Tra cứu Bản án/Quyết định của tòa án

Tìm nâng cao

Tìm kiếm nâng cao Tất cả Tiêu đề Số hiệu văn bản Cụm từ chính xác

Bản án số 661/2026/DS-PT ngày 14/05/2026 của TAND tỉnh Tây Ninh về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Thuộc tính
Nội dung
VB gốc
VB liên quan
Lược đồ
Đính chính
Án lệ
BA/QĐ cùng nội dung
Tải về

Báo lỗi

Thuộc tính Bản án 661/2026/DS-PT

Tên Bản án:	Bản án số 661/2026/DS-PT ngày 14/05/2026 của TAND tỉnh Tây Ninh về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Quan hệ pháp luật:	Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Cấp xét xử:	Phúc thẩm
Tòa án xét xử:	TAND tỉnh Tây Ninh
Số hiệu:	661/2026/DS-PT
Loại văn bản:	Bản án
Ngày ban hành:	14/05/2026
Lĩnh vực:	Dân sự
Áp dụng án lệ:	Đã biết Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để xem áp dụng án lệ. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
Đính chính:	Đã biết Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản để xem đính chính. Nếu chưa có tài khoản, Quý khách vui lòng đăng ký tại đây!
Thông tin về vụ/việc:	NGUYỄN THỊ H - ĐẶNG TRUNG H1

Tóm tắt Bản án

Nội dung tóm tắt đang được cập nhật, Quý khách vui lòng quay lại sau!

Tải văn bản

Bản án số 661/2026/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN

TỈNH TÂY NINH

Bản án số: 661/2026/DS-PT

Ngày: 14-5-2026

Về việc “Tranh chấp hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng

đất”

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH TÂY NINH

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Diễm Hằng

Các Thẩm phán: Ông Nguyễn Văn Phương

Bà Hoàng Thị Thúy Lành

- Thư ký ghi biên bản phiên tòa: Bà Phan Ngọc Nhẩn, Thư ký Tòa án nhân

dân tỉnh Tây Ninh.

- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân

tỉnh Tây Ninh tham gia phiên tòa: Ông

Lê Ngọc Hiền, Kiểm sát viên.

Ngày 14 tháng 05 năm 2026, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Tây Ninh mở phiên

tòa xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 1013/2025/TLPT-DS ngày 24

tháng 12 năm 2025 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 103/2025/DS-ST ngày 28 tháng 09 năm 2025 Tòa

án nhân dân khu vực 2 - Tây Ninh, bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 234/2026/QĐ-PT ngày 27

tháng 02 năm 2026, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị H, sinh năm: 1975

Địa chỉ: Ấp T, xã Đ, tỉnh Tây Ninh.

Người đại diện hợp pháp của bà H: Bà Nguyễn Kim T, sinh năm: 1995

Địa chỉ: Ấp T, xã Đ, tỉnh Tây Ninh. (Văn bản ủy quyền ngày 04/4/2023) (có

mặt).

- Bị đơn:

1. Ông Đặng Trung H1, sinh năm: 1970

Địa chỉ: Số H, đường N, phường C, thành phố Hồ Chí Minh. (có mặt)

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ông H1: Luật sư Lâm Văn K thuộc

tỉnh Hội Luật gia tỉnh T. (có mặt ngày 22/4/2026)

2. Bà Đặng Thảo N, sinh năm: 1979

Địa chỉ: Ấp D, xã H, tỉnh Tây Ninh (vắng mặt).

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Ông Đỗ Thuận G, sinh năm: 1973

Địa chỉ: Ấp T, xã Đ, tỉnh Tây Ninh;

Người đại diện hợp pháp của ông G: Bà Nguyễn Kim T, sinh năm 1995

Địa chỉ: Ấp T, xã Đ, tỉnh Tây Ninh. (Văn bản ủy quyền ngày 04/4/2023) (có

mặt).

2. Ông Lê Văn H2, sinh năm: 1973

3. Bà Võ Thị M, sinh năm: 1970

Cùng địa chỉ: Ấp T, xã Đ, tỉnh Tây Ninh (vắng mặt).

4. Bà Võ Thị Ngọc A, sinh năm :1974

Địa chỉ: Ấp T, xã Đ, tỉnh Tây Ninh (có mặt).

Người đại diện hợp pháp theo uỷ quyền của bà A: Ông Nguyễn Hồ V, sinh năm

1992

Địa chỉ: Số B, Tổ A, khu phố B, phường A, Thành phố Hồ Chí Minh. (Văn bản

ủy quyền ngày 06-8-2025) (có mặt).

5. Ông Huỳnh Tấn P, sinh năm: 1970

Địa chỉ: Ấp T, xã Đ, tỉnh Tây Ninh (vắng mặt).

6. Văn phòng C

Địa chỉ: ấp G, xã H, tỉnh Tây Ninh (vắng mặt).

