EnglishBản án số 1092/2026/DS-PT ngày 28/05/2026 của TAND TP. Hồ Chí Minh về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà
- Thuộc tính
- Nội dung
- VB gốc
- VB liên quan
- Lược đồ
- Đính chính
- Án lệ
- BA/QĐ cùng nội dung
- Tải về
Tải văn bản
-
Bản án số 1092/2026/DS-PT
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để tải file. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
-
Bản án số 1092/2026/DS-PT
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để tải file. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
Báo lỗi
Thuộc tính Bản án 1092/2026/DS-PT
| Tên Bản án: | Bản án số 1092/2026/DS-PT ngày 28/05/2026 của TAND TP. Hồ Chí Minh về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà |
|---|---|
| Quan hệ pháp luật: | Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà |
| Cấp xét xử: | Phúc thẩm |
| Tòa án xét xử: | TAND TP. Hồ Chí Minh |
| Số hiệu: | 1092/2026/DS-PT |
| Loại văn bản: | Bản án |
| Ngày ban hành: | 28/05/2026 |
| Lĩnh vực: | Dân sự |
| Áp dụng án lệ: |
Đã biết
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để xem áp dụng án lệ. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây! |
| Đính chính: |
Đã biết
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để xem đính chính. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây! |
| Thông tin về vụ/việc: | 1. Không chấp nhận kháng cáo của người đại diện hợp pháp của bị đơn Côngty Cổ phần Đ.2. Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 23/2026/DS-ST ngày 15/01/2026của Tòa án nhân dân khu vực 16 – Thành phố Hồ Chí Minh. |
Tóm tắt Bản án
Nội dung tóm tắt đang được cập nhật, Quý khách vui lòng quay lại sau!
Tải văn bản
TÒA ÁN NHÂN DÂN
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Bản án số: 1092/2026/DS-PT
Ngày: 28/5/2026
V/v tranh chấp hp đng mua bán
căn hộ hình thành trong tương lai
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
NHÂN DANH
NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa:
Các Thẩm phán:
Bà Đinh Thị Mộng Tuyết
Ông Phan Trí Dũng
Ông Nguyễn Trung Dũng
- Thư ký phiên tòa: Ông Đặng Hùng Cường - Thư ký Tòa án nhân dân Thành
phố H Chí Minh.
- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh tham gia
phiên tòa: Bà Trần Thị Ngọc Tuyền- Kiểm sát viên.
Trong các ngày 21 và 28 tháng 5 năm 2026, tại trụ sở Tòa án nhân dân Thành
phố H Chí Minh, tiến hành xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số
542/2026/TLPT-DS ngày 18 tháng 3 năm 2026 về việc: “Tranh chấp hp đng
mua bán căn hộ hình thành trong tương lai”.
Do Bản án dân sự sơ thẩm số 23/2026/DS-ST ngày 15 tháng 01 năm 2026
của Tòa án nhân dân khu vực 16 – Thành phố H Chí Minh bị kháng cáo.
Theo định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 2599/2026/QĐXXPT-DS ngày
21 tháng 4 năm 2026, Quyết định hoãn phiên tòa phúc thẩm số 6489/2026/QĐ-
PT ngày 06 tháng 5 năm 2026, giữa các đương sự:
- Nguyên đơn: Ông Phạm Phú Q, sinh năm 1980; địa chỉ: số F L, Phường A,
quận G, Thành phố H Chí Minh (nay là phường H, Thành phố H Chí Minh);
địa chỉ liên lạc: số H X, phường A, Thành phố H Chí Minh.
Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn: Bà Trịnh Lê Thảo V, sinh năm
2001; địa chỉ: số H X, phường T, thành phố T, Thành phố H Chí Minh (nay là
phường A, Thành phố H Chí Minh); là người đại diện theo ủy quyền (Giấy ủy
quyền ngày 20/3/2024); có mặt.
Người bảo vệ quyền và li ích hp pháp của nguyên đơn: Bà Nguyễn Trần
Hoài T, sinh năm 1997; địa chỉ liên hệ: tầng trệt – số D đường số A, phường A,
Thành phố H Chí Minh, là Luật sư thuộc Công ty L, thuộc Đoàn Luật sư Thành
phố H; có mặt.
2
- Bị đơn: Công ty Cổ phần Đ; địa chỉ: A, K, phường A, thành phố D, tỉnh
Bình Dương (nay là phường D, Thành phố H Chí Minh).
Người đại diện hợp pháp của bị đơn: Ông Trần Việt K, sinh năm 1982; địa
chỉ: số B U, phường T, Thành phố H Chí Minh; là người đại diện theo ủy quyền
(Giấy ủy quyền số 01/2026/UQ-HA ngày 06/01/2026); có mặt.
- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
1. Bà Nguyễn Việt H, sinh năm 1988; địa chỉ: số G, đường số I, phường A,
quận G, Thành phố H Chí Minh (nay là phường A, Thành phố H Chí Minh);
địa chỉ liên lạc: số H X, phường A, Thành phố H Chí Minh; vắng mặt.
2. Công ty Cổ phần D; địa chỉ: số B U, phường T, Thành phố H Chí Minh.
Người đại diện hợp pháp của Công ty Cổ phần D: Ông Nguyễn Hoài B, sinh
năm 1995; địa chỉ: số B U, phường T, Thành phố H Chí Minh; là người đại diện
theo ủy quyền (Giấy ủy quyền số 81/2025/UQ-DXS ngày 08/12/2025); vắng mặt.
