EnglishBản án số 1133/2025/DS-PT ngày 11/09/2025 của TAND TP. Hồ Chí Minh về tranh chấp đất đai về đòi đất cho mượn, cho sử dụng nhờ, lấn chiếm
- Thuộc tính
- Nội dung
- VB gốc
- VB liên quan
- Lược đồ
- Đính chính
- Án lệ
- BA/QĐ cùng nội dung
- Tải về
Tải văn bản
-
Bản án số 1133/2025/DS-PT
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để tải file. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
-
Bản án số 1133/2025/DS-PT
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để tải file. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
Báo lỗi
Thuộc tính Bản án 1133/2025/DS-PT
| Tên Bản án: | Bản án số 1133/2025/DS-PT ngày 11/09/2025 của TAND TP. Hồ Chí Minh về tranh chấp đất đai về đòi đất cho mượn, cho sử dụng nhờ, lấn chiếm |
|---|---|
| Quan hệ pháp luật: | Tranh chấp đất đai về đòi đất cho mượn, cho sử dụng nhờ, lấn chiếm... |
| Cấp xét xử: | Phúc thẩm |
| Tòa án xét xử: | TAND TP. Hồ Chí Minh |
| Số hiệu: | 1133/2025/DS-PT |
| Loại văn bản: | Bản án |
| Ngày ban hành: | 11/09/2025 |
| Lĩnh vực: | Dân sự |
| Áp dụng án lệ: |
Đã biết
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để xem áp dụng án lệ. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây! |
| Đính chính: |
Đã biết
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để xem đính chính. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây! |
| Thông tin về vụ/việc: | 1. Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn Huỳnh Thị Xuân L. Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 167/2025/DS-ST ngày 13 tháng 6 năm 2025 của Tòa án nhân dân thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương (nay là Tòa án nhân dân Khu vực 15 – Thành phố Hồ Chí Minh). |
Tóm tắt Bản án
Nội dung tóm tắt đang được cập nhật, Quý khách vui lòng quay lại sau!
Tải văn bản
TÒA ÁN NHÂN DÂN
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Bản án số: 1133/2025/DS-PT
Ngày 11 - 9 - 2025
V/v tranh chấp kiện đòi tài sản là
quyền sử dụng đất và tài sản gắn
liền với đất
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
NHÂN DANH
NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa:
Ông Lê Sỹ Trứ
Các Thẩm phán:
Ông Nguyễn Văn Tài;
Ông Phan Trí Dũng
- Thư ký phiên tòa: Bà Bùi Phương Hợp – Thư ký Tòa án nhân dân Thành
phố Hồ Chí Minh.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh tham gia
phiên tòa: Bà Phạm Thị Mai – Kim sát viên.
Ngày 11 tháng 9 năm 2025, tại trụ sở Toà án nhân dân Thành phố Hồ Chí
Minh xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 677/2025/TLPT-DS
ngày 21 tháng 7 năm 2025 về việc “tranh chấp kiện đòi tài sản là quyền sử dụng
đất và tài sản gắn liền với đất”.
Do Bản án dân sự sơ thẩm số 167/2025/DS-ST ngày 13 tháng 6 năm 2025
của Tòa án nhân dân thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương (nay là Tòa án
nhân dân Khu vực 15 – Thành phố Hồ Chí Minh) bị kháng cáo.
Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 4648/2025/QĐ-PT ngày
12/8/2025 và Quyết định hoãn phiên tòa số 15049/2025/QĐ-PT ngày 26/8/2025,
giữa các đương sự:
- Nguyên đơn: Bà Huỳnh Thị Xuân N, sinh năm 1959; CCCD:
074159003008; đăng ký thường trú: số G, đường T, khu phố B, phường P, thành
phố T, tỉnh Bình Dương (nay là phường P, Thành phố Hồ Chí Minh); địa chỉ liên
lạc: số C, Đường số A, Khu tái định cư Đ, khu phố Đ, phường L, tỉnh Bình Dương
(nay là phường L, Thành phố Hồ Chí Minh), có mặt.
Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn:
1. Ông Trương Nhật Q, sinh năm 1975; CCCD: 079075007805; cư trú tại:
Số A, lô B, CC D, phường H, thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh (nay là
phường H, Thành phố Hồ Chí Minh), có mặt.
2
2. Anh Hồ Minh H, sinh năm 1996; CCCD: 074.096.001028; cư trú tại: Số
I, Đ, phường L, thành phố T, tỉnh Bình Dương (nay là phường L, Thành phố Hồ
Chí Minh), vắng mặt.
Là người đại diện theo uỷ quyền (Văn bản uỷ quyền ngày 14/01/2025).
- Bị đơn: Bà Huỳnh Thị Xuân L, sinh năm 1962; CCCD: 074162000673; cư
trú tại: số H, đường P, tổ B, khu phố B, phường H, thành phố T, tỉnh Bình Dương
(nay là phường T, Thành phố Hồ Chí Minh), có mặt.
Người đại diện hợp pháp của bị đơn: Ông Phan Nhân Q1, sinh năm 1979;
cư trú tại: số F, đường L, tổ D, khu phố G, phường P, thành phố T, tỉnh Bình
Dương (nay là phường P, Thành phố Hồ Chí Minh, là người đại diện theo ủy
quyền (Văn bản ủy quyền ngày 10/4/2025), có mặt.
- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
1. Ông Dương Thanh N1, sinh năm 1959; cư trú tại: số H, đường P, tổ B,
khu phố B, phường H, thành phố T, tỉnh Bình Dương Dương (nay là phường T,
Thành phố Hồ Chí Minh), vắng mặt.
2. Ông Trương Công Nhật Q2, sinh năm 1993; đăng ký thường trú: Thôn B,
xã Đ, huyện Đ, tỉnh Đắk Nông (nay là xã Đ, tỉnh Lâm Đồng); địa chỉ liên lạc: số
H, đường T, khu phố B, phường P, thành phố T, tỉnh Bình Dương (nay là phường
P, Thành phố Hồ Chí Minh), có đơn xin vắng mặt.
- Người làm chứng:
1. Ông Lê Trung T, sinh năm 1956, có mặt;
2. Bà Huỳnh Thị Xuân T1, sinh năm 1957, vắng mặt;
Cùng cư trú tại: số C, đường T, phường P, thành phố T, tỉnh Bình Dương
(nay là phường T, Thành phố Hồ Chí Minh).
3. Ông Huỳnh Tấn Đ, sinh năm 1967, có mặt;
4. Bà Nguyễn Anh T2, sinh năm 1965, có mặt.
Cùng cư trú tại: số G, đường T, khu phố B, phường P, thành phố T, tỉnh
Bình Dương (nay là phường P, Thành phố Hồ Chí Minh).
5. Ông Hồ Thành L1, sinh năm 1985; cư trú tại: ấp B, xã P, thành phố B, tỉnh
Bình Dương (nay là phường P, Thành phố Hồ Chí Minh), vắng mặt.
- Người kháng cáo: Bị đơn Huỳnh Thị Xuân L.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
Theo nội dung bản án sơ thẩm:
Theo đơn khởi kiện ngày 14 tháng 01 năm 2025, các lời khai trong quá trình
giải quyết vụ án, nguyên đơn và người đại diện hợp pháp của nguyên đơn trình
bày:
3
Bà Huỳnh Thị Xuân N là chị ruột của bà Huỳnh Thị Xuân L. Năm 1999, bà
N có nhận chuyn nhượng của cha mẹ là cụ Huỳnh Tấn B và cụ Nguyễn Thị T3
một phần đất có diện tích khoảng 190m
2
, gồm đất thổ cư có diện tích 158,5m
2
(đã
có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) và căn nhà gắn liền với đất tại số B,
phường P, thị xã T, tỉnh Bình Dương và khoảng 32m
2
đất trống chưa được cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhà, đất thuộc thửa đất số 119, tờ bản đồ số
2, tại phường P, thành phố T, tỉnh Bình Dương.