- Người kháng cáo: Nguyên đơn bà Nguyễn Thị H và người có quyền lợi nghĩa

vụ liên quan bà Võ Thị Ngọc A.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện đề ngày 01 tháng 10 năm 2021, các văn bản tiếp theo và tại

phiên tòa, của nguyên đơn bà Nguyễn Thị H do bà Nguyễn Kim T đại diện hợp pháp,

(đồng thời bà T là đại diện hợp pháp cho người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông

Đỗ Thuận G), trình bày và yêu cầu:

Ngày 06/9/2017, bà Nguyễn Thị H ký giấy bán nhà (bằng giấy tay) với bà Đặng

Thảo N nhà, đất thửa đất số 98, tờ bản đồ số 36, diện tích 90m

, tọa lạc tại khu phố A,

thị trấn Đ, huyện Đ, tỉnh Long An, tứ cận: Đông giáp mương nước; Tây giáp đường số

7; Nam giáp thửa số 97; Bắc giáp thửa số 109.

Ngay khi ký giấy bán nhà, bà H đã nhận đủ số tiền bán nhà, đất là 300.000.000

đồng. Sau đó, bà H đã giao phần nhà, đất nói trên cho vợ chồng ông H1, bà N quản lý,

sử dụng. Trên đất có 01 căn nhà cấp 4, diện tích 90m

(ngang 5m, dài 18m), kết cấu: bê

tông cốt thép, xây tô hoàn chỉnh, nền gạch men, mái tole.

Ngày 27/2/2019, bà H được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh L cấp Giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất số CQ 832405, số vào sổ cấp GCN CS 03675 đối với thửa đất

số 98, tờ bản đồ số 36, diện tích 90m

, tọa lạc tại khu phố A, thị trấn Đ, huyện Đ, tỉnh

Long An (nay là ấp T, xã Đ, tỉnh Tây Ninh).

Sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bà H liên hệ với vợ

chồng bà N để tiếp tục thực hiện thủ tục mua bán nhà, đất. Tuy nhiên, phần nhà, đất nói

trên thuộc khu dân cư vượt lũ thị trấn Đ nên không thực hiện giao dịch mua, bán được.

Do không sang tên chuyển nhượng được nên hai bên thỏa thuận hủy giấy bán

nhà, bà H trả lại cho vợ chồng bà N số tiền chuyển nhượng là 300.000.000 đồng và vợ

chồng bà N sẽ giao lại nhà, đất nói trên cho bà H (vì trong thời gian nhận nhà, vợ chồng

bà N cũng đã hưởng lợi từ việc cho thuê nhà).

Ngày 20/12/2019, bà H có trả lại cho bà N 100.000.000 đồng và hẹn 02 tuần sau

sẽ thanh toán 200.000.000 đồng còn lại theo Giấy Biên nhận viết tay do bà N tự viết và

ký tên. Tuy nhiên, từ 04/1/2020 đến nay, bà H nhiều lần liên hệ với bà N để trả số tiền

còn lại nhưng bà N cố tình lãng tránh, không chịu hợp tác.

Ngày 20/8/2020, bà H chuyển nhượng thửa đất nêu trên cho bà Võ Thị Ngọc A,

theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 20/8/2020, số công chứng 2326,

quyển số 01/2020/TP/CC-SCC/HĐGD tại Văn phòng C, với số tiền 700.000.000 đồng.

Bà H đã nhận trước 400.000.000 đồng, còn lại 300.000.000 đồng bà A sẽ thanh toán

hết khi vợ chồng bà H hoàn tất thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất. Hiện nay, phần đất trên không bị cầm cố, thế chấp hay bị kê biên tại bất cứ cơ quan

hay tổ chức, cá nhân nào.

Nay, bà H yêu cầu Tòa án tuyên: Giấy bán nhà ngày 06/9/2017 giữa bà H và bà

N liên quan đến nhà, đất tại thửa đất số 98, tờ bản đồ số 36, diện tích 90m

, tọa lạc tại

khu phố A, thị trấn Đ, huyện Đ, tỉnh Long An (nay là ấp T, xã Đ, tỉnh Tây Ninh) vô

hiệu. Ông H1 và bà N có nghĩa vụ giao trả cho bà ương nhà đất tại thửa đất số 98, tờ

bản đồ số 36, diện tích 90m

, đất tọa lạc tại khu phố A, thị trấn Đ, huyện Đ, tỉnh Long

An (nay là ấp T, xã Đ, tỉnh Tây Ninh). Theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CQ

832405, số vào sổ cấp GCN: CS 03675 do Sở Tài nguyên và Môi Trường tỉnh L cấp

ngày 27-02-2019, đứng tên bà H.

Bà H đồng ý tiếp tục thực hiện Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối

với bà A thửa đất số 98, tờ bản đồ số 36, diện tích 90m

, đất tọa lạc tại: khu phố A, thị

trấn Đ, huyện Đ, tỉnh Long An (nay là ấp T, xã Đ, tỉnh Tây Ninh) theo Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất số CQ 832405, số vào sổ cấp GCN: CS 03675 do Sở Tài nguyên và

Môi Trường tỉnh L cấp ngày 27/2/2019, đứng tên bà H.

Bà H thống nhất số tiền vay của bà A là 98.000.000 đồng sẽ cấn trừ khi trả tiền

chuyển nhượng đất.

Bà H không đồng ý yêu cầu phản tố của bị đơn.

Ông Đỗ Thuận G thống nhất toàn bộ ý kiến và yêu cầu của bà H, không bổ sung

gì thêm. Trong vụ án này ông G không có yêu cầu gì.