Người kháng cáo: Người đại diện hp pháp của bị đơn là ông Trần Việt K.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
Theo đơn khởi kiện ngày 30 tháng 7 năm 2024, đơn sửa đổi, bổ sung nội
dung khởi kiện ngày 12 tháng 8 năm 2025, quá trình giải quyết vụ án và tại phiên
tòa, nguyên đơn do bà Trịnh Lê Thảo V đại diện trình bày:
Vào tháng 9/2020, ông Q có nhu cầu mua căn hộ tại dự án Khu C đường N
(viết tắt là dự án O) do Công ty Cổ phần Đ (viết tắt là Công ty Đ) làm chủ đầu tư.
Khi liên hệ để mua căn hộ, ông Q đưc ông Nguyễn Chấn P, nhân viên tư vấn bán
hàng thuộc Công ty Cổ phần D (viết tắt là Công ty D), hướng dẫn các quy trình
mua. Tại thời điểm này, ông Q chỉ biết rằng mình đang giao dịch thông qua một
đơn vị môi giới là ông P - nhân viên Công ty D và làm theo hướng dẫn từ ông P.
Theo nội dung trao đổi với ông P, căn hộ mà ông Q đăng ký mua có ký hiệu
B-34-26 tại tầng 34, diện tích sử dụng 36,12 m², diện tích sàn xây dựng 39,79 m²,
giá mua căn hộ là 1.083.013.341 đng (chưa bao gm thuế giá trị gia tăng và các
chi phí khác), phương thức thanh toán theo tiến độ. Ông Q đưc yêu cầu nộp tiền
đặt cọc 200.000.000 đng (gọi là tiền đặt cọc) để mua căn hộ tại dự án O, chia
thành 02 đt, cụ thể: Ngày 23/9/2020 nộp 50.000.000 đng và ngày 29/9/2020
nộp 150.000.000 đng.
Đến ngày 07/10/2021, ông Q và Công ty Đ ký Hp đng mua bán căn hộ số
856/2021/HĐMBCH-B-OPS thuộc dự án O, Phụ lục A, Phụ lục 2, Phụ lục 3 bảng
danh mục nguyên vật liệu, Phụ lục 4 Nội quy quản lý sử dụng Tòa nhà đính kèm
Hp đng (viết tắt là Hp đng). Theo Hp đng, Công ty Đ bán cho ông Q căn
hộ số: B-34-26 tại tầng 34, diện tích sử dụng căn hộ là: 36,12 m², diện tích sàn
xây dựng là: 39,79 m², giá tiền căn hộ là 1.143.676.220 đng (đã bao gm thuế
giá trị gia tăng), chưa bao gm kinh phí bảo trì 02% giá bán căn hộ là 20.932.994
đng (giá này chưa bao gm thuế giá trị gia tăng), phương thức thanh toán đưc
chia thành 18 đt.
3
Tiến độ xây dựng và bàn giao trong Hp đng thể hiện:
Tiến độ xây dựng: Giai đoạn 1 dự kiến tháng 9/2021 đóng nắp hầm, giai đoạn
2 dự kiến tháng 06/2022 hoàn thành phần thô, giai đoạn 3 dự kiến tháng 02/2023
giao nhà. Căn hộ đưc dự kiến bàn giao trong vòng 20 tháng kể từ ngày ký kết
Hp đng (Ngày bàn giao dự kiến).
Thời hạn bàn giao căn hộ: Bên bán bàn giao căn hộ cho Bên mua dự kiến
trong vòng 20 tháng kể từ ngày ký kết Hp đng. Việc bàn giao căn hộ có thể sớm
hơn hoặc muộn hơn so với thời gian quy định tại khoản này nhưng không quá 180
ngày (Thời hạn bàn giao). Như vậy, thời hạn bàn giao chậm nhất đến ngày
07/11/2023.
Ngoài ra, theo điểm e, j khoản 1 Điều 5, điểm b khoản 1 Điều 6 của Hp
đng thì Công ty Đ phải thực hiện đúng cam kết, nghĩa vụ của mình là đảm bảo
thực hiện xây dựng Nhà chung cư của Bên mua theo đúng quy hoạch, thiết kế, nội
dung, tiến độ dự án đã đưc phê duyệt và bảo đảm chất lưng theo đúng quy
chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng do Nhà nước quy định.
Thực hiện Hp đng, tính đến ngày 13/10/2022, ông Q đã dùng tài khoản
của v là bà Nguyễn Việt H số 14023716851012 mở tại Ngân hàng TMCP K1
(T2) chuyển đến tài khoản số 1118002876144 của Công ty Đ, mở tại Ngân hàng
TMCP C (V1), 13 đt với tổng số tiền là: 640.458.688 đng.
Theo như thỏa thuận tại mục (iv) điểm a khoản 1 Điều 14 Hp đng liên
quan đến tiến độ xây dựng của dự án, Công ty Đ có nghĩa vụ cập nhật thông tin
tiến độ xây dựng của dự án trên website của Công ty Đ tại địa
chỉ: www.opalskyline.vn. Ông Q nhiều lần truy cập website của Công ty Đ để cập
nhật tiến độ dự án O (https://opalskyline.vn/tin-tuc/tien-do-thi-cong) và tìm hiểu
trên các phương tiện thông tin điện tử, mạng xã hội nắm đưc nhiều thông tin
Công ty Đ không thực hiện đúng tiến độ xây dựng của dự án theo như tiến độ thỏa
thuận trong Hp đng hoặc vi phạm tiến độ thực hiện dự án do cơ quan nhà nước
cấp phép, nên ông Q đã dừng thanh toán các đt còn lại cho Công ty Đ.