Tại thời đim bà N nhận chuyn nhượng nhà, đất nói trên thì do bà N đang
định cư tại nước ngoài (Cộng hòa P), không được đứng tên trên giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nên bà N có nhờ em ruột là bà Huỳnh
Thị Xuân L đứng tên dùm nhà, đất nêu trên. Khi nhờ bà L đứng tên dùm nhà, đất
thì bà N và bà L có lập “Giấy giữ hộ tài sản” vào ngày 11/5/1999 và được Ủy ban
nhân dân phường P, thị xã T xác nhận ngày 12/5/1999. Giấy giữ hộ tài sản chỉ ghi
phần diện tích đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 158m
2
mà
không ghi phần đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 32m
2
.
Khoảng năm 2000, bà N tháo dỡ căn nhà cũ và xây lại căn nhà mới như hiện nay;
khi xây lại nhà mới thì bà N cho xây hết phần diện tích đất đã nhận chuyn nhượng
trong đó có cả phần đất nông nghiệp 32m
2
; tại phần đất khoảng 32m
2
(đất nông
nghiệp) này thì bà N xây thành 02 căn phòng ngủ gắn liền với phần nhà phía trước.
Do bà L đứng tên nên quá trình xây dựng bà L đứng ra ký kết các giấy tờ về xây
dựng.
Ngày 10/7/2001, bà L được Ủy ban nhân dân tỉnh B cấp Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Năm 2018, bà L xin cấp đổi và được
cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất ngày 28/11/2018. Năm 2024, bà L đồng ý trả bản chính giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà N và đồng ý cho bà N cập nhật phần đất
32m
2
, bà L đã ký giấy tờ và ủy quyền cho người do bà N thuê đ đứng ra làm thủ
tục và được Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố T cấp lại Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số
DO 272986 (số vào sổ cấp GCN: CN19883) ngày 13/8/2024 với diện tích là
189,4m
2
.
Năm 2023, bà L cho ông Trương Công N2 Quyền thuê nhà đất nêu trên. Tuy
nhiên, tiền đặt cọc thuê nhà và tiền thuê nhà hàng tháng, bà L đều giao cho bà N,
hợp đồng thuê nhà hiện nay do bà L cất giữ.
Ngoài ra, đ xác định nhà đất trên là của bà N, bà L cùng chồng là ông Dương
Thanh N1 đã lập di chúc đ lại nhà, đất trên cho 02 con ruột của bà N1 theo Di
chúc ngày 10/7/2018 được công chứng số 9301, quyn số 07 TP/CC-SCC/HĐGD
tại Văn phòng C2.
Nay, bà N1 đã được Nhà nước Việt Nam cấp Căn cước, đủ điều kiện được
sở hữu tài sản tại Việt Nam nên bà N1 có yêu cầu bà L trả lại đất và căn nhà gắn
liền với đất thuộc thửa đất số 119, tờ bản đồ số 2, tại phường P, thành phố T, tỉnh
Bình Dương cho bà N1 và đến cơ quan công chứng đ ký hợp đồng sang tên nhà
4
đất này lại cho bà N1. Yêu cầu này của bà N1 được th hiện tại Văn bản gửi bà L
ngày 15/12/2024, cụ th bà N1 có yêu cầu bà L hoàn trả lại tài sản cho bà N1 là
thửa đất số 119, tờ bản đồ số 2 và căn nhà gắn liền với đất, tại phường P, thành
phố T, tỉnh Bình Dương; đến ngày 21/12/2024, bà L có Văn bản phúc đáp lại cho
bà N1 là đồng ý trả lại nhà đất cho bà N1 đúng theo thỏa thuận tại Giấy giữ hộ tài
sản vào ngày 11/5/1999, tuy nhiên bà L không đến cơ quan công chứng đ ký hợp
đồng sang tên nhà đất trên cho bà N1.
Bà Huỳnh Thị Xuân N khởi kiện yêu cầu:
- Buộc bà Huỳnh Thị Xuân L phải trả lại cho bà Huỳnh Thị Xuân N quyền
sử dụng đất và căn nhà gắn liền với đất tại thửa đất số 119, tờ bản đồ số 2, tại
phường P, thành phố T, tỉnh Bình Dương (nay là phường P, Thành phố Hồ Chí
Minh) theo diện tích đo đạc thực tế là 189,4m
2
.
- Kiến nghị Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố T thu hồi Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất số DO 272986 (số vào sổ cấp GCN: CN19883) do
Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố T cấp ngày 13/8/2024 cho bà
Huỳnh Thị Xuân L đ cấp lại cho bà Huỳnh Thị Xuân N.
Tại đơn phản tố ngày 23 tháng 4 năm 2025 các lời khai trong quá trình giải
quyết vụ án, bị đơn bà Huỳnh Thị Xuân L và người đại diện hợp pháp của bị đơn
trình bày:
Ngày 11/5/1999, giữa bà L và bà N có lập văn bản "Giấy giữ hộ tài sản" có
nội dung: Bà L nhận giữ hộ cho bà N một miếng đất có diện tích 158m² tại địa
chỉ: số B, phường P, T, tỉnh Bình Dương (nay là số H, đường T, tổ D, khu phố B,
phường P, thành phố T, tỉnh Bình Dương). Văn bản có chứng thực của Ủy ban
nhân dân phường P thời đim lúc bấy giờ sau đó bà N đi Pháp định cư.
Đến ngày 10/7/2001, bà L được Ủy ban nhân dân tỉnh B cấp Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số: 504/CN/2001, với tổng diện
tích 158,5m², diện tích xây dựng: 91,86m², kết cấu nhà: cấp III.
Đến năm 2018, bà L đi làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới và được
Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số:
CO 852010 (số vào sổ cấp GCN: CS13270) ngày 28/11/2018 đối với thửa đất số
119, tờ bản đồ số 2, diện tích 158,5m², địa chỉ thửa đất: số H, đường T, tổ D, khu
phố B, phường P, thành phố T, tỉnh Bình Dương, diện tích xây dựng: 91,86m²,
nhà cấp: IV.
Trước thời đim bà N và L ký Giấy trông giữ hộ tài sản ngày 11/5/1999, thì
ngày 14/4/1999 cụ Huỳnh Tấn B và cụ Nguyễn Thị T3 (là cha mẹ của bà N và bà
L) có chuyn nhượng cho bà L một phần diện tích đất 32m² theo giấy chuyn
nhượng đất nông nghiệp, được Ủy ban nhân dân phường P xác nhận ngày
14/4/1999. Phần đất này nằm phía sau và riêng biệt với phần đất của bà N được
bà L giữ hộ.
Sau hơn 26 năm quản lý, trông nom tài sản cho bà N vì bà N không ở Việt
Nam (định cư ở C Pháp), bà L luôn làm tròn trách nhiệm của người trông giữ tài
5
sản đối với phần diện tích 158,5m²; thực hiện đầy đủ nghĩa vụ với Nhà nước, quản
lý đất không đ tranh chấp... làm giá trị bất động sản tăng lên đáng k.
Đến năm 2023, vì có nhu cầu chỉnh lý lại thông tin thửa đất nên bà N đề nghị
bà L ủy quyền cho ông Hồ Thành L1 đ thực hiện việc cập nhật thông tin thửa đất
cũng như các thủ tục cần thiết theo Hợp đồng uỷ quyền ngày 01/12/2023 tại Phòng
C3 tỉnh Bình Dương. Do ông L1 không biết phần diện tích đất phía trước 158,5m²
của bà N nhờ bà L giữ hộ và phần diện tích đất phía sau 32m² là riêng biệt nên đã
cập nhật luôn 02 phần diện tích trên thành 01 và đã được cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất mới có tổng diện tích là 189,4m
2
(Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất mới hiện tại do bà N giữ).