Theo Đơn khởi kiện phản tố đề ngày 30 tháng 7 năm 2025 và ngày 08 tháng 9

năm 2025, bị đơn ông Đặng Trung H1 và bà Đặng Thảo N trình bày:

Ngày 06/9/2017, bà Nguyễn Thị H có ký giấy bán nhà (bằng giấy tay) với bà

Đặng Thảo N để ông bà mua nhà và đất thuộc khu dân cư thị trấn Đ, thửa đất số 98, tờ

bản đồ số 36, diện tích 90m

, đất tọa lạc tại khu phố A, thị trấn Đ, huyện Đ, tỉnh Long

An, giá tiền 300.000.000 đồng. Vợ chồng ông bà đã trả đủ tiền cho bà H. Bà H đã giao

nhà cho ông bà quản lý, sử dụng gồm có 01 căn nhà cấp 4, diện tích 90m

(ngang 5m,

dài 18m), kết cấu: Bê tông cốt thép, xây tô hoàn chỉnh, nền gạch men, mái tôn. Do thửa

đất nói trên chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên bà H hứa sau khi

được cấp giấy chứng nhận sẽ làm thủ tục hợp pháp cho ông bà.

Sau khi nhận nhà, đất, ông bà cho vợ chồng bà Võ Thị M và ông Lê Văn H2 thuê

nhà, đất cho đến thời điểm hiện nay. Ông bà và vợ chồng bà M, ông H2 không tranh

chấp hợp đồng thuê nhà.

Ngày 27/2/2019, bà H được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh L cấp Giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất số CQ 832405, số vào sổ cấp GCN: CS 03675 đối với thửa đất

số 98, tờ bản đồ số 36, diện tích 90m

, đất tọa lạc tại khu phố A, thị trấn Đ, huyện Đ,

tỉnh Long An, đứng tên bà H.

Từ tháng 02/2019 cho đến nay, ông bà đã nhiều lần liên hệ để yêu cầu bà H thực

hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông bà nhưng bà H cố tình lãng

tránh, không hợp tác với ông bà.

Ông bà không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của bà H.

Đối với số tiền 100.000.000 đồng là bà H trả cho ông bà khoản tiền bà H nợ

50.000.000 đồng, kèm tiền lãi và trả tiền cầm cố xe cho ông bà; Không có việc bà H trả

100.000.000 đồng tiền chuyển nhượng đất cho ông bà.

Nay ông bà yêu cầu: H tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

dụng đất theo giấy bán nhà ngày 06/9/2017, sang tên cho ông bà thửa đất số 98, tờ bản

đồ số 36, diện tích 90m

, đất tọa lạc tại khu phố A, thị trấn Đ, huyện Đ, tỉnh Long An;

Tuyên vô hiệu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 20/8/2020, số công

chứng 2326, quyển số 01/2020/TP/CC-SCC/HĐGD tại Văn phòng C giữa bà H và bà

Trong trường hợp Tòa án tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng nêu trên giữa

ông bà với bà H, thì ông bà yêu cầu bà H phải bồi thường cho ông bà giá trị nhà đất

theo chứng thư định giá là 1.331.000.000 đồng.

Theo đơn khởi kiện đề ngày 06 tháng 8 năm 2025 và 17 tháng 9 năm 2025, các

văn bản tiếp theo và tại phiên tòa, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Võ Thị

Ngọc A do ông Nguyễn Hồ V đại diện trình bày và yêu cầu:

Ngày 20/8/2020, bà Võ Thị Ngọc A có nhận chuyển nhượng nhà, đất từ bà

Nguyễn Thị H và chồng là ông Đỗ Thuận G thửa đất số 98, tờ bản đồ số 36, đất tọa lạc

tại ấp T, xã Đ, tỉnh Tây Ninh (trước đây là khu phố A, thị trấn Đ, huyện Đ, tỉnh Long

An) theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CQ 832405, số vào sổ cấp GCN: CS

03675 do Sở Tài nguyên và Môi Trường tỉnh L cấp ngày 27-02-2019, đứng tên bà H.

Hai bên thỏa thuận giá chuyển nhượng là 700.000.000 đồng. Bà A đã thanh toán

trước 400.000.000 đồng, còn lại 300.000.000 đồng sẽ thanh toán hết khi vợ chồng bà H

thực hiện thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, thời điểm chuyển nhượng, do giá đất đang thấp, nên bà A ghi giá trên

hợp đồng là 170.000.000 đồng (theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày

20/8/2020, số công chứng 2326, quyển số 01/2020/TP/CC-SCC/HĐGD tại Văn phòng

C).

Thời điểm nhận chuyển nhượng, bà H thỏa thuận với bà A là đang cho người

khác thuê nhà, khi nào kết thúc hợp đồng sẽ bàn giao nhà đất cho bà A. Vì chỗ quen

biết và do chưa có nhu cầu dọn vào ở ngay nên bà A đồng ý.

Năm 2021, qua tìm hiểu, bà A được biết nhà và đất nêu trên, bà H đang tranh

chấp với ông Đặng Trung H1 và bà Đặng Thảo N.