Nhiều lần liên hệ làm việc với Công ty Đ thì đưc trấn an rằng sẽ bàn giao
căn hộ theo như thỏa thuận trong Hp đng và Công ty Đ đề nghị tiếp tục thanh
toán các đt còn lại của Hp đng. Do đó, ngày 15/5/2023, ông Q tiếp tục thanh
toán cho Công ty Đ đt 14; ngày 24/5/2023 thanh toán đt 15 và ngày 10/8/2023
thanh toán đt 16. Sau mỗi đt thanh toán thì ông Q đều nhận đưc tin nhắn từ
Công ty Đ xác nhận đã nhận đưc tiền các đt thanh toán theo như Hp đng.
Hiện nay, tổng số tiền ông Q đã thanh toán cho Công ty Đ là 800.573.360 đng
(tương đương 70% giá trị Hp đng) và đang đi Công ty Đ bàn giao căn hộ nêu
trên để tiếp tục thanh toán 30% còn lại.
Tuy nhiên, ngày 16, ngày 19 và ngày 20 tháng 6 năm 2023, Công ty Đ thông
báo qua email của ông Q có tên: quocpham7[email protected] về việc đơn phương
chấm dứt và thanh lý hp đng mua bán căn hộ nêu trên với lý do ông Q đã vi
phạm nghĩa vụ thanh toán của đt 16 theo Hp đng đã ký kết.
4
Nhận thấy, việc Công ty Đ đơn phương chấm dứt và thanh lý hp đng với
lý do nêu trên là vi phạm nghĩa vụ của Hp đng và Phụ lục các bên đã ký kết.
Nhiều lần ông Q liên hệ làm việc yêu cầu Công ty Đ hoàn trả toàn bộ số tiền đã
nhận, nhưng Công ty Đ từ chối. Mặt khác, quá trình thực hiện hp đng Công ty
Đ không tuân thủ cam kết về việc thực hiện đúng tiến độ và vi phạm nghiêm trọng
về thời hạn bàn giao căn hộ, dự án nhiều lần bị đình chỉ hoạt động cũng như bị cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính vì sai phạm trong quá
trình thực hiện, làm cho mục đích khi giao kết hp đng của ông Q không đạt
đưc. Tại đơn khởi kiện, ông Q yêu cầu:
Hủy bỏ Hp đng mua bán căn hộ số 856/2021/HĐMBCH-B-OPS thuộc Dự
án O và các Phụ lục 1, 2, 3, 4 đính kèm Hp đng mua bán căn hộ số
856/2021/HĐMBCH-B-OPS ký ngày 07/10/2021 giữa Công ty Đ và ông Phạm
Phú Q.
Buộc Công ty Đ phải hoàn trả toàn bộ số tiền đã nhận: 800.573.360 đng
(tám trăm triệu năm trăm bảy mươi ba nghìn ba trăm sáu mươi đng).
Buộc Công ty Đ phải thanh toán số tiền lãi tạm tính từ ngày 08/11/2023 đến
ngày 23/07/2024 với số tiền tạm tính là: 56.807.808 đng (800.573.360 đng x
10%/năm x 259 ngày). Ngoài ra, buộc Công ty Đ còn phải có nghĩa vụ thanh toán
tiền lãi chậm trả đến khi hoàn thành xong nghĩa vụ hoàn trả tiền.
Ngày 12 tháng 8 năm 2025, ông Q có Đơn sửa đổi, bổ sung nội dung khởi
kiện, cụ thể yêu cầu như sau:
Hủy bỏ thỏa thuận đảm bảo quyền ưu tiên mua sản phẩm số B-34-
26/TTĐB/OPS/DXS ngày 20/9/2020 giữa ông Phạm Phú Q và Công ty D.
Buộc Công ty Cổ phần D phải hoàn trả toàn bộ khoản “Tiền Đảm Bảo” đã
nhận: 200.000.000 đng (Hai trăm triệu đng).
Buộc Công ty Đ và Công ty D phải thanh toán số tiền lãi tạm tính từ
ngày 08/12/2023 đến ngày 23/7/2024 là 56.807.808 đng (800.573.360 đng x
10%/năm x 259 ngày). Ngoài ra, buộc Công ty Cổ phần Đ còn phải có nghĩa vụ
thanh toán tiền lãi chậm trả cho đến khi hoàn thành xong nghĩa vụ trả tiền.
Tại phiên tòa, người đại diện hp pháp của nguyên đơn xác định yêu cầu
khởi kiện của nguyên đơn như sau:
+) Chấm dứt Hp đng mua bán căn hộ số 856/2021/HĐMBCH-B-OPS
thuộc dự án O và các Phụ lục 1, 2, 3, 4 đính kèm Hp đng mua bán căn hộ số
856/2021/HĐMBCH-B-OPS ký ngày 07/10/2021 giữa ông Phạm Phú Q và Công
ty Đ kể từ ngày 09/01/2026.
+) Buộc Công ty Đ phải hoàn trả toàn bộ số tiền đã nhận: 800.573.360 đng
(T1 trăm triệu, năm trăm bảy mươi ba nghìn, ba trăm sáu mươi đng), trả ngay
một lần khi Quyết định hoặc Bản án của Tòa án có hiệu lực pháp luật.