Hiện nay, bà N về nước và yêu cầu bà L trả lại tài sản. Bà L luôn có thiện chí
trả lại tài sản là phần diện tích đất mà bà L trông giữ hộ là 158,5m² và yêu cầu bà
N trả một khoản tiền cho việc trông giữ tài sản trong 26 năm qua nhưng bà N
không đồng ý và đã khởi kiện yêu cầu Toà án giải quyết buộc bà L trả lại quyền
sử dụng đất và căn nhà gắn liền với đất tại thửa đất số 119, tờ bản đồ số 2, tại số
H, đường T, tổ D, khu phố B, phường P, thành phố T, theo diện tích đo đạc thực
tế và kiến nghị Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố T thu hồi giấy
chứng nhận đã cấp cho bà L đ cấp lại cho bà N. Bà L phản tố yêu cầu Toà án giải
quyết một số yêu cầu như sau:
- Bà L đồng ý trả lại cho bà N phần diện tích 158,5m² theo Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất số CO 852010 (số vào sổ cấp GCN: CS13270) do Sở Tài
nguyên và Môi trường tỉnh B cấp ngày 28/11/2018 đối với thửa đất số 119, tờ bản
đồ số 2.
- Phần diện tích 32m² (đo đạc thực tế là 30,9m
2
) bà L nhận chuyn nhượng
của cụ B và cụ T3 thì thuộc quyền quản lý sử dụng của bà L. Trường hợp bà N
muốn nhận chuyn nhượng lại phần diện tích này thì hai bên thương lượng về số
tiền chuyn nhượng.
- Bà N phải có nghĩa vụ trả tiền trông nom tài sản cho bà L từ năm 1999 cho
đến thời đim hiện nay. Tương ứng với một nửa số tiền tăng lên của giá trị bất
động sản sau khi trừ đi số tiền bà N đã bỏ ra mua bất động sản đó. Cách tính như
sau:
+ Năm 1999, đường T là đường loại 2, vị trí 1, giá đất Nhà nước ban hành là
6.000.000 đồng/m
2
; 158,5m
2
tương ứng với số tiền 951.000.000 triệu đồng (chín
trăm năm mốt triệu đồng).
+ Năm 2025, đường T là đường L, vị trí 1, giá đất Nhà nước ban hành là
34.910.000 đồng/m
2
; 158,5m
2
tương ứng với số tiền 5.533.000.000 đồng.
Số tiền tăng lên của giá trị bất động sản là: 5.533.000.000 đồng - 951.000.000
đồng = 4.582.000000 đồng. Vậy số tiền mà N có nghĩa vụ thanh toán cho bà L là
4.582.000000 đồng : 2 = 2.291.000000 đồng.
6
Đối với yêu cầu phản tố của bà Huỳnh Thị Xuân L, nguyên đơn bà Huỳnh
Thị Xuân N do ông Trương Nhật Q và anh Hồ Minh H làm đại diện hợp pháp
trình bày:
Phía bà Huỳnh Thị Xuân N không đồng ý với yêu cầu phản tố của bà Huỳnh
Thị Xuân L, bởi các lý do sau:
Thứ nhất, đối với phần 32m
2
(đo đạc thực tế là 30,9m
2
):
- Bà N nhận chuyn nhượng của cha mẹ là 190m
2
, trong đó có 158,5m
2
đã
có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và căn nhà trên đất, khoảng 32m
2
chưa có
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc chuyn nhượng này có các chị em trong
gia đình gồm: Bà Huỳnh Thị Xuân T1, ông Huỳnh Tấn Đ, bà Nguyễn Ánh T4
(em dâu), ông Lê Trung T (anh r) biết.
- Năm 2000, bà N xây nhà mới bao gồm cả phần diện tích đất 32m
2
hiện
đang có tranh chấp (xây 02 phòng ngủ gắn liền với căn nhà phía trước. Quá trình
xây dựng nhà thì ông Lê Trung T là người giám sát công trình. Tại mục 2 của
Biên bản kim tra công trình hoàn thành số 26, ngày 19/3/2001 của Sở Xây dựng
tỉnh B có nêu “Phần công trình xây dựng phát sinh trên đất nông nghiệp, chủ công
trình không nghiệm thu”, Biên bản này được bà L ký xác nhận. Th hiện bà L biết
bà N xây dựng trên diện tích đất 32m
2
này nhưng không phản đối.
- Theo hợp đồng thuê nhà ngày 03/7/2023 giữa bà L và ông Q2 thì diện tích
đất cho thuê là 8m x 25m = 200m
2
, như vậy phần cho thuê đã bao gồm cả 32m
2
trên. Tuy nhiên, bà L giao toàn bộ số tiền thuê nhà cho bà N.
- Bà L hoàn toàn không quản lý, sử dụng 32m
2
, không đăng ký kê khai với
cơ quan Nhà nước. Chỉ có bà N quản lý, sử dụng, kê khai và đăng ký và đã được
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất này. Mỗi lần về Việt
Nam bà N đều sử dụng 02 căn phòng ngủ này.
- Bà L không sử dụng, quản lý hay sở hữu phần đất nào liền kề với diện tích
đất 32m
2
này. Phần đất này không có lối đi và bị bao bọc bởi các bất động sản
khác của bà N.
- Việc bà L đứng tên mua phần đất 32m
2
này từ cha mẹ do bà N đi Pháp nên
phải đ lại toàn bộ tài sản đất đai cho bà L giữ hộ.
Thứ hai, về công trông nom tài sản:
- Theo Văn bản ngày 21/12/2024, bà L gửi cho bà N thì bà L đồng ý trả nhà
cho bà N và đã không nêu điều kiện lợi ích nào về việc giữ hộ tài sản này.
- Bà L chỉ đứng tên về mặt giấy tờ. Không quản lý, giữ gì, trông nom tài sản.
Từ năm 2001 đến năm 2017 thì chính vợ chồng ông Đ, bà T4 là người trông coi
nhà. Trong suốt thời gian đó, bà L không hề đến căn nhà trên. Năm 2018 thì nhà
đã cho thuê, con bà L là chị Dương Hồng L2 thu tiền thuê nhà và được bà N trả
công 2.000.000 đồng/tháng. Từ tháng 4/2025 đến nay thì bà L2 đang chiếm giữ
tài sản, không chuyn cho bà N.
7
- Việc thực hiện thủ tục cập nhật diện tích đất 30,9m
2
là do bà N thuê ông
Hồ Thành L1 thực hiện. Bà L không thực hiện thủ tục gì.
- Thửa đất này là của cha mẹ, bà N nhận chuyn nhượng nhằm giữ lại đất
của ông bà tổ tiên và đ bà N có chỗ ở khi về Việt Nam. Bà N không nhận chuyn
nhượng đ đầu tư, kinh doanh. Giá trị nhà đất tăng lên là do giá thị trường tăng
theo thời gian, theo sự phát trin kinh tế xã hội của đất nước và sự đầu tư vào cơ
sở hạ tầng của Nhà nước. Bà L không có công sức đóng góp gì.
- Giữa bà L và bà N không có thỏa thuận về việc trả công nào. Việc đứng tên
dùm, xuất phát từ tình cảm chị em và hoàn cảnh đặc biệt của bà N thời gian đó,
không kèm theo bất kỳ điều kiện vật chất nào.
- Mặc dù không thỏa thuận trả công, nhưng bà N đã nhiều lần hỗ trợ tài chính
đáng k cho bà L từ năm 1998 đến năm 2018.
- Trên thực tế bà L còn gây thiệt hại đến tài sản của bà N, cụ th, khi cho anh
Q2 thuê nhà, bà L tự ý cho ông Q2 sửa đổi, thay đổi kết cấu căn nhà, đồng thời
các tài sản trong nhà như quạt trần, máy lạnh và nhiều đồ đạc khác đều không còn.
