
Bản án/ Quyết định cùng đối tượng
1
Ban hành: 03/12/2024
Cấp xét xử: Sơ thẩm
2
Ban hành: 22/11/2024
Cấp xét xử: Sơ thẩm
3
Ban hành: 18/11/2024
Cấp xét xử: Sơ thẩm
4
Ban hành: 18/11/2024
Cấp xét xử: Sơ thẩm
5
Ban hành: 11/11/2024
Cấp xét xử: Sơ thẩm
6
Ban hành: 11/11/2024
Cấp xét xử: Sơ thẩm
7
Ban hành: 11/11/2024
Cấp xét xử: Sơ thẩm
8
Ban hành: 08/11/2024
Cấp xét xử: Sơ thẩm
9
Ban hành: 07/11/2024
Cấp xét xử: Sơ thẩm
10
Ban hành: 06/11/2024
Cấp xét xử: Sơ thẩm
11
Ban hành: 24/10/2024
Cấp xét xử: Sơ thẩm
12
Ban hành: 04/10/2024
Cấp xét xử: Sơ thẩm
13
Ban hành: 04/10/2024
Cấp xét xử: Sơ thẩm
14
Ban hành: 03/10/2024
Cấp xét xử: Sơ thẩm
15
Ban hành: 01/10/2024
Cấp xét xử: Sơ thẩm
16
Ban hành: 01/10/2024
Cấp xét xử: Sơ thẩm
17
Ban hành: 01/10/2024
Cấp xét xử: Sơ thẩm
18
Ban hành: 30/09/2024
Cấp xét xử: Sơ thẩm
19
Ban hành: 30/09/2024
Cấp xét xử: Sơ thẩm
20
Ban hành: 30/09/2024
Cấp xét xử: Sơ thẩm