+) Buộc Công ty Đ phải thanh toán số tiền lãi tạm tính từ ngày 08/12/2023
đến ngày 09/01/2025 với số tiền tạm tính là: 167.352.733 đng (800.573.360 đng
5
x 10%/năm x 763 ngày), trả ngay một lần khi Quyết định hoặc Bản án của Tòa án
có hiệu lực pháp luật. Ngoài ra, kể từ ngày bản án của Tòa án có hiệu lực pháp
luật, nếu H không thanh toán hoặc thanh toán không đầy đủ số tiền nêu trên, thì
còn phải chịu thêm khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án với mức lãi suất
10%/năm tương ứng với thời gian và số tiền chậm thi hành án.
Nguyên đơn rút một phần yêu cầu khởi kiện, cụ thể:
+) Hủy bỏ Thỏa thuận đảm bảo quyền ưu tiên mua sản phẩm số B-34-
26/TTĐB/OPS/DXS ngày 20/9/2020 giữa ông Phạm Phú Q và Công ty D.
+) Buộc Công ty D phải hoàn trả toàn bộ khoản “Tiền Đảm Bảo” đã nhận:
200.000.000 đng (Hai trăm triệu đng).
+) Buộc Công ty D phải thanh toán số tiền lãi tạm tính từ ngày 08/11/2023
đến ngày 09/01/2025.
Quá trình tố tụng, bị đơn Công ty Đ đã được Tòa án tống đạt, niêm yết các
văn bản tố tụng theo quy định của pháp luật nhưng không có mặt. Tại phiên tòa,
Công ty Đ có ủy quyền cho ông Trần Việt K đại diện tham gia tố tụng và có trình
bày như sau:
Công ty Đ thống nhất với trình bày của nguyên đơn về việc ngày 07/10/2021
hai bên có ký Hp đng mua bán căn hộ số 856/2021/HĐMBCH-B-OPS thuộc
Dự án O và các Phụ lục 1, 2, 3, 4 đính kèm. Theo đó, Công ty Đ bán cho ông Q
căn hộ số: B-34-26 tại tầng 34, diện tích sử dụng căn hộ là: 36,12 m², diện tích
sàn xây dựng là: 39,79 m², giá tiền căn hộ là 1.143.676.220 đng (đã bao gm
thuế giá trị gia tăng), chưa bao gm kinh phí bảo trì 02% giá bán căn hộ là
20.932.994 đng (giá này chưa bao gm thuế giá trị gia tăng), phương thức thanh
toán đưc chia thành 18 đt.
Quá trình thực hiện hp đng, ông Q đã thanh toán đầy đủ từ đt 1 đến đt
thứ 13 ri ngưng. Sau nhiều lần Công ty ra thông báo nhắc nhở và ông Q có
đến Công ty làm việc trực tiếp thì ngày 15/5/2023, ông Q thanh toán đt thứ 14
và ngày 24/5/2023 thanh toán đt thứ 15. Công ty Đ xác nhận đã nhận đưc tổng
số tiền của ông Q sau đt thanh toán thứ 15 là 709.079.262 đng.
Theo thỏa thuận tại Điều 11 của hp đng, nếu ông Q chậm thanh toán với
thời gian 60 ngày cộng dn của các đt thanh toán thì Công ty Đ có quyền đơn
phương chấm dứt hp đng, thanh lý hp đng. Căn cứ vào thời gian ông Q chậm
thanh toán đt thứ 16, trong các ngày 16, 19 và 20 tháng 6 năm 2023, Công ty Đ
ban hành thông báo về việc đơn phương chấm dứt và thanh lý hp đng mua bán
căn hộ. Theo nội dung thông báo, ông Q đã vi phạm thời hạn thanh toán đt thứ
16 là 145 ngày kể từ ngày 31/12/2022. Theo thỏa thuận tại Phụ lục số 2 thì thời
hạn thanh toán đt kế tiếp sẽ là “trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày đến hạn thanh
toán đợt trước”. Thời gian ông Q chậm thanh toán đt thứ 14 và 15, Công ty đã
thông cảm và cho ông Q thanh toán chậm hai đt này, nhưng do ông Q vi phạm
đt thanh toán thứ 16 nên Công ty mới ban hành thông báo đơn phương chấm dứt
và thanh lý hp đng.
6
Sau khi Công ty gửi thông báo đơn phương chấm dứt hp đng, ông Q không
đến Công ty để làm việc và không gửi văn bản gì cho Công ty. Công ty Đ xác
định đã đơn phương chấm dứt hp đng với ông Q đúng với thỏa thuận trong hp
đng; căn hộ theo hp đng Công ty Đ cũng đã bán cho người khác. Đối với số
tiền 200.000.000 đng ông Q giao cho Công ty D khi ký thỏa thuận đảm bảo
quyền ưu tiên mua sản phẩm số B-34-26/TTĐB/OPS/DXS ngày 20/9/2020, số
tiền này Công ty D đã giao cho Công ty Đ và đã đưc tính vào số tiền thanh toán
theo hp đng.