Tại Văn bản trình bày ý kiến ngày 22 tháng 4 năm 2025, người có quyền lợi,
nghĩa vụ liên quan ông Dương Thanh N1 trình bày: Ông N1 là chồng của bà
Huỳnh Thị Xuân L.
Ngày 11/5/1999, bà L có lập văn bản "Giấy giữ hộ tài sản" với bà Huỳnh Thị
Xuân N là chị của bà L. Nội dung: Bà L nhận giữ hộ cho bà N một miếng đất có
diện tích 158m
2
tại số B, phường P, T, tỉnh Bình Dương (sau này là Số H, đường
T, tổ D, khu phố B, phường P, thành phố T, tỉnh Bình Dương). Văn bản có sự
chứng thực của Ủy ban nhân dân phường P thời đim lúc bấy giờ sau đó bà N đi
Pháp định cư.
Ngày 10/7/2001, bà Huỳnh Thị Xuân L được Ủy ban nhân dân tỉnh B cấp
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số: 504/CN/2001,
với tổng diện tích 158,5m
2
, diện tích xây dựng: 91,86m
2
, kết cấu nhà: cấp III. Đến
năm 2018, bà L được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất số CO 852010 (số vào sổ cấp GCN: CS13270) ngày 28/11/2018
đối với thửa đất số 119, tờ bản đồ số 2, diện tích: 158,5m
2
, địa chỉ: số H đường T,
tổ D, khu phố B, phường P, thành phố T, tỉnh Bình Dương, diện tích xây dựng:
91,86m
2
, nhà cấp: IV.
Trước thời đim bà N và bà L ký Giấy trông giữ hộ tài sản ngày 11/5/1999
thì ngày 14/4/1999, cụ Huỳnh Tấn B và cụ Nguyễn Thị T3 có chuyn nhượng cho
bà L một phần diện tích đất 32m
2
theo giấy chuyn nhượng đất nông nghiệp được
Ủy ban nhân dân phường P xác nhận ngày 14/4/1999. Phần đất này nằm phía sau
và riêng biệt với phần đất mà bà N nhờ bà L giữ hộ.
Sau hơn 26 năm quản lý, trông nom tài sản cho bà N vì bà N không ở Việt
Nam (định cư ở nước Pháp), bà L luôn làm tròn trách nhiệm trông giữ tài sản đối
với phần diện tích 158,5m
2
nói trên.
8
Đến năm 2023, vì có nhu cầu chỉnh lý lại thông tin thửa đất nên bà N đề nghị
bà L uỷ quyền cho ông Hồ Thành L1 đ đi thực hiện việc cập nhật thông tin thửa
đất cũng như các thủ tục cần thiết theo Hợp đồng uỷ quyền ngày 01/12/2023 tại
Phòng C3 tỉnh Bình Dương. Do ông L1 không biết phần diện tích đất phía trước
158,5m
2
của bà N nhờ bà L giữ hộ và phần diện tích đất phía sau 32m
2
là riêng
biệt nên đã cập nhật luôn 02 phần diện tích trên thành 01 và hợp nhất lại thành 01
diện tích và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới. Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất mới do bà N giữ.
Hiện nay, bà N về nước yêu cầu bà L trả lại tài sản. Bà L luôn thiện chí trả
lại tài sản là phần diện tích đất mà bà L trông giữ hộ là 158,5m
2
nhưng bà N không
đồng ý và đã khởi kiện yêu cầu Toà án giải quyết buộc bà L trả lại quyền sử dụng
đất và căn nhà gắn liền với đất tại thửa đất số 119, tờ bản đồ số 2, tại số H, đường
T, tổ D, khu phố B, phường P, thành phố T, tỉnh Bình Dương theo diện tích đo
đạc thực tế và kiến nghị Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố T thu
hồi Giấy chứng nhận đã cấp cho bà L đ cấp lại cho bà N.
Đối với yêu cầu khởi kiện nêu trên của bà N, ông N không đồng ý bởi vợ
ông N là bà L chỉ trông giữ hộ cho bà N phần diện tích 158,5m
2
thì trả lại phần
diện tích đó, còn phần diện tích 32m
2
được bà L nhận chuyn nhượng lại thì thuộc
quyền quản lý, sử dụng của bà L.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Trương Công Nhật Q2 trình bày:
Ngày 03/7/2023, ông Q2 có ký Hợp đồng thuê nhà với bà Huỳnh Thị Xuân
L. Theo đó, ông Q2 thuê toàn bộ nhà, đất có diện tích 200m
2
tại số H, đường T,
phường P, thành phố T; thời gian thuê là 03 năm; giá thuê: từ ngày 01/8/2023 đến
30/9/2023 là 15.000.000 đồng/tháng, từ ngày 01/10/2023 đến 31/7/2024 là
18.000.000 đồng/tháng và từ ngày 01/8/2024 đến 30/9/2026 là 19.800.000
đồng/tháng. Ông Q2 đã đặt cọc số tiền 36.000.000 đồng và trả tiền thuê nhà đầy
đủ hàng tháng. Mọi giao dịch liên quan đến hợp đồng thuê nhà thông qua bà
Dương Hồng L2 (bà L2 là con gái của bà L) thực hiện. Nay, trước yêu cầu của bà
N và bà L thì ông Q2 yêu cầu người được giao toàn bộ quyền sử dụng đất và tài
sản gắn liền với đất tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà với ông Q2.
Người làm chứng ông Lê Trung T trình bày: Ông T là chồng của bà Huỳnh
Thị Xuân T1 và là anh r của bà Huỳnh Thị Xuân N và bà Huỳnh Thị Xuân L.
Năm 2000, bà N từ Pháp về và xây cất ngôi nhà tại phần đất của cha mẹ chuyn
nhượng lại (nay là số H, đường T, phường P, thành phố T). Trong suốt thời gian
thi công (liên tục), ông T là người giám sát cho công trình. Phần nhà trên làm
trước và lần lượt đến 02 phòng ngủ, tất cả chi phí vật tư, công thợ đều do bà N bỏ
ra, cho đến khi xong toàn bộ các hạng mục. Bà L chỉ là người đứng hộ giấy tờ cho
bà N, không hề có bất kỳ một sở hữu nào trong toàn bộ khối nhà, đất của bà N.
Người làm chứng bà Huỳnh Thị Xuân T1 trình bày: Bà T1 là chị ruột của bà
Huỳnh Thị Xuân N và bà Huỳnh Thị Xuân L. Vào năm 1999, bà T1 được cha mẹ
là cụ Huỳnh Tấn B và cụ Nguyễn Thị T3 cho biết đã chuyn nhượng cho bà N
khu đất có diện tích 190m
2
(hiện đang có tranh chấp giữa bà N và bà L). Khu đất
9
gồm 02 phần: Phần đất thổ cư có diện tích 158,5m
2
của cha mẹ và khoảng 32m
2
liền kề phía sau do cha mẹ nhận chuyn nhượng lại của cụ C1 trước đó đ chuyn
nhượng cùng lúc cho bà N. Do bà N định cư ở C Pháp nên không đủ điều kiện
đứng tên giấy tờ nhà đất tại Việt Nam, nên bà N đã nhờ bà L đứng tên hộ trên giấy
tờ, pháp lý. Đ đảm bảo, bà L đã viết “Giấy giữ hộ tài sản” cho bà N. Ban đầu bà
L chỉ làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho phần đất 158,5m
2
, còn phần
đất khoảng 32m
2
chưa th làm Giấy chứng nhận.