Ngay sau khi biết sự việc, bà A đã liên hệ vợ chồng bà H yêu cầu thanh toán lại

số tiền đã nhận chuyển nhượng nhưng vợ chồng bà H cam kết sẽ giải quyết tranh chấp

ổn thỏa và tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng cho bà A.

Ngày 18/5/2021, bà A và bà H lập Văn bản thỏa thuận ghi nhận giá thực tế bà A

nhận chuyển nhượng nhà, đất tại thửa đất số 98 nêu trên là 700.000.000 đồng, thanh

toán trước 400.000.000 đồng (ngày 20/8/2020). Số tiền còn lại sẽ được thanh toán ngay

khi vợ chồng bà H thực hiện thực thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận và bàn giao

nhà, đất cho bà A. Ngoài ra, từ thời điểm ký văn bản thỏa thuận, đến khi hoàn tất thủ

tục sang tên, vợ chồng bà H còn phải chịu lãi đối với số tiền 400.000.000 đồng theo lãi

suất của Ngân hàng là 1.66%/ tháng.

Bên cạnh đó, bà A còn cho bà H vay thêm tổng cộng 98.000.000 đồng, không

tính lãi, cụ thể: Tháng 12-2021, bà H vay 38.000.000 đồng (theo Hợp đồng vay tiền

ngày 02/12/2021); Tháng 10/2023, bà H vay thêm 60.000.000 đồng (theo Hợp đồng

vay tiền ngày 03/10/2023). Bà A thỏa thuận khi sang tên trên giấy chứng nhận thì số

tiền này sẽ được cấn trừ vào số tiền 300.000.000 đồng chưa thanh toán.

Tuy nhiên, đến nay, vợ chồng bà H vẫn chưa hoàn tất thủ tục chuyển nhượng đối

với nhà, đất tại thửa đất số 98 nêu trên. Bà A đã nhiều lần liên hệ, yêu cầu vợ chồng bà

H tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng ngày 20-8-2020 nhưng vợ chồng bà H

cố tình lãng tránh, không hợp tác. Hiện nay, nhà đất nêu trên không bị cầm cố, thế chấp

hay bị kê biên tại bất cứ cơ quan hay tổ chức, cá nhân nào.

Nay bà A yêu cầu Tòa án giải quyết: Buộc bà H và ông G có nghĩa vụ tiếp tục

thực hiện hợp đồng chuyển nhượng cho bà A đối với nhà, đất tại thửa đất số 98, tờ bản

đồ số 36, diện tích 90m

, đất tọa lạc tại ấp T, xã Đ, tỉnh Tây Ninh. Hiện nay bản chính

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bà H đã giao cho An giữ.

Trong vụ án này bà A không tranh chấp hợp đồng vay tài sản về số tiền

98.000.000 đồng. Bà A đồng ý cấn trừ số tiền 98.000.000 đồng vào số tiền 300.000.000

đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn lại, tức bà A chỉ trả thêm 202.000.000

đồng.

Trường hợp Tòa án tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

giữa bà H với bà A, thì bà A yêu cầu bà H bồi thường cho bà A 946.873.400 đồng

(71,14% theo chứng thư định giá) theo Điều 131 Bộ luật dân sự, vì bà A đã thanh toán

cho bà H 498.000.000 đồng bằng 71,14% giá trị hợp đồng.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Võ Thị M và ông Lê Văn H2 trình bày:

Vợ chồng ông bà bắt đầu thuê đất và nhà của ông H1, bà N vào năm 2017, trong vụ án

này ông bà không có yêu cầu gì, vợ chồng ông bà tiếp tục thuê ở nếu sau này Tòa án

giải quyết nhà đất cho bên nào thì ông bà sẽ trả lại nhà cho bên đó.

Tại Bản án sơ thẩm số 103/2025/DS-ST ngày 28 tháng 09 năm 2025 của Tòa án

nhân dân khu vực 2 - Tây Ninh, đã căn cứ vào khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều

35 và điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 92, Điều 147, Điều 357, Điều 468 và Điều 266 Bộ

luật Tố tụng dân sự năm 2015; Điều 117, 119, 122, 123, 131, 132, 500, 501, 502 và

503 của Bộ luật Dân sự năm 2015; Điều 167 và Điều 188 Luật Đất đai năm 2013; Nghị

quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy

định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

1. Không chấp nhận các yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị H tranh chấp hợp

đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với ông Đặng Trung H1, bà Đặng Thảo N

gồm có: Yêu cầu tuyên vô hiệu Giấy bán nhà ngày 06/9/2017 giữa bà Nguyễn Thị H và

bà Đặng Thảo N liên quan đến nhà, đất tại thửa đất số 98, tờ bản đồ số 36, diện tích

90m

, đất tọa lạc tại: khu phố A, thị trấn Đ, huyện Đ, tỉnh Long An (nay là ấp T, xã Đ,

tỉnh Tây Ninh) và yêu cầu buộc ông Đặng Trung H1 và bà Đặng Thảo N có nghĩa vụ

giao trả cho bà Nguyễn Thị H nhà đất tại thửa đất số 98, tờ bản đồ số 36, diện tích 90m

đất tọa lạc tại: khu phố A, thị trấn Đ, huyện Đ, tỉnh Long An (nay là ấp T, xã Đ, tỉnh

Tây Ninh) theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CQ 832405, số vào sổ cấp GCN:

CS 03675 do Sở Tài nguyên và Môi Trường tỉnh L cấp ngày 27-02-2019, đứng tên bà

Nguyễn Thị H.

2. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Đặng Trung H1, bà Đặng Thảo N tranh

chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với bà Nguyễn Thị H.

Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tay “giấy

bán nhà ngày 06/9/2017 giữa bà Nguyễn Thị H với ông Đặng Trung H1, bà Đặng Thảo

Buộc bà Nguyễn Thị H và ông Đỗ Thuận G tiếp tục thực hiện nghĩa vụ chuyển

tên quyền sử dụng đất cho ông Đặng Trung H1, bà Đặng Thảo N theo hợp đồng chuyển

nhượng quyền sử dụng đất theo giấy bán nhà ngày 06/9/2017, đối với thửa đất số 98,

tờ bản đồ số 36, diện tích 90m

, đất tọa lạc tại khu phố A, thị trấn Đ, huyện Đ, tỉnh

Long An (nay là ấp T, xã Đ, tỉnh Tây Ninh), theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

số CQ 832405, số vào sổ cấp GCN: CS 03675 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh L

cấp ngày 27-02-2019, đứng tên bà Nguyễn Thị H. Vị trí cụ thể theo Mãnh Trích đo địa

chính số 173-2022 của Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên Đ Thịnh ngày

05/9/2022 được Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại huyện Đ duyệt ngày

16/9/2022. Hiện trạng theo Biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ ngày 18/8/2022.

Ông Đặng Trung H1, bà Đặng Thảo N có quyền và nghĩa vụ kê khai, đăng ký và

yêu cầu cấp giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.

Người được thi hành án và người phải thi hành án có trách nhiệm liên hệ cơ quan

Nhà nước có thẩm quyền để lập thủ tục kê khai, đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất; điều chỉnh giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp (hoặc một phần diện

tích trên giấy chứng nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp).

Trường hợp bên phải thi hành án không giao nộp bản chính giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất thì bên được thi hành án được quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có

thẩm quyền điều chỉnh, thu hồi, hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp (hoặc

một phần diện tích trên giấy chứng nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp).

3. Tuyên bố giao dịch dân sự về Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

ngày 20-8-2020, số công chứng 2326, quyển số 01/2020/TP/CC-SCC/HĐGD tại Văn

phòng C giữa bà Nguyễn Thị H với bà Võ Thị Ngọc A vô hiệu.

Bà Nguyễn Thị H và ông Đỗ Thuận G có nghĩa vụ trả lại cho bà Võ Thị Ngọc

A 680.673.400 đồng (sáu trăm tám mươi triệu, sáu trăm bảy mươi ba nghìn, bốn trăm

đồng) khi án có hiệu lực pháp luật.

Kể từ khi có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi

hành xong các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án, hàng tháng, người phải

thi hành án còn phải chịu lãi đối với số tiền chậm thi hành án theo quy định tại Điều

357 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Bà Võ Thị Ngọc A có nghĩa vụ giao lại bản chính Giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất số CQ 832405, số vào sổ cấp GCN: CS 03675 do Sở Tài nguyên và Môi

Trường tỉnh L cấp ngày 27-02-2019, đứng tên bà Nguyễn Thị H khi án có hiệu lực pháp

luật, để bà H và ông G thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất cho ông H1, bà N.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí, chi phí tố tụng, quyền, thời hạn

kháng cáo, quyền và nghĩa vụ thi hành án của các đương sự.

Ngày 07/10/2025, nguyên đơn bà Nguyễn Thị H và người có quyền lợi nghĩa

vụ liên quan bà Võ Thị Ngọc A kháng cáo toàn bộ Bản án sơ thẩm số 103/2025/DS-

ST ngày 28/9/2025, yêu cầu sửa án sơ thẩm, chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà H,

tuyên Giấy bán nhà ngày 06/9/2017 giữa bà H với bà Đặng Thảo N vô hiệu, buộc ông

Đặng Trung H1, bà Đặng Thảo N giao trả nhà đất thửa số 98, tờ bản đồ số 36, diện

tích 90m² cho bà H. Đồng thời chấp nhận yêu cầu độc lập của bà Võ Thị Ngọc A,

không chấp nhận yêu cầu phản tố của ông H1, bà N.

Tại phiên tòa phúc thẩm, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn bà

Nguyễn Thị H trình bày: Giữ nguyên nội dung kháng cáo, cho rằng giấy bán nhà ngày

06/9/2017 giữa bà H và bà N là giao dịch viết tay, không công chứng chứng thực, hợp

đồng vi phạm quy định về hình thức, Tại thời điểm giao dịch thửa đất chưa đủ điều kiện

chuyển nhượng nên hợp đồng vô hiệu. Bà H đã trả lại cho bà N 100.000.000 đồng để

hủy việc mua bán nhưng cấp sơ thẩm chưa đánh giá đầy đủ chứng cứ. Đề nghị sửa bản

án sơ thẩm, chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà H, không chấp nhận yêu cầu phản tố

của ông H1, bà N.