Đối với số tiền 91.494.098 đng ông Q thanh toán đt thứ 16 vào ngày
10/8/2023, do ông Q thanh toán sau khi Công ty đã ra thông báo đơn phương chấm
dứt hp đng nên số tiền này đang nằm trong tài khoản treo tại Công ty Đ. Do đã
đơn phương chấm dứt hp đng đúng quy định, thỏa thuận trong hp đng nên
Công ty Đ không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Q.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Công ty D do ông Nguyễn Hoài B
đại diện trình bày:
Ngày 20/9/2020, Công ty D và ông Phạm Phú Q đã giao kết Thỏa thuận đảm
bảo quyền ưu tiên mua sản phẩm số B-34-26/TTĐB/OPS/DXS và Bảng đăng ký
nguyện vọng số OPS/B-34-26 để đăng ký mua căn hộ ký hiệu B-34-26 tại tầng
34, diện tích sử dụng 36,12 m², diện tích sàn xây dựng 39,79 m², giá mua căn hộ
là 1.083.013.341 đng (chưa bao gm thuế giá trị gia tăng và các chi phí khác)
với số tiền đảm bảo phải nộp là 200.000.000 đng (Hai trăm triệu đng). Ông Q
đã thanh toán số tiền này và Công ty D cũng đã chuyển toàn bộ cho Công ty Đ
(Chủ đầu tư của dự án) theo đúng cam kết tại khoản (i) Điều 7 của Thỏa thuận
đảm bảo quyền ưu tiên mua sản phẩm. Chính ông Q cũng đã thừa nhận số tiền
này đã đưc cấn trừ vào Đt 1 theo Hp đng mua bán căn hộ số
856/2021/HĐMBCH-B-OPS đã ký với Công ty Đ vào ngày 07/10/2021.
Mặt khác, theo trình bày của ông Q thì ông Q đã đng ý ủy quyền toàn quyền
cho ông Nguyễn Chấn P thay mặt mình để ký Thỏa thuận đảm bảo quyền ưu tiên
mua sản phẩm số B-34-26/TTĐB/OPS/DXS và Bảng đăng ký nguyện vọng số
OPS/B-34-26 ngày 20/9/2020. Cũng vì sự đng thuận này nên ông Q mới chuyển
số tiền 200.000.000 đng (Hai trăm triệu đng) cho Công ty D và tiếp tục ký Hp
đng mua bán căn hộ số 856/2021/HĐMBCH-B-OPS với Công ty Đ vào ngày
07/10/2021. Trên cơ sở đó, Công ty D đã chuyển số tiền đảm bảo này cho Công
ty Đ và hiện tại không giữ bất kỳ số tiền nào từ ông Q.
Riêng việc ông Q ký và thực hiện Hp đng mua bán căn hộ số
856/2021/HĐMBCH-B-OPS với Công ty Đ vào ngày 07/10/2021 là quan hệ dân
sự giữa các bên. Công ty D không có ý kiến về yêu cầu khởi kiện liên quan đến
Công ty Đ. Tại phiên tòa, nguyên đơn đã rút yêu cầu khởi kiện liên quan đến Công
ty D nên Công ty D không còn ý kiến gì khác, không có yêu cầu độc lập.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Việt H trình bày:
Bà H là v của ông Q, thống nhất với các trình bày và yêu cầu của ông Q;
không có yêu cầu độc lập. Bà H có đơn yêu cầu giải quyết vắng mặt.
7
Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 23/2026/DS-ST ngày 15/01/2026 của Tòa án
nhân dân khu vực 16 – Thành phố H Chí Minh đã quyết định:
1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn - ông Phạm Phú Q đối với
bị đơn - Công ty Cổ phần Đ về việc tranh chấp hp đng mua bán căn hộ hình
thành trong tương lai.
- Tuyên bố chấm dứt hp đng mua bán căn hộ số 856/2021/HĐMBCH-B-
OPS ngày 07/10/2021 và các Phụ lục 1, 2, 3,4 đính kèm giữa nguyên đơn ông
Phạm Phú Q và bị đơn Công ty Cổ phần Đ.
- Buộc Công ty Cổ phần Đ phải trả lại cho ông Phạm Phú Q số tiền đã nhận
800.573.360 đng.
- Buộc Công ty Cổ phần Đ phải bi thường cho ông Phạm Phú Q số tiền lãi
tính từ ngày 08/12/2023 đến ngày 09/01/2026 là: 167.352.733 đng;
Tổng cộng Công ty Cổ phần Đ phải thanh toán cho ông Phạm Phú Q là
967.926.093 đng.
Kể từ ngày Bản án có hiệu lực pháp luật, ông Phạm Phú Q có đơn yêu cầu
thi hành án, nếu Công ty Cổ phần Đ chậm thi hành án thì còn phải chịu thêm
khoản tiền lãi theo quy định tại Điều 357 và khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân
sự năm 2015 tương ứng với số tiền và thời gian chậm thi hành án.
2. Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Phạm Phú Q,
cụ thể:
+) Hủy bỏ Thỏa thuận đảm bảo quyền ưu tiên mua sản phẩm số B-34-
26/TTĐB/OPS/DXS ngày 20/9/2020 giữa ông Phạm Phú Q và Công ty Cổ phần
D.
+) Buộc Công ty Cổ phần D phải hoàn trả toàn bộ khoản “Tiền Đảm Bảo”
đã nhận: 200.000.000 đng (Hai trăm triệu đng).
+) Buộc Công ty Cổ phần D phải thanh toán số tiền lãi tạm tính từ ngày
08/11/2023 đến ngày 09/01/2026.
Ngoài ra bản án còn quyết định về án phí, nghĩa vụ chậm trả, quyền kháng
cáo và quyền, nghĩa vụ thi hành án.
Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 28/01/2026, Công ty Đ có đơn kháng cáo toàn
bộ bản án sơ thẩm.