Năm 2000, bà N gửi tiền từ Pháp về đ xây dựng căn nhà mới trên toàn bộ
khu đất đã nhận chuyn nhượng (bao gồm cả phần 158,5m
2
và phần 32m
2
phía
sau). Việc xây dựng diễn ra công khai, bà L hoàn toàn biết rõ căn nhà được xây
dựng trên cả phần đất 32m
2
nhưng không có bất kỳ ý kiến phản đối nào, vì bà L
biết rõ toàn bộ khu đất này là tài sản của bà N. Trong quá trình xây dựng, cơ quan
đo đạc có đề nghị nhập phần đất 32m
2
vào chung một Giấy chứng nhận, nhưng
do bà N chưa chuẩn bị đủ kinh phí vào thời đim đó nên thủ tục hợp thửa chưa
được thực hiện ngay.
Về việc quản lý, trông nom tài sản, bà T1 khẳng định, bà L chỉ là người đứng
tên trên giấy tờ pháp lý giúp bà N. Bà L hoàn toàn không thực hiện bất kỳ công
việc quản lý, trông nom, gìn giữ nào đối với nhà, đất này. Đồng thời, trong quá
trình đứng tên, bà N vẫn gửi quà cáp bồi dưỡng cho bà L và gia đình. Từ năm
2018, bà N đồng ý cho bà L và con gái bà L là Dương Hồng L2 đứng ra thay mặt
bà N đ cho thuê căn nhà. Bà N đã trả tiền công quản lý việc cho thuê này cho bà
L2 là 2.000.000 đồng/tháng và việc trả công này kéo dài cho đến nay.
Năm 2023, bà L đã ký Hợp đồng ủy quyền ngày 01/12/2023 tại Phòng C3
tỉnh Bình Dương, ủy quyền cho ông Hồ Thành L1 thực hiện thủ tục hợp thửa phần
diện tích 32m
2
vào chung với phần đất 158,5m
2
, cập nhật diện tích đất đúng theo
hiện trạng sử dụng thực tế là 189,4m
2
.
Người làm chứng ông Huỳnh Tấn Đ và bà Nguyễn Ánh T4 cùng trình trình
bày: Ông Đ và bà T4 là em ruột và em dâu của bà Huỳnh Thị Xuân N và bà Huỳnh
Thị Xuân L. Nguồn gốc phần đất tranh chấp và quá trình quản lý sử dụng nhà đất
như bà Huỳnh Thị Xuân T1 trình bày.
Người làm chứng ông Hồ Thành L1 trình bày: Ngày 01/12/2023, ông L1 có
đại diện (người được ủy quyền) cho bà Huỳnh Thị Xuân L thực hiện các thủ tục
liên quan đến việc cập nhật, chỉnh lý biến động,… liên quan đến Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất số CO852010 (số vào sổ cấp GCN: CS13270) do Sở Tài
nguyên và Môi trường tỉnh B cấp ngày 28/11/2018 mang tên bà Huỳnh Thị Xuân
L, phần đất này có diện tích là 158,5m
2
. Sau khi ông L1 làm các thủ tục theo quy
định của pháp luật thì đến ngày 13/8/2024 bà L được Chi nhánh Văn phòng Đăng
ký đất đai thành phố T cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DO 272986
(số vào sổ cấp GCN: CN19883), với diện tích là 189,4m
2
. Sau khi nhận Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất số DO 272986 (số vào sổ cấp GCN: CN19883) thì
ông L1 giao lại cho bà Huỳnh Thị Xuân N. Trước khi ký hợp đồng uỷ quyền với
bà L thì bà N đã trao đổi, thông tin với ông L1 là nhờ ông Lập C nhập phần đất
10
phía sau chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào thửa đất đã được
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên bà L là 158,5m
2
đ bà L trả lại
luôn cho bà N.
Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 167/2025/DS-ST ngày 13 tháng 6 năm 2025
của Tòa án nhân dân thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương (nay là Tòa án
nhân dân Khu vực 15 – Thành phố Hồ Chí Minh), đã quyết định:
1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Huỳnh Thị Xuân N về việc “Kiện đòi
tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất” đối với bị đơn bà Huỳnh
Thị Xuân L.
1.1. Buộc bà Huỳnh Thị Xuân L phải trả cho bà Huỳnh Thị Xuân N quyền
sử dụng đất có diện tích 189,4m
2
(trong đó có 158,5m
2
đất ở đô thị và 30,9m
2
đất
trồng cây lâu năm), đất thuộc thửa đất số 119, tờ bản đồ số 2, tại số H, đường T,
tổ D, khu phố B, phường P, thành phố T, tỉnh Bình Dương, theo Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất số DO 272986 (số vào sổ cấp GCN: CN19883) do Chi nhánh
Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố T cấp ngày 13/8/2024 mang tên bà Huỳnh
Thị Xuân L, cùng toàn bộ tài sản gắn liền với đất; đất có tứ cận:
- Phía Đông Nam giáp đất ông Phan Tấn L3 dài 0,21m và 7,99m;
- Phía Tây Bắc giáp đường T dài 7,8m;
- Phía Tây Nam giáp đất ông Trần Trọng K dài 23,12m;
- Phía Đông Bắc giáp đất cụ Huỳnh Tấn B (ông Huỳnh Tấn Đ) dài 24,43m.
(Có sơ đồ kèm theo).
1.2. Kiến nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thu hồi Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất số DO 272986 (số vào sổ cấp GCN: CN19883) do Chi nhánh
Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố T cấp ngày 13/8/2024 cho bà Huỳnh Thị
Xuân L đ cấp lại cho bà Huỳnh Thị Xuân N. Bà Huỳnh Thị Xuân N có trách
nhiệm liên hệ với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đ thực hiện các thủ tục sang
tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DO 272986 (số vào sổ cấp GCN:
CN19883) do Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố T cấp ngày
13/8/2024 từ tên bà Huỳnh Thị Xuân L sang tên bà Huỳnh Thị Xuân N.
1.3. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn bà Huỳnh Thị Xuân L về
việc buộc nguyên đơn bà Huỳnh Thị Xuân N trả cho bà Huỳnh Thị Xuân L giá trị
quyền sử dụng đất, diện tích đo đạc thực tế là 30,9m
2
theo biên bản định giá tài
sản ngày 9 tháng 5 năm 2025 là 770 2.500.000 đồng và trả cho bà Huỳnh Thị
Xuân L công sức trông nom, quản lý tài sản từ năm 1999 đến thời đim hiện nay
với số tiền là 2.291.000.000 đồng.
2. Tách “Hợp đồng thuê nhà” số 01-2023/HĐTN đã ký giữa bà Huỳnh Thị
Xuân L và ông Trương Công N2 Quyền thành vụ án khác khi đương sự có yêu
cầu.
11
3. Tạm giao số tiền thuê nhà hàng tháng theo “Hợp đồng thuê nhà” số 01-
2023/HĐTN đã ký giữa bà Huỳnh Thị Xuân L và ông Trương Công N2 Quyền
ngày 03/7/2023, bắt đầu từ tháng 5/2025 cho bà Huỳnh Thị Xuân N.
Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về chi phí tố tụng, án phí và quyền kháng
cáo của các đương sự.
Sau khi có bản án sơ thẩm, ngày 25/6/2025, bị đơn bà Huỳnh Thị Xuân L
kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm, yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm sửa bản bản án
sơ thẩm theo hướng chấp nhận toàn bộ yêu cầu phản tố của bị đơn buộc nguyên
đơn phải thanh toán công sức giữ gìn quản lý tài sản cho bị đơn 2.291.000.000
đồng, công nhận cho bị đơn được quyền quản lý, sử dụng diện tích đất 30,9m
2
.