Người đại diện theo ủy quyền của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Võ

Thị Ngọc A trình bày: Giữ nguyên yêu cầu kháng cáo và yêu cầu độc lập và thống nhất

với kháng cáo của bà H. Cho rằng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày

20/8/2020 giữa bà H với bà A được lập hợp pháp, có công chứng, bà A đã giao nhận

tiền thực tế 498.000.000 đồng. Đề nghị chấp nhận yêu cầu kháng cáo, sửa án sơ thẩm,

yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng ng2y 20/8/2020. Trường hợp Hội

đồng xét xử xác định hợp đồng vô hiệu thì đề nghị xem xét tăng mức bồi thường thiệt

hại cho bà A tương ứng giá trị thiệt hại thực tế.

Luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho ông Đặng Trung H1, bà Đặng Thảo

N trình bày: Đề nghị không chấp nhận kháng cáo của bà H và yêu cầu của bà A, giữ

nguyên bản án sơ thẩm. Luật sư cho rằng giao dịch ngày 06/9/2017 giữa bà H với ông

H1, bà N tuy là giấy tay nhưng các bên đã thực hiện xong nghĩa vụ, ông H1, bà N đã

giao đủ tiền và quản lý sử dụng nhà đất ổn định từ năm 2017 nên có căn cứ công nhận

hợp đồng theo Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015. Việc bà H tiếp tục chuyển nhượng

cho bà A là chuyển nhượng tài sản đã bán cho người khác nên hợp đồng giữa bà H và

bà A vô hiệu, bản án sơ thẩm giải quyết là có căn cứ pháp luật.

Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Tây Ninh tham gia phiên tòa phát biểu ý

kiến cho rằng:

Về tố tụng: Thẩm phán, Hội đồng xét xử và Thư ký phiên tòa đã thực hiện đúng

quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự, các đương sự được bảo đảm đầy đủ quyền và

nghĩa vụ tố tụng. Đơn kháng cáo của bà Nguyễn Thị H và bà Võ Thị Ngọc A hợp lệ

nên được xem xét theo thủ tục phúc thẩm.

Về nội dung: Xét thấy giao dịch chuyển nhượng nhà đất ngày 06/9/2017 giữa bà

Nguyễn Thị H với ông Đặng Trung H1, bà Đặng Thảo N tuy lập bằng giấy tay, tại thời

điểm giao kết bà H chưa đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng các bên

đã thực hiện trên thực tế, bên mua đã giao đủ 300.000.000 đồng, bên bán đã giao nhà

đất thửa số 98, tờ bản đồ số 36, diện tích 90m². Ông H1, bà N đã quản lý, sử dụng ổn

định và cho người khác thuê. Do giao dịch đã thực hiện trên hai phần ba nghĩa vụ nên

cấp sơ thẩm công nhận hiệu lực là phù hợp Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Đối với Hợp đồng chuyển nhượng ngày 20/8/2020 giữa bà H, ông Đỗ Thuận G

với bà Võ Thị Ngọc A, mặc dù được công chứng nhưng được xác lập sau, đối với cùng

nhà đất đã chuyển nhượng thực tế cho ông H1, bà N từ năm 2017 bà A chưa thanh toán

đủ tiền, chưa nhận nhà đất nên không có căn cứ buộc tiếp tục thực hiện hợp đồng.

Vì vậy, đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân

sự năm 2015, không chấp nhận kháng cáo của bà Nguyễn Thị H và bà Võ Thị Ngọc A,

giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 103/2025/DS-ST ngày 28/9/2025 của Tòa án nhân

dân khu vực 2 - Tây Ninh.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra

tại phiên tòa; ý kiến tranh luận tại phiên tòa, ý kiến của đại diện Viện kiểm sát, Hội

đồng xét xử nhận định:

[ 1] Về tố tụng:

[1.1] Về tính hợp lệ của kháng cáo: Đơn kháng cáo của bà Nguyễn Thị H và bà

Võ Thị Ngọc A thực hiện đúng theo quy định tại các 271, 272, Điều 273 và 276 của Bộ

luật Tố tụng dân sự nên được xem xét theo trình tự phúc thẩm.

[1.2] Việc vắng mặt của các đương sự: Tại phiên tòa phúc thẩm vắng mặt những

người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Huỳnh Tấn P, ông Lê Văn H2, bà Võ Thị

M và Văn phòng C nhưng những người này đã được triệu tập hợp lệ và có đơn xin xét

xử vắng mặt . Căn cứ Điều 296 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Toà án tiến hành xét xử

vắng mặt các đương sự này.

[1.3] Về phạm vi xét xử phúc thẩm: Căn cứ nội dung đơn kháng cáo của bà

Nguyễn Thị H và bà Võ Thị Ngọc A, cấp phúc thẩm xem xét lại toàn bộ bản án sơ thẩm

bị kháng cáo theo quy định tại Điều 293 Bộ luật Tố tụng dân sự..