Tại phiên tòa phúc thẩm, người đại diện hp pháp của nguyên đơn vẫn giữ
yêu cầu khởi kiện, người đại diện hp pháp của bị đơn vẫn giữ yêu cầu kháng cáo.
Các đương sự không tự thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án.
Người bảo vệ quyền và li ích hp pháp của nguyên đơn trình bày tranh luận:
Công ty Đ đơn phương chấm dứt hp đng trái pháp luật khi vẫn tiếp tục thu tiền
sau thông báo thanh lý, đng thời vi phạm nghiêm trọng tiến độ bàn giao và tự ý
bán căn hộ cho bên thứ ba. Mức lãi suất bi thường 10%/năm là hp lý nhằm bù
đắp thiệt hại do việc chiếm dụng vốn kéo dài, gây ảnh hưởng đến quyền li của
8
nguyên đơn. Do đó, đề nghị Hội đng xét xử không chấp nhận kháng cáo, giữ
nguyên bản án sơ thẩm.
Bị đơn đng ý với việc rút một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn,
không đng ý đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân Thành phố H Chí Minh phát biểu quan
điểm:
- Về tố tụng: Những người tiến hành tố tụng và tham gia tố tụng đã thực hiện
đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự tại Tòa án cấp phúc thẩm.
- Về nội dung: Đề nghị Hội đng xét xử không chấp nhận kháng cáo của
người đại diện hp pháp của bị đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm.
Sau khi nghiên cứu tài liệu chứng cứ có trong h sơ vụ án đưc thẩm tra tại
phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, lời trình bày của các đương
sự, Luật sư, ý kiến của Kiểm sát viên,
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
[1] Người có quyền li, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Việt H và Công ty D
đã đưc triệu tập hp lệ để tham gia phiên tòa nhưng vắng mặt không có lý do.
Do đó, Hội đng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt các đương sự trên theo quy
định tại Điều 296 của Bộ luật Tố tụng dân sự.
[2] Quá trình tố tụng tại Tòa án cấp sơ thẩm, nguyên đơn ông Q rút một phần
yêu cầu khởi kiện đối với Công ty D nên Tòa án cấp sơ thẩm đình chỉ yêu cầu
khởi kiện của ông Q đối với Công ty D là phù hp theo quy định tại Điều 244 của
Bộ luật Tố tụng dân sự.
[3] Người đại diện hp pháp của nguyên đơn và người đại diện hp pháp của
bị đơn thống nhất ông Phạm Phú Q và Công ty Đ đã ký Hp đng mua bán căn
hộ số 856/2021/HĐMBCH-B-OPS và các Phụ lục 1, 2, 3, 4 kèm theo Hp
đng để mua căn hộ số B-34-26, tầng C, Tháp B, thuộc dự án O tại phường L,
thành phố T, tỉnh Bình Dương (nay là phường L, Thành phố H Chí Minh), tổng
giá trị hp đng là 1.143.676.220 đng chia làm 18 đt. Bị đơn thừa nhận nguyên
đơn thanh toán đến đt 15 là 709.079.262 đng, đt thứ 16 thanh toán là
91.494.098 đng. Tổng số tiền nguyên đơn đã thanh toán cho bị đơn là
800.573.360 đng.
[4] Bị đơn cho rằng nguyên đơn vi phạm về thời hạn thanh toán các đt 14,
15 và 16 theo thỏa thuận tại Phụ lục 2 Hp đng. Cụ thể, theo thư thông báo của
bị đơn gửi cho nguyên đơn thì hạn thanh toán đt thứ 14 là ngày 01/11/2022, đt
15 là 01/12/2022 và đt 16 là 31/12/2022. Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn
thống nhất đã thanh toán đt 13 vào ngày 13/10/2022 và xác định đt 13 thanh
toán đúng hạn. Theo mốc thời gian trên, đt 14 phải thanh toán ngày 14/11/2022,
đt 15 là 15/12/2022 và đt 16 là ngày 16/01/2023. Lời trình bày này chứng
minh các bên đã có sự thay đổi về thời hạn thanh toán. Việc nguyên đơn không
thực hiện đúng các mốc này là đã vi phạm về thời hạn thanh toán.
9
Tuy nhiên, theo chứng cứ do nguyên đơn cung cấp thể hiện đến ngày
14/5/2023, giữa nguyên đơn và bị đơn có biên bản làm việc. Theo đó, biên bản
ghi nhận dự án kéo dài tiến độ nên khó khăn cho việc vay ngân hàng, vì vậy ông
Q đề nghị Công ty Đ xem xét miễn khoản phạt chậm thanh toán các đt 14, 15,
16 để ông Q tiếp tục thanh toán. Sau khi có biên bản trên, ngày 15/5/2023, nguyên
đơn thanh toán đt 14 và ngày 24/5/2023 thanh toán đt 15. Bị đơn nhận thanh
toán hai đt trên và người đại diện hp pháp của bị đơn xác định đng ý
với hai đt thanh toán này.
Như vậy, khi bị đơn chấp nhận cho nguyên đơn thanh toán đt 14 vào ngày
15/5/2023 và đt thứ 15 vào ngày 24/5/2023 cũng đng nghĩa với việc đng ý
thay đổi thời gian thanh toán như đt 13 đã xác định. Đối chiếu với thỏa
thuận thì hạn thanh toán đt thứ 16 sẽ đưc tính trong vòng 30 ngày kể từ ngày
nguyên đơn thanh toán đt 15 (tức ngày 24/6/2023).