Quá trình tố tụng tại cấp phúc thẩm, nguyên đơn cung cấp thêm tài liệu chứng
cứ gồm: Biên bản kim tra và khảo sát hiện trạng diện tích sử dụng đất ngày
23/4/1999 của do Phòng Nông nghiệp và Phát trin Nông thôn thị xã T; Đơn xin
chuyn quyền sử dụng đất của cụ Huỳnh Tấn B và cụ Nguyễn Thị T3 ngày
14/4/1999; Hợp đồng chuyn nhượng quyền sử dụng đất giữa cụ Huỳnh Tấn B và
cụ Nguyễn Thị T3 chuyn nhượng đất cho bà Huỳnh Thị Xuân L được Phòng C3
chứng nhận ngày 20/4/1999; Giấy chuyn nhượng đất nông nghiệp được xác lập
giữa cụ Huỳnh Tấn B và cụ Nguyễn Thị T3 với bà Huỳnh Thị Xuân L, được Ủy
ban nhân dân phường P xác nhận ngày 14/4/1999; các giấy chuyn tiền ghi người
chuyn là Lâm Quang S (chồng bà N) cho người nhận là Huỳnh Thị Xuân L và
một số tài liệu khác có liên quan.
Tại phiên tòa phúc thẩm: Các đương sự không thống nhất được với nhau về
việc giải quyết vụ án.
Bị đơn, người đại diện hợp pháp của bị đơn giữ nguyên yêu cầu phản tố, yêu
cầu kháng cáo đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận toàn bộ yêu cầu phản tố, yêu
cầu kháng cáo của bị đơn.
Nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, đề nghị Hội đồng xét xử không
chấp nhận yêu cầu phản tố và yêu cầu kháng cáo của bị đơn, giữ nguyên bản án
sơ thẩm.
Đại diện hợp pháp của nguyên đơn trình bày: Thời đim năm 1999, phần đất
158m
2
đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phần đất 32m
2
chưa được
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cả hai phần đất này là của cụ T3, cụ B
và chuyn chuyn nhượng cho bà N nhưng do thời đim này bà N cư trú ở nước
ngoài nên không đứng tên quyền sử dụng đất ở Việt Nam mà nhờ bà L đứng tên
giùm. Bà L yêu cầu tính công sức giữ gìn tài sản và công nhận diện tích 30,9m
2
,
yêu cầu này là không có căn cứ, bởi lẽ bà L không trực tiếp trông nom tài sản này
mà do các anh em bà N là bà Huỳnh Thị Xuân T1, ông Huỳnh Tấn Đ, bà Nguyễn
Ánh T4 (em dâu), ông Lê Trung T trông nom, phụ bà N trong quá trình xây dựng
nhà cửa. Quá trình sử dụng đất, bà N tiến hành thủ tục xây dựng nhà trên cả hai
phần đất, tiến hành thủ tục về đất đai, cho thuê nhà, bà L đều không có ý kiến và
12
yêu cầu gì nên điều đó chứng tỏ đây là tài sản của bà N nên đề nghị Hội đồng xét
xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
Đại diện Viện kim sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh phát biu ý kiến:
Về tố tụng: Những người tiến hành tố tụng và tham gia tố tụng tại Tòa án
cấp phúc thẩm đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.
Về nội dung: Nguyên đơn và bị đơn tranh chấp quyền sử dụng đất diện tích
189m
2
, trong đó phần đất 158m
2
bị đơn đã đồng ý trả cho nguyên đơn nên đề nghị
Hội đồng xét xử ghi nhận. Riêng 30,9m
2
, theo giấy tờ thì cụ T3, cụ B chuyn
nhượng cho bà L, nhưng thực tế bà L không trực tiếp sử dụng, khi bà N tiến hành
thủ tục xây nhà, nhập thửa đất, cho ông Q2 thuê nhà thì bà L cũng không có ý
kiến gì về phần đất 30,9m
2
và phần đất này cũng không tiếp giáp đất bà L, không
tiếp giác đường công cộng mà chỉ tiếp giáp phần đất 158m
2
nên Tòa án cấp sơ
thẩm xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, không chấp nhận yêu
cầu phản tố của bị đơn là có căn cứ. Bị đơn kháng cáo nhưng không cung cấp
được chứng cứ mới chứng minh nên đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận
kháng cáo, giữ nguyên bản án sơ thẩm.
Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án và đã được
thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, lời trình bày
của đương sự, ý kiến của Kim sát viên,
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
[1] Về tố tụng:
[1.1] Kháng cáo của bị đơn bà Huỳnh Thị Xuân L trong thời hạn luật định
nên Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh thụ lý theo quy định của pháp luật.
[1.2] Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Trương Công Nhật Q2 có đơn
xin vắng mặt; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Dương Thanh N1, người
làm chứng Huỳnh Thị Thanh X, Hồ Thành L1 đã được triệu tập hợp lệ nhưng
vắng mặt nên căn cứ Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án xét xử vắng mặt
họ.
[2] Về nội dung:
[2.1] Quyền sử dụng đất diện tích đo đạc thực tế 189,4m
2
, thuộc thửa đất số
119, tờ bản đồ số 2, tại phường P, thành phố T, theo Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất số DO 272986 (số vào sổ cấp GCN: CN19883) do Văn phòng Đăng ký
đất đai thành phố T cấp ngày 13/8/2024 cho bà Huỳnh Thị Xuân L, gồm 02 phần:
Phần đất có diện tích 158,5m
2
(đất ở đô thị), theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất số CO 852010 (số vào sổ cấp GCN: CS13270) do Sở Tài nguyên và Môi
trường tỉnh B cấp ngày 28/11/2018, đất thuộc thửa số: 119, tờ bản đồ số: 2 và
phần đất có diện tích 30,9m
2
(đất trồng cây lâu năm) có nguồn gốc là của cụ Huỳnh
Tấn B và cụ Nguyễn Thị T3 (hai cụ là cha, mẹ của bà Huỳnh Thị Xuân N và bà
Huỳnh Thị Xuân L) chuyn nhượng cho bà Huỳnh Thị Xuân L.
13
[2.2] Quá trình tố tụng các đương sự thống nhất xác định: Vào ngày
11/5/1999, bà N và bà L lập “Giấy giữ hộ tài sản” và được Ủy ban nhân dân
phường P, thị xã T xác nhận ngày 12/5/1999, theo đó bà L đứng tên chủ quyền
nhà đất có diện tích 158m
2
đất thổ cư tại số B, phường P, thị xã T (nay là số H,
đường T, phường P, thành phố T) dùm bà N. Khoảng năm 2000, bà N tháo dỡ căn
nhà cũ và bỏ tiền ra xây dựng lại căn nhà mới như hiện nay. Ngày 10/7/2001, bà
L được Ủy ban nhân dân tỉnh B cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và
quyền sử dụng đất ở số: 504/CN/2001, với tổng diện tích 158,5m², diện tích xây
dựng 91,86m², nhà cấp III. Bà L được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp
lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với
đất số CO 852010 (số vào sổ cấp GCN: CS13270) ngày 28/11/2018, đất thuộc
thửa số 119, tờ bản đồ số 2, với diện tích 158,5m², địa chỉ thửa đất: số H, đường
T, tổ D, khu phố B, phường P, thành phố T, tỉnh Bình Dương, diện tích xây dựng
91,86m², nhà cấp IV. Ngày 01/12/2023, theo yêu cầu của bà N, bà L đã ký hợp
đồng uỷ quyền cho ông Hồ Thành L1 đ thực hiện việc cập nhật thông tin thửa
đất; đến ngày 13/8/2024, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố T đã
cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất số DO 272986 (số vào sổ cấp GCN: CN19883) với diện tích là
189,4m
2
đứng tên bà Huỳnh Thị Xuân L. Ngoài ra, các bên còn thống nhất từ năm
2023 bà L ký hợp đồng cho ông Trương Công N2 Quyền thuê nhà, đất nêu trên,
toàn bộ tiền đặt cọc đ thuê nhà, tiền thuê nhà hàng tháng đều do bà N và bà
Dương Hồng L2 con bà L tự thỏa thuận, không liên quan đến bà L. Sự thống nhất
và thừa nhận của các đương sự là tình tiết không phải chứng minh theo quy định
tại Điều 92 của Bộ luật Tố tụng dân sự.