[2] Về nội dung: Xét kháng cáo của bà Nguyễn Thị H và bà Võ Thị Ngọc A

[2.1] Bà Nguyễn Thị H yêu cầu tuyên Giấy bán nhà ngày 06/9/2017 giữa bà H

với bà Đặng Thảo N vô hiệu, buộc ông Đặng Trung H1, bà Đặng Thảo N giao trả nhà

đất thửa số 98, tờ bản đồ số 36, diện tích 90m², tọa lạc tại khu phố A, thị trấn Đ, huyện

Đ, tỉnh Long An, nay là ấp T, xã Đ, tỉnh Tây Ninh, thấy rằng:

Ngày 06/9/2017, bà Nguyễn Thị H lập Giấy bán nhà cho bà Đặng Thảo N đối

với nhà đất thuộc thửa số 98, tờ bản đồ số 36, diện tích 90m² tọa lạc tại khu phố A, thị

trấn Đ, huyện Đ, tỉnh Long An, nay là ấp T, xã Đ, tỉnh Tây Ninh, giá chuyển nhượng

300.000.000 đồng. Các bên đều thừa nhận bà H đã nhận đủ số tiền 300.000.000 đồng

và đã giao nhà, đất cho vợ chồng ông H1, bà N quản lý, sử dụng từ năm 2017. Sau khi

nhận nhà đất, ông H1, bà N tiếp tục cho vợ chồng bà Võ Thị M, ông Lê Văn H2 thuê

sử dụng ổn định từ năm 2017 đến nay. Đây là các tình tiết được các bên thừa nhận, phù

hợp với tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án.

[2.2.1] Xét về hình thức hợp đồng, tại thời điểm lập Giấy bán nhà ngày

06/9/2017, bà H chưa đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa

đất số 98, hợp đồng cũng chỉ lập bằng giấy tay, không được công chứng, chứng thực

theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 502 Bộ luật Dân sự năm

2015. Do đó, nếu chỉ xét riêng về điều kiện hình thức và điều kiện chủ thể định đoạt tại

thời điểm giao kết thì giao dịch này có thiếu sót.

Tuy nhiên, cần đánh giá toàn diện quá trình thực hiện giao dịch. Sau khi giao kết,

bà N , ông H1 đã thanh toán đủ 300.000.000 đồng, bà H đã giao nhà, đất cho bà N, ông

H1 và bà N, ông H1 đã quản lý, sử dụng ổn định, công khai trong thời gian dài và cho

người khác thuê. Như vậy, các bên đã thực hiện xong phần lớn, thực tế là gần như toàn

bộ nghĩa vụ chủ yếu của hợp đồng. Căn cứ Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015, giao

dịch dân sự vi phạm quy định về hình thức nhưng một bên hoặc các bên đã thực hiện ít

nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì Tòa án có quyền công nhận hiệu lực của

giao dịch. Vì vậy, cấp sơ thẩm công nhận hiệu lực Giấy bán nhà ngày 06/9/2017 là có

căn cứ.

[2.2.2] Bà H cho rằng hai bên đã thỏa thuận hủy bỏ giao dịch năm 2017 và bà đã

trả lại cho bà N 100.000.000 đồng vào ngày 20/12/2019. Tuy nhiên, ông H1, bà N không

thừa nhận đây là tiền hoàn trả do hủy hợp đồng, mà cho rằng đây là khoản tiền liên quan

đến quan hệ vay mượn, cầm cố xe. Bà H không xuất trình được tài liệu, chứng cứ chứng

minh có thỏa thuận hủy bỏ Giấy bán nhà ngày 06/9/2017 hoặc chứng minh số tiền

100.000.000 đồng là tiền hoàn trả một phần giá chuyển nhượng. Do đó, cấp sơ thẩm

không chấp nhận lời trình bày này của bà H là phù hợp Điều 91, Điều 92 Bộ luật Tố

tụng dân sự năm 2015.

Sau khi bà H được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 27/02/2019 đối

với thửa đất số 98, bà H có nghĩa vụ tiếp tục hoàn tất thủ tục chuyển quyền cho ông H1,

bà N theo giao dịch đã xác lập và đã thực hiện trên thực tế từ năm 2017. Việc bà H

không thực hiện nghĩa vụ này mà ngày 20/8/2020 tiếp tục ký hợp đồng chuyển nhượng

quyền sử dụng đất với bà Võ Thị Ngọc A đối với cùng thửa đất số 98 là không phù hợp,

ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của bên nhận chuyển nhượng trước là ông H1, bà N.

[2.2] Đối với Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 20/8/2020, số

công chứng 2326, quyển số 01/2020/TP/CC-SCC/HĐGD tại Văn phòng C giữa bà

Nguyễn Thị H, ông Đỗ Thuận G với bà Võ Thị Ngọc A:

Hợp đồng thể hiện bà H, ông G chuyển nhượng thửa đất số 98, tờ bản đồ số 36,

diện tích 90m², tọa lạc tại khu phố A, thị trấn Đ, huyện Đ, tỉnh Long An, nay là ấp T,

xã Đ, tỉnh Tây Ninh cho bà A, các bên khai giá thực tế chuyển nhượng là 700.000.000

đồng, bà A đã giao trước 400.000.000 đồng, còn lại 300.000.000 đồng sẽ thanh toán

khi hoàn tất thủ tục sang tên và bàn giao nhà đất.