[5] Tuy nhiên, vào các ngày 16/6/2023, 19/6/2023 và ngày 29/6/2023 thì bị
đơn ban hành thông báo đơn phương chấm dứt và thanh lý hp đng mua bán căn
hộ. Các thông báo có nội dung giống nhau, theo đó Công ty thông báo Hp
đng chấm dứt vào ngày 30/6/2023 với lý do nguyên đơn vi phạm đt thanh toán
16 từ ngày 30/12/2022, số ngày quá hạn là 145 ngày. Căn cứ theo quy định tại
mục b khoản 1 Điều 11 của hp đng thì sau khi Bên mua vi phạm thời hạn thanh
toán vưt quá 60 ngày cộng dn thì Bên bán có quyền đơn phương chấm dứt hp
đng.
Như vậy, bị đơn căn cứ vào thời gian thanh toán theo Phụ lục ban đầu, trong
khi chính bị đơn đã đng ý chấp nhận việc thay đổi thời gian đt 13 và sau là đt
thanh toán 14, 15; theo đó thì đt thanh toán 16 chậm nhất là ngày 24/6/2023.
Đng thời, theo quy định tại mục c khoản 1 Điều 11 của Hp đng thì khi Bên
mua vi phạm quy định tại mục b khoản 1 Điều 11, Bên bán sẽ gửi thông báo yêu
cầu Bên mua khắc phục các vi phạm. Nếu Bên mua không khắc phục vi phạm
nghĩa vụ thanh toán thì Bên bán mới ra thông báo đơn phương chấm dứt hp đng.
Mặt khác, theo thông báo của bị đơn, Hp đng chấm dứt vào ngày
30/6/2023 nhưng đến ngày 10/8/2023 nguyên đơn thanh toán đt 16 thì bị đơn
vẫn nhận mà không có bất kỳ thông báo nào phản hi cho nguyên đơn
về việc ngừng thanh toán. Ngưc lại, bị đơn đã gửi tin nhắn cho nguyên đơn xác
nhận đã nhận đưc số tiền thanh toán đt sản phẩm B-34-26, đưc xem như bị
đơn đng thuận với việc thanh toán của nguyên đơn.
Vì vậy, bị đơn ban hành thông báo đơn phương chấm dứt và thanh lý Hp
đng mua bán căn hộ với lý do vi phạm nghĩa vụ thanh toán là không có căn cứ.
[6] Theo mục 3, 4 Phụ lục 1 kèm theo Hp đng thì tiến độ xây dựng và bàn
giao trong Hp đng thể hiện:
Tiến độ xây dựng: Giai đoạn 1 dự kiến tháng 9/2021 đóng nắp hầm; giai
đoạn 2 dự kiến tháng 6/2022 hoàn thành phần thô; giai đoạn 3 dự kiến tháng
02/2023 giao nhà. Căn hộ dự kiến đưc bàn giao trong vòng 20 tháng kể từ ngày
ký kết Hp đng (Ngày bàn giao dự kiến).
10
Thời hạn bàn giao căn hộ: Bên bán bàn giao căn hộ cho Bên mua dự kiến
trong vòng 20 tháng kể từ ngày ký kết Hp đng. Việc bàn giao căn hộ có thể sớm
hơn hoặc muộn hơn so với thời gian quy định tại khoản này nhưng không quá 180
ngày (Thời hạn bàn giao). Như vậy, thời hạn bàn giao chậm nhất đến ngày
07/11/2023.
[7] Tuy nhiên, chính bị đơn đã có vi phạm về tiến độ xây dựng và bàn giao,
đưc thể hiện chính tại Biên bản làm việc ngày 14/5/2023 và theo Công văn số
698/SXD-KTKT ngày 06/3/2024 của Sở Xây dựng tỉnh B về việc hoàn thành dự
án Khu C đường N. Sở Xây dựng xác nhận: “Căn cứ theo thông báo số 26/GĐ-
ĐDCN/HT ngày 06/02/2024 về việc Cục Giám định nhà nước về chất lượng công
trình chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành đối với các công trình, hạng mục
công trình khu C - thương mại dịch vụ cao tầng đường N và đáp ứng đủ điều kiện
để đưa công trình, hạng mục công trình vào khai thác, sử dụng vào ngày
06/02/2024”.
Như vậy, so với tiến độ bàn giao căn hộ tại Hp đng chậm nhất là ngày
07/11/2023 thì Công ty Đ đã vi phạm. Đng thời, bị đơn lẽ ra phải bàn giao nhà
cho nguyên đơn sau khi đủ điều kiện nhưng không thực hiện việc bàn giao mà
bán cho người khác. Do đó, nguyên đơn yêu cầu chấm dứt Hp đng là phù hp
theo quy định tại điểm c Điều 13 của Hp đng mà hai bên đã giao kết và phù
hp theo quy định tại khoản 1 Điều 428 của Bộ luật Dân sự năm 2015.
[8] Theo thỏa thuận tại mục (ii) điểm b khoản 2 Điều 11 của Hp đng, hai
bên thỏa thuận: “Trường hợp Bên Mua phát hành văn bản chính thức chấm dứt
Hợp đồng thì Hợp đồng được chấm dứt theo quy định tại Điểm này, Bên Bán phải
hoàn trả lại toàn bộ số tiền mà Bên Mua đã thanh toán (khoản thanh toán này
không tính lãi và không bao gồm các khoản tiền phạt, lãi chậm trả, bồi thường
thiệt hại mà Bên Mua đã thanh toán cho Bên Bán theo Hợp đồng này) cộng với
lãi suất chậm bàn giao và phạt vi phạm theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 11
và chịu phạt vi phạm với mức phạt 30% tổng giá trị Hợp đồng. Khoản hoàn trả
này được hoàn trả trong vòng 30 (ba mươi) ngày kể từ ngày Bên Bán nhận được
thông báo chấm dứt Hợp đồng từ Bên Mua”.