[2.3] Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Huỳnh Thị Xuân N và yêu
cầu phản tố của bị đơn bà Huỳnh Thị Xuân L, xét thấy:
Đối với phần diện tích đất 158,5m
2
(đất ở đô thị) và tài sản gắn liền với đất:
Bà L đồng ý trả lại cho bà N nên ghi nhận thống nhất thỏa thuận của các đương
sự.
Đối với phần đất có diện tích 30,9m
2
(đất trồng cây lâu năm), gắn liền với
đất là một phần căn nhà có diện tích 26m
2
: Theo bà N trình bày thì năm 1999, bà
N có nhận chuyn nhượng của cha mẹ là cụ Huỳnh Tấn B và cụ Nguyễn Thị T3
một phần đất có diện tích khoảng 190m
2
, gồm đất thổ cư có diện tích 158,5m
2
(đã
có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) và khoảng 32m
2
đất trống chưa được cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nay đo đạc thực tế là 30,9m
2
). Khi nhờ bà L
đứng tên dùm toàn bộ diện tích nhà đất nói trên thì bà N và bà L chỉ có lập “Giấy
giữ hộ tài sản” vào ngày 11/5/1999 đối với phần diện tích đất đã được cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất là 158,5m
2
, không ghi phần đất chưa được cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 30,9m
2
. Bà L cho rằng: trước thời đim bà
N và bà L ký “Giấy giữ hộ tài sản” ngày 11/5/1999 thì ngày 14/4/1999, cụ Huỳnh
Tấn B và cụ Nguyễn Thị T3 có chuyn nhượng cho bà L một phần diện tích đất
32m² theo Giấy chuyn nhượng đất nông nghiệp, được Ủy ban nhân dân phường
14
P xác nhận ngày 14/4/1999, phần đất này nằm phía sau và riêng biệt với phần đất
của bà N được bà L giữ hộ nên đây là tài sản của bà L.
Phần đất tranh chấp diện tích đất 30,9m
2
(đất trồng cây lâu năm) có nguồn
gốc là một phần trong tổng diện tích đất 48m
2
do cụ B và cụ T3 nhận chuyn
nhượng từ cụ Huỳnh Minh C1 vào ngày 16/11/1993; đến ngày 14/4/1999, cụ B
và cụ T3 lập “Tờ chuyn nhượng QSD đất nông nghiệp” đ chuyn nhượng cho
bà L 32m
2
. Hiện nay, cả cụ B và cụ T3 đã chết nên không th xác định cụ B và cụ
T3 là chuyn nhượng cho bà L hay bà N. Tuy nhiên, tại “Tờ chuyn nhượng quyền
sử dụng đất thổ cư và sản xuất” ngày 16/11/1993 được lập giữa cụ B, cụ T3 và cụ
C1 th hiện rất rõ mục đích chuyn nhượng 48m
2
đất là “Đ phần đất đôi bên
được vuông vức”. Quá trình giải quyết vụ án, phía bà N và bà L đều xác định phần
đất 32m
2
(đo đạc thực tế là 30,9m
2
) nối liền phía sau phần đất 158,5m
2
của bà N
đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phần đất 30,9m
2
chưa được
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này bị vây bọc bởi các bất động sản khác
mà không có lối đi qua; phần đất 30,9m
2
này cũng không giáp ranh với đất của bà
L.
Mặt khác, tại thời đim tháng 4/1999, cụ Huỳnh Tấn B và cụ Nguyễn Thị T3
lập Đơn xin chuyn quyền sử dụng đất ghi ngày 14/4/1999 đ chuyn nhượng
phần đất diện tích 158,5m
2
(phần này đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất) cho bà L; đồng thời ký Giấy chuyn nhượng đất nông nghiệp diện tích 32m
2
(phần chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nằm phía sau phần đất
diện tích 158,5m
2
) cho bà L, được Ủy ban nhân dân phường P xác nhận ngày
14/4/1999. Như vậy có căn cứ xác định cùng thời đim tháng 4/1999 cụ B, cụ T3
lập văn bản chuyn nhượng quyền sử dụng đất khoảng 190m
2
cho bà N nhưng
giấy tờ do bà L đứng tên là có thật.
Bà N cho rằng, bà N là người nhận chuyn nhượng của cụ B và cụ T3 190m
2
đất (trong đó có 158m
2
đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và
32m
2
chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) được các anh chị em
trong gia đình của bà N và bà L gồm: Bà Huỳnh Thị Xuân T1 (chị gái), ông Huỳnh
Tấn Đ (em trai), bà Nguyễn Ánh T4 (em dâu) và ông Lê Trung T (anh r) xác
nhận. Do thời đim này bà N là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, không
được đứng tên quyền sử dụng đất ở Việt Nam nên nhờ bà L đứng tên, lời trình
bày của bà N là có căn cứ, phù hợp với lời khai của người làm chứng và quá trình
quản lý sử dụng đất của bà N, cụ th: Năm 2000, bà N tiến hành đập bỏ căn nhà
cũ đ xây dựng căn nhà mới, trong đó bà N xây dựng trên cả phần đất đang có
tranh chấp là 30,9m
2
. Quá trình xây dựng nhà thì bà L là người ký các hợp đồng
thi công, còn ông Lê Trung T (anh r) là người giám sát công trình. Tại mục 2 của
Biên bản kim tra công trình hoàn thành số 26, ngày 19/3/2001 của Sở Xây dựng
tỉnh B có nêu “Phần công trình xây dựng phát sinh trên đất nông nghiệp (chủ
công trình không nghiệm thu)”, Biên bản này được bà L ký xác nhận (bút lục 45).
Điều này th hiện bà L biết bà N xây dựng trên diện tích đất 30,9m
2
đang có tranh
chấp này nhưng không phản đối. Tại Văn bản trình bày ý kiến ngày 27/5/2025
(bút lục 372-373), người đại diện hợp pháp của bà L xác định: “Hai căn nhà (02
15
phòng ngủ) do anh r bà L kêu thợ xây dựng nhưng tiền do bà N gửi về. Bà N và
bà L có mối quan hệ chị em nên bà N có thỏa thuận miệng với bà L xin xây dựng
thêm 02 phòng ngủ đ mở rộng và tăng giá trị của căn nhà, sau này có giá bán sẽ
trả lại số tiền tương đương với giá trị 32m
2
đất cho bà L”. Lời trình bày này của
người đại diện hợp pháp cho bà L đã khẳng định bà N bỏ tiền ra xây 02 phòng
ngủ trên phần đất 30,9m
2
đang có tranh chấp; riêng việc thỏa thuận bằng lời nói
giữa bà N và bà L là sau này bà N sẽ trả lại giá trị đất cho bà L thì không được
phía bà N thừa nhận, còn phía bà L cũng không có chứng cứ đ chứng minh. Ngày
03/7/2023, bà L ký Hợp đồng thuê nhà với ông Trương Công Nhật Q2 (bút lục
46-49); tại Văn bản ngày 21/12/2024 gửi cho bà N (bút lục 105) và quá trình giải
quyết vụ án, phía bà L thừa nhận “Toàn bộ số tiền cọc bà đã nhận và tiền lợi
nhuận cho thuê hàng tháng đều được chuyn qua tài khoản ngân hàng của Bà, có
sao kê qua ngân hàng”. Theo hợp đồng thuê nhà ngày 03/7/2023 giữa bà L và ông
Q2 thì diện tích đất bà L cho anh Q2 thuê là 200m
2
, như vậy phần cho thuê đã bao
gồm cả phần đất 30,9m
2
đang có tranh chấp nhưng bà L lại giao toàn bộ số tiền
thuê nhà cho bà N mà không có ý kiến gì liên quan đến phần cho thuê và tài sản
gắn với diện tích 30,9m
2
này. Ngoài ra, tại “Văn bản yêu cầu hoàn trả tài sản” đề
ngày 15/12/2024 bà N gửi cho bà L (bút lục 103) th hiện: “Theo thỏa thuận tại
giấy giữ hộ tài sản ngày 11/5/1999, tôi sử dụng tiền cá nhân đ mua miếng đất có
diện tích 189,4m
2
sử dụng thổ cư nằm tọa lạc tại B phường P, T, tỉnh Bình Dương.