Mặc dù hợp đồng này được công chứng hợp pháp theo quy định nhưng tại thời

điểm giao kết, nhà đất đã được bà H chuyển nhượng thực tế cho ông H1, bà N từ năm

2017. Bên ông H1, bà N đã trả đủ tiền, nhận nhà đất, quản lý sử dụng ổn định. Do đó,

bà H không còn quyền định đoạt hợp pháp đối với nhà đất này để tiếp tục chuyển

nhượng cho bà A. Bà A cũng chưa thanh toán đủ tiền, chưa nhận nhà đất trên thực tế.

Ngoài ra bà A biết nhà đất đang do người khác thuê sử dụng và sau đó biết có tranh

chấp nhưng vẫn yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng. Vì vậy, không có căn cứ chấp

nhận yêu cầu độc lập và kháng cáo của bà A về việc buộc bà H, ông G tiếp tục thực

hiện hợp đồng ngày 20/8/2020.

[2.3] Đối với hậu quả của hợp đồng vô hiệu giữa bà H, ông G với bà A: Cấp sơ

thẩm buộc bà H, ông G hoàn trả cho bà A số tiền 680.673.400 đồng và buộc bà A giao

trả bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CQ 832405 để bà H, ông G thực

hiện thủ tục chuyển quyền cho ông H1, bà N là phù hợp với hậu quả pháp lý của giao

dịch dân sự vô hiệu theo Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015.

[3] Từ những phân tích trên, không có căn cứ chấp nhận kháng cáo của bà

Nguyễn Thị H và bà Võ Thị Ngọc A, giữ nguyên bản án sơ thẩm của Toà án nhân dân

khu vực 2 – Tây Ninh.

[4] Về án phí phúc thẩm: Do kháng cáo không được chấp nhận nên bà Nguyễn

Thị H và bà Võ Thị Ngọc A mỗi người phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm

theo quy định tại Điều 148 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 và Nghị quyết số

326/2016/UBTVQH14.

[5] Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, không bị kháng

nghị đã có hiệu lực pháp luật kể từ khi hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Không chấp nhận kháng cáo của bà Nguyễn Thị H và bà Võ Thị Ngọc A.

Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 103/2025/DS-ST ngày 28/9/2025 của Toà

án nhân dân khu vực 2 - tỉnh Tây Ninh.

Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm a khoản 1 Điều 39,

Điều 92, Điều 147, Điều 148, Điều 357, Điều 468 và Điều 266 Bộ luật Tố tụng dân sự

năm 2015; Điều 117, 119, 122, 123, 131, 132, 500, 501, 502 và 503 của Bộ luật Dân

sự năm 2015; Điều 167 và Điều 188 Luật Đất đai năm 2013; Điều 26, 29 Nghị quyết

số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định

về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Không chấp nhận các yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị H tranh chấp hợp

đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với ông Đặng Trung H1, bà Đặng Thảo N

gồm có: Yêu cầu tuyên vô hiệu Giấy bán nhà ngày 06/9/2017 giữa bà Nguyễn Thị H và

bà Đặng Thảo N liên quan đến nhà, đất tại thửa đất số 98, tờ bản đồ số 36, diện tích

90m

, đất tọa lạc tại: khu phố A, thị trấn Đ, huyện Đ, tỉnh Long An nay là ấp T, xã Đ,

tỉnh Tây Ninh và yêu cầu buộc ông Đặng Trung H1 và bà Đặng Thảo N có nghĩa vụ

giao trả cho bà Nguyễn Thị H nhà đất tại thửa đất số 98, tờ bản đồ số 36, diện tích 90m

tọa lạc tạ: khu phố A, thị trấn Đ, huyện Đ, tỉnh Long An nay là ấp T, xã Đ, tỉnh Tây

Ninh. Theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CQ 832405, số vào sổ cấp GCN:

CS 03675 do Sở Tài nguyên và Môi Trường tỉnh L cấp ngày 27-02-2019, đứng tên bà

Nguyễn Thị H.

2. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Đặng Trung H1, bà Đặng Thảo N tranh

chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với bà Nguyễn Thị H.

Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tay “giấy bán

nhà ngày 06/9/2017 “giữa bà Nguyễn Thị H với ông Đặng Trung H1, bà Đặng Thảo

Buộc bà Nguyễn Thị H và ông Đỗ Thuận G tiếp tục thực hiện nghĩa vụ chuyển

tên quyền sử dụng đất cho ông Đặng Trung H1, bà Đặng Thảo N theo hợp đồng chuyển

nhượng quyền sử dụng đất theo giấy bán nhà ngày 06/9/2017, đối với thửa đất số 98,

tờ bản đồ số 36, diện tích 90m

tọa lạc tại khu phố A, thị trấn Đ, huyện Đ, tỉnh Long

An nay là ấp T, xã Đ, tỉnh Tây Ninh. Theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CQ

832405, số vào sổ cấp GCN CS 03675 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh L cấp

ngày 27/2/2019, đứng tên bà Nguyễn Thị H.

Vị trí cụ thể theo Mãnh Trích đo địa chính số 173-2022 của Công ty trách nhiệm

hữu hạn một thành viên Đ Thịnh ngày 05/9/2022 được Chi nhánh Văn phòng đăng ký

đất đai tại huyện Đ duyệt ngày 16/9/2022. (Hiện trạng theo Biên bản xem xét, thẩm

định tại chỗ ngày 18 tháng 8 năm 2022).