Như vậy, theo thỏa thuận trên thì Công ty Đ phải trả lại cho ông Q số tiền đã
nhận là 800.573.360 đng. Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm tuyên buộc bị đơn trả lại
số tiền trên là có căn cứ.
[8.1] Ngoài số tiền trên thì còn khoản tiền lãi suất chậm bàn giao và phạt vi
phạm theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 11 và chịu phạt vi phạm với mức
phạt 30% tổng giá trị Hp đng.
Theo điểm a khoản 2 Điều 11 thì hai bên thỏa thuận:
“a) Nếu Bên Mua đã thanh toán đầy đủ và đúng hạn các nghĩa vụ thanh toán
theo thỏa thuận trong Hợp đồng, nhưng đến hết 180 (một trăm tám mươi) ngày
kể từ ngày bàn giao Căn hộ dự kiến cho Bên Mua quy định tại Hợp đồng mà Bên
Bán vẫn chưa bàn giao Căn hộ cho Bên Mua, thì Bên Bán phải thanh toán cho
Bên Mua các khoản sau:
11
(i)Tiền lãi chậm bàn giao được tính theo mức lãi suất là 0.054%/ngày trên
tổng số tiền mà Bên Mua đã thanh toán cho Bên Bán (không bao gồm các khoản
tiền phạt, lãi chậm trả và bồi thường thiệt hại). Thời gian tính lãi suất chậm bàn
giao bắt đầu từ ngày quá hạn đầu tiên của ngày bàn giao Căn hộ dự kiến cho đến
ngày Bên Bán hoàn thành nghĩa vụ bàn giao Căn hộ thực tế cho Bên Mua; và
(ii) Khoản tiền phạt vi phạm được tính theo công thức sau: 0.054% x tổng
số tiền mà Bên Mua đã thanh toán cho Bên Bán (không bao gồm các khoản tiền
phạt, lãi chậm trả và bồi thường thiệt hại) x số ngày chậm bàn giao Căn hộ (tính
từ ngày thứ 181 kể từ ngày bàn giao dự kiến đến ngày Bên Bán bàn giao Căn hộ
thực tế cho Bên Mua)”.
[8.2] Nếu theo thỏa thuận trên thì thời gian tính lãi suất chậm bàn giao và
tiền lãi phạt vi phạm bắt đầu từ ngày quá hạn đầu tiên của ngày bàn giao Căn hộ
dự kiến, tức là ngày 08/12/2023 đến ngày Bên Bán hoàn thành nghĩa vụ bàn giao
Căn hộ thực tế cho Bên Mua, nhưng Bên Bán đã chuyển nhưng cho người khác.
Nguyên đơn không yêu cầu bị đơn phải chịu lãi suất chậm bàn giao và phạt vi
phạm mức 30% tổng giá trị Hp đng mà lại yêu cầu tính lãi 10%/năm do chậm
trả từ ngày chậm bàn giao đến ngày xét xử sơ thẩm là đã có li cho bị đơn nên
Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có căn cứ.
[9] Từ những phân tích trên, kháng cáo của người đại diện hp pháp của bị
đơn là không có căn cứ chấp nhận. Quan điểm của người bảo vệ quyền và li ích
hp pháp của nguyên đơn là phù hp.
[10] Đề nghị của đại diện Viện Kiểm sát nhân dân Thành phố H Chí Minh
tại phiên tòa là phù hp.
[11] Về án phí dân sự phúc thẩm: Người kháng cáo phải chịu theo quy định.
Vì các lẽ trên,
QUYẾT ĐỊNH:
- Căn cứ Điều 148, Điều 296, khoản 1 Điều 308, Điều 313 của Bộ luật Tố
tụng dân sự;
- Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường
vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án
phí và lệ phí Tòa án.
1. Không chấp nhận kháng cáo của người đại diện hp pháp của bị đơn Công
ty Cổ phần Đ.
2. Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 23/2026/DS-ST ngày 15/01/2026
của Tòa án nhân dân khu vực 16 – Thành phố H Chí Minh.
3. Về án phí phúc thẩm: Công ty Cổ phần Đ phải chịu 300.000 đng (ba trăm
nghìn đng), đưc trừ vào tạm ứng án phí đã nộp tại Biên lai thu tiền tạm ứng án
phí số 0012879 ngày 26 tháng 02 năm 2026 của Thi hành án dân sự Thành phố
H.
Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.
12
Nơi nhận:
- VKSND Thành phố H Chí Minh;
- THADS Thành phố H Chí Minh;
- Phòng THADS khu vực 16 – Thành phố
H Chí Minh;
- TAND khu vực 16 – Thành phố H Chí
Minh;
- Đương sự;
- Lưu: HS, VP (16), 72.
TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM
THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA
Đinh Thị Mộng Tuyết
Tải về
Bản án số 1092/2026/DS-PT
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để tải file. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
Bản án số 1092/2026/DS-PT
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để tải file. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
Bản án/ Quyết định cùng đối tượng
1
Ban hành: 14/05/2026
Cấp xét xử: Phúc thẩm