Nay là thửa đất số 119, tờ bản đồ số 2 tại địa chỉ số H, đường T … có Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số
DO272986 do Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố T cấp ngày
13/8/2024 (Sau đây gọi là “Tài sản”). Tài sản trên được bà L cam kết đứng tên
và giữ hộ tài sản cho tôi”. Mặc dù, bà N nêu rõ diện tích đất yêu cầu bà L trả lại
là 189,4m
2
, nhưng tại Văn bản trả lời ngày 21/12/2024 (bút lục 104-105), bà L
không có ý kiến gì về diện tích đất 189,4m
2
mà bà N yêu cầu bà L trả lại, bà L
cũng chỉ yêu cầu bà N có trách nhiệm về quyền và nghĩa vụ của người thứ ba đang
thuê nhà và chịu mọi chi phí công chứng liên quan đến việc hoàn trả tài sản.
Từ những nội dung được phân tích nêu trên, có đủ cơ sở xác định phần đất
30,9m
2
là do bà N nhận chuyn nhượng của cụ B, cụ T3 và một phần căn nhà có
diện tích 26m
2
gắn liền với diện tích đất 30,9m
2
này do bà N bỏ tiền ra xây dựng.
Do đó, việc bà N yêu cầu bà L trả lại quyền sử dụng đất có diện tích 189,4m
2
(trong đó bao gồm cả phần đất trồng cây lâu năm là 30,9m
2
) và tài sản gắn liền
với đất là có căn cứ. Yêu cầu phản tố của bà L yêu cầu bà N trả cho bà L giá trị
quyền sử dụng đất có diện tích đo đạc thực tế là 30,9m
2
là không có căn cứ chấp
nhận.
[2.4] Đối với yêu cầu phản tố của bị đơn bà Huỳnh Thị Xuân L về việc yêu
cầu bà Huỳnh Thị Xuân N phải thanh toán cho bà L tiền trông nom tài sản (đối
với diện tích đất và tài sản gắn liền với đất giữ hộ là 158,5m
2
) từ năm 1999 cho
đến thời đim hiện nay, bỡi lẽ: Bà L cho rằng, bà N là người Việt Nam định cư ở
nước ngoài nên nhờ bà L đứng tên quyền sử dụng đất và quản lý tài sản tại Việt
Nam nên được hưởng công sức đóng góp làm tăng giá trị tài sản với số tiền là:
16
2.291.000000 đồng được áp dụng theo Án lệ số 02/2016/AL được Hội đồng Thẩm
phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 06/4/2016 và được công bố theo
Quyết định số 220/QĐ-CA ngày 06/4/2016 của Chánh án Tòa án nhân dân tối
cao; tuy nhiên, các tình tiết và nội dung vụ việc trong Án lệ số 02/2016/AL không
giống với tình tiết và nội dung của vụ án này nên bà L yêu cầu áp dụng án lệ là
không phù hợp.
Mặt khác, mặc dù bà N nhờ bà L đứng tên quyền sử dụng đất nhưng thực tế
bà L không trực tiếp quản lý, trông nom. Việc trông coi nhà đất, công trình khi
xây dựng nhà vào năm 2000 do ông Lê Trung T đảm nhận; từ năm 2000 cho đến
năm 2017 do vợ chồng ông Huỳnh Tấn Đ, bà Nguyễn Ánh T4 đảm nhận; từ năm
2017 cho đến nay thì nhà, đất được cho thuê và người nhận tiền cho thuê là do bà
N. Điều này được những người làm chứng là ông Lê Trung T, bà Huỳnh Thị Xuân
T1, ông Huỳnh Tấn Đ, bà Nguyễn Ánh T4 xác nhận trong quá trình giải quyết vụ
án. Quá trình giải quyết vụ án, Tòa án đã yêu cầu bị đơn cung cấp chứng cứ về
quá trình quản lý tài sản nhưng bị đơn và người đại diện hợp pháp không cung
cấp được tài liệu, chứng cứ theo yêu cầu của Tòa án. Như phân tích nêu trên thì
bà L không có công sức gì ngoài việc đứng tên dùm bà N trên Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, còn thực tế giá trị nhà đất tăng lên là do giá thị trường tăng
theo thời gian, theo sự phát trin kinh tế xã hội của đất nước và sự đầu tư vào cơ
sở hạ tầng của Nhà nước.
[2.5] Đối với “Hợp đồng thuê nhà” số 01-2023/HĐTN đã ký ngày 03/7/2023
giữa bà Huỳnh Thị Xuân L và ông Trương Công N2 Quyền th hiện quá trình giải
quyết vụ án, cả bà N và bà L đều thừa nhận bà N là người nhận tiền cọc, nhận tiền
thuê nhà hàng tháng. Tại Văn bản gửi cho bà N ngày 21/12/2024, bà L có yêu cầu
bà N “… có trách nhiệm thỏa thuận và tiếp tục ký cho thuê tài sản với bên thứ ba
đang thuê, gắn liền với mọi quyền lợi và nghĩa vụ trong thời gian thuê còn lại của
hợp đồng thuê trước đó”. Hiện nay, ông Q2 và bà N cũng như bà L không ai có
yêu cầu giải quyết tranh chấp liên quan đến Hợp đồng thuê nhà này nên Hợp đồng
thuê nhà đã ký ngày 03/7/2023 giữa bà L và ông Q2 được tách ra giải quyết thành
vụ án khác khi có yêu cầu.
Từ những phân tích trên, xét thấy, Tòa án cấp sơ thẩm căn cứ các tài liệu
chứng cứ do các đương sự cung cấp, các chứng cứ khác đã thu thập được, quy
định của pháp luật và quyết định chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn,
không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn là có căn cứ, đúng pháp luật.
Bị đơn kháng cáo nhưng không xuất trình chứng cứ mới chứng minh cho yêu
cầu kháng cáo của mình nên không có căn cứ chấp nhận yêu cầu kháng cáo của
bị đơn.
[3] Quan đim của đại diện Viện kim sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh
là có căn cứ nên Hội đồng xét xử chấp nhận.
[4] Về án phí dân sự phúc thẩm: Bà Huỳnh Thị Xuân L là người cao tuổi nên
không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.
17
Vì các lẽ trên,
QUYẾT ĐỊNH:
- Căn cứ Điều 148, khoản 1 Điều 308 và Điều 313 của Bộ luật Tố tụng dân
sự năm 2015;
- Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường
vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án
phí và lệ phí Tòa án.
1. Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn Huỳnh Thị Xuân L.
Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 167/2025/DS-ST ngày 13 tháng 6 năm
2025 của Tòa án nhân dân thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương (nay là Tòa
án nhân dân Khu vực 15 – Thành phố Hồ Chí Minh).
2. Án phí dân sự phúc thẩm: Bà Huỳnh Thị Xuân L là người cao tuổi nên
không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.
Bản án dân sự phúc thẩm có hiệu lực pháp luật k từ ngày tuyên án./.
Nơi nhận:
- Tòa án nhân dân tối cao;
- VKSND TP.Hồ Chí Minh;
- Phòng THADS Khu vực 15 TP.Hồ Chí Minh;
- TAND Khu vực 15 - TP.Hồ Chí Minh;
- Các đương sự;
- VT (2);
- Lưu: Hồ sơ.28
(17)
TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM
THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA
Lê Sỹ Trứ
Tải về
Bản án số 1133/2025/DS-PT
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để tải file. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
Bản án số 1133/2025/DS-PT
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để tải file. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
Bản án/ Quyết định cùng đối tượng
